2-08-29727/9 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

algatanud riikliku järelevalvemenetluse, mille käigus võib maavanem esitada halduskohtule nõude kohaliku omavalitsuse korralduste tühistamiseks. Maavanem nimetatud nõude ka esitas. Hageja hinnangul ei mõjuta seejuures VÕS § 217 lg 2 p 4 kohaldamist asjaolu, et nimetatud protesti läbivaatamise halduskohtumenetlus on lõpetatud (seoses maavanema loobumisega protestist). Hageja leiab eeltoodu põhjal, et müüja on müügilepingut oluliselt rikkunud. Müüja ei ole lepingueseme ostjat (s.t hagejat) teavitanud asjaolust, et XXXehitusprojekt ja ehitusluba ning maa sihtotstarve ei vastanud müügilepingu sõlmimise hetkel kehtivale detailplaneeringule, samuti ei ole hagejat teavitanud sellest, et Harju Maavanema poolt on halduskohtule esitatud nõue XXXehitisega seotud dokumentatsiooni tühistamiseks. Nimetatud informatsiooni esitamise kohustus tulenes hageja hinnangul võlaõigusseaduse (VÕS) § 14 lg-test 1 ja 2. Hageja hinnangul rikkus kostja lepingueseme müüja eelnimetatud kohustusi kas tahtlikult või raske hooletuse tõttu, mis annab hagejale õiguse lepingust taganeda VÕS § 116 lg 2 p 3 järgi. Kostja käitumine viitab tegutsemisele vähemalt raske hooletuse vormis (VÕS 104 lg 4). Hageja leiab, et kostjal ei ole võimalik lepingueseme dokumentides esinenud puudusi ka kõrvaldada. Rae Vallavalitsuse 7. juuni 2005.a korraldusega nr 692 kehtestatud Peetri küla Kuldala kinnistu detailplaneering näeb ette XXXärimaa krundi, aga lepinguesemeks pidi olema elamumaa. Samuti ei tõusetu hageja hinnangul küsimust sellest, kas ostja on lepingutingimustele mittevastavusest teavitanud müüjat õigeaegselt. VÕS § 221 lg 1 p 2 sätestab, et kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale, võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud. Kuivõrd müügilepingust taganemine on toimunud kehtivalt, tuleb võlaõiguslik müügileping lugeda VÕS § 188 lg 2 järgi lõppenuks. Taganemisega muutub müügilepingujärgne võlasuhe tagasitäitmise võlasuhteks vastavalt VÕS § 189 lg-le 1. Seega saab hageja müügilepingust taganemise kehtivuse korral nõuda müüjalt ettemaksuna tasutud müügihinna osa, s.o 175 000 krooni, tagastamist VÕS § 189 lg 1 alusel.

Vaatamata sellele soovis hageja jätkata müügilepingu täitmist, sh käis ta 27. detsembril 2007.a korterit, üle vaatamas ja leppis seejuures kokku, millised 27. detsembril 2007.a avastatud pisipuudused ja milliseks tähtajaks müüja poolt kõrvaldatakse. Kostja on seisukohal, et kuivõrd hageja sai võimaliku puuduse aluseks olevatest asjaoludest teada hiljemalt 18. detsembril 2007.a, kuid teavitas kostjat, et peab neid puudusteks alles 13. veebruaril 2008.a (s.t peaaegu 2 kuud hiljem), siis on hageja esitanud vastavasisulise teate mõistlikku tähtaega rikkudes ning on VÕS § 220 lg-test 1 ja 3 lähtuvalt kaotanud õiguse väidetavale mittevastavusele tugineda. Isegi juhul kui lähtuda (ebaõigest) eeldusest, et hageja poolt 13. veebruaril 2008.a kostjale esitatud teade asja mittevastavuse kohta on esitatud mõistliku tähtaja jooksul arvates puudusest teadasaamisest, siis ka sellisel juhul puudus hagejal õigus taganemisõigust kui õiguskaitsevahendit realiseerida. Hageja oli sellise õiguse VÕS § 118 p-de 1 ja 2 alusel kaotanud. Hageja poolt 13. veebruari 2008.a. kirjaga kostjale antud kohustuse täiendava täitmise tähtaeg möödus 15. märtsil 