Võlaõigus › Võõrandamislepingud

halduskohtule nõude kohaliku omavalitsuse korralduste tühistamiseks. Maavanem nimetatud nõude ka esitas. Hageja hinnangul ei mõjuta seejuures VÕS § 217 lg 2 p 4 kohaldamist asjaolu, et nimetatud protesti läbivaatamise halduskohtumenetlus on lõpetatud (seoses maavanema loobumisega protestist). Hageja leidis, et müüja oli müügilepingut oluliselt rikkunud. Müüja ei teavitanud lepingu eseme ostjat (hagejat) asjaolust, et Xxxxxxx xxx xx ehitusprojekt ja ehitusluba ning maa sihtotstarve ei vastanud müügilepingu sõlmimise hetkel kehtivale detailplaneeringule ning et Harju maavanema poolt oli halduskohtule esitatud nõue Xxxxxxx xxx xx ehitisega seotud dokumentatsiooni tühistamiseks. Hageja hinnangul tulenes nimetatud informatsiooni esitamise kohustus VÕS § 14 lg-test 1 ja 2. Kostja rikkus lepingu eseme müüjana eelnimetatud kohustusi tahtlikult või raske hooletuse tõttu, mis andis hagejale õiguse lepingust taganeda VÕS § 116 lg 2 p 3 järgi. Hageja väitis, et kostjal ei olnud võimalik lepingu eseme dokumentides esinenud puudusi kõrvaldada. Rae Vallavalitsuse 07.06.2005 korraldusega nr 692 kehtestatud Xxxxxx xxxx Xxxxxxx kinnistu detailplaneering nägi ette Xxxxxxx xxx xx ärimaa krundi, aga lepingu esemeks pidi olema elamumaa. Hageja hinnangul ei tõusetunud küsimust sellest, kas ostja on lepingutingimustele mittevastavusest teavitanud müüjat õigeaegselt. VÕS § 221 lg 1 p 2 sätestab, et kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale, võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud. Kuivõrd müügilepingust taganemine oli toimunud kehtivalt, tuli võlaõiguslik müügileping lugeda VÕS § 188 lg 2 järgi lõppenuks. Taganemisega muutus müügilepingujärgne võlasuhe tagasitäitmise võlasuhteks vastavalt VÕS § 189 lg-le 1. Seega sai hageja müügilepingust taganemise kehtivuse korral nõuda müüjalt ettemaksuna tasutud müügihinna osa, s.o 175 000 krooni, tagastamist VÕS § 189 lg 1 alusel. Tuginedes VÕS § 115 lg-le 1 nõudis hageja kostjalt kahju hüvitamist, mis oli tekkinud hagejal seoses kostja lepingujärgsete kohustuste olulise rikkumisega ja selle tagajärjel hageja müügilepingust taganemisega. Hageja kulud koosnesid lepingu eseme sisustamisega ja müügilepingu sõlmimisega kaasnenud kulutustest ning ostu finantseerimisega kaasnenud kulutustest kogusummas 39 022,50 krooni, milliseid hageja poleks pidanud kandma, kui müügilepingut ei oleks sõlmitud. Lepingust taganemisega muutusid nimetatud kulutused hageja jaoks kasutuks. Kostja vastuväited hagile Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta selle rahuldamata. Kostja leidis, et hageja oli taganemisavalduse esitamise hetkeks minetanud õiguse taganemise kui õiguskaitsevahendi rakendamiseks. Kostja arvates oli hageja taganemisõiguse minetanud seetõttu, et hageja ei saanud enam tugineda müüdud asja võimalikele puudustele (ning sellest tulenevalt rakendada ka õiguskaitsevahendeid). Hageja esitas kostjale teate asja lepingutingimustele väidetavast mittevastavusest 13.02.2008. Kostja hinnangul oli oluline, et hageja oli Harju maavanema poolsest Xxxxxxx xxx xx ehitise püstitamisel aluseks olnud ehitusloa ja projekteerimistingimuste vaidlustamisest (väidetavast puudusest) teadlik hiljemalt 18.12.2007. Nimetatud kuupäeval osales hageja kostja poolt korraldatud koosolekul, kus teavitati kõiki Xxxxxxx xxx xx korteriomandi omandamiseks müügilepingud sõlminud

