Tsiviilasi nr.2-09-17439
Kohus
Harju maakohus, Tartu maantee kohtumaja
Kohtukoosseis
Kohtunik Kai Härmand
Otsuse tegemise aeg ja koht 9.02.2010 Tallinn Tsiviilasja number
2-09-17439
Tsiviilasi
Rae valla hagi AS KG vastu võlgnevuse nõudes
Menetlusosalised ja nende
Hageja Rae vald, asukoht Aruküla tee 9 Jüri alevik, Rae vald
esindajad
Harjumaal 75301 Hageja esindaja Martin M Kostja AS KG, registrikood XXX asukoht XXX Kostja seaduslik esindaja Margus H Kostja lepinguline esindaja advokaat Kuldar-Jaan Torokoff, AB Tark ja Co, asukoht Roosikrantsi 2 Tallinn 10119
Kohtuistungi toimumise aeg 20.01.2010
Hagi rahuldada. Välja mõista AS-ilt KG 435 733,14 ( nelisada kolmkümmend viis tuhat seitsesada kolmkümmend kolm krooni ja 14 senti) Rae valla kasuks. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud kostja kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse
põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hageja esitas 20.04.2009 kohtule hagi, milles palus kostjalt välja mõista võlgnevus kogusummas 435 733,144 krooni ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 11.09.2001 hoonestusõiguse seadmise lepingu, millega seati hagejale kuuluvale Kurna külas asuvale maatulundusmaale (registriosa XXX) suurusega 30,2 hektarit, hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat. Kostja oli lepingu p 4.3 järgi kohustatud püstitama kinnistule lepingus kokkulepitud ehitised. Lepingu p 6.1. kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale hoonestusõiguse tasu 6,5 % ärimaa sihtotstarbega maa maksustamise hinnast. Hoonestusõiguse tasu maksmine pidi toimuma iga aasta 10. jaanuariks ja 10. juuliks. Hageja on esitanud kostjale arved hoonestusõiguse tasu suuruse kohta, kuid kostja on jätnud hoonestusõiguse tasu 2008 aasta eest summas 206 888,76 krooni ja 2009 aasta esimese poolaasta eest summas 103 444,38 krooni tasumata. Oma hoonestusõiguse tasu võlgnevust on kostja saldokinnituses kinnitanud. Kostja on esitanud 2.10.2008 hagejale taotluse võlgnevuse tasumise ajatamiseks ning pooled sõlmisid kokkuleppe võlgnevuse ajatamiseks 10.11.2008, kuid kostja ei tasunud võlgnevust ka kokkuleppe alusel ja pärast meeldetuletuse esitamist 3.12.2008 ütles hageja kokkuleppe p 4.2 alusel 5.01.2009 üles. Kokkuleppe p 1.2 ja 4.3 järgi oli kostja kohustatud kogu võlgnevuse pärast ülesütlemist tasuma 14 päeva jooksul. Poolte vahel puudub vaidlus hoonestusõiguse lepingu kehtivuse või hoonestusõiguse tasu suuruse kohta. Kostja on jätnud hagejale tasumata ka hageja haldusterritooriumil eksponeeritud reklaamide eest reklaamimaksu summas 125 400 krooni. Reklaamimaksu suurus on kehtestatud Rae vallavolikogu 20.12.2005 määrusega nr 4 ja muudetud 13.11.2007 määrusega nr 65. Hageja võttis 23.09.2008 vastu korralduse nr 1161, millega kohustas kostjat reklaamide eksponeerimise lõpetama. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid reklaamimaksu osas vaid on hageja poolt esitatud saldokinnituses oma võlgnevust tunnistanud. Hageja 3.08.2009 esitatud täienduste kohaselt on kostja käitunud sõnamurdlikult ja pahatahtlikult ning taganenud lubadustest võlgnevus kustutada. Poolte vahel sõlmitud hoonestusõiguse leping on jõus, hoonestusõiguse tasu arvestamise aluseid ei ole pooled muutnud, kostja ei ole teinud ka ettepanekut tasu suuruse muutmiseks. Hoonestusõigus kehtib käesoleval ajal märkimisväärsele osale algsest kinnistust ning hoonestusõiguse tasu muutmine ei ole põhjendatud. Hoonestusõiguse tasu on vähenenud proportsionaalselt vastavalt sellele, kui suures osas esialgsest kinnistust on kinnistu omandiõigus kostjale üle läinud. Hoonestusõigusega on käesoleval hetkel hõivatud 88 414 m2 kinnistuid so enam kui 8,8 ha, mille sihtotstarve on transpordimaa, tootmismaa ja sotsiaalmaa. Hageja ei ole teinud takistusi teede ülevõtmisele, hageja on teinud kostjale ettepaneku lõpetada hoonestusõiguse leping ja anda teed koheselt hagejale üle või hoida teid kostja bilansis selliselt, et hageja loobub hoonestusõiguse tasust ja kostja kanda jäävad kõik teede hoolduskulud kuni nende üleandmiseni hagejale. Hoonestusõiguse tasu lõpetamise otsus tuleb teha vallavolikogul ning selle eeltingimuseks on hageja poolt igasuguste võlgnevuste tasumine. Kostja ei ole esitanud vallavolikogule avaldust teede üleandmiseks.
Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu, kostja palub jätta hagi rahuldamata ja
menetluskulud hageja kanda. Vastuväidete kohaselt on kostja kinnisasjade arendamisega tegelev äriühing ning hoonestusõiguse majanduslikuks sisuks oli hoonestusõiguse objekti väärtuse tõstmine läbi detailplaneeringu kehtestamise, maa sihtotstarbe muutmise ja infrastruktuuri rajamise, pärast mida pidi kostja hoonestatud kinnistud omandama poolte vahel 3.12.2002 sõlmitud hoonestusõiguse muutmise lepinguga kindaks määratud hinnaga. Arendustegevus kinnistul on praeguseks lõpetatud ning moodustatud katastriüksused on hoonestatud ja kostja poolt hagejalt välja ostetud. Hoonestusõiguse esemeks on käesoleval ajal üksnes see osa kinnistust, kus asuvad avalikuks kasutamiseks mõeldud teed. Leping lähtus mõlemapoolsest varalisest huvist. Hageja pidi kasu saama hoonestusõiguse tasust ning pärast arendustegevuse lõppu maa väljaostmisest hagejalt, lisaks pidi kostja teedevõrgustiku välja ehitama. Kostja kulul rajatav infrastruktuur oli ja on mõeldud avalikuks kasutamiseks (rajatud teed ja tänavad on alati ka faktiliselt olnud kasutatavad avalike teedena) ning kui kostja oli kõik ärimaana valmis arendatud kinnistud välja ostnud, pidi hageja võtma kostja poolt rajatud teedevõrgustiku üle enda hooldada. Poolte kavatsuseks hoonestusõiguse lepingu sõlmimisel ei olnud jätta avalik tee hagejale, kes pidanuks kestvalt kandma sellega seotud kulutusi ning lisaks veel tasuma hoonestusõiguse tasu määraga 6,5% ärimaa maksustamishinnast, hoolimata sellest, et maa on sihtotstarbelt transpordimaa. Kui poolte tahteks oleks olnud jätta kostja kulul rajatav tee kostjale sedavõrd pikaks tähtajaks, oleks lepinguga reguleeritud teeseaduse § 4 lg 3 järgi ka eratee avaliku kasutamise tingimusi ning nähtud selle eest ette mingi majanduslik stiimul. Hoonestusõiguse esemeks oli transpordimaa ning on omakasupüüdlik ja meelevaldne taotleda kostjalt transpordimaa osas tasu, seejuures veel lähtuvalt ärimaa maksustamishinnast. Kontekstist tuleneb selgelt, et pooled pidasid tasu kokkuleppe sätestamisel silmas üksnes olukorda, kus hoonestusõigus hõlmab ärimaad ning kostja ei ole moodustatud kinnistuid veel välja ostnud. Kostja tugineb oma vastuväidetes ka hea usu põhimõttele. Hageja käsitlus pooltevahelistest suhetest on hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu ning vastav regulatsioon tuleks jätta võlaõigusseaduse §-le 6 lg 2 tuginevalt kohaldamata. Eesmärk, mida hageja sisuliselt soovib, on asetada kostja kanda avaliku teedevõrgu pikaaegne hooldamiskohustus, remondikohustus, vastutus seoses eeltoodud kohustustega ja teha seda mitte lihtsalt tasuta, vaid tasu maksmise kohustusega vallale ja tasu oleks märkimisväärselt ja ebamõistlikult suur. Sellise ebamõistlikult koormava tõlgenduse korral ei oleks kostja majandustegevus jätkusuutlik. Kostja on eeltoodule korduvalt tähelepanu juhtinud ning nõudnud hagejalt, et hoonestusõigus lõpetataks ning hageja võtaks avaliku tee tasuta üle vastavalt poolte ühisele kavatsusele. Hageja on sellise arusaamaga ka nõustunud, kuid on sidunud oma vastava kohustuse täitmise sellega, et kostja täidaks kõik hageja mistahes nõudmised seoses erinevate õigussuhetega sh tasub reklaamimaksu ulatuses, milles hageja seda põhjendatuks peab. Olles õigusvastaselt keeldunud täitmast oma kohustust ja olles ise hoonestusõiguse lepingu eseme suhtes vastuvõtuviivituses on hageja nõuded ainetud ja pahausksed VÕS § 101 lg 