2-08-1601/20 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

kohustusi ning hagejal on võimalik 2006 aprillist korter üürile anda. Kostja viivituse tõttu sai korteri kasutusse võtta alles 2006 septembri lõpus ning alles siis sai hageja hakata kinnisvarabüroo kaudu üürnikku otsima. Sobiva üürniku leidmine võttis kõigest mõne nädala ning 12.10.2006 sõlmis hageja üürilepingu hinnaga 9 000 krooni kuus. Üürileping selle üürnikuga kehtib käesoleva ajani. Kui kostja oleks täitnud oma lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt, oleks hagejal tõenäoliselt olnud võimalik üürileping samadel tingimustel sõlmida juba kuus kuud varem. Seega jäi hagejal saamata tulu 54 000 krooni. 2007 veebruaris tekkis korteris veetoru leke, mille tulemusena kannatas korteri vannituba, parkettpõrand ja seintele tekkis hallitus. Pikaajaliste vaidluste tulemusena selgus 2007 augustis, et tegemist oli ehitaja veaga. Kahjustused likvideeris hoone ehitaja AS Viskari. Korteris üürilepingu alusel elav isik pidi ligi pool aastat taluma ebaesteetilist interjööri, hoidma sooja vee peakraani pidevalt suletuna, et edasisi suuremaid kahjustusi vältida ning taluma ehitustööde teostamisega seonduvaid ebamugavusi. Kokkuleppel üürnikuga arvestati üürisummast maha üüritasu päevade eest, mil remonditööde tõttu ei olnud korteris elamine võimalik. Kokku arvestas üürnik maha 3 335 krooni, mis on hageja saamata jäänud tulu. 23.10.2007 esitas hageja pretensiooni seoses saamata jäänud tulu ning hoone kasutusloa puudumisega. Kasutusloa puudumine seab hageja riskid normaalolukorraga võrreldes oluliselt kõrgemale. Hoones juhtuva õnnetuse puhul oleks eeldatavalt raskendatud kindlustushüvitise nõuete esitamine. Tulenevalt objekti puudustest esitas hageja kostjale ka hinna alandamise nõude, nõudes algselt hinna alandamist 10% võrra. Kaasnevate kohtukulude tõttu taotleb hageja hagis hinna alandamist kuni 5% ulatuses, s.o 71 625 krooni. 02.11.2007 kostja keeldus esitatud nõudeid tunnistamast. Puudustega kaasnevat riski ei ole võimalik objektiivselt kindlaks teha ja hageja taotleb puuduse väärtuse kindlakstegemist kohtu poolt. Kuna hageja on kogu hinna kostjale juba tasunud, taotleb hageja hinna alandamise tõttu ülemäära makstu tagastamist. Ehitise püstitamiseks väljastatud ehitusloale vastav kasutusluba on ehitisregistri andmetel tühistatud. Kohaliku omavalitsuse arvates on kasutusloa taotluses esitatud ebaõigeid andmeid. Hagejal puudub kindlus ehitise nõuetele vastavuse osas, kasutusloa kehtima jäämine on kaheldav. Hageja viitas kirjas kostjale leppetrahvi nõudmise võimalusele kostjapoolsete lepingurikkumiste tõttu. Leppetrahvi summa on hageja kahju hüvitamise nõudest oluliselt suurem ning saamata jäänud tulu 54 000 krooni ei ole ebatavaliselt suur kahju, millest oleks pidanud kostjat hoiatama. Hageja palus kostjalt välja mõista saamata jäänud tulu 54 000 krooni ja 3335 krooni, hinna alandamise tõttu ülemäära makstu tagastamist 71 625 krooni, kokku 128 960 krooni ja hinna alandamise tõttu ülemäära makstuna tagastamisele kuuluvalt summalt hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivised 12 132 krooni ning edasi protsendina põhivõlast 71 625 krooni kuni põhinõude täitmiseni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja sai vaidlusaluse korteriomandi võtta kasutusse selle kostja poolt üleandmise ajal 27.04.2006. Hageja väide, et sihtotstarbeliselt sai korterit kasutama hakata alles 2006 septembris, on paljasõnaline. Veevarustus Xxxxxxxxx xx hoones oli katkematult tagatud elanikele nii ehitusajal AS-i Tallinna Vesi ja hoone ehitaja vahel sõlmitud veevarustuse lepingu kui ka AS-i Tallinna Vesi ja kostja ning hiljem AS-i Tallinna Vesi ja Korteriühistu Xxxxxxxxx xx vahel sõlmitud veevarustuse lepingu alusel. Hageja vastupidine väide on paljasõnaline ja ei vasta tegelikele asjaoludele. AS Tallinna Vesi 05.06.2007 kiri tõendab, et vee-ettevõtja ei ole veeühendust ehitusaegselt lepingult teeninduslepingule üleminekul sulgenud ja KÜ Xxxxxxxxx xx elanikke veeta jätnud. Kuna Xxxxxxxxx xx paljudes korterites elasid inimesed sees, olnuks

mõeldamatu hoone veevarustuse puudumine 27.04.2006 kuni 2006 septembri keskpaigani. Meelevaldne on hageja väide, et hoone liftid ei töötanud. Tegemist on 12 korruselise elamuga ning kui liftid ei oleks töötanud, ei oleks elanikel olnud võimalik ülemistel korrustel asuvatesse korteritesse pääseda. Mõningaid ehitustöid hoone trepikodades veel tehti pärast korteriomandi valduse hagejale üleandmist, kuid suuremad ja olulisemad ehitustööd olid selleks ajaks tehtud ning mõningate ehitustööde tegemine trepikodades ei takistanud hagejal korteri kasutamist ega selle välja üürimist enne 2006 septembrit. Hageja 54 000 krooni saamata jäänud tulu nõue on põhjendamatu. Kostjal ei olnud müügilepingu sõlmimisel võimalik ette näha, et hageja ostis korteri väljaüürimise eesmärgiga ja soovis sellest tulu saada. Seega ei olnud müügilepingu sõlmimisel kostjal võimalik hinnata endale võetavaid riske seoses hageja loodetava tulu võimaliku saamata jäämisega. Mõningate ehitustööde tegemine hoone trepikodades ning vanni puudumine korteris