isikuid Tallinna Halduskohtu 07.12.2007 otsusest ja edasisest tegevuskavast. Vaatamata sellele soovis hageja jätkata müügilepingu täitmist, 27.12.2007 käis ta korterit üle vaatamas ja leppis kokku, millised 27.12.2007 avastatud pisipuudused ja milliseks tähtajaks müüja poolt kõrvaldatakse. Kuivõrd hageja sai võimaliku puuduse aluseks olevatest asjaoludest teada hiljemalt 18.12.2007, kuid teavitas kostjat, et peab neid puudusteks, alles 13.02.2008 (peaaegu 2 kuud hiljem), siis oli hageja esitanud vastavasisulise teate mõistlikku tähtaega rikkudes ning VÕS § 220 lg-test 1 ja 3 lähtuvalt kaotanud õiguse väidetavale mittevastavusele tugineda. Kui lähtuda ebaõigest eeldusest, et hageja poolt 13.02.2008 kostjale esitatud teade asja mittevastavuse kohta oli esitatud mõistliku tähtaja jooksul arvates puudusest teadasaamisest, puudus hagejal õigus taganemisõigust kui õiguskaitsevahendit realiseerida. Hageja oli sellise õiguse VÕS § 118 p-de 1 ja 2 alusel kaotanud. Hageja poolt 13.02.2008 kirjaga kostjale antud kohustuse täiendava täitmise tähtaeg möödus 15.03.2008. Hageja esitas müüjale taganemisavalduse esmakordselt 23.05.2008, s.t määratud täiendavast täitmistähtajast üle kahe kuu hiljem ning viis kuud hiljem väidetavast puudusest teadasaamisest. Kostja arvates ei saanud vaidlust olla selles, et hageja ei esitanud taganemisavaldust mõistliku tähtaja jooksul, ei pärast väidetavast olulisest lepingurikkumisest teadasaamist ega kostjale rikkumiste kõrvaldamiseks antud täiendava tähtaja möödumist. Seetõttu ei olnud hageja õigustatud enam müügilepingust taganema. Kostja alustas väidetava rikkumise heastamist ja hageja ei ole sellele mõistliku aja jooksul vastu vaielnud. Kostja on teinud kõik endast oleneva, et väidetavad puudused saaksid elimineeritud. Ülalmainitud 18.12.2008 toimunud koosolekul lubas kostja tekkinud probleemid omal kulu lahendada (esialgu läbi kohtumenetluse, lootes, et kohus jätab maavanema poolt esitatud protesti rahuldamata ja Rae Vallavalitsuse poolt antud haldusaktid jõusse). Kostja osales ka vastavas kohtumenetluses kolmanda isikuna. Kuivõrd hageja ei teatanud kostjale järgnevalt mõistliku aja jooksul, et ta heastamisega ei nõustu, järeldas kostja tuginedes VÕS § 107 lg-le 2, et hageja on heastamisettepaneku vastu võtnud. Heastamisettepanekuga nõustumust kinnitas kostjale üheselt fakt, et veel 27.12.2007 käis hageja müügilepingu esemeks olevat korteriomandit üle vaatamas ning nõudis kostjalt ülevaatuse käigus avastatud pisipuuduste kõrvaldamist, milles hagejaga ka kokku lepiti. Hageja kohtus 29.04.2008 kostjaga ning hageja viibis ka 12.05.2008 toimunud nõupidamistel, kus kostja selgitas hagejale muu hulgas, et on asunud lisaks kohtuvaidluse jätkamisele lahendama probleemi läbi uue detailplaneeringu kehtestamise. Kuni heastamisettepanekute tegemiseni ja heastamiseks vajalike toimingute sooritamise alguseni polnud hageja müügilepingust taganenud. VÕS § 107 lg 3 mõtte kohaselt ei ole kahjustatud lepingupoolel õigust heastamise teate saamisest kuni heastamise lõpetamiseni või selle ebaõnnestumiseni kasutada õiguskaitsevahendina lepingust taganemist. Kostja leidis, et hageja pidi olema heastamise ettepanekut vastu võttes mõistlikkust arvestades teadlik, et uue detailplaneeringu kehtestamine ning seeläbi maavanema ja kohaliku omavalitsuse vahelise vaidluse lahendamine on küllaltki aeganõudev. Müügilepingust taganemise ajaks (23.05.2008) ei olnud kostja heastamist lõpetanud, samuti ei saanud lugeda heastamist ebaõnnestunuks (kostja jätkas heastamiseks vajalikke toiminguid). Kostja osundas täiendavalt TsÜS § 138 lg-le 2, mis keelab õiguste teostamise eesmärgiga tekitada kahju teisele isikule. Kostja leidis, et ka nimetatud sättest tulenevalt oli hageja poolt asjaolusid arvestades müügilepingust taganemine lubamatu. Igasugused takistused korteriomandi omandamiseks ja sihtotstarbeliseks kasutamiseks puudusid (väljastatud oli kasutusluba).

