Võlaõigus › Muud lepinguvälised kohustused

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6 § 633 lg 7).

I. Hagi asjaolud asjaolud ja hageja nõue. 18.03.2008 esitas K B (edaspidi: KÜ Brest) (reg.-kood xxxx) Viru Maakohtule hagi H M AS (reg.-kood xxxx) vastu võlgnevuse 86 507 krooni nõudes (I, lk 4-5). 27.04.2009 esitatud avalduses on hageja suurendanud nõuet. Seisuga 22.04.2009 moodustab kostja võlgnevus hageja ees 136 690.39 krooni (II, lk 1).

Hagiavalduses esitatud asjaolud 28.07.2006 on kostja omandanud Lai 1/Tallinna 16 Rakveres asuvas majas äripinnad ja kuna nimetatud elamus on asutatud korteriühistu, siis tulenevalt Korteriühistuseadusest on kostja kohustatud tasuma ka kõik kulutused. Kostja ei ole sisuliselt juba aasta aega makse tasunud ja võlgnevus kasvab iga päevaga. Vaatamata kostjaga peetud kirjavahetusele on võlg tasumata. Kuigi KÜS § 7 lg 4 võimaldab hagejal küsida kostjalt ka viivist, siis hagi esitamisel hageja seda ei küsi, mis ei välista viivisnõude esitamist kohtumenetluse käigus. KÜS §-is 15-1 nimetatud kulutuste eest peavad tasuma ka korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud (Riigikohtu lahend tsiviilasasjas nr 3-2-1-42-04). Kuna kostja ei tasu pikemat aega kulutuste eest, siis on hageja kandnud kahju, kuna hageja on pidanud kõik kulutused ise kinni maksma. Nõude tõendamiseks on hageja lisanud koopiad kostjale saadetud kirjadest, väljavõtted kinnistusraamatust mitteeluruumide kuulumisest kostjale; väljavõtted äriregistri elektroonilisest andmebaasist, samuti võlgnevuse kujunemise arvestuse alates 03.10.2006 esitatud arvetest ning KÜ B põhikirja (I, lk 12, 13-14).

Kohtumenetluse käik Korraldava määrusega võttis kohus 27.03.2008 hagi menetlusse ning väljastas hagimaterjalid kostjale tutvumiseks ja kirjaliku vastuse esitamiseks. II. Kostja vastuväited hagile. hagile. Kostja oma vastuses 10.04.2008 hagiga hagiga ei nõustu (I, lk 2222-23). Kostja ja hageja vahel on tekkinud lahkhelid KÜ B haldus- ja kommunaalkulude õiglasel arvestamisel ja jaotamisel ühistu liikmete vahel. KÜ B ei ole kostja palveid kulude jaotamise algdokumentide esitamiseks rahuldanud, mistõttu kostja rakendas õiguskaitsevahendeid - mitte tasuda arveid kuni kostja veendub hageja õiglase ja seaduspärase ühiste kulude jaotamises ühistu liikmete vahel. 05.03.2008 leppis kostja hagejaga kokku KÜ B juhatuse koosoleku kokkukutsumises, et arutada ühiste kulude jaotamise korda ja aluseid. Ühisest arutelust ei tulnud kahjuks midagi välja, kuna kulusid tõendavaid algdokumente kostjale ei esitatud ja ühistu juhatuse liikmed ei olnud valmis kostja ettepanekuid kuulama. Kostja leiab, et hagejal puudub õigus nõuda sisse kulusid, millised on ühistu liikmetele õigusvastaselt arvestatud ja ka kulusid, millised ei ole seotud ühiskasutuse teenusega.. Ühistus on liikmetena 5 juriidilist isikut, sealhulgas ka kostja, ja neile kuuluvad ruumid paiknevad ehitise I korrusel ning korteriomandid paiknevad ehitise II - IV korrusel eraldi sissepääsudega.

2006.a. ja 2007.a. teostas hageja eluruumide koridorides 7 välisuste vahetust, kulutades selleks vastavalt 73 250 krooni ja 142 565 krooni. Nimetatud kulud arvestati tasumiseks ka kostjale, kuigi nende trepikodade kasutamiseks puuduvad kostjal õigused ja ka vajadused. Korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud ei kasuta KÜS §-s 151 alusel eluruumide trepikodasid ja välisuste vahetamisega seotud teenuseid. Samas võeti KÜ B juhatuse poolt seisukoht, et mitteeluruumide omanike valduses olevate ruumide välisuksi peavad vahetama nende omanikud omal kulul. Kostja palus kohtul hagejalt välja nõuda AS –i Rakvere Soojus soojuskütte arved KÜ-le B perioodil 01.01.2007 - 29.02.2008; välisuste paigaldamise kulude arved 2006-2007, summas 215 815 krooni ja nende kulude jaotuse kostjale; prügiveo kulude arved ja kostjale kulude jaotuse perioodil 2006 - 2007; soojavee arvesti näidud ja kulude arvestuse kostjale kuude lõikes perioodil 01.01.2007 -29.02.2008, samuti KÜ B juhatuse 05.03.2008 otsuse.

Hageja oma TsMS § 396 396 alusel esitatud kirjalikes kirjalikes seisukohtades 28.04.2008 (I, lk 27) kostja vastuväidetega ei nõustu. Hageja leiab, et sellist õiguskaitsevahendit nagu kõikide arvete tasumata jätmine, seadus ette ei näe. Kostjal ei ole keelatud tasuda oma arvestuste järgi, kuid kostja ei ole midagi tasunud. Kostja vastuväide, nagu peaks tema vahetama välisuksi oma kuludega, ei ole õige, kuna kostja ostis pinna juba vahetatud ustega. Trepikodade välisuste vahetuse eest kostjalt raha ei ole küsitud. Vastavalt KÜS § 13 on üldkoosoleku otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ja majandamiskulude kandmiseks kõigile ühistu liikmetele kohustuslikud. Kostjal tuleb kanda kõiki kulusid võrdselt teiste korteriühistu liikmetega. Kostja taotletud dokumendid – Rakvere Soojus AS arved, prügiveo arved ja soojavee arvesti näidud - esitab hageja kohtu nõudmisel. Hageja lisas nõude tõendamiseks koopia KÜ B üldkoosoleku protokollist 05.03.08 (I, lk 33), arvete koondi AS –i Rakvere Soojus arvetest perioodil veebruar 2007 kuni veebruar 2008 (I, lk 29), AS-ile Haabersti Maja tasumiseks esitatud arvete koondid tarbitud sooja vee eest perioodil jaanuar 2007 kuni 06.03.2008 (I, lk 30), koondi arvetest prügiveo kohta alates detsembrist 2007 kuni 07.04.2008 (I, lk 31), kostja võlgnevuse arvestuse 28.04.2008 (I, lk 32). 29.05.2008 esitatud avalduses täpsustab hageja nõude suurust seoses kostja poolt 27.03.2008 toimunud võlgnevuse osalise tasumisega summas 57 566.40 krooni (I, lk 46, 47). Hageja nõudeks seisuga 07.05.2008 jääb põhivõlgnevuses 47 302 krooni ja viivistes 8787.87 krooni, s.o. kokku 56 087.87 krooni hüvitamine. Hageja märgib, et juhul kui kostja koheselt kustutab võlgnevuse, siis edaspidi viiviseid ei nõuta. Avaldusele on lisatud võlgnevuse arvestus seisuga 07.05.2008 (I,lk 47), väljavõte KÜ B juhatuse koosoleku protokollist 23.10.2006, väljavõte KÜ Brest üldkoosoleku protokollist 21.03.2006 (I, lk 50), AS-i Rakvere Soojus poolt esitatud arved 25.01.2007 kuni 25.04.2008 (I, lk 51-66), Ragn Sells AS-i ja OÜ Leegever poolt KÜ-le B prügiveo eest esitatud arved perioodil 02.01.2007 kuni 02.05.2008 (I, lk 67-96). Kostja vastuväited hageja hageja esitatud nõude täpsustusele (I, lk 100 - 104). Kostja leiab, et hageja nõue on põhjendamatu ja kuulub täielikult rahuldamata jätmisele. Kostja on soetanud 28.07.2006 Rakvere linnas aadressil Tallinna 16/Lai 1 korteriomandid Ml 1472/40195 mõttelise osaga ja M2 2036/40195 mõttelise osaga, kokku 3508/40195 mõttelise osaga maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast. Saades ühtlasi korteriühistu liikmeks, palus kostja esitada ühistus kehtestatud normdokumendid kaasomandis oleva kinnistu ja ehitise ühise majandamise kohta, kuid nõutud dokumente ei esitatud.

