Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Menetluskulude jaotus apellatsiooniastmes Apellatsiooniastmes Hiie Flussi poolt kantud menetluskuludest jätta 75% OÜ Revalfi kanda ja OÜ Revalfi menetluskuludest 25% Hiie Flussi kanda. Edasikaebamise kord Ringkonnakohtu otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused Esitatud hagis palus Hiie Fluss tuvastada OÜ Revalfi poolt müügilepingust taganemise tühisus, välja mõista kostjalt kahju 402 650,47 krooni, leppetrahv 263 620 krooni, viivised 15 327,60 krooni perioodi 30.03.07-04.09.2008 eest ja alates 11.09.2008 kuni nõude rahuldamiseni 0,03% päevas summalt 98 766,24 krooni ning kohustada kostjat üle andma hagejale müügilepingu esemega seonduv projektdokumentatsioon (Xxxx xx elumaja projekt koos märkega järelvalve teostaja kohta, ehituse alustamise dokumendid, katastriüksuse plaan, elektrikontrollikeskuse akt objekti elektrisüsteemide vastuvõtu kohta, 2(12)

ehituse vastuvõtu akt/päästeameti täitedokumentatsioon).

kooskõlastus

ja

kõigi

teostatud

tööde

Pooled sõlmisid 24.08.2005 korteriomandi mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille p 1.1 kohaselt oli lepingu esemeks 5437/12430 suurune mõtteline osa Harjumaal Xxx xxxxxx Xxxxxx xxxxx Xxxx xx asuvast korteriomandist. Lepingu p 2.1 alusel oli lepingu eseme ostuhinnaks 980 000 krooni, mille ostja kohustus tasuma kolmes osas. Ostja on tasunud 600 000 krooni. Viimase osamakse 380 000 krooni kohustus ostja tasuma 30.09.2005. Samaks päevaks pidi kostja lõpetama viimistlustööd ja andma üle valduse. 29.09.2005 teostasid pooled lepingueseme ülevaatuse ja fikseerisid suuliselt puudused. Kuna müüja ei suutnud tagada lepingu eseme valmidusastet kokkulepitud üleandmise päevaks, siis hageja lepingu eset vastu ei võtnud. 30.09.2005 esitas hageja kostjale lepingu eseme vaegtööde nimekirja, millele kostja vastas, aktsepteerides vaegtöid osaliselt. 11.10.2005 kostja taganes lepingust, kuid jätkas vaegtööde parandamist (oktoobris, detsembris 2005) ning läbirääkimiste pidamist. Hageja leidis, et müügilepingu ese ei vastanud lepingus kokkulepitud tingimustele ning seega oli müüja müügilepingut rikkunud. Lepingu esemel oli mittetoimiv küttesüsteem, nõuetele mittevastav elektrisüsteem, puudus korteriomandi dokumentatsioon ning kasutusluba. Lisaks oli ehitisel ning eluruumil mitmeid viimistlustöödega seotud puudusi. Hageja arvates oli tegemist oluliste puudustega, mis takistasid otseselt lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist. Müügihinna tasumise kohustus oli otseselt seotud lepingu tingimustele vastava lepingu eseme üleandmise kohustusega. Kohustused tuli täita samaaegselt. Hageja leidis, et esinenud puuduste tõttu ei olnud kostja poolt mõistlik eeldada hagejapoolset lepingu täitmist viimase osamakse tasumisena enne, kui nõuetekohaselt on üle antud lepingu tingimustele vastav lepingu ese. Poolte vahel ei olnud vaidlust selles, et hageja keeldus üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamast. Hageja on küll lepingu eseme otsese valduse üle võtnud, kuid pole kunagi võtnud vastu lepingu eset lepingu p 3.1 tähenduses, kuna müüja kohustused tingimustele vastava lepingu eseme üleandmiseks ei ole täidetud. Hageja leidis, et puudused ei kuulu kõrvaldamisele garantii korras, kuna olid olemas juba müügieseme üleandmisel. Hageja väitis, et OÜ Revalfi taganemisavaldus on tühine VÕS § 111 lg-le 1 tuginedes. Hageja poolt müügihinna viimase osa tasumata jätmine oli tingitud otseselt asjaolust, et ta ei saanud eluruumi sihipäraselt ja selleks ettenähtud üldtunnustatud viisil kasutada. Hoolimata sellest, et OÜ Revalfi andis hagejale täiendava tähtaja 05.10.2005 viimase osamakse tasumiseks ning lubas antud ajaks parandada ka lepingu esemel olevad puudused, teostas kostja remonditöid veel ka 12.11.2005. Täiendava tähtaja jooksul puuduste kõrvaldamise ja lepinguliste kohustuste täitmise asemel taganes kostja 11.10.2005 müügilepingust. Kostja käitumine, kus müügilepingust on taganetud ja samas seda täidetakse, on vastuoluline ning muudab kostja tegeliku tahte arusaamatuks. Kuna kostja kohustused ei olnud lepingu eseme valduse ülevõtmisel täidetud, ei ole hageja üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisest keeldumisel lepingut rikkunud. Hageja kahjunõue seisnes korteriomanike kaasomandisse kuuluvate hoone osade ja hoonest väljapoole jäävate kinnistu osade puuduste ning eraldi hagejale kuuluva reaalosa (korter 1A) puuduste kõrvaldamise maksumuses ja sellega seotud kulutustes. Maakütte pumba- ja elektrisüsteemi mittetoimimine on korteri sihipärast kasutamist oluliselt raskendavad puudused. Pumba eesmärgipäraseks toimimiseks on hageja teinud kulutusi. Maja küttesüsteemi toimimiseks tellis hageja pumba remonttööd OÜ-lt Elementmaja. Kuivõrd hagejale kuulub 5437/25340 kinnistust, siis saab hageja nõuda tema omandi 3(12)

