2-09-8059/7 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Hagejal puudus õiguslik alus mitteomanikuna rendilepingut sõlmida. Kostja ei ole lepingujärgseid kohustusi deklareerinud ja makse maksnud. Hageja palub tunnustada rendilepingu tühisust ja/või kehtetust ning kohustada kostjat vabastama kinnistu. Alternatiivse nõudena palub kostja tunnustada rendilepingu ülesütlemisavalduse kehtivust. Alternatiivset nõuet põhjendab hageja sellega, et leping on ebamõistlikult koormav. Kinnistu on müügis 2008a detsembrist sõlmitud on broneerimisleping ning müügilepingu sõlmimise ajaks tuleb kinnistu vabastada. Rentnikuga on kinnistut väga raske müüa. Kostjal puudub kaalukas huvi kinnistu kasutamiseks. Hageja täpsustas hagi. Hagi ese saab olla vaid ühene: vindkatsioon, st asja väljanõudmine võõrast ebaseaduslikust valdusest. Vindikatsiooni eelduseks on kas rendilepingu tühisuse tunnustamine või rendilepingu ülesütlemise tuvastamine. Hageja täiendab rendilepingu tühisuse argumentatsiooni: hagejal ei olnud mõtet kaubelda kahjudega, so kokku leppida väiksemas rendisummas kui on rendipinna maamaks. Maamaksu pidi tasuma rendileandja, kuid tegelikkuses tegi seda poeg T N, sest rendilepingut olemas ei olnud. Rendilepingu p 2.5 viitab, et kinnistul ei ole ehitisi, mis vastuolus teiste tõenditega. Lepingu pooled ei vallanud ka eesti keelt, mistõttu on arusaamatu, miks leping sõlmiti eesti keeles. Grafoloog M K arvamuse kohaselt ei ole rendilepingule alla kirjutanud kostja tolleaegne seaduslik esindaja T N. Lepingu ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks on see, et hageja endine minia ja kostja seaduslik esindaja K N soovib hagejat välja tõsta XXXelamust. Hagejal ei ole muud eluruumi kui XXX. Kostja vastuväited ja nende põhjendused Kostja hagi ei tunnista. Rendileping on kehtiv. Alates 15.12.2001 oli pooltele selge, et kinnistu jagatakse, sest nimetatud kuupäeval registreeriti riigi maakatastris XXXkatastriüksus, samuti oli olemas kokkulepe tollaste kinnistu omanike vahel kinnistu jagamiseks ja eraldatava kinnistu omandamiseks. Tähtsust omab ka asjaolu, et kostja seaduslik esindaja oli sel ajal hageja poeg. Rendilepingut kui võlaõiguslikku lepingut võib sõlmida ka mitteomanik, endistelt omanikelt pole volitust nõutud. Hageja käitumine on ka vastuoluline, kuna 20.12.2007 detailplaneeringu algatmise taotluses on hageja märkinud, et kinnistut rendib kostja. Kostja vaidleb vastu ka rendilepingu ülesütlemisele, kuna hageja ei ole märkinud, millised äärmiselt kahjulikud tagajärjed rendilepingu jätkamisega saabuvad. Kinnistu on kostjale vajalik majandustegevuseks. Ülesütlemisavaldus ei vasta seadusest tulenevatele nõuetele ja on tühine. Kostja ei ole renditasu hagejale võlgu, sest on tasaarvestanud hageja kohustused kostja ees. Hageja ei ole andnud ka väidetava rikkumise kõrvaldamiseks mõistlikku tähtaega. Kostja täiendas vastust. Kostjale jääb hageja positsioon arusaamatuks. Esialgselt vaidlustas hageja seda, et lepingule on alla kirjutanud hageja, hiljem vaidlustab seda, et lepingule on alla kirjutanud T N, kes on surnud. Isegi siis, kui T N ei kirjutanud lepingule alla, muutus leping kehtivaks heakskiitmisega. Samuti ei tugine hageja tegelikult lepingu näilisusele, sest näilise lepingu on pooled formaalselt sõlminud. Maamaksu faktiline tasuja oli K N ja sellest ei saa järeldada rendilepingu tühisust. Lepingust ei saa teha järeldust, et kinnistul puuduvad ehitised. Hageja oskab eesti keelt, kuna on teinud keeleeksami kodakondsuse saamiseks. Hageja kasutab eluruumina oma hõimlasele kuuluvat korterit asukohaga XXX, kui ka tütrele kuuluvat