Vastavalt KÜ B põhikirja p.2.4.-le on ühistu liikmel õigus saada teavet ühistu tegevuse kohta. Algdokumentide esitamata jätmise tõttu rakendas kostja õiguskaitsevahendina arvete mittetasumist. Kostja palvel 05.03.2008 toimunud juhatuse koosolekul kulude jaotamise korra ja aluste arutelust midagi välja ei tulnud, dokumente ei esitatud, kostja ettepanekuid ei arvestatud. Eluruumide koridorides 2006-2007 toimunud välisuste vahetuse kulud arvestati alusetult tasumiseks ka kostjale. Kostja on soovinud, et ühistu majandamisega seotud kulutused oleks läbipaistvamad ja kostjale esitatud nõuded selgemad. Kostja esindaja valiti 2007.a. ka KÜ B juhatuse liikmeks, kuid koosolekute kokkukutsumisest kas ei teatatud või teatati telefoni teel üks või kaks päeva enne toimumist, jättes päevakorrast või juhatuse otsustest hoopiski teatamata. Juhatuse esimehe ega raamatupidaja poolt kostjale maksete aluseks olevaid dokumente ei esitatud. Ühistu liikmetele peab olema üheselt mõistetavad, millistel asjaoludel põhinevad korteriühistu liikmetele maksekohustused ning millistel alusel on koostatud liikmetele esitatud maksearved. Kostja taotleb endiselt välisuste paigalduse kulude arvete esitamist 2006-2007 eest (summas 215 815 krooni) ja kostja suhtes vastavate kulude jaotust, samuti soojavee arvesti näitude esitamist ja kulude arvestust kuude lõikes perioodil 01.01.2007 - 29.02.2008. Kostja märgib ka, et 23.10.2006 toimunud ühistu juhatuse otsuse väljavõttest nähtuvalt on arutatud välisuste hinnapakkumisi, kuid ei nähtu, milliselt ettevõttelt tellitakse ja millistel tingimustel. Siiski on otsustatud, et „on õige ja igati otstarbekas alustada uste vahetustöödega". Korteriühistuseaduse § 151 lõige 2 kohaselt loetakse eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Korteriühistu juhatusel puudub õigus kasutada halduskuludeks ettenähtud vahendeid muuks otstarbeks, sealhulgas remonditöödeks, moodustamata selleks remondifondi ja kinnitamata seda korteriühistu üldkoosolekul. Eelnevast tulenevalt tuleb ka korteriühistu 23.10.2006 juhatuse otsus lugeda osaliselt (p 2 osas) õigustühiseks. Kostja leiab, et korteriühistu 21.03.2006 üldkoosoleku otsuse p.2 alusel ühistu liikmetele halduskulude suurendamine 8 kr/m2-le on põhjendamatult suur ja vastuolus heade tavade ja kommetega, korteriomandiseaduse § 22 lõikega 1, korteriühistuseaduse §-dega 15 ja 151, samuti korteriühistu põhikirja punktiga 3.4, kuna halduskulude suurendamise asjaolusid ei ole korteriühistu liikmetele üldkoosolekul põhjendatud ja halduskulude suurendamine ei kuulu korteriühistu üldkoosoleku pädevusse. Eelnevast tulenevalt tuleb ka 21.03.2006 toimunud üldkoosoleku otsus lugeda osaliselt (otsuse p 2 osas) õigustühiseks. Hageja ei ole kommunaalmaksete arvestamisel pidanud kinni korteriühistus kehtestatud arvestamise korrast ja on arvestusi koostanud kostja kahjuks. Näiteks, jaanuari 2007.a. eest soojusenergia arvestamisel oli määratud kostjale tasumiseks 6665.20 krooni, kuid tegelikult oleks pidanud arvestama 6315.98 krooni. Rakvere Soojuse AS arvest S-8, 25.01.2007 KÜ-le B summas 72 369.12 krooni moodustub kostjale kuuluv osa 3508/40195 ehk arvutuslikult 2369,12/40195x3508=6315.98 krooni. Analoogseid ekslikke soojusenergia makse määramisi on ka järgnevatel kuudel. Prügiveo eest arvete esitamisel on novembri 2007 eest arvestatud kostjale 47.50 krooni, kuid vaidlusoleval arvestusperioodil töötas kostja kontoris ainult 1 töötaja. Analoogselt on selle kulu osas arvestatud kostja suhtes ka teistel kuudel. Viivise arvestamisel on hageja lähtunud KÜS § 7 lg 4 sätestatud viivise määrast (0,07% päevas), kuid KÜ B põhikirja p. 2.5 kohaselt on viivise määraks iga viivitatud päeva eest 0,05% päevas.

VÕS § 113 lõike 4 kohaselt võlgnik ei pea tasuma viivist aja eest, mil ta ei saanud kohustust täita võlausaldaja vastuvõtuviivituse tõttu, samuti aja eest, mil ta õigustatult keeldus oma kohustuse täitmisest. VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muulpõhjusel hüvitamisele. Oma vastuses teeb kostja hagejale ka ettepanekuid korteriühistu juhatuse töö paremaks korraldamiseks: ühistus olemasolevate normdokumentide läbivaatamiseks ja uute vastuvõtmiseks, mille alusel koostatakse üldkoosolekule kinnitamiseks esitatav korteriühistu majandustegevuse aastakava. KÜS § 13 lõike 3 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. 21.03.2006 toimunud ühistu üldkoosoleku otsusest teavitati kostjat käesoleva kohtumenetluse käigus. Korteriühistuseaduse § 13 lõike 2 alusel korteriühistu juhatuse otsus jõustub kümnendal päeval, arvates päevast, mil see tehti teatavaks kõigile korteriühistu liikmetele põhikirjas sätestatud korras. Ka 23.10.2006 toimunud juhatuse koosoleku otsusest teavitati kostjat kohtumenetluse käigus. Kuna juhatus ei ole teatanud ühistu liikmetele juhatuse otsusest nii, nagu seda sätestab põhikiri või kui teavitamist ei ole toimunud, siis seaduse tähenduses ei ole otsus jõustunud ning ühistu liikmed ei ole kohustatud seda täitma.

Hageja kirjalik seisukoht 07.10.2008 kostja vastuväidete vastuväidetele väidetele ja taotlustele (I, lk 118118-119) 119). 9). Hageja leiab, et kostja taotlus korteriühistu 21.03.2006 kordus-üldkoosoleku protokolli p.2 ja korteriühistu 23.10.2006 juhatuse koosoleku protokolli p. 2 kehtetuks tunnistamiseks on aegunud. Kostja oli nendest protokollidest teadlik, sest on suuliselt nendele varem viidanud. Kostja ei ole väidetud alusetute kulude ning dokumentide nõudmise osas hagejale esitanud ühtegi kirjalikku pretensiooni, nõuet või taotlust. Korteriühistu majandamise ja tegevuse aluseks on põhikiri, milline on edastatud kostjale omandiõiguse tekkimise järgselt. Aastaaruanded ja eelarve kavandid on edastatud kõigile korteriühistu liikmetele, sh ka kostjale, kes oma 21.07.2008 esitatud vastuväidetes on teinud viiteid põhikirja punktidele. Kostja poolt telefoni teel esitatud kuludokumentide nõude rahuldamisest on keeldutud, kuna sellist korda ei näe ette raamatupidamisseadus ning hagejal puudus garantii dokumentide tagasisaamiseks. Kõik vajalikud andmed on edastatud kirjalikult. Igal esitatud arvel on toodud üksikasjalikud andmed - kulu nimetus, kogus, hind ja summa. 05.03.2008 toimunud koosolekul süüdistas kostja esindaja, nagu oleks hageja esitanud arveid gaasi, uste ja trepikodade kulude kohta. Juhatuse liikmed nende süüdistustega ei nõustunud. Selleks ajaks oli tekkinud kostjal võlgnevus juba 86 507 krooni (sealhulgas halduskulud 28 321.60 krooni, küte, soe vesi, vesi ja kanalisatsioon ning prügivedu kokku 58 185.40 krooni). Kostja oli tasunud arvetest suure hilinemisega vaid 33,3 %. Kostja esindajale on juhatuse liikmete ja ka raamatupidaja poolt selgitatud, et trepikodade välisuste vahetus kostjasse ei puutu ja temalt selle eest mingit tasu ei taheta ja seda ei ole ka kostjale arvestatud. Korteriühistus on 54 korterit üldpinnaga 2789,4 m2. Kõik maksavad halduskulusid 8 krooni ühe ruutmeetri kohta ja seda tähtajaliselt. Juhatuse esimehe V S poolt on kostjale koosolekutest teatatud. Kostja esindaja on osalenud vaid ühel üldkoosolekul ja ühel juhatuse koosolekul. 28.05.2008 toimunud üldkoosolekul arvati kostja esindaja juhatuse koosseisust välja kui ühistu tegevuses mitteosaleja ja kuna kostja on süstemaatiline võlgnik. Kõik nõutud andmed ja dokumendid on kohtule esitatud 28.04.2008. Välisuste vahetamise kulu ei ole kostjale arvestatud.