suurusele vastava kahju hüvitamist kogu kinnistu osas ja kahju täielikku hüvitamist talle kuuluva korteri xx (reaalosa) osas. Hageja on tellinud OÜ-lt Ekspertiisibüroo 16.03.2007 ekspertarvamuse, kus on välja toodud puudused, mis esinevad jätkuvalt kinnisasjal käesoleval ajal ja mida hageja ei ole omal kulul jõudnud kõrvaldada. Ekspertiisiaktist nähtuvalt on Xxxx xx asuva kinnistu vaegtööde likvideerimise maksumuse eelarveks eksperdi hinnangul 947 858,60 krooni. Hagejale lepingu mittekohase täitmisega tekitatud kahju seoses mõttelisel osal esinevate puudustega on seega 203 359 krooni. Sama akti kohaselt hinnatakse hagejale kuuluva korteriomandi reaalosa vaegtööde parandamise maksumuseks 107 144 krooni. Hagejale tekitatud kahju ekspertiisiakti järgi on kokku 297 641 krooni (s.o Xxxx kinnistu ja korterelamu vaegtööde kõrvaldamise maksumus summas 203 359 krooni + korteri xx puuduste kõrvaldamise maksumus summas 94 282 krooni). Kostja on kohustatud hüvitama hagejale tulevikus tekkivad vältimatud kulutused. Müüja andis 29.09.2005 hagejale üle puudustega korteriomandi, mille puudulikust elektrisüsteemist ning madalast amperaažist hagejat ei teavitatud. Majaelanikud on sunnitud elamu elektrivõimsuse suurendamiseks hädavajalikke lisaampreid ühiselt juurde ostma. AS-i Eesti Energia hinnakirja kohaselt on 1 ampri hinnaks 944 krooni ning juurde tuleks osta 23A koguväärtuses 21 712 krooni. Hageja kohustuseks jääks tulevikus tasuda vastavalt oma osale ostetavast 23A koguväärtusest 4 658,23 krooni, mis tuleb OÜ Revalfi poolt hagejale hüvitada. Kostja on kohustatud hagejale hüvitama kulutused ekspertiiside koostamisele ning õigusabile. Hageja on olnud sunnitud kostja tegevusest tingituna tegema käesolevaks ajaks iseseisvalt täiendavaid kulutusi kokku summas 98 766,24 krooni. Eeltoodust tulenevalt oli hagejal tekkinud kostjapoolse lepingu rikkumise tulemusena kahju ning kulutusi järgmiselt: 1) lepingu mittekohase täitmisega tekitatud kahju seoses mõttelisel osal esinevate puudustega summas 203 359 krooni; 2) lepingu mittekohase täitmisega tekitatud kahju seoses korteriomandil xx esinevate puudustega summas 94 282 krooni; 3) vajalike lisaamprite ostuga tulevikus tekkiv kulutus summas 4 658,23 krooni; 4) hageja poolt tänaseks päevaks tehtud kulutused summas 98 766,24 krooni. Kokku 401 065,47 krooni. Kostja ei ole hagejale üle andnud müügilepingu eseme päraldisteks olevaid dokumente. Lepingu esemega seonduva dokumentatsiooni mitteesitamisest tulenevalt ei ole hagejal võimalik ehitusseaduse § 33 alusel taotleda ehitisele kasutusluba. Hagejal on kostja vastu leppetrahvi nõue kokku summas 263 620 krooni. Leppetrahvinõude esitas hageja kostjale 25.10.2005, seega 25 päeva pärast puudustega lepingu eseme valduse ülevõtmist. Kuna kostja ei ole tänase päevani andnud hagejale üle lepingu tingimustele vastavat lepingu eset, on hagejal õigus arvestada leppetrahvi iga viivitatud päeva eest kuni lepingu täitmiseni. Hageja poolt ostetud korteriomandi osa hinnaks oli 980 000 krooni, mistõttu on leppetrahvi suuruseks 245 krooni kalendripäevas. Sellest lähtuvalt on käesolevaks ajaks (10.09.2008) hagejal õigus nõuda leppetrahvi kokku summas 263 620 krooni (1076x245=263 620 krooni; 01.10.2005-10.09.2008 on viivitusperiood kokku 1076 päeva). Hageja esitas ka viivisenõude summas 15 154,08 krooni. 4(12)

