Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-84-09 Tartu, 13. oktoober 2009. a Eesistuja Henn Jõks, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu Vassili Kopeikini hagi Linda Türgi vastu 535 000 krooni saamiseks Tallinna Ringkonnakohtu 4. märtsi 2009. a otsus tsiviilasjas nr 208-12675 Linda Türgi kassatsioonkaebus 535 000 krooni Hageja Vassili Kopeikin (sündinud xx. xxxx xxxx. a), esindaja vandeadvokaat Ivo Mahhov Kostja Linda Türk (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Enno Heringson 31. august 2009. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 4. märtsi 2009. a otsus leppetrahvi ja menetluskulude jaotuse kindlaksmääramise osas ja saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Tagastada Anti Niitsoole Linda Türgi kassatsioonkaebuselt 27. märtsil 2009 tasutud kautsjon 5350 (viis tuhat kolmsada viiskümmend) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.
Vassili Kopeikin (hageja) esitas 7. aprillil 2008 hagi Linda Türgi (kostja) vastu 535 000 krooni saamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 2. aprillil 2007 kohtuvälise kompromissikokkuleppe (edaspidi kompromissileping), millega kostja nõustus turuhinnaga võõrandama Tallinnas Xxx-Xxxxxxx x-xx asuva korteriomandi ja maksma hagejale saadud summast poole. Kompromissilepingu p 4 järgi on hagejal õigus nõuda kostjalt poolt korteriomandi turuhinda või poole müügi- ja turuhinna vahe hüvitamist ning lisaks sellele 100 000 krooni leppetrahvi, kui kostja viivitab müügiga, ei ilmu notari juurde vaatamata teise poole kutsele, raskendab muul viisil müüki, müüb päritud kinnistu alla turuhinna või keeldub oma faktilise käitumisega korteriomandit müümast. Kostja teatas hagejale, et peab kompromissilepingut tühiseks, ning keeldus korteriomandit võõrandamast. Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ eksperdihinnangu järgi on korteriomandi turuväärtus 870 000 krooni, millest kokkuleppe järgi on hagejal õigus saada 435 000 krooni ning lisaks leppetrahvi 100 000 krooni.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Korteriomand kuulub kostjale, kes kanti 21. mail 2007 väljastatud pärimisõiguse tunnistuse alusel 5. juunil 2007 omanikuna kinnistusraamatusse. Omanikuna on kostjal õigus otsustada korteriomandi võõrandamise üle. Kostjal ei ole kompromissilepingust tulenevat
kohustust korterit võõrandada ega tasuda hagejale selle alusel, sest kompromissileping on tühine, sest see on kinnisasja võõrandamisele suunatud võlaõiguslik eelleping, mis peab võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 ja § 120 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud või kinnitatud kohtuliku kompromissiga. Vormivea tõttu on leping tühine algusest peale ja sellel ei ole tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1 järgi õiguslikke tagajärgi. Muu hulgas on hageja loobunud tsiviilasjas nr 2-06-3423 kostja vastu esitatud hagist, milles hageja nõudis kostja kasuks tehtud testamendi tühisuse tuvastamist. Kohtuistungil täpsustas kostja, et kompromissilepingu sõlmis tema esindaja, samuti lisas kostja, et juhul, kui hagi ka rahuldatakse, et ole leppetrahvinõue mõistlik.