Korteriühistu üldkoosolekul vastu võetud otsuse kohaselt eraldi remonditöödeks ühistus raha ei koguta, vaid neid töid teostatakse halduskuludest. Kuna maja on halvas olukorras, siis sellest tulenevalt oli vajadus halduskulu makseid tõsta 21.03.2006 8 kroonile ühe ruutmeetri kohta (8kr/m2) . Üldkoosolek on pädev otsuseid tegema ja neid vastu võtma kõigis ühistu majandamise küsimustes. Kütte eest tasumisel on lähtutud tegelikust küttepinnast, s.t. välja arvatud elektriküttel olevad ruumid (OÜ Optika ja majatarvete kauplus). Ühistule esitatud soojusarvete maksumusest on maha arvestatud sooja vee tarbimise kulu, mida arvestatakse mõõturite alusel. Hageja on osaliselt katnud soojuse kulu ka halduskuludest, põhjendades seda torustiku remondiga. Prügiveo arveid on kostjale esitatud alates augustist 2006 17 kuu eest kokku summas 47.50 krooni, mis sama perioodi ühistu prügiveo kuludest (20 686 krooni) moodustab 0,2%. 2008.a. on kostjale prügiveo eest arvestatud märtsis 70.80 krooni ( 2% ühistu kulust) ja juulis - 70.80 krooni, mis moodustab 0,9 % ühistu vastavast kulust. Kulu määramise aluseks ei olnud mitte ainult 1 inimese töötamine, vaid ka remonditööd. 2008.a. on Rakvere Linnavalitsuse korraldusega hageja ülesandeks arvatud ka piirnevate tänavate koristus, millest tulenevad ka kostjale vastavad koristuskulud. Hageja esitab vastavalt põhikirjas kehtestatud viivismäärale ( 0,05% võlgnetavalt summalt päevas) uue viivisnõude summas 10 340.67 krooni (I, lk.120) ja põhivõlgnevuse arvestuse seisuga 01.08.2008 summas 55 868.80 krooni (I, lk 121). 06.11.2008 esitatud avalduses täpsustab hageja oma nõuet seisuga kuni oktoober 2008: kostjal esineb võlgnevus summas 71 519.49 krooni, millele lisanduvad viivised summas 6 763.81 krooni (I,lk 131). Kostja vastuväited 02.12.2008 (I, lk 146146-147). Kostja leiab endiselt, et hageja ei ole kinni pidanud kommunaalmaksete arvestamisel ühistus kehtestatud korrast, et arvestusi on koostatud kostja kahjuks ning ka uute võlanõuete ümberarvestamisel on jätkatud selliseid arvestamisi. 2006 - 2007 eluruumide koridorides välisuste vahetamisega seotud kulusid on finantseeritud halduskulude arvelt, kuna remondifondi vajadusteks vastavaid vahendeid ei ole ühistu liikmetelt kogutud. Halduskuludeks on aga kehtestatud liikmetele maksemäär 8 krooni/ m2 kohta ning selline maksemäär on kohustuslik ka kostjale. Hageja viivisnõude osas leiab kostja, et see on aegunud ning esitatud dokument viiviste ümberarvestamisest tuleb jätta vastu võtmata (I, lk 147). Hageja jääb hagi asjaolusid täpsustavates avaldustes oma nõude juurde juurde (I, lk 149, 160, 169). Hageja rõhutab, et kuna osa pindadest on elektriküttel, siis vastavalt väheneb köetava pinna üldsuurus. Kostja väited, et tema on vaidlustanud tähtaegselt halduskulu määra 8 krooni m2., on paljasõnalised. Hageja esitatud arved vastavad Raamatupidamisseaduse §-ile 7 ning hageja on otsuste vastuvõtmisel ja teavitamisel järginud ühistu põhikirja. Mingit kulu välisuste vahetusega seoses ei ole kostjale arvestatud. Soojuse eest tasu arvestamisel lähtub hageja korteriühistu põhikirjast ning arvestuse aluseks on köetava pinna ruutmeeter. 11.03.2009 kohtule esitatud avalduses hageja täpsustab (I, lk 169) KÜ-s B köetava pinna suurust: üldpinda on ühistus kokku kokku 5770,7 m2, s.h. köetavat pinda 3544,8 m2, elektriküttel on 56,0 m2 ning mitteköetavat pinda - 2169,9 m2 (keldrid 1147,0 m2, pööning 465,0 m2, kodumasinate kauplus kahe ruumi ja WC-ga - 418,7 m2, trepikojad 139,2 m2). 1979.a. lülitati Rakvere Elamute Ekspluatatsiooni Valitsuse poolt koridori radiaatorid küttesüsteemist välja, sest trepikoja uste mittesoojapidavuse tõttu külmusid radiaatorid lõhki. Kauplus Optika ruumid ehitati ringi elektriküttele ca 1990.a., samuti ka Kodumasinate kaupluse ruumid.

Kostja märgib 03.02.2009 ja 24.03.2009 esitatud kirjalikes kirjalikes vastuväidetes vastuväidetes (I, lk.161lk.161-162, 177177179), 179), et hageja ei ole esitanud alusetult sisse nõutud kulude osas ümberarvestusi ning jätkab arvestamist endistel alustel ja kostja kahjuks. KÜ B põhikirja p. 2.5 kohaselt lähtutakse makse suuruse määramisel kütteks kuluva soojusenergia eest eelmisel kuul tarbitud soojuse hulgale, näitude ja tarnija arve alusel jagatud korterite üldpinna ruutmeetrile ehk korteriomandi mõttelise osa suurusest. Hageja väited, et ühistus soojusenergia arvestamisel jagatakse osaliselt elektriküttel olevate pindade alusel teiste korteriomanike vahel küttekulud ümber, on vastavate dokumentide esitamata jätmisel paljasõnalised. Kostja leiab, et köetava üldpinna suurusest 3544,8m2 lähtudes oleks pidanud olema kostjale näiteks, jaanuari 2007 arve soojusenergia arvestamisel määratud 6665.20 krooni asemel hoopis suuremas summas (72369,12/35448x3508) = 7161.78 krooni. Kostja on lähtunud oma arvestuse koostamisel AS-i Rakvere Soojus esitatud küttearvest. Samas moodustavad kõigi korterite vee soojendamise ja kütte summad kokku hoone soojustarbimise, mis on mõõdetud maja soojussõlmes paikneva soojusarvestiga. Vee soojendamise maksumus = vee tarbitud m3 x hooaja koefitsient x soojuse hind. Hageja ei ole ühistu soojustarbimise arvutusi esitanud, millest kostja järeldab, et selle kululiigi arvestused ühistus on kehtestamata, vigased ega vasta "Soojusvarustuse kulude arvestamise ja jaotamise metoodikale", mis on kinnitatud majandusministri 11. augusti 1997 käskkirjaga nr. 86. Vastavalt Raamatupidamise seadusele ja Raamatupidamise Toimkonna juhenditele tuleks vigased dokumendid lugeda tulude ja kulude vastavuse printsiile mittevastavateks ning kuuluvad parandamisele. 27.04.2009 esitatud avalduses suurendas hageja nõuet (II, lk 1). Seisuga 22.aprill 2009 moodustab kostja võlgnevus kokku 136 690.39 krooni. Hagi on esialgselt esitatud summas 86 507 krooni, millelt on tasutud vastav riigilõiv. Nõude suurendamisel on hageja tasunud täiendavalt riigilõivu summas 7500 krooni (II, lk 19) ning esitanud ka täiendavalt nõuet tõendavaid dokumente: Rakvere Soojus AS-i esitatud arved ühistus tarbitud soojusenergia eest kuni aprillini 2009.a ja vastava arvete koondi (II, lk 2-12, 14-16); kostja võlgnevuse arvestuse kululiikide kaupa (II, lk 17-18).

