Tsiviilasja number
2-08-66008
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Tiit Kollom (eesistuja), Ande Tänav ja Mare Merimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
26.11.2009 Tallinnas
Tsiviilasi
Kaidi Leesi hagi OÜ Elkos vastu ettemaksu tagastamiseks ja kahju hüvitamiseks
Tsiviilasja hind
75 000 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27.01.2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Elkos apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
03.11.2009, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Kaidi Lees (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xx-x xxxxxxx xxxxx), esindaja Indrek Kukk Kostja OÜ Elkos (reg kood 10806715, asukoht Kaarli pst 7-1, 10119 Tallinn), esindaja Tiina Pill
Harju Maakohtu 27.01.2009 otsus tsiviilasjas nr. 2-08-66008 jätta muutmata, apellatsioonkaebus rahuldamata ja poolte apellatsioonimenetluse menetluskulu apellandi kanda. Edasikaebamise kord Otsusele võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
Asjaolud Kaidi Lees esitas 08.10.2008 Harju Maakohtule hagi OÜ Elkos vastu ettemaksu 75 000 kr. tagastamiseks ning notaritasu 2914,60 kr. ja intressi 2503,80 kr. väljamõistmiseks. 19.01.2009 kohtuistungil loobus hageja intressi väljamõistmise nõudest.
Pooled sõlmisid 04.04.2008 notariaalse korteriomandi müügilepingu eellepingu, millega kostja kohustus võõrandama hagejale moodustatava korteriomandi asukohaga Tallinnas Xxxx xx-x. Tegemist oli vana renoveeritava puumajaga. Pooled leppisid kokku, et müügileping sõlmitakse hiljemalt 01.07.2008. Hageja tasus kostjale lepingu hinnast ettemaksuna 75 000 kr. Pärast eellepingu sõlmimist ja enne müügilepingu sõlmimist avastati Xxxx xx elamus mitu erinevat liiki majavammi (serpula lacrymans, penicillium spp ja stachybotrys chartarum). 17.07.2008 avaldusega taganes hageja eellepingust, kuna maja kahjustab majavamm. Hageja avaldas soovi saada tagasi ettemaksuna tasutud 75 000 kr. ning tasutud notari tasu. Kostja vaidles hagile vastu. Hagejal puudub alus lepingust taganemiseks seoses majavammi avastamisega. Kostja ei ole pooltevahelist lepingut rikkunud. Hageja ei ole andnud enne taganemisavalduse koostamist kostjale täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks tulenevalt VÕS § 116 lg 2 p-st 5. Lepingust võib taganeda ainult selle olulise rikkumise korral. Kostja sai majavammi olemasolust teada samaaegselt hagejaga. Puudub info selle kohta, kas majavamm oli olemas eellepingu sõlmimise momendil. Hagejal oli võimalik eellepingu p 2.3.1 tulenevalt tutvuda kogu elamuga. Hageja oli nõus ülevaatamise järgselt korteriomandi eellepingu sõlmima. Hageja valis kostja jaoks kõige koormavama õiguskaitsevahendi, mis arvestades kostja käitumist pärast majavammi avastamist ei ole õige ega kooskõlas seaduse mõttega. Kostja tellis kohe pärast majavammi avastamist kogu elamu ekspertiisi ning tellis elamu vammi tõrje OÜ-lt P.. Kostja tasus kogu elamu vammitõrje eest, vaatamata sellele, et tekkivate korteriomandite suhtes olid sõlmitud eellepingud. 30.06.2008 teatas kostja hagejale, et korteriomandid on valmis ja saab sõlmida müügilepingu. 04.07.2008 teatas kostja hagejale, et elamusse tuleb tõrjeekspert 06.07.2008. 09.07.2008 andis kostja teada, et vammitõrje teostatakse kostja kulul ja sellele antakse garantii. Hageja on taganenud eellepingust muul põhjusel, s.o kinnisvarahindade langemise tõttu. 12.01.2009 teatas kostja, et kostja on 08.01.2009 taganemisavaldusega eellepingust taganenud. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 75 000 kr. Kostja kanda jäid tema enda menetluskulud ja hageja menetluskulud 96% ulatuses. Pooled vaidlevad selle üle, kas lepingu ese vastas eellepingus sätestatud tingimustele. Kohtu hinnangul ei vastanud hagejale müüdav asi lepingutingimustele. Puuduvad tõendid selle kohta, et enne eellepingu sõlmimist oli hageja majal esinevast majavammist teadlik. Vaieldamatult oli hageja huviks omandada majavammita korteriomand. Asjaolu, et ka kostja majavammist midagi enne eellepingut ei teadnud, ei muuda järeldusi selles osas, et lepingu ese ei vastanud lepingutingimustele. Hageja esitatud Tallinna Tervisekaitsetalituse 30.09.2008 kirja kohaselt hävitab majavamm puitu ja kahjustab ka kivimüüri ning isolatsioonimaterjali. Ühtlasi on kirjas antud ülevaade majavammist vabanemiseks. Majavammi ei saa lugeda pisipuuduseks, mis on kergesti kõrvaldatav. Seenest vabanemiseks tuleb kõrvaldada liigniiskus, tagada kuivad konstruktsioonid ja hea ventilatsioon. Seega olid lepingu eseme lepingutingimustele vastavusse viimiseks vajalikud ulatuslikud ehitustööd. Pooltevahelisest elektronkirjavahetusest tulenevalt oli kostja nõus maksma vammitõrje eest. Elektronkirjavahetusest nähtuvalt kutsus kostja 2(6)
hagejat müügilepingu sõlmimisele, vaatamata sellele, et majas oli majavamm likvideerimata. Majavammi tõrje teostati pärast hagejapoolset lepingust taganemist. 17.07.2008 taganemisavaldus vastab formaalsetele tingimustele. 08.07.2008 elektronkirjaga on hageja teatanud, et ta ei soovi korteriomandit osta. 17.07.2008 avalduse p 3 on kirjas hageja selgesõnaline tahteavaldus eellepingust taganemiseks seoses majavammiga ning ettemaksu tagastamise nõue, p 4 ei muuda p-s 3 avaldatud hageja tahteavaldust ebaselgeks. Avalduse p-s 4 soovib hageja kokku leppida võtmete tagastamise asjaoludes. 14.08.2008 elektronkirjast nähtuvalt on kostja taganemisavalduse kätte saanud ning vastanud, et ei nõustu lepingust taganemise avaldusega. Seega teadis kostja hageja lepingust taganemise tahtest ning sellisena tuleb 17.07.2008 avaldust ka tõlgendada. Õige on hageja osundamine asjaolule, et majavammi levik ja ulatus ei olnud teada. Lähtuvalt kostja poolt saadetud elektronkirjast on kõikides korterite lagedes nähtavad läbijooksud ning osa elamust on jäänud kontrollimata. Seega ei olnud hagejal maja ülevaatamisel võimalik majavammi olemasolust teada saada. Eellepingu p 2.3.2 kohaselt on hageja teostanud maja ülevaatuse ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning sõlmib eellepingu tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning müüja poolt eellepingus esitatud andmetele. Puudub vaidlus, et eellepingu sõlmimise ajal kostja ei teavitanud hagejat majavammi olemasolust, kuna kostja enda väitel sai ka kostja majavammist teada pärast eellepingu sõlmimist. VÕS § 116 lg 1 tulenevalt lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Asjaolu, et lepingu esemel oli majavamm, on oluline lepingurikkumine, mis andis hagejale õiguse lepingust taganeda hagejale täiendavat tähtaega andmata. Poolte elektronkirjavahetusest tulenevalt soovis kostja vaatamata majavammi olemasolule siiski müügilepingut sõlmida. Seega on ainetud kostja väited selle kohta, et hageja pidi andma täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, sest kostja enda käitumisest tulenevalt soovis kostja kiiremas korras müügilepingu sõlmimist. Hageja on selgitanud, et tema hinnangul ei ole vammitõrje piisavaks, et lepingu esemel puudus kõrvaldada. Hageja soovis osta korteriomandit eluks ajaks ja ta ei soovinud osta korterit, mis enne laenutagastamise tähtaja lõppemist on elamiskõlbmatu. Seega oli kostja poolt tegemist kohustuse rikkumisega, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu (VÕS § 116 lg 2 p 2). Käesoleval juhul ei ole asja parandamine või asendamine võimalik (VÕS § 223 lg 1). Tulenevalt Tallinna Tervisekaitsetalituse 30.09.2008 kirjast ei ole majavammist võimalik lahti saada üksnes kemikaalidega mürgitades, vaid seene kasvuks tuleb luua ebasoodsad tingimused – kõrvaldada liigniiskus, tagada kuivad konstruktsioonid ja hea ventilatsioon. Kostja näol on tegemist äriühinguga, mille tegevusvaldkonnaks on kinnisvara ost ja müük. Põhjendamatu on hagejale ette heita seda, et ta ei soovinud osta endale korteriomandit, kus on majavamm. Korteriomand, mille ostmisest hageja taganes, on kostja poolt käesolevaks ajaks võõrandatud kolmandale isikule. Hageja kastutatud õiguskaitsevahend ei olnud mõlema poole huvisid hinnates ebaproportsionaalne. VÕS § 189 lg 1 tulenevalt lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse §-s 111 sätestatut. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates. Hageja loobus intressi nõudest, kuna eellepingu p 10.6 alusel leppisid pooled kokku, et eellepingust taganemisel 3(6)