3.Maakohus rahuldas 7. oktoobri 2008. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 435 000 krooni ning jättis hageja menetluskuludest 81% kostja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled kompromissilepingu, milles mõlemad tegid järeleandmisi, et lahendada vaidlusküsimused ja saavutada õigusselgus. Poolte tahe oli suunatud sellele, et hageja loobub tsiviilasjas nr 2-06-3423 testamendi tühisuse tuvastamise nõudest, mille tulemusel sai kostja Varvara Nikitina testamendijärgseks pärijaks, ning kostja kohustub maksma hagejale poole pärandvara turuhinnast. Poolte tahe ei olnud lõppeesmärgina suunatud korteriomandi võõrandamisele, vaid see oli vajalik korteriomandi tegeliku turuväärtuse kindlakstegemiseks ja hagejale sellest poole väljamaksmiseks. Kostja keeldus kompromissilepingus võetud kohustuse täitmisest, mistõttu tuleb kostjalt VÕS § 76 lg 1 ja § 108 lg 1 järgi hageja kasuks välja mõista pool korteriomandi turuväärtusest, s.o 435 000 krooni. Kostja viide VÕS § 33 lg-le 2 ei ole asjakohane. Kompromissilepingut ei saa pidada kinnisasja võõrandamise eellepinguks juba seetõttu, et pooled ei leppinud kokku korteriomandi võõrandamises hagejale. Kostja ei ole toonud esile aluseid, millest kohus võiks teha järelduse, et tehing on vastuolus heade kommetega. Asjaolu, et kostja esindaja võis kostja suhtes käituda heade kommetega vastuolus olevalt, ei anna alust pidada kompromissilepingut heade kommetega vastuolus olevaks. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja esindaja oli volitatud kostjat esindama. Hageja leppetrahvinõue tuleb jätta rahuldamata, sest VÕS § 159 lg 2 alusel kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele poolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Kostja kanti kinnistusregistrisse korteriomandi omanikuna
5.juulil 2007 ja sellest ajast tekkis kostjal kohustus täita kompromissilepingust tulenev kohustus. Hagi esitati 7. aprillil 2008. Hageja ei esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et ta oleks esitanud leppetrahvinõude kostjale mõistliku aja jooksul.
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, sest maakohus leidis vääralt, et kompromissileping ei ole tühine, ega arvestanud kostja vastuväidet, et kompromissilepingu p 3 järgi peab kostja maksma hagejale korteriomandi turuväärtusest poole sellest summast, mis jääb alles pärast vastavate kulude kandmist. Kostja on kandnud korteriga seoses kulusid 33 029 krooni 44 senti.
5.Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus kohtuotsuse tühistada hagi rahuldamata jätmise osas ja mõista kostjalt hageja kasuks välja ka leppetrahvi 100 000 krooni, sest hageja ei esitanud vastuväiteid leppetrahvile ning asjaolust, et kostja rikub hagejaga sõlmitud kokkulepet, sai hageja teada alles kostja 29. veebruari 2008. a kirjast. Hageja selgitas 10. märtsi 2008. a kirjas kostjale, et nõuab kirjale lisatud hagiavalduse projekti kohaselt 535 000 krooni kohtu kaudu, kui hageja vabatahtlikust kohustuse täitmisest keeldub. Seega esitas hageja leppetrahvinõude mõistliku aja jooksul. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 4. märtsi 2009. a otsusega vastuapellatsioonkaebuse ja jättis apellatsioonkaebuse rahuldamata ning tühistas maakohtu otsuse osas, millega jäeti hagi rahuldamata, ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas hagi täielikult ja jättis kohtukulud kostja kanda. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata, kordamata maakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus põhjendatult, et kompromissileping ei ole kinnisasja võõrandamisele suunatud võlaõiguslik eelleping, mis oleks tulnud notariaalselt tõestada. VÕS § 33 lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Vaidlusalune leping eelmärgitule ei vasta. Pooled ei ole võtnud endale kohustust tulevikus lepingut sõlmida ega leppinud kokku tulevikus sõlmitava lepingu tingimustes. Tegemist ei ole ka pärandvara jagamise kokkuleppega pärimisseaduse (PärS) § 145 lg 1 tähenduses, mis oleks tulnud sõlmida notariaalselt tõestatud vormis, nagu leidis kostja ringkonnakohtu istungil, sest hageja ja kostja ei ole kaaspärijad pärimisseaduse tähenduses. Kohus lähtus lepingu tõlgendamisel õigesti