Võlaõigus › Võõrandamislepingud

korterelamu juba püstitatud karkassist. Rõdu kõrgust ehitusnormid ei reguleeri, rõdu ei ole vaadet häiriv ega riku valgusrežiimi. Kostja esitas 03.10.2008 kohtule vastuhagi, milles palub tuvastada Vladimir Vassiljevi 30.11.2007 lepingust taganemise avalduse tühisus. Kostja ei ole lepingut rikkunud ja hagejal puudus õigus lepingust taganeda. Ühtlasi esitas kostja 02.12.2008 vastuhagi täienduses saamata jäänud tulu nõude, paludes hagejalt välja mõista 195 981, 91 krooni, tasaarvestada poolte nõuded summas 130 069 krooni ning peale nõuete tasaarvestamist välja mõista hagejalt kostja kasuks 65 912, 91 krooni. Hageja on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi ja on sellega tekitanud kostjale kahju. Pooltevahelise lepingu p 8.2 järgi tulenes mõlema poole kohustus sõlmida kinnistu asjaõigusleping hiljemalt 30.11.2007 ja hagejal oli kohustus tasuda ülejäänud osa müügihinnast, s.o 1 136 712, 76 krooni. Hageja taganes samal päeval lepingust ega kavatsenudki täita lepingu p 8.2 tulenevat kohustust. Kostja võõrandas vaidlusaluse korteriomandi 03.03.2008 hinnaga 1 070 800 krooni, seega on tema kahju 195 981, 91 krooni. Kostjal oli õiguspärane ootus saada vaidlusaluse korteri eest 1 266 781, 91 krooni, mille ta oleks saanud, kui hageja poleks lepingut rikkunud ning oleks sõlminud asjaõiguslepingu. Kostja oli õigustatud müüma kinnistu, kuivõrd tema kohustus võõrandada kinnistu hagejale lõppes 30.11.2007, kui möödus asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaeg. Hageja poolt tasutud 130 069 krooni kuulub tagastamisele VÕS § 1028 lg 1 alusel, kuivõrd kohustus on ära langenud ja seega on põhjendatud tasaarvestada vastastikused nõuded osundatud summas, mille tulemusena jääb hagejal kostjale tasuda 65 912, 91 krooni. Hageja vastus vastuhagile Hageja vaidles vastuhagile vastu. Kostjal oli võimalus pöörduda oma nõuetega hageja poole koheselt peale lepingust taganemist. Lepingu tõlgendamisel on oluline poolte tahte väljendamine verbaalsel teel. Tingituna asjaolust, et kostja tegutses lepingut sõlmides oma igapäevases majandustegevuses, lasub lepingu ja selle lisade tõelevastavuse tagamise kohustus just kostjal tulenevalt lepingu p-st 2.1.1 ning VÕS §-dest 25, 6 ja 7. Kuivõrd taganemine on legaalne ja kehtiv, puudub kostjal õigus esitada vastuhagi summas 195 981, 91 krooni. Seega puuduvad kostjal nõuded, mida saaks tasaarvestada. Tehtud pole ka tasaarvestusavaldust. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 269 200, 88 krooni, jättis vastuhagi rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Kohus tuvastas, et poolte vahel on võlasuhted, mis on tõendatud notari Kadri Pappeli poolt 17.11.2006 koostatud ja tõestatud lepinguga, mille alusel müüja kohustus püstitama Harju maakonnas Xxxxxx xxxxxx Xxxx xxx xx asuvale kinnistule hoone ja jagama kinnistu korteriomanditeks, ja kinnistu jagamisel tekkiva korteriomandi võlaõigusliku müügilepinguga. Poolte õigused ja kohustused tulenevad VÕS § 208 lg 1 tähenduses müügilepingust, mille kohaselt kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Poolte vahel on erimeelsus lepingust taganemise avalduse kehtivuse üle. VÕS § 186 p 5 kohaselt võib võlasuhe lõppeda lepingust taganemisega. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud, § 2 p 1 järgi on oluliseks lepingu rikkumiseks, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool

olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingu pool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud. Seega ühe poole lepingust taganemise materiaalseks eelduseks on teise poole poolt oluline lepingu rikkumine, mis väljendub selles, et kahjustatud lepingupool jääb olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lootis. Hageja taganes lepingust 30.11.2007 avaldusega, mille p 1.2 järgi on müüja muutnud võlaõiguslikus lepingus temale tutvumiseks esitatud projekte, mida ei ole hagejale tutvumiseks esitatud ning seega kasutab hageja nimetatud lepingu p-s 9.2.1 sätestatud õigust lepingust taganemiseks, kuna lepingu ese ei ole müüja süül kohaselt valmis ehitatud. Seega avaldas hageja soovi lepingust taganemiseks, kuna lepingu ese ei vasta temale tutvumiseks esitatud projektile. Sisuliselt on põhiline vaidlus korterit läbivas raudbetoontalas. Vaidlus puudub selles, et lepingu esemeks olevat eluruumi läbib massiivne raudbetoontala (ristlõige 300x500 mm). Poolte vahel on erimeelsus selles, kas hageja oli või pidi olema teadlik vaidlusaluse raudbetoontala olemasolust. Lepingust nähtuvalt oli hageja tahe suunatud Xxxx xxx xx ehitatavasse korterelamusse korteriomandi nr xx saamisele, mille vahelaed ehitatakse monoliitsest raudbetoonist. 17.11.2006 lepingu lisas 1 „Konstruktiivne osa“ on kirjas, et hoone on rajatud betoonkarkassile, mille jäigastavad kandeseinad on monteeritavast raudbetoonist ja vahelaed monoliitsest raudbetoonist. Täpsed lahendused antakse põhiprojekti staadiumis konstruktiivse osa joonistega. Eelnevast järeldub üheselt, et hagejal oli põhjendatud ootus sellele, et vahelaed eluruumis saavad olema monoliitsest raudbetoonist (st ilma raudbetoonist taladeta). Tavaliselt on eluruumide vahelagi siledapinnaline (eluruumi ei läbi reeglina massiivne raudbetoontala) ja lepingu lisast 1 tulenevalt ei saanud hageja sellise tala olemasolu mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt eeldada. Kostja on ka möönnud, et 17.11.2006 lepingu lisa 1 tekstis oli eksitav viga vahelagede kohta. Veenev ei ole kostja selgitus, et tööprojektist (karkassivaade teljel c) nähtub selgelt kandetala olemasolu korteri xx laes ja raudbetoonpaneelide kasutamist vahekorruste laes väljendab paneelide plaan. Kohus nõustus hageja seisukohaga, et kohatu on nõuda hagejalt ehitustehniliste jooniste lugemise oskust, kuna ta ei oma vastavat haridust ja lepingut allkirjastades lähtus ta lepingu grammatilisest tõlgendamisest. Tööjoonisel on telgjoon märgistatud tähega C, mis pidi kostja selgituste järgi tähistama raudbetoontala asukohta. Tähelepanuvääriv on tööjooniselt nähtuv samasuguse tähistusega ka telgjoon B, kus järelikult peaks asuma sarnane raudbetoontala, aga korterit läbib ainult üks raudbetoontala. Ebaõige on kostja väide, et hagejal oli võimalus tutvuda ehitustegevuse käigus korruselamuga. On üldteada, et kõrvalistel isikutel on