Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja KG kanda.
Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse
peale
on
õigus
esitada
apellatsioonkaebus
Tallinna
2-08-49485 Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 21. jaanuaril 2010.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.15. juulil 2008.a esitas KG Harju Maakohtule hagi, milles palus OÜ (OÜ) KK enda kasuks välja mõista ostuhinnana tasutud 236 000 krooni, samuti leppetrahvi summas 60 000 krooni ning eelnimetatud rahaliste kohustuste täitmisega viivitamise eest viivitusintressi (viivise), mis 1. juuli 2008.a seisuga moodustas 2669,16 krooni.
2.Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt sõlmisid hageja kui ostja ja kostja kui müüja 2. aprillil 2007.a Salme vallas Möldri külas asuva Mere kinnistu (registriosa nr XXX) ja 1/8 suuruse mõttelise osa kinnistust nimega Kangro (registriosa nr XXX) võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi kinnistute müügileping). Müügilepingu punkti 2.8 järgi kohustus kostja hiljemalt 30. aprilliks 2008.a välja ehitama detailplaneeringus kavandatud ühisveevärgi, tagades liitumispunkti olemasolu (maakraani) lepingu esemeks oleva kinnistu piirist mitte rohkem kui 2 m kaugusel. Samaks kuupäevaks kohustus kostja tagama lepingu esemeks oleva kinnistu elektrivarustuse ning hiljemalt 1. maiks 2008.a rajama lepingu punktis 1.4 nimetatud Kaevutee katastriüksusele detailplaneeringus ette nähtud tuletõrjevee basseini ning lepingu punktis 1.4 nimetatud kinnistu Kangro katastriüksusele detailplaneeringus ette nähtud lautrikoha ja korrastama selle ümbruses ranna. Ostja (s.t hageja) kohustus kinnistu eest tasuma 1 180 000 krooni, millest 59 000 krooni oli enne lepingu sõlmimist kostjale tasutud ning 295 000 krooni oli hoiustatud lepingu tõestanud Tallinna notari Evelyn Roots’i deposiitkontole, mis kanti kostjale peale lepingu tõestamist üle. Seega tasus ostja ostuhinnast 354 000 krooni. Vastavalt lepingu punktile 2.3 kohustus hageja ülejäänud ostusumma (826 000 krooni) tasuma asjaõiguslepingu sõlmimisel. Lepingu punkti 3.1 kohaselt kohustusid pooled sõlmima asjaõiguslepingu mitte hiljem kui 31. mail 2008.a, mille eelduseks oli vee- ja elektrivarustuse valmimine. Hageja jälgis kostja poolt võetud eelnimetatud kohustuste täitmise käiku. 6. maiks 2008.a ei olnud kostja poolt kinnistute müügilepingu alapunktides 2.8.1-2.8.3 märgitud müüja kohustused tähtaegselt ja nõuetekohaselt täidetud. Seetõttu saatis hageja samal päeval (06.05.2008.a) kostjale kirja, milles juhtis kostja tähelepanu asjaolule, et märgitud kohustuste mittetäitmine on vastavalt müügilepingu punktile 4.2 lepingust taganemine aluseks ja tegi ettepaneku kinnistute müügileping poolte kokkuleppel lõpetada. Kostja
2-08-49485 vastas hagejale 19. mai 2008.a kirjaga, milles väitis, et lepingus ette nähtud müüja kohustused on tähtajaks täidetud. Müügilepingu punktis 2.8.2 sätestatu täitmine oli viibinud AS-i Jaotusvõrk süül ning kohustus täideti 19. mail 2008.a. Müügilepingu punktiga 2.8.3 võetud kohustus olevat kostja väitel olnud täidetud juba enne müügilepingu sõlmimist. Kuivõrd kostja ei olnud nõus poolte kokkuleppel lepingut lõpetama esitas hageja 28. mail 2008.a taganemisavalduse, mille kostja sai kätte samal päeval. Taganemisavalduse kohaselt teostas hageja 27. mail 2008.a kinnistute ülevaatuse ning tuvastas järgmised puudused. Kinnistute müügilepingu p-s 2.8.1 võetud kohustus ei olnud nõuetekohaselt täidetud. 27. mail 2008.a ei olnud ühisveevärgi lahutamatuks osaks oleva pumpla ehitustööd lõpetatud. Valminud oli pumpla hoone, hoones oli kaevutoru ja veetrassi toru. Puudus pump, pumba juhtimissüsteemid, välja oli ehitamata pumbamaja elektrisüsteem. Liitumisleping AS-ga Jaotusvõrk pumpla varustamiseks elektrienergiaga oli sõlmimata. Seega oli Müüja ülalmärgitud kohustus veel täitmata ning 29. maiks 2008.a ei olnud selle kohustuse täitmine reaalne. Vastavalt müügilepingu punktile 2.8.3 kohustus müüja rajama hiljemalt 1. maiks 2008.a Kangro katastriüksusele detailplaneeringus ette nähtud lautrikoha ja korrastama selle ümbruses ranna. 