VÕS §-s 29 sätestatust ja tegi kindlaks lepingupoolte ühise tegeliku tahte lepingu sõlmimisel. Kuna vaidlusalune kompromissileping on suunatud raha maksmisele ja sellele ei ole seadusega kehtestatud kohustuslikku vorminõuet, ei ole see TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine ning kostja on kohustatud seda täitma. Kuna kostja ei põhjendanud ega põhistanud esimest korda apellatsioonkaebuses esitatud väidet, et kohus pidi väljamõistetava summa kindlakstegemisel korteriomandi turuväärtusest maha arvama kostja kui korteriomaniku kantud kommunaal- ja muud elamu majandamise kulud, tuleb see väide jätta tähelepanuta. Maakohus rikkus leppetrahvinõude lahendamisel materiaalõiguse normi ning hindas vääralt faktilisi asjaolusid. Hagejal on VÕS § 158 lg 1 alusel õigus nõuda lepingut rikkunud kostjalt lepingus kokkulepitud leppetrahvi maksmist. Leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimise materiaalsed ja formaalsed eeldused on täidetud - poolte vahel on kehtiv võlasuhe, kostja rikkus kohustust ja ta vastutab kohustuse rikkumise eest ning hageja teatas kostjale leppetrahvinõude esitamisest. Kostja ei ole leppetrahvi vähendamist taotlenud. Maakohus luges ekslikult kohustuse rikkumise ajaks 5. juuni 2007, mil kostja kanti kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Kokkuleppe täitmiseks pidigi kostja saama kinnisasja omanikuks, mistõttu omaniku kohta kande tegemine ei rikkunud hageja õigusi. Pooltel ei vaidle selle üle, et kostja teatas hagejale 29. veebruari 2008 kirjas, et ta keeldub
kompromissilepingut täitmast. Hageja esindaja sai kirja kätte 3. märtsil 2008. Seega on kohustuse rikkumise avastamise ajaks 3. märts 2008. Leppetrahvinõude esitas hageja kohtule 7. aprillil 2008, mida saab lugeda mõistlikuks nõude esitamise ajaks, ning hageja ei ole kaotanud VÕS § 159 lg 2 järgi õigust leppetrahvi nõuda. Vastuapellatsioonkaebuses viidatud 10. märtsi 2008. a kirja, milles hageja olevat kostjale teatanud muu hulgas leppetrahvinõude esitamisest, kui viimane oma kohustuse täitmisest keeldub, ei ole kohtule esitatud, mistõttu tuleb jätta see tähelepanuta.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus maa- ja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole ringkonnakohus analüüsinud kompromissilepingu vormi ja esindusõigust. Kohtud ei ole viidanud tõenditele, mille alusel nad selgitasid välja poolte tahte ja jõudsid järeldusele, et pooled sõlmisid just kompromissilepingu ja tegid vastastikuseid järeleandmisi. Pealegi allkirjastas lepingu kostja nimel tema esindaja, kes ei olnud selleks volitatud, kuid kohtud ei ole seda asjaolu analüüsinud. Maakohus asus põhjendamatult seisukohale, et poolte leping ei ole eelleping VÕS § 33 mõttes, viitamata seejuures ühelegi normile. AÕS § 119 lg 1 järgi peab leping, milles võetakse kohustus kinnisasja võõrandamiseks, olema notariaalselt tõestatud. Ringkonnakohus jättis kostja sellesisulised väited tähelepanuta. Kostja juhtis tähelepanu asjaolule, et leping võib olla käsitatav pärandvara jagamise kokkuleppena PärS § 145 lg 1 mõttes ning ka see pidi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, kuid ringkonnakohus ei ole põhjendanud, mille alusel ta järeldas, et tegemist ei ole pärandvara jagamise kokkuleppega. Asjaolu, et pooled ei ole kaaspärijad, ei tähenda seda, et tegemist ei võiks olla pärandvara jagamise kokkuleppega. Kui leping oleks sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, oleks notar kontrollinud ka kostja esindaja volitusi ja lepingut ei oleks sõlmitud. Kuna ka leppetrahvinõue tulenes tehingust, mis oli vormivea ja esindusõiguse puudumise tõttu tühine, ei ole hagejal leppetrahvinõuet kostja vastu. Isegi kui leping oleks kehtiv, on ringkonnakohus vääralt tuvastanud, et hageja esitas nõude mõistliku aja jooksul. Leppetrahvi maksmise eelduseks oli asjaolu, et kostja viivitab müügiga või keeldub faktilise käitumisega müügist. Seega pidi mõistliku tähtaja arvestamine algama pärast seda, kui hageja oli saanud teada, et kostja sai korteriomandi omanikuks, sest pärast seda pidi kostja asuma viivitamata korterit müüma. Kostja andis algusest peale faktilise käitumisega teada, et ei kavatse tühist kokkulepet täita.
