Tsiviilasja number
2-07-10839
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Reet Allikvere, liikmed Gaida Kivinurm ja Iko Nõmm
Otsuse tegemise aeg ja koht
10.11.2009, Tallinn
Tsiviilasi
Irina Timofejeva hagi Irina Kašunina vastu 38 395,94 krooni saamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
38 395,94 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11.05.2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Irina Timofejeva apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
19.10.2009
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja Irina Timofejeva (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxx xx-xx xxxxxxx xxxxx), lepinguline esindaja adv Toomas Liiva Kostja Irina Kašunina (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxx xx-xx xxxxxxx xxxxx), lepinguline esindaja Oksana Smirnova
Jätta Harju Maakohtu 11.05.2009 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Apellatsiooniastme menetluskulud jätta hageja Irina Timofejeva kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või
riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 26.09.2005 käsirahalepingu, mille kohaselt kostja kohustus hagejale müüma korteri asukohaga Xxxxxx xx xx-xx, xxxxxxx 998 000 krooni eest. Korteri ostmiseks pidi hageja võtma laenu, kuid pangad keeldusid hagejale laenu andmast enne kuni oli lõpetamata kapitalirendileping. Kapitalirendilepingu maksegraafiku kohaselt tuli hagejal tasuda kokku 488 128,80 krooni, millest intress moodustas 50 753,05 krooni. Hageja abikaasa tasus AS-le SEB Ühisliising graafiku alusel kokku 163 428,92 krooni, kuigi maksjaks oli hageja abikaasa, oli laen abikaasade ühisvara. Tasumata jäi veel graafikujärgselt 174 699,88 krooni. Perioodi mai 2003 – september 2005 tasusid hageja ja hageja abikaasa intresse 36 056,39 krooni. Kui lepingut ei oleks lõpetatud oleks tulnud AS-le SEB Ühisliising tasuda intresse veel 14 370,73 krooni (50 753,05-36 056,39). Hageja sõlmis 26.09.2005 laenulepingu 190 000 krooni saamiseks A. P., et maksta ära kapitalirendilepingu jääk, mis oli eeltingimuseks pangalaenu saamiseks. Saadud laenust pidi 30 000 minema käsiraha maksmiseks kostjale ja 160 000 kapitalirendilepingu lõpetamiseks. 27.09.2005 esitas AS SEB Ühisliising hagejale ja hageja abikaasale arve 157 742,24 krooni tasumiseks, milline tasuti saadud laenust ja kapitalirendilepingu lõpetamisele kirjutati alla 29.09.2005. Peale kapitalirendilepingu lõpetamist oli kostjal võimalik saada Hansapangast laenu tingimusel, et ostetava korteri peale seatakse hüpoteek, seega lasi hageja hinnata korteri asukohaga Xxxxxx xx xx-xx, XXXXXXX, millise teenus läks maksma 2100 krooni. Laenuleping kirjutati alla 07.10.2005 ja notariaalseks tehinguks määrati aeg 14.10.2005. 