(Advokaadibüroo Eipre & Partnerid; asukoht Juhkentali 8-9, Tallinn 10132; elektronpost: [email protected]) 3. juuni 2009.a, kirjalik menetlus
Asja läbivaatamise aeg
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagejate IK, HHR, J Š , AK, R N , TLP, RA, V S , K M , HO ja AS nõuded leppetrahvide väljamõistmiseks.
2.Välja mõista kostjalt OÜE hageja IK kasuks leppetrahv summas 182 000 (ükssada kaheksakümmend kaks tuhat) krooni.
3.Välja mõista kostjalt OÜE hageja HHR kasuks leppetrahv summas 181 038 (ükssada kaheksakümmend üks tuhat kolmkümmend kaheksa) krooni.
4.Välja mõista kostjalt OÜE hageja J Š kasuks leppetrahv summas 225 114,24 krooni (kakssada kakskümmend viis tuhat ükssada neliteist krooni ja 24 senti).
5.Välja mõista kostjalt OÜE hageja AK kasuks leppetrahv summas 168 188,80 krooni (ükssada kuuskümmend kaheksa tuhat ükssada kaheksakümmend kaheksa krooni ja 80 senti).
6.Välja mõista kostjalt OÜE hageja R 168 188,80
krooni
(ükssada
N
kuuskümmend
kasuks leppetrahv summas kaheksa
tuhat
ükssada
2-08-14868 kaheksakümmend kaheksa krooni ja 80 senti).
7.Välja mõista kostjalt OÜE hageja 174 688,80 krooni
(ükssada
TLP kasuks leppetrahv summas
seitsekümmend
neli
tuhat
kuussada
kaheksakümmend kaheksa krooni ja 80 senti).
8.Välja mõista kostjalt OÜE hageja
RA kasuks leppetrahv summas
27 370 (kakskümmend seitse tuhat kolmsada seitsekümmend) krooni.
9.Välja mõista kostjalt OÜE hageja V
S
kasuks leppetrahv summas
117 300 (ükssada seitseteist tuhat kolmsada) krooni.
10.Välja mõista kostjalt OÜE hageja K 181 188,80 krooni
(ükssada
M kasuks leppetrahv summas
kaheksakümmend
üks
tuhat
ükssada
kaheksakümmend kaheksa krooni ja 80 senti).
11.Välja mõista kostjalt OÜE hageja HO kasuks leppetrahv summas 23 920 (kakskümmend kolm tuhat üheksasada kakskümmend) krooni.
12.Välja mõista kostjalt OÜE hageja AS kasuks leppetrahv summas 60 060 (kuuskümmend tuhat kuuskümmend) krooni.
13.Jätta rahuldamata hageja ST nõue leppetrahvi väljamõistmiseks kostjalt.
14.Rahuldada hageja AS nõue kodukinokomplekti üleandmata jätmisega tekitatud kahju hüvitamiseks.
15.Välja mõista kostjalt OÜE hageja AS kasuks kodukinokomplekti üleandmata jätmisega
tekitatud
kahju
summas
(kolm
tuhat
nelisada
üheksakümmend) krooni. Menetluskulude jaotus
1.Jätta hagejate IK, HHR, J Š , AK, R N , TLP, RA, V S , K M , HO ja AS hagide osas menetluskulud kostja OÜE kanda.
2.Jätta hageja ST hagi osas menetluskulud nimetatud hageja kanda.
Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse
peale
on
õigus
esitada
apellatsioonkaebus
Tallinna
Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 8. juunil 2009.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
2-08-14868
Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJATE NÕUDED
1.18. aprillil 2008.a on IKjt. esitanud kohtule hagi Osaühingu (OÜ) E vastu. Hagis palutakse mõista kostjalt välja IK(hageja I) kasuks leppetrahv summas 182 000 krooni, ST(hageja II) kasuks leppetrahv summas 168 188,80 krooni, HHR (hageja III) kasuks leppetrahv summas 181 038 krooni, J Š (hageja IV) kasuks leppetrahv summas 225 114,24 krooni, AK(hageja V) kasuks leppetrahv summas 168 188,80 krooni, R N i (hageja VI) kasuks leppetrahv summas 168 188,80 krooni, TLP(hageja VII) kasuks leppetrahv summas 174 688,80 krooni, RA(hageja VIII) kasuks 27 370 krooni, V S (hageja IX) kasuks leppetrahv summas 117 300 krooni, K M (hageja X) kasuks leppetrahv summas 81 188,80 krooni, HO (hageja XI) kasuks leppetrahv summas 23 920 krooni ning AS(hageja XII) kasuks leppetrahv summas 60 060 krooni. Samuti palutakse hagis kohustada OÜ E andma hagejale XII üle kodukino komplekt Sony DAV-DZ10 või mõista OÜ E välja kodukino üleandmata jätmisega tekitatud kahju summas 3490 krooni.
2.Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt sõlmis hageja I E.S ’aga ja A.S ́aga 13. augustil 2007.a notariaalse kinnistu ja kinnistu mõttelise osa müügilepingu ning asjaõiguslepingu. Nimetatud lepingu punkti 4.3.2 kohaselt loovutasid müüjad hagejale I lepingu esemele, so kinnistule ehitatud ridaelamuboksile kasutusloa väljanõudmise õiguse kostjalt, sh õiguse nõuda sellekohast leppetrahvi. Sõlmitud lepingu punkti 4.3.2 kohaselt pidid kostja tasuma 0,025% leppetrahvi lepingu summast juhul, kui kokkulepitud tähtpäevaks (31. maiks 2007.a) lepingulist kohustust täidetud ei ole, s.o hoonele ei ole hangitud kasutusluba. Lepingut sõlmides hageja I eeldas, et kostja täidab endale võetud kohustuse õigeaegselt ega riku sellekohast kohustust. Nimetatud eelduse alusel tasus hageja ka lepingulise hinna, arvestades kasutusloa tähtaegset hankimist ning sellest tulenevat kogu kinnistu väärtust. Kahjuks kostja oma lepingulist kohustust hagi esitamise hetkega täitnud ei ole. Hageja II sõlmis K.R ́ga 26. aprillil 2007.a notariaalse kinnistu ja kinnistu mõttelise osa müügilepingu ning asjaõiguslepingu. Nimetatud lepingu punkti 2.1.5 kohaselt pidi kostja lepingu esemele, so kinnistule ehitatud ridaelamuboksile hankima kasutusloa hiljemalt 31. mail 2007.a. Hagis väidetu kohaselt pidi kostja sõlmitud lepingu punkti 2.1.5 kohaselt tasuma 0,025% leppetrahvi lepingu summast juhul, kui kokkulepitud tähtpäevaks lepingulist kohustust täidetud ei ole, s.o hoonele ei ole hangitud kasutusluba. Lepingut sõlmides hageja eeldas, et kostja täidab omale võetud kohustuse õigeaegselt ega riku sellekohast kohustust. Nimetatud eelduse alusel tasus hageja ka lepingulise hinna, arvestades kasutusloa tähtaegset hankimist ning sellest tulenevat kogu kinnistu väärtust. Kahjuks kostja oma lepingulist kohustust hagi esitamise hetkega täitnud ei ole.
