Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Margo Klaar ja Ulvi Loonurm
Tsiviilasi
Juhan Karlise hagi Meelis Kooviti ja Gertu Kooviti vastu 31 447 krooni põhivõla ja viivise väljamõistmiseks ning dokumentide üleandmise kohustamiseks Harju Maakohtu 26.03.2009 otsus
Vaidlustatud kohtulahend Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
46 447 krooni Juhan Karlise apellatsioonkaebus ja Meelis Kooviti ja Gertu Kooviti vastuapellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Juhan Karlis (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxx xx-xx, xxxxx xxxx, xxxxxxxx xxxx, xxxxx xxxxxxxx), esindaja adv. Peeter Viirsalu Kostja I Meelis Koovit (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxx xxx-xx, xxxx xxxxxx, xxx xxxx, xxxxx xxxxxxxx) Kostja II Gertu Koovit (ik xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxx xxx-xx, xxxx xxxxxx, xxx xxxx, xxxxx xxxxxxxx) Kostjate esindaja adv. Rando Antsmäe
Kohtuistungi toimumise aeg
15.09.2009
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 26.03.2009 otsus jätta muutmata ja Juhan Karlise apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Meelis Kooviti ja Gertu Kooviti vastuapellatsioonkaebus jätta läbivaatamata.
Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva
sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.Hageja ja kostja sõlmisid 26.07.2007 müügilepingu, millega kostjad võõrandasid hagejale korteriomandi asukohaga Xxxxx xx-xx xxxxxxxx xxxxxx xxxxxxxxx. Lepingu p-s 2.1.5 avaldasid kostjad, et korteril ei ole neile teadaolevaid eritunnuseid või puudusi. Korteri valdus anti üle augusti keskel 2007 ning hageja asus korterisse elama alates augusti lõpust 2007. Sügisel 2007 märkas hageja, et elektrisüsteemi kaitsmed lülitusid välja ja hõõglambid purunesid. Hageja tellis novembris 2007 elektrikontrolli. 12.11.2007 kontrollaktist nähtus, et elektripaigaldis ei vasta ohutusnõuetele, mitmes kohas puudusid maandused. OÜ F. G. hinnapakkumise kohaselt kuluks puuduste kõrvaldamiseks 31 447 krooni. Hageja teavitas kostjaid elektrisüsteemi puudustest ja dokumentide puudumisest 20.11.2007 kirjaga. Hageja saatis kostjatele 20.02.2008 kirja, milles palus elektrisüsteemi vead parandada hiljemalt 10.03.2008 ning märkis, et kui nimetatud kuupäevaks kostjad vigu ei paranda või vajalikke kulutusi ei hüvita, loeb hageja müügihinna alandatuks 31 447 krooni võrra. Hageja on võtnud ühendust mitmete kinnisvarafirmadega, et selgitada välja lepingu mittekohase täitmise väärtust, kuid kinnisvaraeksperdid on keeldunud hinnangu andmisest. Seega lähtus hageja hinna alandamisel OÜ F. G. hinnapakkumisest.
2.Elektrisüsteem ei vastanud ka ehitamise ajal kehtinud nõuetele. Elektrisüsteemi ehitamise aeg on teadmata. Puudused on avastatavad tavapärase kasutamise käigus ja seega pidid kostjad puudustest teadlikud olema. Tulenevalt puuduste varjamisest ei kehti hagejale piirangud puudustest teavitamise aja suhtes (VÕS § 221 lg 1 p 2 ). Kostjad pidid olema teadlikud ka enne müügilepingu sõlmimist projektdokumentatsiooni puudumisest, maanduse probleemidest, elektrisüsteemi üldisest olukorrast ning sellest, et pirnid ja kaitsmed löövad läbi.
