Mai Kiitsaku hagi Olga Villemsoni, Toomas Villemsoni, Renee Villemsoni ja Tiina Villemsoni vastu üürilepingu täitmise kohustamiseks ning kahju 50.000 krooni hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20. juuni 2008. a. otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Mai Kiitsaku apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant Mai Kiitsak (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxx xx-xx xxxxxxx), esindaja adv. Arvo Junti Vastustaja Olga Villemson (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxx xxx xx-x xxxxxxx), esindaja adv. Veljo Viilol Vastustaja Toomas Villemson (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxx xxx xx-x xxxxxxx), esindaja adv. Veljo Viilol Vastustaja Renee Villemson (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxx xxx xx-x xxxxxxx), esindaja adv. Veljo Viilol Vastustaja Tiina Villemson (IK xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxx xxx xx-x xxxxxxx), esindaja adv. Veljo Viilol
RESOLUTSIOON:
1.Jätta muutmata Harju Maakohtu 20. juuni 2008. a. otsuse lõppjäreldus Mai Kiitsaku hagis Olga Villemsoni, Toomas Villemsoni, Renee Villemsoni ja Tiina Villemsoni vastu üürilepingut täitma kohustamiseks ning kahju 50.000 krooni hüvitamiseks, arvestades põhjenduse osas ka ringkonnakohtu otsuses märgitut.
Menetlusosaliste apellatsioonimenetluse menetluskulud jätta apellandi kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused:
1.Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
2.Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
3.Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
20.detsembril 2007. a. esitas Mai Kiitsak Harju Maakohtusse hagi Olga Villemsoni, Toomas Villemsoni, Renee Villemsoni ja Tiina Villemsoni vastu üürilepingut täitma kohustamiseks ja kahju 52.800 krooni hüvitamiseks. Menetluse käigus vähendas hageja rahalist nõuet, paludes kostjatelt välja mõista 50.000 krooni, kuna üürikomisjon on tunnistanud nõuet 2000 krooni ulatuses. Hageja esitas Tallinna Üürikomisjonile avalduse kostjate vastu eluruumi üürilepingust tuleneva kohustuse täitmiseks. Üürikomisjoni 30. novembri 2007. a. otsusega jäeti Mai Kiitsaku avaldus rahuldamata. Üürikomisjoni otsus on vastuoluline: esitatud nõuet on küll tunnustatud, kuid jäetud siiski rahuldamata. Hageja üürileandjana ja Olga Villemson üürnikuna sõlmisid 1. novembril 2002. a. üürilepingu Tallinnas, Xxxxxx x-xx asuva kolmetoalise korteri kasutamiseks Olga Villemsoni ja tema perekonna poolt kuni 31. oktoobrini 2003. a. Pooled pikendasid 31. oktoobril 2004. a. üürilepingut. 30. novembril 2004. a. sõlmiti poolte vahel uus üürileping eluruumi kasutamiseks kuni 30. novembrini 2005. a. Üürniku palvel sõlmiti 15. detsembril 2005. a. uus üürileping kuni 15. juunini 2006. a. Viimases sõlmitud üürilepingus on pooled fikseerinud korteri seisukorra üürnike poolt kasutamise ajal: korter vajaks tapetseerimist, vannitoas allakukkunud plaadid tuleks tagasi kinnitada, vannituppa tuleks tagasi töökorda ühendada seal olnud ja üürnike poolt lahtimonteeritud kraanikauss, värvimist vajavad köögiseinad ja esik, tuvastati, et parkettpõrand on kahjustustega ning see tuleks puhastada ja kahjustused sellelt eemaldada. Üürnikud olid tekitatud kahjustustega nõustunud ning võtnud endale kohustuse nimetatud tööd teostada. Üürnike nimel on dokumendi allkirjastanud Olga Villemson. Allkirjastatud dokumendi näol on tegemist aktiga eluruumi seisundi, kahjustuste hindamiseks. Tegemist ei
olnud pisipuudustega, mille likvideerimise oleks saanud katta üüriraha arvelt. Tegemist oli üürilepingust tuleneva kohustusega hoida üürilepingu alusel kasutatav eluruum elamiskõlblikuna ning mitte hävitada üürileandjale kuuluvat vara ning kokkuleppega heastada üürileandjale tema vara kasutamisel tekitatud kahjustused – need likvideerida või kompenseerida kahjustuste likvideerimine rahas.
30.novembril 2006. a. esitas hageja Tallinna Üürikomisjonile avalduse, milles palus kohustada Olga Villemsoni vabastama koheselt vaidlusalune korter. Üürikomisjoni
12.veebruari 2007. a. otsusega kohustati kostjaid tagastama hagejale tema eluruum (üürivaidlusasi nr. ÜK-2/153/06). Olga Villemson vabastas eluruumi 5. märtsil 2007. a. Hageja avas eluruumi ukse koos tunnistajatega 6. märtsil 2007. a. Koostatud on ka akt korteri vabastamisjärgse seisukorra kohta, millele on allkirja andnud kõik tunnistajad ning mille kohaselt selgus korterisse sisenedes, et korteri seisund on samane 15. detsembri 2005. a. üürilepingus fikseerituga - kokkulepitu (kahjustuste likvideerimine) oli üürnike poolt täitmata. Enne, kui üürniku kasutuses olnud korterit oli võimalik taas eluruumina kasutada, oli üürileandja sunnitud tegema selles remondi ning likvideerima üürniku poolt korterile tekitatud kahjustused. Hageja sõlmis 27. märtsil 2007. a. töövõtulepingu PalmixGroup OÜ-ga, kes teostas eluruumis töid, mida oli kohustunud üürilepingu kohaselt teostama Olga Villemson. Hageja tasus nimetatule tööde eest 52.800 krooni. Kõnealune eluruum anti üürnikule üürile kasutamis- ja elamiskõlblikuna. Üürileantud vara lepingujärgse kasutamise käigus kulub ning võib halveneda, kuid üürniku ja tema perekonna poolt eluruumi kasutamisel muutus see sisuliselt elamiskõlbmatuks. Üürnik on rikkunud üürilepingut – ta ei ole täitnud sellest tulenevat kohustust likvideerida tema ja tema perekonna poolt põhjustatud kahjustused. Võttes endale vastutuse kahju hüvitamise eest, jättis üürnik siiski oma kohustused täitamata, samuti ei ole ta tasunud kolmanda isiku poolt tehtud tööde maksumust rahas.
