Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Kuna X.XXXXXXX XX asuv elamu kuulus enne erastamist kaasomandisse, siis tuli erastamise läbiviimisel juhinduda kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadusest (KaasES). Vaidlusaluses elamus on neli korterit eluruumide üldpinnaga 189,8 m2. Seega kuulus erastamisele 94,9 m2 ehk 949/1898 mõttelist osa elamust. Kuna elamu teise korruse korterid nr X ja nr XX olid T. Kangro ja A. L. valduses, siis kuulusid erastamisele esimese korruse korterid nr X (69,7 m2 ehk 697/1898 mõttelist osa) ja nr X (39 m2 ehk 397/1898 mõttelist osa). Kuna korterite nr X ja X mõtteliste osade summa oli suurem kui erastamise objektiks olev mõtteline osa elamust ja erastamist tuli alustada kõige väiksemast osast, siis tulnuks erastamise kohustatud subjektil vähendada osade määramisel korteri nr X mõttelist osa. Seega oleks korterite nr X ja X erastatavate mõtteliste osade suurused järgmised: korter nr X (55,2 m2 ehk 552/1898 mõttelist osa) ja korter nr X (39,7m2 ehk 397/1898 mõttelist osa). Hagejale teadmata põhjustel jaotas Tallinna linn erastatavad pinnad kolmeks mõtteliseks osaks: korter nr X (üürnik M. Püssa) 295/1898 mõttelist osa, korter nr 1 (üürnik A. T.) 397/1898 mõttelist osa ja numbrita korter 257/1898 mõttelist osa (üürnik puudus). Kuna 257/1898 suuruse mõttelise osa erastamisel puudus esimest eelistust omav isik ja erastamise objekt oli väiksem kui väikseima korteri (nr X) üldpinna ja elamu kõigi eluruumide üldpinna suhe, siis oli hagejal KaasES § 4 lg 1 p 2 ja § 6 lg 1 tulenevalt 257/1898 mõttelise osa ostueesõigus. M. Püssa ei olnud 257/1898 mõttelise osa erastamise õigustatud subjektiks, kuna ta oli juba ostnud ühe osa erastamise objektist. Seega ei olnud tal 25.10.2000 lepinguga õigust nimetatud mõttelist osa osta ja see tehing on tühine. 25.10.2000 sõlmitud tehingu tühisus toob kaasa ka M. Püssaga 05.11.2003 sõlmitud maa ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse. Hageja õiguslik huvi seisneb selles, et kui kohus tuvastab tehingute tühisuse, siis tuleks eluruumide erastamise kohustatud subjektil läbi viia 257/1898 mõttelise osa uus erastamine. Samuti tuleks Eesti Vabariigil läbi viia elamu juurde kuuluva maa 552/1898 mõttelise osa uus erastamine. Hagejal oleks sellisel juhul võimalik erastamisest osa võtta. Eesti Vabariigi vastus Eesti Vabariik vaidles hagile vastu. 05.11.2003 sõlmitud lepingu puhul osales poolena Tallinna linn, tehes seda Eesti Vabariigi esindajana. Seega on õigeks kostjaks Tallinna linn. Tallinna linna vastus Tallinna linn vaidles hagile vastu. Hageja ei ole 25.10.2000 sõlmitud ehitise mõttelise osa ostu-müügilepingu pooleks, mistõttu ei saa hagejal nimetatud lepingust tekkida subjektiivseid tsiviilõigusi. Kui hageja leidis, et Tallinna linn rikkus mõttelise osa erastamisel tema subjektiivseid õigusi, oli tal õigus pöörduda halduskohtusse, mida hageja teinud ei ole. Kuna vaidlusalune elamu ei olnud reaalosadeks jagatud, siis ei oma asjaolu, et elamu teine korrus oli erastamisel ajal T. Kangro ja A. L. valduses mingit õiguslikku tähendust. KaasES kohaselt ei ole valduse instituut erastamistoimingute läbiviimisel kohaldatav. Kohustatud subjekt määras erastamisele kuuluvate osade suurused elamus asuvate korterite üldpinna ja elamu kõiki eluruumide üldpinna suhtena ja erastas vastavad osad suuruse järjekorras, alustades kõige väiksemast osast. Seega toimus erastamine õiguspäraselt. Peale KaasES § 5 lg 1 sätestatud tingimustele vastavalt määratud mõtteliste osade erastamist esimest eelistust omavatele elamu üürnikele jäi Tallinna linna omandisse 257/1898 mõttelist osa elamust. KaasES § 6 lg 1 kolmanda lause kohaselt informeeritakse esimest eelistust