3 alusel. Kostja 13.01.2010 täiendava seisukoha järgi on kostja juba 7.12.2006 esitanud hagejale taotluse teede vastuvõtmiseks, sest kostja on oma investeerimiskohustuse täitnud. Kostja palus hagejat mitte arvestada valla poolt üldkasutatavate maa-alade vastuvõtmiseni hoonestusõiguse tasu nende maade eest, kuid hageja on vaatamata kostja palvetele arvestanud vallale üleantavate maade eest hoonestusõiguse tasu täies ulatuses so 206 888 krooni aastas. Kostja on kompromissina nõus tasuma reklaamimaksu hageja nõutud ulatuses ega nõua hagejalt tagasi juba makstud hoonestusõiguse tasu aja eest, millal maatükid oleksid pidanud olema hageja poolt vastu võetud, kui hageja oleks käitunud õiguspäraselt. Teede ülevõtmata jätmine tekitab kostjale kahju, sest kostja ei saa jätta teid hooldamata.
Kohus, kuulanud kohtuistungil ära hageja ja kostja seisukohad ning uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Esmalt analüüsib kohus reklaamimaksuga seonduvat ning seejärel hoonestusõiguse lepingust tulenevaid kohustusi. Pooled vaidlevad reklaamimaksu tasumise kohustuse üle. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja on hageja territooriumil eksponeerinud reklaami, hageja nõudel selle eksponeerimise lõpetanud ning jätnud reklaami eksponeerimise eest tasumata. Kostja on küll oma vastuväidetes teatanud, et ei tunnista hagi täies ulatuses, kuid sisulisi vastuväiteid reklaamimaksu tasumise osas ei ole kostja esitanud. Oma viimases vastuses möönab kostja tingimuslikult reklaamimaksu tasumise kohustust. Kohtule esitatud hageja Rae vallavolikogu 20.12.2005 määrusest nr 4, mida on muudetud 13.11.2007 määrusega nr 65, nähtub, et hageja on kehtestanud reklaamimaksu suuruse ja tasumise tingimused Rae vallas. Hageja on õigustatud seda tegema vastavalt KOKS § 22 lg 1 p 2, mis annab vallavolikogule pädevuse kehtestada kohalikke makse. Kohalike maksude seaduse § 10 alusel on reklaamimaks kohalik maks. Hageja on kostjale esitanud arved, milles on ära näidatud reklaami eksponeerimise periood, tasu suurus ja tasumise kord ning tähtaeg. Kostja ei ole esitanud kohtule tõendeid reklaamimaksu tasumise kohustuse täitmise kohta. VÕS § 76 lg 1 ja § 101 lg 1 p 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt kokku lepitule ning kohustuse täitmata jätmisel on hagejal õigus nõuda selle täitmist kostjalt. Kohus leiab, et hageja nõue reklaamimaksu tasumiseks on põhjendatud. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 125 400 krooni. Pooled vaidlevad selle üle, millised on hoonestusõiguses lepingust tulenevad poolte kohustused, eelkõige kas kostjal on kohustus tasuda hoonestusõiguse tasu täies mahus, kas hageja on olnud vastuvõtuviivituses teedealuse maa ülevõtmisel ning tegutsenud lepingu ja hea usu põhimõtetega kooskõlas. Poolte õiguste ja kohustuste väljaselgitamiseks tuleb lepingut tõlgendada. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et nad sõlmisid 11.09.2001 hoonestusõiguse seadmise lepingu, millega seati hagejale kuuluvale Kurna külas asuvale maatulundusmaale (registriosa XXX) suurusega 30,2 hektarit, hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat. Lepingut on muudetud 3.12.2002 sõlmitud hoonestusõiguse muutmise lepinguga, milles määrati kindlaks kostja poolt omandatavate kinnistute hinnad. Ka ei vaidle pooled selle üle, et käesoleval ajal on kostja hoonestusõigusega hõivatud 88 414 m2 kinnistuid, mille sihtotstarbeks on transpordimaa, tootmismaa ja ühel kinnistul ka sotsiaalmaa. Hoonestusõiguse