ei takistanud korteris elamist. Samuti ei põhjustanud kostja lepingurikkumist tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Hageja ei juhtinud kostja tähelepanu hagejale ebatavaliselt suure kahju tekkimise ohule. Hageja teavitas kostjat saamata jäänud üüritulust alles 02.10.2006. Kostja varasemal teavitamisel oleks kostjal olnud võimalik tarvitusele võtta kõik abinõud väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks ja hagejale ebatavaliselt suure kahju tekkimise ärahoidmiseks. Kasutusloa puudumine ei ole oluline puudus, mis annaks hagejale õiguse nõuda hinna alandamist. Kostja võttis 07.10.2005 lepinguga kohustuse muretseda hoonele kasutusluba, kuid mõjuvate põhjuste tõttu ei õnnestunud kostjal lepingus märgitud tähtajaks kasutusloa taotlemise kohustust täita. Algselt esines ehitajapoolne viivitus hoone valmimisega. Pärast hoone valmimist ja kostja poolt kõigi Xxxxxxxxx xx hoones asuvate korteriomandite võõrandamist selgus, et kuna kostja ei ole enam ehitise omanik, ei ole kostjal võimalik esitada kohalikule omavalitsusele taotlust elamu kasutusloa saamiseks. Kostja teavitas koheselt Xxxxxxxxx xx korteriühistut, et kõik korteriomanikud on kohustatud esitama allkirjastatud taotluse kasutusloa saamiseks korteriühistule ning korteriühistu saab selle siis esitada kohalikule omavalitsusele. Kostja tegi korteriühistuga tihedat koostööd ning lähima paari kuu jooksul kasutusluba hangiti. Väide, et kasutusloata hoones juhtuva õnnetuse korral on raskendatud kindlustushüvitise nõuete esitamine, on oletuslik ja tõendamata. Esitatud tõenditega on piisavalt tõendatud, et veevarustus oli elanikele tagatud 2006 algusest, veebruaris-märtsis kolisid esimesed elanikud sisse. Kasutusloa olemasolu või puudumine ei mõjuta korteri hinda. Saamata jäänud üüritulu ei võrdu üürisummaga, sellest tuleb maha arvestada kulutused. Üürile anti möbleeritud korter, seega hageja tegi üüri saamiseks kulutusi korteri sisustamise näol. Hageja ei tõendanud, et oleks sama suurt üüri saanud 6 kuud varem. Iseseisva nõudeta kolmanda isiku seisukoht Iseseisva nõudeta kolmas isik AS Viskari nõustus kostja seisukohtadega. Hageja väide, et kostja poolt lepinguliste kohustuste nõuetekohasel täitmisel oleks hageja saanud 6 kuud varem üüritulu 9 000 krooni kuus, on paljasõnaline. Hagejal tuleb tõendada, et üürnik jäi 6 kuud varem leidmata ainult kostjapoolse lepingurikkumise tõttu. Vastasel juhul puudub hagejal kahju tekkimise ja kostja käitumise vahel põhjuslik seos ning kostja hagejal saamata jäänud tulu eest ei vastuta. Hageja hinna alandamisel põhinev nõue on põhjendamatu. Kostjale tegi hagejapoolse hinna alandamise avalduse isik, kes ei ole hageja ega tema volitatud esindaja, avaldus on allkirjastamata. Hageja ei tõendanud ega põhjendanud hinna alandamise avalduses, et kasutusloa puudumine vähendab tema poolt ostetud korteri väärtust 143 250 krooni võrra. Hinna alandamise avaldus on vastuolus VÕS § 112 lg-ga 1 ning seega tühine. Tühisest hinna alandamise avaldusest ei tulene kostjale kohustusi. Hoonel on kehtiv kasutusluba ja see kehtib kuni kehtetuks tunnistamiseni. Hageja nõuded on

põhjendamatud ja tõendamata. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud Nicholas Paul Duthie kanda. Vaidlust ei ole, et kostja kohustus valmis ehitama Xxxxxxxxx xx Tallinnas asuva ehitise ning selles asuva korteriomandi nr xx valduse hagejale üle andma hiljemalt 31.03.2006. Korter anti hagejale üle 27.04.2006. Kostja korterisse ei olnud korteri valduse üleandmise ajaks paigaldatud vanni ning trepikodades ehitustööd jätkusid. Lepingu järgi kostja kohustus hoonele kasutusloa hankima hiljemalt 31.05.2006, tegelikult väljastati kasutusluba hoonele 21.02.2008. Vaidlus on selles, kas korteriomandi valduse hagejale üleandmise hetkel oli võimalik korteriomandi sihipärane kasutamine: kas hoones oli tagatud veevarustus ja töötasid liftid, kas korteri kasutamist takistasid korteris vanni puudumine ja ehitustööde lõpetamine trepikojas, kas nimetatud puuduste tõttu jäi hagejal saamata üüritulu, kas kostja on vastutav hageja üürilise poolt üürist tehtud mahaarvamiste eest. Vaidluse all on ka hageja hinnaalandamise avalduse kehtivus ja põhjendatus. VÕS § 128 lg 2 kohaselt varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Hageja ei tõendanud, et 2006 oktoobris sõlmitud üürilepingus kokkulepitud hinnaga oleks olnud võimalik korterit välja üürida juba 2006 aprillist ning üürileping jäi sõlmimata kostjapoolsete rikkumiste tõttu. Hageja väited saamata jäänud üüritulu kohta on paljasõnalised ja oletuslikud. Õige on hageja seisukoht, et saamata jäänud tulu suurus saabki olla üksnes oletuslik, kuid oletus peab olema põhistatud ja veenev. Kostja ja kolmas isik viitasid hageja kohustusele tõendada, et esitatud asjaoludel oleks hageja tõenäoliselt üüritulu saanud. Hageja seda ei teinud. Üldteada on asjaolu, et 2006–2007.a toimus kinnisvaraturul hoogne areng ning hinnad muutusid kiiresti. Tallinna kesklinna korterite üürihindades toimusid 2006 aprillist oktoobrini muutused ning 2006 oktoobris kokkulepitud üürihinna alusel ei saa tuletada võimalikku üürihinda sama