2008.a. Hageja esitas müüjale aga taganemisavalduse esmakordselt alles 23. mail 2008.a, s.t määratud täiendavast täitmistähtajast üle kahe kuu hiljem ning viis kuud hiljem väidetavast puudusest teadasaamisest. Seega ei saa kostja arvates vaidlust olla selles, et hageja ei esitanud taganemisavaldust mõistliku tähtaja jooksul ei pärast väidetavast olulisest lepingurikkumisest teadasaamist ega kostjale rikkumiste kõrvaldamiseks antud täiendava tähtaja möödumist. Seetõttu ei olnud SS ka õigustatud enam müügilepingust ka taganema. Samuti alustas kostja väidetava rikkumiste heastamist ja hageja ei ole sellele mõistliku aja jooksul vastu vaielnud. Kostja on teinud kõik endast oleneva, et väidetavad puudused saaksid võimalikult elimineeritud. Ülalmainitud 18. detsembril 2008.a toimunud koosolekul lubas kostja tekkinud probleemid omal kulu lahendada (esialgu siis läbi kohtumenetluse, lootes, et kohus jätab maavanema poolt esitatud protesti rahuldamata ja Rae Vallavalitsuse poolt antud haldusaktid jõusse). Kostja ka osales vastavas kohtumenetluses kolmanda isikuna. Kuivõrd hageja ei teatanud kostjale järgnevalt mõistliku aja jooksul, et ta heastamisega ei nõustu, järeldas kostja tuginedes VÕS § 107 lg-le 2, et hageja on heastamisettepaneku vastu võtnud. Heastamisettepanekuga nõustumust kinnitas kostjale üheselt ka fakt, et veel 27. detsembril 2007.a käis hageja müügilepingu esemeks olevat korteriomandit üle vaatamas ning nõudis kostjalt ülevaatuse käigus avastatud pisipuuduste kõrvaldamist, milles hagejaga ka kokku lepiti. Samuti kohtus hageja 29. aprillil 2008.a kostjaga ning hageja viibis ka 12. mail 2008.a toimunud nõupidamistel, kus kostja selgitas hagejale muu hulgas seda, et on asunud lisaks kohtuvaidluse jätkamisele lahendama probleemi läbi uue detailplaneeringu kehtestamise. Kuni heastamisettepanekute tegemiseni ja heastamiseks vajalike toimingute sooritamise alguseni polnud hageja müügilepingust taganenud. VÕS § 107 lg 3 mõtte kohaselt ei ole kahjustatud lepingupoolel õigust heastamise teate saamisest kuni heastamise lõpetamiseni või selle ebaõnnestumiseni kasutada õiguskaitsevahendina lepingust taganemist. Kostja leiab, et hageja pidi olema heastamise ettepanekut vastu võttes mõistlikkust arvestades teadlik, et uue detailplaneeringu kehtestamine ning seeläbi maavanema ja kohaliku omavalitsuse vahelise vaidluse lahendamine on küllaltki aeganõudev. Müügilepingust taganemise ajaks (23.05.2008.a) ei olnud kostja heastamist lõpetanud, samuti ei saanud lugeda heastamist ebaõnnestunuks (kostja jätkas heastamiseks vajalikke toiminguid). Kostja osundab täiendavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg-le 2, mis keelab õiguste teostamise eesmärgiga tekitada kahju teisele isikule. Kostja leiab, et ka nimetatud sättest tulenevalt oli hageja poolt asjaolusid arvestades müügilepingust taganemine lubamatu. Igasugused takistused korteriomandi omandamiseks ja sihtotstarbeliseks kasutamiseks puudusid (väljastatud oli ka kasutusluba). Teiseks leiab kostja, et hagejal puudus ka sisuline alus müügilepingust taganemiseks. Müügilepingust taganemise aluseid hageja jaoks reguleerivad ammendavalt müügilepingu