2-08-14868 Hageja III sõlmis kostjaga 2. aprillil 2007.a notariaalse kinnistu ja kinnistu mõttelise osa müügilepingu ning asjaõiguslepingu. Nimetatud lepingu kohaselt pidi kostja lepingu esemele, s.o kinnistule ehitatud ridaelamuboksile hankima kasutusloa hiljemalt 31. maiks 2007.a. Sõlmitud lepingu punkti 5.2.1 kohaselt pidi kostja tasuma 0,025% leppetrahvi lepingu summast juhul, kui kokkulepitud tähtpäevaks lepingulist kohustust täidetud ei ole, s.o hoonele ei ole hangitud kasutusluba. Lepingut sõlmides hageja eeldas, et kostja täidab endale võetud kohustuse õigeaegselt ega riku sellekohast kohustust. Nimetatud eelduse alusel tasus hageja ka lepingulise hinna, arvestades kasutusloa tähtaegset hankimist ning sellest tulenevat kogu kinnistu väärtust. Kahjuks kostja oma lepingulist kohustust hagi esitamise hetkega täitnud ei ole. Sarnaselt hagejaga III sõlmisid ka hageja IV, hageja V, hageja VI, hageja VII, hageja VIII, hageja IX, hageja X, hageja XI ning hageja XII kostjaga notariaalsed kinnistu ja kinnistu mõttelise osa müügilepingud ning asjaõiguslepingud. Hageja VI sõlmis kostjaga nimetatud lepingu 21. veebruaril 2007.a ning sõlmitud lepingu kohaselt pidi kostja lepingu esemele, s.o kinnistule ehitatud ridaelamuboksile, hankima kasutusloa hiljemalt 2. märtsiks 2007.a Hageja V sõlmis kostjaga lepingu 7. veebruaril 2007.a ning lepingu kohaselt pidi kostja lepingu esemele, s.o kinnistule ehitatud ridaelamuboksile, hankima kasutusloa hiljemalt 31. maiks 2007.a Nii hageja VI kui hageja VII sõlmisid kostjaga lepingu 14. veebruaril 2007.a ning lepingute kohaselt pidi kostja lepingute esemetele, s.o kinnistule ehitatud ridaelamuboksidele, hankima kasutusload hiljemalt 31. maiks 2007.a. Hageja VIII sõlmis kostjaga lepingu 6. novembril 2007.a ning sõlmitud lepingu kohaselt pidi kostja lepingu esemele, s.o kinnistule ehitatud ridaelamuboksile, hankima kasutusloa hiljemalt 31. detsembriks 2007.a Hageja IX sõlmis kostjaga lepingu 12. juunil 2007.a ja lepingu kohaselt pidi kostja lepingu esemele, s.o kinnistule ehitatud ridaelamuboksile, hankima kasutusloa hiljemalt 31. detsembriks 2007.a Hageja X sõlmis kostjaga lepingu 16. mail 2007.a ning lepingu kohaselt tuli kostjal lepingu esemele, s.o kinnistule ehitatud ridaelamuboksile hankida kasutusluba hiljemalt 31. juuliks 2007.a Hageja XI sõlmis kostjaga lepingu 26. oktoobril 2007.a ning lepingu kohaselt tuli kostjal lepingu esemele, s.o kinnistule ehitatud ridaelamuboksile, hankida kasutusluba hiljemalt 31. detsembriks 2007.a. Hagiavalduses väidetu kohaselt sisaldasid kõik nimetatud lepingud muu hulgas tingimust, mille kohaselt pidi kostja tasuma leppetrahvi 0,025% lepingu summast juhul, kui kokkulepitud tähtpäevaks lepingulist kohustust täidetud ei ole, s.o hoonele ei ole hangitud kasutusluba. Lepingut sõlmides. Hagejate väidete kohaselt ei ole kostja lepingutega võetud kasutusloa hankimise kohustust hagiavalduse esitamise seisuga täitnud. Hageja XII sõlmis kostjaga notariaalse kinnistu ja kinnistu mõttelise osa müügilepingu ning asjaõiguslepingu 31. augustil 2007.a. Sõlmitud lepingu kohaselt tuli kostjal lepingu esemele, s.o kinnistule ehitatud ridaelamuboksile, hankida kasutusluba hiljemalt 30. novembriks 2007.a. Lepingu punkti 6.3. kohaselt pidi kostja tasuma 0,030% leppetrahvi lepingu summast juhul, kui kokkulepitud tähtpäevaks kõnesolevat lepingulist kohustust täidetud ei ole. Kostja ei ole kohustust hagi esitamise hetkeks täitnud. Kostja senise käitumise põhjal leiavad hagejad, et ilmselt ei kavatsegi kostja oma lepinguga võetud kohustusi täita.
3.Lisaks leppisid hageja XII ja kostja omavahel kokku, et lepingu eseme üleandmisel vormistab ostja (s.t hageja XII) enda nimele müüja (s.t kostja) ja Falck Eesti AS vahel sõlmitud koduvalve lepingu. Sellekohased kohustused fikseerisid pooled eelnimetatud notariaalse lepingu punktis 6.1. Koduvalve lepingu p-st 7.4 tulenevalt anti teenuse tellijale üle kodukino komplekt Sony DAV-DZ10 väärtusega 3490 krooni. Hageja XII on seisukohal, et seoses lepingu ülevõtmisega peaks kostja andma hagejale üle kõik koduvalve lepinguga saadud hüved. Ülevõetud koduvalve leping sisaldab hageja väitel tingimusi, mis
2-08-14868 arvestavad just asjaoluga, et lepingupool saab endale lepingu sõlmimisega lisahüvesid (kodukino komplekti). Seetõttu on näiteks piiratud lepingu ülesütlemise võimalusi, võimalikud leppetrahvid ja muud sanktsioonid on tunduvalt rangemad tavapärastest koduvalveteenuse lepingu tingimustest. Hageja XII on koduvalve lepingu küll ümber vormistanud, kuid kodukino komplekti ei ole kostja talle üle andnud. Kostja on asunud seisukohale, et ta ei ole kohustatud seda hagejale üle andma.
