20.oktoober 2008 kell 16.00 Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasi
P Dhagi AS F vastu 141 092,64 krooni saamiseks Hageja: NP D(isikukood xxx, elukoht xxx)
Menetlusosalised ja nende esindajad
Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Hageja esindaja vandeadvokaat K Vilippus (Advokaadibüroo Vilippus ja Partnerid, Sakala 18, 10141 Tallinn) Kostja: ASF (registrikood XXX, elukoht XXX) Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat TNurm (AB Leppik ja Partnerid, Veetorni 4, 10119 Tallinn; e-post: [email protected]) Iseseisva nõudeta 3. isik kostja poolel ASV (XXX, XXX) 3.isiku esindaja advokaat V Särgava (AB Laus & Partnerid, Rävala pst 4, Tallinn 10143;e-post: [email protected])
Hagi läbi vaadatud kohtuistungil
30.septembril 2008.a.
Kohtuistungil osalesid
K. Vilippus, T. Nurm ja V. Särgava
RESOLUTSIOON
1.Jätta NP D hagi AS F vastu 141 092,64 krooni kahjutasu, hinna alandamise tõttu enamtasutu ning intressi väljamõistmiseks rahuldamata.
2.Menetluskulud jätta täies ulatuses hageja NP D kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle läbivaatamist kohtuistungil.
17.01.2008 P D esitas kohtule hagi AS F vastu 128 960 krooni ja viivitusintressi väljamõistmiseks. Hageja sõlmis kostjaga 07.10.2005.a. ühise dokumendina korteriomandi reaalosaks oleva korteri väljaehitamise lepingu ja korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi leping), millega kostja kohustus välja ehitama korteriomandi nr 45 hoones aadressiga XXXTallinnas ning võõrandas ehitatava objekti hagejale. Vastavalt lepingule pidi kostja välja ehitama kinnistule aadressiga XXXhoone, tagama hoonele sihtotstarbelise kasutusloa saamise ning esitama kasutusloa ärakirja hagejale hiljemalt 31.05.2006.a. Objekti valmisehitamise ja valduse hagejale üleandmise tähtaeg oli 31.03.2006.a. Objekti valduse andis kostja hagejale üle 27.04.2006.a. Valduse üleandmisel selgus, et vastupidiselt lepingus kokkulepitule ei ole korteri vannituppa paigaldatud vanni, hoones puudus veevarustus, liftid ei töötanud ning ehitustööd trepikodades olid lõpetamata. Ehitustööd olid lõpetamata ja veevarustus puudus endiselt ka 31.05.2006, milliseks kuupäevaks kostja oli lubanud hankida kasutusloa. Hageja esitas 26.07.2006 kostjale pretensiooni, milles viitas nimetatud puudustele ning andis kostjale täiendava tähtaja puuduse kõrvaldamiseks 15.augustiks 2006.a. 18.09.2006 hageja pretensioonile antud sisulises vastuses selgitas kostja, et kasutusloa väljastamine on temast mitteolenevatel põhjustel võtnud planeeritust rohkem aega ning lubas kasutusloa hankida võimalikult lühikese aja jooksul. Samuti selgitas kostja, et pöördumise kuupäevaks on veevarustus hoones lõpuks tagatud ning olmejäätmete prügikonteinerid paigaldatud. Hageja korterist puuduva vanni lubas kostja paigaldada hiljemalt jooksva nädala jooksul. Kostja vastuse esitamise ajaks olid ehitustööd hoone trepikojas valdavas osas lõpule viidud. Kuna kostja viivitas pretensioonile vastamisega ligi 2 kuud, lasi hageja korterisse 19.09.2006 paigaldada dušinurga, et korterit oleks võimalik sihtotstarbeliselt kasutama asuda. Hagi esitamise seisuga hoonele kehtivat kasutusluba väljastatud ei olnud. 02.10.2006 hageja esitas kostjale kahjunõude, milles nõudis saamata jäänud tulu seoses objekti hilinenud valmimisega ning kahju hüvitamist seoses dušinurga paigaldamisega puuduva vanni asemel. 