punkt 8.2 ja selle alapunktid 8.2.1-8.2.3. Käesoleval juhul aga viidatud lepingupunktides nimetatud aluseid ei esinenud. Ka hageja ise ei viita oma taganemisavalduses selgelt ühelegi nimetatud alustest. Kostja ei nõustu hageja poolt hagiavalduses toodud põhjendusega, et kuivõrd hoonel puudub ehitusluba ja maa sihtotstarve on ärimaa, siis ei saa lugeda ehitist valminuks ja rikutud on müügilepingu punkti 8.2.3 sätteid. Kostja leiab, et hilisem vaidlus maa sihtotstarbe muutumise üle ei muuda ega saagi muuta faktilist asjaolu, et XXXehitis oli nõuetekohaselt valmis ehitatud ja kasutatav juba alates 18. detsembrist 2007.a. Samuti näeb müügilepingu punkt 9.3 sõnaselgelt ette, et pool ei kanna vastutust lepingu rikkumise eest muuhulgas juhul, kui see on põhjustatud jõustunud riigi või kohaliku omavalituse üld- või üksikaktidest, ametkondlikust ettekirjutusest, isiku tegevusest või tegevusetusest, kelle eest pool ei vastuta. Kostja hinnangul on see lepingupunkt rakendatav ka hageja väidetud lepingurikkumise osas. Kostjal oli õiguspärane ootus, et Rae Vallavalitsuse haldusaktid olid põhjendatud ja õiged. Kostja leiab, et hagejal puudus taganemisavalduse esitamiseks ka mistahes seadusest või lepingust tulenev muu alus. Nimelt on VÕS § 116 lg 1 kohaselt lepingupoolel õigus lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Sama paragrahvi teises lõikes sisaldub näitlik loetelu olulistest lepingurikkumistest. Hageja poolt määrati 13. veebruaril 2008.a kostjale väidetavate puuduste kõrvaldamiseks täiendav tähtaeg kuni 15. märtsini 2008.a. VÕS § 114 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. Arvestades hageja poolt kostjale etteheidetava puuduse iseloomu ja pooleliolevat õigusvaidlust halduskohtus, tuli lugeda hageja poolt kostjale puuduste kõrvaldamiseks määratud tähtaeg selgelt ebamõistlikuks ja vastav tähtaeg pikenes seaduse ehk VÕS § 114 lg 1 alusel täiendava mõistliku tähtajani. OÜ K leiab, et vastav tähtaeg pikenes esiteks kuni halduskohtumenetluse lõpuni ja selle tulemust arvestades (ehk kui selgus, et probleemi lahendamiseks on vajalik kehtestada uus detailplaneering) edasi kuni vastava detailplaneeringu kehtestamiseni kohaliku omavalitsuse poolt. Kostja ei ole rikkunud ka ühtegi müügilepingu punkti 2.1 alapunktides antud kinnitust ning kõik antud kinnitused olid tõesed. Nimelt ei olnud ei müügilepingu sõlmimise hetkel ega ole ka praegu müügilepingu esemeks oleva korteriomandi suhtes vaidlusi ning vastav korteriomand ei ole koormatud kolmandate isikute õigustega. Lisaks olid kuni Tallinna Ringkonnakohtu 17. aprilli 2008.a otsuse jõustumiseni (millega jäeti jõusse Tallinna Halduskohtu 07.12.2007.a otsus) 20. juunil 2008.a jõus ka Rae Vallavalitsuse 31. jaanuari 2006.a. korraldus nr 128, 5. septembri 2006.a. korraldus nr XXX ja 19. septembri 2006.a korraldus nr. 1296. Seega polnud ehitisel ega korteriomandil viidatud puudusi. Samuti oli juba enne kohtuvaidluse lõppemist ehk seisuga 17. juuni 2008.a algatatud, koostatud ja kohaliku omavalitsuse poolt ka vastu võetud uus XXXdetailplaneering. Riigikohtu 29. septembri 2008.a otsusega haldusasjas nr 3-3-2-1-08 on Tallinna Ringkonnakohtu 17. aprilli 2008.a otsus P.O teistmisavalduse alusel tühistatud ning saadetud asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Asja uue läbivaatamise käigus on Harju maavanem protestist loobunud, millega seoses on menetlus haldusasjas 27. märtsi 2009.a Tallinna Ringkonnakohtu määrusega lõpetatud. Määrusega on ühtlasi tühistatud ka Tallinna Halduskohtu 7. detsembri 2007.a otsus.

