KÜ hagi V M (uue perekonnanimega B ) vastu kahju tekitava õigusvastase käitumise lõpetamise ja sellest tulevikus hoidumise nõudes
Tsiviilasja hind
15 000 krooni
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja KÜ(registrikood xxx, asukoht xxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat A O ja advokaat N Uudelt (OÜ Advokaadibüroo Raidla ja Partnerid, Roosikrantsi 2, 10119 Tallinn) Kostja V M ( uue perekonnanimega B , isikukood XXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja R Viik
Kohtustungi toimumise aeg
29.09.2009
Kohtuistungil osalesid
Hageja seaduslik esindaja VT Hageja lepinguline esindaja advokaat N Uudelt Kostja V B Kostja lepinguline esindaja R Viik
RESOLUTSIOON
Hagi rahuldada. Kohustada V B i (endise perekonnanimega M ) lõpetama kahju tekitav käitumine, s.h hoiduma sellest tulevikus, mis seisneb õigusvastase kaeve- ja ehitustööde tegemises ja korraldamises Tallinnas, xxx kinnistu kaasomandi osal, sealhulgas kaevetööde tegemises maatükil ja ehitustööde tegemises kaasomandi esemeks olevas elamu osas (vundament, põhija kandekonstruktsioonid, katus, tehnorajatised). Menetluskulude jaotus Välja mõista V B ilt (endise perekonnanimega M ) menetluskulud täies ulatuses (100%) KÜ kasuks. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate
2-07-44965 dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Asjaolud
1.Kostjale kuulub korteriomand xxx, Tallinn (tl 8-9), kus kostja alustas 2007 varakevadel remonttöid, mis laienesid elamu kandekonstruktsioonidele ja vundamendile.
2.19.03.2007 esitas hageja Tallinna Ehitusjärelvale teenistusele väärteoteate kostja tegevuse uurimiseks seoses kostja poolt teostatavate remonttöödega (tl 10-11).
3.17.04.2007 edastas Tallinna Linnaplaneerimise Ameti Ehitusjärelevalve teenistuse direktor hagejale kirja , milles teatas, et on algatatud väärteomenetlus, mis käsitleb ehitusloata toimuvaid ehitustöid korterelamu xxxkorteris nr 8 (tl 12).
4.07.09.2007 tegi Tallinna Linnaplaneerimise amet kostjale ettekirjutuse seoses ebaseadusliku ehitustegevusega (tl 53-54). Hageja nõue ja põhjendused
5.Hageja vastavalt 28.08.2009 haginõude täpsustusele palub kohustada kostjat lõpetama kahju tekitav käitumine, s.h hoiduma sellest tulevikus, mis seisneb õigusvastase kaeve- ja ehitustööde tegemises ja korraldamises Tallinnas, xxx kinnistu kaasomandi osal, sealhulgas kaevetööde tegemises maatükil ja ehitustööde tegemises kaasomandi esemeks olevas elamu osas (vundament, põhi- ja kandekonstruktsioonid, katus, tehnorajatised). Hageja juhindub oma nõudes VÕS § 1055 lg-st 1.
6.Kostja alustas xxx kinnistul maja vundamendi ääres kaevetöid, väidetavalt vundamendile hüdroisolatsiooni paigaldamiseks, milleks aga puudub korteriomanike ja korteriühistu nõusolek, kohaliku omavalitsuse ehitusluba ja ehitusprojekt. Hageja palus kostjal omavoliline tegevus lõpetada, kuid hageja ei reageerinud.
