Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

Hagiavaldus ja selles sisalduvad asjaolud 17.04.2008 esitas KÜ maksekäsu kiirmenetluses avalduse. 31.12.2008 kohtunikuabi määrusega anti asi üle hagimenetlusse ning 04.02.2009 esitas KÜ(edaspidi hageja) hagi V P `i (edaspidi kostja) vastu võlgnevuse 6 289.39 krooni nõudes. Hagiavalduse kohaselt on kostja alates 2004.a tasunud hagejale makseid ainult osaliselt ja seetõttu on kostjal seisuga 14.04.2008 hageja ees võlgnevus 6 289.30 krooni. Kostja kohustused tulenevad koreriühistu põhikirja punktist 3.2. Kostja vastus Kostja vaidleb hagile vastu. Hageja ei ole täitnud ventilatsioonisüsteemi kui kaasomandi eseme hooldus- ja remonditöid. Kostja on aastate vältel korduvalt juhtinud hageja esindajate tähelepanu ventilatsioonisüsteemi rikkele ning kuna hageja ei ole midagi ette võtnud ventilatsioonisüsteemi remondiks, siis on kostja keeldunud enda kohustuste täitmisest. Kostja ei maksa hagejale arvetel märgitud hooldustasu osa alates 2003.a detsembrist võlaõigusseaduse (VÕS) § 111 lg 1 tulenevalt. Samuti on kostja alternatiivselt hagi rahuldamise korral esitanud nõudele aegumise vastuväite. Maakohtu põhjendused Kohus leiab, et hagi kuulub osaliselt rahuldamisele. Käesolevas asjas puudub vaidlus, et kostja on hageja korteriühistu liige ning kostjal on tasumata hagejale hooldustasu alates 2003.a detsembrist (t lk 54-58). Kuna hageja nõudeõiguse üle vaidlus puudub, jätab kohus tähelepanuta nõude loovutamise lepingu (t lk 94-100, 112-113). Kohtu hinnangul on hageja nõue kostjalt hooldustasu väljamõistmise kohta õiguslikult põhjendatud ning kostja ei ole vaidlustanud võlgnevuse arvutamise korda ega suurust. Hooldustasu määrad võetakse vastu korteriühistu üldkoosoleku otsusega ning kostja ei ole nimetatud otsuseid vaidlustanud. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 151 lg 2 kohaselt eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Korteriühistu põhikirja p 3.2 kohaselt on korteirühistu liige kohustatud tasuma põhikirjas sätestatud korras osamaksu ja sihtotstarbelisi makseid. Korteriühistu põhikirja p 6 kohaselt kannavad elamu majandamise ja hooldamise kulusid ühistu liikmed proportsionaalselt nende omandiks olevate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsusele kõigi elamu korterimandite reaalosade summaarses üldpinnas, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Igakuuliste maksete suuruse arvutamise ja liikmete makseteatiste väljastamise kord ja tähtaeg, samuti nende alusel maksmise kord ja tähtajad ning viiviste suurus ja selle arvutamise kord määratakse kindlaks ühistu kodukorras. Korteriühistu kodukorra p 2.2.10 järgi on korteriomanikud kohustatud tasuma maksed ühistu pangaarvele teatel näidatud tähtajaks (põhikiri t lk 64-65, kodukord t lk 62-63). Tulenevalt hageja põhikirjast ning KÜS § 13 lg 4 ja KÜS § 151 lg 2 on kostja kohustatud tasuma korteriühistu esitatud arvete järgi hoolduse eest. Kostja on võlgnevusele nõuete osas, mis on sissenõutavaks muutunud 36 kuud ja sellest rohkem aega tagasi, esitanud aegumise vastuväite (t lk 39). Korteriühistu üldkoosoleku otsus on õiguslikult olemuselt korteriühistu liikmete mitmepoolne tehing (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-3806 p 10). Seega kohaldub üldkooslekul vastuvõetud otsustest tuleneva hooldustasu maksmise

