Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

lk 3 24.aprillil 2008 saatis hageja T Vile kirja, milles teatas oma soovist hinnata ekspertidega tulekollete ja elektrisüsteemi korrasolekut ning sellega seoses palus teatada Kuressaarde tuleku ajast, et oleks võimalik teostada vajalik kontroll. Üürileandja nõue tugines VÕS § 283 lg 2-le, mille kohaselt üürnik peab lubama üürileandjal asja üle vaadata, kui see on vajalik asja säilitamiseks. T V kirjale vastanud ei ole. 12.mai 2008.a. T Vi töökohta saadetud meiliga kordas hageja 24.aprilli 2008 kirja nõudeid. Ka sellele sõnumile T V vastanud ei ole. 9.mail 2008.a. saatis saatis hageja kostjatele pretensiooni, milles informeeris neid üürilepingu punkti 4.2. kohustusest, mille kohaselt üürnik on kohustatud hoidma nii kõik tema ja ta pereliikmete kasutuses olevad ruumid, trepikojad, pööningud ja teised üldkasutatavad ruumid kui ka elamu tervikuna ja selle ümbruse korras ja tegema oma üürikorterile vajaliku korrastusremondi. Kostjatest üürnike tähelepanu juhiti asjaolule, et maja ümbrus on äärmiselt segamini ja hooldamata, aia nurgas on jäätmehunnik. Kirjas esitati üürnikele nõue koristada elamu ümbrus ja pesta aknad hiljemalt 1. juuniks 2008. Samuti korrati soovi elamusse pääsuks, et teostada ohutustehnilist kontrolli. Pretensioonile kostjad vastanud ei ole. Heakorranõuded on täitmata. 17.juulil 2008 tegi Kuressaare Linnavalitsus ettekirjutus-hoiatuse M Lle, milles märgiti, et XXXXXtn. 2 kinnistul on niitmata rohi ja võsa, uksed-aknad lagunevad ja aknad on pesemata ning nõuti kinnistu heakorra vastavusse viimist Kuressaare linna heakorra eeskirjadega. M L protesti peale, et heakorra tagamine on üürniku kohustus, tehti analoogne ettekirjutus T ja I Vile 5.augustil 2008. Üürnikud ei ole tänaseni täitnud üürilepingu punktist 4.2 tulenevat kohustust ja linnavalitsuse ettekirjutust. Nad ei ole ka teatanud kohustuse täitmist takistavatest mõjuvatest põhjustest.

lk 4 sellest üürileandjale teatanud. Tekkinud kahju rahaliseks suuruseks peab hageja esialgu 200 000 - 300 000 krooni ja hageja kaalub kostjate vastu kahjunõude esitamist. Üürilepingus, rahvastikuregistri õiendis ja üürileandja ning üürnike vahelises kirjavahetuses on märgitud eluruumi aadressiks XXXXXtn. 2a. Tegelikult, tuginedes Kuressaare Linnavalitsuse 12.11.2007 õiendile, ei ole Kuressaare linnas kinnistut aadressiga XXXXXt. 2a. 1980-ndatel ja 1990-ndate alguses kasutati XXXXXtn 2 hoonel aadressi XXXXXtn. 2a, millest on edasi kandunud ekslik aadress XXXXXtn.2a ka elanike registrisse. XXXXXtn. 2 ja endine XXXXXtn. 2a kattuvad. Vastavalt omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 1 loetakse elamu tagastamisel kehtiv üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile. Sama paragrahvi 3. lõike kohaselt pikeneb üürileping 1. lõikes nimetatud 3-aastase tähtaja möödumisel viieks aastaks. Kui viimatinimetatud viieaastane tähtaeg möödub, kohaldatakse elamuseaduse § 32 lg 2 ja lg 4, mille kohaselt kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, pikendatakse üürilepingut ühekordselt uuesti viieks aastaks. Omandiõigus XXXXXtn. 2 majale registreeriti 16.06.1994, seega sai ORAS § 121 lg 1 kohaselt üürilepingu tähtajaks 16.06.1997. ORAS § 121 lg 3 kohaselt pikenes üürileping l6.juunini 2002. Elamuseaduse (ES) § 32 lg 2 ja lg 4 kohaselt pikenes üürileping ühekordselt l6.juunini 2007. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega. VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele teistsugust tahet. Ei üürnik ega üürileandja ei ole teistsugust tahet avaldanud. 25.07.2007 teatas üürileandja (hageja) eluruumi üürilepingu ülesütlemisavaldusega üürnikele (kostjatele), et XXXXXtn. 2 üürileping on muutunud tähtajatuks ja ta lõpetab XXXXXtn. 2 elumaja (korteri) üürilepingu 31.oktoobril 2007.a. Üürnikud ei ole ülesütlemisavaldust seaduses ettenähtud 1-kuulise tähtaja jooksul vaidlustanud. Üks üürnikest, T V, teatas hagejale 30.10.2007 dateeritud kirjaga, et jätkab XXXXXtn. 2a maja kasutamist alates 31.10.2007 ilma õigusliku aluseta. Seega keelduvad üürnikud elamispinda vabastamast. Kuna kohtuistungiks valmistudes selgus, et kostjate Kuressaare aadressile (hageja ei teadnud kostjate faktilist elukohta Ts) 25.07.2007 saadetud ülesütlemisavaldus jõudis üürniku faktilisse elukohta umbes 2,5 kuud enne ülesütlemisavalduses märgitud väljakolimise tähtaega, saatis hageja 07.mail 2008 üürnikele nende faktilise elukoha aadressile uue eluruumi tähtajatu üürilepingu ülesütlemisavalduse, milles ta andis eluruumide vabastamiseks uue tähtaja - hiljemalt 20.augustiks 2008 kell 24.00. Üürnikud said selle teate kätte 13. mail 2008, mida tõendab ülesütlemisavaldusele lisatud tähtkirja väljastusteade. Ülesütlemisavaldus sisaldab kõiki VÕS § 325 lg 2 nõutud andmeid, samuti on ülesütlemise avalduses järgitud VÕS § 312 lg 1 kohast kolmekuulise etteteatamise tähtaja nõuet. Hageja palub kohtuasja edasisel menetlemisel lähtuda 7.mai 2008 ülesütlemisavaldusest.