7.Hageja leiab, et kostja tegevus on õigusvastane ja põhjustab kahju. Kostja tegevus on käsitatav ehitise rekonstrueerimisena, sest muudetakse ja asendatakse kande- ja jäigastavaid konstruktsioone: vundamenti ja vahelage. Kostja püüab ehitist ka laiendada, ehitades oma korteri alla keldrit vms ruumi (tl 13). Kostja tegevus on omavoliline ja vastuolus seadusega. Samuti ei põhine kostja poolt omaalgatuslikult korraldatav ehitustegevus ja kaevetööd korteriomanike kaasomandis oleval maatükil korteriühistu ühegi organi otsusel, korteriomanike enamuse otsusel ega nõusolekul ega vasta seega seaduses sätestatud nõuetele kaasomandi majandamisel. Seega on taolised ehitus- ja kaevetööd ebaseaduslikud. Hageja on seisukohal, et elamu juurde kuuluva maatüki üleskaevamine ja elamu rekonstrueerimine kostja poolt teostataval ebaseaduslikul viisil kahjustab teiste korteriomanike õigusi ja huve ning on ilmne, et taolise jätkuva tegevusega tekib olulist kahju, milline tegevus tuleb lõpetada.
8.Tulenevalt kostja vastusest märgib hageja, et kostja tegevuse hindamise seisukohalt ei oma mingit tähendust asjaolu, kas või millises ulatuses kostjale kuuluv korteriomand asub eraldi teistest
2-07-44965 kinnistul paiknevas elamus asuvatest korteriomanditest. Kostja korteriomand asub Wiedemanni tn 6 majas ning see ei ole ega saagi olla reaalosana eraldiseisev. Maja arhitektuursed iseärasused ei õigusta kostja poolt kinnistul ja elamus ebaseaduslikult ja omavoliliselt ehitus- ja kaevetööde teostamist. Kaasomandi esemeks olevat maatükki ning kaasomandi esemeks olevaid ehitise konstruktiivseid osi ei tohi kostja ilma teiste korteriomanike nõusolekuta valitseda, sh teha oma äranägemise järgi ehitus- ja kaevetöid kinnistu kaasomandi esemeks oleval osal.
9.Kostja ei ole vundamendi hüdroisolatsioonitöid teostanud korteriomandi piires. Vundament ei ole korteriomandi reaalosa ja vundamendi hüdroisolatsioonitööd, sh maapinna lahtikaevamine, ei ole korteriomandi piires tehtavad tood. Tegemist on kaasomandi esemesse puutuvate töödega, mille teostamine ilma korteriomanike nõusolekuta ei ole lubatud. Hageja leiab, et tegelikkuses ei tekita kostja korteris niiskust mitte vundamendi olukord, vaid korteri puudulik hooldamine ja omavolilised kaeve- ja ehitustööd korteris.
10.Seoses kostja poolt esitatud ekspertarvamusega märgib hageja, et ekspertarvamusest nähtuvalt on OÜ A tutvunud A. L’i poolt koostatud vundamendi hüdroisolatsiooni projektjoonisega, mis on koostatud hoopis teise ning käesolevasse vaidlusesse puutumatu elamu asukohaga XXX, Tallinn osas, väidetavalt teostatud tööde suhtes. Eksperdiarvamusest nähtub ka, et OÜ A on käinud kohapeal teostatud töödega tutvumas kinnistul asukohaga XXX. Ekspertarvamusest ei nähtu, kes on A. L, millise eskiisjoonise A. L on koostanud, millise A. L’i eskiisjoonisega OÜ A tutvus ning kuidas OÜ A on kindlaks teinud selle, et A. L’i eskiisjoonis on sama joonis, mille alusel tööd XXX kinnistul väidetavalt teostati. Samuti ei ole teada ekspertarvamuse andmise aluseks olnud lähteülesande sisu. OÜ A ekspertarvamuses ei saa olla tegemist eksimusega elamu aadressi osas, sest xxxpaikneva elamu suhtes kostja poolt teostatud vundamendi hüdroisolatsiooni töid ei ole keegi üle vaatamas ja/või nendega tutvumas käinud. Samuti leiab hageja, et ekspertarvamuse näol sisuliselt tegemist õigusliku arvamusega, kuna ekspertarvamus käsitleb suuremas osas ehitusseaduses sisalduvate õigusnormide tõlgendust selle kohta, et vundamendi hüdroisolatsioonitööde teostamine ei kujuta väidetavalt endast ehitise rekonstrueerimist. Kostja vastuväited
11.Kostja ei tunnista hagi ja palub jätta hagi rahuldamata.
