Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

20.09.2005 korteriühisuse koosolek, millel osalesid kõik neli korteriomanikku, võttis vastu otsuse, et alates oktoobrist 2005 hakkab korterikulude eest arvestust pidama O. B.i asemel hageja. Korterikulud on otsuse kohaselt järgmised: majanduskulud, koristustööd, haldus, vesi, kanalisatsioon (üldvesi), prügivedu, üldelekter. Kulutused jagatakse korteri kohta. Nimetatud korteriühisuse koosolek andis hagejale volitused pidada korterite majandamiskulude arvestust O. B.i asemel, s.o. kõik volitused, millised olid O. B.il seoses majandamiskulude arvestamisega, sh korteriomanikele arvete esitamine ja neilt raha vastuvõtmine ning arvete tasumine kolmandatele isikutele vastavalt eelnevalt sõlmitud lepingutele. Nimetatud asjaolu kinnitas ka tunnistaja O. B., kes eelnevalt tegeles majanduskulude arvestamise ja korteriomanikele arvete esitamise ja nendelt raha kogumisega. Asjaolu, et hageja on tasunud perioodil oktoober 2005 kuni september 2006 kolmandatele isikutele nende poolt esitatud arved, tõendavad AS Tallinna Vesi, AS Ragn Sells, AS Eesti Energia ja ÖÜ A-Kord arved ja maksmist tõendavad maksekviitungid (makstud sularahas) ning maksekorraldused. KOS § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud koormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Sama paragrahvi 2. lõike järgi on korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud suuruses. Korteriühisuse koosolek 20.09.2005 otsustas, et veekoguse vahe jagatakse korterite vahel võrdselt ja prügi arved jagatakse korterites elavate isikute vahel võrdselt. Kostja küll keeldus allkirjastamast nimetatud otsust, kuid otsust ta seaduses ettenähtud korras ei ole vaidlustanud. Kostjale esitati arved ning tema kohustus oli arved tasuda hagejale. Vaidlus puudub selles, et kostja on jätnud tasumata hageja poolt temale esitatud arved. Tunnistaja O. B.i ütluse kohaselt korjasid korteriomanikud majanduskuludeks 100 kr. kuus. Korteriomanikud otsustasid elamu koridoris remonti teha, mis maksis 16 000 kr. ning osa raha kulub kas kruvide, pesuvahendite jm soetamiseks. Iga korter maksis 50 kr., mis läks vanemale (st isikule, kes hetkel tegeles majanduskulude arvestamisega). Üldvee kulu oli väike, vett kasutas koristaja. Tunnistaja ütluse kohaselt oli alates tema valitsemise ajast elamus pidevalt koristaja. Tunnistaja ütlusega, et keldris vee kasutamise võimalus puudub, on ümber lükatud ka kostja väide, mille kohaselt kasutab hageja keldriruumides oma äri otstarbeks vett. O. B. loovutas 27.03.2008 võlanõude loovutamise lepinguga nõude kostja vastu 2005 septembrikuu tasumata arve osas 279,63 kr. Kostja on 13.02.2008 tasunud O. B.ile 250 kr., mida hageja aktsepteeris ning on oma nõudes seda arvestanud. Küll aga ei ole põhjendatud hageja nõude vähendamine 1741,75 kr. võrra, so 07.03.2008 ülekantud summa ühisuse praegusele valitsejale I. K.. Ajavahemikul 2005 oktoober kuni 2006 september kandis majandamiskulud hageja ning kostja kohustus on oma kulutused hüvitada nimelt hagejale, mitte I. K..

3(6)

Kostja ei ole hageja viivise arvestuse õigsusele vastuväiteid esitanud. Tuginedes VÕS § 94 lg-le 1 on ajavahemikul 01.09.2006 kuni 31.03.2008 hageja viivise arvestus 909,99 kr. põhjendatud. Apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kohus on jätnud analüüsimata, millised konkreetsed arved on hagejale jäetud tasumata ja millises suuruses. Hageja hagiavaldus ei ole selles osas ülevaatlik ning kohtuotsusest ei selgu samuti, milliste konkreetsete arvete katteks on kostjalt otsuses viidatud summa välja mõistetud. Pooltevahelistes suhetes puudub sellest tulenevalt endiselt õigusselgus. Kohus oleks pidanud viitama, milliste arvete katteks on hageja nõue rahuldatud. 28.03.2008 kohtule esitatud hagi täienduses on hageja märkinud oma nõude suuruseks 4734,03 kr., kohus on aga rahuldanud hagi põhinõudes 4794,46 kr. Kohus ei ole võtnud seisukohta kostja väite osas, et ühisuse nimel on kolmandate isikutega sõlminud lepingud O. B., seega isegi juhul kui hageja tasus O. B.i poolt tasumisele kuuluvaid arveid, siis tuleb hagejal oma nõue suunata O. B. vastu. O. B.il kui ühisuse volitatud esindajal ja kaasomanikul omakorda on nõudeõigus teiste elamu kaasomanike vastu. Kohtuotsusest ei selgu, millisel konkreetsel õiguslikul alusel on hagiavalduses toodud nõue kostja suhtes rahuldatud (kas alusetu rikastumise sätete alusel vms alusel). Kohus on küll otsuses järeldanud, et kostja peab tasuma ühisuse otsusega kindlaksmääratud maksed, kuid ei ole põhjendanud ega viidanud ühelegi õiguslikule alusele, miks (ja millisel õiguslikul alusel) peab kostja tasuma maksed just hagejale. Kohus on vääralt asunud seisukohale, et 20.09.2005 otsus, millel puudub kostja aktsept majandamiskulude muutmise osas, on kehtiv. Kostjal on õigus viidatud otsuse tühisusele tugineda olenemata sellest, kas ta on astunud saame selle vaidlustamiseks või mitte. Nimetatud otsus on tühine ning ei saa tingida kostjale ühisuse poolt arvete esitamist ulatuses nagu seda on hageja taotlenud hagiavalduses, sest vastavalt korteriomanike 3.12.2002 ühise tegutsemise lepingule määrati tasumise kohustus kulupõhiselt (p 4) ja sama lepingu p-s 7.2 on märgitud, et lepingusse täienduste ja muudatuste sisseviimiseks on vajalik omanike nõusolek. Kuivõrd kostja oma nõusolekut ei ole kulupõhiste arvete esitamise muutmiseks andnud, siis ei saa sellised otsused ja nende alusel esitatud nõuded olla õiguspärased. KOS § 13 lg 1 kohaselt korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Vaadeldaval juhul ongi korteriomanikud kokku leppinud kulude kandmises kulupõhiselt 03.12.2002 ühise tegutsemise lepingu p-s 4. Nimetatud leping on kehtiv ja seda lepingut pooled muutnud ei ole. Kohus on asunud mh väärale seisukohale, et O. B.ile omanike poolt antud volitused lõpetati ja need anti kõik üle hagejale 20.09.2005 koosolekul. Nimetatud otsuse põhjal saab järeldada ainult seda, et hagejal oli ainult ühisuse raamatupidamise ülesannete 4(6)

