Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Mare Merimaa ja Mart Reino Lidia Oleski hagi Anatoli Agafonovi, Tanverdi Mursud Oglõ Halilovi (khalilov), Muslim Valijevi, Sabir Abdjuevi, Eesti Vabariigi, Vakim Abdujevi vastu ehitise ja kinnistu ostu-müügilepingute tühisuse tunnustamiseks, omandiõiguse tunnustamiseks kinnistule ja kinnistusraamatu kande parandamiseks tahteavalduse saamiseks
Tsiviilasi
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetlus Vaidlustatud kohtulahend
600 000 krooni
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Lidia Oleski apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
17.12.2009, avalik kohtuistung Hageja Lidia Olesk (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX XXXX XX XXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Natalia Lausmaa; Kostja I Anatoli Agafonov (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXXXX XX-XX XXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Tiina Mare Hiob; Kostja II Tanverdi Mursud Oglõ Halilov (Khalilov; isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX XXXX-XX XXXXXXX), esindaja Oksana Smirnova; Kostja III Muslim Valijev (isikukood
XXXXXXXXXXX,
elukoht XXXX
XX-XX
XXXXXXX);
Kostja IV Sabir Abdujev (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX XX-XX XXXXXXX); Kostja V Vakil Abdujev (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX XXX-X XXXXXXX) ning kostjate Sabir Abdujevi ja Vakil Abdujevi esindaja Angelina
Harju Maakohtu 08.08.2008 otsus
Aaman; Kostja Eesti Vabariik, esindaja Aldi Alev; Kolmas isik kostja poolel Kadi Derneiko ja tema esindaja vandeadvokaat Andres Past
1.Täiendada Harju Maakohtu 08.08.2008 otsust osas, millega maakohus jättis hageja nõude kostja Sabir Abdujevi ja Vakil Abdujevi vahel 27.05.2004 sõlmitud Tallinnas XXXXX XXXX XX asuva, Harju Maakohtu registriosakonna registriosas nr XXXXXXXX kantud kinnistu ostu-müügi lepingu tühisuse tuvastamise osas kohtuotsuse resolutsiooniga lahendamata. Muus osas jätta Harju Maakohtu 08.08.2008 otsus muutmata.
2.Jätta Lidia Oleski hagi Sabir Abdujevi ja Vakil Abdujevi vahel 27.05.2004 sõlmitud Tallinnas XXXXX XXXX XX asuva, Harju Maakohtu registriosakonna registriosas nr XXXXXXXX kantud kinnistu ostu-müügi lepingu tühisuse tuvastamise nõude osas rahuldamata.
3.Jätta esimese astme kohtu menetluskulud poolte endi kanda ning maakohtu otsustus Kadi Derneiko poolt kantud 15 340 krooni suuruste menetluskulude hagejalt väljamõistmise kohta muutmata. Apellatsioonimenetluse kulude jaotus Jätta apellatsioonimenetluse kulud solidaarselt apellantide Lidia Oleski ja Vakil Abdujevi kanda. Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti vastuväited ja seisukohad teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.12.10.2004 esitas Lidia Olesk (hageja) Tallinna Linnakohtule hagiavalduse Anatoli Agafonovi (kostja I), Tanverdi Mursud Oglõ Halilovi (kostja II) ja Kadi Derneiko (kolmas isik) vastu XXXXX XXXX XX elamu võõrandamise tehingu ebaseaduslikuks tunnistamiseks.
2.Kostja I müüs 26.06.2000 Tallinna notar Kadi Derneiko büroos vormistatud ehitise ostumüügilepingu järgi elamu XXXXX XXX kostjale II arvestamata asjaolu, et elamu oli hageja ja kostja I ühisvara. Võõrandamise käigus rikuti perekonnaseaduse (PKS) § 17 lg 1 ja 2 sätteid notar Kadi Derneiko ametialase töölohakuse tõttu. Hageja palus tunnistada 26.06.2000 kostja I ja kostja II vahel sõlmitud ostu-müügileping nr 5455 ebaseaduslikuks, tühistada hageja nõusolekuta sõlmitud lepingud, taastada hageja õigused tema nõusolekuta võõrandatud osakule ja jätta kohtukulud kostjate kanda.
3.Tallinna Linnakohus jättis 29.04.2005 otsusega Lidia Oleski hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus tühistas oma 28.09.2005 otsusega 2-2/1336/05 Tallinna Linnakohtu otsuse ja saatis asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus juhtis oma otsusega tähelepanu hagi täpsustamise ja nõude selgitamise vajadusele.
4.Hageja esitas kohtule 30.06.2006 ja 06.06.2007 hagiavalduse täpsustuse. Hageja palub kaasata kostja III protsessi kolmanda isikuna. 18.06.2007 esitas hageja taotluse kaasata kostjatena kostja II, Eesti Vabariik ja Vakil Abdujev (kostja V). 17.01.2008 esitas hageja täiendatud hagiavalduse. Ja 13.03.2008 esitas hageja hagi nõudepunkti täpsustuse. 24.03.2008 esitas hageja taaskord täpsustatud hagiavalduse. Täpsustatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja abikaasa kostja I ja kostja II 26.06.2000 Tallinna notar Kadi Derneiko büroos ehitise ostumüügilepingu, mille kohaselt kostja I müüs temale kuuluva poolelioleva ehitise Tallinnas, XXXXX XXXX XX kostjale II. Hageja ja kostja I olid sel ajal registreeritud abielus ja ülalnimetatud ehitis oli omandatud nende abielu ajal. Ehitis oli vallasvarana registreeritud Tallinna Hooneregistris kostja II nimele. Käesoleval ajal on ehitise teenindamiseks vajalik maa ostueesõigusega erastatud ning on moodustatud kinnisomand, mis on Harju Maakohtu kinnistusosakonnas registriosa numbri XXXXXXXX all registreeritud kostja V nimele.
5.Kostja II müüs ehitise 24.08.2000 Muslim Valijevile (kostja III), kes müüs 12.05.2003 ehitise Sabir Abdujevile (kostja IV). Kostja IV erastas eesõigustatud isikuna MaarS § 223 lg 2 alusel 21.01.2004 sõlmitud ostu-müügilepinguga ehitise juurde kuuluva maa 833 m2. 21.01.2004 esitatud kinnistamisavalduse alusel kanti Harju Maakohtu kinnistusosakonnas nr. XXXXXXXXXX all registreeritud kinnistu omanikuna II jakku kostja IV. Kostja IV müüs 27.05.2004 sõlmitud müügilepinguga tema nimele registreeritud kinnistu asukohaga XXXXX XXXX XX, Tallinn, kostjale V, kes 27.05.2004 esitatud kinnistamisavalduse alusel kanti sama kinnistu registriosa teise jakku omanikuna.
