Pankrotiõigus › Muud hagimenetluse pankrotiasjad

Kohus, tuginedes TsÜS § 37 lg-le 1, 23.07.2002 kehtinud ÄS § 187 lg 1 redaktsioonile, VÕS § 103 lg-tele 1 ja 2, pidas oluliseks välja selgitada, kas kostjad rikkusid lepingute sõlmimisel juhatuse liikme hoolsuskohustust või mitte. Samuti kuulus tuvastamisele kinnistu turuhind. Asjaolu osas, et kinnistu tuli osanike otsuse kohaselt võõrandada turuhinnaga, pooltel vaidlus puudub. Vaidlusaluse turuhinna tõendamiseks on hageja esitanud asjatundja arvamuse nr 2706, millest ei ole nähtav arvamuse metoodika ning konkreetne võrdlusmaterjal puudub. K. G., kes analüüsitava arvamuse andis, kuulus varem AS L.Rei nõukogusse (hagejaga seotud äriühing). Nii eriteadmistega isiku arvamuse kui ka eksperdiarvamuse eesmärgiks on anda eriteadmisi nõudvates küsimustes erapooletu hinnang. Antud juhul ei ole see tagatud. Ka ei ole K. G.i eksperdi kvalifikatsioon tuvastatav, sest ta ei ole kantud atesteeritud hindajate nimekirja ning ei ole Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) liige. Hagejale tehti korduvalt ettepanek viia läbi kohtulik ekspertiis, kuid hageja sellega ei nõustunud. Hageja tahte vastaselt ei pidanud ka kohus õigeks ekspertiisi omal algatusel määrata, pidades seda eraõiguslikku vaidlusse liigseks sekkumiseks. Seega ei ole hageja tõendamisvõimalusi mõistlikult kasutanud. Kostja poolt esitatud asjatundja arvamuse (tellija oli AS Koger & Partnerid) järgi oli 2001.a kinnistu turuhind 16 677 850 krooni. Arvamuse kohaselt on kinnistul paiknevad rajatised valdavalt amortiseerunud. Tõendeid kogumis hinnates jõudis kohus järeldusele, et vaidlusalune turuhind võis kõrgem olla hinnast, millega hageja kinnistu AS-ile Koger & Partnerid müüs. Samas puudub alus väita, et see oleks nimelt 30 557 725 krooni, sest kinnistu väärtus oli enne edasimüüki tõusnud. Kohus lähtus asja hindamisel tõendamise koormusest, mis lasus hagejal, ning asus seisukohale, et kinnistu tõendatud turuhind on 16 677 850 krooni. 23.07.2002 sõlmisid OÜ Papivabrik (pankrotis) juhatuse liikme Tarmo Teevälja esindusel ning AS Koger & Partnerid vaidlusaluse kinnistu notariaalse eellepingu, mille järgi ostjal oli õigus kinnistut kuni 15.12.2002 osta hinnaga 13 334 280 krooni. Ostuhinnale pidi lisanduma lepingu sõlmimise ajal jooksva kalendrikuu eest ja iga käesoleva lepingu sõlmimise kuule järgneva kalendrikuu eest kuni lepingu objekti müügilepingu sõlmimiseni ostja poolt müüjale makstav tasu 120 166 krooni kuus. Juhul, kui müüki lepingus ettenähtud tähtajal ei järgne, kohustus hageja viidatud maksed ostjale tagasi maksma. Seega on järeldatav, et vaatamata lepingu p-s 4.10 sätestatud õigusele lepingust taganeda, tähendas eellepingust taganemine olulisi tagasimakseid. OÜ Papivabrik (pankrotis) 17.07.2002 osanike üldkoosoleku otsusesse kui tõendisse suhtus kohus kriitiliselt. Otsusele on ainult kostjad alla kirjutanud. Nimetatud otsus ei saa kostjaid kui juhatuse liikmeid ka sisult vastutusest vabastada, sest otsuse vastuvõtnud osanike ning kostjate isikud langevad kokku. OÜ Papivabrik (pankrotis) osanike üldkoosoleku 12.12.2002 otsuse kohaselt leidsid osanikud, et eellepingut tuleb pikendada. Sellega pidasid osanikud õigeks võõrandada kinnistu eellepingus väljavalitud ostjale, mis oluliselt erineb olukorrast, kus ostja valik jääb täiesti vabaks. Otsusele on kõik osanikud alla kirjutanud. Väide, nagu oleks koosoleku kokkukutsumise korda rikutud, tõendamist ei leidnud. Asjaoluga, et eelleping sõlmiti ning kinnistu müüdi madalama hinnaga kui 16 677 850 krooni, on kostjad oma hoolsuskohustust vaieldamatult rikkunud. Ükski mõistlik isik ei müü ostjale kinnistut madalama hinnaga (ega sõlmi ka eellepinguid), kui ostja AS Koger & Partnerid poolt tellitud hinnangust nähtub. Seda enam, et kinnisvaraturul oli tendents hinnatõusule. Kuigi 2002.a majandusaasta aruande järgi teenis kostja võõrandamistehingult 2 161 328 krooni kasumit, ei vabasta see kostjaid kahju hüvitamise kohustusest. Arvestades, et kinnistu tõendamist leidnud turuhind oli 16 677 850 krooni, jäi osaühingul 1 182 242 kroonine kasum saamata. Hagejale tekkis kostjate kui juhatuse liikmete kohustuste rikkumise tõttu kahju saamata jäänud tulu näol, mille