30.10.2006 vastuskirjas kostja nõustus hüvitama dušinurga paigaldamisega seonduvad kulutused, keeldus aga hüvitamast saamata jäänud tulu. Dušinurga paigaldamisega kaasnenud kulutused on kostja hagejale hüvitanud. Hageja elab alaliselt Suurbritannia ja Põhja – Iirimaa Ühendkuningriigis ning soetas vaidlusaluse korteri investeerimise eesmärgil. Investeeringu soetamiseks võttis hageja laenu Eestis asuvast finantsasutusest plaaniga teenida korteri väljaüürimisest tulu, mille arvelt igakuiseid laenumakseid tagasi maksta. Hagejal oli kokkulepe kinnisvarabürooga Uus Maa, et viimane asub 2006.a. varakevadel sobivat üürnikku otsima. Hagejal oli õiguspärane lootus, et kostja oma lepingulisi kohustusi täidab ning hagejal on võimalik alates 2006.a. aprillist võimalik korter üürile anda. Kostjapoolse viivituse tõttu sai korteri kasutusse võtta alles 2006.a. septembri lõpus ning alles siis sai hageja hakata kinnisvarabüroo kaudu üürnikku otsima. Sobiva üürniku leidmine võttis kõigest mõne nädala ning 12.10.2006 sõlmis hageja üürilepingu hinnaga 9000 krooni kalendrikuus. Üürileping selle üürnikuga kehtib käesoleva ajani. Kui kostja oleks täitnud oma lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt, oleks hagejal tõenäoliselt olnud võimalik üürileping samadel tingimustel sõlmida juba kuus kuud varem. Seega jäi hagejal saamata tulu 54 000 krooni. 27.10.2007 veebruaris tekkis korteris veetoru leke, mille tulemusena kannatas korteri vannituba, parkettpõrand ja seintele tekkis hallitus. Pikaajaliste vaidluste tulemusena selgus 2007.a. augustis, et tegemist oli ehitajapoolse veaga. Kahjustused likvideeris hoone ehitaja AS V. Korteris üürilepingu alusel elav isik pidi aga ligemale pool aastat taluma võrdlemisi ebaesteetilist interjööri, hoidma sooja vee peakraani pidevalt suletud asendis, et edasisi suuremaid kahjustusi vältida ning taluma ehitustööde teostamisega seonduvaid ebamugavusi. Kokkuleppel üürnikuga arvestati üürisummast maha üüritasu päevade eest, mil remonditööde tõttu ei olnud korteris elamine reaalselt võimalik. Kokku arvestas üürnik maha 3335 krooni, mis tuleb lugeda hageja saamata jäänud tuluks.
23.10.2007 esitas hageja järjekordse pretensiooni seoses saamata jäänud tuluga ning hoone kasutusloa puudumisega. Kasutusloa puudumine seab hageja riskid normaalolukorraga võrreldes oluliselt kõrgemale. Hoones juhtuva õnnetuse puhul oleks eeldatavalt raskendatud kindlustushüvitise nõuete esitamine. Tulenevalt objekti puudustest esitas hageja kostjale ka hinna alandamise nõude, nõudes algselt hinna alandamist 10 % võrra. Kaasnevate kohtukulude tõttu taotleb hageja kohtule esitatud hagis hinna alandamist kuni 5 % ulatuses, s.o. summas 71 625 krooni. 02.11.2007 kostja keeldus esitatud nõudeid tunnistamast. Kuna kirjeldatud puudustega kaasnevat riski ei ole võimalik objektiivselt kindlaks teha, taotleb hageja puuduse väärtuse kindlakstegemist kohtu poolt. Kuna hageja on kogu hinna kostjale juba tasunud, taotleb hageja hinna alandamise tõttu ülemäära makstu tagastamist. Samuti taotleb hageja hinnavahelt viivitusintressi seaduses ettenähtud suuruses alates 01.06.2006. 28.01.2008 hageja täpsustas viivise nõuet ning taotleb kostjalt välja mõista hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivised summas 12 132 krooni ning edasi protsendina põhivõlast 71 625 krooni kuni põhinõude täitmiseni.
KOSTJA VASTUS
20.02.2008 kirjalikus vastuses kostja hagi ei tunnista. Kostja on seisukohal, et hageja sai vaidlusaluse korteriomandi nr 45 XXX hoones võtta kasutusse juba selle kostja poolt üleandmise ajal, s.o. 27.04.2006.a. ning hageja väide, et sihtotstarbeliselt sai korterit kasutama hakata alles 2006.a. septembris, on paljasõnaline ja tõendamata. Samuti kostja väidab, et veevarustus XXX hoones oli katkematult tagatud elanikele nii ehitusajal AS-i Tallinna Vesi ja hoone ehitaja vahel sõlmitud veevarustuse lepingu kui ka AS-i Tallinna Vesi ja kostja ning hiljem AS-i Tallinna Vesi ja Korteriühistu XXX vahel sõlmitud veevarustuse lepingu alusel. Hageja vastupidine väide on paljasõnaline ja ei vasta tegelikele asjaoludele. AS Tallinna Vesi 05.06.2007 kiri tõendab, et vee-ettevõtja ei ole veeühendust ehitusaegselt lepingult teeninduslepingule üleminekul sulgenud ja KÜ XXX elanikke ilma veeta jätnud. Kuna XXX paljus korterites elasid inimesed sees, oleks olnud mõeldamatu hoone veevarustuse puudumine hageja väidetud perioodil 27.04.2006 – 2006.a. septembri keskpaigani. Meelevaldne on hageja väide, et hoone liftid ei töötanud. Tegemist on 12 korruselise elamuga ning