12.10.2005 saatis kostja hagejale avalduse käsirahalepingu lõpetamise kohta lubadusega tagastada 30 000 krooni. Kostja tagastas käsiraha hagejale 30.10.2005. Hageja tahteks oli käsirahalepingut sõlmides broneerida ostetav korter, kuni omandi üleandmiseni, tagamaks, et müüja müügiobjekti selle aja jooksul kolmandatele isikutele ei müüks. Kuivõrd hageja on õigusteadmisteta isik, ei teadnud hageja siis, et sõlmitud käsirahaleping on tühine. Hageja käsitles käsirahalepingut pooltevahelise võlaõigusliku lepinguna ja hageja arusaama kohaselt pidi notari juures sõlmitama ainult asjaõigusleping. Kuigi käsirahaleping on tühine oli poolte tahe suunatud siiski tulevase müügilepingu sõlmimisele ning seega tuleb käsirahalepingut hinnata kui pooltevaheliste lepingueelsete läbirääkimistena ja kuivõrd maaklerleping oli sõlmitud kostja poolt ning 26.09.2005 käsirahaleping oli sõlmitud kinnisvaramaakleri poolt ettevalmistatud blanketile, siis tuleb eeldada et käsirahalepingu sõlmimise ettevalmistamine oli pandud kostja ülesandeks ja järelikult pidi kostja teavitama hagejat käsirahalepingu vorminõuete puudustest, seega peab kostja ka vastutama kahju hüvitamise sätete alusel. Kui kostja oleks õigeaegset täitnud oma informeerimiskohustust, siis ei oleks hageja pidanud sõlmima laenulepingut A. P., selleks, et lõpetada kapitalirendileping, hagejale ebasoodsatel tingimustel. Kui hageja ei oleks kapitalirendilepingut lõpetanud oleks hageja pidanud maksma AS-le SEB Ühisliising veel intresse 14 370,73 krooni, selle asemel pidi hageja maksma A. P. intresse 50 666,67 krooni, millise vahe 36 295,94 krooni (50 666,6714 370,73) on käsitletav kahjuna. Samuti kui ei oleks sõlmitud laenulepingut Hansapangaga, siis ei oleks pidanud hageja tellima kinnisvarahinnangut, mis läks maksma 2100 krooni. Kokku tekkis kahju 38 395,94 krooni, millise summa palus hageja kostjalt välja mõista. Kostja vastus
Kostja hagi ei tunnistanud. 12.10.2005 saatis kostja hagejale kirjaliku teate, et soovib käsirahalepingut lõpetada ja tagastada saadud 30 000 krooni käsiraha kas sularahas või panga ülekandega. Kuna saadud 30 000 krooni varastati kostjalt ei saanud kostja pangaülekannet koheselt teostada ja teostas selle hiljem ehk 31.10.2005. Kuna käsirahalepingu näol oli tegemist tühise lepinguga algusest peale, siis ei ole pooltel tekkinud ka mingeid õigusi ega kohustusi ja poolte vahel ei ole kehtivaid võlasuhteid. Seega ei ole kostja kohustatud hagejale tekkinud kahju hüvitama. Hageja tehtud kulutused olid laenu saamiseks ja korteri ostmiseks kohustuslikuks tingimuseks, mis oleks kehtinud ka iga teise isiku puhul. Hageja oli teadlik, et kinnisvara soetamiseks, peab hageja kustutama kapitalirendilepingust tulenevad kohustused. Samuti oli hageja teadlik, et pooltevaheline leping on tühine. Esimese astme kohtu põhjendused Maakohus jättis Irina Timofejeva hagi rahuldamata ning menetluskulud jäid täies ulatuses hageja kanda. Vaidlus puudus selles, et poolte vahel sõlmiti 26.09.2005 käsirahaleping, mille kohaselt hageja maksis kostjale 30 000 krooni ja kostja kohustus hagejale müüma korteri asukohaga Xxxxxx xx xx-xx, XXXXXXX 998 000 krooni eest. Lepingu kohaselt pidi notariaalne leping sõlmitama hiljemalt 30.10.2005. Lepingule on alla kirjutanud pooled ja kostja abikaasa. Vaidlust ei olnud selles, et 12.10.2005 saatis kostja hagejale avalduse käsirahalepingu lõpetamise kohta lubadusega tagastada 30 000 krooni. Kostja tagastas käsiraha 31.10.2005. AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 tulenevalt on kõnealune leping sõltumata pealkirjast „käsirahaleping” kui eelleping kinnistu ostu-müügitehingu