Hagejal puudus ka sisuline alus müügilepingust taganemiseks. Müügilepingust taganemise aluseid hageja jaoks reguleerivad ammendavalt müügilepingu punkt 8.2 ja selle alapunktid 8.2.1-8.2.3. Käesoleval juhul viidatud lepingu punktides nimetatud aluseid ei esinenud. Kostja ei nõustunud hageja poolt hagiavalduses toodud põhjendusega, et kuivõrd hoonel puudub ehitusluba ja maa sihtotstarve on ärimaa, siis ei saa lugeda ehitist valminuks ja rikutud on müügilepingu punkti 8.2.3 sätteid. Kostja leidis, et hilisem vaidlus maa sihtotstarbe muutumise üle ei muutnud faktilist asjaolu, et Xxxxxxx xxx xx ehitis oli nõuetekohaselt valmis ehitatud ja kasutatav juba alates 18.12.2007. Samuti näeb müügilepingu punkt 9.3 sõnaselgelt ette, et pool ei kanna vastutust lepingu rikkumise eest muuhulgas juhul, kui see on põhjustatud jõustunud riigi või kohaliku omavalituse üld- või üksikaktidest, ametkondlikust ettekirjutusest, isiku tegevusest või tegevusetusest, kelle eest pool ei vastuta. Kostja hinnangul on see lepingu punkt rakendatav ka hageja väidetud lepingurikkumise osas. Kostjal oli õiguspärane ootus, et Rae Vallavalitsuse haldusaktid olid põhjendatud ja õiged. Hagejal puudus taganemisavalduse esitamiseks ka mistahes seadusest või lepingust tulenev muu alus. VÕS § 116 lg 1 kohaselt on lepingupoolel õigus lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Sama paragrahvi teises lõikes sisaldub näitlik loetelu olulistest lepingurikkumistest. Hageja poolt määrati 13.02.2008 kostjale väidetavate puuduste kõrvaldamiseks täiendav tähtaeg kuni 15.03.2008. VÕS § 114 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. Arvestades hageja poolt kostjale etteheidetava puuduse iseloomu ja pooleliolevat õigusvaidlust halduskohtus, tuli lugeda hageja poolt kostjale puuduste kõrvaldamiseks määratud tähtaeg selgelt ebamõistlikuks ja vastav tähtaeg pikenes VÕS § 114 lg 1 alusel mõistliku tähtajani. Kostja leidis, et vastav tähtaeg pikenes esiteks kuni halduskohtumenetluse lõpuni ja selle tulemust arvestades (kui selgus, et probleemi lahendamiseks on vajalik kehtestada uus detailplaneering) edasi kuni vastava detailplaneeringu kehtestamiseni kohaliku omavalitsuse poolt. Kostja ei rikkunud ka ühtegi müügilepingu punkti 2.1 alapunktides antud kinnitust ning kõik antud kinnitused olid tõesed. Müügilepingu sõlmimise hetkel ei olnud ega ole ka praegu müügilepingu esemeks oleva korteriomandi suhtes vaidlusi ning vastav korteriomand ei ole koormatud kolmandate isikute õigustega. Kuni Tallinna Ringkonnakohtu 17.04.2008 otsuse jõustumiseni (millega jäeti jõusse Tallinna Halduskohtu 07.12.2007 otsus) 20.06.2008 olid jõus ka Rae Vallavalitsuse 31.01.2006 korraldus nr 128, 05.09.2006 korraldus nr 1206 ja 19.09.2006 korraldus nr 1296. Seega polnud ehitisel ega korteriomandil viidatud puudusi. Enne kohtuvaidluse lõppemist, seisuga 17.06.2008, oli algatatud, koostatud ja kohaliku omavalitsuse poolt vastu võetud uus Xxxxxxx xxx xx detailplaneering. Riigikohtu 29.09.2008 otsusega haldusasjas nr 3-3-2-1-08 on Tallinna Ringkonnakohtu 17.04.2008 otsus P.Orgusaare teistmisavalduse alusel tühistatud ning saadetud asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Asja uuel läbivaatamisel on Harju maavanem protestist loobunud ja menetlus haldusasjas 27.03.2009 Tallinna Ringkonnakohtu määrusega lõpetatud. Määrusega on tühistatud ka Tallinna Halduskohtu 07.12.2007 otsus. Hageja poolt esitatud kahjunõue on lisaks ülaltoodud vastuväidetele alusetu ja tõendamata. Hageja ei ole tõendanud, et väidetavad kulutused on osutunud kasutuks. Samuti ei saa hageja lubatavaks eesmärgiks olla alusetu rikastumine kostja arvel (s.t jätta enda kasutusse tehnika ja nõuda ning saada ühtlasi endale ka selle ostmiseks kulutatud summad). Lisaks ei pea lepingupool hüvitama teisele poolele kahju, mida ta ei näinud rikkumiste võimaliku