korterit asukohaga XXX. Kuni 18.05.1005 kuulus XXX eluruum hagejale, kuid on sellest ise vabatahtlikult loobunud. Väljatõstmise nõue on hageja vastu esitatud vaid seetõttu, et hageja teeb endaga kooselamise võimatuks. Kohtu põhjendused 25.05.2009 eelistungil leppisid pooled kokku, et pärast eelistungit esitavad mõlemad pooled oma nõuete ja vastuväidete täpsustused ning seejärel saab kohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Mõlemad pooled on oma seisukohad esitanud ning kohus saab asja lahendada. Hageja on esitanud vindikatsiooninõude, mille rahuldamise eelduseks on rendilepingu tühisuse tuvastamise või ülesütlemise tunnustamine. Kohus annab kõigepealt hinnangu rendilepingu kehtivusele. 16.12.2001 rendilepingu kohaselt on hageja andnud kinnistu asugakohaga Tallinnas, XXX kostja valdusesse ja kasutusse. Vara on piiritletud maatükina, mis on kinnistu nr XXX katastritunnusega XXX, pindalaga 693m2. Rendileping jõustub allakirjutamise hetkest ja kehtib kuni 31.12.2010. Rentnik tasub tasu maa kasutamise eest 1 000 krooni aastas. Rentnikul on õigus kasutada maad toitlustamise otstarbelise ehituse pidamiseks, rentnikul ei ole õigust rajada renditavale maale muid ehitisi. Kõik maaga seotud riiklikud ja kohalikud maksud jäävad rendile andja kanda (t lk 16-17). Kohus ja hageja on tutvunud eelistungil selle lepingu originaaliga. Hageja väidab, et ta ei ole seda lepingut allkirjastanud. See hageja väide on jäänud aga tõendamata, kuna hageja ei soovinud taotleda allkirjaekspertiisi. Allkirja õigsuse tuvastamine on kohtu hinnangul eriteadmisi nõudev valdkond ning kohus on eelistungil selgitanud ekspertiisi tegemisega seoduvat. Tõendite ja taotluste esitamise õigus on aga kahtlemata poolel ning pool võib tõendada asjaolusid tema enda poolt valitud tõenditega. Pärast eelistungit väitis hageja, et lepingule ei ole alla kirjutanud ka kostja seaduslik esindaja T N. Seda väidet soovib hageja tõendada grafoloog M K arvamusega, mille kohaselt ei kuulu lepingul olev allkiri T N (t lk 75-80). Kostja palub jätta see tõend tõendite hulgast välja. Kohus nõustub kostjaga. Kohtul ei ole võimalik pidada antud tõendit spetsialisti arvamuseks, sest M K puudub vastav eriharidus. M K tõendab ise, et ta omab meditsiinilist kõrgharidust. Kohtu hinnangul ei saa tema teadmisi tuvastada selle kaudu, et ta on andnud eriarvamusi erinevate kõrgete riigiametnike kohta, andnud grafoloogiaalal tegutsemise kohta intervjuusid ja andnud vastavaid loenguid. Seetõttu ei saa kohus M K käekirja tundmise osas pidada eriteadmistega isikuks ning tema arvamust ei saa Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 293 lg 2 järgi arvestada dokumentaalse tõendina. Kohus jätab selle arvamuse tõendite hulgast välja. Seetõttu on hageja väide, et lepingule ei ole alla kirjutanud T N tõendamata. Hageja väide ei tekita kohtul ka usaldusväärsust seetõttu, et algselt väitis hageja hoopis seda, et lepingule ei ole tema alla kirjutanud. Kohus peab võimalikuks arvestada menetlusosaliste väidete usaldusväärsuse hindamisel väidete esitamise aega, eelkõige just siis, kui kaaluka väite varasemaks esitamiseks puudub objektiivne takistus. Sellisele seisukohale on jõudnud Riigikohus näiteks kriminaalmenetluses (näiteks Riigikohtu lahend nr 3-1-1-74-05). Tsiviilkohtumenetlus on analoogiliselt kriminaalmenetlusega avaliku õiguse valdkond ning kohus peab sarnast põhimõtet võimalikuks kohaldada ka tsiviilkohtumenetluses. Samuti vähendab hageja väide rendilepingu fiktiivsusest asjaolu, et hageja on ise rendilepingut tunnistanud. 20.12.2007 detailplaneeringu algatamise taotluses on hageja viidanud, et kinnistut rendib kostja ning detailplaneeringut on vaja seetõttu, et laiendada äritegevust (t lk 53-54).