12.Kostja omandas korteriomandi asukohaga XXX, Tallinn 19.09.2006. Korter nr 8 asub teistest korteriomanditest eraldi elamu väljaehitatud osas ning sissepääs korterisse nr. 8 toimub hoovist. Seoses sellega on korteril nr. 8 eraldi katuseosa ja korteri vundament on rajatud otseselt korterile nr. 8, kuid samas on vundament seotud kogu maja vundamendiga terviklikult. Juhul kui tekivad probleemid korteri peal oleva katusega siis on probleemid ka korteris 8, samuti kui korteri all olev vundament eraldab ülemäärast niiskust, siis kaasnevad probleemid korteris 8.
13.Katuse ning liigse niiskuse probleemist, mis tulenevad hüdroisolatsiooni puudulikkusest, on kostja teavitanud hagejat. Korteris valitses pidevalt niiskus, mis oli tingitud ehitusspetsialistide arvamuse kohaselt just vundamendist johtuvalt ja asjaolust, et vundamendil puudus korralik hüdroisolatsioon, seega leidis kostja, et probleemi lahendamiseks tuleb rajada korteriosa all vundamendi hüdroisolatsiooni, millise projekti kostja tellis A. L’ilt (tl 27-31). Samuti pöördus kostja Tallinna Kultuuriväärtuste ameti poole, kes oma 01.10.2007 kirjas nr. 4-1/815-2 leidis, et vundamendi hüdroisolatsiooni rajamine kostja poolt plaanitud mahus on lubatud (tl 26).
14.Seega tellis kostja vundamendi hüdroisolatsiooni tööd korteriomandi piires, millest teavitas eelnevalt hagejat. Hageja juhatuse esimees AO aga leidis, et maja vundamendi hüdroisolatsiooni tööd teostatakse komplekselt kogu maja ulatuses, kuid kuna puuduvad rahalised vahendid tööde teostamiseks, teostatakse tööd tulevikus. Kostja otsustas oma korteriomandi piires hüdroisolatsioonitööd ise rahastada ja kuna tööde teostamisega ei saanud kaasneda maja ülejäänud vundamendi kahjustamist siis ka lasi kostja tööd teostada.
2-07-44965
15.Korteris nr. 8 valitsev niiskuse tase takistas kostjal kasutada korterit normaalsetes tingimustes ja seepärast oli vältimatu hüdroisolatsiooni tööde teostamine, millega kaasnesid küll ajutised kitsendused teistele korteriomanikele, kuid mis olid ajutised ja lõppkokkuvõttes on ajutised takistuseks tänaseks kõrvaldatud. Kostja ei nõustu, et hagejale on tekitatud pöördumatu kahju. Samuti märgib kostja, et kostja eesmärk ei olnud tekitada hageja poolt väidetud kahju. Samas jääb kostjale arusaamatuks, kuidas tekitasid hüdroisolatsiooni tööd, kui hageja on ka ise pidanud vajalikuks hüdroisolatsioonitööde tegemist.
16.Kostja on tellinud seoses hüdroisolatsiooni tööde teostamisega seonduvalt ekspertarvamuse, mille kohaselt hüdroisolatsiooni tööde teostamisega hoone vundamendil pole tegemist ehitise rekonstrueerimisega vaid parenduslike töödega. Ehitusseadus ei sätesta selliste tööde ja selles mahus tööde teostamiseks ehitusprojekti koostamist (tl 43-43a).
17.Kostja leiab, et tulenevalt VÕS § 1055 lg-st 2 ei ole õigust nõuda kahju tekitava käitumise lõpetamist, kui sellist käitumist tuleb mõistliku arusaama järgi taluda inimestevahelises kooselus või olulise avaliku huvi tõttu. Kostja on vundamendi hüdroisolatsioonitööd teostanud vastavalt projektile ja vundamendiäärne kaevik on täitepinnasega täidetud ja taastatud esialgne olukord. Ebamugavused korteriomanikele on likvideeritud. Kohtuotsuse põhjendus
18.Kohus, kuulanud ära kostja ja poolte esindajate seletused, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada alljärgnevatel põhjendustel.