tagajärjena ette ega pidanud ette nägema lepingu sõlmimise ajal (VÕS § 127 lg 3). Kuivõrd hagejal puudus ülalmainitud põhjustel õigus kasutada õiguskaitsevahendina lepingust taganemist, on ainetu hageja nõue müügilepingu järgse ettemaksu summas 175 000 krooni tagastamiseks (kuivõrd leping on endiselt täitmiseks kohustuslik) ning taganemisega seonduvalt võlaõigusliku lepingu sõlmimise tasu (5 024,40 krooni) ja taganemisavalduse tõestamise eest makstud notaritasu (1 259,10 krooni) hüvitamiseks. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Pooltel puudus vaidlus tsiviilasja lahendamise seisukohalt oluliste faktiliste asjaolude üle, v.a kahjunõude aluseks olevate kulutuste tegemise tõendatus. Pooltel oli õiguslik vaidlus selle üle, kas kostja oli 09.08.2007 sõlmitud müügilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Juhul, kui kostja oli lepingut rikkunud, oli pooltel erimeelsus selles, kas hagejal oli õigus lepingust taganeda ning kas ta oli teinud seda õiguslikult kehtivalt. Juhul, kui kostja oli müügilepingut rikkunud ning hageja müügilepingust kehtivalt taganenud, tuli otsustada hagejal tekkinud kahju tõendatuse ning kahjunõude põhjendatuse üle. Vaidlustamata asjaolude kohaselt oli hageja 27.03.2008 koostatud avaldusega taganenud 09.08.2007 poolte vahel sõlmitud müügilepingust. Taganemise põhjusena on välja toodud asjaolu, et lepingu ese ei vasta lepingus kokkulepitule seoses puuduliku dokumentatsiooniga (ehitise projekteerimistingimused, ehitusluba ja maa sihtotstarve ei vasta kehtivale detailplaneeringule) ning kostja poolt müügilepingu punktis 2.1 antud kinnitused ei vasta tegelikkusele. Hageja esitas kostjale nimetatud taganemisavalduse 23.05.2008. Hageja leidis, et tal oli õigus lepingust taganeda VÕS § 223 lg 1 ja § 116 lg 1 ja lg 2 p 3 alusel. Kohus märkis, et mistahes võlaõigusliku õiguskaitsevahendi rakendamise eelduseks on VÕS § 101 lg-st 1 tulenevalt kohustuse rikkumine, s.t võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittenõuetekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine (VÕS § 100). Käesoleval juhul oli lepingueelsete kohustuste väidetav rikkumine selgunud alles pärast lepingu sõlmimist. Seetõttu tuli pooltevahelist suhet kohtute senise praktika põhjal vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks oli lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis oli tekkinud juba enne lepingu sõlmimist (Riigikohtu 19.11.2007 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07 (p 14)). Vaidlusküsimus poolte esitatud asjaoludest lähtudes sai seisneda eelkõige selles, kas müüdud asi vastas lepingutingimustele, mitte niivõrd lepingueelsest võlasuhtest tulenevate kohustuste võimalikus rikkumises. Maakohtu arvates hageja poolt taganemisavalduses väljatoodud asjaoludest lähtuvalt võis asjas kohaldamisele kuuluda VÕS § 217 lg 2 p-d 3 ja 4, mille kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma; või kui kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib esitada. Eelnimetatud õigusaktide all tuleb mõista nii üld- kui üksikakte. VÕS § 217 lg 2 p 4 kohaseks õiguseks võib põhimõtteliselt pidada ka avaliku võimu kandja poolt EhS § 40 lg-le 2 tuginedes esitatud nõuet õigusliku aluseta püstitatud ehitise lammutamiseks. Samas ei ole taoliste puuduste esinemine tõendamist leidnud. Müügilepingu sõlmimise ajal 09.08.2007 oli kostjal olemas kehtiv ehitusluba Xxxxxxx xxx xx maaüksusele korterelamu püstitamiseks ning Xxxxxxx xx aadressil asuva katastriüksuse sihtotstarbeks oli kohaliku omavalitusese poolt määratud elamumaa. Hageja poolt nimetatud Rae Vallavalitsuse korraldused nr 127, nr 1206 ja nr 1296 olid kehtivad. Ülalnimetatud õigusaktid olid kehtivad

ka kohtuotsuse tegemise ajal. Asja materjalidest nähtuvalt oli Rae Vallavolikogu kehtestanud 10.03.2009 otsusega uue detailplaneeringu, millega olid Harju maavanema poolt vaidlustatud kohaliku omavalitsuse üksikaktid maavanema hinnangul viidud seadusega vastavusse. Samuti oli oluline asjaolu, et Xxxxxxx xxx xx maaüksusel asuvale korterelamule oli juba 18.12.2007 väljastatud kasutusluba. EhS § 32 lg 1 kohaselt on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. EhS § 32 lg-st 11 tulenevalt antakse kasutusloaga nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile. Ehitisele väljastatud kasutusluba on olemuslikult tähtajatu ning selle kehtivus ei sõltu iseenesest loa andmise aluseks olnud faktiliste või õiguslike asjaolude muutumisest. Kohtule teadaolevalt ei ole korterelamule väljastatud kasutusluba senini tühistatud ning selle kehtivust või õiguspärasust pole keegi vaidlustanud. Kohtu hinnangul ei esine müüdud esemel hageja poolt väidetud puudusi. Tegelikkusele vastab ka müügilepingu punkti 2.1 alapunktis 2.1.2 müüja poolt antud kinnitus, et kinnistule püstitatakse kinnitatud projekti kohane korterelamu kehtiva ehitusloa alusel. Vähemalt esitatud tõendite põhjal puuduvad kostjal mistahes õiguslikud või faktilised takistused müügilepingu punktidest 6 ja 