Tsiviilasja number
2-09-8059
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Ülle Jänes ja Iko Nõmm
Otsuse tegemise aeg ja koht
22.detsembril 2009, Tallinn
Tsiviilasi
Anžela Nahhapetjani hagi OÜ Prevel Eesti vastu asja väljanõudmiseks võõrast ebaseaduslikust valdusest 1000 krooni
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03.07.2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Anžela Nahhapetjani apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
30.11.2009
Menetlusosalised ja nende esindajad
Anžela Nahhapetjan (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxx xxx x-xxx xxxxxxx xxxxx), esindajad adv Toomas Liiva ja adv Maarika Pähklemäe Kostja OÜ Prevel Eesti (registrikood 10677123, asukoht Ehitajate tee 111-55, 13517 Tallinn), seaduslik esindaja Kristel Nahapetjan, lepinguline esindaja adv Siret Siilbek
Jätta Harju Maakohtu 03.07.2009 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Apellatsiooniastme menetluskulud jätta hageja Anžela Nahhapetjani kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse
lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja menetluse käik Hageja on Xxxxxxxxx xxx xxxx kinnistu omanik. Kostja on kinnistu valdaja. Kostjal puudub kehtiv rendileping. Kostja poolt esitatud 16.12.2001 rendileping on fiktiivne, kuna hageja ei ole seda lepingut sõlminud. Samuti ei saa lepingu kuupäev olla õige, kuna hageja ostis kinnistu alles 10.01.2002 ja kanne tehti 18.04.2002. Kinnistut ei olnud lepingu sõlmimise ajal olemas. Hagejal puudus õiguslik alus mitteomanikuna rendilepingut sõlmida. Kostja ei ole lepingujärgseid kohustusi deklareerinud ja makse maksnud. Rendileping on tühine, kuna hagejal ei olnud mõtet kaubelda kahjudega, so kokku leppida väiksemas rendisummas kui on rendipinna maamaks. Maamaksu pidi tasuma rendileandja, kuid tegelikkuses tegi seda hageja poeg T. N., sest rendilepingut olemas ei olnud. Rendilepingu p 2.5 viitab, et kinnistul ei ole ehitisi, mis oleks vastuolus teiste tõenditega. Lepingu pooled ei vallanud ka eesti keelt, mistõttu on arusaamatu, miks leping sõlmiti eesti keeles. Grafoloog M. K. arvamuse kohaselt ei ole rendilepingule alla kirjutanud kostja tolleaegne seaduslik esindaja T. N.. Hageja palus tunnustada rendilepingu tühisust ja/või kehtetust ning kohustada kostjat vabastama kinnistu. Alternatiivse nõudena palus hageja tunnustada rendilepingu ülesütlemisavalduse kehtivust. Rendileping on ebamõistlikult koormav. Kinnistu on müügis 2008 detsembrikuust, sõlmitud on broneerimisleping ning müügilepingu sõlmimise ajaks tuleb kinnistu vabastada. Rentnikuga on kinnistut väga raske müüa. Kostjal puudub kaalukas huvi kinnistu kasutamiseks. Lepingu ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks on see, et hageja endine minia ja kostja seaduslik esindaja Kristel Nahapetjan soovib hagejat välja tõsta XXXXXXX XX elamust. Hagejal ei ole muud eluruumi kui Xxxxxxxxx xxx xxxx. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Rendileping on kehtiv. Alates 15.12.2001 oli pooltele selge, et kinnistu jagatakse, sest nimetatud kuupäeval registreeriti riigi maakatastris Xxxxxxxxx xxx xxxx katastriüksus, samuti oli olemas kokkulepe tollaste kinnistu omanike vahel kinnistu jagamiseks ja eraldatava kinnistu omandamiseks. Tähtsust omab ka asjaolu, et kostja seaduslik esindaja sel ajal oli hageja poeg. Rendilepingut kui võlaõiguslikku lepingut võib sõlmida ka mitteomanik, endistelt omanikelt pole volitust nõutud. Hageja käitumine on ka vastuoluline, kuna 20.12.2007 detailplaneeringu algatamise taotluses on hageja märkinud, et kinnistut rendib kostja. Ülesütlemisavaldus ei vasta seadusest tulenevatele nõuetele ja on tühine. Hageja ei ole märkinud, millised äärmiselt kahjulikud tagajärjed rendilepingu jätkamisega saabuvad. Kinnistu on kostjale vajalik majandustegevuseks. Kostja ei ole renditasu hagejale võlgu, sest on tasaarvestanud hageja kohustused kostja ees. Hageja ei ole andnud ka väidetava rikkumise kõrvaldamiseks mõistlikku tähtaega. Arusaamatu on hageja positsioon. Esialgselt vaidlustas hageja selle, et lepingule on alla kirjutanud hageja, hiljem, et lepingule on alla kirjutanud T. N., kes on surnud. Isegi siis, kui T. N. ei kirjutanud lepingule alla, muutus leping kehtivaks heakskiitmisega. Samuti ei tugine hageja tegelikult lepingu näilisusele, sest näilise lepingu on pooled formaalselt sõlminud. Maamaksu faktiline tasuja oli Kristel Nahapetjan ja sellest ei saa järeldada rendilepingu tühisust. Lepingust ei saa teha järeldust, et kinnistul puuduvad ehitised. Hageja oskab eesti keelt, kuna on teinud keeleeksami kodakondsuse saamiseks. Hageja kasutab eluruumina oma hõimlasele kuuluvat korterit asukohaga XXXXXX XX-XX, kui ka tütrele kuuluvat korterit asukohaga XXXXX XX-X. Kuni 18.05.2005 kuulus XXXXXX XX-XX eluruum hagejale,
kuid on sellest ise vabatahtlikult loobunud. Kostja on väljatõstmise nõude hageja vastu esitatud vaid seetõttu, et hageja teeb endaga kooselamise võimatuks. Esimese astme kohtu otsus Maakohus jättis hagi rahuldamata. Määras hagi hinnaks 500 000 krooni. Kohus keeldus vastuhagi 209 355,60 krooni saamiseks menetlusse võtmast. Menetluskulud jäid Anžela Nahhapetjani kanda. 16.12.2001 rendilepingu kohaselt on hageja andnud kinnistu, asukohaga Xxxxxxxxx xxx xxxx, Tallinn, kostja valdusesse ja kasutusse. Vara on piiritletud maatükina, mis on kinnistu nr 438 katastritunnusega 78406:602:0270, pindalaga 693m2. Rendilepingu kohaselt jõustub leping allakirjutamise hetkest ja kehtib kuni 31.12.2010. Rentnik tasub tasu maa kasutamise eest 1000 krooni aastas. Rentnikul on õigus kasutada maad toitlustamise otstarbelise ehituse pidamiseks, rentnikul ei ole õigust rajada renditavale maale muid ehitisi. Kõik maaga seotud riiklikud ja kohalikud maksud jäävad rendileandja kanda. Hageja väide, et ta ei ole vaidlusalust rendilepingut sõlminud, on tõendamata, kuna hageja ei soovinud taotleda allkirjaekspertiisi. Pärast eelistungit väitis hageja, et lepingule ei ole alla kirjutanud ka kostja seaduslik esindaja T. N., mida soovis tõendada grafoloog M. K. arvamusega. Nimetatud arvamust ei olnud kohtul võimalik pidada spetsialisti arvamuseks, sest M. K.l puudub vastav eriharidus. M. K. teadmisi ei saa tuvastada selle kaudu, et ta on andnud eriarvamusi erinevate kõrgete riigiametnike kohta, andnud grafoloogiaalal tegutsemise