27. mail 2008.a tuvastas hageja esindaja, et lautrikoht on ehitamata. Katastriüksusel on teostatud kaevetöid ja kaevatud kuivale maale kraav/kanal ja kindlustatud selle kaldad, viimane aga ei ole aga hageja hinnangul käsitletav detailplaneeringu kohase lautrikoha ehitamise kohustuse täitmisena. Vastavalt detailplaneeringule pidi rajatama osundatud katastriüksusele puidust väike ujuvkai, kuid ujuvkaid ei ole rajatud või paigaldatud. Detailplaneeringus ei olnud ette nähtud lautrikohana kindlustatud kraavi kaevamist, milleks ei ole ka väljastatud ehitusluba ja vee erikasutusluba. Tegu on omavolilise rajatisega, mis võib omanikele kaasa tuua halduskaristuse ning kohustuse ebaseaduslik rajatis Natura loodushoiu alal likvideerida. Hageja märgib, et tulenevalt kostja 19. mai 2008.a kirjast, milles oli konstateeritud lautrikoha ja ümbruse korrastamise kohustuse täitmist, nähtub, et kostja sisuliselt keeldus müügilepinguga võetud kohustuse nõuetekohasest täitmisest. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Vastavalt VÕS § 217 lg-le 2 ei vasta asi lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi ning asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. Hageja leiab, et kostja poolt müügiks pakutud asi ei vastanud poolte vahel sõlmitud lepingu tingimustele. Asjaõiguslepingu sõlmimise puhul võinuks hagejale tekkida trahvi saamise oht, kuna nn lautrikoht ei vasta detailplaneeringule ning selle rajamine olemasoleval kujul on olnud ebaseaduslik (puuduvad vajalikud load ja kooskõlastused). Samas soovis hageja ostetavat kaupa kohe kasutama hakata, mille eelduseks oli vee olemasolu kinnistul ning muude oluliste kinnistu päraldiste, sh lautrikoha, olemasolu. Neid tingimusi vastavalt lepingule täidetud ei ole. Arvestades eeltoodut ning juhindudes VÕS §-s 100, § 101 lg 1 p-s 4 ja § 116 lg-s 1 sätestatust, leiab hageja, et ta oli õigustatud müügilepingust taganema. Hageja taganes müügilepingust 28. mail 2008.a avaldusega. Vastavalt poolte vahel 2. aprillil 2007.a sõlmitud lepingu punktile 4.4 kohustus kostja tagastama hagejale ettemaksuna saadud summad ning tasuma leppetrahvi 236 000 krooni 7 kalendripäeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Eelnimetatud kohustusega täitmisega viivitamisel kohustus kostja tasuma viivist 0,029% tähtaegselt tagastamata summalt iga viivitatud päeva eest. Kostja on hageja arvates lepingust taganemist oma käitumisega tunnistanud, tagastades hagejale 1. juulil 2008.a 118 000 krooni. Kuivõrd
2-08-49485 hageja oli kostjale lepingu sõlmimisel tasunud ettemaksuna kokku 354 000 krooni, on kostja põhivõlg hageja ees seega 236 000 krooni. Kuivõrd hageja taganes lepingus, tekkis kostjal kohustus tagastada hiljemalt 4. juuniks 2008.a ettemaksuna saadud 354 000 krooni. Kostja nimetatud kohustust vaatamata lepingu punktile 4.4 ja VÕS §-s 76 sätestatule korrektselt tänaseni täitnud ei ole.
3.Lisaks ettemaksu tagastamisele pidi kostja lepingust taganemise korral tasuma leppetrahvi 236 000 krooni. Hageja vähendab nõutavat leppetrahvi summat siiski 60 000 kroonini ja seda järgmistest kaalutlustest lähtudes. Leppetrahv on mõeldud eelkõige vahendina, mis stimuleerib lepingupoolt võetud kohustusi nõuetekohaselt täitma. Leppetrahv ei ole oma olemuselt leppetrahvi nõudvale isikule rikastumise allikaks. Hageja teostas ettemaksu summas 354 000 krooni ja nimetatud raha oli kostja valduses lepingust taganemiseni, seega ligikaudu 14 kuud. Kostja sai märgitud rahasummat kasutada oma majandustegevuses, samas hagejal puudus võimalus saada märgitud rahasummalt tulu. Arvestades näiteks tavalist tähtajaliselt deposiidilt makstavat intressi, oleks hageja võinud saada märgitud rahasummalt intressitulu ca 41 300 krooni. Osalise ettemaksu tagastamise järel on kostja valduses 236 000 krooni ning märgitud summat saab kostja jätkuvalt kasutada oma majandustegevuses ning hagejal puudub võimalus teenida märgitud rahasummalt tulu. Seega on nõutav leppetrahv mõistlik.