Kostja vastuväited ja vastuhagi Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kuigi hageja keeldus lepingu eseme vastuvõtmise kohta allkirja andmisest, asus hageja alates 29.09.2005 omavoliliselt teostama lepingu eseme otsest valdust, millest alates on kostjal puudunud otsene valdus ja kontroll lepingu eseme üle. Kostja palus hagejalt temale lepingu p 2.4 tuleneva maksekohustuse täitmist, millest hageja keeldus ka peale kostja poolt antud täiendavat tähtaega. Eeltoodust tulenevalt esitas kostja 11.10.2005 hagejale notariaalselt tõestatud lepingust taganemise avalduse. 30.11.2006 esitas kostja OÜ Revalfi vastuhagi, mille kohaselt palub kanda Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriosa nr 9984802 all registreeritud Hiie Flussile kuuluva 5437/12430 suuruse mõttelise osa Harjumaal Xxx xxxxxx Xxxxxx xxxxx Xxxx xx asuva korteriomandi, mille reaalosaks on 1. korrusel paiknev eluruum nr x üldpinnaga 124,3 m2, omand tagasi OÜ-le Revalfi ning kustutada Harju maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna registriosa nr 9984802 teises jaos senine kanne Hiie Flussi kohta ning omanikuna sisse kanda OÜ-le Revalfi. Kohtukulud palub vastuhageja jätta Hiie Flussi kanda. Kuivõrd kostja on oma 11.10.2005 notariaalselt tõestatud avaldusega hagejaga sõlmitud lepingust taganenud, siis VÕS § 188 lg 2 kohaselt on pooled vabanenud lepinguliste kohustuste täitmisest. Kostja ei saa vastutada hageja hilisemate väidetavate kulude ja kahjude eest. Kostja leidis, et 30.09.2005 oli lepingu ese valmis – s.t. tööd olid teostatud. Hageja väljatoodud väidetavate rikkumiste näol on tegemist nn vaegtöödega, mitte tegemata töödega. Vaegtööd ei anna alust keelduda töö vastuvõtmisest ja/või selle eest tasumisest. Lepingu p-ga 2.8 andis kostja hagejale 24-kuulise garantii lepingu esemel teostatud ehitustööde kohta. Hageja poolt loetletud kõrvaldatavad pisipuudused ei ole aluseks endapoolsete kohustuste täitmata jätmiseks. Vaegtööd kuuluvad kõrvaldamisele garantiiperioodi vältel mõistliku aja jooksul. 30.09.2005 seisuga ei olnud vaegtööde teostamise nõue muutunud sissenõutavaks. Sissenõutavaks oli muutunud kostja nõue müügihinna tasumiseks. Seega hagejal puudus VÕS §-le 111 või mistahes muule alusele tuginev õigus keelduda enda kohustuse täitmisest. Hageja väited kostja vastuvõtuviivitusest ei vasta tegelikkusele. Kostja leidis, et hageja nõuded kahju hüvitamiseks summas 402 650,47 krooni on põhjendamata, hüpoteetilised ega ole seotud kostja väidetava lepinguvastase käitumisega. Nõue ei kuuluks rahuldamisele ka olukorras, kus poolte vahel oleks kehtiv leping ning kostja oleks pannud toime hageja poolt väidetud lepingu rikkumise. Täielikult põhjendamatu ja vastuolus hea usu põhimõttega on ka leppetrahvi nõue. Tegelikkuses on korteri valdus vastu võetud ning leppetrahvi nõutakse ostuhinna täisosa pealt arvutatuna. Hageja ei ole kostjat leppetrahvi nõudest mõistliku aja jooksul teavitanud. Kostja on nõus hageja väidetega, et kostja on lepingu esemel puuduste olemasolu osaliselt tunnistanud. On loomulik, et ehitise lõppemisele järgnevalt ilmneb vaegtöid, mis tuleb ümber teha. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi osaliselt ning mõistis välja OÜ-lt Revalfi Hiie Flussi kasuks 5(12)