8.Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja tugineb menetluses esimest korda väitele, et kompromissileping sõlmiti kostja teadmata ja et lepingu sõlmimiseks ei olnud tema esindajal volitust, mistõttu ei ole hageja saanud menetluses neile vääradele väidetele vastu vaielda ega esitada tõendeid nende kummutamiseks. Kuna varem ei ole neid väiteid esitatud, et pidanud kohtud neid ka analüüsima. Ka juhul, kui esindaja oleks ületanud volituse piire, oleks kostjal kahju hüvitamise nõue esindaja vastu.
Põhjendamatu on kostja väide, et kohtud ei põhjendanud, mille alusel nad leidsid, et poolte kokkulepe on käsitatav kompromissilepinguna. Lisaks ei ole kostja apellatsioonkaebuses maakohtu sellesisulist seisukohta vaidlustanud. Põhjendamatu on ka kassatsioonkaebuse väide, et kohtud ei ole analüüsinud kompromissilepingu vormi. Kohtud leidsid põhjendatult, et kompromissileping ei pidanud olema notariaalselt tõestatud vormis. Kostja ei esitanud maakohtule väidet, et leppetrahvinõue esitati hilinenult. Uudne ja väär on kostja väide, et müügiga viivitamine ja leppetrahvinõude esitamise tähtaeg hakkas kulgema pärast seda, kui hageja sai teada, et kostja on saanud korteriomandi omanikuks, sest kostja ei asunud korteriomandit müüma. Kostja esindaja asus kohe korterit müüma ja avaldas mitmeid müügikuulutusi ning 2008. a jaanuaris leiti ka ostja. Kuna leppetrahvinõude esitamise õigeaegsust maakohtus ei arutatud, ei saanud hageja esitada selle kohta oma väiteid ega tõendeid oma väidete kinnitamiseks.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb menetlusõiguse normi rikkumise tõttu TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel leppetrahvi ja menetluskulude jaotuse kindlaksmääramise osas tühistada ja asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata tühistatud osas ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Selles osas tuleb kassatsioonkaebus rahuldada. Muus osas tuleb jätta ringkonnakohtu otsus TsMS § 691 p 1 alusel muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. Muutmata osas on ringkonnakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud, mistõttu järgib Riigikohus TsMS § 689 lg 5 kohaselt ringkonnakohtu otsuse põhjendusi ega pea vajalikuks neid korrata.
10.Pooled vaidlevad esmalt selle üle, kas kostja peab hagejale hüvitama poolte 2. aprillil 2007 sõlmitud kohtuvälise kompromissilepingu alusel pool korteriomandi väärtusest. Kostja väitel on ülalnimetatud tehing tühine, mistõttu ei ole ta kohustatud hagejale nõutud raha maksma. Kolleegium kostja käsitusega ei nõustu ja leiab, et ringkonnakohus rahuldas põhjendatult korteriomandi väärtusest poole hüvitamise nõude.
