Võlaõigus › Võõrandamislepingud

erastatakse käesoleva seaduse § 6 alusel. Iga esimest eelistust omav isik saab osta ainult ühe osa erastamise objektist. Vaidlusaluses elamus on neli korterit eluruumide üldpinnaga 189,8 m2. Seega kuulus erastamisele 94,9 m2 ehk 949/1898 mõttelist osa elamust. Kuna elamu teise korruse korterid 2 ja 2A olid T. K ja A. L valduses, siis kuulusid erastamisele esimese korruse korterid nr 1 (69,7 m2 ehk 697/1898 mõttelist osa) ja nr 3 (39 m2 ehk 397/1898 mõttelist osa). Kuna korterite nr 1 ja 3 mõtteliste osade summa oli suurem kui erastamise objektiks olev mõtteline osa elamust ja et erastamist tuli alustada kõige väiksemast osast, siis tulnuks erastamise kohustatud subjektil vähendada osade määramisel korteri nr 1 mõttelist osa. Seega oleks korterite nr 1 ja 3 erastatavate mõtteliste osade suurused järgmised: korter nr 1 (55,2 m2 ehk 552/1898 mõttelist osa) ja korter nr 3 (39,7m2 ehk 397/1898) mõttelist osa. Hagejale teadmata põhjustel jaotas Tallinna linn aga erastatavad pinnad kolmeks mõtteliseks osaks: korter nr 3 (üürnik MP) 295/1898 mõttelist osa, korter nr 1 (üürnik AT) 397/1898 mõttelist osa ja numbrita korter 257/1898 mõttelist osa (üürnik puudus). Kuna 257/1898 suuruse mõttelise osa erastamisel puudus esimest eelistust omav isik ja kuna erastamise objekt oli väiksem kui väikseima korteri (korter nr 3) üldpinna ja elamu kõigi eluruumide üldpinna suhe, siis oli hagejal KaasES § 4 lg 1 p 2 ja § 6 lg 1 tulenevalt 257/1898 mõttelise osa ostueesõigus. MP ei olnud 257/1898 mõttelise osa erastamise õigustatud subjektiks, kuna ta oli juba ostnud ühe osa erastamise objektist. Seega tal ei olnud 25.10.2000.a lepinguga õigust nimetatud mõttelist osa osta. Eeltoodust tulenevalt on see tehing tühine. 25.10.2000.a sõlmitud tehingu tühisus toob kaasa ka MPga 05.11.2003.a sõlmitud maa ostumüügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse. Hageja õiguslik huvi käesolevas asjas seisneb selles, et kui kohus tuvastab tehingute tühisuse, siis tuleks eluruumide erastamise kohustatud subjektil läbi viia 257/1898 mõttelise osa uus erastamine. Samuti tuleks Eesti Vabariigil läbi viia elamu juurde kuuluva maa 552/1898 mõttelise osa uus erastamine. Hagejal oleks sellisel juhul võimalik erastamisest osa võtta. Eeltoodust tulenevalt palus hageja tunnistada Tallinna linna ja MP vahel 25.10.2000.a sõlmitud ehitise mõttelise osa ostu-müügilepingu tühisust. Samuti palus hageja tunnistada Eesti Vabariigi ja MP vahel 05.11.2003.a sõlmitud maa ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust. Lisaks eeltoodule palus hageja tunnistada kinnistusraamatu registriosas nr XXX oleva kande, mille kohaselt kuulub MP 1104/3796 kaasomandist, ebaõigsust.

Eesti Vabariigi vastus Eesti Vabariik vaidles hagile vastu. 05.11.2003.a sõlmitud lepingu puhul osales poolena Tallinna linn, tehes seda Eesti Vabariigi esindajana. Seega on õigeks kostjaks Tallinna linn. Tallinna linna vastus Tallinna linn vaidles hagile vastu. Hageja ei ole 25.10.2000.a sõlmitud ehitise mõttelise osa ostu-müügilepingu pooleks, mistõttu ei saa hagejal nimetatud lepingust tekkida subjektiivseid