7 tulenevate kohustuste kohaseks täitmiseks, s.t korteriomandi valduse üleandmiseks ning korteriomandi omandi ülemineku võimalikuks tegemiseks. Isegi kui väidetavad puudused müüdud asjal eksisteerisid (s.t elamu oleks püstitatud õigusvastaselt), puudus hagejal õigus taganemisavalduse tegemise ajal lepingust taganeda. Tulenevalt VÕS § 116 lg-st 1 võib pool lepingust taganeda üksnes olulise lepingurikkumise korral. VÕS § 116 lg 2 p 5 kohaselt on olulise lepingurikkumisega tegemist ka juhul, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. VÕS § 223 lg 1 kohaselt loetakse müüja müügilepingut oluliselt rikkunuks ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Taolisel juhul ei pea ostja VÕS § 223 lg-st 3 tulenevalt määrama müüjale tema kohustuse täitmiseks VÕS § 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võib muu hulgas lepingust taganeda. Kohtu hinnangul ei saanud kostja väidetavat lepingurikkumist kõiki asjaolusid arvestades pidada oluliseks lepingurikkumiseks VÕS § 223 lg 1 tähenduses ning müügilepingust taganemine täiendava täitmise tähtaja andmiseta võimalik ei olnud. Ka hageja on ilmselt algselt olnud samal seisukohal, kuna andis oma 13.02.2008 kirjaga kostjale täiendava tähtaja väidetavalt rikutud kohustuste täitmiseks. Samas on hageja andnud puuduste kõrvaldamiseks kostjale tähtaja üksnes kuni 15.03.2008. Arvestades väidetavate puuduste iseloomu (õigusliku aluseta püstitatud ehitise seadustamise vajadus), tuli hageja poolt antud tähtaega pidada ebamõistlikult lühikeseks. VÕS § 114 lg 1 kolmandast lausest tuleneb, et kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. Arvestades uue detailplaneeringu kehtestamiseks vajaliku planeerimismenetluse eeldatavat kestvust, saaks mõistlikuks pidada vähemalt 1-aastast täiendavat tähtaega. Lähtudes VÕS § 114 lg-s 4 sätestatust, ei või võlausaldaja enne täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist kasutada lepingust taganemise õiguskaitsevahendit, v.a juhul, kui võlgnik tähtaja jooksul teatab, et ta kohustust ei täida. Taganemisavalduse esitamise hetkeks 23.05.2008 täiendav (mõistlik) täitmise tähtaeg kindlasti möödunud ei olnud. Kostja oli vaidlustamata asjaolude kohaselt hagejale ka teatanud soovist võimalik lepingurikkumine heastada (VÕS § 107 lg 2).

Puudub alus väita, et heastamine oleks taganemisavalduse esitamise hetkeks olnud nurjunud. 20.05.2008 oli Rae Vallavalistus algatanud kostja 12.05.2008 taotluse alusel Xxxxxxx xxx xx kinnistu detailplaneeringu ja kinnitanud planeeringu lähteülesanded. Seega ei oleks hageja olnud 23.05.2008 õigustaud müügilepingust taganema isegi juhul, kui kostjat saaks lugeda müügilepingut rikkunuks. Seonduvalt hageja 13.02.2008 kirjaga märkis kohus, et vastavalt müügilepingu punktidele 6.2 ja 7.1 pidi asjaõiguslepingu sõlmimine ja korteriomandi valduse üleandmine toimuma 31.03.2008, kuid mitte hiljem kui 30.04.2008. Seega ei olnud kostja müügilepingu (kui võlaõigusliku lepingu) järgsed kohustused enne 31.03.2008 sissenõutavaks muutunud. Enne kohustuse sissenõutavaks muutumist võiks pool lepingust VÕS § 117 lg 1 kohaselt taganeda üksnes juhul, kui on ilmne, et teine lepingupool paneb toime olulise lepingurikkumise, eelkõige, kui ta teatab, et ei kavatse lepingut täita. Käesoleval juhul selliseid asjaolusid tuvastatud ei olnud. Kohus ei jaganud hageja arusaama, et kostja oleks pidanud teda müügilepingu sõlmimisel teavitama Harju maavanema poolt Rae Vallavalitsuse korralduste nr 127 ja nr 1206 suhtes algatatud järelevalvemenetlusest ning ettepanekust nimetatud üksikaktide seadusega vastavusse viimiseks. Kuivõrd asjaõiguslepingu sõlmimine pidi müügilepingu järgi toimuma alles 2008. aasta märtsis-aprillis, võis kostja kohtu hinnangul põhjendatult oodata, et kõnealused korraldused on antud välja õiguspäraselt ning jäävad kehtima. Nimetatud ootused on osutunud õigustatuks, kuna ehitisele on 18.12.2007 väljastatud kasutusluba, mis on senini kehtiv. Õige oli hageja väide, et kostja oleks pidanud teda müügilepingu ettevalmistamise käigus teavitama Harju maavanema poolt algatatud kohtumenetlusest Rae Vallavalitsuse korralduste nr 127, nr 1206 ja nr 1296 tühistamiseks ehk siis Tallinna Halduskohtu menetluses olnud haldusasjast nr 3-07-1473. Kohtute infosüsteemist nähtuvalt oli nimetatud kohtumenetlus alanud 20.07.2007. Nimetatud asjaolust teavitamise kohustus tulenes käesoleval juhul eeskätt VÕS § 14 lg-st 