Kostja vastuväited nõude nõude suurendamise avaldusele (II, lk 3030-33). 33). Kostja leiab jätkuvalt, et hageja esitatud soojavee ja kaugkütte dokumendid tuleb lugeda vigasteks ja õigustühisteks. Kostja esitab uue omapoolse küttekulude arvestuse, lähtudes seejuures KÜ B 2008.a bilansist. Vastavalt bilansis toodud andmetele on ühistus sooja vee soojendamiseks kulunud 2007.aastal 11,24% soojustarbimisest (63116/515583) ja 2008.aastal vastavalt 11,73% (76378/651195). Esitatud andmete alusel leiab kostja, et näuteks jaanuari 2007.a. soojusenergia arvestamisel oleks hageja pidanud määrama kostjale tasumiseks 5677.80 krooni, kuid tegelikult on arvestatud summa 6665.20 krooni. Rakvere Soojuse AS-i arvest S-8, 25.01.2007 KÜ-le Brest summas 72 369.12 krooni moodustab kostjale kuuluv osa vastavalt 3508/40195 ehk arvutuslikult 72369,12/40195x3508 = 6315.98 krooni, millest tuleks arvestada maha soojavee tarbimiskulu ehk 11,24% ulatuses. Analoogselt on eksitud hageja poolt soojusenergia maksete määramisel ka järgmistel kuudel. Korteriühistuseaduse § 15 (1) kohaselt majandamiskulud on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. KÜ Brest 2008 bilansist nähtub, et sihtotstarbelisi kulutusi soojus-veetorustiku remondiks (381 788 krooni) ja asfalteerimiseks (129 310 krooni) on tehtud halduskulude arvelt, milleks esitati liikmetele, sh. kostjale tasumiseks makseid 8 krooni/m2 kohta. 2007.a. on teostatud trepikodades välisuste vahetusi halduskulude arvelt summas 142 565 krooni ja seda pidi tasuma alusetult ka kostja. Kuna välisuste vahetamine ei olnud seotud

ühegi juriidilisest isikust liikme välisuksega ja nende omandite välisuksi ei vahetatud, siis maksete kogumine juriidilistelt isikutelt (8 krooni x 12 kuud x 1258,1 m2) oleks pidanud olema ühes kuus vastavalt 1 krooni ja 20 senti võrra väiksem kui füüsiliste isikutele arvestatud maksed ning seda selleks ettenähtud remondifondi sihtotstarbelise makse arvelt. Prügiveo eest tasu arvestuse aluseks vastavalt ühistu põhikirja punkt 2.5.-le on vastavalt tarnija arvele ja arvestuslikult ühele elanikule, kuid hageja määratud ekslikud maksed on koostatud lähtudes liikme omandis olevast pinna suurusest.

III. Asja sisulisel sisulisel arutamisel 13.05.2009 ja 25.05.2009 toimunud kohtuistungitel kohtuistungitel jäid jäid pooled asja menetluse käigus varem esitatud seisukohtade juurde (II, (II, lk 3939-43, 43, 5454-66). 66). Hageja leiab, et kostja korteriühistu liikmena on KÜS § 15 -1 tulenevalt kohustatud tasuma vastavate kulutuste eest ning palub seisuga 22.04.2009 kostjalt välja mõista võlgnevuse katteks kokku 136 690.39 krooni. Viiviseid kostjalt ei nõuta. Kostjale tasumiseks esitatud arved vastavad Raamatupidamisseaduse § 7 esitatud nõuetele ja kostja on saanud tutvuda ka arvete aluseks olevate alusdokumentiga. Soojusenergia eest AS-ist Rakvere Soojus arvete saamisel arvestatakse välja kütte hind köetava pinna ruutmeetri kohta ja korrutatakse igaühe omandis oleva pinna suurusega. Kostja taotlused üldkoosoleku ja juhatuse koosoleku otsuste tühiseks tunnistamiseks on aegunud Kostja on ühistus kehtiva haldustasu suurusega olnud kursis ning seda kinnitab ka 05.03.2008 juhatuse koosoleku protokoll, kus kostja on osalenud ja ka võlga hageja ees tunnistanud. Kostja on kuritahtlikult kohtumenetlust venitanud ning esitanud alusetuid vastuväiteid. Kostja tehtud arvestustel puudub õiguslik alus, mistõttu tuleb need jätta tähelepanuta. Kostja hoidub kõrvale nii seaduses kui ka ühistu põhikirjas kehtestatud kohustuste täitmisest. Arvestuste aluseid on korduvalt käsitletud kohtuistungitel, hageja võlanõue on seaduslik ja tugineb esitatud dokumentidele. Kostja viide VÕS § 115 sätestatule on alusetu, kuna kostjalt nõutakse võlgnevuse mitte aga kahju hüvitamist. Menetluskulud palub hageja jätta täielikult kostja kanda. Kostja jääb varem kirjalikult esitatud seisukohtade juurde, juurde leiab, et hageja väited on paljasõnalised ning hagi tõendamata. Tuginedes VÕS § 113 ja § 115, KOS § 22 (l)ja KÜS § 8, 13, 15 ja 151 sätestatule, palub kostja jätta hagi tervikuna rahuldamata ning tunnistada kohtul korteriühistu 21.03.2006 kordus-üldkoosoleku protokolli punkt 2 otsuses ja korteriühistu 23.10.2006 juhatuse koosoleku protokolli punkt 2 otsuses kehtetuks. Kohtukulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja esitab oma vastuväited seoses ehitus ehitus-remonditööde remonditööde kuludega. kuludega. Korteriühistusse kuuluvate mitteeluruumide omanikud ei kasuta KÜS § 151 alusel eluruumide trepikodasid ja välisuste vahetamisega seotud teenuseid. Kostjale on alusetult arvestatud halduskuluna tasumiseks 2006-2007 eluruumide koridorides välisuste vahetusega kaasnenud kulud summas 215 815 krooni. Hageja jättis esitamata välisuste paigalduse kulude arved ja kostjale nende kulude jaotuse. Kostja leiab, et vastavalt temale kuuluva mõttelise osa 3508/40195 suurusele on kostja poolt põhjendamatult tasutud välisuste väljavahetamisel 215815/40195x3508= 18 835.15 krooni. Ühistus ei ole arvestatud jooksvaks ja kapitaalremondiks sihtotstarbelisi makseid vastavalt ühistu põhikirja punktile 3.4. Ühistu juhatus on korraldanud ehitus-remonditöid halduskuludeks ettenähtud vahendite arvelt, sealhulgas välisuste väljavahetamiseks (2006-2007), soojus-veetorustiku remondiks ja sisehoovi asfalteerimiseks (2008), milliste kulude katmiseks esitati liikmetele, sh. kostjale tasumiseks halduskulu makseid 8 krooni/m2 kohta.