aasta aprillis. Hageja ei esitanud tõendeid, millest nähtuks, et nõude aluseks olev üürimäär vastas vaidlusalusel ajal keskmisele üürimäärale selles piirkonnas või mis kinnitaksid hageja väidet, et sama üürimääraga oli tal reaalne võimalus üürilepingut sõlmida juba 2006 aprillis. Hagiavaldusele lisatud tõenditest nähtuvalt oli 2006 aprillis üürihind hageja nõutavast väiksem. Hageja poolt 23.10.2007 kostjale saadetud kirjast (tl 36-38) nähtub, et Uus Maa Kinnisvarabüroo hinnangul oli üür vaidlusalusel perioodil 8 000 krooni kuus. Ka 8 000 kroonise üürimäära tõenduseks tõendeid ei esitatud. Hagejal saamata jäänud üüri nõue on täies ulatuses tõendamata. Tulenevalt VÕS § 127 lg-test 3 ja 4 peab lepingulist kohustust rikkunud pool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi või pidi nägema rikkumise võimaliku tagajärjena ette lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu ning kui vastutuse aluseks olev asjaolu on kahju tekkimisega põhjuslikus seoses. Kohus ei nõustunud hageja seisukohaga, et korteri üüritulu saamise eesmärgil väljaüürimine on üldteada asjaolu, hageja oli välisriigi kodanik ning kostja võis sellest aru saada, et hageja ei omanda korterit endale elupaigaks, vaid väljaüürimiseks ning hageja ei pidanud kostjat oma sellise eesmärgi olemasolust eraldi informeerima. Üldteada asjaolust, et kortereid omandatakse investeeringuks ja üüritulu saamiseks, ei saa üheselt järeldada, et hageja soetas konkreetse korteriomandi üksnes üüritulu saamise eesmärgil. Samuti ei saa sellist eesmärki üheselt tuletada asjaolust, et hageja on välisriigi kodanik. TsÜS § 14 lg 2 kohaselt isiku elukoht võib üheaegselt olla mitmes kohas. 07.10.2005 lepingus on hageja elukohaks märgitud xxxxxxxxxxx x-x xxxxxxx, lepingusse on märgitud hagejale Eestis omistatud isikukood. Hageja esindaja kinnitas kohtuistungil, et korteriomandi ehitamise ja hagejale üleandmise ajal 2006

kevadel ja suvel hageja viibis alaliselt Eestis, mistõttu hageja teab kinnitada, et vaidlusaluses hoones puudus kuni 2006 septembrini veevarustus. Eelnevat arvestades ei pidanud kostja lepingu sõlmimisel ette nägema, et hageja soovis korteriomandi omandada eesmärgiga selle väljaüürimisest tulu saada. Seega ei saanud kostja ka ette näha, et korteri reaalosa väljaehitamise ja korteriomandi võõrandamise lepingust tulenevate kohustuste rikkumisega kaasneb hagejale kahju tekkimine saamata jäänud tulu näol. Hageja ei tõendanud, et tal oli enne korteriomandi valduse üleandmist võimaliku üürilise leidmiseks kokkulepe kinnisvarabürooga Uus Maa. Hagiavaldusest nähtub, et hageja konkreetset ülesannet üürilise leidmiseks enne 2006 septembrit kinnisvarabüroole ei andnud. Seega ei ole võimaliku üürilepingu sõlmimata jäämine ja seetõttu üüritulu saamata jäämine tingitud üksnes kostjast, vaid eelkõige sellest, et hageja ei astunud reaalselt üürilise leidmiseks samme. Hagiavaldusest ja hagile lisatud tõenditest nähtuvast seisukohast, et üürilist ei olnud võimalik otsima hakata, kuna korterit ei olnud veevarustuse ja vanni puudumise tõttu võimalik sihipäraselt kasutada, ei saa üheselt järeldada, et üüriline jäi leidmata ja võimalik üüritulu saamata kostja kohustuste täitmata jätmise tõttu. Korteri väljaüürimise soovile ning kostja tõttu saamata jäänud üüritulule ei viita hageja ka oma esimestes pretensioonides kostjale. 26.07.2006 pretensioonis viidati üksnes lepingust taganemise ja leppetrahvi nõudmise võimalusele. Omaniku äriplaani, saada korterite väljaüürimisest üüritulu, nimetati esmakordselt alles 02.10.2006 kahjunõudes. Seega ei olnud hageja lepingujärgsest käitumisest ja enne 2006 oktoobrit esitatud avaldustest kostjal võimalik järeldada hagejal saamata jäänud tulu näol kahju tekkimise võimalust, rääkimata kostja võimalusest saada korteri omandamise ärilisest eesmärgist aimu 2005.a lepingu sõlmimise ajal. Seega ka juhul, kui hagejal kahju saamata jäänud tulu näol tekkis, ei ole kostjal seadusest tulenevalt selle kahju hüvitamise kohustust. Hageja ei tõendanud, et üürilepingu ajal korteris toimunud veeavarii tagajärgede kõrvaldamisega seotud remonditööde talumise tõttu tegi üüriline üüritasust mahaarvamisi 3335 krooni. Hageja erinevad väited kostjale ja kohtule seoses üürisummast tehtud mahaarvamistega tekitavad kahtlusi, kas üüritasu tegelikult vähendati. Hageja märkis 23.10.2007 kirjas AS-ile Feenoks, et hageja ja üüriline jõudsid kokkuleppele üürilise ebamugavuste kompenseerimises selliselt, et hageja loobub ühe kuu üürisummast 9000 krooni. Hageja kasutas kostjale saadetud kirjas ja hagiavalduses sama sõnastust, erinev on üksnes summa. Eeltoodu alusel hageja ei tõendanud tal saamata jäänud tulu (sh saamata üür 54 000 krooni 2006 aprillist septembrini ning üürist tehtud mahaarvamised 3335 krooni) näol kahju tekkimist. Kuna hagejal kahju tekkimine ei leidnud tõendamist, puudub vajadus analüüsida põhjusliku seose olemasolu hagejal kahju tekkimise ja kostja kohustuste rikkumise vahel. Seetõttu kohus ei hinnanud veevarustuse olemasolu, liftide töötamise ja trepikojas ehitustööde jätkumisega seotud väiteid ja tõendeid. VÕS § 112 lg-test 1 ja 2 ning VÕS § 198 lg-st 1 tulenevalt on hinna alandamise formaalseks eelduseks avalduse esitamine teisele poolele ning materiaalseks eelduseks hinna alandamist õigustavate faktiliste asjaolude - müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse, esinemine. Hagiavalduse kohaselt hageja esitas 23.10.2007 kostjale hinna alandamise avalduse. Kohus nõustus kolmanda isikuga, et hageja 23.10.2007 hinna alandamise avaldus on tühine. 