suurus on 1 182 242 krooni. Nimetatud kahju kuulub VÕS § 127 lg 4 alusel solidaarselt väljamõistmisele. Nähtuvalt Harju Maakohtu 10.04.2007 menetluse lõpetamise määrusest asjas 2-05-15081 on hageja esitanud nõude vaidlusaluse kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamiseks ja tagasivõitmise korras 15 062 117 krooni saamiseks. Tsiviilasi lõpetati seoses hagist loobumisega. Riigikohtu nõude, et eelkõige tuleb üritada kahjuliku tehinguga välja läinud vara tagasi saada, on hageja eeltooduga täitnud (otsus 3-2-1-41-05). See, et hageja hagist pärast aastaid kestnud menetlust loobus, ei vabasta kostjaid ÄS § 187 lg-s 1 sätestatud vastutusest. Hageja pahausksus ei ole nähtav. Kostja Erliko Parisalu apellatsioonkaebus Erliko Parisalu palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi täielikult rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohus on ebaõigesti lähtunud kinnistu turuhinna määramisel üksnes kostjate esitatud OÜ Simus Kinnisvara eksperthinnangust ning teinud sellest järelduse, et kostjad on sellega tõendanud kinnistu õiglast müügihinda. Kostjad ei ole kunagi avaldanud, et tehing oleks pidanud toimuma just selle hinnaga. OÜ Simus Kinnisvara hinnanguga tõendasid kostjad asjaolu, millisel hinnatasemel oli kinnistu väärtus müügimomendil ja millisest hinnatasemest lähtuti tehingu tegemisel ja tingimuste kokkuleppimisel. Läbirääkimiste tulemusena jõuti vaidlusaluse hinnani. Kohus on need asjaolud jätnud hindamata ja arvestamata. Maakohtu seisukoht, et vaidlusalune turuhind võis olla kõrgem hinnast, millega hageja kinnistu AS-ile Koger & Partnerid müüs, ei tugine asjas kogutud tõenditele. Kohus on sellisele järeldusele jõudnud üksnes kostjate esitatud eksperthinnangu põhjal ja eiranud muid tehingu aluseks olnud asjaolusid. Eksperthinnanguga määratud kinnistu väärtus on ligikaudne ning sellest ei ole võimalik üheselt järeldada, et kinnistu müügihind ei vastanud selle turuhinnale. On täiesti mõeldamatu, et kinnisvarahindaja suudab kinnistu turuhinna määrata numbrilise täpsusega. Tavapärane on, et eksperthinnangutes kajastuv ligikaudne turuhind varieerub 10-15% ulatuses. Kinnistu müüdi 15 495 608 krooniga ehk kõigest 7,1% madalama hinnaga kui eksperthinnangus näidatud hind. Hinnakõikumine sellises ulatuses on kinnisvaratehingutes tavapärane ja sõltub poolte läbirääkimiste tulemustest. Seejuures tuleb arvestada, et müügihind oli juba 13,9% kõrgem poolte vahel esialgu kokkulepitud hinnast ning mõlemad pooled pidid tegema järeleandmisi tingimuste täpsustamisel. Seega jäi kinnistu müügihind aktsepteeritava turuhinna ja selle kõikumise mõistlikesse piiresse ning kinnistu müük ei saanud hagejale kahju tekitada. Lisaks ei ole hageja esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et kinnisvaraturul oleks toimunud selle aja jooksul märkimisväärne ja hüppeline hinnatõus, mis oleks eeldanud ka kinnistu müüki oluliselt kallimalt. Maakohus ei ole põhjendanud, millest tulenevalt on ta järeldanud, et just 16 677 850 krooni oleks olnud õige ja mõistlik hind kinnistu eest ning müües kinnistu alla selle hinna, on juhatuse liikmed rikkunud oma hoolsuskohustust ja tekitanud hagejale kahju saamata jäänud tulu näol. Ilmselgelt ei ole ka hageja väitnud, et kostjate esitatud eksperthinnanguga on tuvastatud kinnistu turuhind, mistõttu on kohus hinnanud asjaolusid erinevalt hageja ja kostjate väidetest. Maakohus on jätnud arvestamata, et kinnistu võõrandamise ning selle müügihinna olid kiitnud heaks kõik hageja osanikud. Nimetatud isikud olid teadlikud ka müügihinna kujunemise asjaoludest ja ostjaga läbirääkimiste tulemusest. Osanikud olid samas kostjate näol ka juhatuse liikmed. Seetõttu ei oma kokkuvõttes määravat tähtsust asjaolu, kas kinnistu müügihind vastas täpselt selle turuhinnale. Kohtu lõppjäreldus oleks eeldanud ka asjaolude selgitamist, miks antud hind on kahjulik ja turuhinnaga mittekooskõlas olev ning kas tehingu hinda mõjutanud asjaolud on sellised, mis võisid kaasa tuua kinnistu müügi vaidlusaluse hinnaga või mitte. Kohus ei ole nendele asjaoludele

pööranud mingit tähelepanu ja on jätnud need hindamata. Kohus oleks pidanud põhjendama, miks 7% hinnaerinevus on põhjendamatu ja käsitletav hagejale kahjulikuna. Põhjendamatu ning õigusaktidele mittevastav on kohtu seisukoht, et 17.07.2002 osanike koosoleku protokoll ei saa kostjaid kui juhatuse liikmeid vastutusest vabastada, sest otsuse vastuvõtnud osanike ning kostjate isikud langevad kokku. Kohtu seisukoht ei tulene seadusest ning on vastuolus hageja põhikirjas sätestatuga. Kuni 20.11.2003 jagunesid hageja osad Rein Kilgi (osa nimiväärtusega 13 000 krooni, 32,5% osakapitalist), Erliko Parisalu (osa nimiväärustega 14 000 krooni, 35% osakapitalist) ja Tarmo Teeväli (osa nimiväärtusega 13 000 krooni, 32,5% osakapitalist) vahel. Vastavalt hageja põhikirja p-le 4.2 on osanike koosolek pädev võtma vastu otsuseid, kui sellel on esindatud üle poole osadega