OÜ Giga Investeeringud hagi FARMADA ARENDUSED OÜ vastu põhivõla 755 000 euro ja viivise väljamõistmiseks
Apellatsioonkaebuse hind
869 264 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 2. septembri 2025 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
OÜ Giga Investeeringud apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
13. jaanuar 2026
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): OÜ Giga Investeeringud (registrikood 11990388), lepinguline esindaja Uve Jürgens Vastustaja (kostja): FARMADA ARENDUSED OÜ (registrikood 14136447), lepinguline esindaja vandeadvokaat Pirkka-Marja Põldvere
RESOLUTSIOON
1.Tartu Maakohtu 2. septembri 2025 otsus tühistada osas, milles maakohus jättis hagi täielikult rahuldamata, samuti osaliselt menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada OÜ Giga Investeeringud hagi osaliselt ja välja mõista FARMADA ARENDUSED OÜ-lt hüvitis 15 000 eurot, viivis hüvitiselt alates 5. juunist 2023 kuni 29. jaanuarini 2026 4593,59 eurot ja viivis tasumata hüvitiselt alates 30. jaanuarist 2026 kuni kohtuotsuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Jätta Tartu Maakohtu 2. septembri 2025 otsus muutmata osas, milles maakohus otsustas jätta FARMADA ARENDUSED OÜ taotlusega tunnistada TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause põhiseadusega vastuolus olevaks seotud kulud 2402 eurot ja 83 senti tema enda kanda (otsuse p 3). Maakohtu otsus on selles osas jõustunud. 1
4.1.Jätta rahuldamata FARMADA ARENDUSED OÜ taotlus tunnistada põhiseadusega vastuolus olevaks TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause.
4.2.Rahuldada OÜ Giga Investeeringud hagi osaliselt.
4.3.Välja mõista FARMADA INVESTEERINGUD OÜ-lt OÜ Giga Investeeringud kasuks hüvitis 15 000 eurot, viivis hüvitiselt alates 5. juunist 2023 kuni 29. jaanuarini 2026 4593,59 eurot ja viivis tasumata hüvitiselt alates 30. jaanuarist 2026 kuni kohtuotsuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
4.4.Jätta FARMADA ARENDUSED OÜ taotlusega tunnistada TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause põhiseadusega vastuolus olevaks seotud kulud 2402 eurot ja 83 senti tema enda kanda.
6.Menetluskulud (välja arvatud käesoleva otsuse p-s 3 nimetatud menetluskulud) maaja ringkonnakohtus jätta 10% ulatuses FARMADA ARENDUSED OÜ kanda ja 90% ulatuses OÜ Giga Investeeringud kanda.
7.Menetluskulude suuruse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ Giga Investeeringud (hageja) esitas 5. juunil 2023 Tartu Maakohtule FARMADA ARENDUSED OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt enda kasuks välja põhivõlgnevuse 755 000 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 34 988,57 eurot ja viivise põhinõudelt alates 5. juunist 2023 kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt oli kohtutäituri Reet Rosenthali menetluses täiteasi nr 186/2019/585 (sissenõudja AS Go Group ja võlgnik Aivo Pärn). Täitemenetluses pöörati sissenõue võlgnikule kuulunud XXXXX külas asuvale X kinnistule. Kohtutäitur kuulutas 13. septembril 2022 välja kinnistu enampakkumise alghinnaga 72 900 eurot. Kõrgeima pakkumise (831 900 eurot) tegi kostja, kes osutus seega enampakkumise võitjaks. Kuna kostja ei tasunud enampakkumisel pakutud hinda seaduses sätestatud tähtaja jooksul, kuulutas kohtutäitur enampakkumise nurjunuks. Kohtutäitur kuulutas 21. oktoobril 2022 välja kinnistu 2