2, kuivõrd taolisest faktist informeerimise suhetes võis teisel lepingupoolel (s.t hagejal) olla oluline äratuntav huvi. Poolte ühine tegelik tahe punktis 2.1.1 sisalduva kinnituse osas vaidluste puudumise kohta oli ebaselge. Lepingu punkti kontekstist lähtuvalt võib mõistlikult eeldada (VÕS § 29 lg 4), et pooled on silmas pidanud eraõigussuhtest tulenevaid kohtuvaidlusi, eeskätt vaidlusi müüdava asja omandi- või kasutusõiguse üle. Taolisi vaidlusi kohtule teadaolevalt müüdud korteriomandi suhtes ei eksisteerinud. Alanud halduskohtumenetlusest teavitamata jätmine ei muuda müüdud asja käesoleval juhul lepingutingimustele mittevastavaks ega võimalda esitada nõudeid VÕS § 217 lg 2 p 1, § 218 ja § 221 lg 1 p 2 alusel. Alanud kohtuvaidlus iseenesest ei takistanuks hagejal õiguslikult korteriomandi valdamist, kasutamist ega käsutamist. VÕS § 14 lg-test 1 ja 2 tulenevate hoolsus- ja kaitsekohustuste rikkumisest tingituna saaks hageja esitada kostja vastu kahju hüvitamise nõudeid VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 alusel. Kuivõrd müüdud asjal ei esinenud hageja poolt väidetud puudusi ning müügilepingust taganemine ei ole toimunud õiguslikult kehtivalt, ei saa olla hagejal tekkinud ka kahju hagis väidetud kulutuste näol. Vähemalt ei ole kostja nende eest õiguslikult vastutav. 09.08.2007 sõlmitud müügileping on jätkuvalt pooltele siduv, s.t lepingut tuleb täita (VÕS § 8 lg 2). Seetõttu ei pidanud kohus vajalikuks käsitleda poolte väiteid tehtud kulutuste suuruse ja vajalikkuse kohta ning jättis otsuses hindamata hageja esitatud sellekohased tõendid.

Hageja oli asunud seisukohale, et kostjal ei olnud võimalik teavitamise kohustusi tagantjärele täita ning vastavaid rikkumisi heastada, mistõttu oli ka täiendava täitmise tähtaja andmine tegelikult ebavajalik. Iseenesest on õige, et VÕS § 14 lg-test 1 ja 2 tulenevate kohustuste rikkumist ei ole võimalik tagantjärgi heastada. See ei ole võimalik, kuna nende kohustuste näol ei ole tegemist soorituskohustustega, vaid hoolsus- ja kaitsekohustustega (VÕS § 2 lg 2). Kohus märkis, et pooltevahelist suhet tuli käesoleval juhul vaadelda ühtse lepingulise suhtena ning hageja viited lepingueelsetele läbirääkimistele ei omanud esmast tähtsust. Poolte õigused ja kohustused olid tekkinud sõlmitud müügilepingu alusel ning analüüsida tuli müügilepingu kohase või mittekohase täitmise küsimust. Hageja ise viitas korduvalt vastavale Riigikohtu praktikale, kuid tegi sellest ebaõiged õiguslikud järeldused. Hageja oli müügilepingu rikkumiseks pidanud asjaolu, et Xxxxxxx xx ehitis ei vastanud detailplaneeringule. Kohtu hinnangul ei saa väidetavat mittevastavust pidada asja iseseisvaks puuduseks. Ehitis peaks vastama ikkagi eelkõige kehtivale ehitusloale ja olema valmis ehitatud vastavalt kinnitatud projektile. Planeeringuid, sh detailplaneeringuid, koostatakse maakasutuse ja ehitustegevuse üldiseks kavandamiseks. Planeerimisseaduse § 9 lg 1 kohaselt koostatakse detailplaneering valla või linna territooriumi osa kohta ning see on maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Kostja väitis, et hageja ei teavitanud müüjat mõistliku tähtaja jooksul väidetavatest puudustest ning on kaotanud VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 alusel õiguse võimalikule mittevastavusele tugineda. Kohtu hinnangul hageja mainitud mõistliku aja kriteeriumi ei rikkunud. Kostja poolt toodud paralleel tarbijamüügiga (VÕS § 220 lg 1 teine lause) ei ole asjakohane. Kuigi tarbija peaks olema ostjana tavapärasest õiguslikult paremini kaitstud, on kinnisasjaga seonduvate mittevastavuste avastamine siiski vallasasjadega võrreldes keerulisem ning ka aeganõudvam. Kuivõrd VÕS § 220 lg 3 kohtu hinnangul kohaldamisele ei kuulunud, ei omanud tähtsust ka küsimus VÕS § 221 lg 1 p 2 rakendamisest. Kostja väited taganemisõiguse kaotamise kohta (VÕS § 118 p-d 1 ja 2) olid sisuliselt vasturääkivad kostja vastuväitega, et hageja poolt 13.02.2008 kirjaga antud tähtaeg oli ebamõistlikult lühike. Kohus ei nõustunud kostja väitega, et müügilepingust taganemise aluseid hageja jaoks reguleerivad ammendavalt müügilepingu punkti 8.2 alapunktid 8.1.2-8.1.3. Kõnesolevas lepingupunktis on pooled sisuliselt fikseerinud kokkuleppeliselt juhtumid, millal müüjat saab pidada lepingut oluliselt rikkunuks. See ei võtnud hagejalt õigust vastavate materiaalsete eelduste esinemise korral seaduses sätestatud alustel müügilepingust