15.detsembri 2005. a. üürilepingus aktsepteeris üürnik, et korteri seisukord vajab tulenevalt tema ning tema perekonna põhjustatud kahjustustest parandamist, et teha tuleb just lepingus nimetatud tööd ning et tööde teostajaks on tema koos oma perekonnaga. Kokkulepe on jõus, kuid üürnik ei ole seda täitnud. Lepingu lisas on fikseeritud kogu korteri seisukord. Kuivõrd on nimetatud, et põrandad peavad olema korteri vabastamisel puhtad ja kahjustamata, on selge, et kokkuleppe sõlmimise hetkel põrand nimetatud nõuetele ei vastanud. Põrandad olid kahjustatud, vajasid korrastamist ja parandamist. Kostjad on kohustatud likvideerima või kompenseerima hagejale tekitatud kahju vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 334 lõikele 2. Kostjate poolt väidetud hageja tegematajätmised (katuse läbijooks jms.) ei ole kuidagi tõendatud, sellekohaseid pretensioone ei ole kostjad esitanud hagejale ega saa tõendada ka kohtule. Hageja ja kostjate vaheline suhtlemine on alates esmase üürilepingu sõlmimisest olnud keeruline ja raskendatud. Kostjate suhtumine hagejasse on olnud üleolev ja ebaviisakas. Kostjad tegid kõikvõimalikke takistusi hagejale korteri seisukorraga tutvumiseks, ei vaevunud vastama hageja telefonikõnedele. Kui hageja pöördus oma õiguste kaitseks esmakordselt üürikomisjoni poole, et kostjaid nende poolt ebaseaduslikult kasutatavast korterist välja tõsta, tuli kutsed saata kohtutäituri vahendusel. Korterist lahkusid kostjad hagejat teavitamata. Hageja sai sellest, et korter on vabastatud, teada postkasti jäetud võtmete leidmise teel. Korteri ülevaatuse kutsele kostjad ei reageerinud. Korteri ülevaatusaktile on oma allkirja andnud tunnistajad, s. h. kvalifitseeritud kinnisvaramaakler. Kostjate vaidlusalusesse eluruumi kolides oli korter remonditud ning lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis. Ka kostjad ise tunnistavad, et remont korteris oli tehtud (üürikomisjoni otsus nr. ÜK-2/112/07). Hagejale jääb arusaamatuks, miks kostjad valisid Xxxxxx x-xx eluruumi oma elukohaks ning palusid korduvalt üürilepingu pikendamist, kui neile eluruumi tingimused ei sobinud. Hageja korter ei olnud üüriturul kindlasti mitte ainus.
Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. Hageja on pahatahtlikult ja alusetult asunud ebaõigesti tõlgendama poolte vahel 15. detsembril 2005. a. sõlmitud lepingu lisa. Sellega ei võtnud kostjad endale selliseid kohustusi, veel vähem sellises mahus kohustusi, mille täitmist hageja kostjatelt nõuab. Ebaõige on hageja väide, et sellega tuvastati, et parkettpõrandad on kahjustatud ning kahjustused tuleb eemaldada. Lepingu lisa sätestab vaid seda, et põrandad peavad olema korteri vabastamisel puhtad ja kahjustamata. Samuti ei tulene lepingu lisast, et kostjad oleksid need kohustused endale võtnud seetõttu, et kostjad oleksid korterit oluliselt kahjustanud. Ka üürikomisjon on põhjendatult leidnud, et tõendatud ei ole asjaolu, et üürnikud oleksid eluruumi nende valduses olnud aja vältel kahjustanud. Ebaõige ja põhjendamatu ka hageja väide, mille kohaselt on lepingu lisa näol tegemist aktiga eluruumi seisundi fikseerimiseks ja kahjustuste hindamiseks. Üürilepingu lisas sätestatud kohustused kohustavad üürnikku tegema omaniku kohustuseks olevat remonti, mis ei ole kooskõlas VÕS-is sätestatuga. Kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist, on tühine. Samuti on tühine kokkulepe, millega lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas kaldutakse seadusega sätestatust kõrvale üürniku kahjuks. Kuna seadusest tulenevalt peab üürnik omal kulul kõrvaldama vaid üüritud eluruumi sellise puuduse, mida saab kõrvaldada eluruumi harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega, siis tulenevalt VÕS §-st 275 ja § 334 lõikest 4 on 15. detsembril 2007. a. sõlmitud kokkulepe kui seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe iseenesest tühine. Hageja on kostjate juuresolekuta koostanud akti korteri vabastamisjärgse seisukorra kohta. 6. märtsil 2007. a. teostatud ülevaatuseks oleks hageja pidanud kutsuma kohale ka üürnikud, mis oleks näidanud hageja head tahet koostada koos mõlemapoolsete tunnistajatega üleandmisakt, et võimalikke vaidlusi vältida. Kuigi hagejal olid üürnike kontaktandmed olemas, ei ole hageja kostjaid ülevaatamisele kutsunud, mistõttu pole ka korteri tollase seisukorra kirjeldus usutav ega tõendatud. Üürileandja kohustuseks on anda üürilepingu objektiks olev eluruum üürniku kasutusse lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama eluruumi hoidmise sellises seisundis lepingu kehtivuse ajal, mida hageja teinud ei ole. Käesoleval ajal ei saa ka enam tuvastada, milline oli korteri seisukord üürileandmise ajal. Samas üürikomisjoni otsuse ning ka tunnistaja Ü. B. ütlustega on kinnitamist leidnud, et korteri seisukord esmase üürilepingu sõlmimise ajal ei olnud hea. Selles oli küll tehtud remonti, kuid see oli üürileandja enda tegevusega rikutud. Vannitoa seintes olid augud, plaadid olid lahti, köögis oli uputus ja katus lasi läbi vett, mille tulemusena tuli lahti ka tapeet. Neid asjaolusid hageja