6.Hageja palub tunnustada PKS § 17 lg 4 , TsÜS § 66 lg 2, AÕS § 92 alusel 26.06.2000 kostjate I ja II vahel sõlmitud Tallinnas, XXXXX XXXX XX asuva ehitise ostu-müügilepingu tühisust; tunnustada hageja omandiõigust Tallinnas, XXXXX XXXX XX asuvale ehitisele kui vallasasjale; tunnustada hageja õigust nõuda XXXXX XXXX XX asuva ehitise juurde kuuluv maa ostueesõigusega erastamist ja tema kandmist kinnistusraamatusse omanikuna; tunnustada 24.08.2000 kostjate II ja III vahel sõlmitud Tallinnas, XXXXX XXXX XX asuva ehitise ostumüügilepingu tühisust; tunnustada 12.05.2003 kostjate IV ja V vahel XXXXX XXXX XX asuva ehitise ostu-müügilepingu tühisust; tunnustada kostja V ja Eesti Vabariigi vahel 21.01.2004 sõlmitud XXXXX XXXX XX ehitise juurde kuuluva maa 833 m2 erastamise ostumüügilepingu tühisust; tunnustada kostjate IV ja V vahel 27.05.2004 sõlmitud XXXXX XXXX XX asuva, Harju Maakohtu kinnistusosakonnas reg.nr.XXXXXXXX all registreeritud kinnistu ostu-müügilepingu tühisust; ning tuvastada kostja V kohustuse olemasolu anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr. XXXXXXXX teises jaos oleva kande muutmiseks järgmiselt: kustutada registriosa nr. XXXXXXXX teises jaos kostja V kui omaniku kohta tehtud kanne ning kanda Harju Maakohtu kinnistusjaoskonna registriosa nr. XXXXXXXX teise jakku omanikuna hageja. Kostjate vastused
7.Kostja I võttis kohtuistungil hageja nõuded õigeks. Kostja I on nõus, et omanikuks saab olla ainult hageja.
8.Kostja II ei tunnista hagi. Kostja II ei teadnud ostu-müügi lepingu sõlmimisel, et kostja I on abielus, kuna viimane ise teatas notarile, et tema perekonnaseis on vallaline. Tehingu sõlmimisel olid kõik seisukohal, et tegemist on lahusvaraga. Hagi peaks olema suunatud kostja
I vastu, kes oma süülise teoga tekitas kahju hagejale ja nimelt on säästnud korteri müügist saadud raha.
9.Kostja III kohtuistungile ei ilmunud, kirjalikke vastuväiteid kohtule ei esitanud, kuid oli asja arutamisest teadlik.
10.Kostja Eesti Vabariik märkis, et kostja I esitas maa ostueesõigusega erastamise avalduse, mille kohaselt ta soovis osta XXXXX XXXX XX asuva maa suurusega 833 m2. Maakasutuse õiguse alusena märkis kostja I maa looduses eraldamise 17.12.1985 akti nr. 707 ja Tallinna Linna RSN TK 15.03.1985 otsuse N116. 22.12.1997 esitas kostja I kinnituse, et erastatavale maale jäävad üksnes temale kuuluvad ehitised. 17.12.2001 esitas kostja III maa ostueesõigusega erastamise avalduse, mille kohaselt soovis ta osta maad asukohaga XXXXX XXXX XX, suurusega 833 m2. Ehitise omandiõiguse tekkimise alusena märkis kostja III Maive Otsa poolt tõestatud ehitise ostu-müügilepingut nr 4896/2000. 17.12.2001 esitas kostja III kinnituse, et erastatavale maale jäävad ehitised kuuluvad üksnes temale. Tallinna Hooneregistri 18.12.2001 tõendi nr 26932 kohaselt kuulusid XXXXX XXXX XX asuvad ehitised kostjale III. Tallinna Linnavalitsuse 23.05.2003 korraldusega nr 1305-k otsustati ostueesõigusega erastada maa asukohaga XXXXX XXXX XX, suurusega 833 m2, kostjale IV. 09.06.2003 esitas maa ostueesõigusega erastamise avalduse kostja IV, kes soovis ostueesõigusega erastada maa asukohaga XXXXX XXXX XX, suurusega 833 m2. Ehitise omandamise alusena märkis kostja IV notar Maive Ottase poolt 12.05.2003 koostatud ja tõestatud ehitise ostu-müügilepingu. 09.06.2003 esitas kostja IV kinnituse, et erastataval maal asuvad ehitised kuuluvad üksnes temale. Tallinna Hooneregistri 09.06.2003 tõendi nr 1282/8920 kohaselt kuuluvad XXXXX XXXX XX asuvad ehitised kostjale IV. Tallinna Linnavalitsuse 26.11.2003 korraldusega nr 2700-k muudeti Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr 1305-k p-e 1.4, 2 ja 6. Korralduse p. 1.2 kohaselt otsustatakse ostueesõigusega erastada maa asukohaga XXXXX XXXX XX kostjale V. 21.01.2004 sõlmisid Eesti Vabariigi nimel Tallinna Linnavalitsus ja kostja IV ostumüügilepingu. Lepingu p. 3 kohaselt oli lepingu objektiks XXXXX XXXX XX asuv maa suurusega 833 m2. Lepingu punkti 4.1 kohaselt müüja müüs ja ostja ostis nimetatud maaüksuse 20 850 krooni eest. MaarS § 22 kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Kostja IV oli oma omandiõigust XXXXX XXXX XX asuva ehitise osas tõendanud seaduses sätestatud korras ja viisil. Hageja ega keegi teine ei ole esitanud Tallinna Linnavalitsusele eelnimetatud isikute omandiõigust kahtluse alla seadvaid või ümberlükkavaid argumente või tõendeid. Samuti ei ole vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse korraldusi nr 2700-k ja 1305-k, millele vaidlusalune leping põhineb ning mis on kehtivad. Seega on Tallinna Linnavalitsus õigesti teinud kindlaks, et erastamist taotlenud isik vastas MaarS § 22 tunnustele. Tallinna Linnavalitsuse korraldused, millega otsustati maa ostueesõigusega erastada, on kehtivad. Seega ei ole ära langenud vaidlusaluse lepingu aluseks olevad asjaolud, mistõttu on leping õiguspärane.