tegemiseks vorminõude järgimata jätmise tõttu tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine ning sellest ei tekkinud pooltele kohustusi. Kostja seadusliku esindaja seletuse kohaselt oli hageja lepingule esitatavast vorminõudest teadlik. Hageja väitel on hageja õigusteadmisteta isik, ega teadnud käsirahalepingu sõlmimisel, et sõlmitud käsirahaleping on tühine. Seaduse mittetundmine ei ole aluseks kahju hüvitamiseks. Hageja sõlmis vabatahtlikult kostjaga käsirahalepingu, hagejal oli võimalus seaduse mittetundmisel pöörduda õigusteadmistega isiku poole enne lepingu sõlmimist. Samuti ei saa eeldada, et kostja kui füüsiline isik pidi teadma lepingu tühisusest ning teavitama hagejat lepingu vorminõuete puudusest. Hilisem teadasaamine, et leping on tühine, ei tee kostjast õigusteadmistega isikut. Lepingust ei nähtu, et tehingut vahendas maakler. Kuigi kostja ei eita, et üks maakler teda abistas, kuid käsirahalepingu koostas hageja maakler (tl 68). Käesolevas vaidluses ei oma tähtsust kumb pool esitas käsirahalepingu, kuna pooled ise on lepingule alla kirjutanud. Seega pooled pidid olema teadlikud lepingu sisust. Lepingus puudub märge, kelle kohustuseks jäi lepingu ettevalmistamine. Kostja väidetel tema lepingut ette ei valmistanud ning vahetult enne notari aja määramist, mida tehti korduvalt hageja poolt, soovis kostja lepingu projektiga tutvuda, kuid hageja talle seda ei esitanud. Hageja sellele väitele omapoolseid selgitusi ei esitanud. Kuna kostja ei olnud isikuks, kes võttis endale kohustuse valmistada ette lepingu sõlmimise, siis oli ta õigustatud saama enne notari juurde minekut lepinguga tutvuda. Kuna kostjale lepingut ei esitatud ja notari aeg korduvalt lükati edasi, siis on vabandatav lepingu ülesütlemine. Eeltoodu põhjal puudus kostjal kohustus kahju hüvitada. Seoses käsirahalepingu lõpetamisega tekkis hagejal väidetavalt kahju 38 395 krooniHageja ei teavitanud kostjat enne hagi esitamist, et kostja oleks hagejale kahju põhjustanud, mistõttu sai kostja esitatud nõudest teada alles hagi kättesaamisel so.1,5 aastat hiljem ei saa VÕS § 7 sätte kohaselt lugeda mõistlikuks. VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise
kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hageja väide, et leping sõlmiti pahauskselt, kuna kostja soovis saada käsiraha 30 000 krooni kasutada, on paljasõnaline väide. Kostja sõlmis käsirahalepingu samuti eesmärgiga müüa hagejale korter, kuid kostjast mitte olenevatel põhjustel oli kostja sunnitud käsirahalepingu lõpetama ja tagastas hagejale hageja poolt tasutud käsiraha summas 30 000 krooni. Kohtuistungil leidis tõendamist, et oktoobris 2005 teavitati kostjat korduvalt notari juures tehingu vormistamisest, kuid hageja poolt ei saanud notari juurde minek võimalikuks, kuna ei olnud saadud veel laenu. Seega ei saa kostja käitumist pidada pahauskseks. Kostja mõistliku inimesena ei pidanud ette nägema olukorda, et hageja soovides korterit osta ei oma selleks raha. Hageja ei teavitanud kostjat, et ta võttis juba käsiraha maksmiseks laenu ja et tal on laenu saamisel probleemid, kuna tal on kapitalirendilepingust tulenevad kohustused. Hageja selgitustest ilmnes, et ta ei