Kohus nõustub hageja seisukohaga, et lepingu võltsitust võib tõendada ka teiste tõenditega. Ühelgi tõendil ei ole ette kindlaksmääratud jõudu. Lepingu võltsitust saab tõendada ka sisuliste vastuoludega, sh sellega, et lepingu sõlmimise ajal ei saanud pooltele teatud asjaolusid objektiivselt teada olla. Samas on Rapla Maakohtu 08.02.2005 otsus asjasse puutumatu (t lk 71-74). Hageja märgib, et lepingu sõlmimise ajal ei olnud moodustatud kinnistut ning pooltele ei saanud kinnistuga seotud asjaolud teada olla. Rendileping on dateeritud 16.12.2001. Kinnistu on jagatud ja hagejale müüdud 10.01.2002 lepinguga (t lk 10-14), hageja on kinnistusraamatusse omanikuna kantud 10.01.2002 avalduse alusel 18.04.2002 (t lk 15). Kostja väidab, et katastriandmed olid lepingu sõlmimise ajaks teada ning on esitanud Maaameti Harju Maakatastri õiendi (t lk 52). Kohus nõustub kostjaga. 16.12.2001 rendilepingus on viidatud katastritunnusele ning pindalale ning need andmed on pooltele teatavaks saanud 15.12.2001 maakatastri õiendist. Seetõttu ei sisalda leping andmeid, mis ei saanud pooltele lepingu sõlmimise ajal teada olla. Ka oli selleks ajaks teada kinnistu endiste omanike tahe kinnistu jagada, sest katastriüksuse moodustamine põhineb omanike 04.10.2001 avaldusel. Hageja väidab, et ta ei saanud lepingut sõlmida, kuna ta ei olnud sel ajal omanik. Leping on seetõttu tühine. Hageja tugineb lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse § 5 lg 1, mille kohaselt võis rendileandja olla vaid omanik. Kostja leiab, et nimetatud sätte rikkumine ei too kaasa lepingu tühisust. Kohus nõustub kostjaga, et samal ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 66 lg 2 on seadusega vastuolus olev tehing tühine, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-15-01 kohaselt tuleb seaduse rikkumise olulisuse hindamisel arvestada, kas rikutud normide eesmärgiks oli vältida vastava sisuga tehingut. Kohus nõustub kostjaga, et rendiseaduse sätte eesmärk ei olnud selle rikkumisel kaasa tuua rendilepingu tühisust, sest vaidlusalune säte ei reguleerinud, et rendile andjaks peaks olema ainult omanik. Rendile andjaks võis teatud tingimustel olla ka tiitlipärane valdaja. Antud vaidluse kontekstis tähendab see seda, et seadusandja tahteks ei olnud rendile andja piiritlemine ainult omanikuna. Samuti, alates 01.07.2002 jõustunud võlaõigusseaduses (VÕS) vastav regulatsioon puudub, mis tähendab seda, et seadusandja tahe ei ole jätkuvalt piiritleda rendile andjat omanikuna ning muuta ülejäänud rendilepingud kehtetuks.. Seetõttu ei pea kohus rendilepingut rendiseaduse § 5 lg 1 rikkumise tõttu kehtetuks. Kohus ei nõustu hagejaga, et rendileping viitab sellele, et maal puuvad ehitised. Rendileping märgib, et rentnikul on õigus kasutada maad toitlustamise otstarbelise ehituse pidamiseks ning rentnikul ei ole õigus rajada maale muid ehitisi. Kohus ei loe lepingu p-dest 2.4 ja 2.5 välja nagu lepingus oleks märgitud, et ehitisi maal lepingu sõlmimise ajal ei ole. Samuti tähenda väike renditasu seda, et pooled ei soovinud selles kokku leppida. Puudub vaidlus, et