kohustusele tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1, mille kohaselt tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. Nimetatud nõude korral tuleb aegumisele kohaldada TsÜS § 147 lg 1 ja lg 3. TsÜS § 147 lg 1 esimese lause kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 147 lg 3 kohaselt kokkulepitud tasu maksmise nõude aegumistähtaeg algab selle aasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks. Kui nõue muutub sissenõutavaks arve esitamisega, algab nõude aegumistähtaeg selle kalendriaasta lõppemisest, mil õigustatud isik võib arve esitada. Kostja pidi hagejale tasuma maksed arvel märgitud tähtajaks. Seega hakkas 2004.a esitatud arvetel esitatud nõuded aeguma 2004.a lõppemisest - nõuete aegumine algas 01.01.2005 kell 00:00 ja lõppes 31.12.2007 kell 24.00. Kuna nõue maksekäsu kiirmenetluse avalduses esitati 17.04.2008, on võlgnevus seisuga 31.12.2004 summas 1 455.74 (t lk 58) aegunud ja selles osas tuleb hagi jätta rahuldamata. Kostja on hageja nõude vastu esitanud täitmata kohustuse vastuväite. Kohtu hinnangul on sellise vastuväite aluseks VÕS § 110 lg 1, mille kohaselt võib võlgnik keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Nimetatud õiguskaitsevahendi kasutamisest on kostja ka hagejat informeerinud (t lk 71-72). Kohus nõustub kostjaga, et korteriühistu eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korrashoid. Seega kuulub ka ventilatsioonisüsteemi hooldus- ja remonditööd hageja kohustuste hulka. Kostja leiab, et hagejal on seadusest tulenev kohustus kostja kui korteriühistu liikme ees täitmata, kuna ventilatsioonisüsteemi pole hageja korda teinud (t lk 80). Seega tulnuks kostjal tõendada, et tal on sissenõutavaks muutunud nõue hageja vastu. Kohus on seisukohal, et kostja poolt esitatud salvestisest ei nähtu ventilatsioonisüsteemi rike (t lk 75). Ka kostja põhjendused, et ventilatsioonitorust tuleb külma õhku sisse ja temperatuur on madal ei tõenda ventilatsioonisüsteemi riket. Kostja väited ventilatsioonisüsteemi rikke kohta on ümber lükatud hageja poolt esitatud dokumentidega (t lk 83, 85-86, 89-92). Külma välisõhu sissepääsu ventilatsioonitorust saab lugeda loomuliku ventilatsiooni puhul tavapäraseks. Samuti on kostja väitnud, et nimetatud salvestis on tehtud pika aja jooksul, alates 1996 aastast. Kostja tugineb põhiliselt kanalisatsioonitoru läbilaskmisele, mis toimus mitmeid aastaid tagasi. Samas puudub poolte vahel vaidlus, et nimetatud viga on kõrvaldatud ning toru ei tilgu (t lk 80). Seega ei saa kostja nimetatud alusel kohustuse täitmisest enam keelduda. Hageja leiab, et ventilatsioonisüsteem on korras ning regulaarselt käib korstnapühkija (t lk 79, 47-49). Hageja väited on tõendatud ennekõike EHITUSEKSPERTIISIBÜROO OSAÜHINGU poolt koostatud aktiga, mille kohaselt on elamus ventilatsioon korras (hinne 4, t lk 89-92). Kohtu hinnangul tuleb arvestada ka sellega, et elamu on vana, ehitatud 1974 aastal ning kui kostja ei tasu hagejale üldkoosoleku otsuse alusel hooldustasu, siis ei ole võimalik hagejal seadusest tulenevaid kohustusi täita või nende täitmine võib osutuda hagejal raskendatuks. Seega leiab kohus, et kostjal puudub õiguslik alus kohustuse täitmisest keelduda ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista võlgnevus maksmata hooldustasu eest perioodil 31.01.2005 kuni 31.03.2008 summas 4 833.56 krooni. TsMS § 405 lg 1 p 3 kohaselt võib lihtmenetluses näha menetluskulude suuruse ette juba menetlust lõpetavas kohtulahendis, võimaldades menetlusosalistel esitada eelnevalt oma menetluskulude nimekirjad. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, lähtub kohus menetluskulude jaotusel TsMS § 163 lg 1 sättest. Lepingulise esindaja kulude hüvitamise aluseks on TsMS § 175, mille kohaselt on lepinguline esindaja menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja vastavalt TsMS § 218. Hagejal ega ka kostjal ei olnud menetluses lepingulist esindajat ega nõustajat, mistõttu ei saa poolte poolt esitatud kuludokumentides märgitud summasid arvestada käesolevas tsiviilasjas menetluskuludena (t lk 82, 104-108). Kuna hagi kuulub 77 %

ulatuses rahuldamisele, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskuludena osa riigilõivust, s.o (450x77%) 347 krooni. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates (TsMS § 178 lg 1).

Meeli Kaur kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.