üürikomisjonis ei eitanud. Korteri seisukorrast tulenevalt olid üürnikud valmis tegema remonti, kuid seda juhul, kui üürileandja annab selleks materjalid. Köögi värvimiseks lubas värvi muretseda hageja, kraanikauss eemaldati hageja nõusolekul ning tagasi ei olnud seda võimalik asetada, kuna see oli hageja keldris luku taga. Seega ei ole üürilepingu sõlmimisel ega ka üürilepingu kehtivuse ajal fikseeritud korteri seisukorda ning hageja esitatud asjaolud on ebaõiged. Ka 15. detsembri 2005. a. lepingu lisaga ei ole pooled eraldi fikseerinud korteri seisukorda. Hageja poolt tellitud ja korteris tehtud tööd olid palju suuremahulisemad, kui seda oleksid olnud kostjate väidetavad kohustused ja seda ka lepingu lisas märgitust lähtuvalt, seega nende eest tasumise nõudmine kostjatelt on pahatahtlik ning tegemist on hageja kui omaniku kohustustega. Alusetu on hageja väide, et üürnikud kasutasid korterit lepingule mittevastavalt ning et see seetõttu on muutunud elamiskõlbmatuks. Katuse läbilaskmisest oli hageja teadlik, kuid ei võtnud selle olukorra parandamiseks midagi ette, see rikkus omakorda lage ja tapeeti. Sellele lisaks lasti üürileandja korraldusel küttesüsteemist õhku välja; seda teinud firma unustas ventiili tagasi keerata ning seeläbi tekitas korteris üleujutuse. Peale seda vahetati hageja poolt küll välja olemasolevad vanad aknad, kuid selle töö tagajärjel lõhuti korterit ja viidi see kehva seisukorda. Kõik eelnevad
tegurid viisid korteri sellisesse seisukorda, mida hageja peab alusetult üürnike põhjustatuks. Asjakohatu on viide VÕS § 336 lõikele 1, kuivõrd hageja on kontrolli teostanud kostjate juuresolekuta.
15.detsembril 2005. a. sõlmitud üürilepingu p. 5. 6 sätestab, et lepingu lõppemisel annab üürnik eluruumid ja muu vara üürileandjale üle mitte halvemas seisundis, kui need olid lepingu sõlmimise ajal, arvestades normaalset kulumist. Sellest lepingupunktist võib otseselt tuletada, et silmas peetakse 15. detsembril 2005. a. sõlmitud ja kehtima hakanud üürilepingut, mistõttu ei saa eluruumide üleandmisel 5. veebruaril 2007. a. korteri olukorda võrrelda eelmiste üürilepingute kehtima hakkamisel korteris olnud seisukorraga, kuigi seda seisukorda ei ole ka kuskil fikseeritud. 15. detsembril 2005. a. sõlmitud üürilepingus ei ole kirjas, millistel asjaoludel on üürnikud märgitud kohustused võtnud ning üheski lepingu osas ei võta üürnik vastutust tekitatud kahju eest ega tunnista ennast kahju tekitajaks. Ebaõigeks tuleb pidada hageja käsitlust hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hoopis hageja ei ole lähtunud hea usu põhimõttest, nõudes kostjatelt omaniku kohustuste hulka kuuluvate kohustute täitmist. Hagejal tuleb tõendada, et kahjustused on tekitatud kostjate poolt ja tegemist ei ole normaalse kulumisega. Seda hageja teinud ei ole. Kokkuleppe tingis korteri halb olukord, mis oli põhjustatud just hageja enda poolt ning hageja lubas ka muretseda materjalid. Samas viitab poolte kokkuleppes toodud kohustuste iseloom selgelt sellele, et silmas on peetud sanitaarremonti, mitte eluruumi elamiskõlblikuks muutmist. Hageja poolt tellitud remondis ja kostjate väidetud kohustustes on olulised erinevused. Poolte kokkuleppes nõuti, et üürnik värviks ise köögiseinad üle, seejuures värvi annab talle omanik. Töövõtulepingus aga tõlgendatakse köögi seinte ülevärvimist selliselt, et värvimise all peetakse silmas ka seinte pahteldamist, lihvimist, kruntimist ja siis lõpuks värvimist. Vannitoas on loobutud kipsplaatide kasutamisest ning üle mindud PVC kattematerjali peale, mille paigaldamist ei saanud hageja kuidagi kostjatelt nõuda. Poolte kokkulepe sätestas, et tuleb allakukkunud plaadid tagasi panna. Poolte kokkulepe ei käsitlenud ka nurgaliistude paigaldamist esikusse. Lepingu lisas oli parkettpõranda kohta sätestatud, et need peavad korteri vabastamisel olema kahjustamata ja puhtad. Kostjad on seisukohal, et parkettpõrandale laieneb üürilepingu p. 5. 6, kus tuleb arvestada normaalset kulumist, millele omakorda lisanduvad veekahjustustest ning ka akendevahetamise käigus tekkinud kahjud. Eeltoodust lähtuvalt näib kostjate vastu esitatud hagi eesmärk olevat hageja omakasupüüdlik soov teostada hagejale kuuluvas korteris remont kostjate arvelt. Esimese astme kohtu otsus 20. juuni 2008. a. otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja ja Olga Villemson sõlmisid 1. novembril 2002. a. Tallinnas, Xxxxxx x-xx asuva kolmetoalise korteri üürilepingu tähtajaga kuni
31.oktoobrini 2003. a. Pooled pikendasid lepingut kuni 31. oktoobrini 2004. a. ja sõlmisid