kui liftid ei oleks töötanud, ei oleks elanikel olnud võimalik ülemistel korrustel asuvatesse korteritesse pääseda. Kostja tunnistab, et mõningaid ehitustöid hoone trepikodades veel tehti pärast korteriomandi valduse hagejale üle andmist, kuid suuremad ja olulisemad ehitustööd olid selleks ajaks tehtud ning mõningate ehitustööde tegemine trepikodades ei takistanud hagejal korteri kasutamist ega selle välja üürimist enne 2006.a. septembrit. Kostja leiab, et hageja 54 000 krooni saamata jäänud tulul nõue on põhjendamatu. Kostjal ei olnud müügilepingu sõlmimisel võimalik ette näha, et hageja ostis korteri väljaüürimise eesmärgiga ja soovis sellest tulu saada. Seega ei olnud müügilepingu sõlmimisel kostjal võimalik hinnata endale võetavaid riske seoses hageja loodetava tulu võimaliku saamata jäämisega. Mõningate ehitustööde tegemine hoone trepikodades ning vanni puudumine korteris ei takistanud korteris elamist. Samuti ei ole kostja põhjustanud lepingu rikkumist tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Hageja ei ole juhtinud kostja tähelepanu hagejale ebatavaliselt suure kahju tekkimise ohule. Hageja teavitas kostjat saamata jäänud üüritulust alles 02.10.2006. Kostja varasemal teavitamisel oleks kostjal olnud võimalik tarvitusele võtta kõik abinõud väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks ja hagejale ebatavaliselt suure kahju tekkimise ärahoidmiseks. Kostja leiab, et hageja ei ole tõendanud, et tal oleks olnud võimalik sõlmida üürileping samadel tingimustel juba 6 kuud varem. Kostja arvates kasutusloa puudumine ei ole oluline puudus, mis annaks hagejale õiguse hinna alandamist nõuda. Kuigi kostja võttis 07.10.2005.a. lepinguga kohustuse muretseda hoonele kasutusluba, esinevad mõjuvad põhjused, miks kostjal ei ole õnnestunud lepingus märgitud
tähtajaks kasutusloa taotlemise kohustust täita. Algselt esines ehitajapoolne viivitus hoone valmimisega. Pärast hoone valmimist ja kostja poolt kõigi XXX hoones asuvate korteriomandite võõrandamist selgus, et kuna kostja ei ole enam ehitise omanik, ei ole kostjal võimalik esitada kohalikule omavalitsusele taotlust elamu kasutusloa saamiseks. Kostja teavitas koheselt XXX korteriühistut, et kõik korteriomanikud on kohustatud esitama allkirjastatud taotluse kasutusloa saamiseks korteriühistule ning korteriühistu saab selle siis esitada kohalikule omavalitsusele. Kostja tegi korteriühistuga tihedat koostööd ning lähima paari kuu jooksul kasutusluba hangiti. Kostja leiab, et väide, et ilma kasutusloata hoones juhtuva õnnetuse korral on eeldatavasti raskendatud kindlustushüvitise nõuete esitamine, on oletuslik ja tõendamata. Kostja taotleb jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda.
ISESEISVA NÕUDETA KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
Kostja taotlusel kohus kaasas iseseisva nõudeta kolmanda isikuna menetlusse hoone ehitanud AS V. 25.04.2008 kirjalikus seisukohas kolmas isik nõustus kostja seisukohtadega. Lisaks kolmas isik märgib, et hageja väide, et kostja poolt lepinguliste kohustuste nõuetekohasel täitmisel oleks hageja saanud 6 kuud varem üüritulu 9000 krooni kuus, on paljasõnaline ja hüpoteetiline. Hagejal tuleb tõendada, et üürnik jäi 6 kuud varem leidmata ainult kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu. Vastasel juhul puudub hagejal kahju tekkimise ja kostja käitumise vahel põhjuslik seos ning kostja hagejal saamata jäänud tulu eest ei vastuta. Hageja hinna alandamisel põhinev nõue on samuti põhjendamatu. Kostjale on hagejapoolse hinna alandamise avalduse teinud isik, kes ei ole hageja ega tema volitatud esindaja, avaldus on allkirjastamata. Hageja ei ole hinna alandamise avalduses tõendanud ega põhjendanud, et kasutusloa puudumine tema poolt ostetud korteri väärtust 143 250 krooni võrra vähendab. Sellest tulenevalt on hinna alandamise avaldus vastuolus VÕS § 112 lg-ga 1 ning seega tühine. Tühisest hinna alandamise avaldusest ei tulene kostjale mingeid kohustusi.