esindatud häältest. Põhikirja p 4.5 sätestab, et kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, on osanike otsus vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole osanike koosolekul esindatud häältest. Kostjate osalus OÜ-s Papivabrik moodustas kokku 67,5% häältest, seega üle poole hageja osakapitalist. Eeltoodust tulenevalt saab 17.07.2002 osanike koosoleku protokolli lugeda vastu võetuks hoolimata sellest, et sellel puudus kolmanda osaniku Rein Kilgi allkiri. Kohus ei ole põhjendanud, miks ei vabasta hageja põhikirjaga kooskõlas olev otsus juhatuse liikmeid vastutusest ning millele tuginedes on kohus sisuliselt eeldanud, et kostjad soovisid osanikena teadlikult iseendale kahju tekitada ja müüa kinnistu tegelikust väärtusest odavamalt. Tõendeid kogumis hinnates tuleb asuda seisukohale, et R. Kilk oli protokolli sisust teadlik ja kiitis heaks kinnistu müügitehingu ja selle tingimused. Nimelt otsustati 12.12.2002 osanike üldkoosoleku otsusega pikendada kinnistu ostu-müügilepingu tähtaega kuni 31.08.2003. Antud dokumendi on allkirjastanud kõik OÜ Papivabrik osanikud (s.h Rein Kilk). Kuna notariaalse eellepingu p-s 3.1 on hageja ja AS Koger & Partnerid leppinud kokku, et kinnistu võõrandatakse 13 334 280 krooni eest, siis võib eeltoodust üheselt järeldada, et ka R. Kilk pidi olema teadlik 17.07.2002 osanike otsusest ja 23.07.2002 eellepingust ning nimetatud dokumentide sisust koos kõikide oluliste tingimustega. Tulenevalt sellest, et R. Kilk ei astunud koheselt samme hageja jaoks väidetavalt kahjuliku tehingu sõlmimata jätmiseks, on ainuvõimalik asuda seisukohale, et ka tema kiitis tehingu nimetatud tingimustel heaks. Kohus on kõik nimetatud asjaolud jätnud otsuses analüüsimata. Maakohus ei põhjendanud, miks ta asus seisukohale, et kostjad on rikkunud oma hoolsuskohustust. Kohus on ise viidanud Riigikohtu otsusele 3-2-1-41-05, kus on selgelt öeldud, et ainuüksi vara müük alla turuhinna ei tähenda automaatselt juhatuse liikme kohustuse rikkumist. Samas on maakohus jätnud selgitamata, miks on tema arvates toimunud vara müük alla turuhinna ning miks vara müügist hinnaga 15 495 608 krooni võib järeldada, et juhatuse liikmed oma kohustusi rikkusid. Kohus on sisuliselt leidnud, et juhatuse liikmed oleksid pidanud leidma kinnistule ostja, kes on valmis selle eest maksma vähemalt 16 677 850 krooni. Kohus kohaldas ebaõigesti tõendamiskoormust, kuna kostjatel ei ole kohustust tõendada, et kõiki asjaolusid arvestades ei olnud võimalik müüa kinnistut kõrgema hinnaga. Seda tõendamiskoormust kannab menetluses eelkõige hageja, kes pole aga tõendanud, et kostjatel selline võimalus oli. Maakohus on ebaõigelt tuvastanud, et hagejale on kostjate tegevuse tulemusena tekitatud kahju 1 182 242 krooni. Kinnistu müügiga teenis OÜ Papivabrik hoopis kasu, kuna kinnistu osteti vähem kui pool aastat enne hageja ja AS Koger & Partnerid vahelise kinnistu notariaalse eellepingu sõlmimist AS-ilt L.Rei 13 334 280 krooniga ja müüdi 14 kuud hiljem 15 495 608 krooniga. Seega suurenes kinnistu väärtus ühe aastaga enam kui 2,1 miljonit krooni. Hageja ei seadnud kahtluse alla kinnistu vastavust selle tegelikule hinnale ajal, kui ta omandas selle AS-ilt L.Rei. Ka R. Kilk, kes oli kinnistu ostutehingu tegemise ajal AS L.Rei osanik, ei pidanud siis kinnistu 13 334 280 krooni suurust müügihinda põhjendamatult madalaks. Kohus ei ole tähelepanu pööranud sellele, et hageja ei ole tõendanud, et eellepingus kokkulepitud hind oli põhjendamatult madal. Müügitehingu kasumlikkust tuleb siiski hinnata kinnistu eellepingu sõlmimise aja seisuga ning asjassepuutumatu

on see, millise hinnaga kinnistu hiljem edasi võõrandati. Lisaks ei ole hageja esitanud ühtegi tõendit, mille alusel oleks võimalik väita, et kinnistule oleks leidunud kõrgema hinnaga ostja. Maakohus on põhjendamatult jätnud arvestamata varasemas menetluses tuvastatud asjaolud ning kostja esitatud seisukohad. Tegemist on oluliste hagi alusetust tõendavate asjaoludega, mida kohus oleks pidanud täpsemalt käsitlema. Tsiviilasjas 2-05-15081 (OÜ Papivabrik hagi AS Koger & Partnerid vastu) leidis kinnitust, et hagi oli esitatud pahatahtlikult, nõude põhjendatust ja asjaolusid selgeks tegemata. Hageja varjas kohtu eest teadlikult olulisi asjaolusid ning ei esitanud kohtule kõiki olemasolevaid tõendeid. Hageja tegevuse tulemusena pidi AS Koger & Partnerid korduvalt nõudma välja erinevaid dokumente, mis tõendasid, et kinnistu müügitehing tehti vastavalt kinnistu tegelikule väärtusele ning juhatuse liikmed tegutsesid osanikega kooskõlastatult ja nende otsuste