tagastamisele kuuluvalt rahasummalt intressi ei maksta. Puudub vaidlus, et hageja on tasunud kostjale ettemaksuna 75 000 kr., mis kuulub kostjalt väljamõistmisele. Kostja ei vastuta hagejale tekkinud kahju eest. Kostja on vastuses väitnud, et sai majavammi olemasolust teada samaaegselt hagejaga. Hageja ei ole seda asjaolu vaidlustanud. Samuti puuduvad muud tõendid selle kohta, et kostja pidi olema või oli teadlik majavammist. VÕS § 104 lg 1 kohaselt vastutab seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel isik oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral. Kui kostja oleks eellepingu sõlmimisel majavammist teadnud ning jätnud sellise informatsiooni vastaspoolele andmata, vastutaks kostja hageja poolt tasutud notaritasu summa osas, kuna hageja ei oleks sellist informatsiooni omades eellepingut kostjaga sõlminud ja seega ka sellist kulutust kandnud. Samuti ei vastuta kostja lepingust taganemise avalduse eest tasutud notaritasu osas. Kuigi hageja oli õigustatud lepingust taganema, ei pidanud nimetatud avaldus olema notariaalselt tõestatud. VÕS § 188 lg 1 ei ole taganemisavaldusele ette nähtud vorminõuet. Sellest tulenevalt jättis kohus hageja kahjunõude 2914,60 kr. rahuldamata. Apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega jätta hagi täielikult rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Õige on kohtu viide asjaolule, et kostja ei olnud majavammi olemasolust teadlik eellepingu sõlmimise ajal. Samas on kohus jätnud välja selgitamata, kas nimetatud majavamm oli olemas antud elamus pooltevahelise eellepingu sõlmimise momendil või tekkis hiljem. Antud asjaolu on aga oluline kostja vastutuse seisukohalt ja annab eelduse üleüldse taganemisõigusele või selle puudumisele. Lepingust taganemise eelduseks on lepingu rikkumine. Kostja ei ole pooltevahelist eellepingut rikkunud, millele osundas ka vastuses hagile. Kostja oli nõus majavammi tõrje teostama ning samuti selle eest ka ise tasuma. Seega oleks antud korteriomand (sh terve elamu) saanud vammivabaks. Vale on kohtu järeldus, et majavammi tõrje teostati peale eellepingust taganemist. Hageja oli teadlik asjaolust, et kostja tõrje tellib ja et see teostatakse. Momendil, mil hageja lepingust taganes, olid majavammi tõrjetööd enamuses tehtud ja lõpetamisel. Seega oli hagejale selge, et majavamm likvideeritakse ning lepingust taganemiseks puudub sisuline alus. Hageja käitumine on selles osas kohut eksitav ja kostja suhtes pahatahtlik, sest vammitõrje teostamiseks võimaldas korterile juurdepääsu hageja. Seega on kohatu viidata, et korteriomandi puudused ei olnud kõrvaldatud ja et hagejal oli sellest tulenevalt õigus lepingust taganeda. Maakohus on hageja esitatud informatiivse materjali alusel asunud seisukohale (asunud eksperdi rolli), et majavammi tõrje eeldab ulatuslikke ehitustöid ja sellest tulenevalt on tegemist olulise lepingu rikkumisega. Tuvastamata on aga faktilised asjaolud konkreetse elamu ja korteriomandi osas. Hageja ei ole tõendanud, et tema korteriomandi puhul oleks sellised alused eksisteerinud. Seega ei ole tegemist olulise lepingu rikkumisega (kui üldse eeldada lepingu rikkumist). Kohus ei ole arvestanud piisavalt kostja poolt osundatud faktiliste asjaoludega. 30.06.2008 meiliga on hagejale teatatud, et korteriomandid on valmis ja võib sõlmida notariaalse 4(6)