taganeda. Nõustuda võis kostja väidetega, et hageja käitus oma müügilepingust tulenevate eeldatavate õiguste realiseerimisel vastuoluliselt, kuid nimetatu ei omanud kohtu hinnangul vaidluse lahendamise seisukohalt määravat tähtsust. Apellatsioonkaebus Hageja Svetlana Sorokina palus tühistada maakohtu otsuse terves ulatuses ja 175 000 krooni väljamõistmise nõue rahuldada ringkonnakohtu otsusega ning kahju hüvitamise nõue saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule ning menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja leidis, et lepingust taganemine on toimunud kehtivalt ja pooltevaheline võlaõiguslik müügileping on VÕS § 188 lg 2 järgi lõppenud. Kuna müügilepingust taganemisega muutus müügilepingu järgne võlasuhe tagasitäitmise võlasuhteks vastavalt VÕS § 189 lg-le 1, siis pidid müügilepingu pooled saadu vastastikku välja andma või hüvitama. Hageja esitas nõude mõista kostjalt hageja kasuks välja müügilepingu alusel müügihinna arvel tasutud ettemaks 175 000 krooni. Teisena nõudis hageja kostjalt tuginedes VÕS § 115 lg-le 1 usalduskahju hüvitamist, mis oli tekkinud hagejal seoses kostja lepingujärgsete kohustuste olulise rikkumisega ja selle tagajärjel hageja müügilepingust taganemisega. Hageja kulud koosnesid lepingueseme sisustamisega ja müügilepingu sõlmimisega kaasnenud kulutustest ning ostu

finantseerimisega kaasnenud kulutustest, milliseid hageja poleks pidanud kandma, kui müügilepingut ei oleks sõlmitud. Lepingust taganemisega muutusid nimetatud kulutused hageja jaoks kasutuks. Mõlema nõude puhul tugines hageja sellele, et taganemisavaldus oli kehtiv. Maakohus leidis ebaõigesti, et hageja taganemisavaldus ei ole kehtiv. Kostja ei teavitanud ostjat (hagejat) sellest, et Harju maavanema poolt on halduskohtule esitatud nõue Xxxxxxx xxx xx ehitisega seotud dokumentatsiooni tühistamiseks. Nimetatud informatsiooni esitamise kohustus tulenes VÕS § 14 lg-st 1 ja 2. VÕS § 14 lg 2 esimese lause kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav isik teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Sama paragrahvi 1. lõike teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed. Asjaolu, et kostja ei avaldanud hagejale teavet, mis seondus Harju maavanema poolt antud 23.04.2007 korraldusega nr 909-k ning vaidlusega Rae Vallavalitsuse 31.01.2006 korralduse nr 127, 05.09.2006 korralduse nr 1206 ja 19.09.2006 korralduse nr 1296 üle, ilmnes alles peale korteriomandi müügilepingu sõlmimist. Maakohus on ekslikult leidnud, et müügilepingu punktis 2.1.1 on pooled silmas pidanud üksnes eraõigussuhtest tulenevaid kohtuvaidlusi. Arvestades, et müügiobjektiks oli alles ehitamisjärgus olevas hoones asuv korter, on loomulik, et hageja huviks oli muuhulgas ehitusdokumentatsiooni üle peetavate vaidluste puudumine. Seetõttu hindas maakohus müügilepingu punkti 2.1.1 vääralt. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et kostja poolt VÕS § 14 lg-st 1 ja 2 tuleneva kohustuse rikkumisel on hagejal üksnes kahju hüvitamise nõue. Maakohtu hinnang müügilepingu punktile 2.1.1 on ebaõige põhjusel, et kostja ei ole menetluses tuginenud asjaolule, et pooled on silmas pidanud üksnes eraõigussuhtest tulenevaid kohtuvaidlusi. Maakohus on otsust tehes rikkunud oluliselt menetlusõigusnorme, so TsMS § 436 lg-d 3 ja 4, mille kohaselt kohus võib otsust tehes tugineda üksnes asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada, ja otsust tehes ei või tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Tegemist on protsessiõigusnormide olulise rikkumisega, mistõttu tuleb otsus terves ulatuses tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Maakohus ei ole arvestanud asjaoluga, et VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Dokumendid antud juhul olid ehitamise juurde kuuluvad detailplaneering, ehitusprojekt ja ehitusluba. Harju maavanema poolt 23.04.2007 antud korraldusest nähtub, et Rae Vallavalitsuse 07.06.2005 korraldusega nr 692 kehtestatud Xxxxxxx kinnistu detailplaneeringu kohaselt oli Xxxxxxx xx krunt ärimaa sihtotstarbega krunt pos 2, suurusega 4 000 m2, lubatud suurima korruselisusega 2 ning ehitisealuse lubatud suurima pindalaga 1 500 m2. Projekteerimistingimused ei saanud muuta detailplaneeringuga kehtestatud ehitustingimusi ning maakasutuse sihtotstarvet. Ehitusprojekt ei vastanud kehtivale detailplaneeringule, millega oli rikutud EhS § 19 lg 1 p 1. Seetõttu oli õigusvastane ka korraldusega nr 1206 antud ehitusluba (EhS § 24 lg 1 p 1). Harju maavanema korraldus tõendas, et müügilepingu objektiks oleva eluruumi juurde kuulus tegelikult dokumentatsioon, mis ei vastanud kehtivale detailplaneeringule, mis kehtestati Rae Vallavalitsuse 07.06.2005 korraldusega nr 692 ja mis nägi vaidlusalusele kinnistule ette 2korruselise ärihoone püstitamise võimalust. Hageja huviks oli osta korter hoonesse, mille dokumentide suhtes polnud tõstatatud küsimust nende õigusvastasusest. Taganemisavalduse tegemise ajal oli maavanem tuvastanud nende õigusvastasuse. Maavanem on ametiisik, kellel