kohta intervjuusid ja andnud vastavaid loenguid. Seetõttu ei saa M. K. arvamust arvestada tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 293 lg 2 järgi dokumentaalse tõendina. Hageja väide, et lepingule ei ole alla kirjutanud T. N. ei olnud usaldusväärne ka seetõttu, et algselt väitis hageja hoopis seda, et lepingule ei ole tema alla kirjutanud. Usaldusväärsuse hindamisel pidas kohus võimalikuks arvestada menetlusosaliste väidete esitamise aega, eelkõige just siis, kui kaaluka väite varasemaks esitamiseks puudub objektiivne takistus. Sellisele seisukohale on jõudnud Riigikohus näiteks kriminaalmenetluses (Riigikohtu lahend nr 3-1-1-74-05). Tsiviilkohtumenetlus on analoogiliselt kriminaalmenetlusega avaliku õiguse valdkond ning kohus pidas võimalikuks sarnast põhimõtet kohaldada ka tsiviilkohtumenetluses. Samuti välistab hageja väite rendilepingu fiktiivsusest asjaolu, et hageja on ise rendilepingut tunnistanud. 20.12.2007 detailplaneeringu algatamise taotluses on hageja viidanud, et kinnistut rendib kostja ning detailplaneeringut on vaja seetõttu, et laiendada äritegevust (t lk 53-54). Hageja on märkinud, et lepingu sõlmimise ajal ei olnud moodustatud kinnistut ning pooltele ei saanud kinnistuga seotud asjaolud teada olla. Samas on 16.01.2001 sõlmitud lepingus viidatud katastritunnusele ning pindalale ning need andmed on pooltele teatavaks saanud 15.12.2001 maakatastri õiendist. Seega ei sisalda leping andmeid, mis ei saanud pooltele lepingu sõlmimise ajal teada olla. Seetõttu ei saa ka nimetatud asjaoluga tõendada lepingu võltsitust. Rendilepingu tühisust ei too kaasa ka lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse § 5 lg 1 rikkumine. Samal ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg 2 järgi on seadusega vastuolus olev tehing tühine, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Seaduse rikkumise olulisuse hindamisel tuleb arvestada, kas rikutud normide eesmärgiks oli vältida vastava sisuga tehingut (Riigikohtu lahend nr 3-3-1-15-01). Rendiseaduse sätte eesmärk ei olnud selle rikkumisel kaasa tuua rendilepingu tühisust, sest vaidlusalune säte ei reguleerinud, et rendile andjaks peaks olema ainult omanik. Rendile andjaks võis teatud tingimustel olla ka tiitlipärane valdaja. Antud vaidluse kontekstis tähendab see seda, et seadusandja tahteks ei olnud rendile andja piiritlemine ainult omanikuna. Samuti, alates 01.07.2002 jõustunud võlaõigusseaduses (VÕS) vastav regulatsioon puudub, mis tähendab
seda, et seadusandja tahe ei ole jätkuvalt piiritleda rendile andjat omanikuna ning muuta ülejäänud rendilepingud kehtetuks. Samuti ei ole soodne rendilepingu hind rendilepingu tühisuse tuvastamise aluseks. Soodsat rendihinda võib seletada asjaoluga, et hageja ja kostja endine seaduslik esindaja on ema ja poeg. Tähendust ei oma ka asjaolu, et kostja seaduslik esindaja Kristel Nahapetjan tasus maamaks ega asjaolu, et leping on sõlmitud eesti keeles. Lepingu kehtivust ei mõjuta ka kostja poolt maksude deklareerimata jätmine või mittemaksmine, kuna nimetatu kuulub avaliku õiguse valdkonda. Seega rendileping on kehtiv. Poolte vahel ei olnud vaidlust selles, et 30.01.2009 on hageja rendilepingu erakorraliselt üles öelnud seoses rendilepingu vorminõuete tühisusega, viidates ka renditasu maksmata jätmisele. 