Võlaõigus › Kompromissilepingud

Asjaolud Vassili Kopeikin esitas 07.04.2008 hagi Linda Türgi vastu 535 000 krooni saamiseks. Pooled sõlmisid 02.04.2007 kohtuvälise kompromissikokkuleppe, millega kostja nõustus turuhinnaga võõrandama Tallinnas Xxx-xxxxxxx x-xx asuva korteriomandi ja maksma hagejale saadud summast poole. Kompromissilepingu p 4 järgi on hagejal õigus nõuda kostjalt poolt korteriomandi turuhinda või poole müügi- ja turuhinna vahe hüvitamist ning lisaks sellele 100 000 krooni leppetrahvi, kui kostja viivitab müügiga, ei ilmu notari juurde vaatamata teise poole kutsele, raskendab muul viisil müüki, müüb päritud kinnistu alla turuhinna või keeldub oma faktilise käitumisega korteriomandit müümast. Kostja teatas hagejale, et peab kompromissilepingut tühiseks, ning keeldus korteriomandit võõrandamast. Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ eksperdihinnangu järgi on korteriomandi turuväärtus 870 000 krooni, millest kokkuleppe järgi on hagejal õigus saada 435 000 krooni ning lisaks leppetrahvi 100 000 krooni. Kostja vaidles hagile vastu. Korteriomand kuulub kostjale, kes kanti 21.05.2007 väljastatud pärimisõiguse tunnistuse alusel 05.06.2007 omanikuna kinnistusraamatusse. Omanikuna on kostjal õigus otsustada korteriomandi võõrandamise üle. Kostjal ei ole kompromissilepingust tulenevat kohustust korterit võõrandada ega tasuda hagejale selle alusel, sest kompromissileping on tühine, sest see on kinnisasja võõrandamisele suunatud võlaõiguslik eelleping, mis peab VÕS § 33 lg 2 ja AÕS § 119 lg 1 ja § 120 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud või kinnitatud kohtuliku kompromissiga. Vormivea tõttu on leping tühine algusest peale ja sellel ei ole TsÜS § 84 lg 1 järgi õiguslikke tagajärgi. Muu hulgas on hageja loobunud tsiviilasjas 2-06-3423 kostja vastu esitatud hagist, milles hageja nõudis kostja kasuks tehtud testamendi tühisuse tuvastamist. Kohtuistungil täpsustas kostja, et kompromissilepingu sõlmis tema esindaja, samuti lisas kostja, et juhul, kui hagi ka rahuldatakse, et ole leppetrahvinõue mõistlik. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 435 000 krooni ning jättis hageja menetluskuludest 81% kostja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled kompromissilepingu, milles mõlemad tegid järeleandmisi, et lahendada vaidlusküsimused ja saavutada õigusselgus. Poolte tahe oli suunatud sellele, et hageja loobub tsiviilasjas 2-06-3423 testamendi tühisuse tuvastamise nõudest, mille tulemusel sai kostja V. N. testamendijärgseks pärijaks, ning kostja kohustub maksma hagejale poole pärandvara turuhinnast. Poolte tahe ei olnud lõppeesmärgina suunatud korteriomandi võõrandamisele, vaid see oli vajalik korteriomandi tegeliku turuväärtuse kindlakstegemiseks ja hagejale sellest poole väljamaksmiseks. Kostja keeldus kompromissilepingus võetud kohustuse täitmisest, 2(5)