4.Ehitusseaduse (EhS) 29 lg 2 p-st 4 tulenevalt taotletakse kasutusluba (hagis ilmselt ekslikult märgitud ehitusluba) üldjuhul tervele ehitisele pärast selle valmimist. Kuigi ehitusseaduse näeb ette ka võimaluse taotleda kasutusluba ehitise osale, ei ole see hagejate arvates käesoleval juhul mõeldav, kuna kõnealuse ehitise näol on tegemist ridaelamuga, mida teenindavad ühised kommunikatsioonivõrgud (vesi, kanal, elekter, side jne). Seetõttu saab hagejate hinnangul ka kasutusluba taotleda üksnes kogu ehitisele korraga. Kostja poolt antud viimase lubaduse kohaselt pidi kasutusluba olema hangitud 31. detsembriks 2007.a, kuid ka see lubadus on hagejate väitel täitmata. Seega on kostja endale lepingutega võetud kohustusi rikkunud, ning on kohustatud VÕS § 158 lg 1 alusel tasuma hagejatele ülalmärgitud lepingutes kokkulepitud leppetrahvi. Kõikide hagejatega, v.a hagejaga XII, sõlmitud lepingutest tulenevalt moodustab leppetrahvi summa 0,025% lepinguhinnast päevas. Kostja ja hageja XII vahel sõlmitud lepingu punktist 6.3 tulenevalt on leppetrahvi summa 0,03% lepinguhinnast päevas. Seega moodustuvad hagejate poolt nõutavad leppetrahvisummad seisuga 15. veebruar 2008.a järgmiselt: -
hageja I (IK) – 2 800 000 krooni * 0,025% * 260 päevaga = 182 000 krooni: hageja II (S T ) – 2 587 520 krooni * 0,025% * 260 päevaga = 168 188,80 krooni; hageja III (HHR) – 2 785 200 krooni * 0,025% * 260 päevaga = 181 038 krooni; hageja VI (J Š ) – 2 587 520 krooni * 0,025% * 348 päevaga = 225 114,24 krooni; hageja V (AK) – 2 587 520 krooni * 0,025% * 260 päevaga = 168 188,80 krooni; hageja VI (R N ) – 2 587 520 krooni * 0,025% * 260 päevaga = 168 188,80 krooni; hageja VII (TLP) – 2 687 520 krooni * 0,025% * 260 päevaga = 174 688,80 krooni; hageja VIII (RA) – 2 380 000 krooni * 0,025% * 46 päevaga = 27 370 krooni; hageja IX (V S ) – 2 550 000 krooni * 0,025% *184 päevaga = 117 300 krooni; hageja X (K M ) – 2 787 520 krooni * 0,025% * 260 päevaga = 181 188,80 krooni; hageja XI ( HO) – 2 080 000 krooni * 0,025% * 46 päevaga = 23 920 krooni; hageja XII (AS) – 2 600 000 krooni * 0,03% * 77 päevaga = 60 060 krooni.
Hagejate leppetrahvinõuete summad kokku on 1 677 246,24 krooni. Seonduvalt hageja XII nõudega kodukino komplekti üleandmiseks tuginetakse hagis VÕS §-le 179. Hageja XII on seisukohal, et tema poolt lepingu enda nimele vormistamisega on sisuliselt tegemist lepingu ülevõtmisega. Seega läksid hagejale üle mitte üksnes kostja senised kohustused osta teatud perioodil AS-ist Falck Eesti teenuseid, vaid ka õigused, mida AS Falck Eesti teenuse ostjale võimaldas. VÕS § 179 lg 2 sätestab, et lepingu ülevõtmisega loetakse, et kõik lepingust tulenevad õigused ja kohustused on lepingu ülevõtjale üle läinud. Seega on hagejale XII läinud üle õigus kodukino valdusele. Kusjuures valveteenuse lepingu p-st 7.4 tulenevalt tekib omand kõnelausele kodukinole pärast 4aastase perioodi vältel valveteenuse ostmist. Antud juhul on tekkinud aga olukord, kus hageja XII peab lunastama kodukino komplekti, mis on kostja valduses. Kuna kostja on keeldunud hagejale XII kodukino komplekti üle andmast, leiab hageja XII, et kostjat tuleb selleks kohtu kaudu kohustada, või juhul, kui kostjal ei ole mingil põhjusel võimalik komplekti üle anda, mõista välja selle väärtus rahas.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
2-08-14868 Kostja vaidleb kohtule esitatud kirjalikus vastuses hagile vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
5.Kostja leiab, et on kasutusloa hankimisega seotud kohustused täitnud. Hagejatega sõlmitud lepingud tõestanud notar Tiit Sepp selgitas hagejatele lepingutes sätestatud ehitisele kasutusloa hankimise kokkuleppe sisu, mõtet ja eesmärki, mille kohaselt pidi olema kostja kohustuseks teostada kõik kasutusloa väljastamiseks vajalikud toimingud, mida ehitaja seaduse järgi teha saab, s.o tasuda ära kasutusloa väljastamiseks vajalik riigilõiv, kooskõlastada ehitis (paariselamuboksid) Päästeametiga, toimetada kasutusloa väljastamiseks vajalik projektidokumentatsioon Keila valda. Samuti selgitati hagejatele notari poolt, et hagejad on isiklikult kohustatud vormistama vallas kasutusloa taotluse ning et seda ei saa teha kostja. Kostja väidetel on ta teavitanud ka Keila Vallavalitsust asjaolust, et hagejad kasutavad elukohana kasutusloata ridaelamubokse, ning vald on alustanud võimaliku ehitusseaduse rikkumise osas väärteomenetlust. Kostja poolt kasutusloa hankimise kokkulepete kohta antud tõlgendus on tõene ja usutav ka seetõttu, et mitmes lepingus on sätestatud kostja kohustus hankida ehitisele kasutusluba enne ehitise lõpetamise tähtpäeva või täpselt samal päeval ehitise lõpetamise tähtpäevaga (vt nt hagejatega IV, V, VI, X sõlmitud lepingud), mis on täiesti ebamõistlik ja võimatu kohustus, kuna kasutusluba väljastatakse üksnes valmis ehitisele. Seega ei olnud kasutusloa hankimise kokkulepete sisuks ühegi hageja puhul tingimus, et kostja peab saavutama ainuisikuliselt ehitisele kasutusloa väljastamise, vaid kokkuleppe esemeks oli ridaelamubokside omanike kohustus aidata kasutusloa väljastamisele kaasa ning teha omanikena vajalikud toimingud, s.h vormistada enda nimel kasutusloa taotlused. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 kohaselt tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kasutusluba ei ole võimalik hankida ehitisele ehitajal (s.t kostjal), vaid EhS § 33 lg 8 järgi üksnes omanikul, kelleks on hagejad. Kostja on teinud kõik lepingujärgsed toimingud, mida ta on teha saanud kasutusloa väljastamiseks, s.h 31. maiks 2007.a olid teostatud kõik ehitustööd selliselt, et ehitisele andis EhS § 33 lg 4 mõttes vajaliku kooskõlastuse Päästeamet. Lisaks eeltoodule tasus kostja alltöövõtja kostja nimel ära ka riigilõivu kasutuslubade väljastamiseks, mida kostja on tõendanud riigilõivu tasumise maksekorraldustega. Kostjale jääb täielikult arusaamatuks, miks ei ole hagejad kui selleks ainsana õigust omavad isikud teinud viimast kasutusloa väljastamiseks vajalikku toimingut. Käesoleval ajal puudub igasugune kostjast tulenev takistus kasutusloa väljastamiseks. Lisaks eeltoodule on hageja V nõue tõendamata põhjusel, et hageja poolt toimikusse esitatud lepingus puudub üldse lepingu punkt 6.2.1, ehk tõendamata on leppetrahvi nõude esitamise õigus hagis märgitud summas. Hageja II nõue tuleks jätta täies ulatuses rahuldamata ka seetõttu, et kostja ei ole hagejaga II sõlmitud lepingu pooleks. Kostja ei ole võtnud endale mitte mingisuguseid kohustusi hageja II ees, lepingu punktist 2.1.5 ei tulene hageja II õigust nõuda kostjalt leppetrahvi 0,025 % lepingusummast lepingu alusel, mille pooleks hageja II ise ei olegi. Samuti ei nähtu asja materjalidest, et K.R oleks loovutanud hagejale II kostjaga sõlmitud lepingust tuleneva kasutusloa hankimise korraldamist puudutava nõudeõiguse. Hageja III nõude osas tuleks kostja hinnangul menetlus lõpetada Nimelt nähtub hagiavaldusest, et hageja III loovutas käesolevas menetluses esitatud nõude kolmandale isikule ning Harju Maakohus on teinud hageja III loovutatud nõude osas tsiviilasjas nr 2-0724848 sisulise otsuse, mis on jõustunud. Lähtudes eeltoodust on hageja III nõue kostja vastu seoses nõude loovutamisega lõppenud.