19.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
20.Tallinnas xxx kinnistul paiknevas elamus on 13 korterit, millede osas on seatud korteriomandid. Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Asjaõigusseadus (AÕS) § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas.
21.Korteriühistuseadus (KÜS) § 2 lg 1 korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Tallinnas xxx elamus on korteriomanikud moodustanud korteriühistu, kes käesolevas tsiviilasjas on hagejaks. KÜS § 13 lg 4 korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.
22.Vaidlust ei ole, selles et kostja 2007.a varakevadel alustas kinnistul maja vundamendi ääres kaevetöid vundamendi hüdroisolatsiooni tööde teostamiseks (tl 13). Vaidlust ei ole selles, et maja vundament on ühtne tervik koos väljaulatuva osaga (kostja korter). Ehitusseaduse (EhS) § 2 lõike 6 järgi on ehitamine ehitise püstitamine, ehitise laiendamine, ehitise rekonstrueerimine, ehitise tehnosüsteemide muutmine ja ehitise lammutamine. Sama paragrahvi 8. lõike kohaselt on ehitise rekonstrueerimine ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kandeja jäigastavate konstruktsioonide muutmine ja asendamine. EhS § 12 lg 1 kohaselt tuleb ehitada vastavalt ehitusprojektile, välja arvatud käesolevas seaduses ettenähtud juhtudel väikeehitise ehitamise korral. Ehitamisel tuleb vältida ehitamise kahjulikke
2-07-44965 mõjusid naaberehitisele, ümbrusele ja teistele isikutele. Sama § lg 2 ehitamiseks peab olema ehitusluba, välja arvatud väikeehitise, käesoleva paragrahvi lõikes 21 nimetatud avaliku veekogu põhjale toetuva kuni 60 m2 veesõidukite sildumiseks kohandatud rajatise või muude käesoleva seaduse § 16 lõike 1 punktides 1 ja 2 nimetatud ehitiste või nende osade ehitamise korral, mille puhul on nõutav kirjalik nõusolek, või § 16 lõikes 6 nimetatud ehitise ehitamise korral, mille puhul ehitise omanik teavitab kohalikku omavalitsust kavatsusest ehitada väikeehitist. Ehitusluba, kirjalik nõusolek või kohaliku omavalitsuse teavitamine ei anna õigust ehitada ilma maaüksuse või ehitise omaniku loata. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et kostja tegevus vastab EhS § 2 lg 6 sätestatud sisule st kostja rajas hüdroisolatsiooni oma korteri osas olevasse vundamenti, seega tegemist ehitise rekonstrueerimisega, mille tegemiseks on vajalik kohaliku omavalitsuse ehitusluba ja ehitusprojekt vastavalt EhS § 12 lg-tele 1 ja 2, § 16 lg 1 p-dele 1 ja 2. Ehitusluba, kirjalik nõusolek või kohaliku omavalitsuse teavitamine ei anna õigust ehitada ilma maaüksuse või ehitise omaniku loata. Sama § lg 3 ehitada võib ehitusettevõtja, kes vastab käesoleva seaduse §-s 41 sätestatud nõuetele. Kostja ei ole esitanud tõendeid millest nähtuks, et ehitamise alustamise ajal oleks tal eelloetletud load ja dokumendid olemas. Kuna eeltoodud tõendid puuduvad, siis leiab kohus, et kostja ei ole tõendanud, et ta tegevus oli õiguspärane.
23.Kostja esitatud 01.10.2007 Tallinna Kultuuriväärtuste ameti kiri nr 4-1/815-2, mille on allkirjastanud miljööalade osakonna juhataja ei ole samastatav kohaliku omavalitsuse ehitusloaga Kohus soovib rõhutada, et kirjal on märgitud, et kõik tööd tuleb xxx omanikega eelnevalt kooskõlastada (tl 26). Kostja esitatud A. Li poolt koostatud eskiisjoonis vundamendi hüdroisolatsiooni paigaldamiseks ei ole samastatav ehitusprojektiga (tl 27). Kostja esitatud OÜ A ekspertarvamus ei vasta ekspertarvamusele esitatavatele sisu ja vormi nõuetele (tl 43a). Selgusetuks jääb kes, millise haridusega ja millal ekspertiis on läbiviidud. Asjasse puutumatu on XXX maja kohta antud hinnang.