23.10.2007 avaldus ei ole käsitatav hinna alandamise avaldusena, tegemist on lepingu p 7.3. kohase lepingu täitmisega seonduva teatega. Sellele viitab asjaolu, et avaldus edastati e-posti kaudu, seetõttu ei ole avaldus ka allkirjastatud. Avalduse esitas Martin Kruus Advokaadibüroost Vilippus & Partnerid. Avalduses viidati Nicholas Paul Duthiele kui advokaadibüroo kliendile, kuid avaldust ei esitatud N. P. Duthie nimel. M. Kruus esitas avalduse advokaadibüroo töötajana, mitte N. P. Duthie esindajana. Avaldus

on pealkirjastatud „Xxxxxxxxx xx–xx seonduvatest asjaoludest“ ning avalduses kirjeldatakse vastavalt varasematele kohtumistele ning telefonikõnele J. Mäekiviga kahjusid, mis tekkisid hagejale Xxxxxxxxx xx hoone ehituslike puudujääkide ja nende likvideerimisega seonduvalt. Avalduse p-s 5 viitas M. Kruus hageja õigusele nõuda hinna alandamist, kuna kasutusloa puudumise tõttu ei vasta asi müügilepingu tingimustele, tahteavaldust hinna alandamiseks avaldus ei sisalda. Kuna kostja käsitas avaldust hageja hinna alandamise tahteavaldusena, käsitles kohus avaldust TsÜS § 75 lg 1 ja TsMS § 436 lg 4 alusel hageja hinna alandamise avaldusena. Kostja sai 23.10.2007 avalduse kätte (tl 19–20). Kuivõrd hinna alandamise avaldus on ühepoolne tahteavaldus, millega muudetakse pooltevahelise müügilepingu olulist tingimust, peab hinna alandamise tahteavaldus olema müügitehinguga samas vormis. Ehitise võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud vormis (AÕSRS § 13 lg 6). Korteriomandi müügihinna ja selle tasumise korra ning tähtajad leppisid pooled kokku 07.10.2005 notariaalselt tõestatud võlaõiguslikus müügilepingus. Lepingu p-s 7.1 leppisid pooled kokku, et lepingu muudatused tuleb vormistada notariaalselt tõestatud lepingu lisana. Seega saab vastavalt poolte kokkuleppele tehingut muuta üksnes notariaalselt tõestatud vormis. Hageja notariaalselt tõestatud hinna alandamise avaldust kostjale ei esitanud. Notariaalselt tõestatud vormis müügilepingu muutmine lihtkirjaliku tahteavaldusega ei ole kooskõlas ehitise müügilepingu notariaalse vormi nõudmise eesmärgiga. Notariaalset vormi järgimata tehtud hinna alandamise avaldus kui lepingu ühepoolselt muutmise tahteavaldus on tühine (TsÜS § 83 lg, § 83 lg 2). Kostja käsitas hageja 23.10.2007 nõuet 143 250 krooni tagastamise nõudena, kuid märkis, et hageja on VÕS § 220 lg 3 alusel kaotanud õiguse tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele, sest ei teatanud puudustest õigeaegselt. Kostja leidis 02.11.2007 kirjas, et hageja 26.10.2007 kirja ei saa lugeda hr N. P. Duthie tahteavalduseks, kuivõrd viimane ei teinud seda isiklikult ega tõendatud esindusõigusega isiku kaudu. Seetõttu kostja leidis, et hageja 23.10.2007 kirjas märgitud hinna alandamine on asjakohatu. 26.10.2007 kirja kohtule ei esitatud, samuti ei saanuks hageja 23.10.2007 hinna alandamise avalduses viidata 26.10.2007 puudustest teatamise avaldusele. Ilmselt pidas kostja 26.10.2007 kirja all silmas kas 26.07.2006 kostjale esitatud pretensiooni või 02.10.2006 kahjunõuet, mille M. Kruus allkirjastas D. Goodsoni, N. P. Duthie ja D. J. MacArthuri volitatud esindajana. Kostja vastas hageja esindaja volitusi vaidlustamata mõlemale dokumendile ning lubas puudused võimalikult kiiresti kõrvaldada, tunnistas tekkinud kahju osaliselt ja lubas selle hüvitada. Seetõttu on ainetu kostja 02.11.2007 kirjas esitatud väide, et M. Kruusi esitatud teateid ei saa käsitada müüdud asja puudustest teatamisena N. P. Duthie või tema volitatud esindaja poolt. Eeltoodu alusel, hindamata kasutusloa olemasolu asja kokkulepitud tingimusena ning hinna alandamise kui õiguskaitsevahendi kohasust, on hinna alandamise avaldus kooskõlas hea usu põhimõttega ning hageja teatas kostjale müüdud asja lepingutingimustele väidetavast mittevastavusest VÕS § 220 lg-s 1 sätestatu kohaselt. Kasutusloa hankimise tähtpäev oli 31.05.2006. Arvestades, et kostja põhjendas kasutusloa väljastamisega viivitamise asjaolusid 18.09.2006 vastuses hageja esindaja 26.07.2006 ja 30.08.2006 kirjadele, esitati 02.10.2006 kiri mõistliku tähtaja jooksul. Ka juhul, kui hinna alandamise avaldus oleks kehtiv, on see sisuliselt põhjendamatu ja materiaalõiguslikult alusetu. Hagi esitamise järel, 21.02.2008, väljastati hoonele kasutusluba. Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele (EhS § 32 lg 1). Haldusmenetluse seaduse § 61 lg 2 kohaselt haldusakt kehtib kuni kehtetuks tunnistamiseni, kehtivusaja lõppemiseni, haldusaktiga antud õiguse lõpliku realiseerimiseni või