2-08-14868 Juhul, kui kohus siiski leiab, et lepingutest tuleneb kostja kohustus hankida kasutusluba vaidlusalustele ehitistele, leiab kostja, et lepingutes sisalduvad vastavasisulised kokkulepped on vastuolus VÕS §-st 6 tuleneva hea usu põhimõttega. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtes seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Hea usu põhimõttega on kostja hinnangul vastuolus lepingutes sisalduv kokkulepe, millega kostjale pandi kohustus, mille puhul oli lepingu sõlmimise ajal teada, et tal ei ole võimalik seda seadusest tulenevalt täita. Lähtudes eeltoodust palub kostja jätta lepingutes sisalduvad kasutusloa hankimise kohustust puudutavad punktid poolte vahelises võlasuhtes kohaldamata ning sellest tulenevalt leppetrahvinõuded rahuldamata. Kostja hinnangul on hagejate käitumine kasutusloa saamiseks viimase toimingu tegemata jätmisel (kasutusloa taotluse vormistamata jätmisel) ja leppetrahvi nõude esitamine ilmselt pahatahtlik ning vastuolus VÕS §-st 23 tulenevate lepingupoolte kohustustega, kuna lisaks varasemale lepingute sõlmimise ajal toimunud suulisele teavitamisele, pidid hagejad teadma EhS § 33 lg 8 regulatsiooni, mille järgi kostjal ei ole võimalik ehitisele kasutusluba hankida. Sellele vaatamata ei ole hagejad tänaseni teinud mitte midagi selleks, et kasutusluba neile väljastataks ning soovivad hagi esitamisega sisuliselt kostja arvelt rikastuda, selle asemel, et teha kostjaga koostööd ning leida küsimusele mõistlik ja rahumeelne lahendus. Kostja on seisukohal, et kostja kohustuste täitmise hindamisel tuleb arvestada VÕS § 76 lg-st 2 tulenevat põhimõtet, mille kohaselt tuleb kohustuse täitmisel lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. Kostja hinnangul ei ole hagejad käitunud lepingute täitmisel hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt. Juhul, kui kohus leiab, et lepingutes sisalduvaid kokkulepped, millest tuleneb kostja kohustus hankida kasutusluba vaidlusalustele ehitistele, ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ja vastavad lepingu punktid on poolte suhetele kohaldatavad, on kostja seisukohal, et hagejad sattusid lepingute täitmisel vastuvõtuviivitusse. VÕS § 119 lg 1 järgi satub võlausaldaja vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse täitmiseks vajalikku muud tegu või koostööd võlgnikuga. Hagejate poolt selliste toimingute tegemata jätmise, mida seaduse järgi saab teha üksnes ehitise omanik, s.o hagejate poolt kasutusloa taotluste vormistamata jätmise näol, on kostja hinnangul tegemist sellise hagejatest tuleneva asjaoluga, mille tõttu ei saanud kostja oma kohustust tähtaegselt täita. VÕS § 119 lg 2 kohaselt vastutab võlgnik võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral oma kohustuse rikkumise eest üksnes juhul, kui ta põhjustas selle tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Hagejad ei ole tõendanud, et kostja oleks kohustust rikkunud tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Lähtuvalt eeltoodust puudub alus rahuldada hagejate leppetrahvi nõuded. Kostja on esitanud vastuväidetes ka alternatiivse taotluse leppetrahvi vähendamiseks vastavalt VÕS § 162 lg-le 1 mõistliku suuruseni, juhul kui kohus peab kostjalt leppetrahvi väljamõistmist siiski põhjendatuks. Kostja palub kohtul leppetrahvi vähendamisel arvesse võtta, et kostja on täitnud lepingut olulises ulatuses, s.h tasunud ära kasutusloa väljastamiseks vajaliku riigilõivu, kooskõlastanud ehitise (paariselamuboksid) Päästeametiga, toimetanud kasutusloa väljastamiseks vajaliku projektidokumentatsiooni Keila valda. Samas on hagejad on rikkunud lepinguõiguse olulisi põhimõtteid, nagu hea usu ja mõistlikkuse põhimõte ning koostöö kohustus, mis takistasid kostjal kohustuse tähtaegset täitmist, ning mille tõttu jäid hagejad lepingu täitmisel vastuvõtuviivitusse. Hagejatel puudub õigustatud huvi leppetrahvi saamiseks hagiavalduses nõutud suuruses, kuna nad ei
2-08-14868 ole jäänud kostja tõttu ilma neile lepingu järgi õigustatult kuuluvast. Hagejate leppetrahvi nõuded on ebamõistlikult suured ja need ei vasta kostja väidetava rikkumise raskusele. Kostjalt leppetrahvi väljamõistmine nõutud ulatuses oleks kostja jaoks majanduslikult põhjendamatult koormav. Kostja on seisukohal, et leppetrahvi nõue ei tohi lepingu ühele poolele kaasa tuua alusetut rikastumist ning kostja sattumist majanduslikesse raskustesse, mille tulemusena jääks kostja lepingust tulenevad õigustatud huvid vajaliku kaitseta.