KOHTUISTUNG
30.09.2008 kohtuistungil pooled jäid oma seisukohtade juurde. Hageja märkis, et vaidlusalusele hoonele ehitise püstitamiseks väljastatud ehitusloale vastav kasutusluba on ehitisregistri andmetel tühistatud ning hagejale ei ole teada, mis kasutusluba see on, mis kehtib. Hageja selgitas, et on kohaliku omavalitsuse arvates on kasutusloa taotluses esitatud ebaõigeid andmeid. Kliendi huvides hageja esindaja kasutusloa kehtivuse teemat ei soovinud lähemalt puudutada, kuid märkis, et hagejal puudub kindlus ehitise nõuetele vastavuse osas, kasutusloa kehtima jäämine on kaheldav. Hageja kirjas kostjale viitas leppetrahvi nõudmise võimalusele kostjapoolsete lepingurikkumiste tõttu. Leppetrahvi summa on hageja kahju hüvitamise nõudest oluliselt suurem ning saamata jäänud tulu 54 000 krooni ei ole ebatavaliselt suur kahju, millest oleks pidanud kostjat hoiatama. Kostja leidis, et esitatud tõenditega on piisavalt tõendatud, et veevarustust majas ei ole kunagi suletud, veevarustus oli elanikele tagatud 2006.a. algusest, veebruaris-märtsis kolisid esimesed elanikud sisse. Samuti kostja leidis, et kasutusloa olemasolu või puudumine ei mõjuta korteri hinda. Saamata jäänud üüritulu ei võrdu üürisummaga, vaid sellest tuleb maha arvestada kulutused. Üürile on antud möbleeritud korter, seega hageja on teinud üüri saamiseks kulutusi korteri sisustamise näol. Hageja ei ole tõendanud, et oleks sama suurt üüri saanud 6 kuud varem. 3.isik kohtuistungil märkis, et hoonel on kehtiv kasutusluba ja see kehtib kuni kehtetuks tunnistamiseni. Hageja nõuded on põhjendamatud ja tõendamata.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Hageja nõuded kostja vastu põhinevad kostja poolt pooltevahelisest korteriomandi ehitamise lepingust ja korteriomandi võõrandamise võlaõiguslikust lepingust tulenevate lepinguliste kohustuste rikkumisel. Hageja soovib kostjalt välja mõista kahjutasuna saamata jäänud 6 kuu üüritasu 54 000 krooni ning veeavarii tagajärgede likvideerimisega seotud ebamugavuste talumise tõttu üürisummast maha arvestatud 3335 krooni. Samuti hageja taotleb kostjalt välja mõista hinna alandamise tõttu enammakstud 71 625 krooni ning intress hinnavahelt.
2.Kohus, kuulanud ära menetlusosalised, uurinud toimiku materjale, igakülgselt ja objektiivselt uurinud asjas esitatud tõendeid ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
3.Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: - kostja kohustus valmis ehitama XXXTallinnas asuva ehitise ning selles asuva korteriomandi nr 45 valduse hagejale üle andma hiljemalt 31.03.2006. Korter anti tegelikult hagejale üle 27.04.2006.a. - Pooled ei vaidle selle üle, et kostja korterisse ei olnud korteri valduse üleandmise ajaks paigaldatud vanni ning trepikodades ehitustööd jätkusid. - lepingu järgi kostja kohustus hoonele kasutusloa hankima hiljemalt 31.05.2006, tegelikult väljastati kasutusluba hoonele 21.02.2008.a.
4.Pooled vaidlevad selle üle, kas korteriomandi valduse hagejale üleandmise hetkel oli võimalik korteriomandi sihipärane kasutamine: kas hoones oli tagatud veevarustus ja töötasid liftid, kas korteri kasutamist takistasid korteris vanni puudumine ja ehitustööde lõpetamine trepikojas. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas ülalnimetatud puudustes tõttu jäi hagejal saamata üüritulu ning kas kostja on vastutav hageja üürilise poolt üürist tehtud mahaarvamiste eest. Vaidluse all on ka hageja hinnaalandamise avalduse kehtivus ja põhjendatus.
5.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 kohaselt kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine (VÕS § 101). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja rikkus lepingulisi kohustusi sellega, et lepingus kokkulepitud tähtaegadeks korteriomandi valdust hagejale üle ei antud, hoone ehitust täies ulatuses ei oldud lõpetatud ning ehitisele kasutusluba ei väljastatud. Kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja muu hulgas nõuda kahju hüvitamist (VÕS § 101 lg 1 p 3). Samuti sätestab VÕS § 115 lg-st 1, et võlausaldaja võib koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.
6.Hageja leiab, et talle on tekkinud kahju sellega, et korteriomandi tähtajaks valmimata jätmise tõttu ei olnud hagejal võimalik korterit vastavalt planeeritule alates 2006.a.aprillikuust välja üürida ja sellelt tulu saada. VÕS § 128 lg 2 kohaselt varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Hageja hindab kahju suuruseks saamata jäänud üüritasu 54 000 krooni, lähtudes 2006.a oktoobris sama korteri väljaüürimiseks sõlmitud üürilepingus kokkulepitud üürihinnast. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et sama hinnaga oleks olnud võimalik korterit välja üürida juba 2006.a. aprillist ning üürileping jäi sõlmimata kostjapoolsete rikkumiste tõttu. Hageja väited saamata jäänud üüritulu kohta on paljasõnalised ja oletuslikud. Kohus möönab, et õige on hageja seisukoht, et saamata jäänud tulu suurus saabki olla üksnes oletuslik. Kohus leiab aga, et oletus peab olema põhistatud ja veenev. Hageja poolt tuginemine 6 kuud hiljem sõlmitud üürilepingule ei veena kohut, et samadel tingimustel oli hagejal reaalne võimalus sõlmida üürileping alates 2006.a. aprillist. Kosja ja kolmas isik on oma kirjalikus seisukohas