30.novembril 2004. a. uue lepingu sama eluruumi kasutamiseks tähtajaga kuni 30. novembrini 2005. a. Pooled sõlmisid 15. detsembril 2005. a. lepingu sama eluruumi kasutamiseks tähtajaga kuni 15. juuni 2006. a. ja pikendasid seda kaheks kuuks, s. o. kuni 15. augustini 2006. a. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja ja Olga Villemson leppisid 15. detsembril 2005. a. sõlmitud lepingu lisas kokku, et hageja kohustub vahetama kahe toa ja köögi aknad ja muretsema köögi seinte värvimiseks värvi ning kostja kohustub enne üürilepingu lõppemist taastapetseerima korteri, tagasi seinale kinnitama vannitoas allakukkunud keraamilised seinaplaadid, vannituppa tagasi panema ja ühendama kraanikausi, mille kostja eemaldas, et paigaldada sinna pesumasinat, värvima köögi seinad, värvima omal kulul esiku seinad koerapidamisest tekkinud kahjustuste tõttu ning et parkettpõrandad peavad korteri vabastamisel olema kahjustamata ja puhtad. Võetud kohustuste mittetäidetud osa tuleb hagejale hüvitada rahas. Pooled ei vaidle ka selle üle, et pärast 15. detsembri 2005. a. lepingu sõlmimist on
hageja vahetanud vaidlusaluse korteri aknad; et üürnik on eemaldanud seoses pesumasina paigaldamisega kraanikausi ega ole seda tagasi pannud; et eluruumi üürnikule kasutusse andmisel vaidlusaluse eluruumi seisundi fikseerimiseks akti ei koostatud ja et üürnik
15.detsembri 2005. a. lepingu lisas kokkulepitud remonti ei teinud. Eluruumist lahkumisel üürnik eluruumi hagejale üle ei andnud, eluruumi üleandmisakti pooled ei koostanud. Poolte vahel on vaidlus selles, kas hageja on õigustatud nõudma 15. detsembri 2005. a. üürilepingu lisast tuleneva korteri remondi kohustuse täitmist ja kas kostjad on tekitanud eluruumi kasutamisel hagejale kahju summas 50.000 krooni. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 276 lg. 1 järgi on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. VÕS § 276 lg. 2 kohaselt peab üürnik asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. VÕS § 278 punktide 1 – 4 kohaselt, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik: nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt sama seaduse §-s 279 sätestatule; nõuda üürileandjalt kolmanda isikuga õigusliku vaidluse ülevõtmist; nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist; alandada üüri vastavalt sama seaduse §-s 296 sätestatule. Üürilepingu esemeks oleval asjal peavad olema kokkulepitud omadused, samuti peavad asjal olema omadused, mis tagavad selle, et asi oleks lepingujärgse eesmärgi päraselt kasutatav. Üürileandjal on kohustus hoida üüritud asi kogu lepingu kehtivuse aja jooksul lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis. Nimetatud seisundit ei saa samastada selle seisundiga, milles asi üle anti. Üksnes siis, kui asja seisund lepingu kehtivuse jooksul halveneb sedavõrd, et seisund ei võimalda enam normaalset lepingujärgset kasutust, saab rääkida lepingu rikkumisest. Asja korrashoiukohustus ei lasu mitte ainult üürileandjal. Ka üürnikul on üüritud asja korrashoidmisel kohustused. Üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti (VÕS § 276 lg. 2). Seega juhul, kui tegemist on vastava kohustuse rikkumise tagajärjel tekkinud puudusega, siis selle eest üürileandja ei vastuta. Üürnikupoolsest kasutusest võib tekkida küll kulumine, kuid see kulumine ei tohi ületada tavakasutusest tekkivat kulumist. Üürnik peab kasutama asja hoolikalt, s. t. nii, nagu üks tavaline hoolikas üürnik asja kasutaks, samuti peab üürnik ära hoidma kahjustused, mille hoolikas üürnik ära hoiaks. Kui üürnik rikub oma kohustusi ja selle tagajärjel tekib asjale puudus, siis selle puuduse eest üürileandja ei vastuta. VÕS § 280 kohaselt peab üürnik oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Kõik pisipuuduse mõiste alt väljuvad puudused ja takistused on üürileandja kõrvaldada, välja arvatud need puudused, mis tulenesid üürnikupoolsest asja lepingutingimustele mittevastavast kasutusest. Pooled võivad kokku leppida selles, et VÕS § 280 ei rakendata, kuid ka selles, mida pisipuudusena mõista ja mida mitte. Pooled võivad kokku leppida ka selles, milliste puuduste puhul üürniku korrashoiukohustus kehtib ja milliste puhul mitte. VÕS § 275 kohaselt on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Seadusandja pidas eluruumi üürnikku nõrgemaks ja seetõttu enam kaitset vajavaks pooleks. See tähendab, et eluruumi üürilepingus võivad pooled seadusega sätestatust kõrvale kalduda, kuid üksnes eluruumi üürnikule soodsamas suunas. Pooled ei ole lepingus fikseerinud pisipuuduste mõistet ega sätestanud, milliste puuduste puhul üürniku korrashoiukohustus kehtib ja millal mitte. Hageja on avalduses üürikomisjonile kinnitanud, et tähtis ei ole, milline oli eluruumi seisund enne Olga Villemsonile üleandmist või milline oli see pärast tema poolt vabastamist,
vaid oluline on see, et pooled on milleski kokku leppinud. Hageja tugineb oma nõudes poolte
