Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt välja 76 594,63 krooni ja jättis menetluskulud kostja kanda. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja on registrisse kantud 30.03.1998 ja elamu majandamine on talle üle antud ning kostjale kuuluvad Maardu linnas Xxxxx x asuvas elamus korteriomandid nr xx ja xx. Kostja on tulenevalt KÜS § 5 lg-st 1 korteriühistu liige. Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostjal on õiguslik alus jätta hagejale tasumata osutatud hooldus- ja kommunaalteenuste eest. Veeru tn. 4 KÜ põhikirja p 8.2 kohaselt arvestatakse raha sihtkogumise summa maja korrashoiuks ja kommunaalteenuste kulude kustutamiseks üldkoosoleku poolt kinnitatud tariifide, eeskirjade, arvutusmetoodika, kulude eelarve ja teiste reglementeerivate dokumentide alusel. Põhikirja p 8.1 järgi korrashoiukulude tasumise põhiprintsiibiks on tasumine tegelikult saadud teenuste eest. Põhikirja p 8.3 kohaselt üksikjuhtudel, üldkoosoleku otsuse alusel võib juhatusele delegeerida volitusi raha sihtkogumise sissenõudmist reglementeerivate, koosoleku poolt kinnitatud dokumentide korrigeerimiseks ja viimistlemiseks. Põhikirja p 4.1 järgi liikme kohustusteks on korteriühistu tegevust reguleerivate seaduste nõuete, põhikirja sätete, üldkoosoleku ja juhatuse otsuste täitmine. KÜS § 151 lg 1 kohaselt majandamiskulud on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Järelikult on kostja kui korteriühistu liige kohustatud hagejale tasuma majandamiskulude ja saadud teenuste eest. Hageja väitele, et sihtmaksete arvutamise ja kulutamise korra p-s 4.2 sätestatud aruande koostab ta kord aastas, kostja vastuväiteid ei esitanud. Kohtuistungil kinnitasid hageja juhatuse liikmed, et nad töötavad tasuta ning on ebamõistlik nõuda igakuist aruandlust, arvestades täiendavaid kulutusi korteriühistu liikmetele. Kostja väide, et tal on andmeid, et hageja ei tasu tarnijatele osutatud teenuste eest, on pahatahtlik, selliseks arvamuseks puudub igasugune alus. Raskused teenuste tarnijatele tasumisel on tekitatud nende ühistu liikmete poolt, kes majanduskulusid hagejale ei tasu. Veeru tn. 4 KÜ 20.06.2005 otsusega on kinnitatud remondi tariifiks 6 kr/m2. Veeru tn. 4 KÜ 01.12.2007 juhatuse otsusega on määratud normid vee ja elektri arvestamiseks neile korteriomanikele, kes ei esita vee- ja elektrinäitusid. Sel juhul arvestatakse 5m3 külma ja 5m3 sooja vee tarbimist ning elektrit 100 kilovatti päevase ja 100 kilovatti öise tariifiga kuus. Ebaõige on kostja väide, nagu oleks kõik juhatuse otsused tühised, sest need ei ole kohaselt jõustunud. Kostja ei lükanud ümber hageja väidet, et nii üldkoosoleku kui juhatuse otsuseid ei ole vaidlustatud ja need kehtivad. Vee ja elektri tarbimise eest arvestatakse tasu vastavalt korteriomanike poolt esitatud arvestite näitudele, mis tuleb esitada igakuiselt hagejale. Kostja ei ole vee ja elektri tarbimise kohta hagejale andmeid esitanud. Seega on põhjendatud hageja nõue kostjalt vee ja elektri kasutamise eest tasu väljamõistmiseks hageja juhatuse 01.12.2007 otsuse alusel, mille kohaselt arvestatakse nendele korteriomanikele 5m3 külma ja 5m3 sooja vee tarbimist ning elektrit 100 kilovatti päevase tariifiga ja 100 kilovatti öise tariifiga kuus. Ülejäänud kulud jagatakse kõikide korteriomanike vahel proportsionaalselt vastavalt korteri pinnale. Kostja ei ole hagejale esitanud pretensioone teenuste osutamata jätmise kohta. Hageja väidetele, et kostja oli kuni 06.08.2007 hageja juhatuse liige ja pärast kostja ümbervalimist ei ole hageja majandamiskulude arvestus ja tariifid muutunud, ning et kostja ei ole andnud ühistu dokumente hagejale üle, kostja vastuväiteid ei esitanud. Seega puudub alus KOS § 13 lg 3 kohaldamiseks.