viidanud hageja kohustusele tõendada seda, et esitatud asjaoludel oleks hageja tõenäoliselt üüritulu saanud. Hageja ei ole seda teinud. Kohus leiab, et üldteada on asjaolu, et aastatel 2006 – 2007 toimus kinnisvaraturul hoogne areng ning hinnad muutusid kiiresti. Seetõttu on tõenäoline, et Tallinna kesklinna korterite üürihindades toimusid perioodil 2006.a. aprillist oktoobrini muutused ning 2006.a. oktoobris kokkulepitud üürihinna alusel ei saa tuletada võimalikku üürihinda sama aasta aprillis. 9000 kroonise üürihinna tõenäoliselt saamise tõendamise kohustus lasub tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 alusel hagejal. Hageja ei ole esitanud ka mingeid tõendeid, millest nähtuks, et nõude aluseks olev üürimäär vastas vaidlusalusel ajal keskmisele üürimäärale selles piirkonnas või mis kinnitaksid hageja väidet, et sama üürimääraga oli tal reaalne võimalus üürilepingut sõlmida juba 2006.a. aprillist. Vastupidi – hageja hagiavaldusele lisatud tõenditest nähtuvalt oli 2006.a. aprillis üürihind hageja nõutavast väiksem. Nii nähtub hageja poolt 23.10.2007 kostjale e-posti aadressile XXX saadetud kirjast (t.l.36 – 38), et Uus Maa Kinnisvarabüroo hinnangul oli üür vaidlusalusel perioodil 8000 krooni kuus, seega väiksem hagis nõutust. Ka 8000 kroonise üürimäära tõenduseks ei ole mingeid tõendeid, näiteks viidatud kinnisvarabüroo hinnangut, kohtule esitatud. Hagejal saamata jäänud üüri nõue on täies ulatuses tõendamata ja kohus jätab selle rahuldamata.
7.Tulenevalt VÕS § 127 lg 3 ja lg 4 sätetest peab lepingulist kohustust rikkunud pool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi või pidi nägema rikkumise võimaliku tagajärjena ette lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu ning kui vastutuse aluseks olev asjaolu on kahju tekkimisega põhjuslikus seoses. Hageja leiab, et korteri üüritulu saamise eesmärgil väljaüürimine on üldteada asjaolu, hageja oli välisriigi kodanik ning kostja võis sellest aru saada, et hageja ei omanda korterit endale elupaigaks, vaid väljaüürimiseks ning hageja ei pidanud kostjat oma sellise eesmärgi olemasolust eraldi informeerima. Kohus selle seisukohaga ei nõustu. Kohus leiab, et üldteada asjaolust, et kortereid omandatakse investeeringuks ja üüritulu saamiseks, ei saa teha ühest järeldust, et ka hageja soetas konkreetse korteriomandi üksnes üüritulu saamise eesmärgil. Samuti ei saa sellist eesmärki üheselt tuletada asjaolust, et hageja on välisriigi kodanik. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 14 lg 2 kohaselt isiku elukoht võib üheaegselt olla mitmes kohas. Vaidlusaluses 07.10.2005.a. lepingus on hageja elukohaks märgitud XXXTallinnas, samuti on lepingusse lisaks hageja sünniajale märgitud temale Eestis omistatud isikukood. Hageja esindaja kohtuistungil kinnitas samuti, et korteriomandi ehitamise ja hagejale üleandmise ajal 2006.a. kevadel ja suvel hageja viibis alaliselt Eestis, mistõttu hageja teab kinnitada, et vaidlusaluses hoones kuni 2006.a. septembrini puudus veevarustus. Kõike eelnevat arvesse võttes ei pidanud kostja lepingu sõlmimisel ette nägema, et hageja soovis korteriomandit omandada eesmärgiga saada tulu selle väljaüürimisest. Seega ei saanud kostja ka ette näha, et korteri reaalosa väljaehitamise ja korteriomandi võõrandamise lepingust tulenevate kohustuste rikkumisega kaasneb hagejale kahju tekkimine saamata jäänud tulu näol.
8.Hageja väidab paljasõnaliselt, et tal oli juba enne korteriomandi valduse üleandmist kokkulepe kinnisvarabürooga Uus Maa võimaliku üürilise leidmiseks. Mingeid tõendeid selle väite tõendamiseks hageja ei ole esitanud. Samas hagiavaldusest nähtub, et hageja konkreetset ülesannet üürilise leidmiseks enne 2006.a. septembrit kinnisvarabüroole ei andnudki. Seega ei ole võimaliku üürilepingu sõlmimata jäämine ja seetõttu üüritulu saamata jäämine tingitud üksnes kostjast, vaid eelkõige sellest, et hageja reaalselt üürilise leidmiseks mingeid samme ei astunud. Hageja hagiavaldusest ja hagile lisatud tõenditest nähtuvast seisukohast, et üürilist ei olnud võimalik otsima hakata, kuna korterit ei olnud veevarustuse ja vanni puudumise tõttu võimalik sihipäraselt kasutada, ei saa üheselt järeldada, et üüriline jäi leidmata ja võimalik üüritulu saamata kostjapoolse kohustuste täitmata jätmise tõttu. Korteri väljaüürimise soovile ning kostja tõttu saamata jäänud üüritulule ei viita hageja ka oma esimestes pretensioonides kostjale. 26.07.2006 pretensioonis viidatakse üksnes lepingust taganemise ja leppetrahvi nõudmise võimalusele. Omanike äriplaani - saada korterite väljaüürimisest üüritulu - nimetatakse
esmakordselt alles 02.10.2006 kahjunõudes. Seega isegi hageja enda lepingujärgsest käitumisest ja enne 2006.a. oktoobrit esitatud avaldustest ei olnud kostjal võimalik järeldada hagejal saamata jäänud tulu näol kahju tekkimise võimalust, rääkimata kostja võimalusest saada korteri omandamise ärilisest eesmärgist aimu 2005.a. lepingu sõlmimise ajal. Seega isegi juhul, kui hagejal kahju saamata jäänud tulu näol tekkis, ei ole kostjal seadusest tulenevalt selle kahju hüvitamise kohustust.