tsiviilõigusi. Kui hageja leidis, et Tallinna linn rikkus mõttelise osa erastamisel tema subjektiivseid õigusi, oli tal õigus pöörduda halduskohtusse, mida hageja teinud ei ole. Kuna vaidlusalune elamu ei olnud reaalosadeks jagatud, siis ei oma asjaolu, et elamu teine korrus oli erastamisel ajal T. K ja A. L valduses mingit õiguslikku tähendust. KaasES kohaselt ei ole valduse instituut erastamistoimingute läbiviimisel kohaldatav. Kohustatud subjekt määras erastamisele kuuluvate osade suurused elamus asuvate korterite üldpinna ja elamu kõiki eluruumide üldpinna suhtena ja erastas vastavad osad suuruse järjekorras, alustades kõige väiksemast osast. Seega toimus erastamine õiguspäraselt. Peale KaasES § 5 lg 1 sätestatud tingimustele vastavalt määratud mõtteliste osade erastamist esimest eelistust omavatele elamu üürnikele, jäi Tallinna linna omandisse 257/1898 mõttelist osa elamust. KaasES § 6 lg 1 kolmanda lause kohaselt informeeritakse esimest eelistust omavatele isikutele erastamata jäänud osa ostueesõigusest elamu kaasomanikke ühe kuu jooksul pärast esimest eelistust omavate isikutega sõlmitud ostu-müügilepingute jõustumist. KaasES § 6 lg 1 kolmandas lauses nimetatud mõttelise osa erastamistoimingute alustamise ajal oli MP vaidlusaluse elamu kaasomanik. Tallinna linn on 28.09.2000.a kirjaga teavitanud kõiki kaasomanikke nendele kuuluvast ostueesõigusest. Tallinna linnale esitas erastamises osalemiseks avalduse MP, teised elamu kaasomanikud (sealhulgas hageja) loobusid oma erastamise õigusest. Seega ei ole hageja õiguste riive võimalik ja hagi on põhjendamatu. MP vastus MP vaidles hagile vastu. Hageja on ebaõigesti lähtunud KaasES §-ist 5. Käesoleval juhul kuulub kohaldamisele KaasES § 6. MPl oli õigus 257/1898 mõttelise osa erastamisele, kuna ta oli kaasomanik. Hageja on loobunud erastamise ostueesõigusest. Hageja ei ole vaidlustanud ka erastamistehingutele eelnenud avalik-õiguslike toiminguid. Kohtu põhjendused 18.12.2009.a esitatud seisukohas on hageja märkinud, et käesoleva kohtuvaidluse esemeks ei ole see, kas kohustatud subjekt määras erastatavate eluruumide mõttelised osad õigesti, vaid see, kas MPl oli õigus osta täiendavalt 257/1898 mõttelist osa elamust. Seega puudub kohtul vajadus käsitleda seda, kas erastamise kohustatud subjekt määras erastatavate eluruumide mõttelised osad õigesti. Kohus leiab, et hagiavaldus on põhjendamatu. Asja materjalidest nähtuvalt ostis MP (endise perekonnanimega K) 25.10.2000.a Tallinna linnalt 257/1898 mõttelist osa Tallinnas XXX asuvast elamust. Hageja on seisukohal, et MP ei saanud nimetatud mõttelist osa osta, kuna iga esimest eelistust omav isik saab osta ainult ühe osa erastamise objektist. Vaidlust ei ole selles, et MP oli eelnevalt, s.o 09.08.2000.a, ostnud 295/1898 mõttelist osa Tallinnas XXX asuvast elamust. KaaES § 5 lg 1 sätestab, et erastamise objektiks olev mõtteline osa elamust erastatakse osade kaupa nende suuruse järjekorras, alustades kõige väiksemast osast. Kohustatud subjekt määrab vastavad osad iga korteri üldpinna ja elamu kõigi eluruumide üldpinna suhtena. Nende osade summa ei tohi olla suurem, kui on erastamise objektiks olev mõtteline osa elamust. Erastamise objekt, mis on väiksem kui väikseima korteri üldpinna ja elamu kõigi

eluruumide üldpinna suhe, ning see osa erastamise objektist, mis moodustub erastamise objekti ja käesoleva lõike tingimustele vastavalt määratud mõtteliste osade summa vahena, erastatakse käesoleva seaduse paragrahv 6 alusel. Iga esimest eelistust omav isik saab osta ainult ühe osa erastamise objektist. Vastavalt KaasES § 6 lg 1, kui erastamisel esimest eelistust omavad isikud puuduvad või kui erastamise objekt on väiksem kui väikseima korteri üldpinna ja elamu kõigi eluruumide üldpinna suhe, teatab erastamise kohustatud subjekt (paragrahv 3) kirjalikult allkirja vastu erastamisel teist eelistust omavatele isikutele nende ostueesõigusest ühe kuu jooksul, arvates käesoleva seaduse paragrahv 2 lõigetes 4 ja 5 sätestatud tähtaja saabumisest või lõigetes 7 ja 8 sätestatud tingimuste kehtima hakkamisest. Kui erastamisel esimest eelistust omavad isikud ei soovi erastamise objekti ühegi osa suhtes ostueesõigust kasutada, informeeritakse kaasomanikke nende ostueesõigusest ühe kuu jooksul pärast seda, kui selgub, et esimest eelistust omavad isikud ostueesõigust ei kasuta. Esimest eelistust omavatele isikutele erastamata jäänud osa ostueesõigusest informeeritakse elamu kõiki kaasomanikke ühe kuu jooksul pärast esimest eelistust omavate isikutega sõlmitud ostu-müügilepingute jõustumist. Kirjalikus teates peavad olema andmed erastamisele kuuluva mõttelise osa suuruse ja alghinna kohta. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole 257/1898 suuruse mõttelise osa erastamine toimunud KaasES § 5 lg 1 järgi, vaid § 6 lg 1 järgi. KaasES § 4 lg 1 p 2 sätestab, et käesoleva seaduse alusel on erastamise õigustatud subjektiks teise eelistusena elamu kaasomanik, kui ta ei ole eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Vaidlusaluse mõttelise osa erastamise ajaks oli MP saanud elamu kaasomanikuks ning ta oli selle mõttelise osa erastamise suhtes erastamise teist eelistust omav isik. Seega ei rakendunud MP suhtes KaasES § 5 lg 1 viimases lauses sätestatud keeld ning 257/1898 mõttelise osa võõrandamine MP ei olnud seadusega vastuolus. Lisaks märgib kohus ka seda, et hageja ise on loobunud ostueesõiguse teostamisest. Hageja on teavitanud 12.10.2000.a Tallinna linna, et ta ei soovi ostueesõigust kasutada. Ebaõige on hageja väide, et Tallinna linna 28.09.2000.a teade ostueesõiguse kohta ei vasta nõuetele. KaasES § 6 lg 1 viimase lause kohaselt peab kirjalikus teates olema andmed erastamisele kuuluva mõttelise osa suuruse ja alghinna kohta. Need nõuded on täidetud. Eeltoodust tulenevalt on hageja nõuded põhjendamatud ja hagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb kõik menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Indrek Soots

kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.