4.Vastavalt lepingu punktile 4.4 kohustus müüja tagasimakse kohustusega viivitamisel maksma ostjale viivist 0,029% tähtaegselt tagastamata summast iga viivitatud päeva eest. Lepingust taganemine jõustus 28. mail 2008.a. Seega pidi kostja tagastamiskohustuse täitma hiljemalt 4. juuniks 2008.a. Alates 5. juunist 2008.a on kostja kohustatud maksma viivist. Ajavahemikus 05.06.-01.07.2008 oli tagastamata võlasumma 354 000 krooni, 0,029% sellest moodustab 102,66 krooni päevas. Viivis kuni 1. juulini 2008.a moodustab seega 2669,16 krooni (s.o 26 päeva * 102,66). Alates 01. juulist on tagastamata summaks 236 000 krooni, millest viivisintress 0,029% päevas moodustab 68,44 krooni. Hageja palub hagi rahuldamise korral kostjal välja mõista viivitusintressi kuni põhinõude täitmiseni.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
Kostja hagi ei tunnista.
5.Kostja leiab, et ei ole kinnistute müügilepingut oluliselt rikkunud, mistõttu puudus hagejal alus lepingust taganemiseks ning hageja poolt esitatud lepingust taganemise avaldus ei omanud õiguslike tagajärgi. Lepingust taganemise regulatsiooni kohasel võib pool lepingust taganeda, kui teine pool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Seejuures on lepingust taganemine üldjuhul lubatud tingimusel, et taganeda sooviv pool on nõudnud teiselt poolelt lepingu täitmist ning andnud täiendava tähtaja lepingu täitmiseks. Taganemine ilma täitmisnõude esitamiseta ja täiendavat tähtaega andmata on lubatud üksnes seaduses sätestatud erijuhtudel. Hageja käsitluse kohaselt oli tal VÕS § 116 lg 2 p-st 2 tulenevalt õigus lepingust taganeda ilma täiendava tähtaja andmiseta, kuna kostja rikkus kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt hageja huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Nimetatud kohustuseks peab hageja hagiavalduse kohaselt kinnistul vee ja lautrikoha olemasolu. Kostja leiab, et VÕS § 116 lg 2 p-le 2 tuginemine eeldab, et kohustust rikkunud pool pidi olema teadlik teise poole erilisest huvist või võis mõistlikult sellise huvi olemasolu eeldada. Poolte vahel sõlmitud lepingust ei nähtu samas, et hageja soovis kinnistu omandada kindla eesmärgiga kasutada vett ja lautrit hiljemalt lepingus kokku lepitud
2-08-49485 ehitiste valmimise ajal. Asjaolust, et pooled leppisid kokku veevärgi ja lautri valmimise tähtajas, ei saa veel järeldada, et nimetatud tähtaja järgimine oli otseses seoses hageja huvi püsimise eeldusega lepingu täitmise vastu. Vastupidi, lepingu läbirääkimiste käigus ja lepingu sõlmimise ajal avaldas hageja korduvalt, et ostab kinnistu eesmärgiga sinna tulevikus suvila ehitada, kuid esialgu jääb kinnistu n.ö paremaid aegu ootama. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et tavapärases praktikas on vee olemasolu krundi ostmisel sedavõrd olulise tähendusega, et veevarustuse valmimisega hilinemisel kaotaks iga mõistlik ostja huvi krundi omandamise vastu. Eeltoodust lähtuvalt puudus hagejal õiguslik alus lepingust taganeda ilma täiendava tähtaja andmiseta. Kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja andmine eeldab lepingu täitmise nõude esitamist ning rikutud kohustuse kirjeldamist viisil, mis võimaldab teisel poolel saada aru talle etteheidetavast puudusest ning vajadusel võtta tarvitusele abinõud kohustuse täitmiseks. Muuhulgas näeb VÕS § 23 lg 2 ette lepingupoole koostöö kohustuse, mis on teisele poolele vajalik oma kohustuse täitmiseks. Nimetatud koostöö eeldab kostja hinnangul nii üheskoos kostja soorituse tulemusena loodu ülevaatamist kui ka avastatud puuduste piisava detailsusastmega kirjeldamist, võimaldamaks teisel poolel hinnata oma kohustuste täitmist. Hageja on vaatamata kostja ettepanekutele üheskoos lepingu ese üle vaadata seda vältinud ning hoidunud kostja teavitamisest hageja hinnangul lepingu esemel esinevatest puudustest. 