kohustuse täitmiseni, kui seadus ei sätesta teisiti. Eeltoodu alusel kohus jättis tähelepanuta hageja väited, et kasutusloa kehtima jäämine on kaheldav. Hageja sõnul on kasutusloa taotlemisel esitatud valeandmeid, sest hageja ei ole kasutusloa taotlusele alla kirjutanud ning tema allkiri on võltsitud. Samas hageja möönis, et hageja allkirja olemasolu või puudumine ei muuda midagi ehitise kehtestatud nõuetele vastavuses. Hageja väide, et kasutusloa puudumise tõttu oleks kahjukindlustushüvitiste taotlemine eelduslikult raskendatud, on oletuslik ja ei anna alust hinda alandada. Kasutusloa puudumine ei takistanud hagejal asuda korteriomandit kasutama ning sõlmida korteri üürilepingut. Seega ei saanud olla tegemist olulise puudusega ka juhul, kui hinnata kasutusloa olemasolu asja kokkulepitud tingimuseks. Kasutusloa olemasolu ei olnud korteriomandi müügilepingu kokkulepitud tingimus, kasutusloa puudumine ei mõjutanud hageja korteriomandi hinda ning hinna alandamine ei ole kasutusloa väljastamise tagamise tähtaja rikkumise korral kohane õiguskaitsevahend. Kohustuse tagada hoonele sihtotstarbelise kasutusloa väljastamine hiljemalt 31.05.2006, võttis kostja 07.10.2005 lepingus, mis käsitles Xxxxxxxxx xx hoone püstitamist. Lepingu p-s 2.4 leppisid pooled kokku, et hoone valmimiseks loevad nad hoonele kasutusloa väljastamist. Seega kasutusloa väljastamise kohustus tulenes pooltevahelisest hoone ehitamise töövõtulepingust, mitte korteriomandi müügilepingust. Pooltevahelise müügilepingu esemeks oli hoone korteriomanditeks jagamise tulemusel moodustatav korteriomand. Ehituse töövõtulepinguga ühise dokumendina vormistatud võlaõiguslikus müügilepingus leppisid pooled kokku, et asjaõigusleping omandiõiguse üleandmiseks sõlmitakse hiljemalt 31.03.2006, müügihinnast 358 125 krooni tasus hageja enne võlaõigusliku lepingu sõlmimist ning ülejäänud müügihinna 1 074 375 krooni kohustus hageja tasuma kostja kontole enne asjaõiguslepingu sõlmimist või krediidiasutuse kasutamise korral 3 pangapäeva jooksul asjaõiguslepingu sõlmimise päevast. Seega leppisid pooled kokku kasutusloata ehitise korteriomanditeks jagamise tagajärjel moodustunud korteriomandi müügihinnas ja kasutusloata ehitise osa omandiõiguse üleandmises. Eelneva alusel vastas hageja omandatud korteriomand kokkulepitud tingimustele, kasutusloa olemasolu ei olnud korteriomandi oluline tingimus ning kasutusloa puudumine ei saa olla müügihinna alandamise aluseks. Seda tõendab ka hageja 26.07.2006 pretensioon kostjale, milles hageja andis kostjale mh kasutusloa hankimiseks täiendava tähtaja ning hoiatas leppetrahvi nõudmise eest, st hageja pidas silmas kohast õiguskaitsevahendit. Kasutusloa lubatud tähtajaks väljastamise tagamata jätmisega rikkus kostja oma lepingulisi kohustusi, kuid ehituse töövõtulepingust tuleneva kohustuse rikkumise eest ei saa õiguskaitsevahendina kohaldada müügilepingus kokkulepitud hinna alandamist. Hagejal oli õigus ja võimalus kasutada oma rikutud õiguste taastamiseks teisi õiguskaitsevahendeid. Eeltoodu alusel kohus jättis rahuldamata hageja nõude mõista kostjalt välja enamtasutud müügihind ning intress. Apellatsioonkaebuse põhjendused Nicholas Paul Duthie palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti rahuldamata hageja kahjunõue kogusummas 57 335 krooni ja osas, millega menetluskulud jäeti täies ulatuses hageja kanda, saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks ja apellatsioonimenetluse menetluskulud mõista välja vastustajalt. Kohtuotsus tugineb vääral materiaalõiguslikul alusel, kohus rikkus protsessinorme, mille tulemusena jõudis väärale lõppjäreldusele. Kohtu seisukoht, et hageja hinnang võimalikule üürihinnale ei ole tõendatud, on motiveerimata, menetlusõiguslikult väär ja erapoolik. Kostja menetluse jooksul samas piirkonnas kehtinud üürimäära suurust ei vaidlustanud. Kostja ei esitanud ühtegi tõendit, millest võiks järeldada, et

vaidlusalusel perioodil kehtisid vastavas piirkonnas teistsugused üürimäärad või oli üürilepingute sõlmimine mingil põhjusel välistatud. Kohus ei põhjendanud, miks ei ole kostjal kohustust oma vastuväiteid tõendada ega seda, miks on hageja esitatud üürileping üürimäära tõendamiseks sobimatu. Kohus ei viidanud menetluse vältel, et tal on kahtlusi hageja esitatud üürihindade paikapidavuses või esitatud tõendi autentsuses, mistõttu ei kavatse kohus hageja esitatud tõendit arvesse võtta. Kohus tugines hinnangu andmisel kinnisvarahindade kiirele muutusele nimetatud perioodil, mida kohus peab üldteada asjaoluks. Kohus ei märkinud, millise allika põhjal ta kinnisvarahindade muutuse osas järeldusele jõudis (TsMS § 231 lg 1). On põhjust kahelda sellise allika olemasolus, kuivõrd kinnisvarahindade liikumine ei ole liigiti reeglina üheselt käsitletav või isegi samasuunaline (nt müügihindade kiire tõus toob tihti kaasa üürihindade languse) ega seega esitatud kujul määratletav. Kohus väidetavat üldteada asjaolu eelmenetluse raames ei käsitlenud. Jättes hagi rahuldamata, asus kohus, tuginedes kinnisvaratehingute kiiretele muutustele kui väidetavale üldteada faktile, sisuliselt seisukohale, et kahetoalise korteri üürihind Tallinna kesklinna piirkonnas perioodil aprillist septembrini 2006 oli 0 krooni. Selline kohtu järeldus on absurdne ja põhjendamatu. Hageja esitas oma seisukohad üürihinna