15.detsembri 2005. a. lepingu lisale, VÕS § 8 lõikele 2, mille kohaselt leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik ja § 76 lõikele 1, mille järgi kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Tunnistaja Ü. B. ütlustest nähtuvalt viibis ta sissekolimise päeval korteris, kus olid nii hageja kui ka maakler. Tunnistaja ütlustega on leidnud kinnitust, et tapeet oli pandud osaliselt, väga halvasti ja servad lahti. Parkett oli vana ja kraabitud, vannitoa plaadid olid puudu, osa seisis vanni ääre peal, osa oli maha tõstetud. Esikus olid liistud puudu. Kostjad ei olnud korteriga rahul, aga neil ei olnud muud võimalust, sest eelmine omanik oli leidnud selle korteri. Kumbki pool ei tahtnud akti teha. Tunnistaja käis vaidlusaluses korteris veebruaris 2007. a. Korteris ei olnud lõhutud midagi. Hästi hirmus oli ühe toa lagi, kus jooksis vesi arvuti peale, aknapaled olid tegemata. Esik nägi samasugune välja: liistusid ei olnud, tavaline tapeet oli seinas, silmatorkavaid määrdumisi ei olnud. Tunnistaja oli veebruari esimesel nädalavahetusel väljakolimise juures, korter jäi tühjaks. Kostjate koer, kelle koht oli esikus, ei olnud räpane. Tunnistaja V. R. ütluste kohaselt polnud korteris euroremonti tehtud, tapeet ja parkett olid vanad. 2007. a. ei saanud korter heas seisukorras olla, kui vesi kogu aeg läbi jooksis. Tunnistaja kinnitas, et koer elas ainult köögis ja esikus, ta oli vana ja polnud aktiivne. Korterivõtmete tagasiandmisel oli probleem, kuna neid ei saanud hagejale üle anda. Kohtul puudub alus kahelda üürikomisjonis vande all antud ütlustes. Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et hageja ei andnud üürnikule üle remonditud korterit. Kostjate väitele, et hageja ei teinud alates 1. novembrist 2002. a., s. o. üürniku eluruumi sissekolimisest midagi eluruumi seisukorra parandamiseks, et nad kolisid remontimata eluruumi, mille seisund halvenes üürileandja oma tegevusetuse tagajärjel (elamu katuse läbijooks, korteris küttesüsteemi puudusest tulenev üleujutus, mis rikkus mööbli ja arvuti, akende vahetusega seotud lõhkumine ja praht), hageja tõendatud vastuväiteid ei esitanud. Hageja ei ole tõendanud, et kostjad on tahtlikult korteri seisukorda rikkunud, vastupidi, üürileandja tegevusetus tekitas kahju kostjatele (tehnika ja mööbli rikkumine). Kostjate väitele, et remonti ei olnud võimalik teha, kuna üürileandja ei võimaldanud selleks materjale, samuti kraanikauss, mille tagasipanekut nõuti, oli keldris ja üürnikul sellele juurdepääsu ei olnud, vastas hageja kohtuistungil, et kraanikauss oli äraviskamisel saanud kannatada, seetõttu pidi uue ostma ja värv köögiseinte värvimiseks oli hageja käes, kuid et kostjad ei teatanud lahkumisest, siis ei saanudki värvi üle anda. VÕS § 334 lg. 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis; lg. 2 järgi vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega; lg. 4 kohaselt on tühine kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist. VÕS § 336 lg. 1 järgi peab üürileandja üüritud asja tagastamisel kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud juhul, kui tegemist on puudusega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada; lg. 2 järgi, kui üürileandja avastab hiljem asja puuduse, mida ta tavalise ülevaatamisega ei saanud avastada, peab ta sellest üürnikule viivitamata teatama. Asja puudusest teatamata jätmisel kaotab ta puudusest tulenevad õigused. Kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist, on
tühine. Samuti on tühine kokkulepe, millega lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas kaldutakse seadusega sätestatust kõrvale üürniku kahjuks. Argumenteeritud on kostjate positsioon, et 15. detsembril 2005. a. sõlmitud lepingu p. 5. 6 sätestab, et lepingu lõppemisel annab üürnik eluruumid ja muu vara üürileandjale üle mitte halvemas seisundis, kui need olid lepingu sõlmimise ajal, arvestades normaalset kulumist. Sellest lepingupunktist võib otseselt tuletada, et see peab silmas konkreetset
15.detsembril 2005. a. sõlmitud ja kehtima hakanud üürilepingut, mistõttu ei saa eluruumide üleandmisel 5. märtsil 2007. a. korteri olukorda võrrelda eelmiste üürilepingute kehtima hakkamisel korteris olnud seisukorraga, kuigi seda seisukorda ei ole ka kuskil fikseeritud. Lepingu lisas oli parkettpõrandate kohta sätestatud, et need peavad korteri vabastamisel olema kahjustamata ja puhtad. Seega laieneb parkettpõranda seisundile üürilepingu p. 5. 6, kus tuleb arvestada normaalset kulumist, millele omakorda lisanduvad veekahjustustest ning ka akende vahetamise käigus tekkinud kahjud. Lepingu lisa, kus üürileandja kohustab üürnikku teostama korteris remonti hagis väidetud kahjustuste pärast, mille tekitamise eest ei ole üürnik lepingus vastutust võtnud ega ka neid tekitanud, on üürniku kahjuks kõrvalekalduv ning seetõttu VÕS § 275 ja § 334 lg. 4 kohaselt tühine. Põhjendatud on kostjate seisukoht, et tegemist on omaniku remondi kohustusega, mille tegemist ei saa neilt nõuda. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg. 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seega ei ole 15. detsembril 2005. a. sõlmitud lepingu lisas võetud kohustustel õiguslikke tagajärgi ja üürnikult ei saa nõuda korteri remondi kohustust ega remondi tegemata jätmist hüvitada rahas. Kuna kostjatel puudub vaidlusaluse korteri remondikohustus, siis ei oma tähtsust remondi maksumus, mis tuleneb hageja ja PalmixGroup OÜ vahel 27. märtsil 2007. a. sõlmitud töövõtulepingust ja 19. aprilli 2007. a. arvest summas 10.800 krooni. Väärad on hageja viited VÕS §-le 100 ja § 101 lg. 1 punktile 1, mille kohaselt kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine ning kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, kuna üürnik ei ole jätnud oma lepingulisi kohustusi täitmata.