mistõttu tuleb kostjalt VÕS § 76 lg 1 ja § 108 lg 1 järgi hageja kasuks välja mõista pool korteriomandi turuväärtusest, s.o 435 000 krooni. Kostja viide VÕS § 33 lg-le 2 ei ole asjakohane. Kompromissilepingut ei saa pidada kinnisasja võõrandamise eellepinguks juba seetõttu, et pooled ei leppinud kokku korteriomandi võõrandamises hagejale. Kostja ei ole toonud esile aluseid, millest kohus võiks teha järelduse, et tehing on vastuolus heade kommetega. Asjaolu, et kostja esindaja võis kostja suhtes käituda heade kommetega vastuolus olevalt, ei anna alust pidada kompromissilepingut heade kommetega vastuolus olevaks. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja esindaja oli volitatud kostjat esindama. Hageja leppetrahvinõue tuleb jätta rahuldamata, sest VÕS § 159 lg 2 alusel kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele poolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Kostja kanti kinnistusregistrisse korteriomandi omanikuna 05.06.2007 ja sellest ajast tekkis kostjal kohustus täita kompromissilepingust tulenev kohustus. Hagi esitati 07.04.2008. Hageja ei esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et ta oleks esitanud leppetrahvinõude kostjale mõistliku aja jooksul. Linda Türgi apellatsioonkaebus Kostja palus kohtuotsuse tühistada hagi osaliselt rahuldatud osas ning saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Vassili Kopeikini vastuapellatsioonkaebus Hageja palus kohtuotsuse tühistada osas, millega jäeti rahuldamata leppetrahvi nõue, ning teha uus otsus, millega mõista kostjalt välja leppetrahvina 100 000 krooni. Kohtumenetluse käigus ei ole kostja eraldi esitanud vastuväiteid leppetrahvi nõudele, mistõttu ei olegi selles küsimuses vaidlust olnud. Seetõttu ei ole hageja saanud esitada oma seisukohti ega täiendavaid tõendeid. Sellest tulenevalt on kohus teinud pooltele üllatusliku otsuse ja rikkunud sellega TsMS § 436. Kohus on leppetrahvi nõude rahuldamata jätmisel oluliselt rikkunud ka materiaalõiguse norme ja hinnanud ebaõigesti faktilisi asjaolusid. Kohus on ekslikult pidanud kohustuse rikkumise avastamise ajaks 05.03.2007, mil kostja kanti kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. Kokkuleppe täitmiseks pidigi kostja saama kinnisasja omanikuks, et oleks võimalik korteriomandi võõrandamine kokkuleppe p 3 kohaselt. Pärast kostja kinnistusraamatusse kandmist tegeleti aktiivselt ostja leidmisega, sealhulgas avaldas terve rea müügikuulutusi ka kostja esindaja. Seega kinnistusraamatusse omanikukande tegemine ei rikkunud iseenesest veel hageja õigusi. Asjaolu, et kostja rikub hagejaga sõlmitud kokkulepet, sai teatavaks alles kostja 29.02.2008 kirjas hagejale. Hageja selgitas 10.03.2008 kirjas kostjale, et nõuab kirjale lisatud hagiavalduse projekti kohaselt 535 000 krooni kohtu kaudu, kui hageja vabatahtlikust kohustuse täitmisest keeldub. Seega on kostjale olnud alates eelnimetatud kirja kättesaamisest teada, et hageja nõuab kohtu kaudu 535 000 krooni. 10 päeva (29.02-10.03.2008) on mõistlik aeg kohustuse täitmise ja leppetrahvi nõude esitamiseks.

3(5)