11.Vastuseks kassatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et asjakohatu on kostja väide, et ringkonnakohus jättis analüüsimata tehingu vormiküsimuse. Nii maa- kui ka ringkonnakohus leidsid, et poolte 2. aprilli 2007. a kokkulepe on olemuselt raha maksmisele suunatud kompromissileping, mille sõlmimiseks ei ole seaduses ette nähtud kohustuslikku vorminõuet. TsÜS § 77 lg 1 järgi võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Kostja väitel tulenes tehingu vorminõue esmalt sellest, et tegemist oli kinnisasja võõrandamisele suunatud eellepinguga. Tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Kuna maakohus tuvastas ja ringkonnakohus kinnitas maakohtus tuvastatu õigsust, et tehingu eesmärgiks ei olnud mitte korteriomandi võõrandamine, vaid hagejale kinnistu väärtusest poole hüvitamine, siis leidsid kohtud õigesti, et kompromissikokkuleppe lõplikuks eesmärgiks ei olnud kohustada hagejat kinnisasja võõrandama. TsMS § 688 lg-te 3 ja 4 järgi arvestab Riigikohus kassatsiooninõude põhjendatuse kontrollimisel üksnes neid faktilisi asjaolusid, mis on tuvastatud alama astme kohtu otsusega ja on seotud apellatsioonikohtu tuvastatud asjaoludega, kui asjaolu tuvastamisel ei ole oluliselt menetlusõiguse
norme rikutud. Kohtud tõlgendasid VÕS § 29 kohaselt poolte kokkulepet ega rikkunud seejuures menetlusõiguse normi. Teiseks tulenes tehingu vorminõue kostja arvates sellest, et poolte kokkulepe on käsitatav pärandvara jagamise kokkuleppena kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud PärS § 144 lg 4 mõttes, mis pidi PärS § 145 lg 1 järgi olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kolleegium sellega ei nõustu, sest PärS §-de 144 ja 145 kohaldamise eelduseks on see, et isikud, kes kokkuleppe sõlmivad, on pärijad pärimisseaduse mõttes. Pärimine on PärS § 1 järgi isiku surma korral tema vara üleminek teisele isikule. PärS § 9 järgi saab pärandaja vara pärida seaduse, testamendi või pärimislepingu järgi. Rohkem kui ühe pärandi vastuvõtnud pärija korral oli pärandvara enne 1. jaanuari 2009 kehtinud PärS § 141 kohaselt kaaspärijate kaasomandis, kellel oli võimalik kaasomand PärS § 144 lg 4 järgi lõpetada pärandvara jagamise kokkuleppe alusel. Kinnisasja jagamiseks tuli pärandvara jagamise kokkulepe PärS § 145 lg 1 järgi sõlmida notariaalselt tõestatud vormis. Praeguses asjas tuvastas maakohus, et hageja oleks pärinud seaduse järgi juhul, kui pärandaja ei oleks teinud testamenti kostja kasuks. Hageja vaidlustas testamendi, kuid loobus nimetatud vaidlusest ning nõustus sellega, et kostja pärib pärandaja vara testamendi alusel. Kuna hageja ei pärinud pärandaja vara ja vara ei kuulunud PärS § 141 järgi poolte kaasomandisse, ei saanud pooled sõlmida selle jagamiseks pärandvara jagamise kokkulepet PärS § 144 lg 4 mõttes. Seega ei tulenenud ka PärS § 145 lg-st 1 kompromissilepingu vorminõuet.
12.Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostjal oli kompromissilepingust tulenev kohustus tasuda leppetrahvi. Kostja arvates ei tule tal leppetrahvi maksta, sest hageja leppetrahvinõue tuleneb tehingust, mis on kehtetu. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus rikkus leppetrahvi välja mõistes oluliselt menetlusõiguse normi, sest ringkonnakohtu otsus ei ole selles osas piisavalt põhjendatud. Kompromissilepingu p 4 järgi on lepingu poolel (hagejal) õigus nõuda teiselt poolelt (kostjalt) poole pärandvara turuhinna või poole müügi- ja turuhinna vahe rahalist hüvitamist ning lisaks sellele 100 000 krooni leppetrahvi, kui kostja viivitab müügiga, ei ilmu notari juurde vaatamata teise poole kutsele, muul viisil raskendab müüki, müüb päritud kinnistu alla turuhinna või üldse keeldub oma faktilise käitumisega pärandi müügist. Esmalt ei ole maa- ega