alusel. Hageja oli nendest dokumentidest ja asjaoludest teadlik, kuid püüdis asjaolusid moonutades kohut eksitada. Hageja loobumine hagist oli tingitud üksnes sellest, et AS Koger ja Partnerid suutis kummutada kõik hageja väited ning ei olnud valmis sõlmima kompromissi mingitel tingimustel. Hagist loobumisega soovis OÜ Papivabrik vältida vaid tema suhtes tehtavat negatiivset kohtulahendit. Kohus ei pööranud tähelepanu ka sellele, et Põhja Politseiprefektuur jättis 27.11.2006 kriminaalmenetluse kostjate suhtes alustamata, kuna puudus kriminaalmenetluse alus. Nimetatud kriminaalmenetlus oli algatatud hageja kuriteoteate alusel 16.11.2006. Uurimisorganid leidsid analoogselt kohtuga, et puudub kostjate süüline käitumine ning hagejale ei ole kõnesoleva tehinguga kahju tekitatud. Maakohus on napisõnaliselt öelnud, et hageja pahausksus ei ole nähtav. Selline väide on paljasõnaline ja mittekontrollitav, sest ei rajane ühelgi selgitusel. Kohus on jätnud põhjendamata, millest tulenevalt ta sellisele seisukohale on jõudnud. Samuti ei ole kohus põhjendanud, miks ei vabasta tema hinnangul asjaolu, et hageja hagist loobus, kostjaid ÄS § 187 lg-s 1 sätestatud vastutusest. Sellise käitumisega näitas hageja, et ta ei vaidlusta tehingu asjaolusid tervikuna, s.h ka kostjate tegevust. Loogiline oleks olnud eelneva nõude esitamine samaaegselt nii AS-i Koger ja Partnerid kui ka kostjate vastu, kui tegemist oli äriühingule majanduslikult kahjuliku tehinguga. Hageja pahausksust tõendab ka asjaolu, et hageja pöördus oma nõudega juhatuse liikmete vastu alles pärast seda, kui tal ei õnnestunud samade faktiliste asjaolude alusel saavutada positiivset kohtulahendit AS Koger & Partnerid vastu. Hageja pöördus kohtu poole rohkem kui 5 aastat peale eellepingu sõlmimist ning enam kui 4 aastat peale kinnistu müügilepingu sõlmimist. Sellest on üheselt võimalik järeldada, et hageja oli pikka aega kinnistu müügitehingust ja selle tingimustest teadlik, kuid ei pidanud seda endale kahjulikuks. Kohus ei ole otsuse tegemisel võtnud arvesse antud väiteid ja seisukohti ning pole seda millegagi põhjendanud. Hageja ei ole esitanud ühtegi veenvat argumenti, milles seisnes juhatuse liikme hoolsuskohustuse rikkumine kostjate poolt. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et juhatuse liikmete hoolsuskohustuse väidetav rikkumine oleks seisnenud selles, et nad piisava põhjalikkusega ei veendunud õiges tehingu hinnas ja ei tegutsenud mõistliku inimese hoolsusega, mida eeldatakse juhatuse liikmelt. Sellist rikkumist tuleb sisustada konkreetsete faktidega, mis iseloomustavad hoolsuskohustuse täimata jätmist. Hageja väited juhatuse liikmete hoolsuskohustuse rikkumisest on aga olnud paljasõnalised ning tõendamata, samuti ei rajane need ühelgi faktiväitel. Hageja ei ole tõendanud, et E. Parisalu ei tegutsenud kinnistut müües vajaliku hoolsusega ja et kinnistu müügitehinguga tekitati hagejale kahju. Hageja OÜ Papivabrik (pankrotis) vastuapellatsioonkaebus Hageja vaidleb kostja apellatsioonkaebusele vastu ning palub vastuapellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada täielikult. Hageja nõustub kohtu järelduste

ja hinnangutega juhatuse liikme kohustuste ja vastutuse osas, kuid ei nõustu kohtu järeldustega vaidlusaluse kinnistu turuhinna osas ja sellest tulenevalt ka järeldustega tekitatud kahju suuruse osas. Maakohus on põhjendamatult jätnud kinnistu turuhinna suuruse tuvastamisel ja seeläbi tekitatud kahju suuruse määramisel arvestamata Groosi Kinnisvara OÜ arvamuse. Groosi Kinnisvara OÜ kui asjatundja arvamus on asjakohane ja usaldusväärune. Nimetatud arvamuses on esile toodud metoodika (s.h on nimetatud hindamisel arvesse võetud asjaolud: keskmised hinnad antud piirkonnas, kinnistu suurus, asukoht). Samuti on hindamisel aluseks võetud võrdlus analoogiliste objektidega ning arvamuses on välja toodud olulisemad kriteeriumid. Arvamus võib põhineda erineval metoodikal ning võrdlusmaterjalil ning ükski õigusakt ei näe ette asjatundja arvamuse metoodika ning võrdlusmaterjali kriteeriume ega nende kajastamise detailsuse astet. Seetõttu puudub alus väita, et esitatud arvamus ei vasta nõuetele. Asjatundja arvamus kui dokumentaalne tõend erinebki eksperdiarvamusest nii menetluslikus mõttes kui ka sellest tulenevalt sisuliste kriteeriumide mõttes. Asjatundja arvamusele ekspertarvamuse suhtes kohaldatavate nõuete esitamine on põhjendamatu ning kohtu järeldused vastavas osas ekslikud. Teiseks ei oma arvamuse hindamisel tähendust asjaolu, et K. G. on kuulunud hagejaga seotud AS L.Rei nõukogusse. K. G. kuulus