kordusenampakkumise alghinnaga 72 900 eurot. Kordusenampakkumisel müüdi kinnistu hinnaga 76 900 eurot. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 100 lg 4 alusel on võlgnikul õigus nõuda esialgselt ostjalt (kostjalt) tema poolt pakutud ostuhinna ja kordusenampakkumisel pakutud hinna vahet (s.o 755 000 eurot, maakohtu otsuse p-s 1 ekslikult 755 00 eurot). Võlgnik A. Pärn loovutas 4. juunil 2023 oma nõude kostja vastu hagejale. Hageja hinnangul ei ole sellise nõude puhul tegemist kahju hüvitamise nõudega, vaid see sätestab esialgse ostja garantiivastutuse. Seejuures sätestab TMS § 100 lg 4 ühemõtteliselt ka nõude suuruse. Seadus ei sätesta ühtegi erandit ega alust nõude suuruse vähendamiseks. Alternatiivselt tugineb hageja VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p-le 7 või 8.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata või alternatiivselt vähendada kostjalt väljamõistetav hüvitis 0 euroni või mõistliku summani, arvestades võlgnikule kuulunud kinnistu turuväärtust (koos hüpoteegiga). Kostja palus 26. mai 2025 menetlusdokumendis tunnistada TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause põhiseadusega (PS) vastuolus olevaks, jätta need asja lahendamisel kohaldamata ja edastada vastav otsus Riigikohtule. Kostja vastuväidete kohaselt püüdis kohtutäitur enam kui aasta jooksul korduvalt (13 korda) kinnistut enampakkumisel müüa (alghind 195 000 eurot, kinnistut pidi jääma koormama hüpoteek summas 350 000 eurot). Enampakkumised nurjusid, sest keegi ei teinud pakkumisi. Oktoobris 2021 pakkus võlgniku maakler kinnistut kostjale müügiks 170 000 euro eest (s.o vabana hüpoteekidest). Kostja tegi 13. septembril 2022 vähem kui kaks tundi enne enampakkumise lõppu enampakkumisel esimese pakkumise alghinnaga 72 900 eurot. Üllatuslikult hakkas keegi teine koheselt vastupakkumisi tegema. Teine pakkuja tegi vahetult pärast kostja pakkumist iga kord ülepakkumise ja seda isegi veel enam kui 380 000 euro juures. Kostjal tekkis kahtlus, et teise pakkuja eesmärgiks on hind kunstlikult suureks ajada. Seejärel tegi kostja olukorra absurdsuse näitlikustamiseks veel viimase pakkumise 831 900 eurot. Kostja ei kavatsenud vastavat summat maksta, kuid aktsepteeris, et ta jääb tagatisrahast ilma. Kostja ei olnud teadlik TMS § 100 lg 4 regulatsioonist. Enampakkumise akti kohaselt osalesid enampakkumisel kostja ja VMPA Kinnisvara OÜ, mille ainuosanik ja juhatuse liige on võlgnik. Võlgnik osales enampakkumisel eesmärgiga viia kinnistu müügihind ebamõistlikult kõrgeks ja/või enampakkumine üldse nurjata.
22.novembril 2022 kordusenampakkumisel tunnistati parimaks pakkumiseks OÜ Põlva Bussijaam pakkumine hinnaga 76 900 eurot. Kostja korduspakkumisel enam osaleda ei saanud. OÜ Põlva Bussijaam ainus juhatuse liige on võlgnik ning osanik APW Varahaldus OÜ, mille ainus juhatuse liige on samuti võlgnik. Seega kordusenampakkumisel omandas kinnistu sisuliselt võlgnik ise, makstes seekord üksnes alghinnale lähedase summa 76 900 eurot. Hageja nõue on vastuolus heade kommetega ja hea usu põhimõttega, ning suunatud võlgniku ja/või hageja alusetule rikastumisele. Hüvitise väljamõistmise korral tuleks seda VÕS § 139 lg 1 ja § 140 lg 1 alusel vähendada nullini või vähemalt mõistliku summani, arvestades kinnistu turuväärtust.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 2. septembri 2025 otsusega hagi rahuldamata. Maakohus leidis, et pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: 3
Täiteasjas nr 186/2019/585 on võlgnikuks Aivo Pärn ja sissenõudjaks AS Go Group. Täitemenetluses pöörati sissenõue võlgnikule kuulunud XXXXX külas asuvale X kinnistule. Kohtutäitur kuulutas 13. septembril 2022 välja kinnistu enampakkumise alghinnaga 72 900 eurot. Kõrgeima pakkumise (831 900 eurot) tegi kostja, kes osutus seega enampakkumise võitjaks. Kuna kostja ei tasunud enampakkumisel pakutud hinda seaduses sätestatud tähtajaks, kuulutas kohtutäitur enampakkumise nurjunuks.
21.oktoobril 2022 kuulutas kohtutäitur välja kinnistu kordusenampakkumise alghinnaga 72 900 eurot. Kordusenampakkumisel müüdi kinnistu hinnaga 76 900 eurot. Aivo Pärn loovutas oma nõude kostja vastu hagejale.