teavitanud kostjat sellest isiklikult. Hageja keerulised rahalised suhted ei ole tingitud kostja käitumisest, vaid hageja enda käitumisest. Eeltoodut kinnitab ka asjaolu, et hageja ei tagastanud eraisikult võetud laenu pärast käsiraha lepingu ülesütlemist vaid aasta hiljem. Eeltoodu käitumine on hageja valik, mille eest ei saa kostjat vastutama panna. Tuginedes eeltoodule leidis kohus, et hageja ei ole tõendanud, et temale tekkinud kahju on põhjustatud kostja käitumisest ja tagajärg on põhjuslikus seoses lepingu ülesütlemisega. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Irina Timofejeva palub tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses. Teha uus otsus, millega mõistetakse kostjalt hageja kasuks 38 395,94 krooni ning menetluskulud jäetakse kostja kanda. Maakohus on tuvastanud asjaolusid ebaõigesti ja ebapiisavalt. Hagi esemeks ei ole mitte käsirahalepingu kehtivuse tunnustamine, vaid lepingueelsete läbirääkimistega tekitatud kahju hüvitamine. Ainus võimalik kehtiv leping – notariaalne asjaõiguslik leping – jäi sõlmimata kostja süül. Kahju hüvitamise alustena on välja toodud VÕS § 14 (3) või § 15 (2). Hagis ei ole tuginetud ka eksimusele. Seetõttu on kohtuotsuse viide seaduse mittetundmisele asjakohatu. Kohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et müügis olnud korter on müümata tänase päevani. Seetõttu on välistatud näiteks selline versioon, et hageja viivituse tõttu jäi korter müümata maksimaalset kasumit tõotaval viisil, isegi mõnele kolmandale isikule. Isegi kui käsirahaleping oleks kehtiv, siis selle kokkuleppe punkt 2.4 kohaselt pidanuks notariaalne leping olema sõlmitud hiljemalt 30.10.2005. Nagu hagiavalduse punktis 1.5 on märgitud, oli notariaalse tehingu aeg määratud 14.10. 2005, ehk kaks nädalat enne käsirahalepingus toodud viimast tärminit. Seega ei saa kohus teha järeldust, et kostjal oli õigus lepingueelsed läbirääkimised lõpetada hagejapoolse venitamise tõttu. TsMS § 231 lg 1 kohaselt ei ole vaja tõendada asjaolu, mida kohus loeb üldtuntuks. Üldtuntuks tuleb lugeda asjaoluks, et tänapäeval ostetakse kinnisvara pangalaenu abil. Ühe laenu võtmine teise laenu kustutamiseks selleks, et saada kolmandat laenu, ei ole kunagi olnud hageja valik, nagu kohus on ekslikult järeldanud. Hageja ei oleks asunud endale kahjulikke laenulepinguid sõlmima, kui ei oleks broneerimislepingu näol saanud kostjalt signaali, et kostja temale korteri müüb. Kohus on jätnud analüüsimata kaebaja väited, lisaks hinnanud tõendeid ebaõigesti. Kohus on oma järeldustes vastuoluline, kui väidab, et maaklerite sekkumine käsirahalepingu sõlmimisse ei omavat tähendust. Samas leiab kohus, et kuivõrd hageja (maakleri kaudu?) olevat lepingu ette valmistanud, siis olevat kostjapoolne lepingu ülesütlemine justkui vabandatav ja kostjal puudub kohustus kahju hüvitada. Hageja on alati väitnud, et temal ei olnud abiks mitte ühtegi maaklerit. Need kaks maaklerit, kes käsirahalepingu sõlmimise juures figureerisid, töötasid koos ja käisid kostjat nõustamas kordamööda. Hageja on alati väitnud, alates hagi koostamisest kuni lõppistungini välja, et tema kui õigusteadmisteta isik ei olnud teadlik käsirahalepingu tühisusest.