30.01.2009 on kostja esitanud hagejale tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestas Kristel Nahapetjani poolt tasutud maamaksu. Kristel Nahapetjan loovutas oma nõude kostjale. 05.02.2009 kirjas ei tunnistanud hageja kostja tasaarvestusavaldust, 19.02.2009 kirjas selgitas hageja, et kinnistu müügiks on sõlmitud broneerimisleping. Pooled vaidlesid selle üle, kas ülesütlemisavaldus kehtib või mitte. Kuivõrd tegemist on äriruumidega, siis äriruumide ülesütlemisavalduse vorminõuded tulenevad VÕS § 325. Kuna hageja ülesütlemisavalduses puudub selle vaidlustamise kord ja tähtaeg, on ülesütlemisavaldus VÕS § 325 lg 5 alusel tühine. Hagejal puudus renditasu maksmata jätmise tõttu rendilepingu ülesütlemiseks ka materiaalne eeldus. Rendilepingu järgi pidi maamaksu tasuma hageja. Hageja seda teinud ei ole. Seda tegi kostja seaduslik esindaja ja nõude on omandanud kostja. Maamaks oli suurem kui renditasu. Kostjal oli õigus oma nõue hageja vastu tasaarvestada. VÕS § 316 lg 2 järgi ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Kostja on seda teinud ja rendilepingu ülesütlemine on tühine. Hageja esitatud argumendid, et rendilepingu jätkamine on hagejale ebamõistlikult koormav, kuna hagejal ei õnnestu antud kehtiva rendilepinguga kinnistut müüa ning samas on hagejal kinnistut vaja endale elamiseks, on vastuolulised. Rentnikuga kinnistu raskendatud müük ei ole rendilepingu ülesütlemise aluseks ning sellel alusel ei saa rendilepingut üles öelda. Samuti ei ole kohtu jaoks veenev hageja väide, et kinnistut on vaja elamiseks temale endale, kuna hagejal oli soov kinnistu müüa. Samuti on tegemist ärimaaga, kus asub šašlõkibaar, mis ei ole elamiseks ette nähtud ruum. Tõendid hageja korteriomandi müügist või tema lähikondsete kinnisasjadest ei oma siinkohal tähendust. Eeltoodust tulenevalt on rendilepingu ülesütlemine tühine ning rendileping kehtiv. Kohus keeldus menetlusse võtmast kostja esitatud vastuhagi, kuivõrd vastuhagilt oli tasumata riigilõiv. Kohus võttis hagi menetlusse lähtudes hageja esialgsetest nõuetest arvestades hagihinda TsMS § 128 alusel aastase renditasuga, milleks oli 1000 krooni. Menetluse käigus muutis hageja hagi ja asus seisukohale, et tegemist on vindikatsioonihagiga. Seetõttu muutub ka hagihind, kuna TsMS § 126 lg 1 alusel tuleb hagihind asja valdusest väljanõudmise hagides määrata asja hinnaga. Seetõttu tuleb hagihind määrata kinnistu väärtusega. Kuna kinnistu väärtus selle ostmisel oli 500 000 krooni, määras kohus hagi hinnaks 500 000 krooni. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Anžela Nahhapetjan palub tühistada maakohtu otsuse täielikult ja teha uus otsus, millega tunnustatakse 16.12.2001 rendilepingu tühisust selle võltsituse ja/või vastuolu tõttu seadusega või alternatiivselt: tunnustatakse kehtiva rendilepingu ülesütlemise avaldust; kohustatakse AÕS § 80 lg 2 alusel Prevel Eesti OÜ-t vabastama Tallinnas, Xxxxxxxxx xxx xxxx asuva kinnisasja ja sellel kinnisasjal asuva ehitise valdus. Menetluskulud jätta kostja kanda.