müügilepingu (kostja palus teatada asjaosalistel, millal saab tulla sõlmima müügilepingut). Antud meilis teatati ka hagejale, et seonduvalt vammitõrjega on vajadus pääseda tema valdusesse antud korterisse. 04.07.2008 meiliga on teatatud hagejale, et tõrjeekspert tuleb elamusse 06.07.2008 ja sel kuupäeval alustati tõrjetöödega. 09.07.2008 teatas kostja hagejale selgesõnaliselt, et vammitõrje teostatakse kostja kulul ja sellele tööle antakse garantii. Kostja palus hagejal tulla müügilepingut sõlmima 16.07.2008 või 23.07.2008. Antud asjaoludest tulenevalt on mõistlik, et isik pöördub ise kostja või tõrje teostaja poole selgitamaks välja teda huvitavaid asjaolusid. Vaadeldaval juhul ei ole hageja soovinud midagi täiendavalt teada, vaid on aktsepteerinud seda, et kostja tõrjetööd teeb. Kohus oleks pidanud analüüsima, miks eeltoodud infost tulenevalt oli hageja käitumine õige. Hageja, teades, et vammitõrje on teostamisel, oleks pidanud ära ootama tulemuse ning alles seejärel otsustama, kas tal on alus lepingust taganemiseks või mitte. Seda seisukohta toetab ka materiaalõigus, millise põhimõtte kohaselt tuleks lepingu rikkumise korral esmalt anda teisele poolele täiendav tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks. Hageja soovi eellepingust taganeda tingis hoopis sel perioodil algav kinnisvarahindade langus, mitte majavammi olemasolu, millise probleemi lahendus oli pooltele taganemisavalduse tegemise momendil teada. Hageja käitumine oli kostja suhtes vastuolus hea usu põhimõttega. Samuti ei ole hageja teinud selgesõnalist tahteavaldust eellepingust taganemiseks. 17.07.2008 avalduses on hageja üksnes avaldanud soovi lepingust taganeda, mitte esitanud taganemisavalduse. Seega puudub alus hagiavalduse rahuldamiseks. Kohtuistungil avaldas kohus selgesõnaliselt oma seisukoha poolte esitatud tõendite osas ning hagiavalduse perspektiivi osas. Kostja soovis esitada täiendavaid tõendeid kohtu seisukohast lähtuvalt, milleks kohus nõusolekut ei andnud ning jätkas asja sisulist arutelu. Tegemist on menetlusnormi rikkumisega. Kohus peab andma poolele täiendavalt tõendite esitamise võimaluse, kui nende esitamise vajadus ilmneb kohtuistungil. Tunnistaja G. K. võib tõendada, et hageja oli teadlik tõrjetööde teostamisest, tööde lõpptähtajast ning kogu majavammi puudutava info edastamisest hagejale (sh milline on lõpptulemus). Samuti teab tunnistaja anda ütlusi ka selle kohta, et hageja oli esialgselt nõus sellega, et teostatakse vammitõrje ning see ei ole pooltele takistuseks eellepingu sõlmimisele. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Maakohus on õigesti tuvastanud, et hagejal oli alus eellepingust taganeda, kuivõrd lepingu ese oli olulise puudusega - see asus elamus, mida oli ulatuslikult kahjustanud majavamm. Asjaolu, et ka kostja ei teadnud eellepingu sõlmimise ajal majavammi olemasolust, ja et ta asus majavammi tõrjetöid teostama, ei anna alust väita, et taganemise materiaalne alus 5(6)
puudus. Hageja tegi notariaalse taganemisavalduse, milles ta teatas, et soovib eellepingust taganeda. Mõistlik ei ole väita, et tegemist ei olnud lepingust taganemise tahteavaldusega, vaid hageja teatega soovist kunagi tulevikus lepingust taganeda. Kohtuistungi protokolli kohaselt (toimiku lk. 71) on kostja esindaja avaldanud, et „ei vaidle vastu, et sellel ajal, kui hagejat kutsuti notarisse lepingu sõlmimisele, oli korter puudustega“. Tegemist on faktilise asjaolu õigeksvõtuga, mistõttu apellatsioonkaebuse vastupidised väited ei ole arvestatavad. Kostjale oli teada hagi alus ja talle oli antud tähtaeg ja võimalus esitada tõendeid oma vastuväidete aluseks olevate asjaolude tõendamiseks. Seetõttu oli maakohus põhjendatult keeldunud asja arutamise edasilükkamisest, et kostja saaks täiendavaid tõendid esitada. Kolleegium märgib, et kostja ei nimetanud maakohtule, milliseid tõendeid ta sooviks veel esitada ja milliseid asjas tähendust omavaid asjaolusid nendega tõendada. Tunnistaja ülekuulamise taotlusest kostja apellatsioonkohtu istungil loobus. Seega ei ole maakohus asja läbivaatamisel rikkunud menetlusõiguse norme.
Tiit Kollom
Ande Tänav
Mare Merimaa
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.