11.Kostja IV vaidles hagile vastu. Kostja IV ostis ehitise asukohaga XXXXX XXXX XX, Tallinn 12.05.2003 kostjalt IV, kes vallasasja endise omanikuna oli kantud Hooneregistrisse. Ostumüügileping vormistati 12.05.2003 Tallinna notar Maive Ottase büroos. Heauskse omandajana esitas ta 09.06.2003 Tallinna Linnavalitsusele maa ostueesõigusega erastamise avalduse ning Tallinna Linnavalitsuse 26.11.2003 korraldusega nr. 2700-k otsustati erastada vaidlusalune maa temale. Hageja ei ole esitanud Tallinna Linnavalitsusele maa erastamise avaldust ning ei ole vaidlustanud Tallinna Linnavalitsuse korraldust nr 2700-k, millega otsustati ostueesõigusega erastada maa XXXXX XXXX XX kostjale IV. Kostja ei ole ehitise valdust enda kätte saanud hageja takistuste tõttu. Kuna ehitise omandamise ajal tekkisid kostjal IV ootamatult materiaalsed raskused, siis peale maa erastamist on ta müünud kinnistu edasi oma vennale
kostjale V, kes on pöördunud kohtusse hagiga kinnistu XXXXX XXXX XX, Tallinn välja nõudmiseks hageja valdusest.
12.Kostja V hagi ei tunnista. Kostja V ostis kinnistu asukohaga XXXXX XXXX XX Tallinnas 27.05.2004 heauskselt omandajalt kostjalt V, kes 30.04.2004 oli kinnistu omanikuna kantud kinnistusraamatusse 21.01.2004 kinnistamisavalduse alusel. Ostu-müügileping vormistati Tallinna notari Evi Paberit büroos, kes enne tehingu vormistamist on müüja omandiõigust kontrollinud ning tehingu seaduslikkusest veendunud.
13.Kolmanda isiku seisukoht. Justiitsministeerium viis läbi uurimise seoses Tallinna notar ehk kostja III väidetava ametikohustuste mittenõuetekohase täitmisega ja selgitas, et notaril puudus võimalus teada saada asjaolu, et kostja I on abielus, kuna kostja I passis puudus selle kohta vastav märge. Lepingu sõlmimisel esitas kostja I notarile teadvalt valeandmed oma perekonnaseisu kohta. Kuna notaril puudus alus kahelda talle esitatud andmete õigsuses, ei olnud tal alust vastavalt notariaalseaduse §-le 52 notariaaltoimingu tegemisest keelduda. Rahvastikuregistri seadus jõustus põhiosas 01.08.2000 ja osaliselt 01.01.2001, alles siis sai võimalikuks notaril kahtluse olemasolul kontrollida rahvastikuregistrit. Vaidlusalune tehing tõestati aga 26.06.2000, s.o. enne rahvastikuregistri seaduse jõustumist. Maakohtu otsuse põhjendused
14.Harju Maakohus rahuldas 08.08.2008 otsusega hagi osaliselt, tunnustas 26.06.2000 kostjate I ja II vahel sõlmitud Tallinnas, XXXXX XXXX XX asuva ehitise ostu-müügilepingu tühisust; tunnustas 24.08.2000 kostjate II ja III vahel sõlmitud Tallinnas, XXXXX XXXX XX asuva ehitise ostu-müügilepingu tühisust; tunnustas 12.05.2003 kostjate III ja IV vahel XXXXX XXXX XX asuva ehitise ostu-müügilepingu tühisust. Kohus jättis rahuldamata hageja nõuded tunnustada hageja õigust nõuda XXXXX XXXX XX asuva ehitise juurde kuuluva maa ostueesõigusega erastamist ja tema kandmist kinnistusraamatusse omanikuna; tunnustada kostja IV ja Eesti Vabariigi vahel 21.01.2004 sõlmitud XXXXX XXXX XX asuva, Harju Maakohtu kinnistusosakonnas reg.nr. XXXXXXXX all registreeritud kinnistu ostu-müügilepingu tühisust; tuvastada kostja V kohustuse olemasolu anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr. XXXXXXXX teises jaos kande muutmiseks.
15.PKS § 17 lg 4 sätestab, et abikaasade ühisomandis olevat registrisse kantavat vallasasja ei või võõrandada ega pantida teise abikaasa kirjaliku nõusolekuta, sõltumata sellest, kumma abikaasa nimel on vallasasi registrisse kantud. PKS § 17 lg 2 sätete kohaselt abikaasad valdavad, kasutavad ja käsutavad ühisvara kokkuleppel. Teise abikaasa kirjaliku nõusolekuta sõlmitud võõrandamisleping on tühine.
16.26.06.2000 sõlmisid hageja abikaasa kostja I ja kostja II Tallinna notari kolmas isik büroos ehitise ostu-müügilepingu, mille kohaselt kostja I müüs poolelioleva ehitise Tallinnas, XXXXX XXXX XX kostjale II. Ehitis oli vallasasjana registreeritud Tallinna Hooneregistris kostja I nimele.
17.Kohus tuvastas kohtuistungil, et hageja ja kostja I olid tehingu toimumise ajal 26.06.2000 registreeritud abielus. Hageja nõusolek vallasasja võõrandamiseks puudus. Poolte abielu lahutati 2005.a. Ühisvara on jagamata.
18.Vaidlusaluse tehingu tõestamise ajal kehtis justiitsministri 21.09.1999 määrusega nr 46 kinnitatud notariaaltoimingute tegemise kord. Määruse p.3.1.6 kohaselt juhul, kui tehingu, mille tegemiseks on vajalik abikaasa nõusolek, osaline avaldab, et ta on perekonnaseisult vallaline, lahutatud või lesk, märgib notar need asjaolud koostatavas dokumendis. Notar lisab büroos säilitatavale tehingu dokumendile koopia või väljavõtte dokumendist, millega tehinguosaline vastavat avaldust tõendab. 26.06.2000 avaldas kostja I kolmandale isikule, et ta on vallaline, mida ta tõendas väljavõttega passist, milles polnud märget abielus olemise kohta.