AS L.Rei nõukogusse äriregistri andmetel perioodil 01.12.2004 kuni 27.04.2005. Seega ei kuulunud K. G. AS L.Rei nõukogusse ei vaidlusaluste lepingute sõlmimise perioodil ega ka kõnealuse asjatundja arvamuse andmise hetkel 27.01.2006. Samuti puudub otsene juriidiline side OÜ Papivabrik ja AS L.Rei vahel (ainus seos seisneb selles, et mõlema äriühinguga on seotud osaluse ja juhtorganitesse kuulumise kaudu nii kostjad kui kolmas isik Rein Kilk). Seetõttu on põhjendamatu kohtu järeldus, et K. G.i kuulumine perioodil 01.12.2004 kuni 27.04.2005 AS L.Rei nõukogusse mõjutab tema erapooletust hinnangu andmisel vaidlusalusele kinnistule. Kolmandaks ei nähtu kohtuotsusest, millistele tõenditele tuginedes tegi kohus järeldusi selle kohta, et K. G. ei kuulu atesteeritud hindajate nimekirja ega ole Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige, mistõttu ei põhine kohtu taolised järeldused asjas kogutud tõenditel. Eelnimetatud asjaolu ei oma aga õiguslikku tähendust, kuivõrd ühestki õigusaktist ei tulene nõuet, et asjatundja arvamuse saaks anda üksnes isik, kes kuulub eelnimetud organisatsiooni või on kantud vastavasse nimekirja. Asjatundja arvamuse on andnud Groosi Kinnisvara OÜ, mis on tegutsenud kinnisvarabüroona äriregistri andmetel alates 2000. Kinnisvarabüroo, mis on tegutsenud arvamuse andmise ajaks enam kui 6 aastat kinnisvara tehingute vahendajana, omab piisavaid kutsealaseid teadmisi ja kogemusi, et anda adekvaatset hinnangut kinnisvara turuväärtusele. Sellest lähtudes tulnuks kohtul ka vastavat arvamust hinnata. Hageja ei ole ka kordagi olnud põhimõtteliselt vastu kohtu poolt määratava ekspertiisi läbiviimisele, kuid kuna asja materjalide hulgas on hageja arvates piisavalt tõendeid vaidlusaluse kinnistu turuhinna tõendamiseks (asjatundja arvamus, ostja poolt kinnistu edasimüügi hind, kostjate poolt esitatud ostja tellitud arvamus jms) ning kuna hageja on pankrotistunud äriühing, kellel puuduvad vahendid ekspertiisi eest tasumiseks, ei pidanud hageja vajalikuks vastavat taotlust esitada. Hageja võõrandas kinnistu 11.03.2003 sõlmitud notariaalse lepinguga. Tallinna Linnavalitsuse korraldus detailplaneeringu algatamiseks võeti tõepoolest vastu 19.03.2003, kuid see koostati ja valmistati ette juba enne kinnistu võõrandamist. See asjaolu nähtub Tallinna Linnavalitsuse korralduse aluseks olnud seletuskirjast, mille kohaselt on see koostatud hiljemalt 06.03.2003 ehk enne kinnistu võõrandamist. Samuti on detailplaneeringu koostamise aluseks olev lähteülesanne ettevalmistatud ja kooskõlastatud erinevate linna asutustega juba aastal 2002. Lähteülesande p-st 1.1 nähtuvalt on detailplaneeringu koostamise menetluse aluseks Margus Põimi 26.02.2002 taotlus (s.o esitatud 5 kuud varem, kui ostjaga üldse esimene võlaõiguslik kokkulepe kinnistu osas sõlmiti).

Seega toimus detailplaneeringu algatamise sisuline ettevalmistamine enne kinnistu võõrandamist ja isegi enne ostjaga võlaõiguslike kokkulepete sõlmimist. Kuid ka juhul, kui kinnistu väärtus tõusis detailplaneeringu algatamise tõttu, siis ei leidnud selle hinnatõusu aluseks olevad asjaolud aset mitte pärast kinnistu müüki, vaid ajal, mil hageja ei olnud kinnistut veel võõrandanud ega selle osas isegi võlaõiguslikku kokkulepet ostjaga sõlminud. Seega on ekslik kohtu järeldus, justkui leidis kinnistu väärtuse tõus aset pärast võõrandamist. Olemasolevate tõendite alusel saab selgelt ja üheselt asuda seisukohale, et kui detailplaneeringu algatamine tõstis kinnistu väärtust, siis oleksid kostjad pidanud seda kinnistu võõrandamisel kindlasti arvestama. Kuna kostjad seda ei teinud, saigi võimalikuks olukord, kus kinnistu väärtuse tõusu aluseks olevad asjaolud loodi ajal, mil kinnistu kuulus hagejale, kuid kinnistu müüdi turuhinnast odavamalt ning ostja, tegemata ise täiendavaid jõupingutusi kinnistu väärtuse tõstmiseks, võõrandas kinnistu edasi juba tegeliku turuhinnaga. Seega oleks ka hagejal olnud võimalus võõrandada kinnistu hinnaga, millega ostja kinnistu edasi müüs, tegemata selleks täiendavaid jõupingutusi. Asjaolu, et 11.03.2003 seisuga oli kehtiv eelnevalt sõlmitud võlaõiguslik leping, ei oma hindasid arvesse võttes sisulist tähendust ning ei vähenda mingilgi määral kostjate vastutust ega selle suurust, kuivõrd pooltel oli võimalik lepingust taganeda ilma põhjuseta ning kahju hüvitamise kohustuseta kuni 14.07.2003. Kui kostjad oleks käitunud hoolsalt ja lepingust taganenud ning hageja oleks ise kinnistu müünud 30 557 725 krooni eest, ei oleks hagejal kahju tekkinud. Põhjendamatu on kohtu järeldus, et detailplaneeringu algatamine