9.Hageja ei ole samuti tõendanud, et üürilepingu ajal korteris toimunud veeavarii tagajärgede kõrvaldamisega seotud remonditööde talumise tõttu on üüriline teinud üüritasust mahaarvamisi summas 3335 krooni. Hageja erineval ajal kostjale ja kohtule esitatud erinevad väited seoses üürisummast tehtud mahaarvamistega tekitavad kahtlusi, kas üüritasu ka tegelikult vähendati. Nii on hageja 23.10.2007 AS-le F esitatud kirjas märkinud, et hageja ja üüriline jõudsid kokkuleppele üürilise ebamugavuste kompenseerimises selliselt, et hageja loobub ühe kuu üürisummast 9000 krooni. Seejuures on hageja kasutanud kostjale saadetud kirjas ja hagiavalduses täpselt sama sõnastust, erinev on üksnes summa. Eeltoodu alusel kohus asub seisukohale, et hageja ei ole tõendanud tal saamata jäänud tulu (sh saamata üür 54 000 krooni perioodil 2006.a. aprill – 2006.a. september ning üürist tehtud mahaarvamised 3335 krooni) näol kahju tekkimist.
10.Kuna kohus leidis, et hagejal kahju tekkimine ei ole leidnud tõendamist, puudub vajadus analüüsida põhjusliku seose olemasolu hagejal kahju tekkimise ja kostja kohustuste rikkumise vahel. Seetõttu kohus ei hinda hoones veevarustuse olemasoluga, liftide töötamisega ja trepikojas ehitustööde jätkumisega seotud poolte väiteid ja vastavaid tõendeid.
11.Järgmiseks kohus võtab seisukoha hageja poolt hinna alandamise osas. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada hinda tema poolt selleks eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise ajaseisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele poolele (VÕS § 112 lg 2). Hinna alandamiseks õigustatud isik, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 198 lõikes 1 ja § 198 lõikes 1 sätestatule. Eeltoodust tulenevalt on hinna alandamise formaalseks eelduseks avalduse esitamine teisele poolele ning materiaalseks eelduseks hinna alandamist õigustavate faktiliste asjaolude, käesoleval juhul müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse, esinemine.
12.Hageja leiab, et hinda tuleb alandada seetõttu, et hoonele kokkulepitud tähtajaks kasutusluba ei väljastatud ning käesolevaks ajaks väljastatud kasutusloa kehtima jäämine on kaheldav. Hagiavalduse kohaselt hageja esitas 23.10.2007 kostjale hinna alandamise avalduse. Kohus nõustub kolmanda isiku seisukohaga, et hageja poolt 23.10.2007 esitatud hinna alandamise avaldus on tühine.
12.1.Kohus leiab, et 23.10.2007 avaldus ei ole üldse käsitatav hinna alandamise avaldusena, vaid tegemist on lepingu punkti 7.3. kohase lepingu täitmisega seonduva teatega. Sellele viitab asjaolu, et avaldus on edastatud e-posti kaudu, kuigi mitte lepingus nimetatud kontaktaadressile. Avalduse e-posti teel edastamise tõttu ei ole avaldus ka allkirjastatud, millisele asjaolule kui tahteavalduse tühisuse ühele alusele viitas kolmas isik. Avalduse on esitanud Martin K Advokaadibüroost Vilippus & Partnerid. Avalduses viidatakse NP D kui advokaadibüroo kliendile, kuid avaldus ei ole esitatud N. P. D nimel. M. K on avalduse esitanud advokaadibüroo töötajana, mitte N. P. D esindajana. Avaldus on pealkirjastatud „ XXX– 45 seonduvatest asjaoludest“ ning avaldusest nähtuvalt kirjeldatakse selles vastavalt varasematele kohtumistele ning telefonikõnele J. Mäekiviga täpsemalt kahjusid, mis on hagejale XXX hoone ehituslike puudujääkide ja nende likvideerimisega seonduvalt tekkinud. Avalduse punktis 5 viitab M. K
hageja õigusele nõuda hinna alandamist, kuna kasutusloa puudumise tõttu asi ei vasta müügilepingu tingimustele, kuid konkreetset sõnaselget tahteavaldust hinna alandamiseks avaldus kohtu hinnangul ei sisalda.. Selle asemel viidatakse võimalusele esitada asjaga seonduvalt täiendavaid küsimusi ning jäädakse ootama kostjapoolset kompromissettepanekut olukorra kohtuväliseks lahendamiseks. Kuna aga kostja on avaldust käsitanud hageja hinna alandamise tahteavaldusena, tuleb ka kohtul avaldust TsÜS § 75 lg 1 ja TsMS § 436 lg 4 alusel käsitada hageja hinna alandamise avaldusena. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja AS F on 23.10.2007 avalduse kätte saanud, seda kinnitab AS F esindaja adv Veressovi 02.11.2007 vastuskiri (t.l.19 – 20).