ehitusplatsil viibimine keelatud. Ka ei pea ostja oskama välja lugeda projektist ega tööjoonistest vaidlusaluse tala olemasolu. Eluruumi ostmisel võimalust, et raudbetoontala võiks eluruumi lakke olla projekteeritud, üldjuhul heas usus tegutsev ostja ei eelda. Seda peaks selgitama ostjale müüja. Et sellisest asjaolust oleks müüja ostjat informeerinud, asja kohtuliku menetluse käigus ei tuvastatud. Samuti oli kostja lepingus (selle lisa 1) sõnaselgelt kinnitanud, et vahelaed tehakse monoliitsest raudbetoonist. Et kostja ei võtnud midagi ette lepingus oleva väidetava ebatäpsuse kõrvaldamiseks, on tema risk. Ekspert ehitusinsener Jaan Otsa arvamusest nähtuvalt oli arhitekti Eero Palmi sõnul elamu esialgselt planeeritud projekteerida ja ehitada monoliitsest betoonist, mis oleks vältinud talade olemasolu lagedes ning ebanormaalselt madala kõrgusega rõdude olemasolu. Elamu projektlahendust muudeti ja monoliitse betooni asemel projekteeriti monteeritavate postide ja taladega hoone. Olulise lepingu rikkumisena ei saa käsitleda ainuüksi WC ja kraanikausi asukoha muudatusi võrreldes projektiga, nimetatud väide on ka paljasõnaline. Samas annab vaidlusaluse betoontala olemasolu lepingu esemel

tunnistust elamu projektlahenduse muutmisest, mis on käsitletav olulise lepingu rikkumisena ja seega tuleb lugeda lepingust taganemine kehtivaks. Kostja vastuhagi tuvastada hageja 30.11.2007 lepingust taganemise avalduse tühisus ei kuulu rahuldamisele, sest asjas on tuvastamist leidnud müüjapoolne oluline lepingu rikkumine. Lepingu p 8.2 kohaselt pidi asjaõiguslepingu sõlmimine toimuma hiljemalt 30.11.2006, p 7.1 kohaselt pidi antama lepingu eseme otsene valdus hagejale üle hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päeval ja hiljemalt samal päeval pidi hageja poolt tasutama ka ülejäänud ostusumma lepingu p 5.3 järgi. Millestki ei tulene, et kostja lepinguline kohustus võõrandada kinnistu hagejale lõppeks 30.11.2007 juhul, kui asjaõiguslepingut poolte vahel ei sõlmita. Lepingu p 8.3 sätestab, et müüja kohustub kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni ja ostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseni lepingu kehtivusajal mitte sõlmima tehinguid lepingu eseme võõrandamiseks 3. isikutele. Arvestades eeltoodut ja asjaolu, et hageja on kõnealusest lepingust taganenud, tuleb asuda seisukohale, et kostja on faktiliselt taganemisega nõustunud ja lugenud lepingu 30.11.2007 lõppenuks, vastasel juhul ei oleks ta lepingueset 03.03.2008 kolmandale isikule võõrandanud. Eelnevat arvestades on õiguslikult põhjendatud kostja seisukoht, et hageja tasutud 130 069 krooni kuulub tagastamisele, kuivõrd kohustus on ära langenud. Nimetatud kostja seisukoht on kooskõlas VÕS § 189 lg-ga 1. Seega on hageja nõue 130 069 krooni kui ka tasutud notari tasu 4979 krooni osas põhjendatud ja tuleb rahuldada. Rahuldamisele kuulub ka hageja intressinõue 7474, 88 krooni, tuginedes VÕS § 94 lg-le 1. Intressinõude suurust kostja vaidlustanud ei ole. Lepingu p 9.5 kohaselt tagastab müüja ostjale tasutud ettemaksu ja maksab leppetrahvi 10% ostuhinnast müüjapoolse olulise lepingu rikkumisega. Arvestades asjaolu, et