oleks sellisel määral tõstnud kinnistu väärtust. Planeerimisseaduse § 10 lg 1 kohaselt võib igaüks teha ettepaneku planeeringu koostamise algatamiseks. Kohalikul omavalitsusel puudub võimalus keelduda detailplaneeringu algatamisest ning detailplaneeringu algatamine ei tähenda, et algatatud planeerimismenetluse käigus jõutakse planeeringu algataja poolt soovitud tulemusteni. Seega ei mõjutanud detailplaneeringu algatamine kinnistu väärtust. Kohus on jätnud arvestamata ning hindamata asjaolu, et ostja võõrandas kinnistu edasi turuhinnast ca 2 korda kõrgema hinnaga (30 557 725 krooni), kui lähtuda eeldusest, et 15 495 608 krooni oli turuhind. Kostjad ei ole nimetatud asjaolu kohta esitanud ühtegi selgitust ega põhjendust, rääkimata tõenditest. Seetõttu tuleb eeldada, et ostja võõrandas kinnistu edasi turuhinnaga, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Maakohus hindas kogutud tõendeid erapoolikult. Kohus on jätnud OÜ Simus Kinnisvara arvamuse hindamisel tegemata kriitika, mida kohaldas hageja esitatud arvamuse suhtes, kuigi samad argumendid oleksid kohaldatavad ka selle arvamuse suhtes. Ka nimetatud arvamuses ei ole välja toodud selgemat metoodikat ega konkreetset võrdlusmaterjali kui Groosi Kinnisvara OÜ arvamuses, kuigi mõlemas on viited metoodikale ja hinnavõrdlusele. Samuti ei ole kohus nimetatud arvamuse koostaja osas kontrollinud tema kuulumist kohtu poolt eelnevalt nimetatud organisatsiooni ega nimekirja ning samuti allakirjutanud isikute kvalifikatsiooni. Samas kinnitab OÜ Simus Kinnisvara arvamus hageja väiteid, et kostjad võõrandasid kinnistu turuhinnast odavamalt. Kostjate esitatud arvamuse kohaselt oli kinnistu turuväärtus vähemalt 16 667 850 krooni, mistõttu kõik väited väiksema turuväärtuse kohta on ilmselgelt ebaõiged. Eeltoodut arvesse võttes võib asuda seisukohale, et kinnistu turuväärtus oli vähemalt 30 000 000 krooni ning seda tõendavad nii hageja poolt esitatud asjatundja Groosi Kinnisvara OÜ arvamus kui ka kinnistu ostja poolt kinnistu edasimüügihind. Seega on kohus ekslikult leidnud, et kinnistu turuväärtus ei olnud 30 000 000 krooni. Eeltoodule tuginedes on piisavalt tõendatud, et kostjad tekitasid oma õigusvastase tegevusega hagejale kahju vähemalt 14 504 392 krooni. ÄS §-st 187 tuleneb juhatuse liikmele selge kohustus käituda äriühingule majanduslikult kõige otstarbekamalt. Juhatuse liikmel on kõrgendatud hoolsuskohustus. Sama põhimõte tuleneb ka juhatuse liikme ja äriühingu vahelisi õigussuhteid reguleeriva VÕS § 620 lg-test 1 ja 2. Kui on tekkinud kahtlus, et

juhatuse liige on teinud kahjuliku tehingu (ei ole täitnud oma hoolsuskohustust ega ole tegutsenud majanduslikult kõige otstarbekamalt), siis on äriühingu kohustuseks tõendada üksnes seda, et tehing on kahjulik (juhatuse liikme puhul ei ole tegemist süülise vastutusega). Äriühingu juhilt eeldatakse kõrgendatud hoolsust, s.t eeldatakse, et ta teeb kõik tehingud äriühingule kasulikult. Kui ta on teinud tehingu, mis on ca 2 korda alla turuhinna, siis tuleb eeldada, et ta ei tegutsenud kasulikult ehk ei täitnud oma hoolsuskohustust. Kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit ega isegi väidet selle kohta, et nad selgitasid välja või üritasid välja selgitada kinnistu turuväärtust enne selle võõrandamist ja et selle alusel oli vaidlusaluste tehingute tegemine põhjendatud. Asjaolu, kas juhatuse liikmed lähtusid osanike otsusest või mitte, ei oma õiguslikku tähendust kahju tekitamise seisukohalt. Osanike nõusolek tehinguks ei vabasta juhatuse liikmeid kohustusest tegutseda hoolsalt ning ei vabasta juhatuse liikmeid vastutusest. Hageja osanike otsustest ei nähtu, et juhatusele oleks antud nõusolek võõrandada kinnistu hinnaga, millega see tegelikult võõrandati, samuti ei nähtu osanike otsustest, et sellega oleks vabastatud juhatuse liikmed oma hoolsuskohustusest. Lisaks ei ole 17.07.2002 osanike koosolekut toimunud, kuna seda ei ole seaduses ettenähtud korras kokku kutsutud. Seega õiguslikus mõttes puudub osanike otsus (nõusolek) vaidlusaluse kinnistu müügiks. Eeltoodut on kinnitanud R. Kilk, kes ei ole nimetatud otsusele alla kirjutanud ning keda ei ole kunagi sellisele koosolekule kutsutud. Seega on nimetatud otsus tühine. Samuti ei toimunud 12.12.2002 osanike koosolekut. Ka ei nähtu sellest otsusest, et sellega oleks antud volitus vaidlusaluse lepingu sõlmimiseks ja tegelikult sõlmitud tingimustel (hinnaga). R. Kilk on kinnitanud, et ta ei olnud 17.07.2002 osanike väidetavat otsust ega 23.07.2002 lepingut näinud ega nende sisust teadlik. Kolmas isik avaldas, et