kohustuse rikkumise tagajärjel põhjustatud kahju hüvitise kokku summas 309 339,73 krooni, viivise perioodi 30.03.2007-04.09.2008 eest 11 785,50 krooni ja viivise 0,03 % päevas summalt 73 788,50 krooni alates 11.09.2008 kuni nõude rahuldamiseni. Kohustas OÜ-d Revalfi üle andma Hiie Flussile 24.08.2005 sõlmitud korteriomandi mõttelise osa müügilepingu, hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu esemega seonduva dokumentatsiooni (Xxxx xx elumaja projekt koos märkega järelvalve teostaja kohta, ehituse alustamise dokumendid, katastriüksuse plaan, elektrikontrollikeskuse akt objekti elektrisüsteemide vastuvõtu kohta, ehituse vastuvõtu akt/ päästeameti kooskõlastus ja kõigi teostatud tööde täitedokumentatsioon). Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude välja mõista OÜ-lt Revalfi Hiie Flussi kasuks 24.08.2005 sõlmitud korteriomandi mõttelise osa müügilepingu punkti 3.1. rikkumisest tulenev leppetrahv. Maakohus tunnustas OÜ Revalfi poolt 11.10.2005 esitatud korteriomandi mõttelise osa müügilepingust taganemise tühisust. OÜ Revalfi vastuhagi kinnisomandi tagasikandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks jättis kohus rahuldamata. Hiie Flussi hagi menetluskulud jättis maakohus poolte kanda võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega ja OÜ Revalfi vastuhagi menetluskulud jättis maakohus OÜ Revalfi kanda. Poolte vahel puudus vaidlus selle üle, et 24.08.2005 sõlmiti korteriomandi mõttelise osa müügileping, hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise leping ja asjaõigusleping (t lk 1830). Nimetatud lepingu esemeks oli 5437/12430 suurune mõtteline osa Harjumaal Xxx xxxxxx Xxxxxx xxxxx Xxxx xx asuvast korteriomandist, mille reaalosaks oli esimesel korrusel paiknev eluruum nr x üldpinnaga 124,3 m2, maksumusega 980 000 krooni. Vaidlust ei ole, et hageja pidi tasuma ostuhinna osade kaupa ja tasutud on 600 000 krooni. Lepingu p-s 3.1. on pooled kokku leppinud, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt 30.09.2005, lepingu p 2.4 järgi pidi ostja tasuma samal kuupäeval 380 000 krooni, mis on tasumata. Ostjal on õigus keelduda ostuhinna tasumisest VÕS § 111 lg-te 1 ja 3 järgi, kuni müüdud ese ei ole temale üle antud või kui see on antud üle oluliste puudustega. Hageja väitel kostja ei suutnud tagada lepingu eseme valmidusastet kokkulepitud asja üleandmise päevaks. Poolte vahel ei toimunud lepingu eseme üleandmist kooskõlas lepingu p-ga 3.4, mille kohaselt lepingu eseme otsese valduse üleandmisel allkirjastavad müüja ja ostja lihtkirjaliku üleandmise-vastuvõtmise akti. Vaidlust ei ole selle üle, et lepingu ese on hageja tegelikus valduses alates 29.09.2005. VÕS § 217 lg 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingu tingimustele, eelkõige koguse ja kvaliteedi osas ja lepingu tingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Kohus nõustus hagejaga selles, et kuna hagejale ei antud üle puudusteta ja kohase kvaliteediga müügilepingu eset, siis ei ole hagejale tegelikkuses üle antud lepingu tingimustele vastavat lepingu eset. Lepingu ese on küll hageja otseses valduses, kuid see ei vasta lepingu tingimustele. Tegemist ei ole töövõtulepinguga, seega ei saa rääkida antud vaidluses vaegtöödest lepingu esemel. Vaidlus puudub selles, et lepingu esemel esinesid korteris xx järgmised puudused: 1) san.ruumis on plaatide alla, seintele kui põrandale paigaldatud õhuke niiskustõke, veetõkke materjal puudub; 2) voolumõõtja ei tööta vastavalt nõuetele, pole seadistatud kahetariifseks; 3) magamistoa aken ei sulgu sujuvalt ja magamistoa uks on defektiga; 4) magamistoa laes on pragu; 5) magamistoa põrand on ebaühtlane; 6) magamistoa tv kaabli pistikul kate puudub; 7) väikese toa nurgas on pragu; 8) siseuste liistud on ebaühtlaselt paigaldatud; 9) korteri välisukse sisekülg ja altäär on defektiga; 10) seoses vargusjuhtumiga vajalik ukseluku vahetus; 11) elutoa aknal, vannitoa aknal ja magamistoa lahtikäival aknal on klaaside väliskülgedel ülevalt alla plekid; 12) köögiakna klaas on 6(12)

kriibitud. Nimetatud puudusi tunnistas OÜ Revalfi oma 30.09 2005 e- kirjas (t lk 35-37) osaliselt. Hageja väitel lisaks puudustele korteris xx esinevad lepingu esemel järgmised puudused: 1) kinnistu haljastus on ebaühtlane ning paigaldatud muru ebatasane; 2) parkimisala kivikate on ebaühtlane; 3) trepikoja valgustus ei toimi; 4) majja sisenevad veetoru termosõlmed roostetavad; 5) soojavee trass on termosõlmes isoleerimata; 6) torude kinnitused termosõlmes on ebakorrektsed, ruum on viimistlemata; 7) maaküttepump ei toimi täisvõimsusel; 8) maja välisuksel puudub sisenemiseks aste; 9) maja välisukse lukk vajab vahetamist; 10) lagedele koguneb kondensvesi; 11) trepikoja seinavärv koorub ning on ebaühtlane; 12) maja vundamendivöö hüdroisolatsioon ning vundamendi soojutusmaterjal on lahti ning ära vajunud. Nimetatud puuduste tõendamiseks esitas hageja OÜ Ehitusekspertiisibüroo eksperthinnangu nr 0701-50 (tlk 220-251) ja kordusülevaatuse akti nr 0801-29 (tlk 312-313). Hageja esitatud tõendeid kostja ümber lükanud ei ole. Asjaolu, et hageja on teavitanud kostjat lepingu eseme puudustest, on tõendamist leidnud Hiie Flussi poolt koostatud vaegtööde nimistuga seisuga 29.09.2005 (t lk 32-34). Et kostja nõustus osaliselt esiletoodud puudustega, kinnitab poolte e-kirjavahetus (t lk 35-41) kui ka vaegtööde nimistu (t lk 68-69). Et hageja on esitanud kostjale pretensiooni ja teinud ettepaneku puuduste kõrvaldamiseks, on tõendatud kirjaliku dokumendiga 04.10.2005 (t lk 42-47). Maakohus leidis, et puudused müüdud korteriomandi kvaliteedi osas esinesid ja need tuleb lugeda olulisteks puudusteks VÕS § 116 lg 2 p 1 järgi. Puudused raskendasid eluruumi tavapärast kasutamist ja põhjustasid ebamugavusi. Kuigi hageja on eluruumi oma valdusse võtnud, ei ole eluruum täielikult kasutuskõlbulik. Poolte vahel on vaidlus 11.10.2005 lepingust taganemise kehtivuse üle. Lepingust taganemise eelduseks on asjaolu, et teine lepingupool peab olema lepingut oluliselt rikkunud. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. OÜ Revalfi on võetud kohustuse täitnud mittekohaselt, st täitmine on küll toimunud, kuid seda ei saa puuduste tõttu lugeda kohaseks. Hageja poolt müügihinna viimase osa tasumata jätmine oli tingitud asjaolust, et ta ei ole saanud kostja poolt lepingu mittekohase täitmise tõttu eluruumi sihipäraselt ja selleks ettenähtud üldtunnustatud viisil kasutada. Hoolimata sellest, et OÜ Revalfi andis hagejale täiendava tähtaja 05.10.2005 viimase osamakse tasumiseks ning lubas antud ajaks parandada ka puudused, teostas kostja lepingu esemel remonditöid veel 12.11.2005. Arvestades asjaolu, et hagejal oli täitmata üksnes üks osa lepingust ja seda kostjapoolse olulise lepingurikkumise tõttu ja olulises osas oli hageja oma kohustused täitnud, ei pidanud maakohus õigustatuks kostja poolt valitud õiguskaitse viisi, so lepingust taganemist. Kohus rõhutas, et antud juhul oleks kostjal mõistlikum olnud nõuda hagejalt lepingujärgse kohustuse täitmist, arvestades samas endapoolset lepingu rikkumist lepingu eseme kvaliteedi näol. Endale lepinguga võetud kohustust on rikkunud esmalt kostja, mistõttu hageja sai õiguse tulenevalt VÕS § 111 lg-st 1 keelduda viimase osamakse tasumisest. Seega kuulus rahuldamisele hageja nõue tuvastada OÜ Revalfi poolt 11.10.2005 esitatud korteriomandi mõttelise osa müügilepingust taganemise tühisust ja vastuhagi tuli jätta rahuldamata.