tuvastamist on leidnud lepingu oluline rikkumine, tuleb kostjal kui lepingut rikkunud poolel, VÕS § 158 lg 1 alusel ja vastavalt poolte kokkuleppele, tasuda leppetrahvi 126 678 krooni. Kostja ei ole sellele nõudele vastuväiteid esitanud. Arvestades asjas tuvastamist leidnud asjaoluga, et hageja lepingust taganemine oli õiguslikult põhjendatud ja taganemisavaldus kehtib, siis hagejapoolne lepingu rikkumine puudub ja puudub ka alus varalise kahju väljamõistmiseks hagejalt ning alus vastuhagi rahuldamiseks ja sellest tulenevalt tasaarvestuse tegemiseks. Apellatsioonkaebus Kostja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse ning uue otsusega mõista kostjalt välja 130 069 krooni, tuvastada hageja 30.11.2007 lepingust taganemise avalduse tühisus, mõista välja hagejalt kostja kasuks 195 981, 91 krooni, tasaarvestada poolte vastastikused nõuded summas 130 069 krooni, peale nõuete tasaarvestamist mõista välja hagejalt kostja kasuks 65 912, 91 krooni. Maakohus on vääralt hinnanud tõendeid, rikkunud menetlusõiguse norme ning kohaldanud vääralt materiaalõiguse norme. Maakohus pidi vaidluse lahendamiseks tuvastama ja põhistama, et kostja on tulenevalt VÕS § 116 lg-st 1 lepingut oluliselt rikkunud, ja et hageja on ilma jäänud olulisel määral sellest, mida ta õigustatult lootis. Hageja soov oli vastavalt lepingu p-le 1.2 omandada eluruum üldpinnaga 38,8 m2. Lepingu rikkumisest võiks rääkida olukorras, kus pooled on kokku leppinud eluruumi mahus, mis muutuks konstruktiivse osa muutmisel vahelagede osas paneellahendusteks, seoses betoontalaga laes, kuid ka siinkohal tuleks kohtul hinnata kahjustatud isiku olukorda, nimelt seda, kas tegemist on sellisel juhul olulise lepingu rikkumisega, kui suures osas muutub eluruumi kubatuur, mis annab võimaluse hinnata rikkumise osa suhet sellesse, mida isik õigustatult lootis saada ja millest ta olulisel määral ilma jäi. Lepingupooled ei ole kokku leppinud eluruumi mahtudes ning puudub alus nimetatud asjaolusid hinnata. Maakohus ei ole nimetatud asjaolusid vastavalt

seadusele tuvastanud ning kohtu järeldused ja põhjendused selles osas, et kostja on rikkunud lepingut, on väärad. Samuti vajab lepingust taganemise materiaalõiguslik alus lepingu olulise rikkumise tuvastamist tulenevalt VÕS § 116 lg-st 1 ja lg 2 p-st 1. Kohus ei ole hageja tahte tuvastamisel lähtunud lepingus kokkulepitust ja on vääralt tõlgendanud lepingu teksti. Kohus on jätnud hindamata lepingu p 1.2, millest nähtub, et hageja sooviks oli omanda eluruum vastavalt korteriplaanile lepingu lisas nr 3. Lepingu lisa nr 1, mis on hoonet ehituslikult kirjeldav lisa, ei sätesta hoone ehituslikke lõplikke lõpplahendusi, kuivõrd tegemist on eelprojekti arhitektuurse osa kirjeldusega. Nimetatud asjaolu kinnitab lisa 1 tekst „Arhitektuurses osas“: „Käesolev 8-korruseline korterelamu eelprojekt on projekteeritud Xxxxxx valda, Xxxx xxx xx kinnistule“. Lisa 1 näol on tegemist hoone kirjeldusega, mis oli antud hoonele eelprojekti staadiumis. Olulist tähendust omab ka lisa 1 osa „Konstruktiivne osa“, kus märgitakse, et hoone on rajatud raudbetoonkarkassile, mille jäigastavad kandeseinad on monteeritavast