15.detsembri 2005. a. lepingu lisa ei saa pidada korteri kahjustuste fikseerimiseks ning asjaoluks, et kostjad oleksid kahjustusi tekitanud ja nende tekitamise omaks võtnud. Hageja väited eluruumi kostjatepoolsest kahjustamisest ja elamiskõlbmatuks muutmisest on tõendamata. Hageja 6. märtsi 2007. a. koostatud aktist nähtub, et eluruumis ei ole tehtud remonti, kuid see ei tõenda, et kostjad eluruumi kahjustasid. 15. detsembri 2005. a. lepingu lisaga on tuvastatud, et üürnik värvib koerapidamisest tekkinud kahjustuste tõttu omal kulul esiku, küll aga ei ole kokkuleppes täpsustatud kahjustuste ulatust. Tunnistaja Ü. B. ütlustega on tõendatud, et esik nägi samasugune välja: liistusid ei olnud, tapeet oli seinas, üleni täiesti tavaline tapeet, silmatorkavaid määrdumisi ei olnud. Seega puudub alus nõuda väidetavaid koerapidamisest tekkinud kahjustuste hüvitamist. Kuna hageja ei ole tõendanud, et kostjad on kahju tekitanud, siis ei tõusetu kahju hüvitamise kohustust VÕS § 128 lg. 2 ja 3 alusel. Põhjendatud on kostjate seisukoht, et ebaõigeks tuleb pidada ka hageja viidet VÕS § 6 lõikele 1, mille kohaselt võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt, väites, et üürnik ei ole käitunud lähtuvalt hea usu põhimõttest ning võttes endale kahju hüvitamise kohustuse, on siiski jätnud selle täitmata, kuna hageja ei ole lähtunud hea usu põhimõttest, nõudes kostjatelt omaniku kohustuste hulka kuuluvate kohustuste täitmist. VÕS § 308 lg. 1 kohaselt võib eluruumi üürilepinguga ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. VÕS § 308 lg. 3 kohaselt võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu.
Hageja võttis kohtuistungil õigeks, et üürnik tasus üürilepingu sõlmimisel tagatisraha 2000 krooni, mida ta üürnikule tagastanud ei ole. Tagatisraha tagab kõikvõimalikke üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Tagatisraha ei taga lepinguväliseid nõudeid. Kohus jätab tähelepanuta Lõuna politseiosakonna vastuse hageja päringule, mille kohaselt politsei infosüsteemis ei ole andmeid 2006. a. Toomas Villemsoni õigusrikkumiste kohta, kuna see ei puutu asjasse. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses palub hageja maakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega hagi rahuldada ja mõista menetluskulud välja vastustajatelt. Kohus leidis, et poolte vahel 15. detsembril 2005. a. sõlmitud kokkuleppe näol on tegemist tühise kokkuleppega vastavalt VÕS § 334 lg. 4. Samas ei ole kohus hinnanud kokkulepet sätte kui terviku raames – tühine on kokkulepe juhul, kui üürniku kohustuseks oleks miski muu kui kahju hüvitamine. VÕS § 273 kohaselt on tühine üürniku kohustus, mis seab üürniku sõltuvusse üürileandja või kolmanda isiku suhtes, kui kohustus ei ole otseselt seotud eluruumi kasutamisega. Käesoleval juhul on tegemist just üürnike kahju hüvitamise kohustusega, mis tuleneb otseselt üüritud eluruumi kasutamisest. Asjaolu, et kostjad on hageja omandile kahju tekitanud, on tuvastatud lisaks 6. märtsil 2007. a. tunnistajate poolt allkirjastatud korteri avamisel koostatud aktile ka 5. mail 2008. a. Aivar Silma poolt koostatud aktiga ning Tallinna Üürikomisjoni 30. novembri 2007. a. otsusega nr. ÜK-2/112/07. Üürikomisjon on apellandi seisukohaga nõustunud ja leidnud, et põhjusel, et 15. detsembri 2005. a. kokkuleppest nähtub muu hulgas poolte kokkulepe selle kohta, et üürnik värvib koerapidamisest tekkinud kahjustuste tõttu omal kulul esiku, saab kokkuleppest järeldada, et üürnik nõustus, et koer oli esikut kahjustanud ja selle kahjustuse hüvitamiseks lepiti kokku, et üürnik värvib omal kulul esiku seinad. Seetõttu, kuna üürnik esiku seinu üle ei värvinud, oleks avaldajal alus nõuda temalt kahju hüvitist ja selles osas tuleks avaldaja avaldus rahuldada. Ka kohus ise on vaidlustatud otsuses möönnud, et 15. detsembri 2005. a. lepingu lisaga on tuvastatud, et üürnik värvib koerapidamisest tekkinud kahjustuste tõttu omal kulul esiku, küll aga ei ole kokkuleppes täpsustatud kahjustuste ulatust. Sellega möönab kohus kahjustuste olemasolu. Sisuliselt oli kokkulepe kahjustuste tekitamise fikseering, kuid kohus asus seisukohale, et hageja nõuet ei saa siiski rahuldada, kuna ei ole fikseeritud kahjustuste ulatus. Üürikomisjoni otsuses toodud seisukohti ei ole kohus analüüsinud, neil peatunud ega oma otsuses käsitlenud. Kohus on nõustunud kostjate ja nende poolt väljakutsutud tunnistajate väljendatuga. Kohus ei ole analüüsinud ning põhjendanud, miks ühte või teist asjaolu ei arvestata või arvestatakse, millist tähendust omab eelnimetatu asja lahendamisel. Esitatud asjaoludest lähtuvalt ei ole tõendatud, et korter oleks sissekolimiseks üleandmisel olnud lepingujärgseks kasutamiseks kõlbmatu. Isegi kui korter oleks üürnike kasutusse antud kahjustustega, ei ole see