7(12)

Seose lepingu rikkumisega nõudis hageja kostjalt kahju hüvitamist summas 401 065,47 krooni. Maakohus leidis, et nõue tuleb rahuldada osaliselt summas 309 339,73 krooni. Hageja on saatnud kostjale 30.10.2005 e-kirja (t lk 31-34), 04.10.2005 pretensiooni müüdud asja puuduste kõrvaldamiseks (t lk 42-47), 25.10.2005 ettepaneku vaegtööde teostamiseks ja müüja poolt põhjustatud kulutuste hüvitamiseks (t lk 58-61) ning 24.10.2007 pretensiooni korterelamu ehitus-tehniliste puuduste kõrvaldamiseks (t lk 353357). Hageja ei määranud puuduste kõrvaldamiseks tähtaega, ja väitis, et puudused tuli kõrvaldada mõistliku tähtaja jooksul. Kohus nõustus selle seisukohaga. Kuna asja kohtuliku menetluse käigus on tuvastamist leidnud lepingu oluline rikkumine, võis hageja nõuda kahju hüvitamist ka täiendavat tähtaega määramata. Hageja on oma väite, et kahju summas 203 359 krooni seisneb korteriomanike kaasomandisse kuuluvate hoone osade ja hoonest väljapoole jäävate kinnistu osade puudustes, tõendamiseks esitanud OÜ Ehitusekspertiisibüroo eksperthinnangu nr 0701-50 (t lk 220-251) ning OÜ Ehitusekspertiisibüroo kordusülevaatuse akti nr 0801-29 (t lk 312313), mille kohaselt puuduste likvideerimise maksumus koos käibemaksuga on 947 859 krooni. Tõendi kohaselt olid lepingueseme puudusteks tööd seoses katuse, fassaadi, sokli ja siseviimistlusega, samuti on puudustega kinnistul asuvad teed ja platsid, korrastamist vajab veesõlm ning rekonstrueerimist elektripaigaldis. Arvestades hageja omandiosa suurust, piiritles hageja oma nõude 203 359 krooniga. Maakohus leidis, et kahju suurus on hageja poolt esitatud tõenditega tõendatud ja kostja oma vastuväiteid tõendanud ei ole. Et hageja etteheited lepingu eseme kvaliteedi osas on asjakohased, kinnitas täiendavalt asjaolu, et kuigi kostja on alustanud maja fassaadi krohvimistöödega, on teostatu ebakvaliteetne (t lk 364 ja 366-367). Hageja kahju seoses korteriomandi reaalosa puudustega oli 94 282 krooni. Maakohus leidis, et hetkel, kui lepinguese anti Hiie Flussile üle, esinesid korteriomandil järgmised puudused (t lk 31-34): san.ruumis on plaatide alla/ nii seintele kui põrandale paigaldatud ainult õhuke niiskustõke, veetõke puudub; voolumõõtja pole seadistatud kahetariifseks; magamistoa aken ei sulgu sujuvalt; magamistoa uks on defektiga; magamistoa laes on pragu; magamistoa põrand on ebaühtlane; magamistoa tv kaabli pistikul kate puudub; väikese toa nurgas on pragu; siseuste liistud on ebaühtlaselt paigaldatud; korteri välisuks siseküljelt ja alt äärest on defektiga; seoses vargusjuhtumiga on vajalik ukseluku vahetus; elutoa aknal, vannitoa aknal ja magamistoa lahtikäival aknal klaaside väliskülgedel on ülevalt alla plekid; köögiakna klaas on kriibitud. Nimetatud puudusi OÜ Revalfi oma ekirjas (t lk 35-37) tunnistas olulises osas ning nõustus nende osalise kõrvaldamisega. Arvestades, et osa puudusi oli kõrvaldatud, luges kohus tuvastatuks hageja kahju seoses korteril xx esinevate puudustega kokku 28 900 krooni (11600+17300). Hageja kahjuks oli maakohtu otsuse kohaselt vajalike lisaamprite ostuga tulevikus tekkiv kulutus summas 4 658,23 krooni, mille tõendamiseks on hageja esitanud AS-i Elektrikontrollikeskus aruande (t lk 63-67). Hageja poolt on tehtud kulutusi kokku summas 98 766,24 krooni. Hageja on taotlenud kostjalt mitmel korral esinenud puuduste parandamist, kuid et nõutavad puudused oleksid nõuetekohaselt kõrvaldatud, tõendamist leidnud ei ole. Seega oli õigustatud hageja poolt kulutuste tegemine. Kohus oli seisukohal, et põhjendatud ja tõendatud on hageja poolt kulutuste tegemine summas 1 289 krooni seoses magamistuppa uue porte paigaldamisega (arved t lk 70); kulu summas 112 krooni seoses vannitoa laeliistude paigaldamisega ja kulu summas 750 krooni seoses keraamiliselt põrandaplaadilt parketile ülemineku liistude 8(12)