Maakohus leidis, et hageja nõude aluseks olevad TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause ei ole põhiseadusega vastuolus. Normil on legitiimne eesmärk distsiplineerida enampakkumisel osalejaid ja takistada võlgnikule kahju tekitamist ning piirang on nimetatud eesmärgi saavutamiseks proportsionaalne, mistõttu on norm põhiseaduspärane. Maakohus leidis, et TMS § 100 lg 4 järgse nõude puhul ei ole tegemist kahju hüvitamise nõudega. TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause sätestavad, et võlgnikul on õigus nõuda kindla suurusega summat sõltumata talle tekkinud kahju suurusest. Maakohus ei nõustunud kostja käsitlusega, et enampakkumine oli vastuolus heade kommetega ja seega tühine tehing. Enampakkumine on avalik-õiguslik toiming, mida ei saa lugeda tehtuks enne enampakkumise akti koostamist, kuna müüdava asja omandamine saab toimuda üksnes enampakkumise akti alusel (TMS § 98 lg 1, § 156). Praegusel juhul on kohtutäitur koostanud enampakkumise nurjunuks kuulutamise akti. Sellises olukorras ei saa kostja tugineda sellele, et enampakkumine on vastuolus heade kommetega ja seega tühine. Maakohus leidis, et TMS § 100 lg 4 järgse nõude esitamise eeldused on täidetud, kuid nõude rahuldamise välistab hea usu põhimõte (VÕS § 6 lg 2). Maakohtu hinnangul ei käitunud kumbki 13. septembri 2022 enampakkumisel osaleja (VMPA Kinnisvara OÜ ja kostja) heauskselt. Maakohus leidis, et võlgnikuga seotud VMPA Kinnisvara OÜ eesmärk oli kinnistu hinna võimalikult kõrgeks ajamine selleks, et kostja ei omandaks kinnistut. Maakohtu hinnangul ei ole veenev, et VMPA Kinnisvara OÜ oleks omandanud kinnistu 384 900 euro eest ning seda olukorras, kus kordusenamapakkumisel omandas kinnistu samuti võlgnikuga seotud äriühing OÜ Põlva Bussijaam 76 900 euro eest. Maakohus märkis, et ka kostja käitumist ei saa sellises olukorras pidada heauskseks – kostja on menetluses selgitanud, et tegi 831 900 euro suuruse pakkumise olukorra absurdsuse näitlikustamiseks ning kavatsuseta sellist hinda tasuda. Kostja väide, mille kohaselt ei olnud ta TMS § 100 lg 4 regulatsioonist teadlik, ei omanud maakohtu hinnangul seejuures tähtsust. Samas ei saa maakohtu hinnangul asuda seisukohale, et oma käitumise tõttu peab kostja tasuma tema pakutud hinna ja kordusenampakkumise hinna 755 000 euro suuruse vahe. TMS § 100 lg 4 eesmärk ei ole kaitsta võlgnikku olukorras, kus temaga seotud äriühing ajab enampakkumise hinda niivõrd kõrgeks, et esialgne ostja teeb absurdse pakkumise, samuti olukorras, kus võlgnikuga seotud äriühing omandab kinnistu kordusenampakkumisel 10kordselt madalama hinnaga. Maakohus oli seisukohal, et sellises olukorras ei saa võlgniku TMS § 100 lg 4 järgset nõuet maksma panna ja jättis hageja nõude TMS § 100 lg 4 alusel rahuldamata. 4
Võlgnikku kaitseb kahju eest TMS § 100 lg 4 ja seega ei saa hageja esitada kostja vastu lisaks nõuet VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 7 alusel. Kostja ei vastuta ka VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 8 alusel võlgnikule heade kommete vastase tahtliku käitumisega tekitatud kahju eest. Maakohtu hinnangul ei ole kostja käitunud tahtlikult heade kommete vastaselt. Maakohus nõustus kostjaga, et hageja ei ole tõendanud, et kostja soovis teadlikult ja tahtlikult võlgnikule kahju tekitada. Maakohus jättis kostja enda kanda menetluskulud, mis olid seotud tema taotlusega tunnistada põhiseadusega vastuolus olevaks TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause. Muud menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 3281,66 eurot ja edasiulatuva seadusjärgse viivise.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja esitas 30. septembril 2025 maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles vaidlustab maakohtu otsuse täies ulatuses, välja arvatud osas, milles kostja menetluskulud jäeti tema enda kanda ja taotleb hagi rahuldamist täies ulatuses, samuti kõigi menetluskulude kostjalt välja mõistmist. Maakohus leidis õigesti, et TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause ei ole põhiseadusega vastuolus. Tehingutest tulenevate kohustuste rikkumise puhuks on TMS § 100 lg 4 kolmanda lausega analoogne regulatsioon sätestatud VÕS §-s 135. Maakohus kohaldas vääralt materiaalõigust ja rikkus menetlusnorme, jättes TMS § 100 lg 4 kolmanda lause alusel esitatud nõude rahuldamata, tuginedes VÕS § 6 lg-le 2. Maakohus leidis õigesti, et kõik TMS § 100 lg 4 kolmanda lause järgse nõude eeldused on praegusel juhul täidetud. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et seaduse kohaldamata jätmine hea usu põhimõttest tulenevalt on erandlik, st see eeldab mingite erandlike asjaolude esinemist. Selliseks erandlikuks asjaoluks ei saa olla see, et esimesel enampakkumisel osales ja tegi pakkumisi (lisaks kostjale) ka võlgnikuga seotud äriühing VMPA Kinnisvara OÜ. Maakohus jättis tähelepanuta (tuvastamata) või tuvastas vääralt mitmed asjaolud. Kostja kinnitas 3. juuli 2023 hagivastuse p-s 49, et ta oli valmis tasuma enampakkumise esemeks olnud kinnistu eest vaid 80 000 eurot, seega ületasid kostja viimased 68 pakkumist eelnimetatud summat. Kostja ei ole menetluses ka eitanud, et ta tegi viimased 68 pakkumist ilma ostuhinna tasumise kavatsuseta, st enampakkumise nurjamise eesmärgil. Kostja viimane pakkumine 831 900 eurot ületas varasemat kõrgeimat pakkumist 477 000 euro võrra. Kostja tegi sellise pakkumise üksnes enampakkumise nurjamise eesmärgil, teades, et teine enampakkumisel osaleja sellest kõrgemat pakkumist ei tee, kostja ise aga pakutud ostuhinda ei tasu. Pärast esimese enampakkumise teadlikku nurjamist osales kostjaga seotud isik (Maire Lepa) kordusenampakkumisel ja püüdis seal kinnistut osta odavama hinnaga. Kinnistu omandas kordusenampakkumise tulemusena sissenõudja OÜ Saguna, kellele OÜ Põlva Bussijaam andis üle parimast pakkumisest tulenevad õigused ja kohustused. Maakohus tuvastas, et OÜ Põlva Bussijaam on võlgnikuga seotud isik, kuid ei ole seejuures viidanud tõenditele. Maakohus ei tuvastanud enampakkumise esemeks olnud kinnistu turuhinda, leides (iseenesest põhjendatult), et see ei oma TMS § 100 lg 4 kolmanda lause järgse nõude lahendamisel tähtsust. Hageja tugines maakohtus tõenditele, mille kohaselt oli kinnistu turuväärtus 400 000 eurot, millega maakohus oleks pidanud asja lahendamisel arvestama. 5
Praeguses asjas tegi kostja ise täiesti teadlikult ja tahtlikult kõik need toimingud, mis tõid kaasa tema suhtes nõude tekkimise TMS § 100 lg 4 kolmanda lause alusel. Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, et võlgnikuga seotud äriühing VMPA Kinnisvara OÜ ei osalenud esimesel enampakkumisel heauskselt. TMS § 87 lg 1 järgi võib enampakkumisel osaleda ka täitemenetluse võlgnik ja järelikult ei saa midagi hea usu põhimõtte vastast olla selles, et enampakkumisel osaleb võlgnikuga seotud äriühing. VMPA Kinnisvara OÜ pakkumine ei ületanud kinnistu turuväärtust 400 000 eurot. Asjaolu, et kordusenampakkumisel omandati kinnistu 76 900 euro eest, tähendab ainult seda, et see oli enampakkumisel tehtud kõrgeim pakkumine, mitte seda, et see oligi kinnistu turuväärtus. Maakohtu otsusest ei selgu, millist või milliseid kostja pakkumisi pidas kohus absurdseks, sh kas üksnes kostja viimast pakkumust 831 900 eurot või ka sellele eelnenud 67 pakkumust alates 80 900 eurost kuni 383 900 euroni, mis kostja tegi tema enda väidete kohaselt samuti ilma ostuhinna tasumise kavatsuseta. Isegi kui kostja pakkumine või pakkumised ületasid kinnistu turuväärtust, ei anna see alust pidada tema vastu nõude esitamist TMS § 100 lg 4 kolmanda lause alusel hea usu põhimõtte vastaseks. Enampakkumisel osaleja poolt tehtav pakkumine ei erine oma olemuselt tavapärasest eraõiguslikust tahteavaldusest lepingu sõlmimiseks – osaleja väljendab sellega enda tahet enampakkumise eseme omandamiseks tema poolt pakutava hinnaga. Sellise pakkumuse teinud isik on üldjuhul oma pakkumisega õiguslikult seotud (VÕS § 16 lg 1) ega saa sellest vabaneda ilma, et sellega kaasneksid tema jaoks negatiivsed tagajärjed. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et ainuüksi võimalik n-ö ebaõiglane hinnakokkulepe ei anna alust lugeda müügilepingut heade kommete vastaseks (RKTKo 13.02.2008, 3-2-1-140-07, p 32; RKTKo 22.02.2012, 3-2-1-163-11, p 31). Maakohus kohaldas vääralt materiaalõigust ja rikkus menetlusnorme, leides et hagi ei saa rahuldada ka alternatiivseteks nõude alusteks olnud VÕS § 1045 lg 1 p 7 või 8 alusel. Maakohtus kantud menetluskulude jaotust tuleks muuta ka juhul, kui hagi jääb rahuldamata. Kui maakohus leidis (põhjendatult), et kostja menetluskulud seoses taotlusega tunnistada TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause põhiseadusega vastuolus olevaks tuleb TsMS § 169 lg 3 järgi jätta kostja enda kanda, oleks tulnud jätta kostja kanda ka hageja menetluskulud seoses selle taotluse menetlemisega. Maakohus leidis põhjendamatult ja ka vastuoluliselt, et hagejalt on põhjendatud mõista välja ka kostja menetluskulud, mis tulenevad Sandra Saare ja Artur Viira tehtud toimingutest, kuigi nimetatud isikud kostjat menetluses ei esindanud.