Vastus apellatsioonkaebusele Pooled vaidlesid teineteise kaebustele vastu ja palusid jätta need rahuldamata. Menetluse edasine käik Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 04.03.2009 otsusega vastuapellatsioonkaebuse ja jättis apellatsioonkaebuse rahuldamata ning tühistas maakohtu otsuse osas, millega jäeti hagi rahuldamata leppetrahvi ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas hagi täielikult ja jättis kohtukulud kostja kanda. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Riigikohtu 13.10.2009 otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus leppetrahvi ja menetluskulude jaotuse kindlaksmääramise osas ja saadeti asi tühistatud osas ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jättis Riigikohus ringkonnakohtu otsuse muutmata. Seega on maakohtu otsus jõustunud osas, millega hageja põhivõla nõue rahuldati, ja ringkonnakohus ei menetle enam kostja apellatsioonkaebust. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et leppetrahvi välja mõistmata jätmise ning kohtukulude jaotuse osas tuleb maakohtu otsus tühistada ja tehas selles osas uus otsus hagi rahuldamiseks ja jätta kogu antud asjas poolte kantud menetluskulud kostja kanda. 02.04.2007 sõlmitud kompromisslepinguga võttis kostja endale kohustuseks vastu võtma pärandvara, mis koosnes Tallinnas XXX XXXXXX X X-XX asuvast korteriomandist, selle turuhinnaga realiseerima ning saadud rahast poole (millest on eelnevalt maha arvestatud pärandi ja selle realiseerimisega seotud kulud) maksma hagejale välja (lepingu p.3). Lepingu p. 4 kohaselt lepiti kokku, et kui kostja viivitab müügiga, ei ilmu notari juurde vaatamata teise poole kutsele või teeb muul viisil müügi raskendatuks, müüb kinnistu alla turuhinna või üldse keeldub pärandi müügist, siis on hagejal õigus nõuda talt poolt pärandavara turuhinna või poole müügi- ja turuhinna vahe rahalist hüvitamist ning lisaks sellele 100 000 kr. leppetrahvi. Seega kohustus kostja hagejale poole korteriomandi turuväärtuse hüvitama korteriomandi rahakstegemise kaudu, ehk siis teostama selle eesmärgi saavutamiseks vajalikud toimingud - saama korteriomandile pärimisõiguse tunnistuse, vormistama oma omand kinnistusraamatus ja korteri turuhinnaga müüma. Välja arvatud pärimisõiguse tunnistuse saamise pöördumiseks ei olnud lepingus kostja poolt vajalike toimingute tegemise tähtaega määratud. Seega rakendub VÕS §-is 82 lg.3 ja 7 sätestatu, mille kohaselt siis, kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud, peab võlgnik kohustuse täitma selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud, võib võlasusaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast kohustuse täitmiseks mõistlikul vajaliku aja möödumist. Kolleegiumi hinnangul tagati lepingu p-is 4 sätestatud leppetrahviga kostja kohustus teostada korteriomandi rahakstegemiseks ja hagejale poole korteriomandi väärtuse hüvitamiseks vajalikud toimingud mõistliku aja jooksul. Ei ole vaidlust, et kostja, saanud korteriomandi omanikuks, ei võõrandanud seda ega maksnud ka hagejale välja 4(5)

korteriomandi turuväärusest poole vastavat osa. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt ka kokkulepitud leppetrahvi VÕS § 158 lg.1 alusel. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et hageja ei ole leppetrahvi nõudmisest teatanud mõistliku aja jooksul. Maakohus on ekslikult leidnud, et kohustuse rikkumise ajaks ehk põhinõude sissenõutavaks muutumise ajaks tuleb lugeda aeg, mil kostja kanti kinnistusraamatusse omanikuna sisse, s.o. 05.06.2007. Omanikuna sissekandmine oli vajalik toiming tegelemaks edasi korteriomandi rahakstegemisega, milline oli poolte kokkuleppe tingimus. Seetõttu leiab kolleegium, et hagejal tekkis nõudeõigus hetkest, mil ta sai kätte kostja 29.02.2008 dateeritud kirja (vastuse hageja nõudele), milles kostja teatas, et keeldub kompromisslepinguga võetud kohustuste täitmisest. Hageja esitas hagi koos leppetrahvi nõudega 07.04.2008, seega leppetrahvist teatas ta kostjale mõistliku aja jooksul lepingu täitmisest keeldumisest teadasaamisest ja maakohtul puudus alus jätta leppetrahvi nõue rahuldamata VÕS §-le 159 lg.2 tuginedes. Kostja taotlus leppetrahvi vähendamiseks VÕS § 162 lg.1 alusel jätab kolleegium rahuldamata, arvestades, et kostja rikkus oma lepingust tulenevaid kohustusi korteriomandi rahakstegemiseks ja/või poole selle turuväärtuse hagejale hüvitamiseks tahtlikult, samal ajal kui hageja oma kompromisslepingust tuleneva kohustuse täitis - loobus nõudest kostja kasuks tehtud testamendi vaidlustamisest, millise rahuldamise korral oleks kogu korteriomand jäänud hagejale kui seadusjärgsele pärijale. Seda arvestades ei saa asuda seisukohale, et leppetrahv oleks ebamõistlikult suur. Seoses vastuapellatsioonkaebuse rahuldamisega rahuldatakse hagi lõppkokkuvõttes terves ulatuses, mistõttu jätab kolleegium poolte poolt kõikides kohtuastmetes kantud menetluskulud kostja kanda.

Margo Klaar

Tiit Kollom

Mare Merimaa

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.