vaidluse esemeks, esemeks on hageja nõue üürnikele nende tekitatud kahju hüvitamiseks. Kinnisvaramaakleri Aivar Silma kirjaliku tõendiga on, näiteks, tuvastatud, et korter oli pärast kostjate väljakolimist väljaüürimiseks sobimatus seisundis. Kui kostjad oleksid üüritud eluruume kasutanud hoolikalt ning kõrvaldanud põhjustatud puudused asja harilikuks säilimiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega, ei oleks kahju tekkinud ega oleks olnud vajadust nõuda selle hüvitamist. Kui kostjad võtsid eluruumi üürile, võib järeldada, et see oli lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis. Kui eluruum ei sobinud kostjatele, ei olnud neil kohustust sõlmida üürilepingut selle kasutamiseks. Hageja ei ole nõudnud ega nõua kostjatelt tema enda ülesandeks olevate kohustuste täitmist, vaid seda, et kostjad täidaksid omalt poolt kokkuleppes võetud kohustusi. See ei ole hea usu põhimõtte rikkumine. Hageja lootis heas usus, et kuivõrd kostjad on allkirjastatud
kokkuleppes kinnitanud, et teostavad selles nimetatud tööd, siis nad seda ka teevad. Kostjad on aga pahauskselt jätnud kohustused täitmata ning tekitatud kahju hüvitamata. Kostjad ei ole tõendanud, et hageja on tekitanud enda omandis olevale eluruumile kahju ja et hageja on tekitanud kostjate varale kahju. Kostjad ei ole esitanud hagejale ühtegi pretensiooni selle kohta, et neile oleks kahju tekkinud. Akende vahetamine ei ole kostjate seisukorra halvendamine, vaid parendamine. Kohus ise on selgitanud, et üürileandja vastutab lepingu rikkumise eest üksnes siis, kui asja seisund lepingu kehtivuse jooksul halveneb sedavõrd, et seisund ei võimalda enam normaalset lepingujärgset kasutust. Kostjad elasid hageja korteris kokku ca 4, 5 aastat ja arusaamatuks jääb nende soov üürilepingut korduvalt pikendada, kui nad ei pidanud korterit elamiskõlblikuks. Hageja ei ole esitanud kostjate vastu lepinguväliseid nõudeid. Pooled sõlmisid kokkuleppe, kus fikseerisid korteri seisukorra ning kostjate kohustuse fikseeritud kahjustuste kõrvaldamiseks või kõrvaldamise kompenseerimiseks. Tegemist on lepingulise kohustusega ning lepingulise kohustuste täitmise nõudega. Kohus on tõendite hindamisel olnud ühepoolne – tõeväärtus on antud vaid kostjate väidetele. Kohus ei ole analüüsinud asjaolu, et üürikomisjon on sisuliselt osaliselt tuvastanud ja tunnistanud, et kokkulepitud kohustused olid kostjate poolt omaks võetud, et üürnik nõustus, et on üüritud eluruumile kahju tekitanud ning kohustus need kahjustused likvideerima, et hagejal oleks alust nõuda kostjatelt kahjuhüvitist. Kohus ei ole selle üürikomisjoni poolt tuvastatud asjaolu kohta oma seisukohta kujundanud. Kohtu hinnangul on hageja esitatud väited ümber lükatud kostjate esitatud väidetega. Puudub aga põhistus, millele tuginedes kohus seda väidab. Sisuliselt on kohus hinnanud hageja väited valedeks. Kohus ei ole tunnistajate ütluste eelistamist hageja ütlustele ning sõltumatu kolmanda isiku Aivar Silma koostatud aktile mitte millegagi põhjendanud ega selgitanud. Asjas esitatud tõendite kaalumisel on kohus olnud pealiskaudne. Vastustajate seisukoht Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu otsust tühistada, küll tuleb täpsustada otsuse motiive. Nii tuleb Toomas Villemsoni, Renee Villemsoni ja Tiina Villemsoni vastu esitatud hagi jätta rahuldamata juba ainuüksi sellest tulenevalt, et tegemist on materiaalõiguslikus mõttes ebaõigete kostjatega. Nii on hageja rajanud oma nõude üürnikupoolsele lepingurikkumisele, nimetatud isikud on aga küll üürnikuks oleva Olga Villemsoni perekonnaliikmed, keda üürnik võib VÕS §-st 289 tulenevalt majutada üüritud eluruumi, kuid nad ei ole poolteks vaidlusaluses üürilepingus ega selle lisaks olevas kokkuleppes, millele hageja on oma nõude rajanud. Seega ei ole hagejal ka alust esitada nimetatute vastu üürilepingust või selle lisaks olevast kokkuleppest tulenevaid nõudeid. Otsust tuleb täpsustada ka 15. detsembri 2005. a. üürilepingu lisaks olevale kokkuleppele antava hinnangu osas. Selles kokkuleppes on esiku seinte kahjustamist puudutavas osas märgitud järgmist: „Koerapidamisest tekkinud esiku seinte kahjustuste tõttu värvib üüriline omal kulul esiku.“ (tl. 11 pöördel). Kolleegium leiab erinevalt maakohtust, et selle kohustuse osas on kokkulepe hinnatav kui kostja O. Villemsoni kinnitus selle kohta, et koerapidamisest on esiku seinad kahjustunud ning kostjal on kohustus need üürnikust tulenevad kahjustused esiku seinte värvimise teel kõrvaldada. Et VÕS § 276 lg. 2 kohaselt on üürnikul kohustus kasutada asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti, selle kohustuse rikkumisega tekitatud kahju tuleb üürnikul aga üürileandjale hüvitada, siis ei ole poolte kokkulepe selles osas seadusega vastuolus ja seda ei saa pidada tühiseks.