5.Kostja leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu lahend muutmata. Kõik menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja nõustub maakohtu põhijäreldustega, et hagi rahuldamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega. Samuti puudub alus hagi rahuldamiseks kahju õigusvastase tekitamise sätete alusel. Hageja ei ole tõendanud, et kostja eesmärk pakkumisi tehes oli enampakkumine nurjata. Sellist soovi või kavatsust kostjal ka ei olnud. Kostja selgitas juba maakohtu menetluses, et ta tegi absurdse pakkumise selleks, et tõendada, et teise osaleja ainus eesmärk oli hind kunstlikult ja näilikult suureks ajada, et enampakkumine nurjata või alusetult rikastuda. Kostja esitas kohe pärast enampakkumise parimaks tunnistamise otsuse kättesaamist kohtutäiturile vastuväite. Kostja oli sellest konkreetsest kinnistust huvitatud, kuna see asus tema arenduste lähedal.
6
Enampakkumise nurjumiseks poleks kostjal üldse olnud vaja pakkumisi teha. Enampakkumine oleks tõenäoliselt niikuinii nurjunud nagu varasemad enampakkumised. Enampakkumise nurjumine oli võlgniku eesmärk ja just seetõttu hakkas pakkumisi tegema võlgnikuga seotud äriühing, kes kartis, et vastasel korral ostab kostja enampakkumisel kinnistu ära. Koos hüpoteekidega ei ületanud kinnistu turuväärtus 50 000 eurot ja ilma hüpoteekideta 170 000, seega ei pidanud maakohus lähtuma hageja hinnangust, et kinnistu turuväärtus oli 400 000 eurot. Maakohus tuvastas erandlikud asjaolud, mis õigustasid hea usu põhimõtte kohaldamist. Põhjendatud ei ole hageja väide, et VMPA Kinnisvara OÜ oleks ostuhinna tasumata jätmisel riskinud samamoodi TMS § 100 lg 4 alusel esitatud nõudega, mille oleks võlgniku asemel saanud esitada ka sissenõudjad. Kostja vastu esitas nõude võlgnikuga seotud osaühing, mitte sissenõudjad. Maakohtu otsus on põhjendatud ka osas, milles hagi jäeti rahuldamata VÕS § 1045 lg 1 p 7 ja p 8 alusel. Maakohus jaotas menetluskulud üldjoontes õigesti ja muutmiseks puudub alus. Kostja ei pea küll õigeks, et tema menetluskulud seoses TMS § 100 lg 4 põhiseadusega vastuolus olevaks kuulutamisega pidanuks jääma kostja kanda, sest TMS § 100 lg 4 kooskõla põhiseadusega on käesolevat vaidlust arvestades asjakohane teema. Ainult selle osa vaidlustamist ei pidanud kostja vajalikuks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu tühistada osas, milles maakohus leidis, et hagi tuleb jätta täielikult rahuldamata, samuti osaliselt ka menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas. Ringkonnakohus saab teha ise asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt, mõistab kostjalt hageja kasuks välja hüvitisena 15 000 eurot ja viivise ning muudab osaliselt menetluskulude jaotust. Hageja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
7.Maakohus tuvastas ja asjas ei ole vaidlust, et kostja osales täiteasjas nr 186/2019/585 (võlgnik A. Pärn) 13. septembril 2022 kohtutäituri korraldatud kahe osalejaga X kinnistu enampakkumisel ja osutus enampakkumise võitjaks pakkumisega 831 900 eurot. Pakutud hinda kostja ei tasunud. Kinnistu müüdi kordusenampakkumisel hinnaga 76 900 eurot OÜ-le Põlva Bussijaam (juhatuse liige A. Pärn). A. Pärn loovutas oma TMS § 100 lg-st 4 tuleneva nõude kostja vastu hagejale. Maakohus leidis, et TMS § 100 lg 4 ei ole põhiseadusega vastuolus, tegemist ei ole kahju hüvitamise nõudega, nõude esitamise eeldused on täidetud, kuid hagi tuleb jätta rahuldamata hea usu põhimõttele tuginedes (VÕS § 6 lg 2). Maakohus leidis, et 13. septembri 2022 enampakkumisel osalenud VMPA Kinnisvara OÜ (keda esindas juhatuse liikmena A. Pärn) ja kostja ei käitunud mõlemad enampakkumisel osaledes ja pakkumisi tehes heauskselt. VMPA Kinnisvara OÜ eesmärk oli takistada kostjal kinnistu omandada.