raudbetoonist ja vahelaed monoliitsest raudbetoonist. Täpsed lahendused antakse põhiprojekti staadiumis konstruktiivse osa joonistega. Lisa 1 tekstist järeldub, et eelprojekti staadiumis oli vahelagedeks planeeritud monoliitne raudbetoon, kuid lõplik, täpne lahendus selgub põhiprojekti staadiumis konstruktiivse osa joonistega ning seda, et hageja pidi eeldama võimalikku tala olemasolu korteri laes. Lepingu p 2.1.7 sätestab, et müüjal on olemas kõik vajalikud litsentsid ja load hoone ehitamiseks ning müüja on alustanud kinnita hoonestamisega ja hooneid teenindavate rajatiste ehitamisega ning kinnistu jagamise ettevalmistamisega. Nimetatud lepingu punktist saab järeldada, et lepingu sõlmimise ajaks 17.11.2006 oli ehitustegevus juba alanud, väljastatud oli ehitusluba, valmis pidi olema põhiprojekt, kus olid olemas juba täpsed konstruktiivosa lahendused. Ostja/hageja kinnitab p-s 2.2.2, et on üle vaadanud müüja poolt esitatud hoone ning lepingu eseme reaalosa koosseisu kuuluvate ruumide kohta käiva dokumentatsiooni ja on nende alusel teadlik püstitatava hoone olemusest ning lepingu esemeks oleva korteriomandi reaalosa koosseisu kuuluvate ruumide ligikaudsetest suurustest ja paiknemisest. Lepingu p-st 2.2.2 oleks kohus pidanud järeldama, et hagejal oli võimalus tutvuda kogu põhiprojektdokumentatsiooniga, niipalju kui see talle tundus vajalik olevat. Kohus on jätnud nimetatud punkti analüüsimata ja järeldused sellest tegemata. Lepingu lisas 3 esitatud korruseplaan on väljavõte põhiprojektist A-3/M-2, mistõttu hagejal oli võimalus järeldada, et põhiprojekt on valmis ning vajadusel on tal võimalik tutvuda kõiki lahendusi puudutava dokumentatsiooniga. Hageja ei ole esitanud nõudmisi seoses lagede konstruktiivosa lahendustega lepingu sõlmimisel, ega teinud seda ka lepingu järgselt mõistliku aja jooksul, vaid esitas kostjale 30.11.2007 koostatud lepingust taganemise avalduse, põhjendustel, et kostja on muutnud võlaõiguslepingus temale tutvumiseks esitatud projekte. Avaldus on koostatud hageja poolt 30.11.2007, mis on lepingu p 8.2 järgi asjaõiguslepingu sõlmimise hilisem tähtaeg. Kohus on jätnud ka selle faktilise asjaolu hindamata, kuigi nimetatud asjaolu omab tähtsust hageja käitumise hindamiseks tsiviilõiguste ja kohustuste täitmise heausksuse kohapealt. Hageja ei käitunud heauskselt, kui koostas lepingust taganemise avalduse asjaõiguslepingu sõlmimise päeval 30.11.2007. Lepingu p 3.2 sätestab, et müüja ehitab kinnistule hoone vastavalt ehitusloa saanud ehitusprojektile hiljemalt 01.09.2007 ja hangib sellele kasutusloa hiljemalt 30.11.2007. Hageja, lugedes lisa 1, pidi aru saama, et tegemist ei ole lõpliku konstruktiivse lahendusega ning täpne lahendus saabub põhiprojektistaadiumis, mis lepingu allakirjutamise hetkeks oli valmis ja oli ehitamise aluseks. Kui hagejale oli monoliitbetoonist lagi lepingu sõlmimise eelduseks, siis oleks pidanud ta seda tingimust lepingus eriliselt rõhutama või selle tingimuse võimatuse korral lepingu sõlmimisest loobuma. Hageja seda aga teinud ei ole. Grammatilisest tõlgendusest lähtuvalt pidi hageja aru saama, et tegemist on eelprojekti arhitektuurse osa kirjeldustega.

