Võlaõigus › Muud

kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Kui vääramatu jõu mõju on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil vääramatu jõud kohustuse täitmist takistas. VÕS § 158 lg 1 kohaselt Leppetrahv on lepingus ette nähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja müüs ja hagejad ostsid 25.07.2006 sõlmitud müügilepingu alusel kinnistud (tl 28-44) ning müügileping kehtib käesoleva ajani. Kostja poolt kohtule esitatud Kalamaja kinnistu omaniku A. Soome kiri 29.08.2005 tõendab, et ta oli hiljemalt selle kirja kättesaamisest teadlik, et A. Soome on esitanud Tähtvere Vallavalitsusele avalduse 2004 a kehtestatud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks. Hoolimata sellest sõlmis kostja hagejatega juulis 2006 kinnistute müügilepingu. Kostja võis ja pidi arvestama müügilepingu sõlmimisel asjaoluga, et tema poolt müüdavaid kinnistuid puudutav detailplaneering on kehtetuks tunnistatud. Vähem kui kaks kuud pärast kinnistute müüki algatas kostja uue detailplaneeringu tegemise. Tähtvere Vallavalitsuse korraldus nr 173, 03.08.2007, uue detailplaneeringu kinnitamise kohta jõustus selle teatavakstegemisest. Kostja kohustus müügilepingu kohaselt rajama tee ja kommunikatsioonid hagejate kinnistuteni kahe kuu ja kuue päeva jooksul müügilepingu sõlmimisest, olles samal ajal teadlik asjaolust, et tal puudub müüdavate kinnistuteni minevate tee ja trasside suhtes kehtiv detailplaneering. Kohus on seisukohal, et ülaltoodud asjaoludel puudub kostjal alus tugineda VÕS §-le 103 lg 2, viidates seejuures detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisele ja uue detailplaneeringu valmimiseni kulunud ajale. Kostja teadis juba müügilepingu sõlmimise ajal, et kehtivat detailplaneeringut ei ole. Kostja väitel on veetorustik hagejate kinnistuteni veetud ja vee puudumises saab süüdistada ainult hagejaid, kes ei ole kinnistul asuvat torustikku välja ehitanud. Samuti on täiesti kasutatav kinnistuteni viiv tee, mida kostja on täitnud selliselt, et teel saavad liikuda ehitamiseks vajalikud rasked masinad. Hagejad on ehitusinsener-ekspert Kuldar Käsperi hinnanguga (tl 710) kohtule tõendanud, et XXX tee 6, 8 ja 10 kinnistuteni on 28.08.2008 seisuga veevarustuse ja kanalisatsiooni liitumispunktid välja ehitamata, killustikkattega ja purustatud asfaldist kattega tee on ehitamata, ehitusregistri andmetel pole väljastatud ehitus- ja kasutuslubasid vastavate vee- ja kanalisatsioonitrasside ehitamiseks ega ekspluatatsiooni lubamiseks, samuti pole väljastatud ehitus- ja kasutusluba juurdepääsuteele. Kostja ei vaielnud kohtuistungil vastu asjaolule, et tal puuduvad vastavad ehitus- ja kasutusload. Kohus on seisukohal, et kuna kostja ehitatud veetrassil ei ole ehitus- ja kasutusluba, siis ei ole kostja täitnud veetrassi rajamise kohustust. Asjaolu, et XXX biopuhasti on käesoleva ajani renoveerimata, on kostjast mittesõltuv, ettenägemata asjaolu, kuid kostja ei ole hankinud ehitusluba ja ei ole valmis ehitanud kanalisatsioonitorustikku, seega on kostja lepingujärgsed kohustused täitmata terves ulatuses. Biopuhasti renoveerimata jäämine ei ole vabanduseks kostjale tema poolt võetud kohustuste täitmata jätmiseks. Samas ei ole kostja ka tõendanud, et tal on keelatud rajada müüdud kinnistuteni kanalisatsioonitorustikku kuni biopuhasti renoveerimiseni. Lepingut tuleb täita. Kostja on allkirjastanud kokkuleppe, mille kohaselt ta tasub täitmata jäänud kohustuste puhul viivist 0,015 % müügihinnast iga kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest. Kostja ei ole vastu vaielnud, et hagejatel on õigus nõuda viivist iga kohustuse täitmisega viivitamise eest eraldi. Samas ei saa kohus lugeda põhjendatuks viivise nõudmist paralleelselt nii killustikukattega tee kui ka purustatud asfaldikattega tee ehitamata jätmise eest, sest tee asukoht on sama ja hagejate sellise nõude rahuldamisel saaksid hagejad viivist ühe kohustuse (kattega tee ehitus) täitmata jätmise eest kahekordselt. Kohus mõistab kostjalt välja viivise arvestusega 0,015 % müügihinnast, so 75 krooni päevas perioodi eest 01.10.2006 kuni 03.06.2009, so 976 päeva eest 73 200 krooni tee (esialgu killustikukattega ja edasi purustatud asfaldist kattega) rajamata jätmise eest ning 73 200 krooni vee- ja kanalisatsioonitorustiku rajamata jätmise eest, kokku 146 400 krooni igale hagejale.

Kostja, müües kinnistuid, andis ostjatele lubadused, et 1. oktoobriks 2006 on nende poolt soetatava kinnistu piirini ehitatud killustikukattega tee ning vee- ja kanalisatsioonitorustik. Asjaolud, et detailplaneering tuli uus teha, kostjal ei olnud pädevat arhitekti, kostjal ei olnud rahalisi vahendeid, pinnaseteed on piisavalt täidetud, XXX biopuhasti on ikka veel renoveerimata jne jne, ei muuda olematuks kostja poolt võetud kohustusi seoses hagejatele 500 000 krooni eest müüdud kinnistutega. Kinnistute müügihinnad kujunesid muuhulgas ka asjaolude mõjul, et kinnistuteni tuuakse kokkulepitud tähtajaks kostja poolt korralik killustikukattega tee ja kommunikatsioonitrassid. Hagejad nõuavad kostjalt lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmise eest leppetrahvi, mis on kohtu arvates põhjendatud. Kostja antud tähtajast on möödunud varsti kolm aastat, kohustusi täidetud ei ole. Kostja ei ole otseselt esitanud leppetrahvi vähendamise taotlust VÕS § 162 kohaselt, kuid on esitanud seisukoha, et hagejate poolt nõutav summa on ebamõistlikult suur. Kohus ei pea mõistlikuks ja põhjendatuks vähendada väljamõistetavat leppetrahvi. VÕS § 162 lg 1 kohaselt Kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kostja poolt müügilepinguga võetud kohustuste täitmise ulatus on hagejate jaoks nullilähedane. Hagejate huvi saada ostuhinna eest kinnistuni toodud kommunikatsioonitrassidega ja kattega teega kinnistud, on oluline huvi, mida kostja on eiranud kolme aasta jooksul. Kostja tegeleb kinnisvaraarendusega, tema nimel on veel hulgaliselt kinnistuid ning kostja väitel müüs ta ühe kinnistu hiljaaegu. Leppetrahv moodustab kinnistu müügihinnast 29 %, mis ei ole ebamõistlikult suur, võrreldes kolme aasta pikkuse viivitusega lepingulise kohustuse täitmisel. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Hagi rahuldatakse 146 400 krooni ulatuses, mis moodustab iga hageja nõudest 75 %. Kohus on seisukohal, et proportsionaalselt hagi rahuldatud osaga tuleb kostjal kanda asjas menetluskulud 75% ulatuses ja hagejatel – 25 % ulatuses. TsMS § 174 lg 1 ja 3 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.