omavatele isikutele erastamata jäänud osa ostueesõigusest elamu kaasomanikke ühe kuu jooksul pärast esimest eelistust omavate isikutega sõlmitud ostu-müügilepingute jõustumist. KaasES § 6 lg 1 kolmandas lauses nimetatud mõttelise osa erastamistoimingute alustamise ajal oli M. Püssa vaidlusaluse elamu kaasomanik. 28.09.2000 kirjaga teavitas Tallinna linn kõiki kaasomanikke nendele kuuluvast ostueesõigusest. Tallinna linnale esitas erastamises osalemiseks avalduse M. Püssa, teised elamu kaasomanikud (sealhulgas hageja) loobusid oma erastamise õigusest. Seega ei ole hageja õiguste riive võimalik ja hagi on põhjendamatu. Maiga Püssa vastus Maiga Püssa vaidles hagile vastu. Hageja on ebaõigesti lähtunud KaasES §-ist 5, käesoleval juhul kuulub kohaldamisele KaasES § 6. M. Püssal oli õigus 257/1898 mõttelise osa erastamisele, kuna ta oli kaasomanik. Hageja loobus erastamise ostueesõigusest ning ei ole vaidlustanud ka erastamistehingutele eelnenud avalik-õiguslikke toiminguid. Maakohtu otsuse põhjendused 23.02.2010 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. 18.12.2009 esitatud seisukohas märkis hageja, et käesoleva kohtuvaidluse esemeks ei ole see, kas kohustatud subjekt määras erastatavate eluruumide mõttelised osad õigesti, vaid see, kas M. Püssal oli õigus osta täiendavalt 257/1898 mõttelist osa elamust. Seega puudub kohtul vajadus käsitleda, kas erastamise kohustatud subjekt määras erastatavate eluruumide mõttelised osad õigesti. Asja materjalidest nähtuvalt ostis Maiga Püssa (endise perekonnanimega Kostla) 25.10.2000 Tallinna linnalt 257/1898 mõttelist osa Tallinnas X.XXXXXXX XX asuvast elamust. Hageja on seisukohal, et M. Püssa ei saanud nimetatud mõttelist osa osta, kuna iga esimest eelistust omav isik saab osta ainult ühe osa erastamise objektist. Vaidlust ei ole selles, et M. Püssa oli eelnevalt 09.08.2000 ostnud 295/1898 mõttelist osa Tallinnas X.XXXXXXX XX asuvast elamust. Kohus leidis, et 257/1898 suuruse mõttelise osa erastamine ei ole toimunud KaasES § 5 lg 1 järgi, vaid § 6 lg 1 järgi. KaasES § 4 lg 1 p 2 sätestab, et käesoleva seaduse alusel on erastamise õigustatud subjektiks teise eelistusena elamu kaasomanik, kui ta ei ole eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Vaidlusaluse mõttelise osa erastamise ajaks oli M. Püssa saanud elamu kaasomanikuks ning ta oli selle mõttelise osa erastamise suhtes erastamise teist eelistust omav isik. Seega ei rakendunud M. Püssa suhtes KaasES § 5 lg 1 viimases lauses sätestatud keeld ning 257/1898 mõttelise osa võõrandamine M. Püssale ei olnud seadusega vastuolus. Hageja ise loobus ostueesõiguse teostamisest, teavitades 12.10.2000 Tallinna linna, et ta ei soovi ostueesõigust kasutada. Ebaõige on hageja väide, et Tallinna linna 28.09.2000 teade ostueesõiguse kohta ei vasta nõuetele. KaasES § 6 lg 1 viimase lause kohaselt peab kirjalikus teates olema andmed erastamisele kuuluva mõttelise osa suuruse ja alghinna kohta. Need nõuded on täidetud. Apellatsioonkaebus Hageja Toomas Kangro palub maakohtu otsuse tühistada täies ulatuses ja uue otsusega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta vastustajate kanda.