Kohus, hinnates tööprojekti, karkassivaate teljel c ja paneelide plaani, oleks pidanud järeldama, et paneelide kasutamine oli lepingu sõlmimise ajal ja põhiprojektis juba seisuga 31.08.2006 (7. korruse paneelide plaan). Plaanil on selges eesti keeles käsitletud paneelide plaanilist asetust ja ehitust. Võimatu oleks järeldada, et tegemist võinuks olla monoliitbetoonist vahelagede lahendusega. Karkassi vaade teljel c viitab otseselt paneelide kasutamisele, samuti on c-telg ka 7. korruse plaanil. Lisas 1 on otsene viide põhiprojektile, millest ka hageja pidi grammatilist tõlgendust eeldades aru saama ja vajadusel põhiprojektiga tutvuma. Hagejapoolne huvi puudumine ehitustehniliste lahenduste osas korterile annab alust järeldada, et vahelagede lahendus ei olnud hageja jaoks oluline lepingu tingimus. Kohus on jätnud täielikult hindamata lepingu p-s 4.4 sätestatu, nimelt lepingu sõlmimisega annab ostja müüjale tagasivõetamatu volituse allkirjastada ostja nimel kõik vajalikud dokumendid ja/või sooritada kõik vajalikud toimingud, mis on seotud hoone ehitustöödega, nende vastuvõtu ja tööde lõpetamisega seonduva dokumentatsiooni ettevalmistamisega ja registreerimisega vastavates ametkondades. Nimetatud sättest järeldub, et alates lepingu sõlmimisest oli kostjal õigus muuta vajadusel ka projektdokumentatsiooni ja lahendusi. Kohus on lugenud kaalukamaks tõendiks lepingu lisa 1 kui asjas esitatud tõendeid tööprojekt ja tööjoonise näol. Samas ei põhjendanud kohus, miks ta ei arvesta lisas 1 sõnaselgelt kirjutatud tekste eelprojekti lahenduste ja põhiprojektilahenduste kohta, vaid eelistab selles vaid ühte lauset, jättes järeldused poolikuks. Lepingus ei ole ebatäpsusi, mistõttu on kohtu viide müüja riskile arusaamatu. Kohus on valesti hinnanud ka Aala Ehituse 10.10.2007 antud eksperthinnangut. Nimelt jätab kohus teadlikult välja ehituseksperdi arvamusest osa, milles ekspert kinnitab, et elamu on ehitatud vastavalt koostatud projektile ja ehitustööde käigus muudatusi ei ole tehtud. Nimetatud Aala Ehitus arvamus kinnitab, et kostja ei ole teinud muudatusi projektis ehitustööde ajal ning et see ehitati vastavalt projektile. Kuivõrd ehitustööd käisid ka lepingu sõlmimise ajal, ei ole kostja muutnud projekti pärast lepingu sõlmimist ning kohtu ja hageja sellekohane väide on väär. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta ei arvesta selle eksperdi väitega arvamuses. Kuna projektlahendusi ei ole muudetud ja ehitis on ehitatud nii nagu lepingus kokku lepiti, siis on väär kohtu seisukoht, et kostja on rikkunud oluliselt lepingut ja 30.11.2007 lepingust taganemise avalduse tühisus ei kuulu rahuldamisele. VÕS § 116 lg 1 ja lg 2 p 1 kohaselt eeldab lepingust taganemise õigus olulise lepingu rikkumise tuvastamist, mille puhul jääb kahjustatud pool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lootis. Kohus ei esitanud seaduse kohaldamisel põhjendusi, millest jäi hageja ilma väidetava kostjapoolse rikkumise tagajärjel ja miks peaks betoontala olemasolu laes olema lepingu oluline rikkumine, mis toob kaasa lepingust taganemise materiaalse aluse. Kui kohus ei loe lepingu oluliseks rikkumiseks WC ja kraanikausi asukoha muudatusi, siis miks peaks betoontala, mis ei sega eluruumi kasutamist kostjal, olema lepingu oluline rikkumine, seda enam, kui lepingupooled ei ole leppinud kokku eluruumi määratlemisel mahu mõõduga võid pindalaga. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta kaevatava kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu otsuse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb kohtuotsus jätta muutmata ning