KÜS § 8 lg 1 kohaselt korteriühistu osakapital moodustub korteriühistu liikmete osamaksudest ning ei või olla väiksem korteriühistu asutamise aasta majandustegevuse aastakava ühe kuu eeldatavatest kuludest ning § 8 lg 2 alusel võivad korteriomanikud teha korteriühistule ettemakseid korteriühistu valduses olevate ehitiste mõtteliste osade remondiks ja muudeks põhikirjas ettenähtud kulutuste katmiseks. Kostja leiab endiselt, et korteriühistu 21.03.2006 üldkoosoleku otsus halduskulude suurendamisest 8 krooni/m2 kohta tuleb lugeda õigutühiseks. Kostja jääb ka soojusenergia kulude arvestuse kohta esitatud vastuväidete juurde. Köetava pinna (3544,8 m2) arvestamise ega elektriküttel olevate pindade osas teiste korteriomanike vahel küttekulude ümberjaotamise kohta alusdokumente ei ole esitatud. Soojustarbimise kulude arvestuse kord on kehtestamata ja nimetatud kululiigi arvestused ühistus on vigased ega vasta nõuetele. Kostja lähtub jätkuvalt oma arvestustes soojusenergia maksete osas KÜ Brest bilansis soojustarbimise kohta esitatud andmetest, leides, et arvetel on märgitud küttekulu kostja kahjuks. KÜ-s B ei ole reguleeritud ka korterite hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korda. Küttekulude jaotamisel korruselamus korterite hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral on oma seisukoha koostanud Eesti Jõujaamade ja Kaugkütte Ühing Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel septembris 2006. Korteri lahtiühendamine elamu projektikohasest keskküttest on hoone tehnosüsteemide muutmine ehitusseaduse tähenduses. Järelevalvet tehnosüsteemide muutmiseks vajalike kooskõlastuste ja nõusolekute olemasolu üle teostab eelkõige kohalik omavalitsus. Ühistus peaks selline tegevus olema sätestatud ühistu põhikirjaga: fikseeritud peaks olema, kas selline tegevus on lubatud ja kui üldse, siis millistel tingimustel. Kuna tegemist on korteriomanike ühise omandi (kaasomandi) osa majandusliku otstarbe muutmisega, siis on asjaõigusseaduse § 74 lg 1 järgi selleks vajalik saada kõigi kaasomanike nõusolek. Ehitusseaduse § 16 järgi peab ehitise tehnosüsteemi muutmiseks olema kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek. Kui korteri lahtiühendamine kesküttesüsteemost on varem toimunud ja küttesüsteemi taastamine ei ole otstarbekas, siis tuleb korteriomanikel otsustada küttekulude jaotamise küsimus. Kostja vaidlustab endiselt ka jäätmeveo (prügikulu) eest esitatud arvete õigsuse ja nende mittevastavuse põhikirjale. Kostja leiab jätkuvalt, et KÜ-s B kehtestatud lubamatu halduskulude arvelt ehitusremonditööde finantseerimine ja põhjendamatult kõrge halduskulude määr, samuti soojusenergia ja küttesüsteemist eraldunud korteri kulude ebaõiglane jaotamine on vastuolus heade tavade ja kommetega, korteriomandiseaduse § 22 lg 1, korteriühistuseaduse §-dega 15 ja 151, asjaõigusseaduse § 74 lg 1, ehitusseaduse § 2 ja § 16, samuti korteriühistu põhikirja p. 3.4-ga

IV. Maakohtu otsuse põhjendused. Kohus, olles ära kuulanud hageja ja kostja esindaja seisukohad ning uurinud esitatud kirjalikke tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja tõendatud hageja poolt kohtumenetluses suurendatud ulatuses ning kuulub täielikult rahuldamisele. Hageja KÜ B nõue kostja AS Haabersti Maja vastu on esitatud Korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 ja 15-1 alusel halduskulude ja kommunaalteenuste eest tasumisel kostjal ühistu liikmena seisuga 22.04.2009 tekkinud võlgnevuse, kokku summas 136 690.39 krooni väljamõistmiseks. Kohtus on tuvastatud asja faktilised asjaolud, mille osas poolte vahel vaidlus puudub:

1) Kostja omandas 28.07.2006 mitteeluruumid 2.M1 ja 2.M2 Rakveres Lai 1/Tallinna 16; kinnistusraamatusse on asjaõiguslepingu alusel kanded tehtud 16.08.2006 (I, lk 10,11). Mitteeluruum 2.M1 (reg.osa nr2444231) koosneb reaalosana üldpinnast 147,2m2 ja 1472/40195 mõttelisest osast vastavast maatükist ning selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, ning mitteeluruum 2.M2 (reg.osa nr 2444331) reaalosa üldpinnaga 203,6m2 ja 2036/40195 mõttelisest osast maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast; kokku moodustab kostjale kuuluva reaalosa üldpind 350,8m2 (I, lk 10, 11). 2) Kostjale kuuluv pind asub elamu esimesel korrusel; kasutusel on see kaupluseruumidena ning on antud kostja poolt rendile. Samal korrusel paiknevad veel viiele erinevale äriühingule kuuluvad ruumid. 3) Maja on varustatud keskküttesüsteemiga, mille kaudu köetakse ka kostjale kuuluvaid ruume (Rakvere Linnavalitsuse õiend, I, lk 171). 4) Elamut haldab Korteriühistu B reg.-kood 80015607), mis on asutatud 02.10.1997; kehtiv põhikiri on võetud vastu 09.04.2007 üldkoosolekul (I, lk 13-14). 5) Kostja on mitteeluruumide omanikuks saamisest alates KÜ B liige. 6) Soojusenergiaga varustab korteriühistut AS Rakvere Soojus, kelle poolt esitatakse hagejale ka igakuuliselt arved ühistus tarbitud soojusenergia eest tasumiseks. 7) Kostja poolt on mitteeluruumide omandamisest alates tasutud hagejale üldse järgmised summad: 12.02.2007 - 17 109.80 krooni; 26.06.2007 - 25 000 krooni; 27.03.2008 - 57 566.40 krooni; detsembris 2008 summas 5000 krooni (I, lk 132). 2006.aasta osas võlgnevus puudub (kostja kirjalikes seisukohtades 12.05.2009 on kinnitatud andmete õigsust; (II, lk 30-33). Poolte vahel on vaidlus võlanõude aluseks olevate elamu majandamis- ja kõrvalkulude arvestamise ja ühistu liikmete vahel kulude jaotamise korra ja põhjendatuse üle. Kostja, vaidlustades hagile esitatud vastuväidetes KÜ üldkoosoleku otsuse 21.03.2006 seaduslikkuse halduskulude suurendamisest 8 kr/m2 kohta ning ka ühistu juhatuse koosoleku otsuse 23.10.2006 trepikodade välisuste remondi osas, leiab, et nimetatud otsused on tühised ja nende alusel kostjale õigusvastaselt arvestatud kulud tasumisele ei kuulu. Lisaks halduskulude suuruse vaidlustamisele on kostja 25.05.2009 kohtuistungil jäänud ka soojusenergia kulu ja prügiveo kulude vaidlustamise juurde ning palub hagi jätta tervikuna rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 tulenevalt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Tõendeid esitavad menetlusosalised. Korteriühistu õigusliku seisundi ja tegevuse alused sätestab Korteriühistuseadus (KÜS § 1 lg 1). KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid (KÜS § 1 lg 2). Korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord sätestatakse korteriühistu põhikirjas (KÜS § 4 lg 2). Majandamiskuludeks on KÜS § 15-1 mõttes korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜS § 15-1 lg 2 kohaselt loetakse eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende

osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. KÜS § 8 lg 2 kohaselt võivad korteriomanikud teha korteriühistule ettemakseid korteriühistu valduses olevate ehitiste mõtteliste osade remondiks ja muudeks põhikirjas ettenähtud kulutuste katmiseks. KÜ Brest kehtiva põhikirja (vastu võetud 09.04.2007) p 3.4 kohaselt moodustub ühistu sihtkapital liikmete sihtotstarbelistest maksetest, mis koosnevad elamu hooldamiseks, jooksvaks ja kapitaalremondiks ning territooriumi korrastamiseks vajalikest maksetest. Vastavalt Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 18 lg 1 on mittetulundusühingu kõrgemaks organiks selle liikmete üldkoosolek. MTÜS § 18 lg 2 kohaselt võtab üldkoosolek vastu otsuseid kõikides mittetulundusühingu juhtimise küsimustes, mida ei ole seaduse või põhikirjaga antud juhatuse või mittetulundusühingu muu organi pädevusse. Korteriühistuseaduses ei ole piiritletud, millised küsimused elamu haldamisel kuuluvad ühistu üldkoosoleku ja millised juhatuse kompetentsi. KÜ Br 09.04.2007 vastu võetud põhikirja p 4.3 vastab ka MTÜS § 18 lg 2 sätestatule: kõikides ühistu juhtimise küsimustes, mida ei ole seadusega või põhikirjaga antud juhatuse või muu organi pädevusse, otsustab üldkoosolek. Ühistu põhikirja p 2.5 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus hiljemalt jooksva kuu 20.kuupäevaks elamu majandamise sihtotstarbelisi makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras ning elamu ühiste kommunaalteenuste eest makseid juhatuse poolt kehtestatud korras. Kostja taotleb vastuväidete esitamisel korteriühistu 21.03.2006 kordus-üldkoosoleku otsuse osalist kehtetuks tunnistamist (protokolli punkt 2 osas) (s.o. halduskulude suurendamine 8 kr/m2 kohta; otsus I lk, 50) ja korteriühistu 23.10.2006 juhatuse koosoleku otsuse (I lk, 49) osalist kehtetuks tunnistamist (protokolli punkt 2 osas) (välisuste hinnapakkumiste kohta). Esitatud taotluste sisust tulenevalt on kostja palunud seega vastuväite korras tunnistada KÜ “B ” vastava üldkoosoleku otsuse ja juhatuse koosoleku otsuse osalist tühisust. MTÜS § 24-1 lg 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. MTÜS § 24-1 lg 2 kohaselt võib otsuse tühisusele kohtumenetluses tugineda nii hagi kui kui ka vastuväite esitamisega. Võimalust vastuväite korras juriidilise isiku organi otsuse tühisusele tugineda sätestab ka Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 7.. Korteriühistuseadus vastuväite korras ühistu otsuse tühisusele tuginemist ei sätesta: KÜS § 13 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Kohus leiab, et kostja väited korteriühistu üldkoosoleku ja juhatuse koosoleku tühisusest ei ole põhjendatud. Kostja ei ole esiletoonud ega tõendanud kohtu hinnangul ühtegi MTÜS § 24 -1 lg 1 märgitud alust üldkoosoleku otsuse ega ka juhatuse koosoleku otsuse tühisuse tunnistamiseks. Heade kommetega ja tavadega vastuolu väidet ei ole kostja täpsustanud ega ka põhjendanud. Kostja viide KOS §-ile 22 ei ole asjakohane, kuna korteriühistute puhul reguleerib ühistu majandustegevuse aastakavale ja majandusaasta aruandele esitatavaid nõudeid KÜS § 15; samuti ei ole kostja märkinud, milles seisneb vaidlustatud otsuste tühisus nimetatud sättest tulenevalt. Ka kostja väited vaidlustatud otsuste mittevastavusest KÜS § 15 -1 ja korteriühistu põhikirja punktis 3.4 sätestatule ei ole põhjendatud. Vaidlustatud üldkoosoleku 21.03.2006

otsuse vastuvõtmise ajal kehtinud KÜS § 15-1 lg 1 kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Lisaks majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu. Tulenevalt KÜS § 151 lg-st 1 peab korteriomanik seega tasuma korteriühistule oma osa majandamiskuludest. KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Korteriühistus on vastavateks kokkulepeteks majandamiskulude jagamisel üldkoosoleku otsused ning eelkõige ühistu põhikirjas selleks sätestatud kord. 21.03.2006 üldkoosolekul on halduskulusid otsustatud suurendada alates 01.04.2006 8 krooni/m2-le, mida on põhjendatud vajadusega maja soojustamise ja renoveerimistööde läbiviimiseks (alumise ja ülemise korruse akende vahetamine). Makseid on otsustatud koguda sihtotstarbeliselt remondikulude katmiseks vahendite kogumiseks ning maksete suuruse kindlaksmääramisel on lähtutud proportsionaalselt ühistu liikme omandis oleva üldpinna suurusest (arvestatuna pinna ühe ruutmeetri kohta). KÜ B põhikirja p 3.4 näeb ette sihtotstarbeliste maksete all elamu hooldamiseks, jooksvaks ja kapitaalremondiks ning territooriumi korrastamiseks vajalikke makseid ning põhikirja p 2.5 alusel võib elamu majandamiseks vajalikke sihtotstarbelisi makseid kehtestada üldkoosolek. Eraldi remondifondi moodustamist põhikirjas ei ole sätestatud. Hageja nimetatud ja nõutud „halduskulud“ sisaldavad seega endas nii elamu igapäevaseks majandamiseks kui ka hoolduseks ja remondiks vajalikke kulutusi. Vaidlustatud üldkoosoleku otsus halduskulude all ka remondiks vajalike maksete kogumiseks ei ole seega iseenesest vastuolus KÜS § 15-1 sätestatuga ega ka ühistu kehtiva põhikirjaga, mille kohaselt kuulub ka halduskulude suurendamine korteriühistu üldkoosoleku pädevusse. Juhatuse pädevusse kuulub vaid erakorralise sihtotstarbeliste maksete suurendamine või vähendamine (p.4.5). Ainuüksi kostja väide, et tema arvates on 21.03.2006 toimunud üldkoosoleku otsuse p.2 alusel halduskulude suurendamine (8 kr/m2) põhjendamatult suur, ei anna kohtu hinnangul alust nimetatud otsuse tühisuse tunnistamiseks. Kostjal oli ühistu liikmena õigus KÜS § 13 lg alusel vaidlustada üldkoosoleku otsus hagimenetluse korras, kuid kostja vastavat hagi ei ole esitanud. Samuti ei ole põhjendatud kostja väited juhatuse koosolekul 23.10.2006 vastu võetud otsuse osalisest tühisusest (välisuste remondiga alustamiseks) (I, lk 49). Vastav otsus halduskulude suurendamiseks seoses majas vajalike renoveerimistöödega alustamiseks oli vastu võetud 21.03.2006 ühistu üldkoosolekul. Ühistu põhikirja p 4.5 kohaselt kuulub juhatuse pädevusse ühistu rahaliste vahendite valitsemine. Juhatus on seega lähtunud üldkoosoleku otsusest ja tegutsenud oma pädevuse piires. Järelevalvet juhatuse tegevuse üle teostab üldkoosolek kui ühistu kõrgem organ (MTÜS § 34 l; ühistu põhikiri p 4.7). KÜS § 13 lg 1 kohaselt jõustub korteriühistu üldkoosoleku otsus selle tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti ning KÜS § 13 lg 2 kohaselt jõustub korteriühistu juhatuse otsus kümnendal päeval, arvates päevast, mil see tehti teatavaks kõigile korteriühistu liikmetele põhikirjas sätestatud korras. Kohtus on tuvastatud, et kostja väited tema poolt vaidlustatud otsuste teatavakssaamisest alles kohtumenetluse käigus, ei vasta tegelikkusele. Hiljemalt 05.03.3008 toimunud juhatuse koosolekul on kostja esindaja osavõtul arutatud nii korteriühistus kehtestatud halduskulude suurust 8kr/m2 kohta kui ka trepikodade välisuste vahetamisega seonduvaid kulusid. Samal koosolekul kohustati kostjat tasuma võlgnevust hiljemalt 15.03.2008 (I, lk 33); hagi kostjal esinenud võlgnevuse nõudes esitati KÜ Brest poolt kohtule 18.03.2008.