23.09.2009 esitas hageja kohtule apellatsioonkaebuse täpsustuse, milles loobub hagi nõudest osaliselt. Hageja loobub nõudest, millega kohustatakse AÕS § 80 lg 2 alusel Prevel Eesti OÜ-t vabastama Tallinnas, Xxxxxxxxx xxx xxxx asuva kinnisasja ja sellel kinnisasjal asuva ehitise valdus. Maakohus on tähtsust omavaid asjaolusid ebapiisavalt tuvastanud. Rendilepingu tühisuse tuvastamine on võimalik ka lepingu sisemisi vastuolusid välja tuues, ilma TsÜS § 66 lg 2. Vastavalt 10.01.2002 notariaalselt koostatud kinnistu ostu-müügilepingule, puudus rendilepingu sõlmimise päeval hagejal vaidlusaluse maatüki tookordsete omanikega üüri- või rendileping. Rendilepingu väidetava sõlmimise päeval ei olnud vaidlusaluse maatüki tookordsed omanikud andnud hagejale ei hoonestusõigust ega kasutusvaldust, mida hageja võinuks omakorda edasi rentida. Niisamuti ei ole 16.12.2001 lepingu näol tegemist ka rendilepingu eellepinguga. Nii ühel kui teisel juhul oleks lepingus pidanud tehtama viide tulevikus saabuvale tähtpäevale. Seda ei ole aga tehtud. Seetõttu ei saanud hageja anda 10.12.2001 rendile Xxxxxxxxx xxx xxxx krunti ei omanikuna ega tiitlipärase valdajana, tal ei olnud sellel hetkel kumbagi staatust. Hageja on välja toonud rea vastuolusid, milliseid kohus oleks pidanud hindama kogumis. Kohus on rajanud otsuse kostja esitatud tõendile, mis võivad niisamuti olla võltsitud. Nimelt ei ole keegi kunagi registreerinud ühtegi detailplaneeringu algatamise taotlust. TsMS § 272 sätestab dokumentaalse tõendi legaaldefinitsiooni, loetletud nimekiri ei ole suletud nimekiri. Nimetatud säte võimaldab dokumentaalse tõendina käsitleda muuhulgas ka menetlusosalise poolt kohtule esitatud eriteadmistega isikute arvamusi. M. K. ei saa kuidagi pidada eriteadmisteta isikuks grafoloogia alal. M. K. vastab igati eriteadmistega isiku definitsioonile. TsMS § 294 kohaselt teeb ekspertiisi riiklikus ekspertiisiasutuses töötav kohtuekspert või muu asjatundja, riiklikult tunnustatud ekspert või kohtu määratud muu eriteadmistega isik. Kohus on meelevaldselt võrrelnud kriminaalmenetluse ja tsiviilmenetluse tõendamise asjaolusid. Samuti on asjakohatu viide Riigikohtu lahendile. Tsiviilmenetluses hageja ja kostja peavad oma argumendid esitama kohe alguses, nende hilisem muutmine ei ole sugugi lihtne. TsMS § 376 lg 1 kohaselt võib pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale kättetoimetamist hageja muuta hagi eset või alust üksnes kostja või kohtu nõusolekul. Käesoleval juhul ei ole hagi alust (s.o faktilisi asjaolusid) muudetud. Kohtuistungil selgus, et Anžela Nahhapetjan ei ole rendilepingule alla kirjutanud. Hilisemas kirjalikus menetluses selgus veel lisaks, et ka T. N. ei ole suure tõenäosusega rendilepingule alla kirjutanud. Hageja jääb mõlema väite juurde ka praegu. Mingit vastuolu nendes kahes väites ei esine. Kohus ise andis hagejale täiendava tähtaja kirjalike tõendite/teeside esitamiseks. Kui ta teeb nüüd sellest järelduse, et hilisem väide on kahtlane ainult seetõttu et ta on hilisem, siis puudub selleks igasugune loogiline ja seadusandlik alus, isegi kui appi võtta kriminaalmenetlusõiguse analoogia. Kohus on vääralt kohaldanud VÕS § 325 vorminõudeid rendilepingu ülesütlemise avaldusele. Käesolevas asjas on tegemist rendilepinguga, mitte