apellatsioonkaebus rahuldamata. Kuna ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, siis TsMS § 654 lg 6 kohaselt ei korda ta hagi rahuldamise ja vastuhagi rahuldamata jätmise põhjendusi. Kolleegium ei nõustu apellandiga, et maakohus jättis lepingu rikkumise olemuse nõuetekohaselt tuvastamata ega põhistanud oma seisukohta, et kostja on lepingut oluliselt rikkunud (VÕS § 116 lg 1), s.o et hageja on ilma jäänud olulisel määral sellest, mida ta õigustatult lootis. Kaebuses sisalduv käsitlus omandatava eluruumi mahust (kubatuurist) kui võimalikust kokkuleppe objektist, mille puhul võiks tekkida vajadus hinnata selle suuruse muutumist (kas see on oluline võrreldes sellega, mida õigustatud isik lootis saada ja millest ta ilma jäi), ei ole antud juhul asjakohane. Asjaolu, et pooled ei leppinud kokku eluruumi kubatuuris, ei võimalda teha apellandi soovitud järeldust. Maakohus tuvastas asjas tähtsust omavad asjaolud õigesti. Kohus ei ole tõlgendanud lepingu teksti vääralt. Lepingu lisa 1 tekstist ei nähtu, nagu oleks hageja pidanud ostjana eeldama võimaliku tala olemasolu korteri laes. Sellest dokumendist järelduvalt oli vahelagedeks planeeritud monoliitne betoon, mistõttu see, et lõplik lahendus pidi selguma põhiprojekti staadiumis konstruktiivse osa joonistega, ei viita eluruumi lakke tekkivale suuremõõdulisele talale. Asjaolu, et ehitustegevuse käigus ega pärast lepingu sõlmimist projekti ei muudetud, ei võimalda väita, et hageja pidi olema teadlik vaidlusalusest objektist. Ka OÜ Aala Ehitus 10.10.2007 eksperthinnangust nähtuvalt on esialgset projekti muudetud, mistõttu kui leping neid muudatusi ei kajasta, ei oma tähtsust, et projekti muudeti juba varem. Seetõttu asjaolu, et ehitustöid teostati vastavalt projektile, ei mõjuta hinnangut kostja käitumisele poolte omavahelistes suhetes. Nõustuda ei saa apellandiga, nagu oleks kohus pidanud lepingu p-st 2.2.2 järeldama, et hagejal oli võimalus projektdokumentratsiooniga tutvuda ning huvi korral oleks ta saanud vajaku teabe välja selgitada. Asjaolu, et hageja kinnitas lepingus, et on teadlik lepingu esemeks oleva korteriomandi reaalosa koosseisu kuuluvate ruumide ligikaudsest suurusest ja paiknemisest, ei tähenda, et hageja pidi olema vaidlusalusest talast teadlik. Maakohus tuvastas õigesti, et dokumentatsiooni põhjal ei olnud eriteadmisteta isikul võimalik saada kostja väidetud teavet. Kolleegium ei nõustu apellandi käsitlusega, et kui hagejale oli oluline, et lagi oleks ehitatud monoliitsest raudbetoonist, oleks ta pidanud sellest kostjat eraldi teavitama. Ehitusmaterjali valik omas hageja jaoks tähtsust eelkõige seetõttu, et ei tekkiks ettenägematuid konstruktsiooni muudatusi, mis muudaksid ühtlasi ka korteri välisilmet. Kostja ei ole esitanud tõendeid, millest võiks järeldada, et hageja pidi nimetatud muudatuse võimalust eeldama. Maakohus hindas esitatud tõendeid õigesti. Tuvastanud kostjapoolse lepingu olulise rikkumise, lahendas maakohus vastavalt ka pooltevahelise vaidluse. Ühetoalise korteri lage madaldav 500x300 mm läbimõõduga tala, mille paiknemisest kostja ei olnud ega pidanud olema teadlik, on hinnatav lepingu olulise rikkumisena VÕS § 116 lg 1 tähenduses, mistõttu oli hagejal õigus lepingust taganeda. Et hageja teatas lepingust taganemisest avaldusega alles 30.11.2007, ei viita tema pahausksusele. Asjas esitatud tõenditest nähtuvalt oli hageja juba eelnevalt pöördunud asjatundja poole ja küsinud OÜ-lt Aala Ehitus hinnangut. Ka ei vaielnud kostja vastu hageja väitele, et ta oli kostjat vastavast seisukohast teavitanud enne 30.11.2007. Kuna ringkonnakohus jätab kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja esimese astme kohtu otsuse muutmata, siis tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 jäävad apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda.

Ü. Jänes

R. Allikvere

K. Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.