Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Imbi Sidok ja Gaida Kivinurm Vjatšeslav Pšenitšnikov’i hagi OÜ Lipson-Z vastu 79 143 krooni väljamõistmiseks
Tsiviilasi Tsiviilasja hind apellatsioonimenetlus Vaidlustatud kohtulahend
79 143 krooni
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Vjatšeslav Pšenitšnikov’i apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
05.11.2009, avalik kohtuistung Hageja Vjatšeslav Pšenitšnikov (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxx x-x, xxxxxxx, xxxxx xxxx, xxxxxxxx), esindaja Anatoli Pahmurko; Kostja OÜ Lipson-Z (registrikood 10238565, asukoht Ristiku 7, Harku alevik, Harku vald, Harjumaa), nõustaja Raiko Paas
Harju Maakohtu 31.12.2008 otsus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 31.12.2008 otsus Vjatšeslav Pšenitšnikovi hagis OÜ Lipson-Z vastu 79 143 krooni saamiseks muutmata.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud jaotus Jätta apellatsioonimenetluse kulud Vjatšeslav Pšenitšnikovi kanda.
Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti vastuväited ja seisukohad teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.09.05.2007 sõlmisid pooled lepingu, millega hageja omandas kostjalt korteriomandi asukohaga Xxxx x-x, xxxxxxx xxxx, xxxxx xxxx, xxxxxxxx. Lepingu p-i 1.8.5 kohaselt pidi kostja korteri otsese valduse üle andma hagejale hiljemalt 14.05.2007. Lepingu sama punkt sätestab, et kui kostja viivitab valduse üleandmisega, siis on hagejal õigus nõuda viivist 0,029 % ostuhinnast päevas.
2.Valduse üleandmine toimus alles 16.08.2007. Korteri ostuhinnaks oli 2 935 081 krooni, viiviseks päevas seega 851,17 krooni. Kostja viivitas valduse üleandmisega kokku 93 päeva, mille eest hageja palus välja mõista viivise 79 143 krooni.
3.14.05.2007 oli korter kasutuskõlbmatu, sest kostja ei olnud likvideerinud kõiki puudusi ja seetõttu ei oma tähtsust, kas kostja andis hagejale tähtaegselt üle korteri võtmed. Kostja vastus
4.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Vastuväidete kohaselt läks valdus hagejale üle 09.05.2007 ning hageja ei ole tõendanud, et valdus oleks üle antud hiljem.
5.Kostja andis ühe komplekti võtmeid üle hagejale 09.05.2007 koos kõikide dokumentidega, teine komplekt jäi ehitusmeeste kätte. Üleandmise akt allkirjastati hiljem. Pärast võtmete üleandmist, kuid enne üleandmise akti allkirjastamist viis hageja korterisse oma asju.
6.Hageja on rikkunud poolte vahel 19.09.2006 sõlmitud võlaõiguslikku müügilepingut sellega, et ei ole teinud siseviimistluse lõpuleviimiseks vastavaid tahteavaldusi ja toiminguid. Alates 15.06.2007 on hageja rikkunud ka kohustust tasuda ostuhinna viimane osamakse 100 000 krooni. Maakohtu otsuse põhjendused
7.Harju Maakohus jättis 31.12.2008 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
8.Kohus tuvastas, et pooled vaidlevad küsimuses, millal on kostja hagejale korteri valduse üle andnud. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 32 on valdus tegelik võim asja üle. AÕS § 36 lg 1 ja 2 kohaselt on valdus seotud ennekõike faktilise olukorraga ning ei sõltu selle juriidilisest fikseerimisest, muuhulgas sellest, kas pooled on sõlminud valduse üleandmise-vastuvõtmise akti. Riigikohus on oma otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-160-01 selgitanud, et selle üle, kas isik on kaotanud või saanud tegeliku võimu asja üle, otsustatakse asjaolude alusel. See tähendab, et valduse omandamise aeg ei sõltu üleandmise kirjaliku akti vormistamise ajast, kuid akt võib
olla üks tõenditest. Valduse omandamiseks on vajalik nii võimalus teostada tegelik võimu kui ka valduse loovutaja tahe valdusest loobuda ja valduse omandaja tahe valdus omandada.
9.Hageja on esitanud tõendina valduse üleandmise akti (tl 3), mis on allkirjastatud 16.08.2007. Samas on kostja oma vastuses hagile avaldanud, et valdus anti üle oluliselt enne akti allkirjastamist. Kostja seaduslik esindaja avaldas kohtuistungil, et andis ühe komplekti võtmeid hagejale notaris 09.05.2007 jättes ühe komplekti ning et juunis 2007 toimetas hageja korterisse oma asju. Hageja ei ole vastu vaielnud väitele, et ta on võtmed saanud 09.05.2007 ning et ta on juunis 2007 korterisse oma asju viinud, vaid on tuginenud üksnes sellele, et üleandmise akt allkirjastati hiljem. Kohus luges omaksvõtuga tõendatuks asjaolu, et hageja on juunis 2007 korterisse oma asju viinud ja võtmed saanud 09.05.2007.