6. mail 2008.a saadetud kirjas on hageja küll maininud, et kostja on rikkunud võlaõigusliku lepingu punktis 2.8 võetud kohustusi. Millist kohustust aga rikuti ning milles rikkumine seisnes ja millisena hageja nägemusel kohustus peaks olema täidetud, seda hageja kirjast ei nähtu. Eelnevast tulenevalt ei saa hageja 6. mai 2008.a kirjast järeldada, et hageja oleks andnud kostjale täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks. Seda ei saa käsitleda ka lepingust taganemise avaldusena ega täiendava tähtaja andmisena vaikimisi. Hageja poolt viidatud 19. mai 2008.a kirjas ei ole kostja keeldunud võlaõigusliku lepinguga võetud kohustuste täitmisest. Kostja on kirjas selgitanud, millised kohustused ta lepinguga endale võttis ja miks kostja leiab, et need on täidetud. Kostja keeldumine võetud kohustuste täitmisest eeldaks, et hageja on juhtinud kostja tähelepanu kohustuse rikkumisele ning esitanud täitmisnõude. Seda aga hageja teinud ei ole. Hageja etteheited selguvad alles hageja esindaja poolt 28. mail 2009.a kostjale edastatud taganemisavaldusest. Seega on hageja poolt lepingust taganemine toimunud seaduses sätestatud korda oluliselt rikkudes ning tehtud taganemisavaldus ei oma hageja poolt soovitud õiguslike tagajärgi.
6.Seonduvalt lepinguga võetud kohustuste täitmisega märgib kostja järgmist. Müügilepingu punktiga 2.8.1 on kostja võtnud endale kohustuse ehitada välja hageja ostetavat kinnistut veega tulevikus varustama hakkav ja detailplaneeringus kavandatud ühisveevärk hiljemalt 30. aprilliks 2008.a. Leping ei sisalda seejuures kostja kohustuste mahu täpset kirjeldust ega seda, mis ühisveevärgi juurde peaks kuuluma või milline peaks olema pumpla sisseseade. Samuti ei ole kostjal lepingu järgi kohustust ühisveevärk hagejale üle anda, vaid üksnes võimaldada hagejal selle kaudu peale asjaõiguslepingu ja veevärgiga liitumise lepingu sõlmimist saada vett. Lepingu olemusest tulenevalt pidi kostja ehitama välja veevärgi sellises mahus, mis võimaldab peale asjaõiguslepingu sõlmimist ja hageja poolt kostjaga liitumislepingu sõlmimist ning vee tarbimissoovi avaldamist hagejal alustada mõistliku aja jooksul vee tarbimist (s.t veevärk on välja ehitatud mahus, kus selle käiku andmine ei eelda enam suuremahuliste ja aeganõudvate ehitustööde tegemist). Kostja leiab, et veevärgi ehitamise kohustus on täidetud vastavalt lepingule ning kostja on seejuures lähtunud oma kohustuste ulatuse määramisel VÕS §-st
2-08-49485 Tehnovõrkude rajamise tavapärases praktikas paigaldatakse võrgu päraldiseks ja toimimiseks vajalik hinnaline sisseseade üldjuhul alles peale võrgu kaudu teenuse tarbimislepingu sõlmimist. Hageja näol oli tegemist esimese Kangro arendusalal krundi ostnud isikuga (seejuures käesoleva ajani ei ole ühtegi kinnistut müüdud ning piirkonnas puudub vee- ja elektritarbimine). Kuivõrd müügiläbirääkimiste käigus ja müügilepingu sõlmimisel oli hageja kostjale teada andnud kavatsusest jätta ostetav maatükk esialgu ootele ning kunagi hiljem ehitada sinna suvila, siis ei saanud kostja ka mõistlikult eeldada, et hageja vajab tungivalt vett juba 1. mail 2008.a ja seda veel enne kinnistu omandi saamist ja veevõrguga liitumist. Sellist soovi ei ole hageja avaldanud ka müügilepingus. Hageja on kostjale ette heitnud ka elektrienergia tarbimislepingu puutumist pumbamaja varustamiseks elektriga. Kostja leiab, et kinnistute müügilepingus ei ole pooled leppinud kokku seda, kuidas hakkab toimuma pumbamaja elektriga varustamine. Kostja ei ole taotlenud Eesti Energia AS-ilt pumbamaja liitumispunkti pingestamist, kuna puudub tegelik vajadus vee tarbimise järele. Eesti Energia AS-i tüüptingimuste kohaselt toimub pumbamaja liitumispunkti pingestamine hiljemalt viie päeva jooksul elektripaigaldise nõuetekohasuse teatise esitamisest. Kostja hinnangul on see aeg piisav, et tagada pumbamajas alaline elektriühendus ajaks, mil esimene vett tarbida sooviv kinnistu omab õiguse vee saamiseks. Müügilepingu punkti 3.