3.Lepingu p 4.2 kohaselt tasus hageja kostjatele korteri eest 1 220 000 krooni. Hageja alandas hinda 31 447 krooni võrra. Nmetatud summat ei ole kostjad hagejale tagastanud. Hageja tasus korteri eest 31.07.2007. Hageja palub välja mõista kostjatelt intressi raha kasutamise eest alates 31.07.2007 kuni 10.02.2007 ning alates 11.03.2007 viivise.
4.Lepingu p 5.1 kohaselt kohustusid kostjad korteri päraldiseks olevad dokumendid hagejale üle andma korteri valduse üle andmisel, kuid siiani on üle andmata dokumendid, mis puudutavad korteri ümberehitust (wc ja vannitoa kokku ehitamine) ja tehnosüsteemide (küttesüsteemi) muutmist ning küttesüsteemi kasutusjuhendit. Hageja palus kostjatelt välja mõista nimetatud dokumendid. Kostjate vastuväited
5.Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjad ostsid korteri 12.02.2003 kasutatud korterina. Kostjad ei ole ise teinud korteris elektrisüsteemi renoveerimistöid. Korteri elektrisüsteem ehitati ümber 1990.-te aastate alguses. Puudus kohustus omada elektrisüsteemi kohta projektdokumentatsiooni vms. Elektrisüsteemi puudused on tõendamata. Renoveeritud korteriomand ei pea vastama tänapäevastele või uutele korteritele esitatavatele nõuetele.
2(8)
Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
6.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
7.Müügilepingu p 2.1.5 sätestab, et müügiesemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid eritunnuseid või puudusi, mille fikseerimist käesolevas lepingus peaks müüja vajalikuks. Müügilepingu p. 2.2.1 kohaselt ostja/omanik avaldab ja kinnitab, et ta on müügieseme põhjalikult üle vaadanud, tutvunud müüja poolt talle müügieseme kohta esitatud dokumentatsiooniga ja teadlik eelnimetatud andmete alusel müügieseme seisukorrast. Seega on hageja ja kostja sisuliselt kokku leppinud, et hageja ostab asja koos kõikide puudustega, mida on võimalik tuvastada asja tavapärasel põhjalikul ülevaatamisel ning et asjal puuduvad tavapärasel kasutamisel avastatavad või muul viisil müüja poolt avastatud puudused.
8.Kostjad on korteri müügil kasutanud müügikuulutust, milles on ehitise seisukorraks märgitud „renoveeritud“. Samas ei tulene sellest hageja õigus nõuda, et korteris oleks kõik detailid renoveeritud seisukorras, sest hageja pidi korteri täpsema seisukorra tuvastama korteri ülevaatusel. Hageja ei ole tõendanud, et korteri kasutamine on takistatud seetõttu, et elektrisüsteemi kaitsmed lülituvad välja ja hõõglambid põlevad läbi. Nimetatud puuduste esinemine või mitteesinemine ei nähtu ka kuidagi elektrikontrolli käigus koostatud materjalidest. Seega on müüdud korter sobiv otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses.
9.Elektripaigaldise tehnilise kontrolli aruandest 12.11.2007 nähtuvalt on elektripaigaldis ehitatud enne 1990, kütte ja vannitoa elektripaigaldis pärast 1995. Elektripaigaldise tehnilise kontrolli aruande ja selle kirjaliku selgituse alusel on tõendatud, et vannitoa elektripaigaldis ei vasta ehitusaegsetele nõuetele järgmiste puuduste osas: kollarohelise juhtme kasutamine muul otstabel kui kaitsejuht, lisapotentsiaali ühtlustuse puudumine vannitoas ja rikkevoolukaitselüliti puudumine.
