Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

mai üüriarved ning arved tarbitud kommunaalteenuste eest jaanuaris, veebruaris, märtsis, aprillis ning mais. Veebruari üüriarve nr 290233 tasaarvestati vastavat lepingu punktile 7.1 kostja poolt tasutud tagatisrahaga. Pärast tasaarvestust on kostja võlgnevus hageja ees 12 261,62 krooni. Eeltoodu alusel palub hageja mõista kostjalt välja võlgnevuse summas 12 261,62 krooni. Samuti palus hageja mõista kostjalt välja menetluskulud. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnista. Kostja ei vaidle vastu sellele, et sõlmis hagejaga üürilepingu bürooruumide kasutamiseks. Asudes ruume kasutama selgus kostjale, et ruumid on külmad ning helikindlus praktiliselt olematu. Kostja esitas vastavasisulised pretensioonid ka hagejale ning hageja lubas kiiresti puudused kõrvaldada. Paraku hageja oma kohustusi ei täitnud. Veebruaris muudeti ruumid küll helikindlamaks, kuid külmaks jäid need endiselt, mistõttu ei pidanud kostja enam võimalikuks üürilepingut jätkata ja otsustas sellest taganeda. Ajal, mil kostja ruumid enda kasutusse sai, ei olnud kõrvalruumides isikuid ning seega ei olnud võimalik öelda, kas helikindlusega oli juba siis probleeme või tekkisid need hiljem. Samuti polnud ruumid külmad, mis võis tuleneda ka sellest, et välistemperatuur ei olnud kuigi madal. Seega ei ole võimalik öelda, kas üürile antavad ruumid olid lepingule mittevastavas seisundis juba ruumide üleandmise ajal või halvenes seisukord peale nende kostja kasutusse andmist. Lepingust taganemisest teavitas kostja hagejat 11.03.2009.a ning oli ka valmis samal päeval ruumid üle andma. Seega ei olnud kostjal alates 12.03.2009.a kohustust hagejale üüri ja kommunaalkulusid tasuda. Kostja leiab, et maksimaalselt saaks hageja kostjalt nõuda üüri veebruarikuu eest ning üüri perioodi 111.03.2009.a eest, samuti jaanuari ja veebruari kommunaalkulusid ning kommunaalkulusid perioodi 1-11.03 eest, kõik kokku 7605,66 krooni. Hageja poolt esitatud arvetest nähtub, et hageja nõuab kostjalt tasu ka kütte eest, samas ei ole hageja vastavat teenust kostjale osutanud. Jaanuari arve ei ole hageja poolt lahti kirjutatud, seega ei ole võimalik öelda, kui suure osa sellest moodustas küttekulu, veebruaris oli see aga 500 krooni ja märtsis 125 krooni. Kuna veebruaris ja märtsi alguses olid ruumid niivõrd külmad, et neid ei olnud võimalik bürooruumidena kasutada, siis puudub kostjal kohustus nimetatud perioodi eest hagejale üüri maksta. Üürilepingu sõlmimisel tasus kostja hagejale tagatisrahana 3000 krooni, mis on kostjale tagastamata. Eeltoodust tulenevalt on kostja seisukohal, et ta on kõik oma kohustused hageja ees täitnud. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud poolte poolt esile toodud asjaoludega ja uurinud esitatud tõendeid leiab, et hageja nõue on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et pooled sõlmisid 07.11.2008.a äriruumi üürilepingu, mille kohaselt andis hageja kostja kasutusse ruumid Tallinnas Xxx asuvas hoone seitsmendal korrusel üldpinnaga 23,5 m2. Üüritavate ruumide sihtotstarbeks on bürooruumid. Samuti puudub poolte vahel vaidlus selles, et kostja kohustus hagejale äriruumide eest tasuma üüri, mille suuruseks on igakuiselt 2585 krooni, millele lisandub kehtiv käibemaks. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kostja esitas 11.03.2009.a hagejale avalduse äriruumide üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks alates 12.03.2009.a. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et hageja nõustus üürilepingu lõpetamisega seisuga 05.05.2009.a. Poolte vahel on vaidlus asjaolu üle, kas kostja on kohustatud tasuma 2009.a märtsi, aprilli ja maikuu üüriarved ja tarbitud kommunaalteenuste eest jaanuaris, veebruaris, märtsis, aprillis ja mais. Kostja on seisukohal, et kuna ta teavitas hagejat lepingust taganemisest 11.03.2009.a ning oli valmis hagejale samal päeval ruumid üle andma, siis ei olnud kostjal alates 12.03.2009.a kohustust hagejale üüri ja kommunaalkulude eest tasuda. Samuti on kostja seisukohal, et kuna äriruum oli külm, pole hagejal õigus nõuda kostjalt tasu kütte eest, kuivõrd hageja vastavat teenust kostjale ei osutanud.

