Võlaõigus › Võõrandamislepingud

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

15.12.2008 hageja esitas Harju Maakohtule hagi kostjate vastu M K ja Tallinna linna vahel Tallinnas, XXX asuva eluruumi osas 11.05.1999 sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks. Hagiavalduse kohaselt ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 28.04.1997 otsusega XXX loeti XXX endisel kinnistul XXX asunud ehitised ja krunt omandireformi objektiks. Loeti tõendatuks, et vara kuulus õigusvastase võõrandamise ajal GF ning vara osas tunnistati õigustatud subjektiks hageja JK. Tallinna linnavalitsuse 03.10.1997 korraldusega nr 3624 – k otsustati XXX asuvad elamud hagejale tagastada. 28.04.1997 korraldus nr 8814 tühistati ÕVVTK 30.03.1998 otsusega nr 9868 ja J. K avaldus XXX elamute tagastamiseks jäeti rahuldamata, kuna ORAS § 7 lg 3 kohaselt lahendatakse Saksa riigiga sõlmitud lepingute alusel Eestist lahkunud isikute omandis olnud ja Eesti vabariigis asunud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise või kompenseerimise taotlused riikidevahelise kokkuleppega. Sellist kokkulepet sõlmitud ei ole. ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 05.03.2001 otsusega nr 12007 tühistati linnakomisjoni otsus nr 8814 ja otsus nr 9868, kuna ei ole tõendatud vara endise omaniku lahkumine Saksa riigiga sõlmitud lepingute alusel. Sama otsuse p - s 2 loeti tõendatuks, et õigusvastase võõrandamise ajal kuulus vara GF, kes vastab ORAS § 7 lg 1 p 1 toodud nõuetele. Õigustatud subjektiks tunnistati J. K, kelle taotlusel asuti ette valmistama vara reaalset tagastamist ning tehti vara säilivuse hindamiseks ekspertiis. 29.04.2002 teatas Tallinna Maa-amet, et XXX elanik P. T esitas avalduse subjektiotsuse ringivaatamiseks, kuna endine omanik G. F on Saksamaale lahkunute nimekirjas. Hagejal võimaldati anda selgitusi ja esitada täiendavaid dokumente selle asjaolu kohta. Vara tagastamise menetlus sellest ajast sisuliselt seiskus. 16.09.2003 maa-amet teatas hagejale, et vastavalt Riigikohtu üldkogu 28.10.2002 otsusele 3-4-1-5-02 on ümberasunutele kuulunud vara tagastamine või kompenseerimine peatatud kuni seadusemuudatuse vastuvõtmiseni. Riigikohtu üldkogu 12.04.2006 otsusega kohtuasjas nr 3-3-1-63-05 tunnistati ORAS § 7 lg 3 põhiseadusega vastuolu tõttu kehtetuks alates 12.10.2006. Tallinna Linnavalitsuse on kohustus jätkata J. K vara tagastamise menetlust, kuid vara hagejale üleandmise takistuseks on tagastamisele kuuluvates elamutes üürnikega sõlmitud korterite erastamislepingute alusel tehtud kanded Riiklikus Ehitisregistris. Tallinna linn keeldus erastamislepinguid ise kohtus vaidlustamast, mistõttu teeb seda hageja. ORAS § 18 lg 1 kohaselt on kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. Eluruumide erastamise seaduse § 3 lg 5 p 4 kohaselt ei kuulu erastamisele õigusvastaselt võõrandatud eluruumide, mille tagastamiseks või kompenseerimiseks on esitatud avaldus ettenähtud korras, kuni tagastamise küsimuse lahendamiseni või õigustatud subjekti notariaalselt kinnitatud loobumiseni vara tagastamise nõudest. Ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 2 kohaselt on seadusega vastuolus olev tehing tühine ning sama seaduse kolmandast lõikest tulenevalt on tühine tehing kehtetu algusest peale. Kuivõrd vara tagastamise küsimus ei ole tänaseni lahendatud, on vaidlustatud ostu-müügileping tühine ning kehtetu algusest peale ning sellel ei ole õiguslikke tagajärgi. Kuigi

kostjal ei ole tekkinud omandit vaidlustatud ostu-müügilepingu järgi, on vara tagastamise läbiviimisel takistuseks sellekohane kanne Riiklikus Ehitisregistris.