Hageja on elamut majandanud ja osutanud teenuseid. Osutatud teenuste ja elamu majandamise eest on hageja väljastanud ajavahemikul 01.11.2007–01.01.2009 kostjale arved. Arvetest nähtuvalt lähtutakse makse suuruse kindlaksmääramisel liikme omanduses oleva korteri üldpinna suurusest. Hageja väitel jagatakse teenuste arvete maksumus majas asuvate korteriomandite üldpinnaga ja seejärel tehakse arvestus igale korteriomandile vastavalt omandi üldpinna suurusele. Kostja ei ole arveid tasunud. Kostja paljasõnaline ja üldine kahtlus, et arved ja hageja tõendid on ebaõiged, ei anna alust hagejale majandamiskulude tasumata jätmiseks. Kostja ei ole märkinud, millises osas ta arveid ebaõigeteks peab. Kostja ei ole arvete saamisel esitanud hagejale mingeid vastuväiteid. Kostja väide, et hageja pidanuks enne kohtusse pöördumist andma kostjale võimaluse kustutada võlgnevus graafiku ja skeemi järgi, mis on kinnitatud korteriühistu üldkoosoleku poolt, on alusetu, küll aga möönab kostja, et võlgneb hagejale osutatud teenuste ja majandamiskulude eest. Kostja ei vaidlusta, et nimetatud tasud on kostjale arvestatud kehtiva 2006.a majanduskava alusel, mille dokumente pole kostja hagejale üle andnud. Arvete ja viivise arvestusega on leidnud kinnitust, et kostja on jätnud hagejale ajavahemikul november 2007 kuni detsember 2008 tasumata korterite majandamiskulude eest 66 915, 83 krooni, millelt on arvestatud viivist 9678, 80 krooni. KÜS § 7 lg 4 kohaselt majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Apellatsioonkaebus Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata või saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohus rikkus menetlusõiguse normi, kuna ei andnud kostjale võimalust oma väiteid tõendada. Samuti ei ole kohus põhjalikult analüüsinud kostja seisukohti ja argumentatsiooni. Menetluse käigus tegi kostja taotluse kohustada hagejat esitama Veeru tn. 4 KÜ kõik raamatupidamisdokumendid (pangakonto väljavõtted, arved teenuste tarnijate poolt, lepingud teenuste tarnijatega, tariifide arvestused, kassadokumendid jne) perioodil 01.11.2007–01.10.2008. Nimetatud dokumentidega soovis kostja tõendada, et tema reaalne võlgnevus hageja ees on väiksem, kui nõuab hageja. Kohus jättis kostja taotluse rahuldamata leides, et nimetatud dokumendid ei oma tähtsust vaidluse lahendamiseks. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et Veetu tn. 4 KÜ üldkoosoleku poolt on vastu võetud ja siiani kehtib otsus, mille alusel peab korteriühistu esitama igale ühistu liikmele koos arvega igakuise aruande, kust igal liikmel on võimalus näha kui suured kulutused korteriühistul olid, millised teenused on ostetud ja kuidas moodustavad tariifid kommunaalkulude eest. Alates septembrist 2007 ei täida korteriühistu juhatus ülalnimetatud otsus ning ühistu liikmetele (s.h kostjale) ei esitata teavet korteriühistu majandustegevuse kohta. Seega puudub korteriühistu liikmetel (s.h kostjal) võimalus kontrollida arvete summasi. Seoses nimetatud asjaoludega keeldus kostja korteriühistu arveid tasumast kuni vastavate dokumentide ja teabe kättesaamiseni. Kui hageja oleks andnud võimaluse kostjale dokumentidega tutvuda, siis ei oleks vaja olnud kohtusse pöörduda. Samuti ei ole hageja enne kohtusse pöördumist andnud kostjale võimalust kustutada võlgnevus graafiku ja skeemi järgi, mis on kinnitatud korteriühistu üldkoosoleku poolt. Seega rikkus hageja korteriühistu üldkoosoleku kehtivat otsus (hageja ei ole seda vaidlustanud). Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata.

Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu otsuse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kuna ringkonnakohus nõustub maakohtu poolsete hagi rahuldamise põhjendustega, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei pea ta vajalikuks neid korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et Harju Maakohus ei rikkunud tsiviilasja menetlemisel protsessiõiguse norme. Asja materjalist nähtuvalt jättis kostja kahe korteriomandiga seotud majandamiskulud perioodil 01.11.2007 kuni 30.11.2008 täies ulatuses tasumata. Lisaks sellele ei vaielnud pooled selle üle, et kostja ei esitanud samal ajavahemikul hagejale andmeid näitude kohta, mille alusel oleks hagejal olnud võimalik kostja poolt tegelikult tarbitud teenust arvestada ja tasumisele kuuluvaid summasid rahaliselt täpselt määratleda. 15.10.2008 esitatud hagiavalduses palus hageja mõista kostjalt välja kahe korteriomandiga seotud haldamis- ja majandamiskulud perioodi 01.11.2007 kuni 30.09.2008 eest. Ühtlasi oli hagivaldusele lisatud kummagi korteri kohta vastav arvestus (tabelid eraldi korterite nr xx ja nr xx kohta). 24.11.2008 esitatud vastuses (tl 36-38) asus kostja seisukohale, et ta ei saa ammendavalt hagile vastata, kuna hageja ei ole oma nõuet tõendanud. Kostja väitel peab hageja tõendama majandamiskulude tekkimist, s.h esitama põhikirja p-le 8 vastavad arvestused (kostja väitel ei tea ta, miks hooldustasu tariif on näiteks 3 krooni m2 eest, aga mitte 1 kroon m2 eest). Ka on kostja arvates hageja nõue segane (koondtabelist nähtuvat oluliselt väiksem võlgnevus kui hagiavaldusest) ja puudub viivise arvestus. Kostja palus kohtul kohustada hagejat esitama võlgnevuse täpne arvestus, korteriühistu üldkoosolekute otsused, millega on kinnitatud hooldustasu ja remondifondi tariifid, samuti esitama elamu majandamiseks osutatud ja/või ostetud teenuste hinnad, arvestatuna ühe ruutmeetri kohta. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et kostja vastuväited on olulises osas pahatahtlikud. 15.10.2008 esitatud hagiavalduses oli nõude suurus täpselt määratletud ja vastas eraldi kummagi korteri osas lisatud koondtabelile, samuti ei olnud hagis nõutud viivist. Mingeid konkreetseid sisulisi vastuväiteid kostja oma vastuses esile ei toonud. 23.12.2008 esitatud vastuses kostja vastusele (tl 43-44) tugines hageja 20.06.2005 üldkoosoleku otsusele, millega määrati hooldustasu, remondi ja kapitaalremondi kulude määraks 6 krooni m2 eest, ning esitas ülejäänu kohta selgituse. Nii arvestatakse vee ja elektri tarbimist vastavalt korteriomandite omanike poolt kord kuus esitatud arvestite näitudele, kuna aga osa ühistu liikmeid näite ei esita, siis otsustati 01.12.2007 juhatuse otsusega arvestada neile korteriomanikele ühes kuus tarbitud külma ja sooja vee kogusteks kummagi puhul 5 m3 ning elektri osas nii päevase kui öise tariifi järgi tarbituks kummagi osas 100 kWh. Ka kostja ei esita vastavaid näite, siis arvestatigi tarbitud koguseid selle järgi. Ülejäänud kulud jagatakse kõigi korteriomanike vahel proportsionaalselt korteri pinnale. Peale majandusaasta lõppu kontrollib revisjonikomisjon juhatuse poolt esitatud dokumentide alusel majandamiskulude kandmist ja liikmete vahel jaotamist ning kostab selle kohta akti. Enne üldkoosolekut antakse see tutvumiseks kõikidele ühistu liikmetele. Revisjonikomisjon on hinnanud ühistu majandustegevust positiivselt. Ka kostja ise ei ole esitanud pretensioone teenuste mittesaamise kohta. Kuni 06.08.2007 oli kostja ühistu juhatuse liige, kusjuures majandamiskulude arvestus ja tariifid jäid samaks ka pärast tema lahkumist juhatusest. Hagiavalduses sisalduv nõue on täpne, viivist hageja selles ei nõua. Eelnimetatud vastusega koos esitas hageja kohtule ka vastavad protokollid, millest nähtub nii kehtestatud tasu määr kui kord vee- ja elektritarbimise arvestamise erijuhtudel (korteriühistu põhikiri, 20.06.2005 üldkoosoleku protokoll, 01.12.2007 juhatuse koosoleku protokoll, samuti