ringkonnakohus selgitanud kompromissilepingu p 4 tõlgendades välja seda, millise kohustuse rikkumise puhuks oli leppetrahv ette nähtud ja mille eest peab kostja leppetrahvi maksma. Kuna ringkonnakohus ei ole sõnaselgelt tuvastanud, et leppetrahvi tuleb maksta raha maksmise kohustuse rikkumise eest, siis jääb arusaamatuks, millise kohustuse rikkumist ringkonnakohus silmas pidas. Seda tuvastamata ei saanud ringkonnakohus järeldada, et kostja rikkus kohustust. Alama astme kohtud ei ole tuvastanud ka seda, kas leppetrahvinõude aluseks olev kohustus oli üldse leppetrahvi nõudmise ajaks VÕS § 82 lg 7 mõttes sissenõutavaks muutunud ja kui oli, siis millisest hetkest alates. Kostja esitas menetluses vastuväite, et hageja esitas leppetrahvinõude hilinenult. VÕS § 159 lg 2 järgi kaotab kahjustatud pool õiguse nõuda leppetrahvi, kui ta ei teata mõistliku aja
jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele sellest, et ta leppetrahvi nõuab. Selleks, et selgitada viidatud sätte alusel välja, kas leppetrahvinõudest teatati teisele poolele mõistliku aja jooksul, tuleb esmalt tuvastada asjaolu, et leppetrahvinõude aluseks olev kohustus on muutunud sissenõutavaks, kas seda on rikutud ja millal leppetrahvinõude esitanud isik rikkumise avastas. Ringkonnakohus leidis iseenesest õigesti, et kohustuse rikkumise avastamiseks ei saa pidada aega, mil kostja kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse, st leppetrahvinõude aluseks olevaks kohustuse rikkumiseks ei olnud kostja kinnistusraamatusse kandmine. Samas ei ole ringkonnakohus selgitanud välja VÕS § 159 lg 2 kohaldamise aluseks olevaid kõiki asjaolusid, sh kohustuse sissenõutavaks muutumise aega. Kohustus muutub VÕS § 82 lg 7 järgi sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist. Muu hulgas juhib kolleegium tähelepanu asjaolule, et ringkonnakohus on asunud vääralt seisukohale, et kostja ei ole leppetrahvi vähendamist taotlenud. Kostja esindaja esitas Harju Maakohtu
15.septembri 2008. a kohtuistungil vastuväite juhuks, kui kompromissilepingu tühisust ei tuvastata, ning märkis, et sellisel juhul on leppetrahvinõue ebamõistlik (tl 63). Seega on kostja vaielnud vastu leppetrahvi suurusele ning ringkonnakohus pidi kostja vastuväite kohta seisukoha võtma. Seda tegemata rikkus ringkonnakohus menetlusõiguse normi. Kui ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja teeb uue otsuse, tuleb tal TsMS § 654 lg 5 teise lause järgi võtta seisukoht poolte maakohtu menetluses esitatud kõigi väidete ja vastuväidete kohta.
13.Kolleegium jätab TsMS § 688 lg 3 alusel tähelepanuta kostja kassatsioonkaebuse väite, mille kohaselt ringkonnakohus ei analüüsinud kostja lepingulise esindaja esindusõigust. Kostja väitel ei olnud tema lepingulisel esindajal lepingu sõlmimise ajal esindusõigust, mistõttu on nii korteriomandi väärtuse hüvitamise kui ka leppetrahvi tasumise kokkulepe kehtetu. Kostja esitas selle väite esimest korda alles kassatsioonkaebuses. TsMS § 688 lg 3 järgi arvestab Riigikohus kassatsiooninõude põhjendatuse kontrollimisel vaid neid faktilisi asjaolusid, mis on alama astme kohtu otsusega tuvastatud. Kuna alama astme kohtus ei ole kostja esindusõiguse puudumise väidet esitanud ja alama astme kohtud ei ole seetõttu esindusõiguse asjaolusid tuvastanud, ei saa ka Riigikohus esindusõiguse kohta seisukohta võtta.
14.Kassatsioonkaebuse rahuldamisel tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause järgi kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon tagastada. Kostja eest tasus 27. märtsil 2009 kautsjoni Anti Niitsoo. Kostja esindaja teatas 27. mail 2009, et palub kautsjoni tagastada Anti Niitsoo samale kontole, millelt kautsjon tasuti. Henn Jõks, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.