10.Kohus ei nõustunud elektrikontrolli teostaja järeldusega, et 0 ja I kaitseklassi pistikupesade kasutamine köögis kujutab endast ehitusaegsetele nõuetele mittevastavust, sest korteriomanikul puudus kohustus elektripaigaldis selles osas ümber ehitada. Puuduseks ei ole pistikupesade ja lülitite paiknemine vannitoas, sest see ei vastanud üksnes hoone ehitusaegsetele nõuetele ning kirjalikust selgitusest ei nähtu, et see oleks kujutanud probleemi vannitoa renoveerimiseaegsete nõuete kohaselt. Aruande kohaselt on kontrollija tuvastanud olulisi puudusi kontrollmõõtmisel isolatsioonitakistuse, kaitsejuhtide terviklikkuse jms osas, aruandest ei nähtu, kus on nimetatud mõõtmisi tehtud ning millistele nõuetele millise aja seisuga mõõtmised kontrollija arvates ei vasta, samuti puudub selle kohta selgitus 31.03.2008 koostatud kirjalikus selgituses. Aruande kohaselt on kontrollmõõtmise protokollide, skeemide ja jooniste puudumine vastuolus elektriohutuse seadusest tulenevate nõuetega ja Eesti standardiga EVS-EN 50110-1 p 4.7. Elektriohutusseadus jõustus esmakordselt 01.05.1999 ning standard EVS-EN 50110-1 on koostatud alles 2003 aastal, seega ei saa kontrollaruanne tõendada selles osas ehitusaegsetele nõuetele mittevastavust.
11.Vaidlus puudus selles, et kostjad ei ole nimetatud dokumente enda valdusse kunagi saanud. Seega ei ole nad rikkunud kohustust üle anda koos korteriga eelnimetatud dokumendid. Tulenevalt Riigikohtu otsusest 3-2-1-84-06 võib dokumentide esitamata jätmine olla rikkumiseks vaid korteri esmamüügi korral.
12.Kuna mittevastavused on ilmselt sellised, et neid on võimalik avastada üksnes eriteadmistega isiku poolt, ei pidanud hageja enne elektrikontrolli aruandega tutvumist puudustest teada saama. Vaidlust ei olnud selles, et hageja tutvus elektrikontrolli aruandega 12.11.2007. Hageja teavitas kostjaid elektrisüsteemi puudustest ja 3(8)
dokumentide puudumisest 20.11.2007 kirjaga, millele lisas ka elektrikontrolli aruande. Seega on hageja kostjaid mittevastavusest teavitanud mõistliku aja jooksul. Mittevastavusest teatamisel ei ole nõutav, et isik avaldaks ka seda, millist õiguskaitsevahendit ta kasutab või kavatseb kasutada.
13.Hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel. Selleks tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet, mis väljendub valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Mittekohase täitmise väärtust peab tõendama avalduse tegija (Riigikohus 3-2-1-111-07). Käesoleval juhul ei ole hageja tõendanud mittekohase täitmise väärtust. Tõendina mittekohase täitmise väärtuse kohta on hageja esitanud OÜ F. G. hinnapakkumise summale 31 447 krooni. Nimetatud tõendist lähtumiseks oleks hageja pidanud esitama lepingu rikkumisega tekitatud kahjunõude VÕS § 115 lg 1 alusel tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamiseks või kõrvaldama puudused ja esitama seejärel kulutuste hüvitamise nõude VÕS § 222 lg 5 alusel. OÜ F. G. hinnapakkumine võimaldab teha järeldusi puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste kohta, kuid ei võimalda hinnata mittekohase soorituse väärtust. Hageja on tuginenud VÕS § 112 lg 2 lausele 3 ning on tõendinda väärtuse kindlaks tegemise võimatuse kohta esitanud Ober-Haus Kinnisvara AS hindaja J. P. kirja, mille kohaselt väärtuse muutumine, arvestades uusi asjaolusid, on pigem spekulatiivne. Kohtu hinnangul ei ole võimalik nimetatud tõendist järeldada, et ei ole võimalik mittekohase soorituse väärtust kindlaks teha. Laialdases käibes olevate levinud esemete, milleks on ka korterid, turuhinda on üldjuhul alati võimalik kindlaks teha. Väites, et mittekohase soorituse väärtust ei ole võimalik kindlaks teha, väidab hageja sisuliselt, et elektrisüsteemi pisivigadega korteri turuväärtust ei ole võimalik hinnata ning selline väide kindlasti tõele ei vasta. Asjaolu, et üks kinnisvarahindaja on keeldunud soorituse väärtust hindamast, viitab pigem sellele, et vaidlusaluse elektrisüsteemi puuduste mõju korteri turuhinnale on marginaalne või puudub, kui mittekohase soorituse väärtuse kindlaks tegemise võimatusele.