14.Hageja poolt taganemisavalduses välja toodud asjaoludest lähtuvalt võiksid asjas kohaldamisele kuuluda VÕS § 217 lg 2 p-d 3 ja 4, mille kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma; või kui kolmandal isikul on asja suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib esitada. Eelnimetatud õigusaktide all tuleb mõista nii üld- kui üksikakte. VÕS § 217 lg 2 p 4 kohaseks õiguseks võib põhimõtteliselt pidada ka avaliku võimu kandja poolt EhS § 40 lg-le 2 tuginedes esitatud nõuet õigusliku aluseta püstitatud ehitise lammutamiseks. Samas ei ole taoliste puuduste esinemine tõendamist leidnud. Müügilepingu sõlmimise ajal 9. augustil 2007.a oli kostjal olemas kehtiv ehitusluba XXXmaaüksusele korterelamu püstitamiseks ning XXXaadressil asuva katastriüksuse sihtotstarbeks oli kohaliku omavalitusese poolt määratud elamumaa. Hageja poolt nimetatud Rae Vallavalitsuse korraldused nr 127, nr XXX ja nr 1296 olid kehtivad. Ülalnimetatud õigusaktid on kehtivad ka käesoleval hetkel. Lisaks on asja materjalidest nähtuvalt Rae Vallavolikogu kehtestanud 10. märtsi 2009.a otsusega ka uue detailplaneeringu, millega on Harju maavanema poolt vaidlustatud kohaliku omavalitsuse üksikaktid (s.t loetletud korraldused) vähemalt maavanema enda hinnangul viidud seadusega vastavusse (vt toimik, lk 140). Samuti on oluline asjaolu, et XXXmaaüksusel asuvale korterelamule on juba 18. detsembril 2007.a väljastatud ka kasutusluba (vt toimik, lk 83). EhS § 32 lg 1 kohaselt on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. EhS § 32 lg-st 11 tulenevalt antakse kasutusloaga nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotlemisel esitatud ehitusprojektile. Ehitisele väljastatud kasutusluba on olemuslikult tähtajatu ning selle kehtivus ei sõltu iseenesest loa andmise aluseks olnud faktiliste või õiguslike asjaolude muutumisest. Kohtule teadaolevalt ei ole korterelamule väljastatud kasutusluba senini tühistatud ning selle kehtivust või õiguspärasust pole ka keegi vaidlustanud.

1 kohaselt loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks ka siis, kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Taolisel juhul ei pea ostja VÕS § 223 lg-st 3 tulenevalt määrama müüjale tema kohustuse täitmiseks VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võib muu hulgas lepingust taganeda. Kohtu hinnangul ei saaks kostja väidetavat lepingurikkumist kõiki asjaolusid arvestades (vt ka otsuse p 14) pidada oluliseks lepingurikkumiseks VÕS § 223 lg 1 tähenduses ning müügilepingust taganemine täiendava täitmise tähtaja andmiseta võimalik ei olnud. Ka hageja on ilmselt algselt olnud samal seisukohal, kuna andis oma 13. veebruari 2008.a kirjaga kostjale täiendava tähtaja väidetavalt rikutud kohustuste täitmiseks (vt toimik, lk 88-90). Samas on hageja andnud puuduste kõrvaldamiseks kostjale tähtaja üksnes kuni 15. märtsini 2008.a. Arvestades väidetavate puuduste iseloomu (õigusliku aluseta püstitaud ehitise seadustamise vajadus), tuleb hageja poolt antud tähtaega pidada ebamõistlikult lühikeseks. VÕS § 114 lg 1 kolmandast lausest tuleneb, et kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. Arvestades uue detailplaneeringu kehtestamiseks vajaliku planeerimismenetluse eeldatavat kestvust, saaks mõistlikuks pidada vähemalt 1-aastast täiendavat tähtaega. Lähtudes VÕS § 114 lg-s 4 sätestatust, ei või võlausaldaja enne täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist kasutada lepingust taganemise õiguskaitsevahendit, v.a juhul, kui võlgnik tähtaja jooksul teatab, et ta kohustust ei täida. Taganemisavalduse esitamise hetkeks 23. mail 2008.a täiendav (mõistlik) täitmise tähtaeg kindlasti möödunud ei olnud. Kostja oli vaidlustamata asjaolude kohaselt ka hagejale teatanud soovist võimalik lepingurikkumine heastada (VÕS § 107 lg 2). Puudub alus väita, et heastamine oleks taganemisavalduse esitamise hetkeks olnud nurjunud. 20. mail 2008.a oli Rae Vallavalistus algatanud kostja 12. mai 2008.a taotluse alusel XXXkinnistu detailplaneeringu ja kinnitanud planeeringu lähteülesanded (vt toimik, lk 84-86). Seega ei oleks hageja olnud 23. mail 2008.a õigustaud müügilepingust taganema isegi juhul, kui kostjat saaks lugeda müügilepingut rikkunuks.