6.Hageja XII poolt esitatud kahju hüvitamise (või asja üleandmise) nõue on kostja arvates alusetu ning täielikult tõendamata. Pooled on notariaalse lepingu punktis 6.1 kokku leppinud hagejale XII valveteenuse lepingu alusel üleandmisele kuuluvad seadmete üleandmise ning nimetatud kohustuse on kostja kohaselt täitnud. Ebaõige on ning poolte kokkuleppele ei vasta hageja XII tõlgendus, et kostja kohustus valvelepingu alusel üle andma ka kodukino komplekti. Kokkuleppes on valvelepingu alusel hagejale XII üleantav vara ammendavalt loetletud ning täpsustavalt on veel lisatud, et nelja aasta pärast kuulub seadmete hulka kuuluv saatja (mitte kodukino komplekt) hagejale. Samuti on tõendamata, et valveleping oleks sõlmitud tavapärastest tingimustest rangemalt. Lepinguvabaduse põhimõttest lähtuvalt nõustus hageja XII lepingu ülevõtmise tingimustega erinevalt VÕS 179 lg-s 2 sätestatust ning puudub igasugune mõistlik põhjendus ja seaduslik alus nõuda kostjalt kohustuse täitmist (õiguse üleandmist), mis ei olnud poolte kokkuleppe esemeks. Kogu valvelepinguga kaasnevate õiguste ja kohustuste väärtus, s.h kodukino omandiõigusest loobumise maksumus, kajastus lepingu hinnas. Kodukino omand on üle läinud kostjale ning kostja on selle omandi omakorda kolmandale isikule üle andnud. Kostja pöörab tähelepanu asjaolule, et hagejale XII anti üle tavapärasest valvepaketist väärtuslikumad seadmed, s.h raadiosaatja, mis oma väärtuse tõttu asendas kodukino komplekti. Raadiosaatja suure maksumuse tõttu kuulub seade nelja aasta pärast hagejale, juhul kui sama perioodi jooksul ka valveteenust osutatakse. Hageja XII tasub valve eest tavapärasest soodsamat hinda (445 krooni asemel 395 krooni). Samuti parendas kostja standardvalvepaketti lisaseadmete ja lisatööde tellimisega, mis ületas kodukino väärtuse (ainuüksi raadiosaatja hind oli 5310 krooni). Hageja XII sai tavapärasest soodsama valveteenuse hinna tänu sellele, et kostja sai teenuse osutajalt suure tellimusega seoses soodustust.
MENETLUSE KÄIK
7.18. mai 2009.a määrusega otsustas kohus lahendada asja poolte nõusolekul kirjalikus menetluses seda kohtuistungil arutamata vastavalt TsMS § 403 lg-le 1. Kohus kohustas menetlusosalisi esitama kõik asja lahendamise seisukohast tähtsust omavad dokumendid ja avaldused kohtule 14 päeva jooksul arvates 18. mai 2009.a kohtumääruse kättetoimetamisest. ning teatas, et otsus tehakse avalikult teatavaks 5 päeva pärast dokumentide ja avalduste esitamise tähtaja möödumist. 18. mai 2009.a kohtumäärus on poolte esindjatele kätte toimetatud 19. mail 2009.a. Pooled täiendavaid avaldusi ega dokumente kohtule esitanud ei ole.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
8.Kohus leiab, et hageja I ning hagejate III-XII poolt esitatud nõuded kuuluvad rahuldamisele. Hageja II nõue tuleb jätta rahuldamata.
9.Vastavalt TsMS § 370 lg-le 1 võib hageja ühes hagis esitada kostja vastu mitu erinevat nõuet ja neid võib koos menetleda, kui kõik esitatud nõuded alluvad menetlevale kohtule ning lubatud on sama menetluse liik. Sama kehtib ka erinevatel asjaoludel põhinevate nõuete kohta. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt võib hagis esitada ka mitu alternatiivset
2-08-14868 nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. Käesoleval juhul on hagi esemeks erinevate isikute leppetrahvinõuded kostja vastu ning lisaks hageja XII poolt esitatud nõue asja (kodukinokomplekti) üleandmiseks.
10.Kohus käsitleb esmalt hagiavalduses esitatud leppetrahvinõudeid. Puudub vaidlus selles, et kostja on sõlminud hagejate või hagejate õiguseellastega hagiavalduses nimetatud kinnisasjade (kinnistu mõtteliste osade müügilepingud) müügilepingud. Hagejate poolt omandatud kinnistud asuvad XXX. Kinnistutel asuvad ehitised (ridaelamuboksid). Müügilepingutega on kostja muu hulgas võtnud kohustuse hankida hoonetele, milles paiknevad hagejatele müüdud ridaelamuboksid, kasutusluba poolte vahel kokkulepitud kuupäevaks. Nimetatud kohustuste rikkumise korral on hagejatel müügilepingute järgi õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 0,025%, hageja XII puhul 0,03%, lepingueseme ostuhinnast iga kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest. Kostja on vastu vaielnud leppetrahvikokkuleppe olemasolule hageja II ja hageja V puhul.
11.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on rikkunud müügilepingutes sisalduvat kastutusloa hankimise kohustust. Lisaks on kostja alternatiivselt väitnud, et hagejate käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega ning et nõutavad leppetrahvisummad on ebamõistlikult suured.
12.Vastavalt VÕS § 158 lg-le 1 on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 100 järgi loetakse kohustuse rikkumiseks võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamist.
13.Kohus nõustub kostja vastuväidetega hagejat II puudutavas osas. Hageja II (S T ) on asja materjalidest nähtuvalt sõlminud 26. aprillil 2007.a XXXasuva kinnistu müügilepingu K.R ’ga, mitte kostajaga (vt toimik, I k, lk 22-31). Lepingu punktist 2.1.5 nähtuvalt oli K.R kinnistu omakorda omandanud kostjalt (OÜ-lt E ), kuid hageja II ja K.R vahel sõlmitud lepinguga kinnistu endine omanik enda võimalikke leppetrahvinõudeid kostja vastu hagejale II loovutanud ei ole. Seega puudub hagejal II õiguslik alus nõuda kostjalt leppetrahvi tasumist.
14.Ülejäänud hagejate osas võib poolte poolt esitatu põhjal kohtu hinnangul järeldada, et kostja on enda kasutusloa hankimise kohustust rikkunud (kohustuse täitmisega viivitanud) ning hagejatel on seega tekkinud õigus leppetrahvi nõuda.