osas juba 17.01.2008 hagiavalduses. Hagiavaldusele oli tõendina lisatud 12.10.2006 üürileping, mille alusel sai hageja üüri 9000 krooni kuus. Kohus pidas eelistungi, kuid ei avaldanud oma vastavaid kahtlusi pooltele ega teinud ettepanekut esitada täiendavaid tõendeid oma väidete tõendamiseks. On arusaamatu, miks kohus vastavalt TsMS § 392 lg 3 ei nõudnud menetlusosalistelt selgitusi ja ei küsitlenud pooli. Kohus rikkus protsessinorme viisil, mis ei võimalda langetada asjas põhjendatud otsust. Kohtu hinnangul ei tõendanud hageja korteris toimunud veeavarii likvideerimisega seonduvat kahjunõuet 3335 krooni piisavalt. Üürisumma arvestas hageja üürniku arvest maha aja eest, kui korteris ei olnud remonditööde teostamise tõttu võimalik elada, mitte kogetud ebamugavuste tõttu, nagu kohus märkis. Kostja nimetatud kahjusumma suhtes vastuväiteid ei esitanud. Ka ei palunud kohus nimetatud nõuet täpsustada, mille raames saanuks hageja selgitada, miks on kahes dokumendis näidatud summad erinevad ja summa muutus hiljem, tulenevalt üürniku mõistvast suhtumisest, oluliselt väiksemaks. Tegemist on olulise protsessinormi rikkumisega. Kohus jättis kahjunõude rahuldamata ilma, et kostja oleks nõudele vastu vaielnud või summat vaidlustanud. Kui kohtul tekkis seoses nõude ulatusega kahtlusi või küsimusi, tuli need lahendada eelmenetluses, mitte kohtuotsuses. Kui kohtu hinnangul ei olnud esitatud tõendid piisavalt veenvad kahju ulatuse tõendamiseks, pidi kohus vastavalt TsMS § 230 lg-le 2 tegema menetlusosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid. Kohus kahtlust hagejale ei avaldanud ega palunud esitada täiendavaid tõendeid. Ka ei palunud kohus esitada kostjal tõendeid, mis kostja vastuväiteid kahju ulatuse kohta tõendaksid. Lähtudes seisukohast, et hageja kahjunõude suurust ei tõendanud, asus kohus põhjendamatult seisukohale, et hagejal kahju ei tekkinud ning jättis analüüsimata ka põhjusliku seose kahju ja kostja rikkumise vahel. Sellest, et kahjunõude täpne summa pole teada, ei saa järeldada, et kahju üldse ei tekkinud. Vastavalt TsMS § 233 lg-le 1 peab kohus juhul, kui menetluses on tuvastatud kahju tekitamine, kuid kahju täpset suurust ei ole võimalik kindlaks teha, kahju suuruse otsustama oma siseveendumuse kohaselt. Ei ole võimalik täpselt kindlaks teha, missuguse hinnaga üürileping jäi hagejal kostja rikkumise tõttu sõlmimata, mistõttu saabki kahju ulatust üksnes oletuslikult hinnata. Nimetatud sättest nähtub, et sellise kahjunõude puhul peab kohus esmalt tuvastama rikkumise, kahju tekkimise fakti ja nendevahelise põhjusliku seose ning alles seejärel asuma lahendama kahju ulatuse küsimust. Hageja märkis kohtumenetluses, et on üldteada fakt, et valminud korterit on võimalik üürile anda, mistõttu on kahju tekkimise fakt ilmne. Kui kohus leidis,

et hageja esitatud tõendid kahju täpse ulatuse kohta ei ole veenvad, pidi kohus kahju suuruse otsustama alles pärast muu kahjukoosseisu tuvastamist. Kohus asus sisuliselt seisukohale, et seoses kinnisvarahindade üldteada kiire muutumisega ei saanud hagejal üldse kahju tekkida. Selline seisukoht on absurdne. Kahju täpse ulatuse väljaselgitamiseks oleks kohus pidanud esitatud tõendite nõrga veenmisjõu korral andma pooltele võimaluse esitada täiendavad tõendid. Kui see oleks osutunud võimatuks, otsustama kahju ulatuse oma siseveendumuse kohaselt. Motiveerimata on kohtu hinnang, mille kohaselt jäi hagejal üürileping sõlmimata eelkõige seetõttu, et hageja ise ei astunud juba 2006 kevadel samme üürniku leidmiseks ega andnud kinnisvarabüroole ülesannet üürniku leidmiseks. Hageja selgitas, et sõlmis üürilepingu vaid mõni nädal pärast seda, kui oli ise puudused korteris (puuduv pesemisvõimalus) kõrvaldanud. On arusaamatu, milliseid samme sai hageja üürniku leidmiseks astuda enne, kui saabus kindlus, et korter mingiks tähtajaks sihtotstarbeliseks kasutamiseks valmib või lõplikult valmis on. Asjaolust, et hageja oma esimestes pretensioonides kostjale kahjunõuet ei esitanud ega selle eest kostjat ei hoiatanud, ei saa hagejale tekkida kaasvastutust võimaliku kahju eest. Eeldusel, et kostja tekkinud probleemid 2006 suvel väljastatud pretensiooni põhjal viivitamatult lahendab, ei soovinudki hageja tol hetkel kahju nõuda. Vastav asjaolu ei välista aga hilisemat kahjunõuet, eriti arvestades kostja käitumist (olulisimat puudust, s.o vanni paigaldamist, ei suutnud kostja ligemale 2 kuu jooksul kõrvaldada). Hageja ei ole teada ühtegi muud asjaolu peale kostja rikkumise, mis takistas tal korterit välja üürida juba 6 kuud varem. Selliseid asjaolusid ei esitanud ka kostja. Kohtu otsus antud küsimuses on täielikult motiveerimata. Kohus asus seisukohale, et kuna kostja ei saanud ette näha, et hageja soetas korteri väljaüürimise eesmärgil, on kahjunõue kostja vastu VÕS § 127 lg-te 3 ja 4 alusel välistatud. Hageja ei väitnud, et kostja pidi seetõttu, et hageja on välisriigi kodanik, aru saama, et hageja soetab korteri üüritulu saamise eesmärgil. Küll selgitas hageja oma 31.03.2008 kirjalikes seisukohtades, et ehitustöödega viivitusse sattumisel pidi kostja kahju tekkimise võimalust ette nägema