üürilepinguga. Rentniku puhul on antud juhul tegemist ettevõtjaga, mistõttu ei ole mõeldav et rendilepingu ülesütlemisel tuleks tema suhtes kohaldada VÕS § 325 vorminõudeid. VÕS § 325 vorminõuded on kehtestatud eelkõige lepingu nõrgema poole – üürniku – kaitseks. Tegemist on tarbijakaitse sättega, mida ei pea ega saa kohaldada ettevõtjate suhtes. VÕS § 354 sätestab rendilepingu ülesütlemise vormi: põllumajandusliku rendilepingu, samuti ruumide rendilepingu ülesütlemine kehtib üksnes juhul, kui see on tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seega, ainukeseks nõudeks on ülesütlemise kirjalik vorm. Ülesütlemise avalduse sisu kohta ei ole seadus midagi ette kirjutanud. Maakohus on pidanud hageja argumente, et rendilepingu jätkamine on hagejale ebamõistlikult koormav, kuna hagejal ei õnnestu antud kehtiva rendilepinguga kinnistut müüa, samas on hagejal kinnistut vaja endale elamiseks, vastuolulisteks. Tegelikult teatasid hageja esindajad kohtuistungil, et Xxxxxxxxx xxx xxxx kinnistut on vaja kas elamiseks või mahamüümiseks, et saadavast rahast soetada elamispind.
Hageja ei ole menetluse käigus hagi muutnud. Kui vaadelda 26.02.2009 kohtusse esitatud hagi esialgset versiooni, siis see sisaldab niisamuti nõuet vabastada vaidlusalune kinnistu/ruumid. Järelikult on algusest peale hagi peetud vindikatsioonihagiks. 01.06.2009 hagiavalduse täpsustuses ei ole hagi muudetud, on üksnes täpsustatud argumente. Nii TsMS § 126 kui ka § 128 reguleerivad riigilõivu tasumist vindikatsiooni puhul, teine on üksnes erinormiks sellise vindikatsiooni puhul, mille puhul vaidlus käib rendilepingu kehtivuse üle. 23.11.2009 täpsustas apellant apellatsioonkaebuse eset ja loobus kaebusest osas, mis puudutab vindikatsioonihagi. Apellant palub apellatsioonkaebuses tühistada kaevatav otsus ja teha asjas uus otsus, millega tunnustatakse 06.12.2001 rendilepingu tühisust selle võltsituse või vastuolu tõttu seadusega või alternatiivselt tunnustada rendilepingu ülesütlemise avaldust. Vastus apellatsioonkaebusele Täpsustatud apellatsioonkaebusest nähtuvalt on hageja kinnistu võõrandanud ja ühes sellega on uuele omanikule üle läinud ka vaidlusalune rendileping. Sellega seoses ei omanud Anžela Nahhapetjan alates 27.08.2009 õigust apellatsioonkaebuse esitamiseks. Kostja palub apellatsioonkaebuse tagastada selle esitajale. Menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja ei pea apellatsioonkaebust õigeks. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 03.07.2009 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus ei ole tõendite hindamisel rikkunud menetlusõiguse norme. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega osas, mille kohaselt ei saa M. K. arvamust aluseks võtta. Kaebuses toodud väiteid ei võimalda anda M. K. poolt 27.05.2009 koostatud eriarvamusele teistsugust hinnangut (t.l.75). Käekirja ekspertiisi hageja taotlenud ei ole. Samuti on hageja väitnud, et tema allkiri on võltsitud, kuid ei ole seda soovinud tõendada nagu õigesti on otsuses märkinud ka maakohus. Vaidlus puudub selles, et vaidlustatud rendilepingu sõlmimise ajal oli OÜ Prevel Eesti juhatuse liikmeks T. N., kes on hageja poeg. Vaidlus puudub ka selles, et OÜ Prevel Eesti on hageja kinnistul tegutsenud selle moodustamisest alates ning see asjaolu on olnud