10.Pooltevahelise leping p-i 1.8.5 kohaselt oli kostjal kaks kohustust – anda korteri valdus üle hiljemalt 14.05.2007 ning samaks ajaks lõpetada korterisisesed ehitustööd. Samas võib olla, et nimetatud kohustuste täitmise aeg ei lange kokku ning et kostja täidab küll ühe kohustuse aga rikub teist. Kui kostja ei ole lõpetanud viimistlust, siis võib kostja vastutada ehitustöödega hilinemise eest, kuid tal ei ole vastutust valduse üleandmisega viivitamise eest. Hagi aluseks on üksnes valduse üleandmisega viivitamine.
11.Kuigi kostja väitel jäi tema töömeestele üks komplekt võtmeid, siis ei ole kahtlust selles, et kostja huvi korteri valdamisel piirdus vaid viimaste siseviimistlustööde lõpetamisega. Asjaolu, et hageja viis korterisse oma asju võimaldab järeldada, et võtmete üleandmisel leppisid pooled kokku ka valduse üleminekus ning et hagejal oli juba sel ajal soov reaalselt korteri kasutama hakata ning kostjal oli soov valdus üle anda ning jääda ise kasutamisel piiratuks. Poolte vahel valitses ühine arusaamine, et alates võtmete saamisest on hageja volitatud korterit igakülgselt valdama ning et kostja teostab remonditöid üksnes hageja nõusolekul ja huvides (ka hageja ise on väitnud, et nõudis korduvalt remonditööde tegemist).
12.Asjaolu, et valduse üleandmise akt sõlmiti alles ligi kolm kuud pärast valduse üleandmist on seletatav sellega, et lisaks valduse üleandmisele soovisid pooled nimetatud aktis fikseerida ka seda, kas kostja on täitnud oma teise kohustuse, s.t korteri valmis ehitanud vastavuses kõikide nõuetega ning lükkasid akti allkirjastamist seetõttu edasi. Eeltoodule vastupidist ei tõenda hageja esitataud e-kirjavahetuse väljatrükk ning selle tõendina vastuvõtmisest on kohus istungil keeldunud. Asjakohased ei ole kostja väited võlaõigusliku lepingu rikkumise kohta ning need väited jättis kohus istungil tähelepanuta ka seoses hilinenud esitamisega vastavalt TsMS § 331 lg 1.
13.Toodud põhjendustel leidis kohus, et kostja ei ole viivitanud korteri valduse üleandmisega, mistõttu puudub hagejal õigus nõuda viivist ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus
14.Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega rahuldada hagi. Menetluskulud palus kohus jätta kostja kanda.
15.Hageja ei nõustunud kohtu järeldusega, et vaadeldaval juhul on valdus seotud ennekõike faktilise olukorraga ning ei sõltu selle juriidilisest fikseerimisest, m.h sellest, et pooled vaidlevad küsimuses, millal on kostja hagejale korteri valduse üle andnud. Lepingu eseme üleandmine toimus 16.08.2007. Ülalmainitud asjaolu tõendamiseks esitas hageja kohtule üleandmise-vastuvõtmise akti. Kostja on ka oma 15.07.2007 vastuses hagile tunnistanud, et üleandmise-vastuvõtmise akt on tõepoolest allakirjutatud 16.08.2007, kuid märkis samas, et see tulenes asjaolust, et hageja keeldus korduvalt põhjendamatult akti allakirjutamisest. Seega kostja leidis, et viivitamine toimus hageja süül. Selleks, et lükata ümber kostja väidet, esitas
hageja kohtule e-postiga saadetud kirja ärakiri, millest selgub, et mingit keeldumist akti allakirjutamisest ei olnud. Kohus on jätnud põhjendamatult ülalmainitud tõendid tähelepanuta. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama (TsMS § 442 lg 8). Vastavalt VÕS 76 lg-le 1 ja lepingu p-le 1.8.5 leiab hageja, et poolte vahel on sisuliselt vaidlus esmajoones selles, kas kostja rikkus oma kohustusi või mitte.