14.Eeltoodud põhjustel ei ole hageja suutnud tõendada VÕS § 112 lg-s 1 sätestatud hinna alandamise eeldust, mittekohase soorituse väärtust, mistõttu jäi hagi rahuldamata.
15.Kostjate väitel on nad hagejale üle andnud kõik dokumendid, mis nad korteri kohta said korteri ostmisel 12.02.2003 ja nende kätte ühtegi dokumenti ei jäänud. Dokumentide mittesäilimise eest kostjad vastutavad ei ole. Hageja ei ole tõendanud, et kostjad oleksid jätnud osa dokumente üle andmata ja rikkunud sellega müügilepingu p
5.1.Seetõttu jäi rahuldamata hagi ka selles osas. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
16.Hageja esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ja teha esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega mõista hageja kasuks kostjatelt välja ülemäära makstud summa 31 447 krooni, intress summas 775,41 krooni alates 31.07.2007 kuni 11.03.2008 ja viivis protsendina põhinõudest alates 11.03.2008 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras. Samuti kohustada kostjaid üle andma korteri päraldiseks olevaid dokumente, mis kajastavad korteriomandi ümberehitamist, tehnosüsteemide muutmist ja korteri küttesüsteemi kasutusjuhend. Menetluskulud jätta kostjate kanda.
17.Maakohus on ebaõigesti tuvastanud korteri lepingutingimustele mittevastavuse ulatuse. Õige on kohtu poolt tuvastatud korteri kirjeldatud puudused. Samas tuleneb elektripaigaldise korralise tehnilise kontrolli aruandest, et korteril on ka mitmeid teisi
4(8)
puuduseid, mida kohus ei ole korteri mittevastavusteks lugenud. Kohus on seeläbi rikkunud ka kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet.
18.Väär on ka kohtu järeldus nagu ei oleks 0 ja I kaitseklassi pistikupesade kasutamine korteri lepingutingimustele mittevastavus. Elektriinsener K. J. on asunud ühesele seisukohale, et O ja I kaitseklassi pistikupesade kasutamine köögis on potentsiaalselt ohtlik. Seega on tegemist korteri puudusega, mis kujutab endast mittevastavust lepingutingimustele.
19.Kohus on ebaõigesti jätnud korteri lepingutingimustele mittevastavuseks lugemata pistikupesade ja lülitite paiknemise vannitoas. Kohus on ebaõigesti jätnud tähelepanuta aruande punktis 2 välja toodud kontrollmõõtmiste tulemuste mittevastavused. Alusetud on kohtu väited, nagu ei oleks selge, kus on mõõtmisi tehtud ja mis aja seisule nende tulemused vastama peavad. Kohus on asunud ebaõigele seisukohale, nagu ei oleks kontrollmõõtmise protokollide puudumine ja skeemide ja jooniste puudumine korteri puuduseks. Elektriinsener on üheselt vastava korteri puuduse tuvastanud ning sedastanud ka alused, millel tema järeldus põhineb. Seega tuleb viidatud puudus lugeda korteri mittevastavuseks.