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu kinnistu omandi üleandmiseks pärast vee- ja elektrivarustuse valmimist. Kuivõrd nimetatud tingimuste täitumisel oli hageja valmis lepingu lõpuni täitma (s.t tasuma ülejäänud osa ostuhinnast ja võtma vastu kinnistu omandi), moodustasid just eelnevalt nimetatud kaks tingimust võlaõigusliku lepingu tähenduses kostja põhikohustuse. Kostja leiab, et täitis nimetatud kohustused vastavalt lepingule ja enne hageja poolt taganemisavalduse esitamist. Seega tekkis kostjal õigus nõuda hagejalt kinnistu omandi vastuvõtmist ja tasumata ostuhinna tasumist. Kostja möönab, müügilepingu punktis 2.8.3 nimetatud tähtajaks oli kostja poolt osaliselt täitmata lautri rajamise kohustus. Täpsemalt olid lautri ehitustööd küll teostatud, kuid lautri rajamiseks puudus vee erikasutusluba ja ehitusluba. Käesolevaks ajaks on vajalikud load kostjale väljastatud. Kuivõrd lautri rajamise kohustuse näol oli kostja hinnangul tegemist kostja kõrvalkohustusega, siis selle täitmise tähtaja rikkumine ei põhjustanud hageja jaoks sedavõrd olulisi negatiivseid tagajärgi, mis võinuks kaasa tuua kinnistu omandamise huvi kaotuse ja lepingust taganemise õiguse tekkimise. Kostja on hagejale
12.juunil 2008.a saadetud kirjas kinnitanud ka valmisolekut, hüvitada lautri rajamise kohustusega viivitamisest tekkinud kahjud. Samuti on kostja olnud valmis alandama kokkuleppeliselt kinnistu müügihinda. Kostja vaidleb vastu ka hageja väitele, nagu oleks kostja oma tegude või tahteavaldustega tunnistanud hageja lepingust taganemise avaldust. 118 000 krooni tagastamine hagejale 1. juulil 2008.a oli tingitud hoopis kostja poolt 12. juunil 2008.a tehtud taganemisavaldusest (mis on lisatud hagile). Kostja teatas hagejale asjaõiguslepingu sõlmimise võimalusest 19. mail 2008.a. Hageja aga lepingu sõlmimisele ei ilmunud. 12. juuni 2008.a kirjaga andis kostja hagejale uue võimaluse asjaõiguslepingu sõlmimiseks (täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks), märkides, et lepingu sõlmimisele mitteilmumise korral loeb kostja end kinnistute müügilepingust taganenuks ja rakendab lepingu punktis 4.3 kokku lepitud leppetrahvi nõuet. Hageja ei ilmunud ka antud täiendava tähtaja jooksul asjaõiguslepingu sõlmimisele. Müügilepingu punktist 4.3 tulenes kostja õigus saada leppetrahvi summas 236 000 krooni ning teha lepingust taganemise korral tasaarvestus ettemaksuna laekunud summa ja leppetrahvi osas. Ettemaksu summa oli lepingu punktide 2.1 ja 2.2 kohaselt
2-08-49485 345 000 krooni. Lahutades ettemaksust leppetrahvi summa, jääb järele 118 000 krooni, mis kantigi hagejale üle.
MENETLUSE KÄIK
7.16. detsembril 2009.a toimunud kohtuistungil jäi hageja esindaja varasemalt esitatud väidete ja nõuete juurde ning palus hagi rahuldada. Kostja esindaja vaidles hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
8.Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
9.Puudub vaidlus selles, et pooled sõlmisid 2. aprillil 2007.a hagis märgitud kinnistute müügilepingu. Kinnistute müügilepingu punktis 2.8 sisalduva järgi oli kostja kohustuseks ehitada hiljemalt 30. aprilliks 2008.a välja detailplaneeringus kavandatud ühisveevärk, tagades liitumispunkti olemasolu (maakraani) lepingu esemeks oleva kinnistu piirist mitte rohkem kui 2 m kaugusel. Samaks kuupäevaks kohustus kostja tagama lepingu esemeks oleva kinnistu elektrivarustuse ning hiljemalt 1. maiks 2008.a rajama sama lepingu punktis 1.4. nimetatud kinnistu Kangro katastriüksusele detailplaneeringus ette nähtud lautrikoha ja korrastama selle ümbruses ranna. Hageja kui ostja kohustuseks oli tasuda kinnistute eest 1 180 000 krooni, millest hageja on tasunud kostjale 354 000 krooni. Ülejäänud osa ostuhinnast (826 000 krooni) kuulus vastavalt kinnistute müügilepingu punktile 2.3 hageja poolt kostjale tasumisele asjaõiguslepingu sõlmimisel. Kinnistute müügilepingu punkti 3.1 kohaselt kohustusid pooled sõlmima asjaõiguslepingu mitte hiljem kui 31. mail 2008.a. Samuti puudub vaidlus selles, et kuna müüdud asjad ei vastanud hageja hinnangul lepingutingimustele, esitas hageja 28. mail 2008.a kostjale kinnistute müügilepingust taganemise avalduse, mille kostja sai kätte samal päeval.