sõltumata sellest, kas korteri ostja kavatses korterit asuda välja üürima või ise kasutama. Kasutuseelise puudumine kostja rikkumise tõttu on mõlemal juhul samaväärne. Vastavat asjaolu kohus ei analüüsinud. Ka ei analüüsinud kohus kostjapoolse raske hooletuse küsimust. Otsus tugineb materiaalõigusnormi vääral kohaldamisel. Hageja esitas eraldi hinna alandamise nõude seonduvalt hoonele väljastamata kasutusloaga, mida hageja käsitles müügitehingu eseme olulise puudusena. Hageja nõue oli suunatud lepingueseme puuduse kõrvaldamisele. Kuna kostja oli hagejat juba enne kohtumenetlust informeerinud, et tal ei ole seoses korteriomandite võõrandamisega enam võimalik kasutusluba hankida, puudus hagejal sisuline mõte esitada hagi puuduse kõrvaldamiseks. Kostja kinnitas 20.02.2008 vastuses hagiavaldusele, et tal puudub võimalus kasutusluba hankida. Hiljem selgus siiski üllatuslikult, et kostja esitas juba 22.01.2008 Tallinna Linnavalitsusse kasutusloa taotluse koos kõigi nõutavate dokumentidega, mille alusel väljastas linn hoonele kasutusloa. Kostja käitumine on pahatahtlik. Hageja hinna alandamise nõue oli sisuliselt suunatud kasutusloaga seonduva lepingulise kohustuse täitmisele. Kostja hankis kohtumenetluse kestel hoonele kasutusloa, kuigi kinnitas varem, et ta seda taotleda ei saa. Kasutusloa väljastamisega saavutas hageja sisuliselt soovitud eesmärgi ning minetas sellega huvi hinnavahe hüvitamise nõudmiseks. Hageja vastavast haginõudest ei loobunud, kuivõrd on veendunud, et kostja esitas kasutusloa saamiseks teadlikult hageja nimelt võltsitud taotluse. Hageja ei nõustu otsuse seisukohaga, et hinna alandamise avaldus peab olema kostjale tehtud notariaalselt tõestatud vormis. VÕS § 112 lg 2 ei sätesta hinna alandamise avaldusele kohustuslikku vormi. Samale järeldusele on korduvalt jõudnud ka Riigikohus (nr 3-2-1-59-06).

Hageja ei nõustunud otsuse seisukohtadega, mille kohaselt ei olnud kasutusluba korteriomandi kokkulepitud oluline tingimus. Kohaliku omavalitsuse väljastatud kasutusluba on tõend selle kohta, et hoone ja selles asuv korteriomand vastavad tingimustele, mis on nõutavad hoone sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Sisuliselt ei ole korteriomandit, millele ei ole kasutusluba väljastatud, lubatud kasutada. Isik, kes ostab endale eluruumiks planeeritud korteriomandi, eeldab, et korteriomand on eluruumina kasutatav. Põhjendatud ei ole kohtu seisukoht, et hageja oleks pidanud oma õiguste kaitseks kasutama teisi õiguskaitsevahendeid, viidates mh leppetrahvi nõudmise võimalusele. Nimetatu viitab, et kohus ei ole toimiku materjale igakülgselt ja objektiivselt uurinud, kuivõrd vastavalt lepingule sai hageja leppetrahvi nõuda üksnes valduse üleandmisega viivitamise eest ja/või lepingust taganemisel. Kuna hageja saavutas menetluse käigus sisuliselt teda rahuldava tulemuse, puudub vajadus vastavat kohtuotsuse osa vaidlustada, kuigi otsus tugineb vääral materiaalõiguslikul alusel. Arvestades kostja käitumist ja asjaolu, et kostja omapoolse rikkumise tõttu esitatud nõude menetluse raames sisuliselt täitis, pidi kohus kohaldama hinna alandamise nõude osas TsMS § 162 lg-t 4 ning jätma menetluskulud poolte kanda. On ebaõiglane, et hageja peab tasuma kostja ja kolmanda isiku menetluskulud, mis tekkisid kostja lepingurikkumisest. Kohus tuvastas, et kohtuvaidluse põhjustas kostja poolne lepingurikkumine kasutusloa tähtajaks hankimata jätmisel. Kohus pani hagejale ebaproportsionaalselt suure tõendamiskohustuse, tugines asjaoludele, mida ei ole kohtumenetluse käigus arutatud ning järeldustele, millele kohus jõudis tõendeid ekslikult hinnates. Kohus ei rakendanud mõistlikult eelmenetluses kohtule pandud ülesandeid, rikkudes sellega olulisel määral protsessiõiguse norme, samuti tugines kohus otsuse langetamisel väärale materiaalõiguslikule alusele. Kohtuotsus on vastuoluline ja olulises ulatuses põhjendamata, millega kohus rikkus TsMS § 436. Seoses menetlusnormide olulise rikkumisega eelmenetluse raames, tuleb asi saata tühistatud osas esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Vastused apellatsioonkaebusele AS Feenoks ei nõustunud apellatsioonkaebuse põhjendustega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 656 lg 2 ja § 657 lg 1 p 3 alusel edasikaevatud osas tühistada ja saata kahju hüvitamise nõue summas 57 335 krooni uueks läbivaatamiseks maakohtule. TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud, see on 57 335 krooni suuruse kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmise osas. Eeltoodu tõttu ei vasta kolleegium apellatsioonkaebuse väidetele hinna alandamise nõude rahuldamata jätmise kohta. Hageja palus kostjalt välja mõista 07.10.2005 sõlmitud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ja lepingu, millega kostja kohustus välja ehitama lepingu eseme reaalosaks oleva korteri, rikkumisega tekitatud kahju. Lepingu kohaselt tuli korteriomandi valdus hagejale üle anda 31.03.2006. Valdus anti üle 27.04.2006, kuid elamu ei olnud selleks ajaks valmis. Hageja väidetel kostja ei täitnud korteri reaalosa ja elamu mõttelise osa valmisehitamise kohustust kohaselt, jättes paigaldamata korterisse vanni, ehitustööd kaasomandi osaks olevates koridorides lõpetati hilinemisega, elamu ühendati hilinemisega veevõrku ja lift ei töötanud enne 2006 septembrikuud. Kostja lepingurikkumise tõttu ei saanud hageja korterit välja üürida ja tal jäi saamata tulu 54 000 krooni (üür 9 000 krooni kuus 6 kuu eest). Kostja vaidles saamata jäänud üüritulu nõudele vastu