Seega, kuna kostja väited KÜ B üldkoosoleku 21.03.2006 otsuse ja ka ühistu juhatuse 23.10.2006 otsuse tühisusest ei ole põhjendatud, siis on nimetatud otsused kehtivad ja ka ühistu liikmetele täitmiseks. KÜS § 13 lg 4 tulenevalt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemiseks ning majandamiskulude kandmiseks kohustulikud täitmiseks kõigile korteriühistu liikmetele, st ka mitteeluruumi omanikust kostjale. Vastavalt on kostja kohustatud tasuma ka halduskulusid selleks kehtestatud määras võrdselt teiste ühistu liikmetega. Halduskulude arvelt on tasutud kulutusi elamu hooldamiseks ja ka keskküttesüsteemi remondiks ja parendamiseks. Nimetatud tööde tegemise ja täiendavate vahendite osas laenu võtmise otsustamise tõendamiseks esitas hageja 09.04.2007 toimunud üldkoosoleku protokolli (II, lk 50); majaümbruse korrastamise ja asfalteerimiseks tööde tellimise otsustamise osas esitati väljavõte 26.05.2008 toimunud juhatuse koosoleku protokollist (II, lk 48). Nimetatud tööd on kostjale teada ja nende vajalikkust ning kantud kulutusi ei ole kostja antud kohtumenetluses vaidlustanud. Hageja on oma nõude tõendamiseks kohtule esitanud kõik kostjale väljastatud igakuised arved kogu võlgnevuse perioodi ulatuses, samuti AS-i Rakvere Soojus poolt hagejale tasumiseks esitatud arved jaanuarist 2007 kuni aprill 2009 tarbitud soojusenergia eest ( I, lk 5166, 133-137; II, lk 2-12) ning nimetatud arvete koondid (I, lk 29, I, lk 25; II, lk 14-16 ), samuti ka OÜ Leegever ja Ragn Sells poolt prügiveo teenuse eest ühistule esitatud arved (I, lk 6796). Kohus leiab, et kostja väited temalt halduskulude maksete tasumisel ka eluruumide trepikodade välisuste kulude sissenõudmisest ei ole tõendatud. KÜ B juhatuse otsusest 23.10.2006 nähtub, et otsustatud on remonditöödel “alustada uste vahetustöödega, sest raha on tänase seisuga olemas üle 160 000 krooni”. Märgitud on veel, et maja elanikud on maksnud iga kuu halduskulusid 3-5kr/m2 ja “Alates aprillist 8 kr/m2, mis on kuus üle 22 tuh. kr.”, samuti on otsustatud, et “Edaspidisteks remondi-renoveerimistöödeks tuleb võtta aga pangalaenu” (I, lk. 49). Hageja on korduvalt kinnitanud, et eluruumide trepikodade välisuste vahetamise kulusid ei ole kostjalt nõutud ning kohtu hinnangul ei ole kostja ka vastupidist tõendanud. Ühtegi arvet, millelt nähtuks kostjalt nõutav välisuste vahetamise kulu, ei ole esitatud. Kostja ei olnud 23.10.2006 juhatuse otsuse vastuvõtmise ajaks tasunud ühistule veel ühtegi arvet. Hagiavaldusele lisatud võlgnevuse arvestuse kohaselt on kostja esimest korda maksnud 2006.a. lõpus esitatud arvete alusel kommunaalteenuste eest alles 12.02.2007 (I, lk 12). Seega, tõendite puudumisel puudub kohtul alus nimetatud välisuste vahetamise kulude osas kostja vastuväidete arvesse võtmiseks ja ka kostja arvestatud summa (18 835.15 krooni) võrra hageja nõude vähendamiseks. Põhjendamata ja tõendamata on ka kostja väited küttekulude osas esitatud arvete õigustühisusest ning hageja poolt küttekulude kostja kahjuks arvestamisest. Kostja väitel peab hageja korteriühistu Brest põhikirja p.2.5 sätestatule vastavalt lähtuma kütte eest soojusenergia makse määramisel vastavalt korteriomandi mõttelise osa suurusest (I, lk 178 jj). Tegelikult on KÜ B p 2.5 sätestatud järgmist: makse suuruse määramisel lähtutakse kütteks kuuluva soojusenergia osas „eelmisel kuul tarbitud soojuse hulgale, näitude ja tarnija arve alusel jagatud korterite üldpinna m2-le“ (s.o.ruutmeetrile) (I, lk 13 ). Üldpinna suurus nähtub iga korteriomandi (ka mitteeluruumi) puhul kinnistusraamatust. Kohus on esitatud arvete, nende koondite ning kütteenergia arvestuse kohta antud selgituste alusel tuvastanud, et hageja on kütte eest arvete tasumisel põhikirja p.2.5 sätestatule vastavalt ka toiminud. Ka KÜS § 15 -1 lg 1 kohaselt on võimalik korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestada tasu eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta Hageja on lähtunud kütte eest soojusenergia maksete määramisel keskküttel olevast pinnast, mille suuruseks s.o. 3544.80 m2. Kohus leiab, et kuigi hageja ei ole esitanud kõiki elektriküttel olevate pindade soojusarvestusest väljajätmisega seonduvaid dokumente, ei ole ka kostja tõendanud hageja esitatud andmete ebaõigsust. Hageja esitatud dokumentidest 13

ruumide eksplikatsioonist (I, lk 151) ja elamu esimese korruse plaanilt (I, lk 152-153) nähtuvad hageja nimetatud ja märgistatud Kodumasinate kaupluse elektriküttel olevad mitteeluruumid (nr 76, 81 ja 91), suurusega 205,3m2, 103,3m2 ja abiruum 2,1 m2, 103,1m2 ja esik 5,2m2, s.o. kokku 419 m2. Elektriküttel on ka Optika kaupluse ruumid, vastavat asjaolu kostja ei ole vaidlustanud. Optika kaupluse ruumide osas andmed eksplikatsioonil puuduvad; hageja on nimetanud elektriküttel oleva pinna suuruseks 56m2 (I, lk 169). Kokku moodustab eluruumide ja mitteeluruumide üldpind 419 + 56 + 3544.8 = 4019,5m2. Kohtumenetluse käigus on kohtu poolt kostja esindajal võimaldatud tutvuda nii hageja arvestuste aluseks olevate dokumentidega kui ka vastavate ruumide olukorraga, samuti keldris olevate kostja enda ruumide osas paigaldatud külma- ja soojaveemõõturitega. Kuigi kostja on avaldanud kahtlusi hageja arvestuses aluseks olnud andmete osas, ei ole ta omapoolseid andmeid ega vastavaid tõendeid esitanud. Kohus leiab, et kostja juhindumine küttearvete õigsuse vaidlustamisel 2007.a. ja 2008.a. korteriühistu bilansis esitatud andmetest - aastas küttele ja soojale veele eraldi soojusenergia osas tehtud kulutustest ja nende suhtarvudest - ei ole põhjendatud. Jooksvate kuude kütte eest maksete arvestamisel on hageja juhindunud põhikirja p .2.5 sätestatust ning on kütteks tarbitud soojusenergia kulu on jagatud vastavalt köetava pinna ruutmeetritele. Kohus leiab ka, et kostja taotlus hageja esitatud haldus- ja küttekulude arvete vigaseks ja õigustühiseks lugemiseks, ei ole põhjendatud. Esitatud arved vastavad Raamatupidamise seaduse § 7 algdokumendi kohta esitatavatele nõuetele: kostjale tasumiseks esitatud arvetel on märgitud dokumendi nimetus ja number; dokumendi kuupäev; majanduslik sisu koos vastavate arvnäitajatega (kulude nimetus, kogus, hind ja summa); märgitud on tehingu osapoolte nimed ning nende asukoha aadressid, neil on ka majandustehingut kirjendavat raamatupidamiskohustuslast esindava isiku allkiri, mis kinnitab arvel märgitud andmete vastavust. Kostja ei ole ka täpsustanud ega põhjendanud, milles seisneb küttearvete õigustühisus ning mittevastavus tema poolt osundatud „Soojusvarustuse kulude arvestamise ja jaotamise metoodikale“. Hageja seaduslik esindaja juhatuse liige Valter Sall on kohtuistungil 01.04.2009 andnud piisava põhjalikkusega selgituse elamus toimuva soojusarvestuse kohta: ühistut soojusega varustav AS Rakvere Soojus võtab ise soojusenergia eest ühistule arve esitamisele eelnevalt maja soojamõõturi näidud. Külm vesi läheb soojusvahetisse, kus vesi soojendatakse ning soe vesi jagatakse vastavalt kulunud soojusenergiale, saades 1m3 sooja vee hinna. Soojavee mõõturid on igal korteril. Maja soojusenergia mõõturi näidust arvestatakse maha vee soojendamiseks kulunud energia hulk ning järele jääb küttesoojuse kulu, mis jagatakse köetava pinna ruutmeetritele, saades tarbitud küttesoojuse hinna 1m2 kohta ( I, lk 184). Hageja raamatupidamisandmete koonditest ja kostjale esitatud arvetest nähtuvalt on kirjeldatud arvestuste alusel ka küttearved kostjale esitatud. Asjaolu, et igal korteriomandil ja ka kostjale kuuluva mitteeluruumi osas on olemas eraldi soojaveearvestid, kostja ei vaidlusta: nimetatud asjaolus veendus kostja esindaja isiklikult 13.05.2009 toimunud kohtuistungi vaheajal mõõturite olemasolu ja näite kontrollides (II, lk 41). Eelnevast tulenevalt on KÜ B põhikirjas sätestatud korras arvestatud kütte hind ja selle alusel esitatud maksed tasumiseks kõigile soojust tarbivatele ühistuliikmetele, sh ka mitteeluruumide omanikust kostjale. Kostja väited olmejäätmete äraveo osas esitatud arvete ekslikkusest ja alusetusest ei ole põhjendatud. Nimetatud teenuse tarbimist kostja ei vaidlusta; samuti on ta tunnistanud, et vaidlusalusel perioodil töötas “kontoris üks inimene”. Hageja seadusliku esindaja selgituse kohaselt on arvetel ekslikult märgitud ainult ühik – “m”, kuna tegelikult on arvestatud prügiveo maksumust ühikuna ühe inimese kohta, s.t nii nagu on sätestatud ka ühistu põhikirja p 2.5. Ühistust äraveetud prügi mahu alusel esitatud arved on jagatud vastavalt elanike arvule. Kostjale esitatud arvetel on selleks ühikuks märgitud 0,5 ning 2008.a. on esitatud ainult kaks arvet – märtsis 2008 summas 70.80 krooni ja juulis 2008 summas 70.80 krooni, mis vastab poolele osale ühe inimese kohta arvestatud prügiveo kulust (II, lk 40).