10.Poolte vahel on õiguslik vaidlus selle üle, kas kostja on kinnistute müügilepingu punktides 2.8.1-2.8.3 nimetatud kohustusi rikkunud. Samuti on pooltel vaidlus selle üle, kas hagejal oli õigus kinnistute müügilepingust taganeda lepingu punktides 2.8.1-2.8.3 nimetatud kohustuste täitmiseks kostjale täiendavat tähtaega andmata.
11.Vastavalt VÕS § 116 lg-le 1 võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 116 lg 2 p 2 järgi on olulise lepingurikkumisega tegemist muu hulgas juhul, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Hageja hinnangul seisneb kinnistute müügilepingu oluline rikkumine kostja poolt selles, et müügiks pakutud asi ei vastanud poolte vahel sõlmitud lepingu tingimustele, kuna kostja jättis (tähtaegselt) täitmata kinnistute müügilepingu alapunktides 2.8.1-2.8.3 sisalduvad kohustused. Samas soovis hageja väidetavalt ostetud kinnisasju kohe kasutama hakata, mille eelduseks oli vee olemasolu kinnistul ning muude oluliste kinnistu päraldiste olemasolu.
12.Kohus leiab, et kostja on küll kinnistute müügilepingust tulenevaid vaidlusaluseid kohustusi rikkunud (viivitanud kohustuste täitmisega), kuid rikkumised ei ole kõiki asjaolusid arvestades sellised, mis andnuks aluse hagejale müügilepingust taganeda täiendavat täitmise tähtaega andmata (VÕS § 114 lg 1). Asja materjalide põhjal võib järeldada, et lepingu alapunktidest 2.8.1-2.8.3 tulenevaid kohustusi ei olnud kostja vastavalt 30. aprilliks 2008.a ja 1. maiks 2008.a nõuetekohaselt täitnud. Samas sisaldus kinnistute müügilepingu punktis 3.1 kokkulepe, et pooled sõlmivad asjaõiguslepingu
2-08-49485 eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale hiljemalt ühe kuu jooksul arvates lepingu eseme vee- ja elektrivarustuse valmimisest, kuid mitte hiljem kui 31. mail 2008.a. Punkti 2.6 kohaselt pidi ka lepingu eseme otsene valdus ostjale üle antama asjaõiguslepingu sõlmimise päeval. Viimatinimetatud kokkuleppeid silmas pidades ei saa lepingu alapunktidest 2.8.1-2.8.3 tulenevate tähtaegade täpset järgmist lugeda hageja huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Kinnistute kasutamine, s.h rajatavate elektri- ja veevõrgu ning lautrikoha kasutamine, saanuks toimuda alles pärast asjaõiguslepingu sõlmimist ning kinnistute otsese valduse üleandmist. Vee tarbimise eelduseks oli vastavalt müügilepingu punktile 2.9 täiendavalt veel hageja poolt kostjaga veevõrguga liitumise lepingu sõlmimine, mis samuti pidi toimuma pärast asjaõiguslepingu sõlmimist. Seetõttu puudus hagejal kohtu hinnangul õiguslik alus tugineda taganemisel VÕS § 116 lg 2 p-le
13.Hageja on menetluse käigus samuti väitnud, et täiendava tähtaja andmiseta taganemine oli õigustud ka VÕS § 116 lg-st 4 lähtuvalt, kuna kostja oli teatanud, et ta oma kohustust ei täida. Sellise järelduse on hageja teinud eeskätt kostja 19. mai 2008.a vastusest hageja 6. mai 2008.a kirjale (vt toimik, lk 16-18). Kohus hageja viidatud seisukohaga ei nõustu. Kostja ei ole kirjas keeldunud kohuste täitmisest. Kostja 19. mai 2008.a kirjast nähtub, et pooltel on mõningane erimeelsus kostja kohustuste sisu ja mahu üle. Samas on kostja kinnitanud, et võimalikud puudused saab hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise viimaseks tähtpäevaks (s.o 31. maiks 2008.a) kõrvaldada. Samuti on kostja oma kirjas märkinud, et igal juhul oleks vajalik hageja poolt kostjale kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja andmine kooskõlas VÕS §-dega 116 ja § 114. Lisaks nähtub esitatud tõenditest, et kostja ka jätkas 2008.a mais müügilepingu täitmist ning jõudis vaidlusalused kohustused kuu jooksul suuremas mahus