Poolte vahel sõlmitud äriruumi üürilepingu p 3.2.10 kohaselt kohustus üürnik, st kostja esitama pretensioonid, mida tal on õigus lepingu kohaselt üürileandjale esitada, 5 tööpäeva jooksul arvates päevast, mil ta sai teada või pidi saama teada sündmustest või asjaoludest, mis annavad aluse pretensiooni esitamiseks. Vastavalt kõnealuse lepingu p 6.2 informatsiooniliste teadete edastamine toimub telefoni, e-posti või faksi teel, õiguslikke tagajärgi loovad teated tuleb esitada kirjalikult. Kostja poolt hagejale 11.03.2009.a esitatud avaldusest nähtuvalt soovis kostja äriruumi üürilepingu lõpetada seoses oma tegevuse lõpetamisega. Kostja on oma vastuväites märkinud, et üürilepingu lõpetamise aluseks oli asjaolu, et üüritud äriruumid olid külmad, mistõttu ei pidanud kostja võimalikuks neid kasutada. Kuivõrd pooled olid äriruumi üürilepingus kokku leppinud, et kostjal on kohustus hagejat kõigist pretensioonidest teavitada 5 tööpäeva jooksul alates asjaolust, mis annab aluse pretensiooni esitamiseks ning õiguslikke tagajärgi loovate teadete kirjalikus esitamises, pidi kostja juhul, kui ta soovis üürilepingut lõpetada põhjusel, et üüritud äriruum ei vasta nõuetele, sellest hagejat kirjalikult teavitama. Kostja ei ole tõendanud, et ta on seoses äriruumide madala temperatuuriga hageja poole pöördunud ning kõnealusest puudusest hagejat kirjalikult teavitanud. Hageja möönab, et kostja pöördus 2009.a jaanuaris hageja poole pretensiooniga, et äriruumi lagi kostab läbi. Hageja kõrvaldas kõnealuse puuduse ning rohkem kostja äriruumi puuudustele viidates hageja poole ei pöördunud. Kuivõrd kohtule esitatud dokumentidest ei nähtu, et kostja on hagejat äriruumi puudustest seoses äriruumide kütmisega teavitanud või sel põhjusel äriruumi üürilepingu soovinud üles öelda, asub kohus seisukohale, et kostja väide, nagu oleks üüritud äriruumide temperatuur olnud nii madal, et äriruume polnud võimalik kasutada, on paljasõnaline. Kohtule esitatud arvetest nr 290307, 290436, 290437, 290599, 290688, 290851, 290878 ja 290992 nähtub, et Tallinnas, Xxx asuvate äriruumide üür ja kommunaalkulud ajavahemikul jaanuarist 2009.a – maini 2009.a moodustavad kokku 12 261,62 krooni. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et kostja ei ole kõnealuseid arveid tasunud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 339 kohaselt rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Vastavalt VÕS § 341 rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 309 lg 1 esimese lause alusel lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. VÕS § 313 lg 1 kohaselt mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Vastavalt VÕS § 313 lg 2 erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seadustiku §-des 314 – 319 nimetatud asjaoludel. Tulenevalt VÕS § 313 lg 3 üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Kostja on hagejale 11.03.2009.a esitanud avalduse üürilepingu lõpetamiseks alates 12.03.2009.a seoses kostja tegevuse lõpetamisega. Pooled on äriruumi üürilepingu punktis 5.5 kokku leppinud, et üürnikul on õigus leping igal ajal olenemata põhjusest erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürileandjale kirjalikult ette vähemalt kolm kuud. VÕS § 313 lg 3 alusel ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama. Tulenevalt VÕS § 5 käesolevas seaduses sätestatust võib võlasuhte poolte või lepingupoolte kokkuleppel kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et seadusest kõrvalekaldumine ei ole lubatud või kui kõrvalekaldumine oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi. Kuivõrd pooled on äriruumi üürilepingus kokku leppinud seaduses sätestatust erineva ülesütlemisest ette teatamise korra, tuleb üürilepingu

ülesütlemisel ja ülesütlemisest teavitamisel lähtuda lepingus sätestatud korrast. Seega tuleb lugeda, et poolte vahel sõlmitud äriruumi üürileping on õigesti lõpetatud 05.05.2009.a. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Äriruumi üürilepingu punkti 2.1 esimese lause alusel kohustub üürnik tasuma üürileandjale äriruumide eest üüri 110 krooni kuus iga ruutmeetri eest, igakuine üürisumma on 2585 krooni, millele lisandub käibemaks. Vastavalt äriruumi üürilepingu punkti 2.2 esimesele lausele on üürnik kohustatud hüvitama üürileandjale äriruumiga proportsionaalse osa hoone halduskuludest (kõrvalkulud) (vesi, kanalisatsioon, elekter, soojusenergia, maamaks, prügivedu, hooldus jne). Äriruumi üürilepingu punkti 2.6 kohaselt üüri ja muude lepingujärgsete maksete tasumise kohustust ei mõjuta asjaolu, kas üürnik faktiliselt ja kui suures ulatuses äriruume kasutab. Kuivõrd kostja on äriruumi üürilepingu allkirjastamisel nõustunud kõnealuses lepingus sätestatud tingimustega, ei ole õige kostja väide, et tal ei olnud alates 12.03.2009.a kohustust hagejale üüri ja kommunaalkulusid tasuda. VÕS § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Käesoleval juhul on üürileandja seda teinud ja tagatisraha tagastamise nõudeõigust üürnikul kuni võlgnevuse tasumiseni ei ole. Hageja palub kostjalt välja mõista üüri- ja kommunaalkulude võlgnevuse summas 12 261,62 krooni. Kohus on eespool tuvastanud, et ei esine ühtki alust, mis vabastaks kostja kõnealuse kohustuse täitmisest. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et kostja pole nimetatud summat hagejale maksnud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista üüri- ja kommunaalkulude võlgnevus 12 261,62 krooni. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Seega tuleb kõik menetluskulud jätta kostja kanda. Hagejal on õigus nõuda hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, esitades selleks Harju Maakohtule avalduse koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Ele Liiv kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.