15.Leppetrahvinõuete osas on pooltel eeskätt vaidlus küsimuses, kuidas sisustada müügilepingutes sisalduvat kasutusloa hankimise kohustust. Asja materjalidest nähtuvalt on pooled ühiselt silmas pidanud EhS § 32 lg-s 1 nimetatud ehitise kasutusloa hankimist. EhS § 32 lg 1 kohaselt on ehitise kasutusluba kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Sama paragrahvi kolmandast lõikest tulenevalt on ehitise kasutamiseks üldjuhul vajalik kasutusloa olemasolu (v.a riigisaladusega või salastatud välisteabega seotud ehitise, riigikaitselise ehitise ja elamiseks mittekasutatava väikeehitise kasutamiseks). EhS § 33 lg 1 järgi otsustab kasutusloa väljastamise üle kohalik omavalitsus. Seega ei saanud kostja õiguslikult garanteerida kasutusloa väljastamist kokkulepitud kuupäevaks. Seetõttu ei ole kasutusloa hankimise kohustuse puhul iseenesest tegemist kostja kohustusega saavutada teatud tulemus, vaid kohustusega teha tulemuse saavutamiseks kõik mõistlikult võimalik (VÕS § 24 lg 1). VÕS § 24 lg-s 2 sätestatust
2-08-14868 tuleneb, et kui lepingupoolel on kohustus teha tulemuse saavutamiseks kõik mõistlikult võimalik, peab ta tegema niisuguseid pingutusi, nagu temaga samal tegevus- või kutsealal tegutsev mõistlik isik samadel asjaoludel teeks.
16.Ehitise kasutusloa saamiseks vajalikud toimingud on loetletud EhS § 33 lg-s 2. Viidatud sätte kohaselt tuleb loa saamiseks esitada taotlus, ehitusprojekt (mille kohaselt ehitis on ehitatud) ja ehitamise tehniliste dokumentide originaalid või kinnitatud koopiad, tasuda riigilõiv jne. Lähtudes eeltoodus, saab kostja poolt müügilepingutega võetud kasutusloa hankimise kohustuse täitmise üle otsustada selle põhjal, kas kostja tegi EhS § 33 lg-s 2 loetletud toimingud lepingutes märgitud kuupäevadeks (tähtpäevadeks). Kostja vastuväidete kohaselt on ta kõik loa väljastamiseks vajalikud toimingud tähtaegselt teinud, kuid ehitise kasutusloa taotlus tulnuks esitada hagejatel endil (kui ehitise omanikel). Poolte poolt viidatud EhS § 33 lg-st 8 tuleneb tõepoolest, et ehitise kasutusluba väljastatakse ehitise kohta ning et kasutusloa taotluse esitab ehitise omanik või ehitise kaasomanik (kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel). Seadusest ei tulene samas, et ehitise kasutusloa taotlus tuleks esitada omanikul või kaasomanikel isiklikult. Kostjal ei olnud õiguslikke takistusi tegutseda ehitise kasutusloa taotluse esitamisel hagejate volituse alusel. Kohtu hinnangul sisaldab kasutusloa hankimise kohustus ka loa saamiseks vajaliku taotluse esitamist hagejate nimel. Ehitise kasutusloa hankimine ehitaja poolt omaniku volituse alusel on analoogsete ehitusprojektide puhul käibes suhteliselt tavapärane. Ka käesoleval juhul on hagejad müügilepingutega sisuliselt volitanud kostjat kasutusluba nende nimel taotlema (nõustudes tingimusega, et ehitise kasutusloa hangib kostja). Seega tulnuks kostjal taotluse esitamiseks vallale üksnes paluda hagejatel väljastada vastavasisuline volikiri. Hagejate väidete kohaselt ei ole kostja pöördunud hagejate poole volituse (ilmselt on peetud silmas volikirja) saamiseks (vt toimik, II k, lk 18).
17.Kostja on asja menetluse käigus väitnud, et müügilepingu sõlmimisel selgitati hagejatele lepingutes sätestatud ehitisele kasutusloa hankimise kokkuleppe sisu, mõtet ja eesmärki, muu hulgas seda, et hagejad on isiklikult kohustatud vormistama vallas kasutusloa taotluse ning et seda ei saa teha kostja. Kostja nimetatud vastuväited on tõendamata. Asja materjalide hulgas olevad notariaalselt tõestatud müügilepingud sellesisulisi selgitusi ei sisalda. Kostja ei ole esitanud kohtule ka muid tõendeid, mis kinnitaksid kõnealuseid väiteid. Iseenesest on õige ka kostja väide, et mitmete hagejatega sõlmitud müügilepingud näevad ette kostja kohustuse hankida ehitisele kasutusluba enne ehitise lõpetamise tähtpäeva või täpselt samal päeval ehitise lõpetamise tähtpäevaga. Hagejad on siinkohal põhjendatud seisukohal, et ehitise lõpetamise tähtpäev oli võimalik hiliseim ehitise valmimise aeg ning miski ei takistanud ehitisi vajadusel varem lõpetamast. Kostja kannab enda lepingutest tulenevate kohustuste õigeaegse täitmise riisikot, s.h kasutusloa hankimisega seonduvalt. Kohus märgib täiendavalt, et asja materjalidest nähtuvalt on kostja müünud ühes ehitisest asuvaid ridaelamubokse hagejatele erinevatel aegadel ning ka kasutusloa hankimise kohustuse täitmise tähtpäevad on müügilepingute lõikes kokku lepitud erinevalt. Kuivõrd EhS § 33 lg-st 8 tulenevalt väljastatakse ehitise kasutusluba kogu ehitisele, jääb arusaamatuks, kuidas kostja kavatses erinevate müügilepingutega võetud kohustusi kasutusloa väljastamise osas kõikide vaidlusaluste lepingute puhul (tähtaegselt) täita. Samas ei välista eeltoodu siiski kostja vastutust lepingute rikkumise eest, vaid annab pigem tunnistust kostja pahausksest käitumisest lepingute sõlmimisel.
18.Esitatud tõenditest lähtudes on kostja lisaks jätnud tähtaegselt tegemata ka muid EhS § 33 lg-s 2 sätestatud toiminguid ning rikkunud sellega kasutusloa hankimisega seonduvaid kohustusi. Nii nähtub Keila Vallavalitsuse 3. juuli 2008.a kirjast kasutuslubade väljastamisest keeldumise kohta, et nimetatud kuupäeva seisuga olid esitamata ehitamise
2-08-14868 tehniliste dokumentide originaalid või dokumendi väljastaja või ehitustoote tarnija toote nõuetele vastavuse tõendamise kinnitatud koopiad, elektripaigaldise teostusjoonised, elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistus, elektrotehnilise kontrolli aruanne, dokumendid, mis tõendaksid ehitise tehnosüsteemide tehnilise kontrolli teostamist jms (vt toimik, I k, lk 176). Samuti nähtub Keila Vallavalitsuse 15. jaanuari 2009.a kirjast, et kostja esitas kasutusloa taotluse XXXja 8 ridaelamutele 25. juunil 2008.a, kuid kasutusloa väljastamisest esialgu keelduti, kuna paljud dokumendid olid puudu või puudustega (vt toimik, II k, lk 21). Eeltoodust järeldub, et ehitistele ei oleks tõenäoliselt kasutuslubasid väljastatud ka juhul, kui hagejad oleksid ise esitanud kohalikule omavalitsusele ehitise kasutusloa väljastamise taotlused.