Apellant leiab, et maakohus on vaidluse lahendamisel jätnud ekslikult kohaldamata KaasES § 6 lg 1 esimese lause ja vääralt kohaldanud sama lõike teist ning kolmandat lauset. Tähelepanuta on jäetud hageja vastuväited kostja 1 ja kostja 2 kirjalikus vastuses väljendatud seisukohtadele, millega kohus rikkus protsessiõiguse normi. TsMS § 442 lg 8 kohaselt peab kohus otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Apellandi arvates on ebaõige kohtu seisukoht, et vaidlusaluse mõttelise osa erastamise ajaks oli M. Püssa saanud elamu kaasomanikuks ning oli mõttelise osa erastamise suhtes erastamise teist eelistust omav isik ning tema suhtes ei rakendunud KaasES § 5 lg 1 viimases lauses sätestatud keeld ning 257/1898 mõttelise osa võõrandamine M. Püssale ei olnud seadusega vastuolus. Kohtu seisukoht on ebaõige ja ei vasta KaasES § 6 lg 1 teise ja kolmanda lause regulatsioonile. Teise ja kolmanda lause sätted reguleerivad olukorda, kus erastamise objektil on esimest eelistust omavad isikud (üürnikud), kuid need ei soovi oma ostueesõigust kasutada. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, et numbrita korteril (257/1898 mõttelist osa) oli erastamise esimest eelistust omanud isik (üürnik), kes ei soovinud ostueesõigust kasutada. M. Püssal olnuks 257/1898 mõttelise osa ostuõigus ainult tingimusel, kui sellel mõttelisel osal olnuks üürnik, kes mingitel põhjustel ei soovinud ostueesõigust kasutada. KaasES § 6 lg 1 reguleerib kaasomanike ostueesõigust erinevalt, kui erastamisel esimest eelistust omavad isikud puuduvad või kui erastamise objekt on väiksem kui väikseima korteri üldpinna ja elamu kõigi eluruumide üldpinna suhe ning kui erastamisel esimest eelistust omavad isikud ei soovi erastamise objekti ühegi osa suhtes ostueesõigust kasutada. Esimesel juhul on ostueesõigus ainult esialgsetel kaasomanikel ja teisel juhul kõigil kaasomanikel, ka neil, kes on erastamise käigus juba korteri mõttelise osana ostnud. M. Püssale 257/1898 mõttelise osa võõrandamine on seadusega vastuolus ja tema suhtes rakendub KaasES § 5 lg 1 viimases lauses sätestatud keeld, mis toob kaasa tehingu tühisuse. Kuna 257/1898 mõttelise osa erastamisel puudus esimest eelistus omav isik (üürnik) ja erastamise objekt on väiksem kui väikseima korteri (nr 3) üldpinna ja elamu kõigi eluruumide üldpinna suhe, siis on apellandil elamu kaasomanikuna KaasES § 4 lg 1 p-t 2 ja § 6 lg 1 esimese lause regulatsioonist tulenevalt 257/1898 mõttelise osa eelisostuõigus. Ebaõige on kohtu seisukoht, et apellant on ise loobunud ostueesõiguse teostamisest, teavitades 12.10.2000 Tallinna linna, et ta ei soovi ostueesõigust kasutada ning ebaõige on apellandi väide, et Tallinna linna 28.09.2000 teade ostueesõiguse kohta ei vasta nõuetele. KaasES § 6 lg 1 esimese lause kohaselt pidi kohustatud subjekt apellandile kirjalikult allkirja vastu teatama tema ostueesõigusest. Erastamise eelselt oli kaasomanikke kaks (T. Kangro ja A. L.), seega tulnuks vastav teade väljastada ainult neile. Tallinna Kesklinna Valitsus saatis 28.09.2000 kirja nr 1-27/1195 kõikidele kaasomanikele s.h. ka neile, kes olid korterid mõtteliste osadena erastanud. Seega oli eelisostuõigusega erastajate ringi laiendatud ka nendele isikutele, kes seda õigust ei omanud. Tallinna Kesklinna Valitsuse esindaja Harry Välja kutsus 257/1898 mõttelise osa erastamise küsimuses välja kõik kaasomanikud ning väitis, et 257/1898 mõtteline osa on moodustatud mitteeluruumide arvel ja seda saab erastada ainult ühele kaasomanikest. Sellise väitega viidi asjasse mittepühendatud kaasomanikud eksitusse, varjates asjaolu, et elamu mõttelised osad on moodustatud ja erastatud seadust rikkudes. Seega ei oma mingit õiguslikku tähendust apellandi väidetav loobumine ostueesõiguse teostamisest. Eesti Vabariigi, Tallinna linna ja Maiga Püssa vastused Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta see rahuldamata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Seoses Toomas Kangro surmaga 25.05.2010 on apellandi menetlusõigusjärglaseks TsMS § 208 lg 1 järgi pärijana poeg Holger Kangro, keda on lubatud apellatsioonimenetluses astuda protsessi hageja poolel üldõigusjärglasena. Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosalised ja nende esindajad ning uurinud toimikus olevaid tõendeid, ei tuvastanud maakohtu poolt materiaalõigusnormi ebaõiget kohaldamist ega menetlusõigusnormi rikkumist. Maakohus on täitnud TsMS § 442 lg-st 8 tulenevat otsuse põhjendamise kohustust ning on põhjendanud, miks on hagi jäetud rahuldamata, seejuures on hinnatud tõendeid. Apellatsioonkaebusest ilmneb, et apellant ei nõustu kohtu poolt materiaalõiguse normi tõlgendamisega. Kolleegium leiab, et maakohus on hagi rahuldamata jätmisel õigesti kohaldanud kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadust (KaasES) ning eelnimetatud seaduse § 4 lg 1 p 2, kuivõrd Maiga Püssa oli vaidlusaluse eluruumi erastamise ajaks elamu kaasomanik ning tal oli õigus erastada Tallinna linnale kuuluvat mõttelist osa Tallinnas X.XXXXXXX XX asuvas elamus. Maakohus on põhjendanud, miks ei rakendunud Maiga Püssa suhtes KaasES § 5 lg 1 viimases lauses sätestatud erastamise keeld. Kolleegium ei nõustu apellandiga, et kohus on ekslikult jätnud kohaldamata KaasES § 6 lg 1 esimese lause ja vääralt kohaldanud sama lõike teist ja kolmandat lauset. Kuivõrd kolleegium nõustub maakohtu seisukohtadega, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei korda otsuses olevaid seisukohti. Kolleegium peab vajalikuks vastata apellatsioonkaebuses olevatele väidetele alljärgnevalt. Tallinna linn on apellatsioonikaebuse vastuses juhtinud põhjendatult apellandi tähelepanu sellele, et vaidlusalune elamu oli enne erastamistoimingute algust kaasomandis: 1⁄2 mõttelist osa elamust oli eraomandis ja 1⁄2 mõttelise osa omanikuks oli Tallinna linn. Elamu ei olnud jagatud reaalosadeks, mistõttu Tallinna linnale kuulus mõtteline osa elamust, mida ta kohustatud subjektina asus erastama osade kaupa, määrates osad KaasES § 5 lg 1 alusel. Kolleegium nõustub vastustaja Tallinna linnaga, et Maiga Püssale ei erastatud numbrita korterit, vaid mõttelise osa elamust. Eesti Vabariik on põhjendatult juhtinud apellandi tähelepanu sellele, et kui apellant ei olnud nõus Tallinna linna erastamistoimingutega, siis tuli seda vaidlustada halduskorras. Apellant ei ole vaidlustatud ostu-müügilepingu pooleks. Toimiku materjalidest ei ilmne, et vaidlusaluse lepingu sõlmimisel rikuti hageja õigusi. 12.10.2000 avaldusest ilmneb, et hageja ei soovinud kasutada oma ostueesõigust elamu mõttelise osa erastamiseks (t.lk. 105). Seda asjaolu apellant apellatsioonikohtu istungil ei vaidlustanud. Asjaolu, et hageja hiljem meelt muutis, ei ole hagi rahuldamise aluseks. TsMS § 3 lg 1 järgi kohus menetleb tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestad korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Käesolevast tsiviilasjast ei ilmne, et hageja õigusi või seadusega kaitstud huve oleks rikutud. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuses olevad väited ei anna alust teha maakohtust erinevat otsust. Kuivõrd apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis apellatsioonimenetluse kulud tuleb jätta apellandi kanda.

Mare Merimaa

Reet Allikvere

Imbi Sidok

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.