Kohtu järeldus, mille kohaselt kostjapoolne “lepingu” “ülesütlemine” oli “vabandatav”, ei vasta faktilistele asjaoludele. Hageja kordab, poolte vahel ei olnud lepingut. Niinimetatud broneerimisleping või käsirahaleping oli tühine algusest peale. Pooltevahelist õigussuhet saab kvalifitseerida üksnes notariaalse müügilepingu eelsete läbirääkimistena. Kostja ei saanud olematut lepingut üles öelda ega lõpetada. Isegi kui saanuks, siis ei olnud selline “ülesütlemine” millegagi vabandatav. Kohus märgib, et käsirahalepingu lõpetamine toimus kostjast mitte olenevatel põhjustel, aga jätab ütlemata, millise põhjusega oli tegemist. Kohus on jätnud tähelepanuta ka kostja poolt märgitud n.ö. ametliku põhjuse. 12.10.2005 kostja poolt hagejale saadetud kirjalikus teates tehakse viide käsirahalepingu punktile 6.2, ehk siis käsirahalepingu lõpetamisele poolte kokkuleppel. 12.10.2005 kirjas ei ole tehtud viidet mitte ühelegi hagejapoolsele võimalikule käsirahalepingu rikkumisele. Seega toimus lepingueelsete läbirääkimiste katkestamine üksnes kostja initsiatiivil ja süül. Kohus on vääralt kohaldanud VÕS § 7. TsÜS § 148 kohaselt kohaldatakse lepingueelsetest läbirääkimistest tuleneva kohustuse rikkumisest tuleneva nõude aegumisele tehingust tuleneva nõude aegumistähtaja regulatsiooni. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat, sama paragrahvi lõiked 4 ja 5 võimaldavad isegi 10-aastast aegumistähtaega. Kohus on vääralt kohaldanud VÕS § 14 ja 15. VÕS § 14 kohaldamine mitte ainult läbirääkimistele, vaid lepingu sõlmimise ettevalmistamisele muul viisil, nagu nt lepingu sõlmimiseks vajalike dokumentide, kooskõlastuste, lubade ja litsentside hankimine jne. Käesoleval juhul oli hageja jõudnud teha olulisi kulutusi ja sõlminud lepinguid kolmandate isikutega, uskudes mõistlikult, et leping sõlmitakse. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud jätta hagejate kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 11.05.2009 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Kolleegium leiab, et võtab aluseks apellatsioonkaebuse läbivaatamisel maakohtu poolt tuvastatud asjaolud, kuna ei pea vajalikuks nende uut tuvastamist. Apellatsioonkaebuses kordab hageja hagiavalduses toodud asjaolusid ja neile on maakohus juba hinnangu andnud. Ebaõige on apellatsioonkaebuses toodud väide, mille kohaselt ei ole maakohus hinnangut andnud hageja kõikidele hageja seisukohtadele. Hageja leidis, et pooltevahelist suhet saab kvalifitseerida notariaalse müügilepingu eelse läbirääkimisena. Maakohus on sellele hageja seisukohale hinnangu andnud ja leidnud, et asjas ei ole leidnud tõendamist, et kostja oleks pidanud läbirääkimisi pahauskselt. Seda pidanuks tõendama hageja. Hagiavaldusetki ei nähtu, milles seisnes kostja pahausksus. Vaidlus puudub selles, et lepingu sõlmimiseks pakkus notari juures aega välja hageja pank ja just laenudokumentide vormistamise venimise tõttu lükati tehingu sõlmimise tähtaega edasi – seega hagejast lähtuvate asjaolude tõttu. See on ka kooskõlas kostja seisukohaga, mille kohaselt talle lepinguprojekti ei esiatatudki, et sellega eelnevalt tutvuda ja lepingu sõlmimise aega lükati aina edasi (t.l.52-53, 68). Kaebuses leitakse, et maakohtu arusaam kinnisvaratehingute finantseerimise kohta on puudulik. Hageja meelest on üldtuntud asjaolu, et kinnisvara ostetakse pangalaenu eest.
Kolleegium leiab, et maakohus on aru saanud kinnisvaratehingute finantseerimisest ja seejuures õigesti märkinud, et kostja mõistliku inimesena ei pidanudki ette nägema, et hageja ei saa pangalaenu tavapärasel viisil ja et laenu saamiseks peab ta võtma eraisikult kõrgema intressiga laenu, et lõpetada pangaga varem sõlmitud kapitalirendileping. Kolleegium nõustub täielikult maakohtu seisuga, mille kohaselt ei ole hageja neid asjaolusid lepingueellsete läbirääkimiste käigus üldse kostjale avaldanud. Kostja on algusest peale kinnitanud, et need asjaolud ei olnud talle teada. Ka puuduvad sellekohased märked poolte poolt allkirjastatud käsirahalepingus. Samuti pole apellatsioonkaebuses viidatud tõenditele, mis kinnitaksid hageja väiteid. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust selle tühistamiseks või muutmiseks. Apellatsioonkaebu tuleb jätta rahuldamata. Apellatsiooniastme menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.
Reet Allikvere
Gaida Kivinurm
Iko Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.