lk 5 VÕS § 276 lg 2 kohaselt peab üürnik kasutama asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Antud juhul ei kasuta kostjad eluruume elamiseks ja ilmutavad hageja vara suhtes äärmist hooletust: teleriantenni lohaka paigaldusega rikuti katus, mille tagajärjel tekkis läbijooks; ei teatatud eluruumide avariilisest olukorrast ja ei hoita eluruume ning ümbrust korras. Kostjad on rikkunud hoolsuskohustust. VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama. Eluruum on üürileandjale tagastamata. VÕS § 313 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu erakorraliselt üles öelda ka VÕS § 315 märgitud asjaoludel - asja lepinguvastase kasutamise puhul. VÕS § 335 kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Hageja on seisukohal, et tavaline üür samasuguses asukohas ja seisundis oleva asja puhul on Kuressaare linnas 1000 krooni kuus. Seega on hagi esitamiseks kaks hagejate käitumisest tulenevat asjaolu: ruumide mittevabastamine üürilepingu ülesütlemisavalduses ettenähtud tähtajaks ja ruumide lepinguvastane kasutamine. Eelkirjeldatud asjaoludest lähtuvalt ja juhindudes VÕS § § 195 lg 3, § 196 lg 2, § 276 lg 2, § 309 lg 1, § 310 lg 1, § 311, § 312 lg 1, § 313, § 315, § 325 lg 2, § 334 lg 1 ja § 335, samuti TsMS § 162 lg 1 ja §173 lg 1 palub hageja:

lk 6 Vid elavad aastaid T linnas vastuhagiavalduses märgitud aadressil CCCCCCCC 22-20. Kus on nende poolt väidetavalt 2007 üüritav uus eluruum, ei ole teada. Samuti ei ole nad tõendanud oma väidet „hagejate arvestuse kohaselt nõuab uue eluruumi muretsemine Kuressaare linnas 120 000 krooni”. Eelmärgitud põhjendustel palub vastuhagis kostja jätta vastuhagiavaldus rahuldamata ja menetluskulud vastuhagis hagejate (Vite) kanda. Kostja vastuväited Kostjad hagi ei tunnista. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg. 1 kohaselt enne 1.juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 1.juulit 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Seega, antud vaidluses kuuluvad kohaldamisele Võlaõigusseaduse sätted. Enne eluruumi tagastamise otsustamist tuleb tuvastada, kas selle eluruumi kasutamiseks sõlmitud üürileping on lõppenud, sest VÕS § 334 lg. 1 järgi üüritud asi tagastatakse üürileandjale pärast lepingu lõppemist. Hagi kohaselt hageja 25.07.2007 ülesütlemisavaldusega teavitas kostjaid üürilepingu lõppemisest alates 31.10.2007. VÕS § 325 lg. 2 kohaselt üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed : p. 1 - üüritud asi p.2 - lepingu lõppemise päev p.3 - ülesütlemise alus p.4 - eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg Vaidlusaluses ülesütlemisavalduses on märgitud : üüritud asi - eluruum asukohaga XXXXX2a Kuresaare lepingu lõppemise päev - 31.10.2007 ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg Ülaltoodust nähtub, et vaidlusaluses ülesütlemisavalduses puudub VÕS § 325 lg. 2 p. 3 sätestatu s.o. eluruumi üürilepingu ülesütlemise alus. VÕS § 325 lg. 5 kohaselt käesoleva paragrahvi lõigetes 1-4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Seega, kostjad kasutavad vaidlusalust eluruumi asukohaga XXXXX2a Kuresaare õiguslikul alusel, milleks on kehtiv üürileping. Siinjuures juhivad kostjad hageja tähelepanu asjaolule, et perekond V kasutab vaidlusalust eluruumi alates 15.06.1946 a. ( 01.02.1993 üürilepingu koopia lisatud hageja poolt ) ning kostjate jaoks on vaidlusalune eluruum elukoht TsÜS § 14 lg. 1 ja 2 tähenduses. Kostjad juhivad hageja tähelepanu ka sellele, et poolte vahel puudus vaidlus üüri suuruse muutmise kohta. Probleemiks oli hagejapoolne keeldumine võtta vastu üüriraha, mille pärast oli kostja sunnitud pöörduma Kuresaare Notar Marika Leisi poole üüriraha hoiustamiseks ( 20.06.2005 teatise koopia lisatud hageja poolt). Seega, hagejapoolne väide selle kohta, et kostjad keelduvad tasuda suuremat üüri, ei ole korrektne. Lähtudes eeltoodust kostjad paluvad jätta hagi rahuldamata selle põhjendamatuse tõttu. Kostjate arvates tuleb põhjendatud ja vajalikud kohtukulud tuleb välja mõista hagejalt.

lk 7 Kostjate arvates asi on võimalik lahendada kompromissiga. Hagejate vastuhagi ja põhjendused Kostjate perekond kasutab eluruumi asukohaga XXXXX2a Kuressaare linnas alates 15.06.1946. a, mil tol ajal kehtinud seaduste kohaselt väljastati order nr 2758 vaidlusaluse eluruumi perekonnale üürileandmiseks (eluruumi üürilepingu koopia lisatud). See tähendab, et nii T Vi kui ka I Vi jaoks on vaidlusalune eluruum kodu. Hagejate-kostjate vaidlusaluse eluruumi kasutamisõigus tuleneb Kuressaare Linna Elamuvalitsuse ja hagejate-kostjate ema/vanaema L Ki (K) vahel 01.02.1993 sõlmitud üürilepingust (üürilepingu koopia lisatud). Omandireformi aluste seaduse § 121 alusel on vaidlusalune elamu 16.06.1994 tagastatud H Lle (L), kes kinkis vaidlusaluse elamu M Lle (L) 27.07.1994 sõlmitud kinkelepingu alusel. Alates 22.05.1996 muutus vaidlusalune eluruum kinnistu registriosa nr. 83234 oluliseks osaks ning alates 13.08.1996 on selle kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud M L (kinnistusraamatu väljatrükk lisatud). VÕS § 291 lg 1 järgi lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Sama sätestas ka enne 01.07.2002 kehtinud elamuseaduse § 34, mille kohaselt eluruumi omandiõiguse või valduse üleminekul teisele isikule jääb varem sõlmitud üürileping koos selle lahutamatuks osaks olevate pooltevaheliste kirjalike kokkulepetega jõusse ka uue omaniku või valdaja suhtes. Orienteeruvalt aastal 2004 tekkisid poolte vahel lahkarvamused, sest M L soovis tõsta üüri ning üürnikud, tuginedes VÕS § 278 p-s 1 sätestatule, palusid kõrvaldada puudused, mis välistavad elamu sihtotstarbelise kasutamise, milleks tuli teha elamule hädavajalik remont, kuna elamus teostati remonttöid viimati 1993. aastal. Lahkarvamuste tekkimise momendiks oli elamu tehniline seisund väga halb, sest oli halvenenud elamu põhikonstruktsioonide kandevõime ja püsivus. Katus ja vundament vajasid kapitaalremonti. Sellest ajast kuni tänase päevani ei ole kostja M L täitnud oma VÕS § 276 G-st 1 tulenevaid kohustusi tagada talle kuuluva eluruumi hooldus ja remont üürilepingu kehtivuse ajal. Lisaks sellele loobus kostja 2007. aastal vee- ja kanalisatsiooni ehitamisest, mistõttu puudub elamus vesi ja pesemisvõimalus. Ehitusspetsialisti arvamuse kohaselt ei ole elamu elamiskõlblik. Kohtuvälised läbirääkimised kostjaga tulemusi ei andnud. Kostja M L selgitustest said hagejad aru, et kostjal puudub huvi elamu renoveerimise vastu, sest ta soovib kinnistu tervikuna võõrandada. Kostja ülalkirjeldatud käitumisest on üheselt mõistetav, et kostja jättis tahtlikult täitmata VÕS §-s 276 G-S 1 sätestatud üürileandja väljaüüritud eluruumi korrashoiu-kohustuse ning tegi seda eesmärgiga üürnikest vabaneda. Alates juunist 2007 on hagejad sunnitud üürima uut eluruumi, sest vaidlusalune eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele ja elule, mida kinnitavad nii kostja poolt kohtule esitatud ehitusinseneri Peeter Arikase (Arikas) arvamus kui ka ehitusspetsialisti Viljar Eksküla arvamus. VÕS § 317 kohaselt võib kumbki pool eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele.