24.Kohus leiab, et xxx elamu on tervik sõltumata arhitektuurilistest iseärasustest. Seega kostja seisukoht, et ta oli õigustatud tegema loata töid, kuna korter 8 on eraldi esileulatuv osa majast ei ole põhjendatud. Eeltoodut kinnitab ka kostja esitatud tõend xxx elamu 18.aug.1936.a kinnitatud projekti koopia (tl 28-31), millelt on nähtav, et kostja korter on osa maja tervikust mitte iseseisev osa. Kohus leiab, et vundamendi hüdroisolatsioonitööde teostamine on käsitletav elamu rekonstrueerimisena, mistõttu saab mõistlikuks pidada tööde teostamist kogu maja ulatuses tervikuna. Kohus nõustub hageja väitega, et kostja ei ole vundamendi hüdroisolatsioonitöid teostanud korteriomandi piires. Vundament ei ole korteriomandi reaalosa ja vundamendi hüdroisolatsioonitööd, sh maapinna lahtikaevamine, ei ole korteriomandi piires tehtavad tööd. Tegemist on kaasomandi esemesse puutuvate töödega, mille teostamine ilma korteriomanike nõusolekuta ei ole lubatud. Kostja väide, et hageja keeldus loa andmisest ei vabanda tööde loata teostamist. Kostjal on alati võimalus oma õiguste kaitseks pöörduda kohtusse. Kostja väide, et kohtusse pöördumine ja asja menetlus kohtus on aeganõudev, on õige, kuid ei vabanda loata remonttööd teostamist. Kohus soovib eraldi rõhutada, et kohtuistungil kostja selgitusega leidis tuvastamist, et kostjale kuuluv väljaulatuv korteriosa on mitteköetav ja see oli juba vara soetamise ajal 19.09.2006 kostjale teada. Võttes arvesse Eesti niisket kliimat ei saanud kostja eeldada, et tema poolt ostetud kütteta ruum on kuiv aastaringselt. Kostja ostes vaidlusaluse korteriomandi nägemusega teostada kapitaalseid remonttöid pidi eeldama, et väljaspool korterit puudutavad ümberehitustööd tuleb kooskõlastada teiste korteriomanikega ning saada nendelt vastava töö tegemiseks nõusolek.
25.VÕS § 1055 lg 1 sätestab, et kui kahju õigusvastane tekitamine on kestev või kui kahju õigusvastase tekitamisega ähvardatakse, võib kannatanu või isik, keda ähvardati, nõuda kahju tekitava käitumise lõpetamist või sellega ähvardamisest hoidumist. Vaidlust ei ole selles, et kostja kavatseb teostada teisi ehitustöid. Eeltoodut kinnitab ka kostja ise Kuna kostja on juba korra teostanud loata ehitustöid, siis peab kohus põhjendatuks rahuldada hagi nõude osas kohustada kostjat lõpetama kahju tekitav käitumine, s.h hoiduma sellest tulevikus, mis
2-07-44965 seisneb õigusvastase kaeve- ja ehitustööde tegemises ja korraldamises Tallinnas, xxxkinnistu kaasomandi osal, sealhulgas kaevetööde tegemises maatükil ja ehitustööde tegemises kaasomandi esemeks olevas elamu osas (vundament, põhi- ja kandekonstruktsioonid, katus, tehnorajatised). Kohus soovib märkida, et eelmärgitud tööd on lubatavad kui selleks on eeldused täidetud st, et seadusega ettenähtud juhtudel on olemas omavalitsuse ehitusluba ja ehitusprojekt, kaasomanike ja korteriühistu nõusolek. Menetluskulud
26.Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1,2,3 jätab kohus hageja menetluskulud, sealhulgas riigilõivu ja kulud õigusabile täielikult kostja kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.