KOSTJA I M K VASTUS

Kohus toimetas hagiavalduse lisadega ja menetlusse võtmise määruse kostjale I M K isiklikult allkirja vastu kätte 11.02.2009. Kostja hagile ei vastanud. Kostjale M K saadetud parandatud hagiavalduse ja kohtukutse ilmumiseks 18.08.2009 kell 13.00 toimuvale kohtuistungile, on 13.05.2009 allkirja vastu üle antud kostja isale J K . Kostja kohtule ei vastanud ega ilmunud kohtuistungile. Hageja ja kostja II taotlusel kohus vaatas tsiviilasja läbi M. K osavõtuta.

KOSTJA II TALLINNA LINNA VASTUS

20.02.2009 kirjalikus vastuses Tallinna linna hagi ei tunnista ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Vaidlusalune tehingu 11.05.1999 kostjate vahel sõlmimise ajaks oli ÕVVTK Tallinna linnakomisjon teinud 30.03.1998 otsuse nr 9868, millega oli tühistatud hageja suhtes tehtud varasem positiivne subjektiotsus ning jäeti vara tagastamise taotlus rahuldamata, kuna hageja kuulus ORAS § 7 lg 3 nimetatud isikute ringi. Seega oli vaidlustatud tehingu ajaks hageja kui õigustatud subjekti taotlus lahendatud ning ORAS § 18 lg-s 1 ja EES § 5 lg 5 p-s 4 sätestatud tingimus ostu – müügilepingu sõlmimiseks täidetud. Riigikohtu üldkogu 12.04.2006 otsusel nr 33-1-63-05, millega tunnistati ORAS § 7 lg 3 kehtetuks alates 12.10.2006, puudus tagasiulatuv jõud. Vaidlusalune säte oli hageja vara tagastamise taotluse rahuldamata jätmise otsustamisel kehtiv ning sellele sai tugineda vara tagastamata jätmisel. Samasugune seisukoht tuleneb ka Riigikohtu 14.05.2008 otsuse nr 3-3-1-23-08 punktist 12, kus on selgitatud, et kuna ORAS § 7 lg 3 oli kehtiv 12.oktoobrini 2006, siis oli õiguspärane ka Tallinna ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni varasemalt vastu võetud otsus.

HAGEJA SEISUKOHT TALLINNA LINNA VASTUSE OSAS

ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 30.03.1998 otsusega nr 9868 tühistati komisjoni 28.04.1997 otsus nr 8814 ja jäeti hageja avaldus XXX elamute tagastamiseks rahuldamata põhjusel, et ORAS § 7 lg 3 kohaselt tuli avaldus lahendada riikidevahelise kokkuleppega. Sellist kokkulepet sõlmitud ei olnud. Vastavalt ORAS § 7 lg 3 ja § 18 lg 1 oli J. K avaldus peale 30.03.1998 otsust nr 9868 endiselt lahendamata. Hageja leiab, et ÕVVTK Tallinna Linnakomisjon, jättes 30.03.1998 keelduva otsusega rahuldamata vara tagastamise avalduse, oleks pidanud jääma äraootavale positsioonile kuni riikidevahelise kokkuleppe sõlmimiseni, mitte alustama erastamise toiminguid ja sõlmima ostu-müügilepinguid. Tallinna linna tegevus hagejale vara tagastamisel on vastuoluline. 28.04.1997 otsus nr 8814, millega loeti XXX ehitised ja krunt omandireformi objektiks ja J. K õigustatud subjektiks, võeti vastu peale ORAS § 7 lg 3 kehtestamist. 30.03.1998 otsusega nr 9868 otsus nr 8814 tühistati ja viitega ORAS § 7 lg-le 3 jäeti hageja avaldus elamute tagastamiseks rahuldamata. Subjektiotsus küll tühistati, kuid vara tagastamise korraldus kehtis. 05.03.2001 otsusega nr 12007 linnakomisjon tühistas varsemad subjektiotsused, J. K tunnistati uuesti õigustatud subjektiks ning komisjon leidis, et vara tulnuks hagejale siiski tagastada. Asjaolu, et ÕVVTK linnakomisjon on teinud vara suhtes erinevatel aegadel vastupidiseid otsuseid, ei võimalda lugeda keelatud ja tühiseid tehinguid kehtivateks. Hagejale vara tagastamine on olnud seotud vaidlusega ORAS § 7 lg 3 mõju üle vara tagastamisele. Tänaseks on kujunenud olukord, et Tallinna linn on kohustatud jätkama J. K õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise menetlust. Toiming, mida Tallinna linn vara hagejale tagastamiseks peab tegema, on vara tagastamise korralduse vastuvõtmine. Vara tagastamise korralduse vastuvõtmiseks peab vara omanikuks olema Tallinna linn. Juriidiliselt on tehingute tühisuse tõttu küll vara omanik endiselt Tallinna linn, mitte eluruumide erastajad, välja arvatud heausksed omanikud, kuid omanikukanne Ehitisregistris on endiselt erastajate nimel. Tallinna Maa-ameti 11.09.2008 kiri tõendab, et