lk 8 VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Hagis märgitud asjaoludest nähtub, et T Vil ja I Vil on mõjuv põhjus üürileping üles öelda, sest on üheselt mõistetav, et on välistatud elamine eluruumis, mis spetsialistide arvamuse kohaselt on terviseohtlik. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Tuginedes ülalmärgitud seadusesätetele, ütlesid T V ja I V üürilepingu üles, esitades selle kohta ülesütlemisavalduse e-kirja aadressile [email protected]. VÕS § 278 p 3 kohaselt võib üürnik nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud. Kostja M L teadis elamus esinevatest olulistest puudustest ning ta ei ole mõistliku aja jooksul midagi teinud nende puuduste kõrvaldamiseks. Elamu tehniline seisund välistab täielikult elamu sihtotstarbelise kasutamise. Ei saa pidada normaalseks ja tervisele mitteohtlikuks näiteks tualettruumis (reaalselt kuivkäimlas) katuse ja lae sissevajumist ja vihma sadamist käimla kasutajale pähe. VÕS § 115 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja koos kohustuste täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, kui võlgnik rikub kohustust. VÕS § 101 lg 2 teise lause järgi võib võlausaldaja kasutada kohustuse rikkumise korral eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Hagejad ütlesid üürilepingu üles ja soovivad, et kostja M L hüvitataks kahju seoses elukoha kaotamisega. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hagejate arvestuse kohaselt nõuab uue eluruumi muretsemine Kuressaare linnas 120 000 krooni. Summa tuleneb asjaolust, et nad peavad eluruumi ostma, sest Kuressaare Linnavalitsuse vastustest nähtub, et linnal puuduvad vajalikud rahalised vahendid munitsipaaleluruumide ehitamiseks, mis tähendab, et muu üürieluruumi leidmine on muutunud võimatuks. Lähtudes eeltoodust ning juhindudes TsMS § 373 lg 1 p-st 3, VÕS §-st 317, § 278 p-st 3 ja § 127 lg-st 1, paluvad vastuhagis hagejad