8.Hageja nõude alusnorm on TMS § 100, mis reguleerib kordusenampakkumise läbiviimist ja esialgse enampakkumise võitja (esialgne ostja) piiranguid kordusenampakkumisel osalemisel. Sama paragrahvi lg 4 kolmanda ja neljanda lause järgi peab esialgne ostja tasuma tema pakutud hinna ning kordusenampakkumisel pakutud hinna vahe, kui kordusenampakkumisel
7
pakutud hind on tema pakutud hinnast madalam. Võlgnikul on õigus nimetatud hinna vahe esialgselt ostjalt sisse nõuda. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga selles, et TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause kehtivas sõnastuses ei ole põhiseadusega vastuolus. Nõustudes selles osas maakohtu põhjendustega otsuse punktides 7–15 ei pea ringkonnakohus vajalikuks neid põhjendusi korrata (TsMS § 654 lg 6). Ringkonnakohus ei nõustu aga maakohtu õigusliku hinnanguga, et TMS § 100 lg 4 neljanda lause alusel esitatud hageja nõue ei ole kahju hüvitamise nõue. Kuigi normi sõnastusest ei tulene selgelt, et tegemist on esialgsele ostjale pandud kahju hüvitamise kohustusega, saab seda järeldada normi sisust: ostja, kes rikub ostuhinna tasumise kohustust peab hüvitama võlgniku nõudel hinnaerinevuse. Hinnaerinevuse hüvitamise eesmärgiks on tagada võlgnikule kui enampakkumise eseme endisele omanikule positsioon, mis oleks võimalikult lähedane positsioonile, kus ta oleks olnud, kui ostja oleks oma kohustuse täitnud ja see langeb kokku kahju hüvitamise eesmärgiga, st kahju positiivse hüvitamise nõudega (VÕS § 127 lg 1) ja see on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Tegemist ei ole ostja garantiivastutusega nagu leiab hageja. Garantii väljaandmise eesmärk on soov tagada selle kaudu kolmandast isikust võlgniku poolt teatava kohustuse täitmine võlausaldajale, kelle kasuks garantii välja antakse ning kes saab kasutada sellest tulenevaid õigusi ehk soodustatud isikule. Vaidlusaluses õigussuhtes soodustatud kolmas isik puudub. Kuivõrd VÕS § 100 lg 4 on nõudenorm, milles on kõik nõude eeldused sätestatud, siis ei kohaldu esialgse ostja vastutusele ka võlaõigusseaduse deliktiõiguse normid. Maakohtu seisukoht, et VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p-d 7 ja 8 asjas ei kohaldu, on iseenesest õige, kuid otsuse p-des 24–28 toodud põhjendused tuleb asendada ringkonnakohtu otsuse põhjendustega.
9.Maakohus tuvastas põhjendatult, et TMS § 100 lg 4 kui nõudenormi kohaldamise eeldused on täidetud. Samas asus maakohus ebaõigele seisukohale, et TMS § 100 lg 4 sätestab ka hüvitise suuruse, mida kohus ei saa vähendada. On tõsi, et selle normiga on sätestatud hüvitise eeldatav suurus (esialgse ostja pakutud ja kordusenampakkumise võitja pakutud hinna vahe), kuid seda suurust saab kohus vähendada siis, kui leiavad tuvastamist VÕS §-des 139 ja 140 sätestatud asjaolud. Kostja on menetluses sellistele asjaoludele tuginenud ja palunud temalt välja mõistetavat kahjuhüvitist vähendada (dtl 729).
10.Kahju täieliku hüvitamise põhimõttest võib kohus kõrvale kalduda, arvestades kahjustatud isikust tulenevaid asjaolusid (VÕS § 139), samuti on kohtul õigus üksikjuhtumi asjaolusid arvestades kahjuhüvitist vähendada (VÕS § 140). Võimalik on ka VÕS §-de 139 ja 140 samaaegne kohaldamine (RKTKo nr 3-2-1-46-15, p 12). VÕS § 139 kohaldamisel arvestatakse kahjuhüvitise vähendamisel kahjustatud isiku osa, VÕS § 140 korral aga asjaoludega, mille tõttu oleks kahjuhüvitise välja mõistmine terves ulatuses kohustatud isiku suhtes mõistlikult vastuvõtmatu. Viimasel juhul saab arvestada mh asjaoludega, mis ei ole seotud poolte õigussuhtega, nt poolte majandusliku seisundiga (RKTKo 3-2-1-146-15, p 12). Kahjustatud isikul on kahju vältimise ja vähendamise kohustus, mis on VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõtte väljendus (vt VÕS kommenteeritud väljaanne I osa, Juura, 2016, lk 729). Seetõttu puudub asjas ka vajadus VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõtte otsekohaldamiseks.
11.Enampakkumise eesmärgiks on saada võlgnikule kuuluva ja müüdava vara eest parim võimalik hind, st maksimeerida vara müügist saadud tulu eelkõige vara omanikule (võlgnikule). Samas on kohtutäituri poolt läbiviidaval enampakkumisel õiglase tulemi saavutamiseks oluline, et enampakkumisest osavõtjad alluksid reeglitele, et tagada enampakkumise läbipaistvus ja aus konkurents. Riigikohus on TMS § 100 lõike 4 teises lauses sisalduva piirangu (tagatisraha tagastamata jätmine) eesmärgiks pidanud ennekõike enampakkumisel osalejate distsiplineerimist. Nii peaks tagatisraha tagastamata jätmine tagama, et enampakkumisel osaleksid isikud, kes ka 8
tegelikult tahavad enampakutavat asja osta ega soovi enampakkumist nurjata. Enampakkumise nurjumine ja sellele järgnev kordusenampakkumine pikendavad täitemenetlust ja võivad selle kaudu kahjustada nii võlausaldaja kui ka võlgniku huve (Riigikohtu 21. juuni 2019 otsus nr 5-19-28, p 79). Ringkonnakohus leiab, et sama eesmärki täidab ka TMS § 100 lg 4 kolmandas ja neljandas lauses sätestatud võlgniku õigus nõuda oma kohustusi rikkunud ostjalt hinnavahe kui kahju hüvitamist.
