Võlaõigus › Võõrandamislepingud

HAGEJATE NÕUE JA PÕHJENDUSED

V K ja T E esitas D F vastu hagi, milles palus kostjalt välja mõista kahju hüvitamiseks 460 000 krooni. Hagejad palusid jätta menetluskulud kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt ostsid hagejad 31.03.2005.a kostjalt kinnistu Xxx, mis asub Xxx. Kostja kinnitas müügilepingu p 2.1.5, et kinnistul asuvad elamu ja kõrvalhoone (saun ja garaaž) on ehitatud õigusaktides ettenähtud korras, vastavalt väljastatud ehitusloale ning elamiskõlblikuna. Lepingu p 2.1.7 kinnitas kostja, et temale teadaolevalt ei ole lepingu esemel puuduseid ega vigu, millest ta ei ole hagejatele teatanud või mida ei saanud märgata ülevaatuse tegemisel. Lepingu p 4.6 kohaselt kohustus kostja hiljemalt 31.05.2005.a oma kulul teostama elamus lepingus nimetatud tööd. Kostja oma kohustusi ei täitnud. Ehitusinsener-ekspert VK vaatas 12.10.2005.a elamu ja kõrvalhoone ehituskonstruktsioonid ja ehitise täitedokumentatsiooni üle ja koostas avastatud puuduste kohta ekspertiisiakti. Ekspert UK teostas 21.06.2006.a kuni 12.02.2007.a objekti ülevaatuse ja võttis proove, 11.05.2007.a valmis seenkahjustuse eksperthinnang. 15.01.2008.a koostati täiendav ehituskonstruktsioonide ekspertiisiakt. Seega tegid eksperdid kindlaks, et hoone on ehitatud ebaõigesti. Hagejad nimetasid ehitistel järgmised puudused (tl 91-94):

Kosja andis lepingu eseme üle hilinemisega 20.09.2005.a. Üleandmise-vastuvõtmise aktis puudub märge, et hagejad oleksid lepingu p 4.6 nimetatud tööd vastu võtnud ja see rikkus kostja lepingu p 4.6 ja 4.7 nimetatud kohustusi. Pärast puuduste avastamist pöördusid hagejad kostja poole, kuid kostja hagejatele ei vastanud. Pärast võtmete üleandmist 20.09.2005.a ei ole kostja hagejatega kohtunud. Hagejad on asunud hoone kahjustusi parandama. Hagejad leiavad, et üleantud asi ei olnud vastavuses lepingu tingimustega, ehitistel ei ole kokkulepitud omadusi. Hagejad soovivad kahju hüvitamist VÕS § 115; 132 lg 3 kohaselt. Kostja rikkus VÕS § 217 ning tema vastutuse aluseks on VÕS § 100; 101; 218 lg 1. Kostja rikkus ka VÕS § 6 lg 1 ja § 7 lg 1 sätestatud hea usu ja mõistlikkuse põhimõtet. Kostja rikkus VÕS § 14 lg 2, jättes hagejaid ehitusvigadest teavitamata. Hagejad leiavad, et nad pöördusid kohtusse mõistliku aja jooksul. Kostja ehitas elamu isiklikult ning teadis, et hoonel on varjatud puudused ja vead. Kostja vastutab raske hooletuse vormis VÕS § 104 lg 4 kohaselt. Kostja pidi teadma, et ehitusalast haridust omamata ei ole ta suuteline ehitusalal kehtivaid standardeid järgima. Kahju suuruse kindlaksmääramisel ei oma tähtsust, et vajalikud tööd oleksid reaalselt valmis tehtud ning ei ole oluline, millal tööd teostatakse. Kostja ei ole kahjude ulatust ühegi tõendiga ümber lükanud.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostja vastuväidete kohaselt viibis kinnistu valduse üleandmine hagejate tegevusetuse tõttu, kuna hagejad ei täitnud kohustust soetada müügilepingu p 4.6.2 ja 4.6.4 nimetatud materjalid. Põrandate lõplik väljaehitamine ja vannitoa boileri paigaldamine pidi toimuma hagejate kulul. Kostja on tasunud veesüsteemi seadme eest 11 252 krooni. Kuna abihoone pindala on 49,7 m2, on tegu väikeehitisega ning sellele ei ole ehitusseaduse (edaspidi EhS) § 12 lg 2 kohaselt vaja ehitusluba. Hagejad vaatasid kinnistu enne ostmist korduvalt üle, tutvusid poolelioleva ehitisega ning neil ei olnud etteheiteid ehituse kvaliteedile. Kostja on kasutanud poest ostetud kvaliteetseid materjale. Hagejad on tutvunud maja projektdokumentatsiooniga. Kostja ei pidanud projekti tellijana teadma, millistele nõuetele peab projekt vastama. V. K hinnangus on viidatud EPN 11.1-le (Eesti projekteerimisnormid), kuid need ehitusnormid ei kehti. Kostja leidis hagejate nimetatud puuduste kohta, et OSB-3 plaat on kaasaegne ehitusmaterjal, mida kasutatakse sise- või välisvooderduseks ning mis väga hea termoisolaatorina kompenseerib õhema kivivilla paigaldamise. Majas ja abihoones on ventilatsioon lahendatud loomuliku ventilatsiooni näol. Hagejad on lasknud ehitisel seista kütmata ja tühjana ning põhjustanud ise niiskuskahjustused. Kostjapoolsed kõrvalekaldumised projektist piirdekonstruktsioonides ei ole põhjustanud ehitusvigasid. Eesti Energia on kostjaga sõlminud lepingu Xxx kinnistul asuvate ehitiste varustamiseks elektrienergiaga ning paigaldanud sinna elektriarvesti. Osundamine puuduvatele dokumentidele on põhjendamatu, kuna kostja andis maja dokumendid hagejatele üle ja hagejad kinnitasid seda 20.09.2005.a. Hagejate esitatud hinnapakkumises on enamus töid sellised, mille teostamine ei ole vajalik ning ühe ehitusfirma pakkumist ei saa pidada objektiivseks. Hagejate poolt esitatud kahjud on ülepaisutatud. Kostja luges põhjendatuteks tööd seoses eluruumi ja pesuruumi põrandaga. Hagejad ei täitnud lepingu p 3.6, mille kohaselt nad pidid lihtkirjaliku üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamise päeval tasuma kostjale 50 000 krooni. Hagejad ei ole käitunud hea usu põhimõtte kohaselt ning on rikkunud VÕS § 220 lg 1 ja 3, kuna ei ole teatanud lepingutingimustele mittevastamisest mõistliku aja jooksul. Kahe aasta möödumisel puudustest teadasaamisel on mõislik aeg teatamiseks möödunud, hagejad ei saa enam tugineda asja mittevastavusele.