täitmise volitused (korterikulude arvestuse pidamise ülesanne), mitte aga ei antud talle üle kogu ühisuse esindaja volitusi (ühisuse volitatud esindaja oli edasi O. B.), sh nõude esitamise õigus kostja vastu ühisuse nimel kohtumenetluses. Tulenevalt asjaolust, et hagiavaldusele lisatud arved on ühisuse nimel kostjale esitatud, siis ei saa olla käesolevas vaidluses hagejaks ka Alvetina Enger isiklikult, vaid ühisus ise (ehk kõik teised kaasomanikud ühiselt või nende poolt selleks volitatud isik). Kostja on tasunud põhjendatud kulud ühisusele – selle tänasele esindajale I. K., kes on kinnitanud, et ühisusel puuduvad nõuded kostja vastu. Seega eksisteerib täna kostja jaoks ebaselge olukord, kus kohus on rahuldanud hageja nõude hagile lisatud arvete osas ja samaaegselt on samad hagiavalduses nimetatud ühisuse arved põhjendatud osas tasunud hageja ühisuse praegusele juhatajale I. K.. Õige ning õiguslikult põhjendatud on olukord, kus ühisuse arveid tasutakse ühisusele (konkreetselt selle volitatud esindajale), mida on kostja ka teinud. Arvestades asjaolu, et ühisuse otsusega oli vaidlusalusel perioodil ühisuse volitatud esindaja O. B., kes pidi tasuma ka arveid ühisuse eest, siis oli kostja õigustatud tasuma põhjendatud tasumisele kuuluvaid summasid just talle ja tema vahetumisel uuele ühisuse esindajale (sest uue esindaja määramisel antakse üle uuele esindajale kogu ühisuse majandamine, sh senine bilanss koos nõuete ja olemasoleva kassaga). Siinjuures ei ole tähendust asjaolu, et osad arved tasus O. B.i eest hageja. Sellisel juhul on tegemist nendevahelise võlasuhtega ning antud maksed tuleb hagejale tasuda O. B.il. Juhul kui hageja leiab, et ta on tasunud ühisusele kostja eest ühisuse arved, tuleb hagejal tõendada, millised konkreetsed kulud (ühisuse arved) on hageja kandnud kostja eest ja millises ulatuses. Selliseid tõendeid hageja ei esitanud ja seega ei kuulu tema hagiavaldus rahuldamisele. Hetkel nähtub hagiavaldusele lisatud tõenditest, et hageja on tasunud O. B.ile kolmandate isikute poolt esitatud arved (sh osa arveid on tasunud O. B. ise ja seega ei saa need arved olla aluseks hageja nõude rahuldamisele). Ühisuse poolt kostjale esitatud arved ei sisalda õigeid kuluartikleid. Veearved ei vasta kostja tegelikule tarbimisele; koristusteenust ei ole kaasomanikele pakkunud OÜ A-Kord; majandamiskulud ei ole kulupõhised ja on vastuolus kaasomanike enamuse otsusega ja KOS §-ga 13. Tunnistaja O. B. teadis kinnitada ainult seda, et keegi elamut koristas, mitte, et seda tegi OÜ A-Kord töötaja R. R. 700 kr. eest kuus. Ühisusel puudub õiguslik alus nõuda kaasomanikelt koristusteenuse katteks 700 kr. kuus. Hagejal puudusid volitused sellise summa ulatuses koristusteenuse tellimiseks ühisuse nimel (sh endaga seotud ettevõttelt). Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Apellandi vastuväidetele, mis ta esitas esimese astme kohtus, on maakohtu otsuses vastatud. Maakohtu otsus vastab TsMS § 442 lg.8 sätetele. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Hageja põhivõla nõue koosneb 4734,03 kr. hageja poolt kostjale esitatud ja tasumata arvetest, 30,80 kr. postikulust ja 29,63 kr. O. B.i poolt hagejale loovutatud nõudest kostja vastu (279,63-250 kr.), s.o. kokku 4794,46 kr. Hagi rahuldamise õiguslik alus on KOS § 5(6)

Tiit Kollom

Margo Klaar

Mare Merimaa

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.