Notariaaltoimingute tegemise korra p 3.1.7 kohaselt juhul, kui tehingu, mille tegemiseks on vajalik abikaasa nõusolek, osaline avaldab, et ta on lahutatud või lesk, kontrollib notar, et tehingu objekt ei kuuluks abikaasade jagamata ühisvara või pärandvara hulka, ühtlasi märkides koostatavas dokumendis, millise dokumendi alusel ta nimetatud asjaolud tuvastas. Vallalise isiku puhul ei näinud 26.06.2000 kehtinud õigus notarile ette kohustust kontrollida, kas tegemist on abikaasade jagamata pärandvaraga või mitte. Kohus tuvastas kohtuistungil, et kostja I esitas notarile teadvalt valeandmed oma perekonnaseisu kohta. Kuna notaril puudus alus kahelda talle esitatud andmete õigsuses, ei olnud tal alust vastavalt notariaalseaduse § 52 notariaaltoimingu tegemisest keelduda.
19.Lepingu teise poole kostja II väidete kohaselt on tema heauskne vallasasja omandaja, kuna tema ei teadnud, et kostja I on abielus. AÕS § 92 lg 1 sätete kohaselt tekib vallasomand vallasasja üleandmisega. AÕS § 95 lg 1 kohaselt isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, on asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Eelnevast tuleneb, et vallasasja heauskne omandamine on võimalik alates omandaja poolt otsese valduse saamise ajast. Kohtuistungil vande all antud kostja II ütlustega on leidnud tõendamist, et valdust asjale üle ei läinud. Hageja ei ole kunagi kaotanud otsest valdust hagi esemeks olevale omandile. Kohus tuvastas, et mitte keegi vaidlusaluse korteriga tehinguid teinud isikutest ei ole saanud hagi esemeks olevale omandile otsest valdust.
20.Kostja I võttis hagi õigeks ja kinnitas, et ta sõlmis lepingu kostjaga II rahaliste raskuste tõttu. Kostja II kinnitas kohtuistungil, et kostjad IV ja V on omavahel vennad, kusjuures kostja IV on kostja II õemees. Kohus leidis, et ilma abikaasa kirjaliku nõusolekuta teostatud 26.06.2000 notar kolmanda isiku büroos vormistatud elamu XXXXX XXX ostu-müügileping on PKS § 17 lg 4 sätestatud keeldu rikkuv ja ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 2 kohaselt tühine. Kuna vallasasja üleandmist kostjale II ei toimunud, siis on hagi esemeks oleva omandi heauskne omandamine kostja II poolt välistatud. Seega ei ole seaduslikud ka järgnenud ostu-müügilepingud sama ehitisega: 24.08.2000 kostjate II ja III vahel sõlmitud Tallinnas, XXXXX XXXX XX asuva ehitise ostu-müügileping ja 12.05.2003 kostjate IV ja V vahel XXXXX XXXX XX asuva ehitise ostu-müügileping. Kohus leidis, et kuna kostja II ei saanud asja omanikuks, oli kostjatel III ja IV võimalik saada asja omanikuks vaid siis, kui nad olid võõrandamisõiguse suhtes heausksed mitte ainult asjaõiguslepingu sõlmimise ajal, vaid ka asja üle valduse kui tegeliku võimu saamise ajal. Kostjatel III ja IV ei ole valdust asja üle saanud, seega pole nad saanud asja omanikeks.
21.Kohus leidis, kuna Tallinna Linnavalitsuse korraldusi nr. 277-k ja 1305-k, millele leping põhineb, ei ole vaidlustatud, on leping õiguspärane.
22.Erinevalt vallasomandi üleandmisest ei ole kinnisomandi üleandmise eelduseks kinnisasja valduse üleandmine. AÕS § 65 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Kinnisasja heauskset omandamist reguleerib AÕS § 561. AÕS § 561 sätestab, et kui isik tehinguga omandab kinnisomandi, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Kinnistusraamatusse vastuväidet kantud ei olnud. Kohus leidis, et ainuüksi asjaolu, et kostjat IV ja V on omavahel vennad, kusjuures kostja IV on kostja II õemees, ei tõenda, et kostja V teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged.
23.AÕS RakS § 11 lg 5 sätestab, et kui maa erastamise aluseks olnud otsus tühistatakse pärast maa esmakinnistamist ja kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigust
parandamine puudutab. Kohus asus seisukohale, et kuna kinnistusraamatu kande aluseks olevat haldusakti ei ole tühiseks tunnistatud, siis ei ole kande alus ära langenud.
24.Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja nõuded tunnustada kostjate V ja VI vahel 27.05.2004 sõlmitud XXXXX XXXX XX asuva, Harju Maakohtu kinnistusosakonnas reg.nr. XXXXXXXX all registreeritud kinnistu ostu-müügilepingu tühisust ja kinnistusraamatu kannete muutmiseks jätta rahuldamata.
25.18.08.2008 määrusega mõistis kohus hagejalt välja menetluskulud Kadi Derneiko kasuks. Hageja apellatsioonkaebus
26.Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi jäeti rahuldamata ja teha uus otsus, millega tunnustada Eesti Vabariigi ja kostja IV vahel 21.01.2004 sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust XXXXX XXXX XX ehitise juurde kuuluva maa erastamiseks; tunnustada kostjate IV ja V vahel 27.05.2004 sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust, tunnistada hageja omandiõigust XXXXX XXXX XX asuvale elamule, parandada Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr. XXXXXXXX teise jakku omaniku kohta tehtud kanne: kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr. XXXXXXXX teisest jaost kostja V kui omaniku kohta tehtud kanne; tuvastada kostjal V kohustuse olemasolu anda oma nõusolek kande muutmiseks: selliselt, et omanikuna kantaks sisse hageja või selliselt, et omanikuna kantaks sisse riik. Tühistada Harju Maakohtu täiendav otsus notar Kadi Derneiko menetluskulude väljamõistmises hagejalt.
27.Kohus on õigesti jõudnud järeldusele, et kostja II kohtus vande all antud seletusega on tõendatud, et kõik isikud, kes esinesid XXXXX XXXX XX ehitise või kinnisasja omandamisel järjekorras omanikena, on omavahel sugulased ning sugulastena väga tihedalt seotud. See on tõendatud ka tehingutest ilmnevate asjaoludega, mille kohaselt erinevates tehingutes on vastastikku antud üksteisele või üksteise abikaasadele volitusi tehingu tegemiseks. Kõik kostjatena esinevad füüsilised isikud kinnitasid, et nad olid teadlikud sellest, et XXXXX XXXX XX ehitise või kinnisasja valdust eelnev omanik neile üle anda ei saa, kuna ehitist valdab hageja, kes nende õigust omandile ei tunnista.