KOHTU SEISUKOHAD

Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hagejad ostsid 31.03.2005.a kostjalt kinnistu Xxx, mis asub Xxx (tl 4-9). Kostja kinnitas müügilepingu p 2.1.5, et kinnistul asuvad elamu ja kõrvalhoone (saun ja garaaž). Elamu on ehitatud õigusaktides ettenähtud korras koostatud projektidele ja väljastatud ehitusloale vastavalt, elamu on elamiskõlbulik. Elamus on lõpetamata lepingu p 4.6 nimetatud tööd ning elamule ei ole väljastatud kasutusluba. Lepingu p 2.1.7 kinnitas kostja, et temale teadaolevalt ei ole lepingu esemel puuduseid ega vigu, millest ta ei ole hagejatele teatanud või mida ei saanud märgata ülevaatuse tegemisel. Lepingu p 4.6 kohaselt kohustus kostja hiljemalt 31.05.2005.a teostama elamus lepingus nimetatud tööd. Poolte vahel sõlmitud leping oli suunatud kinnistu müügile ja seega kohalduvad müügilepingu sätted. Samas on lepingus reguleeritud ka kostja kohustus teha elamus ehitustöid. Hagejad saaks esitada kahte liiki nõudeid: ehitisel juba üleandmise ajal esinenud puuduste hüvitamise nõuded ning müügilepingus sätestatud tegemata või puudustega tehtud tööde tegemise hüvitamise nõuded. Ehitisel üleandmise ajal esinenud puuduste hüvitamise nõuded tuleb lahendada müügilepingut reguleerivate sätete alusel. Kohus leiab, et lepingu p 4.6 sätestatud töödele tuleb rakendada töövõtulepingut reguleerivaid sätteid. I Ehitisel üleandmise ajal olnud puudustega tekitatud kahju hüvitamise nõue müügilepingu alusel VÕS § 208 lg 1 järgi kohustub müüja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Nõude lahendamiseks peab kohus analüüsima: 1. kas müüdud asi vastab lepingutingimustele ehk kas on tegemist müügilepingu mittenõuetekohase täitmisega müüja poolt; 2. kas müüja vastutab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse eest; 3. kas hagejad saavad nõuda kahju hüvitamist.