20.Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 112. Hagejal ei õnnestunud leida asjatundjat, kes oleks suutnud hinnata kohase ja mittekohase täitmise väärtuseid. Reeglina keeldusid kinnisvarahindajad hinnangu andmisest juba telefonitsi, kuid Ober Haus Kinnisvara AS hindaja oli valmis oma keeldumist ka kirjalikult põhjendama. Nimetatud tõendi sisu analüüsides on selge, et Ober Haus Kinnisvara AS hindaja ei ole valmis mittekohase soorituse väärtust hindama seetõttu, et tal puuduvad selleks vastav võrdlusmaterjal ning samuti metoodika. Sellest tulenevalt on hindaja asunud seisukohale, et tema meelest on korteri mittevastavuse kindlakstegemine võimatu. Iseenesest on õigele järeldusele jõudnud ka kohus oma otsuse punktis 47, kuid otsuse punktis 48 on kohus põhjendamatult väitnud, et tegelikkuses oleks ülaltoodud elektripaigaldise vigadega korteri mittekohase soorituse väärtust siiski võimalik määrata. Siinkohal on kohtuotsus vastuoluline, millega kohus on rikkunud TsMS § 436 lg 1. Kuivõrd mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuse suuruse asjaolusid arvestades kohus VÕS § 112 lg 1 lause 3 kohaselt.
21.Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et korter ei vasta müügilepingu tingimustele. Samuti on kostjaid mittevastavusest nõuetekohaselt teavitatud ning hagejal on õigus kasutada õiguskaitsevahendinda hinnaalandamist. Kuna hageja on puudusega korteri eest rohkem tasunud 31 447 krooni, saab ta nõuda vastavalt VÕS § 112 lg-le 3 ülemakstud summa tagastamist. Kui kohus hagejaga eeltoodu osas ei nõustu, lasub kohtul kohustus rakendada VÕS § 112 lg-t 1 ning otsustada väärtuste suurus asjaolusid arvestades ise. Maakohus on rikkunud materiaalõigust, kuna on jätnud kohaldamata VÕS § 112 lg 1. Samuti on maakohus rikkunud TsMS § 436 lg-t 1, kuna kohus on jätnud täielikult analüüsimata ja põhjendamata, miks ta ei nõustu apellandi poolt määratud korteri alandatud hinnaga.
22.VÕS § 112 lg 1 ls-s 3 sätestatu ei ole mitte üksnes kohtu diskretsiooniõigus vaid ka kohustus. Riigikohus on lahendis 3-2-1-81-02 asunud seisukohale, et kahju hüvitamise nõue ei pea muude kahju hüvitamise eelduste tuvastamisel jääma rahuldamata ainuüksi põhjusel, et kahju täpset suurust ei ole kahju kandnud isikul võimalik tõendada. Seega puudus maakohutul õiguslik alus hagi rahuldamata jätmiseks pelgalt seetõttu, et hageja ei suutnud tõendatult kindlaks teha mittekohase soorituse väärtust.
23.Hagejal on tekkinud kostjate vastu ka viivise ning intressi nõue VÕS § 112 lg 3 alusel. Hageja saab VÕS § 189 lg 1 järgi nõuda ülemäära makstu tagastamist ning alates hinna maksmisest nõuda tagastamisele kuuluvalt summalt intressi. Seega on kostjatelt võimalik intressi nõuda alates 31.07.2007 kuni tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumiseni, s.o. 11.03.2008 summas 775,41 krooni. (33 447 kroonilt 225 päeva eest 5(8)
intressimääraga 4%). Alates tagastamiskohustuse sissenõutavaks muutumisest, on hagejal õigus nõuda viivist VÕS § 113 järgi.