võrdluseks kostjale esitatud arved tema korteriomandite kohta ja hageja seaduslikule esindajale A. Nareikole esitatud arve). Nimetatud dokumentidest nähtuvalt on hageja arvutanud kulusid kooskõlas vastuvõetud otsustega. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toiminute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Korteriühistu otsused kehtivad, kuni nende tühistamiseks ei ole kohtusse pöördutud. Kolleegium ei nõustu apellandi väitega, et ühistu juhatuse otsused ei ole jõustunud ja on seetõttu tühised. Oma sellekohast seisukohta ei ole kostja tõendanud, üksnes viide ühistu põhikirja p-le 6.7 sellist järeldust teha ei võimalda. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded või vastuväited. Ka ei nõustu kolleegium apellandi käsitlusega, nagu peaks ühistu esitama oma liikmetele koos arvega andmed kulude kandmise kohta. Hageja põhikirjast ega ühestki muust normatiivdokumendist ei tulene kohustust esitada ühistu liikmetele igakuuliselt koos arvega kulude tekke kohta arvestust. Ühistul lasub kohustus esitada üldkoosolekule majandusaasta aruanne (KÜS § 15). Kostja ei vaielnud vastu hageja väitele, et ta on seda kohustust täitnud, ega ka asjaolule, et ühistus on moodustatud aruande kontrollimiseks revisjonikomisjon (kes seda igal aastal ka teeb). Ebaõige on apellandi poolne põhikirja p 3.3 tõlgendus. Kostja ei ole esitanud väidet selle kohta, et teda on takistatud majandusaasta aruandega tutvuda. Hageja nõue oli konkreetne nii algses hagiavalduses kui ka nõude suurendamise avalduses (milles lisandusid kahe kuu korterimaksed ja viivisenõue). Kostja omandis on kaks korteriomandit üldpinnaga 164,40 m2 ning ta ei ole vaielnud vastu asjaolule, et ta tarbib regulaarselt elektrit, vett, soojust ja kasutab muid teenuseid. Kostja ei ole esitanud hagile vastuväidet, et tal oleks esinenud ajavahemikus 01.11.2007–30.11.2008 raskusi teenuste saamisel, samas ei ole ta teinud selle perioodi jooksul korteriühistule ühtegi makset. Küll esitas kostja 16.01.2009 kohtule täiendava seletuse võlgnevuse ja selle kustutamise kohta (tl 68-71), kus tegi ettepaneku kompromissiks, esitades seejuures kohtule taotluse, et vastasel juhul, kui hageja tema ettepanekutega ei nõustu, nõutaks hagejalt välja sisuliselt kogu raamatupidamisdokumentatsioon. Nimetatud taotluse rahuldamata jätmisel ei rikkunud maakohus menetlusõiguse norme. TsMS § 329 lg-te 1 ja 2 kohaselt peavad menetlusosalised menetluses esitama oma avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. TsMS § 331 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist või käesoleva seadustiku §-des 329 või 330 sätestatut rikkudes esitab avalduse, taotluse, tõendi või vastuväite, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Maakohtu määruse, millega kohustati kostjat hagile vastama ning esitama kõik oma taotlused, väited ja tõendid, sai kostja kätte 30.10.2008. Vastuse kohtule esitas kostja 24.11.2008, selles sisalduvas taotluses (p 2.3) avaldas kostja soovi, et hageja esitaks elamu majandamiseks osutatud ja/või ostetud teenuste hinnad, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Hageja on oma nõuet seejärel selgitanud. Hageja esitatud dokumentidest nähtub kulude arvestus ühe eluruumi ruutmeetri kohta. Kuna ringkonnakohus jätab kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja Harju Maakohtu otsuse muutmata, siis tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 jäävad apellatsiooniastme menetluskulud kostja kanda.

Ü. Jänes

R. Allikvere

K. Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.