täita. Nii on hageja ise kinnistute müügilepingust taganemise avalduses märkinud, et müüja poolt punktis 2.8.2 võetud kohustus oli 19. maiks 2008.a täidetud (vt toimik, lk 19-21). Seda kinnitab ka toimikumaterjalide hulgas olev Eesti Energia AS 27. jaanuari 2009.a vastuskiri teabenõudele, mille kohaselt on Kangro kinnistul asuv pumbamaja (pumbajaam) kui objekt valminud ja vajalikud liitumislepingud sõlmitud. Objekt on senini pingestamata, kuna kliendile kuuluva elektriseadme osa kohta on elektriohutusseaduse § 11 kohane elektripaigaldise nõuetekohasuse teatis esitamata (vt toimik, lk 70). Müügilepingu punktis 2.8.1 sisalduva ühisveevärgi rajamise ja liitumispunkti loomise kohustuste täitmise kohta hiljemalt 19. maiks 2008.a annab tunnistust Salme Vallavalitsuse 19. mai 2008.a korraldus (nr 143), millega on antud kasutusluba muu hulgas kostja poolt ehitatud veetrassidele (vt toimik, lk 51 ja lk 72). Ehitusseaduse § 32 lg 1 kohaselt on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Salme Vallavalitsuse 2. veebruari 2009.a kirjas selgitatakse täiendavalt, et kasutusluba hõlmab kogu veevärki, s.t maa sees olevaid torusid koos pumbamajaga ja tuletõrjeveevõtu tiigiga. Ehitusluba ja kasutusluba ei hõlmanud sama kirja kohaselt endas pumpla sisseseadet, kuivõrd nimetatud seadmed ei ole ehitusloa ega kasutusloa objektiks. Pumbamaja sisseseade paigaldamine kui ka selle hilisem võimalik vahetamine ei eelda kohalikult omavalitsuselt ehitusloa taotlemist (vt toimik, lk 71). Keskkonnaministeeriumi Saaremaa Keskkonnateenistuse 27. jaanuari 2009.a kirjast nähtub samuti, et lepingu punktis 2.8.3 nimetatud lautrikoht oli 30. maiks 2008.a füüsiliselt rajatud. Keskkonnainspektsiooni inspektorite poolt sellel päeval teostatud kontrollkäigu tulemusena selgus, et Kangro kinnistult lääne suunas on merre kaevatud süvend pikkusega 40 meetrit ja laiusega 3 meetrit. Süvendamise käigus eemaldatud pinnas oli tõstetud süvendi ühele kaldale ja lisaks oli süvend ääristatud looduslike kividega (vt toimik, lk 68-69). Sõna lauter tähistab eesti keeles üldlevinult paadisadamat või valgmat (vt: Eesti Õigekeelsussõnaraamat. Koostajad Tiiu Erelt jt. Eesti Keele Sihtasutus, Tallinn
2-08-49485 2006, lk 461). Hiljem (tagantjärgi) eelkirjeldatud rajatisele antud ehitusloas, vee erikasutusloas ja kasutusloas on seda samuti nimetatud lautrikohaks (vt toimik, lk 52, lk 53-55 ja lk 119). Iseenesest kinnitab keskkonnateenistuse ülalviidatud 27. jaanuari 2009.a kiri hageja väidet, et kostja poolt merre rajatud süvend oli seadustamata, kuid selles osas ei ole kostja lepingurikkumist ka eitanud.
14.Menetluses tuvastatud asjaolude põhjal puudus hagejal seega õigus lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda ka muudel seaduses sätestatud alustel. Kohus lisab, et kinnistute müügilepingu punkti 4.2.4 järgi oli hagejal küll õigus lepingust taganeda, kui müüja (s.t kostja) ei ole täitnud lepingu punktis 2.8 nimetatud tingimusi kokkulepitud tähtajaks. Samas tuleb kohtu hinnangul nõustuda kostja seisukohaga, et müügileping ei sisalda taganemise osas erikorda võrreldes võlaõigusseaduses sätestatuga. Hagejal tulnuks anda kostjale kohustuse täitmiseks täiendav mõistlik tähtaeg vastavalt VÕS § 114 lg-le 1 ning tähtaja tulemusteta möödumisel saanuks hageja lepingust taganeda VÕS § 116 lg 1 p 5 alusel. Kohus märgib, et vastavalt VÕS § 114 lg-s 3 sätestatule võinuks kostja täiendava tähtaja jooksul keelduda oma kohustuste (s.t asjaõiguslepingu sõlmimine ja ostuhinna lõplik tasumine) täitmisest, samuti nõuda kostja kohustuste rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist.