VÕS § 127 lg 3 järgi, kuna selline kahju ei olnud lepingu sõlmimisel ettenähtav ja vanni puudumine ja mõningased tegemata ehitustööd ei tähendanud seda, et korteris poleks saanud elada. Kahju 3 335 krooni on tekkinud seoses veetoru lekkimisega 2007 veebruaris. Kahjustuse likvideeris hoone ehitaja AS Viskari. Remonttööde ajal ei saanud üürnik korterit kasutada ja üürnik arvestas üürist selle tõttu maha 3 335 krooni. Kostja vaidles nõudele vastu, kuid oma vastuväidet kostja põhistanud ei ole. Maakohus jättis hagi rahuldamata põhjusel, et hageja ei ole tõendanud kahju tekkimist ja selle suurust ning saamata jäänud üüritulu ei olnud lepingu sõlmimisel kostjale ettenähtav. VÕS § 127 lg 3 sätestab, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Vaidlust ei ole, et kostja on isik, kes tegeleb kinnisvaraarendusega, see tähendab korraldab kinnisvara ehitamist ja müüki. Tuleb hinnata, kas keskmine mõistlik kinnisvaraarendaja pidi hagejale korteriomandit müües ette nägema võimalust, et müüja poolt lepingu rikkumisel võib tekkida ostjal kahju saamata jäänud üüritulu näol. Kolleegiumi arvates pidi kostja lepingu sõlmimisel sellise kahju tekkimise võimalust ette nägema. Arvestades asjaolu, et korteriomand asub Tallinna kesklinna piirkonnas ja ostja oli välisriigi kodanik, siis pidi kostja arvestama, et korteriomand võib olla investeering, millelt selle ostja soovib üüritulu teenida. Korteri ehitamine väljaüürimiseks ei ole erandlik. Järelikult on maakohtu järeldus ebaõige. Lisaks märgib kolleegium, et korteriomandi müügilepingu või müüdava objekti ehitamiseks töövõtulepingu sõlmimisel on ette nähtav, et lepingu rikkumise korral võib ostjal tekkida kahju juhul, kui talle ei anta tähtaegselt üle valdust või korteriomand on puudustega, mis takistavad selle sihipärast kasutamist. Tekkida võivaks kahjuks on sellisel juhul ostja kahju seoses kasutuseelise puudumisega või saamata jäänud üüritulu. Järgnevalt analüüsib kolleegium maakohtu järeldust kahju ja selle suuruse tõendatuse kohta:

selle nõude osas ühtegi konkreetset vastuväidet esitanud ei ole. Samuti ei ole selle nõude osas esitatud vastuväiteid eelistungil ega kohtuistungil. TsMS § 436 lg 4 sätestab, et kohus ei või otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Maakohus on eeltoodud sätet rikkudes leidnud, et hageja ei ole oma nõuet tõendanud. Maakohus ei ole hageja tähelepanu juhtinud asjaolule, et nõue on tõendamata ja ei ole andnud TsMS § 237 lg 1 järgi hagejale tähtaega tõendite esitamiseks. Seega on maakohus teinud järelduse, et kahju hüvitamise nõue on tõendamata, menetlusõiguse norme rikkudes. Enne asja sisulist lahendamist tuleb maakohtul viia läbi eelmenetlus. TsMS § 392 lg 1 järgi eelmenetluses selgitab kohus eelkõige välja hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad nende nõuete suhtes, menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ja tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Asja paremaks ettevalmistamiseks võib kohus TsMS § 398 järgi pidada eelistungi. Seega eeldab seadus põhjaliku eelmenetluse läbiviimist ja selle juhtimisel aktiivset kohtu rolli. Eelmenetluse ülesannete täitmiseks pidi maakohus kõigepealt määrama milline õigussuhe on poolte vahel ja sellest tulenevalt määratlema milline õigusnorm kuulub rakendamisele ja millised asjaolud on olulised asja lahendamisel. Eelmenetluse käigus võib kohus pooli küsitleda ja nõuda neilt selgitusi. Samuti peab kohus pooltega arutama õiguse kohaldamist. Eelnevalt on kolleegium leidnud, et maakohus ei ole asjas eelmenetlust piisava põhjalikkusega läbi viinud ja see on tinginud ebaõige kohtuotsuse tegemise. Kuna tegemist oli mitme nõudega erinevatel alustel, siis oleks maakohus eelistungil pidanud täpsustama kõigi nõuete aluseks olevaid asjaolusid ja selgitama pooltele vajadust esitada tõendeid. Eelistungi protokolli (lk 113-114) järgi ei ole maakohus selgitanud pooltele õiguslikku olukorda ega teinud neile ettepanekut täpsustada asjaolusid ja esitada tõendeid. Ringkonnakohtul ei ole võimalik eelmenetlust läbi viia. Eelmenetluse ebapiisav läbiviimine on kolleegiumi arvates TsMS § 656 lg 2 järgi selliseks menetlusnormi rikkumiseks, mis annab aluse edasikaevatud osas maakohtu otsuse tühistamiseks ja saatmiseks läbivaatamiseks maakohtule. Kuna maakohus leidis, et kahju tekkimine ja selle suurus ei ole tõendatud, siis ei tuvastanud maakohus, kas kostja on lepingut rikkunud ja põhjusliku seose olemasolu tekkinud kahju ja kostja poolt lepingu rikkumise vahel. Olulises mahus asjaolude esmakordne tuvastamine ringkonnakohtus rikuks poolte kaebeõigust, kuna Riigikohus on üldjuhul seotud ringkonnakohtu poolt tuvastatud asjaoludega. Menetluskulud tuleb kindlaks määrata ja jagada asja uuel läbivaatamisel maakohtus.