tagastamist takistavad erastatud ja osaliselt ka edasimüüdud korterid. Samas vastuses Tallinna linn kinnitab, et ei kavatse algatada kohtuvaidlust korterite erastamise ostu-müügitehingute tühistamiseks ja tühisuse tunnustamiseks. Juhul, kui õigustatud subjekt ei vaidlusta korterite erastamistehinguid ja loobub selles osas vara tagastamise nõudest, saab Tallinna Maa-amet teha linnavalitsusele ettepaneku linna omandis olevate korterite tagastamiseks õigustatud subjektile. Ilma tehingut kohtus vaidlustamata tagastamisemenetluse jätkamise võimatust tõendab ka kostja vastus hagile, mille ei tunnustata tehingu tühisust . Tallinna Maa-ameti 25.02.2009 kirjas nr 68/360 Tallinna Linnavalitsus väljendab seisukohta, et kuivõrd Vana-Kalamaja 3 asuvate korterite ostu-müügilepingud käesolevaks ajaks ei ole tühiseks tunnistatud või tühistatud, puudub Tallinna linnavalitsusel õiguslik alus taotleda Riiklikus ehitisregistris andmete muutmist. Kostja viidatud Riigikohtu halduskolleegiumi 14.05.2008 otsus nr 3-3-1-23-08 annab kostjale II õigustuse jätta formaalselt kehtima ÕVVTK Tallinna linakomisjoni otsus nr 8814, kuid ei õigusta peale 02.03.1997 ORAS § 7 lg 3 kehtestamist eluruumide erastamist. Kõik peale nimetatud kuupäeva sõlmitud eluruumide erastamise tehingud on vastuolus seadusega ja tühised ning üürnikel omandiõigust eluruumidele tekkinud ei ole.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

kokkuleppega. ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 30.03.1998 otsusest järelduvalt komisjon leidis, et JKle vara tagastamise küsimus vajab veel lahendamist, otsusest ei tulene, et J. K ei ole üldse õigust vara tagastamisele. ORAS § 18 lg 1 sätestab, et kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni (sealhulgas kohtueelse või kohtuliku vaidluse lõppemiseni) on riigi – ja kohaliku omavalitsuse asutustel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. ORAS § 3 lg 1 p 3 kohaselt omandireformi objektiks on õigusvastaste repressioonidega või muul omaniku õigusi rikkuval viisil võõrandatud vara. ORAS § 18 lg 1 ei tee vahet Saksamaale ümberasunutele ja teistele õigustatud subjektidele õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise vahel. Seega kehtis ORAS § 18 lg - s 1 sätestatud võõrandamise keeld XXX elamu suhtes ka peale 30.03.1998 ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni otsuse vastuvõtmist.

Heli Käpp Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.