2-09-24635/3 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. TsMS § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavaldus ja selles sisalduvad asjaolud HTÜ(hageja) esitas 27.05.2009 maakohtule hagi OÜT(kostja) vastu 194 799.02 krooni nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 29.08.2007 tähtajatu üürilepingu Harju TÜ Jüri kaubanduskeskuse ruumide kasutamiseks. 01.10.2008 sõlmisid pooled lepingu lisa, millega sai kostja üürile täiendavaid ruume ning 22.01.2009 leppisid pooled kokku üürimäära alandamises 150 kroonilt 120 kroonile/m2. Kostja kohustus tasuma hagejale igakuiselt üüri ja tasu kõrvalkulude eest. Lepingu p 7.1 kohaselt on viivis 0.5 % õigeaegselt tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Kostja ei ole täitnud lepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt. Seisuga 20.05.2009 on võlgnevus perioodi 11.12.2008 kuni 20.05.2009 eest 194 799.02 krooni, millest põhivõlg on 131 400.17 krooni ja viivis 63 398.85 krooni. Hageja esitas kostjale 04.05.2009 avalduse lepingu ülesütlemise kohta ning pooltevaheline üürisuhe on lõppenud lepingu ülesütlemisega. Hageja pole üürilepingut rikkunud. Täiendava pinna üürile võtmise initsiatiiv tuli kostjalt, kes vajas senisest suuremaid ruume. Kostja ei ole kunagi hagejale teatanud, et ruumid ei vasta nende kasutamise otstarbele. Võlgnevuse tekkimise põhjuseks olid kostja makseraskused. Samuti ei nõustu hageja, et kokkulepitud üürimäär oli ebamõistlikult suur. Pooled on vabad kokku leppima kõikides lepingu tingimustes, sh üüri suuruse osas. Hageja leiab, et üüri määr on olnud mõistlik ning vastas kehtivale turuhinnale. Samuti ei ole kostja teinud ettepanekut üüri muutmiseks. Hageja hinnangul ei ole viivis ülemäära suur. Viivise suurus ei ületa põhivõla suurust ning kostja ei ole esile toonud ühtki faktilist või õiguslikku põhjendust, mis annaks aluse viivise vähendamiseks. Kostja vastuväited Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja võlgnevus tekkis põhjusel, et uued ruumid ei vastanud kokkulepitud tingimustele ja ei võimaldanud kostjal neid vastavalt tema vajadustele kasutada. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 296 lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada. Ka alandatud üür oli ebamõistlikult suur. Teiste samas kaubanduskeskuses ruume üürivate üüripindade üürnikega 2009.a sõlmitud üürilepingutes oli üüri määra suuruseks 60 krooni/m2. Kostja seaduslik esindaja on üüri määrast rääkinud hageja haldusjuhiga ja juhatuse liikme JK’iga. Samuti taotleb kostja viivise vähendamist mõistliku suuruseni VÕS § 118 lg 8 ja § 162 tulenevalt. Kostja leiab, et lepingus kokkulepitud viivis on ebamõistlikult suur võrreldes seaduses sätestatud viivise määraga. Kohtuotsuse põhjendused Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.

Vaidlustamata asjaolude kohaselt: 1) Pooled on 29.08.2007 sõlminud tähtajatu äriruumi üürilepingu (t lk 3-5); 2) 01.10.2008 on pooled üürilepingut muutnud üüritava pinna suuruse ja üüri suuruse osas (t lk 6); 3) Pooled on 22.01.2009 üürilepingut muutnud üürimäära osas ning alates 01.02.2009 on üürimääraks 120 krooni/m2 (t lk 7); 4) Üürileping on lõppenud hagejapoolse ülesütlemise tõttu (04.05.2009 lepingu ülesütlemise avaldus, t lk 9-10) VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Vastavalt poolte vahel sõlmitud üürilepingule kohustus kostja tasuma üüri 17 976 krooni kuus (lisaks käibemaks). Lisaks üürile on üürnik kohustatud tasuma äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulude eest üürilepingu p 2.2 kohaselt. Üürnik kohustub üürilepingu p 2.4 kohaselt maksma üüri üürileandja poolt esitatud arve alusel üks kord kuus jooksva kuu 10. kuupäevaks ning kõrvalkulude eest järgneva kuu 20. kuupäevaks üürileandja poolt esitatud arve alusel. Kostja ei ole vaidlustanud hagis märgitud üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse suurust (t lk 8). Kostja on esitanud võlgnevusele vastuväite VÕS § 296 lg 1 tulenevalt, mille kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS § 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab hagimenetluses kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kohus on pööranud kostja tähelepanu tõendamist vajavatele asjaoludele 17.06.2009 määruses (t lk 24). Tõendamata on kostja väited, et asi ei vastanud lepingutingimustele. Samuti pole kostja täpsustanud, millise ajaperioodi eest on kostjal õigus üüri ja kõrvalkulude maksmisest keelduda. Tulenevalt VÕS § 282 lg 1 p 1 peab üürnik üürileandjale viivitamata teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama. Kohtule esitatud tõendite kohaselt on kostja hageja ees võlgnevuse olemasolu tunnistanud (t lk 30-37) ning nimetatud elektronkirjadest ei nähtu, et kostja vaidleks enne kohtumenetlust üüri tasumisele vastu või viitaks üürimäära ebamõistlikule suurusele. Järgnevalt leiab kostja, et üürimäär oli põhjendamatult suur. Siinjuures kohus nõustub hageja esindaja seisukohaga, et eraõiguslikes suhetes valitseva lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on pooled vabad kokku leppima kõikides lepingu tingimustes, sh üüri suuruse osas. Tulenevalt poolte vahel 22.01.2009 üürilepingu muutmise lepingust on pooled kokku leppinud, et alates 01.02.2009 on üürimääraks 120 krooni/m2 (t lk 7). Samuti puuduvad tõendid selle kohta, et kostja oleks teinud hagejale pärast nimetatud lepingu muutmist ettepanekuid üürimäära muutmise kohta. Üürimäära ei tee ülemäära suureks asjaolu, et teised äriruume üürivad üürnikud maksavad vähem üüri. Seega on ainetud kostja vastuväited üürimäära ebaõiglase suuruse osas. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Käesolevas asjas on pooled üürilepingu p 7.1 kokku leppinud viivisemääras 0.5 % õigeaegselt tasumata summast iga viivitatud päeva eest. Seisuga 20.05.2009 on hageja arvestanud võlgnevuselt viivist summas 63 398.85 krooni ning kostja ei ole viivise arvestust vaidlustanud. Kostja on taotlenud viivise vähendamist VÕS § 113 lg 8 tulenevalt. Kostja leiab, et kokku lepitud viivisemäär on ebamõistlikult suur võrreldes seaduse alusel tagatud viivisemääraga ning kostja on püüdnud saada võlgnevuse likvideerimise osas hagejaga kokkuleppele. Nimetatud asjaolud ei anna kohtu hinnangul alust viivise vähendamiseks.