on reaalne võimalus haldusakte kohtus vaidlustada, mis antud juhul oligi toimunud. Hagejal pidi olema võimalus valida, kas ta ostab sellise õigusvastase dokumentatsiooniga korteri. Olulised pole siinjuures maakohtu viited takistustele korteri valdamisel. Maakohus ei ole sellest aspektist õigesti hinnanud Harju maavanema korraldust ega kohaldanud VÕS § 217 lg

ei olnud lepingu rikkumisega. Hageja ei ole tõendanud, et järelvalvemenetlusest teades oleks ta jätnud lepingu sõlmimata või oleks selle sõlminud teistsugustel tingimustel. Kolleegium leiab, et õige on maakohtu järeldus, et ei kohtumenetlusest ega ka maavanema poolt algatatud järelevalvemenetlusest teatamata jätmine ei andnud hagejale alust lepingust taganemiseks. Maakohus on selles osas oma otsust piisavalt põhjendanud ja kolleegium ei korda maakohtu otsuse põhjendusi. Kaebaja on vaidlustanud maakohtu tõlgenduse müügilepingu p 2.1.1. kohta. Lepingu p 2.1.1. järgi kinnitas müüja, et lepingu ese on müüja omand ja see ei ole arestitud, lepingu eseme suhtes ei ole vaidlusi, lepingu eset ei ole koormatud käesolevas lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega, sealhulgas kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike kolmandate isikute õigustega, nagu näiteks üüri-, rendi-, või muud kasutuslepingud. Tõlgendades lepingus sisalduvat leiab kolleegium, et maakohus on õigesti leidnud, et lepingu p-s 2.1.1. sisalduv kinnitus on antud eraõiguslike vaidluste puudumise kohta ning ehitusloa ja projekteerimistingimuste vaidlustamine ei ole käsitletav lepingu eseme suhtes toimuva vaidlusena pooltevahelise müügilepingu p 2.1.1. mõttes. Maakohus ei ole eeltoodut tuvastades rikkunud menetlusõiguse norme. Kuna hageja tugines kostja poolt müügilepingust tulenevate kohustuste rikkumisele, siis pidi maakohus välja selgitama, milles pooled olid müügilepingus kokku leppinud. Ebaõige on kaebaja väide, et kostja poolt hagejale müüdud asi ei vastanud VÕS § 217 lg-le 1, kuna lepingutingimustele ei vastanud müüdud korteriomandi juurde kuuluvad dokumendid. Maakohus on õigesti tuvastanud, et müügilepingu sõlmimise ajal oli kinnistule ehitamiseks olemas ehitusluba ja maa kasutamise sihtotstarbeks oli elamumaa. Kasutusluba oli vormistatud 18.12.2007 ja selle õiguspärasust ei ole keegi vaidlustanud. Kehtiv kasutusluba andis apellandile kindluse, et ostetud korteriomand vastab nõuetele. Apellandi käsitlus, mille kohaselt kuulus lepingu dokumentide hulka detailplaneering, on ebaõige. Maakohus on õigesti selgitanud, et detailplaneering on ehitustegevuse üldisel planeerimisel alusdokumendiks ja ei ole korteriomandi müümisel tavapäraselt müüdava asja juurde kuuluvaks dokumendiks. Müügilepingus ei ole pooled kokku leppinud, et detailplaneering kuulub lepingu dokumentide hulka. Seda, kas ehitusprojektiga oli rikutud ehitusseadusest tulenevaid nõudeid, ei pidanud maakohus hindama käesoleva vaidluse lahendamisel. Harju maavanema alustatud järelevalvemenetluse mõju käesolevale vaidlusele on maakohus õigesti hinnanud ja kolleegium ei pea vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata. Kolleegium leiab, et maakohus ei ole rikkunud menetlusõiguse norme, hinnates Rae Vallavolikogu 10.03.2009 otsust uue detailplaneeringu algatamise kohta. Nimetatud haldusaktiga tagati ehitusloa, projekteerimistingimuste ja muude Xxxxxxx xxx xx kinnistuga ja sellele korterelamu ehitamisega seotud haldusaktide kehtivus ja kõrvaldati mittevastavus maa kasutamise sihtotstarbe osas. Hageja kahjunõude on maakohus jätnud õigesti rahuldamata ja kaebuse väited ei anna alust teistsuguseks järelduseks. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb apellatsiooniastme menetluskulud jätta apellandi kanda.

Margo Klaar

Malle Seppik

Tiit Kollom

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.