lk 9 kuludele tasuma ka igakuiselt ca 3000 krooni üüritasu, sest Kuressaare linnas on üürikorterite üür viimastel aastatel keskmiselt 3000 kroonini kuus (ajalehe Oma Saar üüriteatised lisatud). Vastuhagi esitamise momendiks moodustas kahju ca 120 000 krooni ehk sellise summa on hagejad/kostjad olnud sunnitud kulutama Kuressaares teisi elamisvõimalusi otsides ja pole põhjust oletada, et see summa võiks järgnevatel lähiaastatel langeda. Seega tekkis kostja poolt VÕS § 276 lg-s 1 nimetatud kohustuste täitmata jätmise pärast hagejatel kahju kodu kaotamise näol. VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja kohustuse täitmise asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 127 lg 4 järgi tuleb põhjusliku seose kindlakstegemisel tekkinud kahju ja selle tekitanud teo vahel kasutada nn conditio sine qua non-testi, mille kohaselt ajaliselt eelnev sündmus loetakse hilisema sündmuse põhjuseks, kui ilma esimese sündmuseta poleks ajaliselt hilisemat sündmust toimunud. Põhjuslik seos on olemas juhul, kui ilma isikule etteheidetava teota ei oleks kahju tekkinud (vt Riigikohtu lahend asjas nr 3-2-1-78-06). Antud vaidluses tähendab ülalmainitu, et kui M L oleks täitnud VÕS § 276 lg-st 1 tulenevaid kohustusi, siis ei oleks T V ja I V jäänud ilma elamispinnata. Üldreeglina tuleb kohtuotsuse tegemise ajal arvesse võtta kogu selleks ajaks tekkinud kahju ning kahju, mis kohtu hinnangul piisava tõenäosusega veel tulevikus tekib (vt Riigikohtu lahend asjas nr 3-2-1-123-05). VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Ülamainitud seadusest tuleneb, et kahju hüvitamise eesmärgi saavutamise vahendiks on restitutsioon, s.o endise olukorra taastamine. See tähendab, et kuulub hüvitamisele kahju, mis seisneb endise olukorra taastamiseks vajalikes kulutustes. Hagejate arvestuse kohaselt nõuab uue eluruumi muretsemine orienteeruvalt 120 000 krooni. Hagejad taotlevad hüvitise suuruse üle otsustamisel VÕS § 127 lg 6 kohaldamist koostoimes TsMS §-ga 233, sest kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei ole võimalik kindlaks teha. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud asjas esitatud materjalidega, leidis, et esitatud hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et 01. veebruaril 1993 sõlmis selleaegne Kuressaare Linna Elamuvalitsus eluruumi üürilepingu /t.l. 10/ L Kiga (T Vi ema). Lepingu esemeks oli XXXXX2a( 2) asuv eluruum üldpinnaga 65,0 m . Üüri suuruseks lepingu sõlmimisel oli 0,10 krooni/m2 , 71,50 krooni kuus.

majavaldus üle

lk 10

lk 11 VÕS § 312 lõike 1 järgi kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. VÕS § 325 lg. 1 järgi üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Lõike 2 kohaselt üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. 07. mai 2008.a. ülesütlemisavalduses on need andmed olemas. Hageja on ülesütlemisavalduses viidanud konkreetsetele seadusesätetele ülesütlemise alusena. Ülesütlemisavaldus jõudis kostjateni 13. 05. 2008, e. rohkem kui kolm kuud enne selles märgitud lepingu ülesütlemise tähtaega 20. 08. 2008. VÕS § 326 lg. 1 järgi eluruumi üürnik võib üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Lõike 2 järgi võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. Kostjad ülesütlemist seaduses ettenähtud tähtajal ei vaidlustanud. Hageja on ülesütlemist põhjendanud sellega, et kostjad elasid juba 1993. aastal alaliselt Ts, kuigi omasid (ja omavad) sissekirjutust Kuressaares. Kostjate tegelik aadress on CCCCCCCC 22-20, T ja nad töötavad Ts. Aprillis 2008 soovis hageja hinnata hoones asuvate tulekollete seisukorda ja teavitas sellest kostjaid, kuid kostjad kirjale ei vastanud, rikkudes oma kohustust VÕS § 283 lg. 2 järgi, mille kohaselt peab üürnik lubama üürileandjal asja üle vaadata, kui see on vajalik asja säilitamiseks. VÕS § 282 lg. 1 p. 2 kohaselt peab üürnik üürileandjale viivitamatult teatama ohust asjale, kui ohu tõrjumiseks on vaja tarvitusele võtta abinõud. Hoonel on pika aja jooksul olnud sadevete läbijooks, mistõttu on tekkinud ulatuslikud kahjustused ja hoone on muutunud avariiohtlikuks. Üürnikud oma kohustust täitnud ei ole. Alles juulis 2008 oli kostja kohal ja võimaldas asja üle vaadata. Tehtud ekspertiis leidis, et pikaajalise läbijooksu tulemusena (umbes 10 aastat) on laetala, elutoa puitlagi ja juurdeehituses asuva käimlaruumi lagi täielikult mädanenud. Viimane on väga avariiohtlik. Samuti leidis ekspert, et hoonet ei kasutata ilmselt alaliseks elamiseks. VÕS § 276 lg. 2 kohaselt peab üürnik kasutama asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürilepingu sõlmimisel lähtuti. Kostjad ei kasuta eluruume alaliselt elamiseks ja on hageja väitel üles näidanud äärmist hooletust hageja vara suhtes (teleri antenni paigaldamisega lõhuti katus, teatatud ei ole hoone avariilisest seisukorrast).