kostjad selgitasid talle enne temalt allkirja küsimist, et nad kavatsevad kinnistu müüa turuhinnaga. Eeltoodud asjaoludel on kostjad ilmselgelt rikkunud oma hoolsuskohustust, mis on kaasa toonud kahju tekkimise hagejale. Vastus vastuapellatsioonkaebusele Erliko Parisalu vaidleb hageja kaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu otsus tuleb kooskõlas TsMS § 657 lg-ga 3 tühistada ning asi saata uueks läbivaatamiseks samale esimese astme kohtule. Kuigi kaaskostja Tarmo Teeväli ei ole kohtuotsust vaidlustanud, siis tulenevalt TsMS § 639 lg-st 2 loeb kohus ta kostja Erliko Parisalu apellatsioonkaebuse suhtes kaasapellandiks, hageja vastuapellatsioonkaebuse suhtes aga kaasvastustajaks. Kolleegium on seisukohal, et vaidlusalust õigussuhet saab antud juhul tuvastada üksnes mõlema kaaskostja suhtes ühiselt. Hagiavalduse kohaselt tekitasid kostjad juhatuse liikmetena hagejale kahju, sest võõrandasid hageja omandis olnud kinnistu turuhinnast madalama hinnaga. Juhatuse liikmete vastu kahju hüvitamise nõude esitamisel ÄS § 187 lg-st 1 tuleneva vastutuse kohaldamiseks peab äriühing tõendama, et juhatuse liikmed on oma kohustuste täitmata jätmise või mittenõuetekohase täitmisega tekitanud äriühingule kahju. Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt ei tegutsenud kostjad piisava hoolsusega ning sõlmisid äriühingu nimel kahjuliku tehingu: kostjad võõrandasid kinnistu turuhinnast oluliselt madalama hinnaga. Juhatuse liikmed rikkusid hoolsuskohustust, sest ei taganud kinnistu võõrandamist turuhinnaga, mistõttu jäi hagejal osa tasust saamata. Kostjad oleksid juhatuse liikmetena pidanud hindama, kas kinnistu müük on hagejale üldse vajalik, samuti hankima objektiivse hinnangu kinnistu turuväärtuse kohta ning müüma kinnistu võimaliku maksimaalse hinnaga. Oma sellekohaste väidete põhjendamisel tugines hageja asjaolule, et kinnistu müüdi mõni kuu hiljem edasi ligi kaks korda kõrgema hinnaga, ning dokumentaalsele tõendile - eriteadmistega

isiku arvamusele (K. G., OÜ Groosi Kinnisvara - tl 42-45, I köide) -, mille kohaselt oli kinnistu turuväärtuseks kõnealuse tehingu tegemise ajal 30 000 000 krooni. 23.01.2008 esitatud vastuses asusid kostjad seisukohale, et põhjendamata ja tõendamata on hageja väide, nagu oleksid kostjad juhatuse liikme hoolsuskohustust rikkudes tekitanud hagejale kahju. Kostjad kui juhatuse liikmed juhindusid oma tegevuses osanike seisukohtadest ja suunistest: tehingu tegemiseks oli olemas äriühingu osanike otsus, millest lähtuti nii 23.07.2002 eellepingu sõlmimisel kui selle muutmisel 13.12.2002, samuti müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisel 11.03.2003 (tl 91-104). Kostjate väitel sai hageja tehingu tulemusel kasu, mitte kahju: kinnistu müüdi kõrgema hinnaga, kui see oli eelnevalt omandatud (vastavalt 15 495 608 ja 13 300 000 krooni). Oma väidete tõendamiseks esitasid kostjad kohtule eriteadmistega isiku arvamuse (D. T., OÜ Simus Kinnisvara tl 117-121, I köide), millest nähtus kõnealuse kinnistu turuväärtus 2001.a lõpus. Maakohus, tuginedes kostjate esitatud OÜ Simus Kinnisvara 29.10.2001 arvamusele (kui dokumentaalsele tõendile TsMS § 272 lg 2 tähenduses) vara väärtuse kohta, leidis, et vaidlusalune kinnistu müüdi tegelikust väärtusest madalama hinnaga. Kohus tuletas kahju suuruse viidatud arvamuses märgitud hinna ja müügihinna väärtuste vahest ning leidis, et kostjad tekitasid saamata jäänud tulu näol hagejale 1 182 242 krooni kahju (eksides seejuures 10 000 krooniga, 16 667 850 15 495 608 = 1 172 242 krooni). Kolleegium nõustub apellatsioonkaebustes sisalduva seisukohaga, et menetlusosalised ei olnud kinnistu tegeliku väärtuse kohta väidete esitamisel sellele tõendile tuginenud, mistõttu on maakohus rikkunud menetlusõiguse normi. TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Samuti ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolusid otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu juhtinud ja andnud neile võimaluse oma seisukohti avaldada. Antud juhul ei ole maakohus seda sätet arvestanud. Pealegi ei hinnanud maakohus tõendis sisalduvat teavet õigesti. Aktis väljendatud arvamuse kohaselt jäi objekti turuväärtus seisuga 26.10.2001 hinnavahemikku 16 000 000 - 17 000 000 krooni (arvestuslikuks turuväärtuseks oli 16 667 850 krooni). Kolleegium nõustub kostja kaebuses sisalduva väitega, et nimetatud tõendile tuginedes ei saanud teha järeldust, et kinnistu võõrandamisega tekitati hagejale kahju, sest arvamuses märgitud kinnistu väärtus ei erinenud oluliselt võõrandamistehingu hinnast. Eriteadmistega isik kasutab