28.Tsiviilasja toimikus on hageja kirjalik, tähitult postiasutuse kaudu edastatud teade 18.10.2000 kostjatele II ja III, millega ta teatab, et tema kostja I abikaasana omab õiguse XXXXX XXXX XX ehitise omandile ning et ta on astunud samme teostatud tehingute vaidlustamiseks. Seega on asjas vastuvaidlematult tuvastatud, et kõik füüsilised järjekordse asjaõigusliku lepingu osalised pidid olema teadlikud, et selle tehingu alusel tehtav kinnistu kanne omandiõiguse kohta on ebaõige. Heauskne ei ole omandamine üldse võimalik, kui tühine on asjaõigusleping, millega omandi üleandmises kokku lepiti. Asjaõigusleping, millega XXXXX XXXX XX elamu juurde kuuluva maa ostueesõigusega erastamises kokku lepiti, on tühine, mistõttu järgnev kinnistu omandamine ei olnud heauskselt üldse võimalik. Kohtu järeldused selle kohta, et asjaõiguslepingut XXXXX XXXX XX hoone juurde kuuluva maa erastamiseks ei saa vaidlustada üksnes seetõttu, et erastamise aluseks olevad kohustatud subjekti korraldused on tühistamata, on ebaõiged ning ei vasta kehtivale seadusele ega ole kooskõlas Riigikohtu praktikaga.
29.Kohustatud subjekti poolt koostatud korraldus ehitise juurde kuuluva maa ostueesõigusega erastamise kohta ei tekita ega lõpeta kellegi omandiõigust. Tallinna Linnavalitsuse korraldused kujutavad endast haldusakti, millega määratakse isik, kes vastab MaarS § 21 ja 22 sätestatud ostueesõigusega isiku tunnustele. Selle isikuna märgitakse korraldusse see füüsiline isik, kes on kantud Hooneregistrisse ehitise omanikuna. Omandi tegelikku üleandmist sellele isikule või tema tegelikku omandiõigust ehitisele kui vallasasjale korralduse koostamisel ei kontrollita ning ostueesõigusega isiku muutmiseks korralduses piisab Hooneregistri kande muudatusest.
Käesolevas asjas on see nii ka toimunud. Algselt väljastati korraldus, millega ostueesõigust omavaks isikuks määrati kostja III, hiljem aga korraldus, kus ostueesõigust omava isikuna oli märgitud kostja IV. Ostueesõigusega isiku muudatus korralduses oli tingitud asjaolust, et vahepeal sõlmisid kostjad III ja IV omavahel võlaõigusliku lepingu ehitise kui vallasasja omandi üleandmiseks. Kohus on leidnud ja täiesti õigustatult, et kostjate III ja IV vahel sõlmitud võlaõiguslik tehing on tühine ning seega kostja IV ei omandanud XXXXX XXXX XX asuvat ehitist ega olnud tegelikult isikuks, kellele võiks kuuluda õigus erastada ostueesõigusega XXXXX XXXX XX ehitise juurde kuuluvat maad.
30.Haldusmenetluse seaduse § 54 kohaselt on haldusakt õiguspärane, kui see on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. HMS § 63 lg 1 kohaselt tühine haldusakt on tühine algusest peale. Kostjatele III ja IV XXXXX XXXX XX ehitise juurde kuuluva maa erastamise ostueesõiguse andnud korraldused on tühised, kuivõrd need ei ole andmise hetkel välja antud kehtiva õiguse alusel ja ilma kaalutlusvigadeta. Kuivõrd kostjate III ja IV poolt XXXXX XXXX XX ehitise omandamise võlaõiguslikud tehingud olid tühised, siis ei olnud nad tegelikult XXXXX XXXX XX ehitise omanikud ning neile ei saanud kuuluda õigus erastada selle ehitise juurde ostueesõigusega maad. Riigikohtu 08.02.2006 lahendi nr 3-2-1121-05 p-de 32, 33 ja 34 on selgitatud, et kohus saab kinnistusraamatu kande õigsust hinnates hinnata ka kande aluseks oleva haldusakti kehtivust ja õiguspärasust, kui haldusakti andmise järgselt ilmnenud asjaoludest lähtuvalt olid akti andmise aluseks olevad asjaolud tuvastatud ekslikult. Käesolevas asjas olid akti andmise aluseks olevad asjaolud tuvastatud ekslikult, mistõttu nende korralduste alusel ei saanud kostjatele III ja IV mingeid õigusi tekkida ning järelikult oli kostjaga IV sõlmitud asjaõigusleping tühine. Kuivõrd aga temaga sõlmitud asjaõigusleping oli tühine, siis ei olnud tal ka võimalik kinnistut omandada ega järgnevalt omandit üle anda. Heauskset omandamist kostja V poolt toimuda ei saanud. Seega tulnuks hageja nõuded ka ülejäänud osas rahuldada ning tunnistada tema õigust XXXXX XXXX XX asuva kinnistu omandile ning rahuldada ka kinnistu kande parandamise nõue. Kui kohus leiab, et õigem oleks taastada endine olukord enne esmakinnistamist, siis on võimalik kande parandamine ka AÕSRS § 11 lg 5 ettenähtud korras, kandes omanikuna kinnistusraamatusse riigi.
31.Hagejalt mõisteti alusetult ja põhjendamatult välja menetluskulud kolmanda isiku kasuks. Kohus tunnistas just selle tehingu tühisust, mis teostati notar Kadi Derneiko büroos selle vastuolu tõttu seaduse nõuetega. Notaril on seadusest tulenev kohustus tehingu sõlmimisel kontrollida kõiki tehingu sõlmimiseks vajalikke õiguslikke asjaolusid. Poole avaldatud andmete tõelevastavuse kontrollimine on notari ametiülesandeks. Notari tegevuses olid ametialase lohakuse tunnused. Hageja on seda väidet hagiavalduse täienduses selgesõnaliselt argumenteerinud. Kohus on kõik need väited põhjendamatult kõrvale lükanud paljasõnalise väitega, nagu oleks notari poolt tõestatud tehingu sõlmimine seaduse rikkumisega põhjustatud üksnes ühe tehingupoole poolt ebaõigete andmete avaldamisest notarile. Ebaõige on menetluskulude väljamõistmine hagejalt, kuivõrd tema nõue selles osas rahuldati. TsMS § 167 lg 1 kohaselt kolmanda isiku menetluskulud hüvitab selle poole vastaspool, kelle nõue rahuldatakse. Seega peaks kolmanda isiku menetluskulud igal juhul kandma kostja I, aga mitte hageja. Kostja V apellatsioonkaebus
32.Kostja V palub tühistada Harju Maakohtu 08.08.2008 otsus osas, millega tunnustati kostja IV ja Eesti Vabariigi vahel 21.01.2004 sõlmitud Tallinnas, XXXXX XXXX XX asuva, Harju Maakohtu kinnistusosakonnas reg.nr XXXXXXXX all registreeritud kinnistu ostu8
müügilepingu tühisust ning tuvastati kostja V kohustuse olemasolu anda nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 1601 1001 teises jaos kande muutmiseks, ning teha tühistatud osas asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus. Menetluskulud jätta hageja kanda.