19.Kostja on oma vastuväidetes rõhutanud, et kasutusloa väljastamisega seonduv riigilõiv on kostja eest (kolmanda isiku poolt) tasutud ning et Harjumaa Päästeteenistus on andud XXX ja 8 ehitistele kooskõlastused (vt toimik, I k, lk 170,171, 173 ja 174). Kohus märgin, et need toimingud moodustavad siiski ainult osa nendest, mis EhS § 33 lg 2 järgi tulnuks müügilepingutes fikseeritud kuupäevaks teha. Lisaks on päästeteenistuse poolt allkirjastatud ehitise ülevaatamise aktid Keila Vallavalitsuse 3. juuli 2008.a kirjast nähtuvalt ilmsete võltsimistunnustega (vt toimik, I k, lk 176). Kostja on muu hulgas väitnud, et kasutuslubade väljastamine on viibinud AS Keila Vesi tegevusetuse tõttu (mida kostja mõjutada ei saa). Nimetatud asjaolu ei vabasta kostjat hagejate sõlmitud müügilepingute täitmise kohustusest (VÕS § 8 lg 2) ega muuda lepingurikkumist vabandatavaks (VÕS § 103 lg 1).
20.Kostja on leidnud, et isegi kui müügilepingutest tulenes kostjale kohustus hankida kasutusluba vaidlusalustele ehitistele, oleks selline kokkulepe vastuolus VÕS §-st 6 tuleneva hea usu põhimõttega. Kostja on sellega seonduvalt palunud kohaldada VÕS § 6 lgs 2 sätestatut ning jätta lepingutes sisalduvad kasutusloa hankimise kohustust puudutavad punktid poolte vahelises võlasuhtes kohaldamata ning sellest tulenevalt leppetrahvi nõuded rahuldamata. Kohus ei näe VÕS § 6 lg-s 2 sätestatu rakendamiseks alust. Kohus on kostja kohustuste sisu seonduvalt kastutusloa hankimisega ülalpool selgitanud ja ei pea vajalikuks seda korrata. Kostjal puudusid õiguslikud takistused kasutusloa hankimise kohustuse täitmiseks ning hagejad võisid kohustuse nõuetekohast täitmist kostjalt mõistlikult oodata. Kostja on viidanud ka VÕS §-le 23 ning leidnud, et hagejate käitumine leppetrahvi nõude esitamisel on ilmselt pahatahtlik ja vastuolus nimetatud paragrahvist tulenevate lepingupoolte kohustustega. Samuti palub kostja arvestada VÕS § 76 lg-st 2 tuleneva põhimõttega, mille kohaselt tuleb kohustuse täitmisel lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. Kostja hinnangul ei ole hagejad käitunud lepingute täitmisel hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt. Kostja mainitud seisukohad põhinevad kostja enda tõendamata vastuväidetel ning kohtu hinnangul õiguslikult põhjendamatul arvamusel, et hagejad oleks pidanud ise esitama kohalikule omavalitsusele ehitise kasutusloa taotluse. Kohus jätab nimetatud vastuväited seetõttu tähelepanuta. Põhjendamatud on ka kostja väited hagejate vastuvõtuviivituse kohta. VÕS § 119 lg 1 kohaselt satub võlausaldaja vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse täitmiseks vajalikku muud tegu või koostööd võlgnikuga. Vastavalt sama paragrahvi teisele lõikele vastutab võlgnik võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral oma kohustuse rikkumise eest üksnes juhul, kui ta põhjustas selle tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kostja ei ole tõendanud ning tuvastamist leidnud asjaolude põhjal ei ole võimalik ka järeldada, et hagejad või mõni nendest oleks keeldunud vastu võtmast kostja poolt pakutud kohustuse
2-08-14868 kohast täitmist või keeldunuks õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta kostja ei saanud oma kohustust täita, või jätnuks tegemata kostja kohustuse täitmiseks vajalikku muu teo või vajaliku koostöö kostjaga.
21.Ekslik on kostja seisukoht, et hageja III (HHR) nõude osas tuleks menetlus lõpetada, kuna hageja on nõude loovutatud. Esiteks ei annaks nõude loovutamine veel iseenesest alust menetluse lõpetamiseks käesolevas asjas. Teiseks nähtub hageja poolt täiendavalt esitatud tõenditest, et kõnealune nõue (koos kõrvalnõuetega) on 31. juulil 2007.a hagejale III tagasiloovutatud (vt toimik, II k, lk 4-6 ja lk 9). Samuti puuduvad TsMS § 428 lg 1 p-s 2 sätestatud alused menetluse lõpetamiseks. Kostja poolt osundatud Harju Maakohtu lahend tsiviilasjas nr 2-07-24848 ei ole sisuline lahend. Tegemist on maksekäsu kiirmenetluses tehtud määrusega, millega on jäetud avaldus jäetud rahuldamata (vt ka toimik, II k, lk 7-8). See lahend ei piira hageja III õigust esitada oma nõue kostja vastu hagimenetluses. Nõustuda ei saa ka kostja vastuväitega hagejat V (AK) puudutavas osas. Kostja ja hageja V vahel sõlmitud müügilepingu eksemplaris, mis on esitatud kohtule 4. mail 2009.a, on muu hulgas olemas lepingupunkt 6.2.1 (vt toimik, II k, lk 44-59) ning seega eksisteerib ka hageja V leppetrahvinõudel õiguslik alus.
22.Kostja on esitanud ka taotluse leppetrahvide vähendamiseks. VÕS § 162 lg-st 1 tuleneb, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kohtu hinnangul ei esine käesoleval juhul asjaolusid, mis õigustaksid nõutavate leppetrahvide vähendamist. Vaadeldes müügilepingutest tulenevaid leppetrahvinõudeid eraldiseisvalt, ei ole need ebamõistlikult suured, arvestades seejuures ka lepinguhindasid (mis ulatuvad miljonitesse kroonidesse). Samuti on kostja kohtu hinnangul jätnud oma kohustused kasutuslubade hankimisel olulises osas täitmata ning viivitanud täitmisega ilmselt kuni 2. oktoobrini 2008.a (vt toimik, II k, lk 21). Osundatud tõendist nähtuvalt on XXX asuvale ridaelamule väljastatud kasutusluba 3. detsembril 2008.a ning XXXridaelamule 18. detsembril 2008.a. Müügilepingute järgi pidi kostja vähemalt omapoolsed toimingud ehitiste kasutuslubade hankimiseks tegema hiljemalt 31. detsembriks 2007.a. Seega on müüjate õigustatud huvisid olulises osas rikutud. EhS § 32 lg 2 kohaselt ei ole ehitise sihtotstarbeline kasutamine ilma kasutusloata õiguslikult võimalik (lubatud). Keila vald on asja materjalidest nähtuvalt alustanud hagejate suhtes ka väärteomenetlust seoses XXXja XXX asuvate ridaelamute kasutamisega selleks kasutusluba omamata (vt toimik, I k, lk 185). Kostja väited majandusliku seisundi olulise halvenemise kohta leppetrahvinõuete rahuldamise korral on kostja poolt tõendamata. Lisaks ei ole kohtul alust eeldada, et hagejate majanduslik seis oleks kostja omast oluliselt parem. Liiatigi võivad hagejatel tekkida täiendavad kulud seonduvalt ülalviidatud väärteomenetlusega.