Seda, nagu ei oleks korteri esik erinevalt poolte kokkuleppes märgitust kostjast tulenevalt kahjustatud, ei ole kostja tõendanud. Siiski ei anna see järeldus veel alust hagi osaliseks rahuldamiseks. Nii ei ole hageja esitanud andmeid ega tõendeid selle kohta, kui suur on esiku seinte värvimise maksumus, tuues esile üksnes kõigi hageja poolt kostja kohustuseks peetavate tööde tegemise kogumaksumuse. Ka hageja poolt esitatud tõendid ei võimalda väidetavaid kulutusi eristada: töövõtulepingust, mille hageja on esitanud, nähtub üksnes kõigi hageja poolt tellitud tööde maksumus ning esiku seinte värvimises seisneva kohustuse täitmiseks seisnevat kulutust ei ole võimalik muudest kulutustest lahutada. Samas ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustatud maakohtu otsuses tuvastatud asjaolu, et üürnik tasus üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha 2000 krooni, mida hageja ei ole kostjale tagastanud. VÕS § 308 kohaselt tagab tagatisraha üürilepingust tulenevaid üürileandja nõudeid üürniku vastu. Seega sai üürileandja esiku seinte värvimise kulud katta üürniku makstud tagatisraha arvel. Asjas esitatud asjaolud ja tõendid ei võimalda pidada esiku värvimise kulusid suuremaks kui nimetatud summa ja see üürniku poolt täitmata kohustus tuleb lugeda hagejale hüvitatuks tagatisraha arvel. Sisuliselt on maakohtu menetluses taolise käsitlusega nõustunud ka hageja oma 19. mai 2008. a. menetlusdokumendi punktis 5 (tl. 128). Ülejäänud osas otsuse muutmiseks ei anna apellatsioonkaebus alust. Kolleegium järgib muutmata osas maakohtu otsuse põhjendust ja kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lõikes 6 sätestatuga ei pea vajalikuks seda üle korrata. Apellatsioonkaebuse eespool käsitlemata väidetega ei saa nõustuda. Et üürikomisjoni poolt samas asjas tehtud otsus ei ole jõustunud, siis ei ole sel vaidluse lahendamisel tähendust; sealhulgas ei saa seda pidada tõendiks vaidlusaluses asjas ning maakohtul ei olnud vajadust üürikomisjoni otsuse seisukohtadele hinnangut anda. Kolleegium ei pea võimalikuks hinnata hageja poolt 6. märtsil 2007. a. koostatud akti teisiti või teha sellest teistsuguseid järeldusi kui maakohus. Aivar Silma poolt väidetavalt 8. mail 2008. a. koostatud akti kolleegium asja materjalide hulgas ei tuvastanud, ühteski tsiviilasjas olevast hageja esitatud menetlusdokumendist ei nähtu ka taolise tõendi esitamine, apellant ei ole aga kaebuses märkinud, millal ta taolise tõendi esitas. Apellandi etteheide, et maakohus on jätnud tähelepanuta tema väited ja tõendid, on konkretiseerimata: kaebusest ei nähtu, milliseid väiteid või tõendeid etteheide puudutab; kaebusest ei nähtu sedagi, kuidas tuleks maakohtu poolt väidetavalt arvestamata jäetud asjaolusid ja tõendeid hageja arvates hinnata. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et hageja, kelle nõue põhines kostja lepingurikkumisel, pidi seda lepingurikkumist tõendama. Et hageja tugines kokkuleppele, mida pidas pooltele siduvaks, siis ei ole ta menetluses pidanud vajalikuks tuua esile neid asjaolusid, mille põhjal saaks järeldada, et kostja oli korterit lisaks koera tekitatud kahjustustele eluruumi esikus kahjustanud enam, kui asja tavapärane eesmärgist lähtuv kasutamine eeldaks. Apellatsioonimenetluse menetluskulud jäävad apellandi kanda TsMS § 171 lg. 1 alusel.
Iko Nõmm
Imbi Sidok
Malle Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.