lk 12

Eeltoodust tulenevalt on kohus asunud seisukohale, et ülesütlemine on seaduslik ja kehtiv kuna kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes ei saa eeldada, et hageja lepingu täitmist jätkaks. Selle põhjuseks on ennekõike asjaolu, et kostjad kasutavad eluruumi vaid suviti ja sedagi loetud kuudel. Suurema osa aastast on üürile antud majavaldus hooldamata ja kütmata, mistõttu hoonele on tekkinud püsivad kahjustused. VÕS § 334 lõike 1 järgi üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama. Seoses üürilepingu ülesütlemisega on kostjad kohustatud eluruumi vabastama ja selle hagejale üle andma. VÕS § 335 järgi, kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. Hageja taotleb alates ülesütlemisest 01. septembrist 2008 kostjatelt kahjuhüvitise väljamõistmist summas 1000 krooni kuus, mis on eluruumi tavaline üürihind Kuressaares. Arvesse võttes asjaolu, et tegemist on sisuliselt elamiskõlbmatu hoonega, et pea kohus põhjendatuks kahju hüvitamist sellises summas ja leiab, et hageja nõue tuleb rahuldada summas, mis vastab kokkulepitud üüri summale 71 krooni ja 50 senti kuus. Kohus leiab, et esitatud vastuhagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata järgmistel põhjustel: VÕS § 313 lg. 1 järgi mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Lõike 2 järgi on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Lõike 3 järgi üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Kostjad on 2008. aastal teinud erakorralise ülesütlemise avalduse, millel puudub kuupäev, kuid arvesse võttes asjaolu, et avalduses viidatakse 29. 08. 2008 koostatud spetsialisti arvamusele, on alust arvata, et avaldus tehti peale seda kuupäeva. Ülesütlemise põhjusena toovad kostjad eluruumi terviseohtlikkuse (VÕS § 317). Kuna hageja oli alates 20. augustist 2008 üürilepingu juba üles öelnud, ei saa erakorralist ülesütlemist lugeda kehtivaks, sest juba lõppenud lepingut ei saa üles öelda. VÕS 278 lg.1 järgi, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist. Kostjad on esitanud nõude kahju hüvitamiseks summas 120 000 krooni. Selgituse kohaselt olid kostjad sunnitud alates 2007. aastast Kuressaares üürima muu eluruumi, kuna senine eluruum XXXXXtn. 2 oli muutunud terviseohtlikuks.

lk 13 Vaidlust ei ole selle üle, et eluruum oli 2008. aastaks muutunud tervisele ohtlikuks. Seda kinnitab eksperdi arvamus ja spetsialisti arvamus 29. augustist 2008. Samuti selle üle, et üürileandja ei ole eluruumis parendusi teinud ja seda põhjusel, et tema pääsemine vaidlusalusesse ruumi oli raskendatud ja isegi, vaatamata etteteatamisele ei õnnestunud tal üürile antud ruumi alati pääseda. Kahju põhjusena toob vastuhagis hageja üürileandja poolse, VÕS § 276 tulenevate, kohustuste täitmata jätmise. Kahjuna käsitlevad vastuhagis hagejad üüritud asenduseluruumi eest makstud üüri 3000 krooni kuus. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Hagejad ei ole tõendanud kahju tekkimist, kuna ei ole esitanud tõendeid üüri maksmise kohta kõnealuses ajavahemikus. Ka ei ole selge, mitmel kuul aastas väidetavat üüriruumi kasutati. Kuna hagejad töötavad alaliselt Ts, viibivad nad Kuressaares tegelikult loetud kuudel suveperioodil. Kuna kahju olemasolu kostjatel on jäänud paljasõnaliseks ja tõendamata, ei pea kohus vastuhagi rahuldamist põhjendatuks. Menetluskulud TsMS § 162 järgi hagimenetluses kannab kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seoses hagi rahuldamisega jätab kohus menetluskulud kostjate kanda solidaarselt.

Kohtunik: Külli Mõlder

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.