hageja ja kostja endine seaduslik esindaja on ema ja poeg (t lk 23). Sellega võib soodsat rendihinda selgitada. Rendilepingu hind ei ole aga rendilepingu tühisuse tuvastamise aluseks. Samuti ei oma rendilepingu kehtivuse osas tähendust asjaolu, et kostja seaduslik esindaja K N tasus maamaksu (t lk 110-111) ega asjaolu, et leping on sõlmitud eesti keeles. Lepingu kehtivust ei mõjuta samuti kostja poolt maksude deklareerimata jätmine või mittemaksmine, nimetatu kuulub avaliku õiguse valdkonda. Kohus leiab, et rendileping on kehtiv. 30.01.2009 on hageja rendilepingu erakorraliselt üles öelnud (t lk 18-19). Rendileping on üles

öeldud seoses rendilepingu vorminõuete tühisusega. Hageja viitab ka renditasu maksmata jätmisele. 30.01.2009 on kostja esitanud hagejale tasaarvestusavalduse, millega tasaarvetab K N poolt tasutud maamaksu (t lk 28-29, 34). K N loovutas oma nõude kostjale (t lk 30). 05.02.3009 kirjas ei tunnista hageja kostja tasaarvestusavaldust (t lk 20), 19.02.2009 kirjas selgitab hageja, et kinnistu müügiks on sõlmitud broneerimisleping (t lk 21-22). Vaidlus nendes asjaoludes puudub ja kohus loeb need tuvastatuks. Pootle vahel on vaidlus, kas ülesütlemisavaldus kehtib või mitte. Vastavalt VÕS § 195 lg 1 lepingupool ütleb lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kostja on vaidlustanud ülesütlemisavalduse kehtivust seoses vorminõuetega. VÕS § 272 lg 2 järgi kinnisasja üürimise kohta sätestatut kohaldatakse ka eluja äriruumide üürimisele. Puudub vaidlus, et ruumides asub kostja šašlõkibaar ning tegemist on kostja majandustegevusega (t lk 118-120). Äriruumide ülesütlemisavalduse vorminõuded tulenevad VÕS § 325, mille kohaselt peavad ülesütlemisavalduses sisalduma: 1) üüritud asi, 2) lepingu lõppemise päev, 3) ülesütlemise alus ja 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Hageja ülesütlemisavalduses puudub selle vaidlustamise kord ja tähtaeg, mistõttu ülesütlemisavaldus on VÕS § 325 lg 5 alusel tühine. Kohus nõustub kostjaga, et hagejal puudus rentitasu maksmata jätmise tõttu rendilepingu ülesütlemiseks ka materiaalne eeldus. Rendilepingu järgi pidi maamaksu tasuma hageja. Hageja seda teinud ei ole. Seda tegi kostja seaduslik esindaja ja nõude on omandanud kostja. Maamaks oli suurem kui renditasu. Kostjal oli õigus oma nõue hageja vastu tasaarvestada. VÕS § 316 lg 2 järgi ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist. Kostja on seda teinud ja rendilepingu ülesütlemine on tühine. Hageja on ka kohtumenetluse käigus esitanud argumente üürilepingu ülesütlemiseks, mis ülesütlemisavalduses ei kajastu. Kohus leiab, et uusi argumente kohtumenetluses hageja enam esitada ei saa. Kohus põhjendab oma seisukohta sellega, et seadus näeb ette ülesütlemisavaldusele ranged vorminõuded, mille täitmata jätmine toob kaasa ülesütlemise tühisuse. Seetõttu ei saa neid tahteavaldusi vorminõuet rikkudes teha näiteks menetlusdokumendis. Obiter dictum korras märgib kohus aga järgmist. Hageja on kohtumenetluses esile toonud, et rendilepingu jätkamine on hagejale ebamõistlikult koormav, kuna hagejal ei õnnestu