kehtivuse üle puudub pooltel vaidlus. Kohus leiab, et hageja tegutsemine ei ole hea usu põhimõtte vastane. Pooled on ühiselt kinnitanud, et hoonestusõiguse lepingu sõlmimise eesmärgiks oli nn kinnisvara arendus, mille käigus muudetakse maatulundusmaa sihtotstarvet, kehtestatakse detailplaneering, jaotatakse maa kruntideks ning ehitatakse välja infrastruktuur, kusjuures hageja kasu seisnes hoonestusõiguse tasu saamises ja kostja kasu seisnes kruntideks jagatud kinnistute soodsa hinnaga omandamises. Hoonestusõiguse leping ei näe ette avalikult kasutatavate teede ja tänavate üleandmist hagejale pärast nende väljaehitamist. Kohus leiab, et hageja poolt teede ja tänavate ülevõtmist ei saa pidada juba selle pärast hea usu põhimõtte vastaseks tegutsemiseks. Hageja on sidunud teede ja tänavate ülevõtmise reklaamitasu võlgnevuse tasumisega. Kohus ei näe ka selles hea usu põhimõtte vastast tegevust. Hageja on sidunud uue kohustuse (teede ja tänavate ülevõtmine kostjalt) tekkimise kostja varasema kohustuse (võlgnevuse tasumine) täitmisega. Kohtule esitatud Rae vallavalitsuse 2.10.2008 ja 15.10.2008 kirjadest ning võlgnevuse ajatamise
kokkuleppest nähtub, et pooled on proovinud saavutada lepingu täitmise osas kompromissi. Kostja on teinud 30.11.2009, seega alles pärast hagi esitamist, hagejale ettepaneku hoonestusõiguse lepingu lõpetamiseks, muid kujundusõigusi ei ole pooled hoonestusõiguse lepingu suhtes kasutanud. Kohus asub seisukohale, et hoonestusõiguse lepingus on pooled hoonestusõiguse tasu maksmises kokku leppinud ning lepingu täitmine on VÕS § 76 lg 1 järgi pooltele kohustuslik. Kohtule esitatud hoonestusõiguse lepingu p 6.1. järgi on kostja kohustatud tasuma hagejale hoonestusõiguse tasu 6,5 % ärimaa sihtotstarbega maa maksustamishinnast. Kokkuleppe sõlmimise ajal oli tegemist maatulundusmaaga. Kohus asub seisukohale, et lepingus on pooled kokku leppinud hoonestusõiguse tasu suuruse arvestamise valemis mitte konkreetses hinnas, hinna määramisel ei ole arvestatud maa sihtotstarbega vaid ärimaa sihtotstarve on lepingu märgitud üksnes kui hinna arvestamise valemi osis. Maa maksustamishind on kohaliku omavalitsuse poolt maa hindamise seaduse § 6 lg 1 alusel kehtestatav hind, mis kehtestatakse kohaliku volikogu õigusaktiga. Kostjale oli hoonestusõiguse tasu suurus ning selle muutumise võimalus teada. Ainetud on kostja väited, et hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse puudumist toetab ka teeseaduse § 4 lg 3 sätted. Teeseaduse § 4 lg 3 sätestab imperatiivsena vaid selle, et eratee kasutamine avalikult kasutatava teena saab toimuda lepingu alusel. Kohus leiab, et eratee kasutamine avalikult kasutatava teena ei kätke endas kohustust teha seda ilmtingimata tasu eest. Hoonestusõiguse lepingus on pooled kokku leppinud tee kasutamise tingimused, seega on teeseaduse § 4 lg 3 tingimused lepingu olemasolu kohta täidetud. Hageja on kostjale esitanud arved hoonestusõiguse tasu maksmise perioodi ja suuruse ning tasumise tähtaja kohta. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks oma tasu maksmise kohustust täitnud, seega on hageja VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel õigustatud seda kostjalt nõudma. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista hoonestusõiguse tasu 2008 aasta eest summas 206 888,76 krooni ja 2009 aasta esimese poolaasta eest summas 103 444,38 krooni. TsMS § 162 lg 1 järgi tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.