12.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et TMS § 100 lg 4 eesmärk ei ole kaitsta võlgnikku olukorras, kus võlgnikuga seotud äriühing osaleb enampakkumisel üksnes hinna võimalikult kõrgeks ajamise eesmärgil, et kostja ei omandaks kinnistut. Need asjaolud annavad kohtule aluse vähendada hüvitist VÕS § 139 lg 1 esimese alternatiivi alusel, s.o kahjuhüvitise vähendamine kahjustatud isikust tuleneva asjaolu tõttu. Kui võlgnikul või temaga seotud äriühingutel (mille juhatuse liikmeks võlgnik oli) oleks olnud tegelik huvi kinnistu omandamiseks, oleksid nad saanud osaleda ja kinnistu osta juba eelnevatel enampakkumistel, mis nurjusid osalejate puuduse tõttu (dtl 733–765). Eluliselt ei ole usutav ja hageja ei ole tõendanud, et pärast 13 nurjunud enampakkumist ja hinna olulist langetamist soovis võlgnikuga seotud äriühing enampakkumise esemeks olnud kinnistut osta 389 000 euro eest, kui eelneval enampakkumisel oli tal võimalik see osta 72 900 euro eest. Ka 13. septembri 2022 enampakkumisel asus võlgnikuga seotud äriühing pakkumisi tegema alles kaks tundi enne enampakkumise tähtaja lõppu ja vahetult pärast seda, kui kostja oli teinud esimese pakkumise. Tegemist oli üldse esimese pakkumisega kõigi enampakkumiste jooksul. Selline käitumine näitab, et 13. septembri 2022 enampakkumisel osalenud VMPA Kinnisvara OÜ eesmärgiks ei olnud mitte kinnistu omandamine, vaid enampakkumise nurjamine.
13.Kostja huvi 13. septembri 2022 enampakkumisel osalemiseks peab ringkonnakohus tõeliseks. Vastupidist ei ole hageja tõendanud. Kostja käitumist teha pärast VMPA Kinnisvara OÜ viimast pakkumist 384 900 eurot järgmiseks 831 900 euro suurune pakkumine hindas maakohus õigustatult pahauskseks (ka kostja ise on menetluses avaldanud, et tegi sellise pakkumise ilma ostusoovita, üksnes olukorra absurdsuse näitlikustamiseks). Samas nõustub ringkonnakohus maakohtu hinnanguga, et kostja selline käitumine ei pea kaasa tooma kohustust tasuda võlgnikule 755 000 euro suurune hinnavahe. Sellisele ülepakkumisele aitas kaasa võlgniku enda tegevus ja seetõttu ei vaja võlgnik praegusel juhul ka seadusega talle võimaldatavat kaitset maksimaalses võimalikus ulatuses. Sellise intensiivsusega omandipõhiõiguse riive ei ole ringkonnakohtu meelest enampakkumisel osalejate distsiplineerimise eesmärki silmas pidades mõõdukas, oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane ja oleks PS §-ga 32 vastuolus. Sellist omandipõhiõiguse rikkumist aitabki ringkonnakohtu hinnangul vältida kohtule antud võimalus teostada kahju hüvitamise ulatuse küsimuse üle otsustamisel kaalutlusõigust eelkõige VÕS § 140 lg 1 alusel. Kui kohtu sellist kaalutlusõigust eitada, võiks TMS § 100 lg 4 kolmandat ja neljandat lauset pidada põhiseadusega vastuolus olevaks osas, milles see kohtule diskretsiooniõigust ei anna.
14.Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 139 lg 1 alusel on võimalik vähendada kahjuhüvitist ka nullini, kuid seda ainult erandlikes olukordades (vt RKHKo 15. märts 2016, nr 3-3-1-8215, p 25; 15. aprilli 2008 nr 3-3-1-6-08, p 14; RKTKo 26. november 2015, nr 3-2-1-64-15, p 12; 19. märtsi 2013, nr 3-2-1-7-13, p 33). Ringkonnakohus leiab, et praegusel juhul puuduvad sellised erandlikud asjaolud, mis annaksid aluse vähendada kahjuhüvitist nullini. Kostja on pakkunud vastuses hagile kompromissina hagejale hüvitust 15 000 eurot (dtl 732). Hageja kostja pakkumisega ei nõustunud. Ringkonnakohus leiab, et praeguses asjas tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõistetavat hüvitist VÕS § 139 lg 1 esimese alternatiivi ja VÕS § 140 lg 1 alusel vähendada 15 000 euroni.