hagejale kogu aeg teada. Tallinna Ettevõtlusameti 21.04.2009 kirjast nähtub, et 30.08.2000 on tänavakaubanduse toitlustuspaviljoni kauplemisluba aadressil Ehitaja tee 116B OÜ-le Prevel Eesti seoses maa kasutusõiguse üleminekuga OÜ-lt Holger OÜ-le Prevel Eesti üle läinud. Alates 26.09.2002 on OÜ Prevel Eesti tänavakaubanduse müügikoht muudetud statsionaarseks kauplemiskohaks ja väljastatud on kauplemisluba kiirtoitlustuspaviljonile (t.l.57). Sel ajal oli OÜ Holger kui ka OÜ Prevel Eesti juhatuse liikmeks T. N. (t.l. 103,23). Maakohus on põhjendatult leidnud, et hageja väite rendilepingu fiktiivsusest välistab asjaolu, et hageja on ise rendilepingut tunnistanud. 20.12.2007 detailplaneeringu algatamise taotluses on hageja viidanud, et kinnistut rendib kostja ning detailplaneeringut on vaja seetõttu, et laiendada äritegevust (t lk 53-54). Vaidlus puudub ka selles, et tegemist on kostja näol tegemist n.ö. perefirmaga, mis tegutses probleemideta vaidlusalusel kinnistul 8 aastat. Nagu nähtub asja materjalidest muutusid suhted keeruliseks poolte vahel peale hageja poja T.
N.i surma ja seda just Kristel Nahhapetjaniga, kes oli T. N.i abikaasa. Seda tõendavad ka vaidlused hageja ja Kristel Nahhapetjani vahel viimasele kuuluval kinnistul XXXXXXX XXX XX Tallinnas (t.l.24). Maakohus on ka kõiki tõendeid kogumis hinnates õigesti leidnud, et vaidlusaluse rendilepingu võltsitus ei ole tõendatud allkirjade osas, see leping on kooskõlas poolte käitumisega kehtivuse 8 aasta jooksul ja on kehtiv. Pooled on seda täitnud. Lepingus puuduvad sellised sisemised vastuolud, millest kirjutatakse kaebuses ja mille tõttu oleks leping tühine. Üürisuhe poolte vahel on toiminud käesoleva ajani. Kuna maakohus on kõigile kaebuses toodud väidetele hinnangu andnud ja kolleegium nõustub nendega, siis puudub vajadus neid põhjendusi korrata. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ka osas, kus on antud hinnang hageja alternatiivsele nõudele - tunnustada VÕS § 313 alusel hageja õigust öelda üles tema ja OÜ Prevel Eesti vahel 16.12.2001 sõlmitud rendileping. Maakohus jättis põhjendatult nimetatud nõude rahuldamata. Maakohus on selles osas õigesti kohaldanud materiaalõiguse norme ja hageja tuginemine üürilepingu ülesütlemisel vaid VÕS §-le 354 ei ole õiguslikult põhjendatud. Maakohus kohaldas õigesti vaidlusalusele lepingule peale võlaõigusseaduse sätete kehtima hakkamist üürilepinguid reguleerivaid sätteid. Asjaolust, et poolte vahel enne asjaõigusseaduse kehtima hakkamist (16.12.2001) sõlmitud leping oli rendileping, ei tulene, et sellele laieneks vaid võlaõigusseaduse rendisuhteid reguleerivad sätted. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega. Kolleegium leiab, et põhjendatud ei ole vastustaja seisukoht, mille kohaselt puudus hagejal apellatsioonkaebuse esitamise õigus, kuna vaidlusalune kinnistu on müüdud 18.08.2009. VÕS § 291 lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. On õige, et vaidlusalune üürileping on üle läinud kinnistu uuele omanikule, kuid kolleegiumi arvates see ei välista hageja õigust esitada apellatsioonkaebust antud asjas. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Apellatsiooniastme menetluskulud jätta hageja kanda.
Reet Allikvere
Ülle Jänes
Iko Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.