16.Hageja ei nõustu ka kohtu seisukohaga, et asjaolu, et 09.05.2007 andis kostja notaris üle hagejale ühe komplekti võtmeid, on tõendatud, kuna hageja ei vaielnud sellele vastu. Oma vastuses kostja ei tuginenud asjaolule, et ühe võtmete komplekti üleandmine toimus 09.05.2007. Alles kohtuistungil kostja seaduslik esindaja andis seletuse, milles väitis, et ta väidetavalt andis ühe võtmete komplekti üle hagejale notaris 09.05.2007. Kuna tegemist oli uue asjaoluga, siis hageja esindaja ei suutnud kinnitada ega eitada antud fakti. Kohus pidas ekslikult ülalmainitud asjaolu omaksvõetuks ning seetõttu tõendatuks. Hageja esindaja ei ole võtnud omaks, et ühe võtmete komplekti üleandmine toimus notaris 09.05.2009. Seega on kohus asunud ekslikult seisukohale, et 09.05.2007 toimus notaris ühe komplekti võtmete üleandmine. Ühe võtmete paari üleandmine ei saa käsitleda elamu valduse otsese üleandmisena, kuna pooled leppisid kokku, et otsene valduse üleandmine toimub alles sellest ajast, kui kostja annab üle kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid. Vastus apellatsioonkaebusele
17.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu otsus
18.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Maakohus on õigesti leidnud, et hageja nõue kostja vastu on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Kuna ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse seisukohtadega täies ulatuses, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu põhjendusi korrata.
19.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et maakohus on vaidluse lahendamisel õigesti lähtunud sellest, et hageja ei ole vastu vaielnud kostja väitele, mille kohaselt oli hagejal takistamatu ligipääs ostetud eluruumile olemas alates 09.05.2007 notari juures tehingu sõlmimisest. Hageja ja tema esindaja on ka ringkonnakohtu istungil kinnitanud, et hagejal oli ligipääs eluruumile alates lepingu sõlmimisest olemas. Kuigi hageja võtmete saamist notari juures väidetavalt ei mäleta, kinnitas ta, et üks komplekt võtmed olid temale teada olevalt viimistlustööde lõpetamiseks peidus maja juures kivi all ning hagejal oli takistamatu ligipääs eluruumile ka nende võtmete kasutamise kaudu olemas (tl 78-79).
20.Õige on maakohtu lähenemine, mille kohaselt tähendab valdus (possessio) puhtfaktilist võimu asja üle. Tegelik võim tähendab võimalust asja mõjutada ja teiste isikute mõjuavaldusi asjalt välistada. Tegeliku võimu olemasolu eeldab asjaga ruumilise suhte olemasolu ja selle ajalist kestvust, asjale mõju avaldamise ja teiste isikute mõjuavalduste kõrvaldamise võimalust ning tahet valdamiseks. Kuna poote vahel ei ole erimeelsust selle üle, et hagejal oli ostetud korterile sellesisuline ligipääs alates 09.05.2007 olemas, hageja viis korterisse enda sõnul asju, jälgis pooleliolevate viimistlustööde edasijõudmist ning kostja ei ole teinud hagejale takistusi eluruumi valdamiseks, puudub alus hagi rahuldamiseks.
21.Hageja on ringkonnakohtus tunnistanud, et tema poolt kostja vastu suunatud pahameele tegelikuks põhjuseks on viimistlustööde lõpetamisega viivitamine ja tehtud töödes olevad väidetavad puudused, mille hüvitamiseks ta püüab valduse üleandmise kohta käiva leppetrahvi maksmapanemise kaudu leida õigustuse kostjale müügihinna viimase osamakse tasumata jätmiseks (tl 78-79 ja 81). Maakohus on õigesti märkinud, et viimistlustööde lõpetamisega viivitamist ei saa samastada valduse üleandmisega ja seetõttu ei saa hagi alust silmas pidades kostjapoolsete muude võimalike lepingu rikkumistega käesolevas vaidluses arvestada. Müüdud asja väidetavad puudused võivad anda ostjale aluse kasutada müüja suhtes õiguskaitsevahendeid, (nõuda puuduste kõrvaldamist (VÕS § 222), keelduda kuni puuduste kõrvaldamiseni omapoolse kohustuse täitmisest (VÕS § 111), alandada hinda (VÕS § 112) või nõuda kahju hüvitamist (VÕS § 115)), kuid neid nõudeid ei saa maksma panna tuginedes pooltevahelise lepingu p-i 1.8.5 sisule.
22.Maakohus on hageja poolt hilinenult esitatud tõendite vastuvõtmata jätmist TsMS § 237 lg-le 1, §-dele 329 ja 330 ning § 331 lg-le 1 tuginedes piisava selgusega põhjendanud (tl 39-40) ja ei ole seega TsMS § 442 lg 8 nõudeid rikkunud.
23.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.
Iko Nõmm
Imbi Sidok
Gaida Kivinurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.