9
15.Alternatiivselt märgib ringkonnakohus, et TMS § 100 lg 4 alusel esitatav nõue sarnaneb leppetrahvi nõudele (VÕS § 158 lg 1), mida kohus saab VÕS § 162 lg 1 alusel kohustatud isiku taotlusel vähendada mõistliku suuruseni.
16.Vastavalt hageja taotlusele tuleb kostjalt välja mõista ka viivis alates hagi esitamisest 5. juunil 2023 kuni kohtuotsuse tegemiseni 970 päeva eest VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras, s.o. 4593,59 eurot. Kostjalt tuleb TsMS § 367 alusel välja mõista ka viivis tasumata põhivõlalt alates kohtuotsuse tegemisest VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
17.Vastuseks hageja apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus veel seda, et ei nõustu hagejaga, et maakohus pidanuks asjas tuvastama ja arvestama asja lahendamisel asjaoluga, et enampakkumise esemeks olnud kinnistu väärtus oli 400 000 eurot. TMS § 100 lg 4 alusel esitatava nõude lahendamiseks ei ole kohtul vaja enampakkumise esemeks olnud kinnistu turuväärtust nõude rahuldamise eeldusena tuvastada. Kostjalt välja mõistetava hüvitise suuruse puhul on oluline see, milliseks kujunes kinnistu müügihind täitemenetluses. TMS § 74 lg 5 näeb ette, et kohtutäitur lähtub asja hindamisel selle harilikust väärtusest, arvestades muu hulgas asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja nende võimalikku lõppemist. Kui asja hindamine osutub raskeks, laseb kohtutäitur TMS § 74 lg 6 kohaselt vara väärtuse hinnata eksperdil. Sissenõude pööramisel kinnisasjale arestib kohtutäitur kinnisasja ja märgib kinnisasja arestimisakti ka kinnisasja hinna (TMS § 143 p 4). Kuigi õiguskirjanduses on leitud, et kohalik keskmine müügihind TsÜS § 65 järgi ei ole sama, mis vastavate esemete hinnaks kujuneb täitemenetluse käigus (vt TSÜS kommenteeritud väljaanne, Juura (2023), lk 366), on enampakkumisel kujunenud hind siiski kinnistu väärtuse hindamisel orientiiriks. Praegusel juhul hindas kohtutäitur kinnisasja arestimisel selle hinnaks 195 000 eurot ja kinnistut pidi jääma koormama hüpoteek suurusega 350 000 eurot. Nurjunud 14 enampakkumise järel soetas kinnistu 76 900 euro eest äriühing, keda esindas võlgnik. See kinnitab ringkonnakohtu arusaama, et kostjalt hageja nõutud suuruses hüvitise väljamõistmine on kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane.
18.Ka kõik ülejäänud apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kaebuse rahuldamiseks suuremas ulatuses.
19.Kuivõrd ringkonnakohus muudab maakohtu lahendit ja teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ringkonnakohus vastavalt ka menetluskulude jaotust, välja arvatud osas, milles maakohtu otsus on jõustunud (TsMS § 173 lg 3). Hagi osalise rahuldamise tõttu tuleb menetluskulude jaotamisel lähtuda TsMS § 163 lg-st 1, mis annab kohtule selleks laia diskretsiooni. Kohus võib hagi osalise rahuldamise korral jaotada menetluskulud poolte vahel võrdsetes osades, samuti jaotada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või jätta need täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades hagihinda 869 264 eurot rahuldab ringkonnakohus hagi ligikaudu 2,43% ulatuses. Samas ei pea ringkonnakohus arvestades vaidluse sisu ja kostja vastuväiteid põhjendatuks jagada menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Ringkonnakohus peab praeguses asjas arvestades ka TsMS § 163 lg-s 2 sätestatut põhjendatuks jaotada menetluskulud nii maakui ka ringkonnakohtus selliselt, et 10% poolte menetluskuludest kannab kostja ja 90% hageja. Nimetatu ei hõlma neid kostja menetluskulusid, mis seonduvad tema taotlusega kontrollida TMS § 100 lg 4 kolmanda ja neljanda lause põhiseaduspärasust, mis osas on maakohtu otsus jõustunud. Riigikohus on TsMS § 174 lg-e 3 ja 5 koostoimes tõlgendades leidnud, et kui kõrgema astme kohus muudab madalama astme kohtu otsust sel määral, et sellega kaasneb menetluskulude jaotuse muudatus, või teeb ise uue otsuse, siis sellisel juhul määrab hüvitatavate 10
menetluskulude rahalise suuruse kõigis kohtuastmetes TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus (RKTKo 13. juunist 2018, nr 2-15-8794/42, p 14; 10. aprillist 2019, nr 2-151553/166, p 25). (allkirjastatud digitaalselt)
11
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.