15.Arvestades ülaltoodut, ei vabastanud 28. mail 2008.a tehtud taganemisavaldus lepingupooli nende lepinguliste kohustuste täitmisest (VÕS § 188 lg 2). Seega puudub alus rahuldada ka hageja poolt kinnistute müügilepingu punkti 4.4 ja VÕS § 189 lg 1 alusel esitatud nõuet tasutud ostuhinna tagastamiseks.
16.Kuivõrd hageja ei ole lepingust kehtivalt taganenud, ei ole kostjal tekkinud ka kinnistute müügilepingu punktist 4.4 tulenevat leppetrahvi (VÕS § 158 lg 1) tasumise kohustust ning hageja vastav nõue tuleb samuti jätta rahuldamata.
17.Eeltoodud põhjustel ei kuulu rahuldamisele hageja viivisenõue, kuna kostja ei ole viivitanud raha maksmise kohustuse täitmisega (VÕS § 101 lg 1 p 6). Kohus lisab siinjuures, et viivisenõue ei kuuluks täies ulatuses rahuldamisele ka ülaltoodud põhjendusi arvestamata. Nimelt on pooled kinnistute müügilepingu punktis 4.5 kokku leppinud, et lepingust taganemisel tagastamisele kuuluvalt rahasummalt intresse ei maksta. Kohtu hinnangul võib mõistlikult eeldada, et pooled on lepingus intresside all silmas pidanud ka viivitusintressi (viivist). Seega saaks hageja viivist nõuda üksnes leppetrahvi tasumise kohustusega viivitamise eest, mitte aga tagastamisele kuuluvalt ostuhinnalt.
18.Seonduvalt poolte väidetega märgib kohus täiendavalt, et ülalkäsitletud tõenditest nähtuvalt (vt ka otsuse punkt 13) on kostja vaidlusaluseid kohustusi rikkunud. VÕS § 217 lg-le 1 peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele ning lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 3 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi või asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma. VÕS § 76 lg-s 3 sätestatu järgi loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Vastavalt VÕS §-le 100 on kohustuse rikkumiseks ka võlasuhtest tuleneva kohustuse mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Tõenditest nähtuvalt on kostja käesoleval juhul viivitanud kinnistute müügilepingu alapunktides 2.8.1-2.8.3 nimetatud ehitiste rajamise kohustuste täitmisega, samuti ei ole kostja hankinud kokkulepitud tähtajaks ehitiste kasutuslubasid, milleta hagejale müüdud kinnisasjad ei vastanud lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p 3 mõttes. Samas, nagu kohus on eelpool märkinud, ei olnud kostja rikkumised sellised, mis andnuks hagejale õiguse lepingust täiendavat täitmise tähtaega määramata taganeda. Kostja kandnuks
2-08-49485 kohese lepingust taganemise korral ka ebamõislikult suurt kahju võrreldes tema poolt kohustuse täitmiseks ja täitmise ettevalmistamiseks eeldatavalt tehtud kulutustega. Kostja poolt hagejale 118 000 krooni tagastamist 1. juulil 2008.a ei saa menetluses esitatud vastuväiteid arvestades käsitleda kui lepingust taganemise tunnistamist (käitumisega). Menetluses esitatud vastuväidete kohaselt on kostja ise 12. juunil 2008.a teinud avalduse kinnistute müügilepingust taganemiseks ning sellega seoses osa ostuhinnast hagejale tagastanud. Kostja käsitlust toetab ka maksekorralduse selgitusel olev viide lepingu punktile 4.3 (vt toimik, lk 27). Lähtudes TsMS § 5 lg-s 1 sätestatust ei pea kohus vajalikuks käesolevas otsuses kostja taganemisavalduse kehtivust õiguslikult analüüsida, kuna sellega seonduvalt ei ole menetluses nõudeid esitanud. Võib küll märkida, et poolte esitatu põhjal oli taganemine ilmselt õigustamatu. Kostja oli lautrikoha rajamise kohustusega sisuliselt viivituses kuni
25.maini 2009.a, mil lautrikohale väljastati kasutusluba (vt toimik, lk 119). VÕS §-s 208 sisalduvaid norme arvestades ei saa nõustuda kostja seisukohaga, et lautrikoha rajamine oli müüja kõrvalkohustus. Vaidlusaluste kohustuste rikkumine kostja poolt andis omakorda hagejale eeldatavalt õiguse VÕS § 111 või § 110 alusel oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisest keelduda.
19.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi ei rahulda, jätab kohus menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3).
Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik
ÄRAKIRI ÕIGE
KOHTUNIK
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.