hinnangu andmisel temale teadaolevaid reaalseid tehinguid, mis on sõlmitud teatud kindla varaga, ning tuletab neist hinnatava objekti ligikaudse võimaliku turuväärtuse. Vara tegelik müügihind selgub müügiprotsessi käigus kokkuleppe tulemusel ja reeglina ei vasta see üheselt hindamisaktis märgitule. Seega ei oleks selle tõendi põhjal võimalik ka väita, et vara võõrandamisel jäi saamata konkreetne tulu (tekitati kahju). Hageja väitel oli vara väärtuseks 11.03.2003 lepingu sõlmimise ajal 30 000 000 krooni, kostjate väitel vastas müügihind vara tegelikule väärtusele, mida tõendas muu hulgas ka OÜ Simus Kinnisvara arvamus. Kolleegium nõustub kostjate seisukohaga, et kinnistu müügihind mais 2003 ei pruugi kajastada kinnistu tegelikku väärtust vara võõrandamise ajal märtsis 2003, vaid võis sellest teatud asjaoludel erineda. Kuigi põhistatud väitena ei ole käsitletav kostja viide vara ostnud isiku erihuvile seoses suure hulga „vabanenud“ rahaga, ei ole välistatud kõrgendatud ostuhinna tasumine muudel põhjustel. Igal juhul ei ole 12.05.2003 tehingu hinnast võimalik tuletada vara turuväärtust, nagu soovib hageja. Kuna kostjad ei nõustunud, et kõnealuse võõrandamistehinguga oleks üldse kahju tekitatud, tuli hagejal oma väiteid tõendada. Tõendamist vajas eelkõige kahju (saamata jäänud tulu) olemasolu. Vaid seejärel, kui oleks tuvastatud, et vara müüdi turuväärtusest oluliselt madalama hinnaga, oleks saanud hinnata, kas tehinguga tekitati kahju või mitte. Mitte alati ei oleks selline tehing ka kahjulik ega tähendaks juhatuse liikme kohustuste rikkumist, nagu märgitakse õigesti kostja kaebuses (viitega Riigikohtu lahendile). Tehingu tagajärgede hindamisel tuleb lähtuda konkreetsetest tehinguga seotud asjaoludest.

Kostjad vaidlesid vastu hageja esitatud OÜ Groosi Kinnisvara arvamusele vara väärtuse kohta, sest avaliku teabe kohaselt ei ole hindamisakti koostanud isik atesteeritud hindaja. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et K. G.i arvamust ei saa käsitleda dokumentaalse tõendina TsMS § 272 lg 2 tähenduses, sest tegemist ei ole kinnisvara hindaja kvalifikatsiooni omava isikuga. Asjaolu, et nii kõnealune isik kui OÜ Groosi Kinnisvara on tegutsenud mitmeid aastaid kinnisvara vahendajana, ei anna pädevust kinnisvara hinnata. Pealegi on Tallinnas XXXXXX XXX XX asuva kinnistu puhul tegemist ebastandardse objektiga, mille hindamine on oma sisult komplitseeritud. Kui kostjad seadsid põhjendatult kahtluse alla hageja esitatud tõendi väärtuse, oli hagejal võimalik esitada oma seisukoha tõendamiseks täiendavaid tõendeid. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama reeglina neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded või vastuväited, lg 2 kohaselt võib kohus teha menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid. Kohtule esitatud tõendite põhjal ei saanud maakohus teha järeldust, et kostjad on oma tegevusega tekitanud hagejale kahju. Kolleegium nõustub kostja sellekohase väitega. Hagejal tuli oma väiteid tõendada. Ebaõige on maakohtu käsitlus kahju suuruse tõendamiskoormuse jaotumisest. Kui kohus leidis, et eelnimetatud tõendit ei saa arvestada, oleks tulnud küsida eksperdilt arvamust. Maakohtul ei olnud alust pidada ekspertiisi määramist liigseks sekkumiseks eraõiguslikku vaidlusse. Tulenevalt TsMS § 230 lg-st 2 tuli kohtul juhtida menetlusosalise tähelepanu vastavale vajadusele. Antud küsimus vajas otsustamiseks eriteadmisi. Kui kohus leidis, et hageja ei ole oma tõendamisvõimalusi mõistlikult kasutanud (nagu kohus otsuses märgib), tulnuks hagi jätta rahuldamata. Kuna muudele asjaoludele hinnangu andmine eeldas kahju olemasolu tuvastamist, tuli see esmalt tuvastada. Kuna maakohus on jätnud tuvastamata asjas tähtsust omavad asjaolud, ei ole ringkonnakohtul võimalik teha asjas uut otsust. Poolte kaebeõiguse tagamiseks ei saa teise astme kohus tuvastada asjaolusid ja hinnata tõendeid, mida esimese astme kohus tuvastanud ega hinnanud pole. Apellatsioonimenetluses ei ole võimalik tuvastada esmakordselt faktilisi asjaolusid, sest vastasel juhul oleks isikute kaebeõigus ebaproportsionaalselt piiratud. Kassatsioonimenetluse eripära arvestades ei ole selles menetluses võimalik kaevata tõendite hindamise ja faktiliste asjaolude tuvastamise peale ning pooled kaotaksid võimaluse selles osas otsust vaidlustada. Eeltoodud põhjendustel kuuluvad apellatsioonkaebused osaliselt rahuldamisele. Menetluskulud jaotatakse poolte vahel asja uuel läbivaatamisel ja lahendamisel.

Ü. Jänes

R. Allikvere

K. Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.