12.2.Hinna alandamine on nn kujundusõigus, mis toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Võlaõigusseadus hinna alandamise vormi nõudeid ei kehtesta, seega kehtivad hinna alandamise avaldusele tsiviilseadustiku üldosa seaduses tahteavaldusele kehtestatud üldised nõuded. TsÜS § 77 lg 3 kohaselt seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuivõrd hinna alandamise avalduse näol on tegemist ühepoolse tahteavaldusega, millega muudetakse pooltevahelise müügilepingu olulist tingimust, peab hinna alandamise tahteavaldus kohtu hinnangul olema müügitehinguga samas vormis. Ehitise võõrandamise tehing peab olema notariaalselt tõestatud vormis (asjaõigusseaduse rakendamise seadus § 13 lg 6). Korteriomandi müügihinna ja selle tasumise korra ning tähtajad on pooled kokku leppinud 07.10.2005 notariaalselt tõestatud võlaõiguslikus müügilepingus. Lepingu punktis 7.1. on pooled kokku leppinud, et lepingu muudatused tuleb vormistada notariaalselt tõestatud lepingu lisana. Seega ka vastavalt poolte kokkuleppele saab tehingut muuta üksnes notariaalselt tõestatud vormis. Hageja notariaalselt tõestatud hinna alandamise avaldust kostjale esitanud ei ole. TsÜS § 83 lg 1 järgi on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kokkulepitud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti (TsÜS § 83 lg 2). Tehingu notariaalselt tõestamise puhul on pooltele tagatud notari selgitamiskohustuse näol professionaalne õiguslik nõustamine, mis peab muu hulgas tagama, et oluliste esemete – kinnisvaraobjektide – võõrandamise puhul pooled tehingut ja selle tagajärgi põhjalikult kaaluvad. Müügitehingu tegemise oluliseks tingimuseks ja müüja huviks on tehingu hind. Eeltoodu alusel kohus leiab, et notariaalselt tõestatud vormis müügilepingu muutmine lihtkirjaliku tahteavaldusega ei ole kooskõlas ehitise müügilepingu notariaalse vormi nõudmise eesmärgiga. Samuti on pooled kokku leppinud, et lepingu muudatused tuleb tõestada notariaalselt. Eeltoodust tulenevalt on notariaalset vormi järgimata tehtud hinna alandamise avaldus kui lepingu ühepoolselt muutmise tahteavaldus tühine.
13.Kostja on hageja 23.10.2007 nõuet käsitanud 143 250 krooni tagastamise nõudena, kuid on märkinud, et hageja on VÕS § 220 lg 3 alusel kaotanud õiguse tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele, sest ei ole teatanud puudustest õigeaegselt. Kostja leiab 02.11.2007 kirjas, et hageja 26.10.2007 kirja ei saa lugeda hr N. P. D poolt tehtud tahteavalduseks, kuivõrd viimane ei teinud seda isiklikult ega tõendatud esindusõigusega isiku kaudu. Seetõttu kostja leiab, et hageja 23.10.2007 kirjas märgitud hinna alandamine on asjakohatu. 26.10.2007 kirja kohtule esitatud ei ole, samuti ei saanuks hageja 23.10.2007 hinna alandamise avalduses viidata 26.10.2007 puudustest teatamise avaldusele. Ilmselt on kostja 26.10.2007 kirja all silmas pidanud kas 26.07.2006 kostjale esitatud pretensiooni või 02.10.2006 kahjunõuet, mille M. K on allkirjastanud D. G , N. P. Dja D. J. M volitatud esindajana. Kostja on hageja esindaja volitusi vaidlustamata mõlemale dokumendile vastanud ning on lubanud puudused võimalikult kiiresti kõrvaldada, tunnistanud tekkinud kahju osaliselt ja lubanud selle hüvitada. Seetõttu on kohtu hinnangul ainetu kostja 02.11.2007 kirjas esitatud väide, et M. Ki poolt esitatud teated ei ole käsitatavad müüdud asja puudustest teatamisena N. P. D või tema volitatud esindaja poolt. Eeltoodu alusel kohus, hindamata kasutusloa olemasolu asja kokkulepitud tingimusena ning hinnaalandamise kui õiguskaitsevahendi kohasust, leiab, et hinna alandamise avaldus on sisuliselt kooskõlas hea usu põhimõttega ning hageja on kostjale müüdud asja
lepingutingimustele väidetavast mittevastavusest teatanud VÕS § 220 lg-s 1 sätestatu kohaselt. Kasutusloa hankimise tähtpäev oli 31.05.2006.a. Võttes arvesse, et kasutusloa väljastamisega viivitamise asjaolusid on kostja ise põhjendanud 18.09.2006 vastuses hageja esindaja 26.07.2006 ja 30.08.2006 kirjadele, on 02.10.2006 kiri kohtu hinnangul esitatud ka mõistliku tähtaja jooksul.