antud kehtiva rendilepinguga kinnistut müüa (t lk 101), samas on hagejal kinnistut vaja endale elamiseks. Kohus leiab, et need argumendid on vastuolulised. Rentnikuga kinnistu raskendatud müük ei ole rendilepingu ülesütlemise aluseks ning sellel alusel ei saa rendilepingut üles öelda. Samuti ei ole kohtu jaoks veenev hageja väide, et kinnistut on vaja elamiseks temale endale, kuna hagejal oli soov kinnistu müüa. Samuti on tegemist ärimaaga, kus asub šašlõkibaar (t lk 54), mis ei ole elamiseks ette nähtud ruum. Tõendid hageja korteriomandi müügist või tema lähikondsete kinnisasjadest ei oma siinkohal tähendust. Kohus leiab, et rendilepingu ülesütlemine on tühine ning rendileping kehtiv. Seetõttu tuleb nõue välja nõuda kinnistu kostja ebaseaduslikust valduses jätta rahuldamata. Kohus jätab hagi rahuldamata. Otsusega lahendab kohus TsMS § 442 lg 5 järgi veel lahendamata taotlused. Kostja on esitanud vastuhagi 209 355,60 krooni saamiseks. Hageja palub jätta vastuhagi menetlusse võtmata. Vastuhagis palub kostja kohustada hagejat hüvitama talle kinnistul tehtud kulutused. Kohus leiab, et vastuhagi ja põhihagi vahel on TsMS § 373 lg 1 p 3 alusel vastastikune seos.

Samas keeldub kohus vastuhagi menetlusse võtmast. Kohtul puuduvad andmed, et vastuhagilt on tasutud riigilõiv. Kohus võtab nimetatud sätte alusel vastuhagi menetlusse ainult siis, kui hagide ühine menetlemine võimaldab asja kiiremat ja õigemat läbivaatamist. Puudustega vastuhagi ei võimalda antud menetluses hagi kiiremat menetlemist ja vastuhagi jääb menetlusse võtmata. Hageja esitas esialgselt hagi rendilepingu tühisuse või kehtetuse tuvastamiseks või ülesütlemisavalduse kehtivuse tunnustamiseks. Kohus võttis hagi menetlusse arvestades hagihinda TsMS § 128 alusel aastase renditasuga, milleks oli 1 000 krooni. Menetluse käigus muutis hageja hagi ja asus seisukohale, et tegemist on vindikatsioonihagiga. Seetõttu muutub ka hagihind, kuna TsMS § 126 lg 1 alusel tuleb hagihind asja valdusest väljanõudmise hagides määrata asja hinnaga. Seetõttu tuleb hagihind määrata kinnistu väärtusega. Kohtul on andmeid kinnistu väärtusest aastal 2002, kui hageja ostis kinnistu hinnaga 500 000 krooni (t lk 10-14). Üldteada asjaoluna on kinnistute väärtused pärast seda aega aastate vältel oluliselt tõusnud ning viimastel aastatel langenud. Aastast 2002 on hindade tõus olnud suurem, kui praegune langus. Kohus leiab, et kinnistu väärtus ei saa olla praegu väiksem kui aastal 2002. Kohus põhistab oma seisukohta ka sellega, et vastuhagi kohaselt on kostja teinud kinnistule parandusi summas 209 355,60 krooni. Kuigi kohus ei saa neid asjaolusid hagimenetluses arvestada, sest vastuhagi ei võtnud kohus menetlusse, saab kohus menetluslike väidete põhistamisel, milleks tsiviilasja hinna määramine kui menetlusliku küsimuse lahendamine on, neid asjaolusid arvestada. Kohus määrab hagihinnaks 500 000 krooni. TsMS § 162 lg 1 alusel jäävad menetluskulud hageja kanda, sest hagi jäi rahuldamata. Hagejal tuleb tasuda riigituludesse vähemtasutud riigilõiv. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.