paigaldamisega (t lk 76-77). Nimetatud kulutused on hõlmatud VÕS § 128 lg-s 3 toodud loeteluga. Kostja nimetatud kuludele vastu vaielnud ei ole. Maakohus leidis, et hageja kulu advokaadi õigusabi eest – kokku 13 239,60 krooni (t lk 7981), milline oli tehtud enne hagiavalduse kohtusse esitamist, on käsitletav kohtuvälise kuluna TsMS § 144 p 1 tähenduses ja seega õiguslikult põhjendatult hageja kahjuna. Samuti olid põhjendatud kulutused seoses elektrijärelevalve aktiga summas 1 888 krooni (t lk 92,247-251) ja kulud spetsialisti arvamuse saamiseks OÜ-lt Ehitusekspertiisibüroo. Samuti kuulus hüvitamisele kaugjuhtimispuldi maksumus 381,90 krooni ja osaliselt Reval Park Hotel majutusteenus summas 6 000 krooni. Kohus leidis, et kulutused seoses maaküttepumba vahetuse ning sellega seotud lisamaterjalidega summas 28 800 krooni + 7 162 krooni on põhjendatud, kuivõrd poolte vahel sõlmitud lepingust tulenes, et kostja peab hoolitsema selle eest, et korterelamus oleks toimiv küttesüsteem. Soojuspumba ümberehitus osutus vajalikuks (t lk 95). Kulutuse tekkimine on tõendatud arvega nr 078 (t lk 252). Kostja ei ole millegagi hageja poolt esiletoodud asjaolusid ümber lükanud. Maakohtu arvates ei olnud põhjendatud kulutused 1 298 krooni seoses lepingueseme ülevaatamisega ehitusjärelevalve spetsialisti juuresolekul, kulud seoses luku vahetamisega summas 560 krooni. Väljamõistmisele ei kuulu hageja kulu summas 1 755 krooni (t lk 100), mille hageja on tasunud leppetrahvina hageja poolt müüdud korteri vabastamata jätmise eest, ja 354 krooni elektriku väljakutse eest seoses majavälises elektrikilbis kaitsmete väljalülitumisega. Kulutusi 225 krooni maja koridoris valgustuse toimimiseks vajamineva liikumisanduri soetamiseks ei lugenud maakohus põhjendatuks. Eelnevat arvestades asus kohus seisukohale, et hageja tehtud kulutustest summas 98 766,24 krooni on põhjendatud 71 422,50 krooni ja seega kogu hageja väidetavast kahjust 402 650,47 krooni luges kohus põhjendatuks ja tõendatuks kokku 309 339,73 krooni (203 359+29 900+4 658,23 +71 422,50). VÕS § 127 lg 4 järgi peab isik kahju hüvitama ainult juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg. Hageja jaoks seisneb kahjulik tagajärg ebakvaliteetses lepingu esemes, mida ta ei saanud sihipäraselt kasutada. Kahjulik tagajärg hageja jaoks oleks jäänud saabumata, kui kostja oleks hagejale üle andnud asja, milline vastanuks lepingu tingimustele, so Eesti Vabariigis tunnustatud kvaliteedinormidele (lepingu punkt 2.8) ja seda oleks saanud sihipäraselt kasutada. Hageja kahju summas 309 339,73 krooni on tõendatud ja põhjendatud ning käsitletavad otsese varalise kahjuna VÕS § 128 lg 3 tähenduses, kuivõrd nimetatud ulatuses hageja varaline hüve on vähenenud /väheneb. Leppetrahvi nõude summas 263 620 krooni jättis maakohus rahuldamata, kuna hageja on saanud kostjalt lepingu eseme otsese valduse ja ainuüksi vastava akti vormistamata jätmine ei anna alust leppetrahvi nõude rahuldamiseks. Viivise nõude rahuldas maakohus osaliselt summas 11 785,50 krooni seoses 73 788,50 krooni maksmisega viivitamisega. Viivise suurus on 0,03% päevas kuni nõude rahuldamiseni. Nõude müügilepingu eseme päraldiseks olevate dokumentide üleandmiseks kohustamiseks maakohus rahuldas, kuna kostja kohustus tulenes pooltevahelisest lepingust. 9(12)

Apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja kohustuse rikkumise tagajärjel põhjustatud kahju summas 239 321 krooni. Kostja on seisukohal, et otsus kuulub vaidlustatud osas tühistamisele seoses asjas kogutud tõenditele ebaõige hinnangu andmisega ning menetlusnormide rikkumisega. Kohus on rahuldanud hageja nõude summas 203 359 krooni, see on väidetav kahju, mis seisneb korteriomanike kaasomandisse kuuluvate hoonete osade ja hoonest väljapoole jäävate kinnistu osade puudustes. Kostja hinnangul ei ole kohtu järeldus kooskõlas asjas kogutud tõenditega ning nõue on põhjendamata ja tõendamata. Vaidlus puudub selles, et kostja on kogu menetluse kestel vastu vaielnud ekspertiisiaktile tuginevale nõudele summas 203 359 krooni. Otsuses on üksnes viide ekspertiisiaktile ning selles väljendatud summale, kuid puudub igasugune nõutav selgitus ja põhjendus, millest nähtuks konkreetne lepingurikkumine kostja poolt ning sellega hagejale tekitatud kahju. Maakohtu otsuse punktis 68 on tehtud üksnes viide eksperthinnangule, kuid ühtegi nõuet kohtu poolt analüüsitud ja tuvastatud ei ole. Puudub mistahes selgitus ja põhjendus, milliseid asjaolusid on kohus käsitlenud puudusena ja millele tuginedes on seda tehtud (sh kas eksisteerib vastuolu lepinguga, õigusaktidega vms). Ka kohtu poolt viidatud ekspertiisiaktist ei nähtu analüüs, mille kohaselt saaks seal väljatoodut käsitleda puudusena ehk kostja poolt lepingu rikkumisena. Ekspertiisiaktis ei ole analüüsitud lepingu eseme seisundi vastuolu lepingu tingimustega ja/või õigusaktides sätestatud nõuetega. Ekspertiisiaktist selgub üksnes selle koostaja arvamus, mis võiks olla teistmoodi ning selle realiseerimise arvatav maksumus, mitte aga põhjendus, millele tuginedes saaks väita, et aktis kirjeldatu näol on tegemist lepingu tingimustele ja/või õigusaktide tingimustele mittevastavusega. Kohtumenetluse kestel on kostja poolt teostatud fassaaditööde parandused, mistõttu on fassaadiga seotud probleemid kostja poolt kõrvaldatud ning tulnuks jätta esitatud arvestusest välja. Kui kohus rahasumma välja mõistab, siis peab olema täpselt põhjendatud, millise arvestuse alusel selleni jõuti. 19.02.1998 kohtuotsuses nr 3-2-1-21-98 on Riigikohus selgitanud, et rahasummade väljamõistmisel arvestusliku põhjenduse märkimata jätmine tingib kohtuotsuse tühistamise protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Kostja hinnangul on eeltoodud printsiibid kohaldatavad ka kehtiva TsMS puhul. Kohus rahuldas hageja nõude ja mõistis kostjalt välja kulutused seoses maaküttepumba vahetamisega summas 28 800+7 162 krooni. Kostja on seisukohal, et kohus on menetlusnorme rikkudes jätnud tähelepanuta kostja vastuväited, mille kohaselt maakütte süsteemi ümberehitamise vajadus oli hageja poolt täielikult tõendamata. Tegelikkuses selgitas ka hageja, et küttesüsteem toimis ning probleem oli liigsuurtes küttearvetes, mis on otseselt seotud hageja tarbimisharjumustega. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada väljamõistetava kahju suuruse ja menetluskulude jaotuse osas TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi. 10(12)