33.Kohus on asunud järeldusele, et asjaõiguslepingut XXXXX XXXX XX joone juurde kuuluva maa erastamiseks ei saa vaidlustada seetõttu, et erastamise aluseks olevad kohustatud subjekti korraldused on tühistamata, kuid millegipärast leidnud, et ehitise XXXXX XXXX XX heauskse omandaja kostja IV ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud maa ostu-müügileping tuleb tunnustada tühiseks.
34.Puuduvad igasugused alused väita, et vaidlustatud kinnistusraamatu kanne on ebaõige ning kohustada kostjat V andma nõusolekut XXXXX XXXX XX kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse hageja kandmiseks. AÕS sätetest tuleneb põhimõte, et kui asi, mille omandamine on vaidlustatud, võõrandatakse enne vaidlustamist edasi, siis jääb omandaja omanikuks, vaatamata eelmise omandamise vaidlustamisele, kui ta oli heauskne. Seega on põhjendamatu kohtu järeldus, et kostja V peab andma nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks, et Tallinnas XXXXX XXXX XX asuva kinnistu omanikuna oleks kantud hageja.
35.Kuna kostja V on omandanud kinnisasja XXXXX XXXX XX Tallinnas eelmiselt heauskselt omandajalt, kusjuures vaidlusalune objekt on võõrandatud nii vallasasjana kui ka kinnisasjana enne vaidlustamist edasi, siis lähtudes AÕS § 56 lg-st 3 peab ta jääma vaidlusaluse kinnisasja omanikuks ning ei ole alust kanda kinnistusraamatusse hagejat, kes ei olnud ehitise XXXXX XXXX XX omanikuna vallasvara registrisse kantud ega kasutanud ehitise omaniku õigust maa ostueesõigusega erastamiseks. Samuti ei ole hageja objektiivselt tõendanud oma õigust vaidlusalusele ehitisele, kui abikaasade ühisvarale. Kui hageja leiab, et kostja I on tema nõusolekuta võõrandanud abielu kestel ühiselt soetatud abikaasade ühisvara ja sellega tekitanud talle kahju, on tal õigus esitada hagi kostja I vastu PKS-s sätestatud korras ning nõuda kahju hüvitamist. Vastused apellatsioonkaebustele
36.Kostja Eesti Vabariik vaidles kostja V apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle läbivaatamata.
37.Kolmas isik nõustus maakohtu seisukohaga ning ei toetanud kostja V apellatsioonkaebust.
38.Kostja I nõustus hageja apellatsioonkaebusega, kuid vaidles kostja V apellatsioonkaebusele vastu.
39.Kostja V vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsus
40.Ringkonnakohus, kuulanud ära kohtuistungil osalenud menetlusosalised ja nende esindajad, tutvunud tsiviilasja materjalidega ning uurinud ja hinnanud esitatud tõendeid, leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta lõppjärelduses muutmata, kuid kohtuotsust tuleb hageja esitatud nõudeid ja hageja apellatsioonkaebust silmas pidades siiski ühe resolutsiooni punkti võrra täiendada.
41.Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse nende nõuete osas, mille maakohus jättis rahuldamata, s.h palub hageja kaebuses sarnaselt hagile tuvastada kostja IV ja kostja V vahel 27.05.2004 sõlmitud Tallinnas XXXXX XXXX XX asuva kinnistu ostu-müügi lepingu tühisus. Kuigi hageja ei ole maakohtu poolt kostja IV ja kostja V vahel 27.05.2004 sõlmitud ostu-müügi lepingu tühisuse küsimuse resolutsiooniga lahendamata jätmist maakohtule ette heitnud, järeldab kolleegium apellatsioonkaebuse palvepunktide põhjal, et hageja soovib siiski, et kohus hageja nõude ka selles osas resolutsiooniga lahendaks. Ringkonnakohus saab maakohtu otsust
vastavas osas TsMS § 656 lg 2 alusel täiendada. Samuti tuleb maakohtu otsust täiendada menetluskulude jaotamise osas, kuna maakohus on jätnud menetluskulude jaotuse TsMS § 173 lg-t 1 ja 2 rikkudes otsuses märkimata. Hageja apellatsioonkaebus tuleb sellele vaatamata jätta rahuldamata.
42.Menetlusosalised ei ole vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega kohus tuvastas kostja I ja kostja II vahel 26.06.2000, kostja II ja kostja III vahel 24.08.2000, ning kostja III ja kostja IV vahel 12.05.2003 sõlmitud Tallinnas XXXXX XXXX XX asuva elamu ostu-müügitehingute tühisust. Tulenevalt TsMS § 651 lg-st 1 ei saa ringkonnakohus selles osas maakohtu otsuse resolutsiooni muuta. Vaidluse lahenduskäigu selguse ja lõppjärelduse mõistmise huvides olgu siiski märgitud, et maakohtu otsusest ei nähtu selgelt, kas tühiseks on loetud kostja I ja kostja II, kostja II ja kostja III ning kostja III ja kostja IV vahelised võlaõiguslikud müügilepingud, asjaõiguslikud omandiõiguse üleandmise kokkulepped või mõlemad. Nimetatud asjaolu omab aga asjaõiguse kuuluvust puudutavates vaidlustes olulist tähendust (Riigikohtu 20.11.2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03 p-d 9 ja 19 ning 01.09.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-04 p-d 16, 17 ja 19). Hageja selget tahet haginõude suhtes ei ilmne ka hagist, samuti ei ole maakohus hagejale selgitanud, et tema nõue on ebaselge. Esimese astme kohtu otsuse põhjendustest võib siiski järeldada, et silmas on peetud esmajoones asjaõigusliku lepingu tühisust vastuolu tõttu PKS § 17 lg-tega 2 ja 4, mistõttu ei saanud kostjad II, III ja IV kõnealuse elamu omanikuks. Kolleegiumi arvates tulnuks maakohtul seda, mida tühiseks loeti, selgelt märkida ka otsuse resolutsioonis.