14.Kohus leiab, et ka juhul, kui hinna alandamise avaldus oleks nõuetekohases vormis ega oleks tühine, on hinna alandamise avaldus sisuliselt põhjendamatu ja materiaalõiguslikult alusetu. Hagi esitamise järel, 21.02.2008 väljastati hoonele kasutusluba. Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele (ehitusseaduse (EhS) § 32 lg 1). Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 61 lg 2 kohaselt haldusakt kehtib kuni kehtetuks tunnistamiseni, kehtivusaja lõppemiseni, haldusaktiga antud õiguse lõpliku realiseerimiseni või kohustuse täitmiseni, kui seadus ei sätesta teisiti. Eeltoodu alusel kohus jätab tähelepanuta hageja väited, et kasutusloa kehtima jäämine on kaheldav. Kohus märgib vaid, et hageja sõnul on kasutusloa taotlemisel esitatud valeandmeid, sest hageja ei ole kasutusloa taotlusele alla kirjutanud ning tema allkiri on võltsitud. Samas hageja möönab, et hageja allkirja olemasolu või puudumine ei muuda midagi ehitise kehtestatud nõuetele vastavuses.
15.Hageja väide, et kasutusloa puudumise tõttu oleks eelduslikult raskendatud kahjukindlustushüvitiste taotlemine, on oletuslik ja ei anna alust hinda alandada. Kasutusloa puudumine ei takistanud hagejal asuda korteriomandit kasutama ning sõlmida korteri üürilepingut. Seega ei saanud olla tegemist olulise puudusega ka juhul, kui hinnata kasutusloa olemasolu asja kokkulepitud tingimuseks.
16.Kohus leiab, et kasutusloa olemasolu ei olnud korteriomandi kokkulepitud tingimus, kasutusloa puudumine ei mõjutanud hageja korteriomandi hinda ning hinna alandamine ei ole kasutusloa väljastamise tagamise tähtaja rikkumise korral kohane õiguskaitsevahend. Kohustuse tagada hoonele sihtotstarbelise kasutusloa väljastamine hiljemalt 31.05.2006 võttis kostja endale 07.10.2005.a. pooltevahelises lepingus, mis käsitles XXXhoone püstitamist. Lepingu punktis
2.4.leppisid pooled kokku, et hoone valmimiseks loevad nad hoonele kasutusloa väljastamist. Seega kasutusloa väljastamise kohustus tulenes otseselt pooltevahelisest hoone ehitamise töövõtulepingust, mitte korteriomandi müügilepingust. Pooltevahelise müügilepingu esemeks oli hoone korteriomanditeks jagamise tulemusel moodustatav korteriomand. Ehituse töövõtulepinguga ühise dokumendina vormistatud võlaõiguslikus müügilepingus leppisid pooled kokku, et asjaõigusleping omandiõiguse üleandmiseks sõlmitakse hiljemalt 31.03.2006.a., müügihinnast 358 125 krooni oli hageja tasunud enne võlaõigusliku lepingu sõlmimist ning ülejäänud müügihinna 1 074 375 krooni kohustus hageja tasuma kostja kontole enne asjaõiguslepingu sõlmimist või krediidiasutuse kasutamise korral 3 pangapäeva jooksul asjaõiguslepingu sõlmimise päevast arvates. Seega leppisid pooled kokku kasutusloata ehitise korteriomanditeks jagamise tagajärjel moodustunud korteriomandi müügihinnas ja kasutusloata ehitise osa omandiõiguse üleandmises. Eelneva alusel kohus leiab, et hageja poolt omandatud korteriomand vastas kokkulepitud tingimustele, kasutusloa olemasolu ei olnud korteriomandi oluline tingimus ning kasutusloa puudumine ei saa olla müügihinna alandamise aluseks. Seda seisukohta tõendab ka hageja poolt kostjale 26.07.2006 esitatud pretensioon, milles hageja andis kostjale muu hulgas kasutusloa hankimiseks täiendava tähtaja ning hoiatas leppetrahvi nõudmise eest, s.t. hageja pretensioonis pidas silmas kohast õiguskaitsevahendit. Kohus möönab, et kasutusloa lubatud tähtajaks väljastamise tagamata jätmisega on kostja oma lepingulisi kohustusi rikkunud, kuid ehituse töövõtulepingust tuleneva kohustuse rikkumise eest ei saa õiguskaitsevahendina kohaldada müügilepingus kokkulepitud hinna alandamist. Hagejal oli õigus ja võimalus kasutada oma rikutud õiguste taastamiseks teisi õiguskaitsevahendeid. Eeltoodu alusel kohus jätab rahuldamata hageja nõude mõista kostjalt välja enamtasutud müügihind ning intress.
17.Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab menetlusosaline, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi täies ulatuses rahuldamata, jäävad menetluskulud hageja kanda.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.