TsMS § 651 lg 1 järgi ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud, seega osas, millega maakohus mõistis välja kahju 239 321 krooni, millest 203 359 krooni oli hoone kaasomandi osa ja hoonest väljapoole jääva kaasomandis oleva kinnistu puuduste kõrvaldamise maksumus ja 35 962 krooni maasoojuskütte pumba vahetuse ja küttesüsteemi puuduste kõrvaldamiseks hageja poolt kulutatu. Vaidlust ei ole, et poolte vahel oli 24.08.2005 sõlmitud korteriomandi mõttelise osa müügileping, mille kohaselt müüs kostja hagejale 5437/12430 mõttelist osa korteriomandist Harjumaal, Xxx xxxxxx, Xxxxxx xxxxx, Xxxx xx xx, mille reaalosaks on esimesel korrusel paiknev eluruum nr x üldpinnaga 124,3 m2. Lepingueseme otsese valduse pidi OÜ Revalfi andma Hiie Flussile üle 30.09.2005. Lepingu p-s 2.7 lepiti kokku, et lepingu eseme viimistlus peab vastama lepingu lisale nr 2. Kolleegium leiab, et lepingu lisas nr 2 ei olnud kokku lepitud mitte ainult viimistluse, vaid kogu müügilepingu eseme omadustes, sealhulgas ka kinnistu haljastus ja ehitatud hoone üldised näitajad katuse, välisfassaadi ja muu taolise osas. Kaebaja väide, et tõendamata on hageja poolt toodud puuduste seotus lepinguga, ei ole õige. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 218 lg 1 järgi vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Hageja on hagis loetlenud, millised puudused olid kinnistul ja hoonel. Ebaõige on kaebaja väide, et puuduste olemasolu oli tõendatud ainult ekspertiisiaktiga. Kaasomandi osa puudused on fikseeritud esmakordselt 29.09.2005 (t lk 32-34). 04.10.2005 on hageja esindaja saatnud kostjale pretensiooni (t lk 42-49), mille p-s 2.1.2 on hageja loetlenud kaasomandi osa puudused. Hageja on pretensioonis nõudnud lepingu täitmist. Asja materjalidest tulenevalt kostja on puudusi kõrvaldanud osaliselt. 25.10.2005 hageja poolt kostjale esitatud ettepanekust selgub, et pooled on arutanud puuduste kõrvaldamist, kuid kokkulepet ei ole saavutanud (t lk 58-61). Puudused elektripaigaldiste osas on tuvastatud EKK Elektrikontrollikeskus 16.11.2005 aktiga nr 5-617/990-2. Kostja on vastuses hagile väitnud, et kahju on tõendamata ja hüpoteetiline (t lk 285), kuna hagejal pole kavatsustki selliseid kulutusi teha. Vastuväiteid konkreetsete puuduste osas, see tähendab, kas need kostja arvates on olemas või mitte, ei ole kostja esitanud. Samuti ei ole kostja esitanud omapoolseid väiteid võimaliku kahju suuruse kohta. Ka apellatsioonkaebuses ei ole kaebaja konkreetseid vastuväiteid puuduste ja nende kõrvaldamiseks kuluva osas esitanud. Ebaõige on kaebaja väide, et kahju hüvitamise välistab see, et hageja ei ole kulutusi veel kandnud või pole näidanud, et millal ta kavatseb neid kulutusi teha. Tulenevalt pooltevahelisest kirjavahetusest on hageja nõudnud kostjalt VÕS § 222 lg 1 järgi müüdud asja parandamist ja kuna kostja seda teinud ei ole, siis oli hageja VÕS § 222 lg 5 järgi õigustatud asja ise parandama ja nõudma selleks mõistlikult kuluva hüvitamist. Eeltoodu ei eelda kolleegiumi arvates seda, et hageja peaks enne nõude esitamist kulud kandma. Kolleegiumi arvates on õige kaebuse väide, mille kohaselt oleks pidanud maakohus arvestama, et 2008 oktoobris oli kostja remontinud elamu fassaadi. See tähendab, täitnud osaliselt oma kohustuse asja parandamiseks. Eeltoodu kohta on kostja esitanud kohtule tõendid (t lk 365-371). Ebaõige on maakohtu järeldus, et teostatud tööd olid mittekvaliteetsed. Selliseid tõendeid maakohtule esitatud ei ole. Tööde mittekvaliteetsust ei tõenda ka apellatsioonkaebuse vastuse juurde lisatud fotod, sest neist ei selgu, millal need on tehtud. Kuna kostja on müüdud asja osaliselt parandanud, siis tuleb väljamõistetavat kahju selles osas vähendada. Fassaaditööde maksumus oli ekspertiisiakti kohaselt (t lk 224) 14 400+4 500+208 800+8 500=236 200 krooni + käibemaks 42 516 krooni, kokku 278 716 krooni. Sellest hagejale langev osa on hageja arvestusmetoodika kohaselt, mille 11(12)

rakendamisele kostja vastu vaielnud ei ole, 278 716 : 4,661=59 797,50 krooni. Seega jääb väljamõistetavaks kahjuks kaasomandi osa puuduste kõrvaldamise eest 203 35959 797,50=143 561,50 krooni. Maakohus on maasoojuspumba ja küttesüsteemi mittevastavuse tõttu tekkinud kahju õigesti kostjalt välja mõistnud. Ebaõige on kaebuse väide, et küttesüsteemi elemente vahetati ainult seetõttu, et küttesüsteem ei rahuldanud hagejat. Küttesüsteemi müünud Elementmaja OÜ on 12.01.2006 kirjas välja toonud, millised vead olid küttesüsteemi ehituses (t lk 95) ja ära näidanud, kui suured on kulutused puuduste kõrvaldamiseks (t lk 97). Küttesüsteem toimis osalise võimsuse ja madala kasuteguriga kostja poolt vale paigalduse tõttu. Järelikult pidi hageja tegema kulutused selleks, et puudused kõrvaldada. Poolte vahel ei ole vaidlust, et tööd seoses küttesüsteemiga on tehtud. Kaebaja väited, et küttesüsteem ehitati ümber hageja mugavust ja kulude kokkuhoidu arvestades, on vastuolus esitatud tõenditega. Arvestades ringkonnakohtu otsuses toodut tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista kahju hüvitamiseks 249 542,23 krooni (maakohtu poolt väljamõistetud 309 339,73 – 59 797,50= 249 542,23 krooni). Kuna maakohtu poolt väljamõistetud kahju hüvitise suurus muutub, siis kuuluvad muutmisele ka väljamõistetavad menetluskulud. Maakohus on jätnud hageja menetluskulud poolte kanda võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kolleegiumi arvates ei ole eeltoodud viisil menetluskulude jagamine vastavuses TsMS § 163 lg-s 1 sätestatuga. Menetluskulude kandmise osas tehtud maakohtu lahendi järgi peab olema võimalik menetluskulude suurus kindlaks määrata. Kolleegium leiab, et arvestades hageja nõuete osalise rahuldamise ulatust ja kostja vastuhagi rahuldamata jätmist, on põhjendatud 85% Hiie Flussi poolt maakohtus kantud menetluskuludest jätta kostja kanda ja 15 % OÜ Revalfi maakohtus kantud menetluskuludest jätta Hiie Flussi kanda. Apellatsioonimenetluse kulud tuleb, arvestades kaebuse rahuldamise ulatust, jagada viisil, kus OÜ Revalfi kuludest jätta 25% Hiie Flussi kanda ja Hiie Flussi kuludest 75% OÜ Revalfi kanda.

Margo Klaar

Malle Seppik

Tiit Kollom

12(12)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.