24.Hagejal on õigus nõuda kostjatelt korteri päraldiseks olevaid dokumente. Dokumentideks VÕS § 211 lg 1 ja § 217 lg 1 mõttes tuleb lugeda dokumente, mis kajastavad korteriomandi ümber ehitamist (wc ja vannitoa kokkuehitamine) ning tehnosüsteemide muutmist (küttesüsteemi muutmine), samuti ka asja eesmärgipäraseks kasutamiseks vajalikud kasutusjuhendid (korteri küttesüsteemi kasutusjuhend). TsÜS § 58 kohaselt on sellised dokumendid korteriomandi päraldisteks, mis TsÜS § 57 lg 3 kohaselt jagavad korteriomandi müümise korral korteriomandi saatust, st korteriomandi ja omandi üleandmise kohustus laieneb ka nimetatud dokumentidele. Seega olid kostjad vastutavad nimetatud dokumentide säilimise ja hagejale üleandmise eest. Ebaõige on maakohtu seisukoht nagu ei vastutaks kostjad viidatud dokumentide säilimise eest. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud menetlusõigust, nõudes hagejalt, et viimane tõendaks negatiivset asjaolu. Vastuapellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
25.Kostjad esitasid otsuse peale vastuapellatsioonkaebuse, milles paluvad muuta maakohtu otsuse põhjendusi, jättes resolutsiooni muutmata.
26.Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust, hinnanud tõendeid ebaõigesti ning leidnud, et korteril esines lepingutingimustele mittevastavus. Hageja ostis kasutatud korteri, mis ei pea vastama tänapäevastele nõuetele. Ebaõige on hagiavalduse väide, et kostjad on müügikuulutuses korterit reklaaminud kui renoveeritud korterit. Kostjad ei ole kõnealuse müügikuulutuse avaldamist tellinud ning kostjatel on puudunud igasugune võimalus kõnealuse müügikuulutuse sisu suhtes korraldusi või selgitusi anda. Ka hageja ja kostjate vahel sõlmitud lepingust ei nähtu, et kostjad oleksid hagejale kinnitanud, et tegemist on renoveeritud korteriga.
27.Maakohus on ebaõigesti leidnud, et hageja teatas kostjatele korteri lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul VÕS § 220 lg 1 mõttes.
28.Kohus on ebaõigesti jätnud tähelepanuta kostjate vastuväited, et hageja ei ole õiguskaitsevahendit kohaldanud mõistliku aja jooksul ja on seetõttu minetanud õiguse alandada ostuhinda.
29.Maakohus ei hinnanud kostja vastuväiteid vastuolu kohta hea usu põhimõttega ja selle kohta, et hageja on õigustamatult keeldunud vastu võtmast kostjate ettepanekut asja parandamise kohta. Hageja on käitunud vastuoluliselt, kuivõrd hageja on oma nõudeid ning nõuete põhistusi pidevalt muutnud selle asemel, et oma nõuded õigusalaseid teadmisi omavate esindajate vahendusel kohe selgelt ja kostjatele vähem kahju tekitavalt selgelt formuleerida, põhistada ja tõendada. Kuivõrd hageja on ilmselgelt teostanud oma õigusi vastuolus hea usu põhimõttega, on hageja oma õigused minetanud.
30.Ebaõige on hageja väide, et mittekohase täitmise väärtust ei ole võimalik kindlaks teha. Ei ole ühtegi põhjendust, miks hageja ei ole taotlenud mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemiseks ekspertiisi määramist. Ringkonnakohtu seisukoht
31.Kostjad esitasid vastuapellatsioonkaebuse maakohtu otsuse motiivide muutmiseks, mille Tallinna Ringkonnakohus võttis 13.05.2009 määrusega menetlusse. Apellatsioonkaebuse võib TsMS § 630 lg 1 kohaselt esitada üksnes otsuse peale, see on otsuse resolutsiooni, mitte motiivide peale. Seetõttu on vastuapellatsioonkaebus ebaõigesti menetlusse võetud ja see tuleb TsMS § 643 lg 1 alusel jätta läbivaatamata. Kolleegium käsitleb kostjate vastuapellatsioonkaebuses toodud väiteid vastusena apellatsioonkaebusele. 6(8)
32.Tsiviilkolleegium kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
33.Esmalt käsitleb ringkonnakohus hageja nõuet dokumentide esitamise kohustamiseks. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et hageja ei ole tõendanud, et kostjad oleksid jätnud osa dokumente üle andmata ja rikkunud sellega müügilepingu p 5.1. Hageja ostis kasutatud korteri niisugusel kujul nagu see oli ja selliste dokumentidega, mis müüjal korteri kohta olemas olid. Ka kostjad ise ostsid kasutatud korteri ilma renoveerimist puudutavate dokumentideta ja müüsid korteri mõni aasta hiljem sellisena ka hagejale edasi. Kostjad ei ole korteris renoveerimistöid teinud, mida oleksid saanud ja pidanud dokumenteerima. Vaidlust ei ole selles, et kostjad on andnud hagejale üle kõik müüdud korteri päraldiseks olevad dokumendid, millised olid kostjate valduses korteri hagejale üleandmise hetkel. Hageja ei ole vastupidist tõendanud.