43.Kuigi maakohus ei ole kohustustehingu ja käsutustehingu ning käsutustehingu ja käsutuse eristamisele nõutavat tähelepanu pööranud, et väära see siiski maakohtu õiget järeldust, et hageja nõue, mille lõppeesmärgiks on ilmselgelt saada kostja I poolt äramüüdud elamule omandiõigus, tuleb jätta rahuldamata.
44.Hageja poolt esitatud nõudeid silmas pidades tuleb esmalt pöörata kolleegiumi arvates tähelepanu sellele, et tulenevalt asjaõiguses tunnustatud abstraktsiooni põhimõttest ei olene käsutustehingu kehtivus õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu (kausaaltehingu) kehtivusest (kehtiva TsÜS § 6 lg 4, kuid sama põhimõte kehtis ka varem). Seega ei tooks ka kõnealusel juhul kausaaltehingute (kostjate vahel sõlmitud võlaõiguslike ostu-müügilepingute) kehtetus iseenesest kaasa elamu käsutustehingute (asjaõiguslike lepingute) tühisust ning vastupidi – käsutustehingute tühisus ei tooks ilmtingimata kaasa kausaaltehingute tühisust. Vastavalt alates 01.01.2006 kehtiva TsMS § 368 lg-le 1 võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Juhul kui hageja ei ole kausaaltehingu subjektiks (kas lepingu pooleks või lepinguga soodustatud või kaitstud isikuks vastavalt VÕS §-dele 80 või 81), ei saa tal olla õigustatud huvi kausaaltehingu kehtivuse vastu, sest see tehing ei tekita, lõpeta ega muuda tema õigusi lepingu poolte ega teiste isikute suhtes. Nimetatud põhjusel oleks maakohtul tulnud jätta hageja nõue kausaaltehingute tühisuse tuvastamiseks tegelikult rahuldamata.
45.Teisiti on aga hageja huvide osas kostjate vahel sõlmitud asjaõiguslepingutega, mida saab vaidlustada ka lepingu pooleks mitteolev isik, kelle õigusi leping rikub (Riigikohtu 15.01.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-06 p-d 20 ja 25). Kuna hageja eesmärk on saada tagasi elamu omandit, riivavad vaidlustatud käsutustehingud tema huve.
46.Hageja poolt vaidlustatud käsutustehingutele hinnangut andes tuleb kõnealusel juhul juhinduda PKS § 17 lg-st 4, mille kohaselt ei või abikaasade ühisomandis olevat registrisse kantavat vallasasja võõrandada teise abikaasa kirjaliku nõusolekuta, sõltumata sellest, kumma abikaasa nimel on vallasasi registrisse kantud. Arvestada tuleb ka PKS § 17 lg 2 esimest lauset, mille kohaselt abikaasad valdavad, kasutavad ja käsutavad ühisvara kokkuleppel. Seega on abikaasal keelatud abikaasade ühisvara hulka kuuluvaid registrisse mittekantavaid vallasasju käsutada
ilma teise abikaasa nõusolekuta. PKS § 17 lg-tes 2 ja 4 sätestatu rikkumine (õigustamata isiku poolt käsutustehingu sõlmimine) ei too aga iseenesest kaasa abikaasade ühisvara hulka kuuluva vallasasja kohta tehtud käsutustehingu tühisust (Riigikohtu 11.04.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-21-164-05 p 11). Seetõttu oleks, erinevalt maakohtu lahendist, olnud õige jätta hageja nõue kostja I ja kostja II vahelise asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks rahuldamata. Eristada tuleb seejuures asjaõiguslepingu (käsutustehingu) kehtivust ja käsutuse kehtivust mis tähendab, et asjaõigusleping võib küll kehtida, kuid kui see ei ole sõlmitud käsutamiseks õigustatud isiku poolt, ei ole sellel kehtiva käsutuse tagajärgi (Riigikohtu 01.09.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-190-04 p 18).
47.Kuna kostja I PKS § 17 lg-te 2 ja 4 sätestatud keelu tõttu elamut tervikuna käsutama õigustatud ei olnud, puudub tema käsutusel õigustmuutev toime. Erand, mille järgi mitteomaniku käsutus omab kehtiva käsutuse tagajärgi, peab tulenema seadusest. Vallasasjade puhul on selliseks erandiks vallasaja heauskne omandamine, mille eeldused sätestab AÕS § 95. Nimetatud sätte kohaselt on vallasasja heauskne omandamine võimalik üksnes juhul, kui lisaks asjaõiguskokkuleppe sõlmimisele, saab omandaja asjale ka otsese valduse (Riigikohtu 15.01.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-06 p 22). Kuna vaidlust ei ole selle üle, et kostjad I ja II asendasid omavahelises tehingus valduse otsese üleandmise lepingu p-s 5.1 sätestatud valduse üleandmise surrogaadiks oleva valduskonstituudiga (AÕS § 94), ei ole kostjale II käsutuse puudulikkuse tõttu elamu omand üle läinud. Elamu otsese valduse üleandmise võimatuse tõttu ei olnud kostjal II, kui mitteomanikul, vaatamata kostjaga III käsutustehingu sõlmimisele võimalust anda elamu omandit kehtivalt üle kostjale III ning kuna ka kostja III ei saanud elamu otsest valdust, puudus temal mitteomanikuna omakorda võimalust teha kehtivat käsutust kostjale IV. Otsese valduse puudumise tõttu ei saa kostjad II, III ja IV tugineda elamu heausksele omandamisele.