23.Lähtudes ülaltoodust, on hageja I ning hagejate III-XII poolt esitatud leppetrahvinõuded kasutuslubade hankimise kohustuse täitmisega viivitamise eest on õiguslikult põhjendatud ning kuuluvad rahuldamisele. Seega mõistab kohus kostjalt hageja I kasuks välja leppetrahvi summas 182 000 krooni, hageja III kasuks leppetrahvi summas 181 038 krooni, hageja IV kasuks leppetrahvi summas 225 114,24 krooni, hageja V kasuks leppetrahvi summas 168 188,80 krooni, hageja VI kasuks leppetrahvi summas 168 188,80 krooni, hageja VII kasuks leppetrahvi summas 174 688,80 krooni, hageja VIII kasuks leppetrahvi summas 27 370 krooni, hageja IX kasuks leppetrahvi summas 117 300 krooni, hageja X kasuks leppetrahvi summas 81 188,80 krooni, hageja XI kasuks leppetrahvi summas 23 920 krooni ning hageja XII kasuks leppetrahvi summas 60 060 krooni. Hageja II nõude leppetrahvi väljamõistmiseks kostjalt jätab kohus rahuldamata.
2-08-14868
24.Edasiselt käsitleb kohus hageja XII poolt esitatud nõuet kohustada kostjat andma hagejale XII üle kodukino komplekt Sony DAV-DZ10 või mõista kostjalt välja kodukino üleandmata jätmisega tekitatud kahju summas 3490 krooni. Hageja kõnealune nõue tugineb hageja XII ja kostja vahel sõlmitud notariaalse lepingu punktile 6.1, mille kohaselt on kostja kohustunud paigaldama lepingueseme ehitusperioodiks AS-i Falck poolt teenusena pakutava juhtmevaba signalisatsiooniühenduse ("Koduvalve" pakett; paketis sisaldub 1 suitsuandur, magnetandur välisuksel, tehnilises ruumis liikumisandur, esimesel korrusel liikumisandur elutoas, teisel korrusel liikumisandur koridoris). Samas on hageja XII ja kostja kokku leppinud, et lepingueseme otsese valduse üleandmisel vormistab hageja XII kostja ja AS-i Falck Eesti vahel sõlmitud koduvalve lepingu enda nimele. Kohus leiab, et sisuliselt on hageja XII sellega võtnud kohustuse kostja ja kolmanda isiku (AS Falck Eesti) vahel sõlmitud lepingu ülevõtmiseks tulevikus. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja XII lepingu ülevõtmise kohustuse täitnud, vormistades vastava lepingu AS-iga Falck Eesti (vt toimik, I k, lk 139-140).
25.VÕS § 179 lg 1 kohaselt võib lepingupool teise lepingupoole nõusolekul anda oma lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kolmandale isikule temaga sõlmitud lepingu alusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Vastavalt sama paragrahvi teisele lõikele loetakse lepingu ülevõtmisega, et kõik lepingust tulenevad õigused ja kohustused on lepingu ülevõtjale üle läinud. Lepingu ülevõtmise tulemusena asendatakse senine lepingupool sisuliselt uuega, sealhulgas lähevad ühelt isikult teisele üle ka lepingust tulenevad õigused ja kohustused. Kaheldav võiks olla üksnes see, kas lepingu ülevõtjale lähevad üle sellised lepingust tulenevad nõuded ja kohustused, mis olid juba enne lepingu ülevõtmist muutunud sissenõutavaks, s.t kohustused, milliste täitmist võis teine pool nõuda (vt nt: Riigikohtu 17. jaanuari 2005.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-163-04 (p 16)). Kostja ei ole eitanud, et ta sai valveteenuse lepingu sõlmimisel (paketiga "Koduvalve" liitumisel) hagis märgitud kodukinokomplekti kasutusõiguse. See nähtub ka tõendina esitatud AS G4S Eesti kirjast kostjale (vt toimik, I k, lk 186-187). Valveteenuse lepingu üldtingimuste p-st 7.4 läinuks omandiõigus kõnelausele seadmele hagejale XII üle pärast 4 aasta möödumist valveteenuse lepingu sõlmimist (vt toimik, I k, lk 140).
26.Eeltoodut arvestades pidanuks kostja lepingu ülevõtmisel andma hagejale üle ka kodukinokomplekti Sony DAV-DZ10, millise valdamiseks ja kasutamiseks oli kostjal paketiga "Koduvalve" liitumisel õigus tekkinud. Kostja avalduste kohaselt ta kõnealuse kodukinokomplekti valduse üleandmise kohustuse täita ei saa, kuna on võõrandnud asja kolmandale isikule. Seetõttu peab kohus põhjendatuks rahuldada hageja XII alternatiivse nõuda, kohustades kostjat hüvitama VÕS § 115 lg 1 alusel hagejale kodukinokomplekti Sony DAV-DZ10 väärtuse, milleks vaidlustamata asjaolude kohaselt on 3490 krooni. VÕS § 115 lg 1 tuleneb, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 128 lg 3 kohaselt kuulub otsese varalise kahjuna hüvitamisele ka tulevikus tekkiv kahju. Kostja lepingurikkumise tõttu on hageja XII jäänud ilma võimalusest saada tulevikus kodukinokomplekti omanikuks.
27.Kostja on käsitletava nõudega seonduvalt väitnud, et kogu valvelepinguga kaasnevate õiguste ja kohustuste väärtus, s.h kodukino omandiõigusest loobumise maksumus, kajastus lepingu hinnas. Kohtu hinnangul on kostja nimetatud väide paljasõnaline. Hageja XII ja kostja vaheline leping kostja seisukohta ei toeta. AS G4S Eesti kiri kostjale (vt toimik, I k, lk 186-187) kinnitab iseenesest kostja väiteid, et kostja andis hagejale XII üle tavapärasest valvepaketist väärtuslikumad seadmed, parendas standardvalvepaketti lisaseadmete ja lisatööde tellimisega jne. Samas ei leia viidatud tõendi ega muude tõendite põhjal kinnitust
2-08-14868 kostja väide, et pooled välistasid kokkuleppeliselt kostja kohustuse anda hagejale XII üle kodukinokomplekt.
28.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Eeltoodust lähtuvalt jätab kohus hageja I ning hagejate III-XII hagide osas menetluskulud kostja kanda ning hageja II hagi osas nimetatud hageja kanda. Kohus selgitab, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3).
Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik
ÄRAKIRI ÕIGE
KOHTUNIK
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.