Hageja poolt seisuga 22.04.2009 esitatud võlanõue (summas 136 690.39 krooni) sisaldab lisaks kommunaalteenuste ja halduskulude eest esinevale võlgnevusele ka 15.12.2008 kostjale kuuluvatest ruumidest keskküttesüsteemi osalise väljalülitamisega kantud kulu summas 3964.80 krooni. Nimetatud kulu kajastub kostjale väljastatud arvel nr 662, 07.01.2009 (II, lk 22). Vastav summa on keskküttesüsteemi väljalülitamise ja küttesüsteemi tasakaalustamise eest ühistu poolt tasutud OÜ-le Verx Rakvere viimase poolt esitatud eelarve alusel (II, lk 51, 52). Küttesüsteemist väljalülitamine on toimunud vastavalt hageja juhatuse koosoleku otsusele 11.12.2008 (II, lk 49) kostjal tekkinud pikaajalise võlgnevuse tõttu, millest on kostjat eelnevalt kirjalikult hoiatatud 19.11.2008 väljastatud tähitud kirjaga; vee kinnikeeramisest ja küttesüsteemi väljalülitamisest teavitati kostjat kostja esindajale väljastatud tähitud kirjaga 15.12.2008 (II, lk 53). Vastavalt juhatuse otsusele 11.12.2008 arvestatakse kostjale mitteköetava pinna osas soojusenergia eest tasumiseks 20% (II, lk 49). Kostjale esitatud arvetelt nähtub, et jaanuarist 2009 kuni aprill 2009 on kostjale kuuluvalt pinnalt kütet vastavalt ka arvestatud (II, 13-18; lk 22, 26). Kohus ei pea vajalikuks eraldi käsitleda ega hinnata KÜ B poolt kostjale kuuluvate ruumide ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise vastavust Ehitusseaduse ja muude kostja poolt viidatud õigusaktide nõuetele. Küttesüsteemist lahtiühendamise aluseks on olnud korteriühistu juhatuse otsus 11.12.2008. Kostja on ekslikul seisukohal, et vastavate tööde teostamiseks oleks AÕS § 74 lg 1 tulenevalt vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Tegemist on korteriühistuga ning kohaldamisele kuuluvad erisätetena korteriühistuseaduse sätted. Korteriühistu majandamisega ühistu liikmete huvide tagamisel ja vahetu juhtimisega tegeleb ühistu juhatus. Juhatuse otsuse alusel on tellitud küttesüsteemi tasakaalustamise tööd vastavate töödega tegelevalt firmalt. Teostatud töö oli vajalik seoses kostjapoolse käitumisega ning eelnevast tulenevalt on kostja ka kohustatud hüvitama teostatud töödega kaasnenud kulud (ühistu põhikirja p 2.5). Detsembris 2008 kostja tasutud 5000 krooni on hageja arvestanud tekkinud viivisvõlgnevuse katteks (01.04.2009 kohtuistungi protokoll, I, lk 183-187). Kostja väide hageja esitatud viivisnõude aegumisest, ei ole põhjendatud. Hagi esitamisel ei olnud hageja viivisnõudest loobunud, vaid pidas võimalikuks selle esitamist KÜS § 7 lg 4 tuginedes menetluse käigus (I, lk 4-5). Vastava viivisnõude esitas hageja 29.05.2008 haginõude täpsustamisel ning viiviseid on arvestatud alates võlgnevuse tekkimisest (I, lk 47). Põhivõlgnevuse osas aegumise vastuväiteid kostja ei esitanud. Viivisnõude ümberarvestamisel on hageja lähtunud ühistu põhikirja p 2.5 sätestatud määrast (0,05% päevas) (I, lk 118-119, 131). Vastavalt hageja arvestustele moodustas kostjal viivisvõlgnevus hageja ees detsembris 2008 kokku summas 7947.74 krooni (II, lk 17). 5000 krooni viivisvõla katteks lugemise järel on hageja ülejäänud viiviste nõudest loobunud ( II, lk 1, 17; kohtuistungi protokoll 13.05.2009, II, lk 42). Hageja esitatud viiviste summa suuruse osas (seisuga detsember 2008) kostja vastuväiteid ei ole esitanud. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja võlgniku poolt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Kostja viited VÕS § 113 lg 4 ja 115 sätestatule, kui viiviste tasumise kohustusest vabastamise alustele, ei ole põhjendatud. Eespool käsitletud asjaoludel puudus kostjal korteriühistu liikmena õigustus ühistu poolt esitatud arvete tasumata jätmiseks. Kostja väited arvete mittemaksmisest kui tema poolt rakendatud õiguskaitsevahendist, ei ole põhjendatud ega rajane seadusele. VÕS § 110 lg 1 kohaselt võib võlgnik keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti.

Kostja AS H M ei ole tõendanud omapoolsete sissenõutavaks muutunud nõuete olemasolu, muu hulgas ei ole kostja tõendanud ka oma väiteid korduvatest nõuetest hagejale vastavate kuludokumentide esitamiseks, samuti ei ole kostja kohtumenetluses esitanud vastuhagi ega taotlusi tasaarvelduste tegemiseks. Nii hagiavalduse esitamisel kui ka nõude täpsustamisel (I, lk 30-32, 46, 47, 132) ja viivisnõude ümberarvestamisel (I, lk 120), samuti nõude suurendamisel seisuga 22.04.2009 (II, lk 1 jj) on hageja esitanud koondid kostjale väljastatud arvetest ning kostjal tekkinud võlgnevuse kujunemisest kululiikide kaupa (II, lk 20-27; lk 17-18). Arvete koondil on esitatud andmed alates 03.10.2006, arvest nr 459 kõikide kululiikide osas, märgitud on ka kostjapoolsed tasumised. Esitatud andmed vastavad kostjale väljastatud arvetel märgitud summadele. Kostja ei ole hageja võlgnevuse arvestuses märgitud summade ning temale tasumiseks esitatud arvetel märgitud summade mittevastavust vaidlustanud, vaid on esitanud omapoolsed ning õiguslikele alustele mitterajanevad arvestused. Eeltoodu alusel leiab kohus, et tulenevalt KÜS § 13 ja 15-1 sätestatust on hageja nõue põhjendatud ning kostjalt kuulub hageja kasuks võlgnevuse katteks väljamõistmisele kokku summas 136 690.39 krooni.

Kohtukulude jaotusest TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 3 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi täielikul rahuldamisel tuleb asjas esinenud menetluskulud vastavalt hageja taotlusele jätta täielikult kostja kanda. Kostja menetluskulud jäävad tema enda kanda. Hagejal on TsMS § 174 lg 1 kohaselt õigus nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Kohus juhindus veel TsMS § 386 lg 2; 442; 461 lg 4; 468 lg 1 p 2 ja 632 nõudeist. Kohtunik /allkiri/ Ärakiri õige Kohtukordnik nooremreferendi ülesannetes

Irma Külavee Irina Golubev

Tartu Ringkonnakohu Ringkonnakohus 16.novembril 2009.a otsustas:

Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tühistada Viru Maakohtu 30. juuni 2009 otsus osaliselt võlgnevuse katteks väljamõistetud summa suuruse osas ning lugeda väljamõistetuks H M AS-lt Korteriühistu B kasuks 132 725.59 krooni (ükssada kolmkümmend kaks tuhat seitsesada kakskümmend viis krooni 59 senti). Menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jätta 97% ulatuses H M AS kanda ja 3% ulatuses Korteriühistu B kanda. Kohtuotsus jõustus 05. jaanuaril 2010.a Tartu Ringkonnakohtu otsusega Kohtukordnik nooremreferendi ülesannetes Irina Golubev

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.