34.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus hageja hinna alandamise nõuet. Hageja on õiguskaitsevahendiks valinud VÕS §-s 112 sätestatud hinna alandamise, mille lg 1 kohaselt kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse.
35.Ringkonnakohus nõustub täielikult maakohtu seisukohaga selles, et hageja ei ole tõendanud mittekohase täitmise väärtust ja sel põhjusel tuleb hagi jätta rahuldamata. Hagejal lasub seadusest tulenevalt sellekohane tõendamiskohustus. Tulenevalt TsMS § 230 lg-st 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.
36.Paljasõnaline ja põhjendamatu on hageja väide, et tal ei ole võimalik mittekohase soorituse väärtust kindlaks teha. Mittekohase täitmise väärtus on puudusega asja turuväärtus, mida on üldjuhul alati võimalik mingites piirides kindlaks määrata. Hageja ei ole selle määramiseks ühtegi menetluslikku toimingut teinud, ei ole esitanud müügilepingu mittekohase täitmise väärtust tõendavaid dokumentaalseid tõendeid ega taotlenud ekspertiisi määramist. Ober-Haus Kinnisvara AS hindaja J. P. vastus (tl 46) ei viita mittekohase soorituse väärtuse kindlaks tegemise võimatusele üldse, vaid pigem sellele, et käesoleval juhul on vaidlusaluse elektrisüsteemi puuduste mõju korteri turuhinnale väheoluline.
37.Mittekohase soorituse väärtus ei võrdu automaatselt kohase soorituse väärtus miinus puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste hind. Maakohus on õigesti leidnud, et hageja esitatud OÜ Firstel Grupp hinnapakkumine (tl 30) võimaldaks teha järeldusi puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste kohta, kuid ei võimalda hinnata mittekohase soorituse väärtust. Nimetatud tõend võiks olla asjakohane kahju hüvitamise nõude puhul, mitte aga käesoleval juhul.
38.Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Kolleegium leiab, et tuginedes VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele, pidi hageja tõendama, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha. Kui lepingus kokkulepitud hind võrdus lepingu kohase täitmise väärtusega, sai hageja alandada hinda võrdselt mittekohase täitmise väärtusega. Kuna hageja ei ole esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta, ei ole praegusel juhul tegemist olukorraga, kus mittekohase täitmise väärtust saaks kindlaks teha VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause järgi. Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohus tsiviilasjas nr 32-1-111-07, p-s 12.
7(8)
39.Sellest tulenevalt ei olnud maakohtul võimalik hagi rahuldada, isegi kui kostja oli lepingut rikkunud. Sel põhjusel ei oma apellatsioonimenetluses enam tähtsust, kas ja millised puudused olid korteril üleandmise momendil, kas hageja tõi nad üheselt mõistetavalt välja ja teatas neist õigeaegselt kostjatele ning kas ta andis kostjatele võimaluse nende parandamiseks, mistõttu ringkonnakohus neile väidetele hinnangut ei anna.
40.Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb TsMS § 171 lg 1 alusel jätta ka apellatsiooniastme menetluskulud hageja kanda.
Gaida Kivinurm
Margo Klaar
Ulvi Loonurm
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.