48.Kuivõrd kostja IV ei olnud elamu omanik, puudus tal iseenesest õiguslik alus kinnistu aluse maa erastamiseks ja elamu kinnistamiseks. Pidades silmas seda, et hageja ei ole kinnistamise aluseks olevaid haldusakte vaidlustanud ning pannes rõhu hageja nõude eesmärgile, milleks on lõppastmes omandiõiguse saamine kõnealusele elamule, osutub kolleegiumi arvates kostja IV poolt tehtud erastamistehingutele käesoleva vaidluse raames hinnangu andmine, kostja IV ja kostja V vahelise tehingu asjaolusid arvestades, tarbetuks (üldkohtu võimalusele anda tehingu tühisusele hinnang vaatamata tehingu aluseks oleva haldusakti kehtivusele on Riigikohus juhtinud tähelepanu tsiviilasjas nr 3-2-1-100-08 erikogu poolt 27.10.2009 tehtud otsuse p-s 23). Seda eeskätt põhjusel, et ka kostja IV ja kostja V poolt elamu tehingulise omandamise vaidlustatavuse korral ei saaks kõnealusel juhul mööda minna kostja V poolt kinnistu heauskse omandamise võimalusest. Kuna hageja eesmärgiks on saada tagasi omand elamule, mis käesoleval hetkel kuulub kinnistusraamatu kande järgi kostjale V, peitub vastus küsimusele, kas hagejal on väljavaadet saada taas elamu omanikuks, seetõttu eeskätt kostja V vastuväite paikapidavuses, mille kohaselt on ta omandanud kinnistu heauskselt.
49.AÕS § 561 lg sätestab, et kui isik omandab tehinguga kinnisomandi kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Kuna vaidlust ei ole selles, et kostja V tugines kinnistut ostes kinnisturaamatu kandele ja kinnisturaamatusse ei olnud kantud kannete õiguse suhtes vastuväidet, saab kostja V omandi kinnistule seada kahtluse alla üksnes juhul, kui hageja tõendaks, et kostja V teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed müüja omanikuks olemise kohta on ebaõiged. TsÜS § 139 kohaselt tuleb heausksust eeldada.
50.Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et hageja ei ole esile toonud asjaolusid ega esitanud
tõendeid, millest võiks järeldada kostja V pahausksust ning seetõttu puudub õiguslik alus kostja V omandiõigust vaidlustada. Hageja ei ole esitanud asjaolusid ja neid kinnitavaid tõendid selle kohta, et kostja V oli 27.05.2004 kinnistut ostes teadlik elamu eelneva võõrandamise või elamu aluse maa ebaõige kinnistamise asjaoludest või sellest, et hageja on erimeelt kinnistul asuva elamu omandiõiguse kuuluvuse suhtes. Õige on maakohtu järeldus, et üksnes hageja väitest, et kostja V on kostja IV vend või et kostja IV on kostja II õemees, kostja V pahausksuse tõendamiseks ei piisa. Kuna vaidlust ei ole selles, et sarnaselt kõigile hageja poolt vaidlustatud tehingutele oli ka kostja IV ja kostja V vaheline tehing tasuline, ei saa kõnealusel juhul arvestada Riigikohtu poolt 20.11.2003 tsiviilasjas nr 3-2-1-128-03 tehtud otsuse p-s 21 esitatud seisukohaga, mille kohaselt ei saa kinnisasja heauskselt omandada tasuta tehinguga, mis sõlmitakse esimese ja teise järjekorra seadusjärgsete pärijatega.
51.Eeltoodu põhjal ei ole ringkonnakohtul põhjust maakohtu otsust muuta osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja Eesti Vabariigi ja kostja IV vahelise erastamisetehingu tühisuse tuvastamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks kostjalt V tahteavalduse saamiseks. Maakohtu poolt resolutsiooniga lahendamata jäetud hageja nõue kostja IV ja kostja V vahel 27.05.2004 sõlmitud Tallinnas XXXXX XXXX XX asuva kinnistu ostu-müügi tehingu tühistamiseks, tuleb jätta kostja V poolt kinnistu heausksuse omandamise tõttu rahuldamata.
52.Maakohus rahuldas hageja nõuded kostja I ja kostja II, kostja II ja kostja III vaheliste tehingute tühisuse tuvastamiseks. Kostja IV vastu esitatud nõuete osas on maakohus tunnistanud tühiseks tehingu, mille kostja IV sõlmis kostjaga III, kuid on jätnud rahuldamata nõude tehingu tühisuse tuvastamiseks, mille kostja IV sõlmis kostjaga V. Kostja Eesti Vabariigi vastu on jäänud hagi rahuldamata, samuti oleks pidanud maakohus jätma rahuldamata hagi kostja V vastu. Menetlusse esialgselt kostjana kaasatud kolmanda isiku suhtes on hageja nõudest loobunud. Pidades silma seda, et menetlusosalised ei ole maakohtule menetluskulude jaotamata jätmist pahaks pannud, peab kolleegium ühelt poolt maakohtupoolset nõuete osaliselt ekslikku rahuldamist ning teiselt poolt hagejale omandikaotuse tõttu lõppkokkuvõttes paratamatult juhtunud ülekohut silmas pidades õiglaseks jätta, maakohtu poolset TsMS § 163 lg-te 1 ja 2 rikkumist TsMS § 656 lg 2 alusel kõrvaldades, TsMSRS § 3 lg-st 1 juhindudes kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 alusel esimese astme kohtu menetluskulud poolte endi kanda.
53.Hageja poolt apellatsioonkaebuses esitatud taotlus muuta maakohtu poolt 18.08.2008 tehtud määrusega, mida hageja on pidanud täiendavaks otsuseks, hagejalt väljamõistetud kolmanda isiku menetluskulude jaotust, tuleb kolleegium hinnangul jätta rahuldamata. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kohtukulud, mida kolmas isik kandis menetluses varasema staadiumis kostjana, tuleb jätta tema vastu hagist loobumise tõttu kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 62 lg 1 (maakohtu poolt ekslikul märgitud TsMS § 61 lg 1) alusel hageja kanda.
54.Apellatsioonimenetluse kulude jagamisel tuleb arvestada, et kostja V on TsMS § 644 lg 1 ja 2 alusel oma apellatsioonkaebusest ringkonnakohtu istungil loobunud, mõistes, et ta on maakohtu otsuse resolutsioonist ekslikult aru saanud ja seetõttu esitanud asjatult apellatsioonkaebuse. Kostja V on mõistnud, et maakohus ei ole kostja Eesti Vabariigi ja kostja IV vaheliste erastamistehingute ning kostja IV ja kostja V vahelise kinnistu ostu-müügitehingu tühisust tuvastanud, vaid on jätnud hagi selles osas rahuldamata. Samuti on kostja V aru saanud, et maakohus on jätnud rahuldamata hageja nõude tuvastada kostja V kohustust teha tahteavaldust kinnistusraamatu kande muutmiseks. Kuna hageja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning kostja V on apellatsioonkaebusest loobunud, tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 168 lg 4, § 171 lg 1 ning § 639 lg 1 koosmõjus solidaarselt apellantide kanda.
Iko Nõmm
Mare Merimaa
Mart Reino
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.