Kohtu seisukohad hagejate nimetatud puuduste osas on järgmised:

puudusega esitanud rahalise nõude. Nõude puudumisel ei analüüsi kohus sisuliselt, kas kostja on seadusega ette nähtud täitedokumentatsiooni koostanud või hagejatele üle andnud. kõrvalhoone ehitamiseks puudus kohaliku omavalitsuse nõusolek. Ehitusseaduse (15.04.2004.a kuni 01.01.2006.a kehtinud redaktsioon) § 16 kohaselt on 20 m2 kuni 60 m2 ehitusaluse pindalaga väikeehitise ehitamiseks vajalik kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek. Kostja ei ole vastava nõusoleku olemasolu tõendanud. Samas ei nähtu hagiavaldusest ega hinnapakkumisest, et hagejad oleksid esitanud seoses nõusoleku puudumisega kahju hüvitamise nõude ning kohus ei analüüsi nõusoleku puudumisega tekitatud kahju olemasolu või suurust. välisseina puudused: ei ole soojustatud projektikohaselt; projektikohase tuuletõkkeplaadi asemel on paigaldatud halvema õhu läbilaskvusega OSB plaat; välisseinas mineraalvilla plaatide ja puitprusside vahed kohati lahti ja mittetihedalt soojustatud; välisseina mineraalvill soojustuses on märg; voodrilaudade viimistluskihi all puudub alusvärv; välislaudade kinnitusprussi ja soojustusplaatide vahed on tühjad; hoone servades on mineraalvill vaja katta tuuletõkkeplaadiga; vundamendi soojustuse vahtpolüstüroolplaadid ei ole tihedalt. Kohus loeb VK koostatud asjatundja arvamustega (tl 11-30, 64-71) tõendatuks, et välisseinad on soojustatud väljastpoolt 50 mm paksuselt projektikohase 100 mm asemel ja ülejäänud soojustus on paigaldatud fiboplokkidest sissepoole. Projektikohase tuuletõkkeplaadi asemel on välisseina soojustuse peale paigaldatud OSB plaat. Asjatundja kohtuistungil antud ütlustega on tõendatud, et välisseina konstruktsioon ning OSB plaadi paigaldamine ei olnud projektijärgne ning OSB plaat hingab halvemini kui tuuletõkkeplaat. Kostja ei ole nimetatud puuduste olemasolu ühegi tõendiga ümber lükanud ega tõendanud oma väidet, et OSB plaadil on samad omadused kui tuuletõkkeplaadil. Kohus loeb hinnapakkumisega (tl 120-128) tõendatuks, et elamu välisseina puuduste kõrvaldamise maksumus on kokku 123 673 krooni (tööde hind 63 720 krooni ja materjal 59 953 krooni). Kuna hinnapakkumises on kõigile hindadele lisatud käibemaks 18% ning kostja pole käibemaksu lisamist vaidlustanud, arvestab kohus kõik hinnad koos käibemaksuga. põrandate puudused: põrandaalused on tühjad ja tuulutuseta; duširuumi põrandaalune on tühi; pesuruumi põrand kahjustatud majanäätsuga; pesuruumi, köögi, koridori ja suure toa põrandate laagid ja must laudis kahjustatud puidu sinavusseentega; põrandaaluses ruumis ehituspraht; parkett halvasti liimitud. Kohus loeb V K2005.a oktoobris antud arvamusega (tl 11-30) tõendatuks, et põrandaalused on tühjad ning ehitustehnoloogia ei näe ette sellist põrandate lahendust. C-M OÜ 11.05.2007.a analüüsi protokolliga on tõendatud, et elamu pesuruumi ja osaliselt suure toa põrandakonstruktsiooni on kahjustanud majanääts. Pesuruumi ja seda ümbritsevate ruumide põrandate laagid ja must laudis on kahjustatud puidu sinavusseenega, põrandaalusesse ruumi jäetud laastupuru soodustab seenkahjustuse levikut (tl 31-39). Seega tuleb hagejate nõuded seoses põrandate lammutuse, soojustuse, armeerimise, betoonplaadi valuga ja tasandamisega rahuldada. Kuna põrandad tuleb lammutada ja ehitada uuesti, loeb kohus tõendatuks ka põranda viimistlustööde vajalikkuse. Kohus loeb hinnapakkumisega tõendatuks, et elamu põrandate puuduste kõrvaldamise maksumus on koos viimistlustöödega kokku 123 470 krooni (tööde hind 62 823 krooni ja materjal 60 647 krooni). vahelae puudused: pööningu lae soojustus ei vasta projekteerimisnormidele; lae peale ruberoid ebaõigesti paigaldatud; välisseina pealne laeserv soojustamata; laekonstruktsiooni laudis ja talad mädanenud; lae peal puudu käiguteed. Kohus loeb VK koostatud asjatundja arvamustega (tl 11-30, 64-71) tõendatuks, et pööningu laele ebaõigesti paigaldatud ruberoidikiht ei lase niisket veeauru ruumidest välja. Lae peale on vajalik panna 50 mm villasoojustust ja fibokruusa peale tuuletõkkeplaat. Asjatundja RT kohtuistungil antud ütlustega on tõendatud, et trepp-luugi paigaldamine on tööde hulka arvestatud, kuna seda nõuavad tuletõrje-eeskirjad. Kohus loeb seega tõendatuks, et vahelaed ei ole rajatud nõuetekohaselt. Kohus loeb hinnapakkumisega tõendatuks, et elamu vahelae puuduste kõrvaldamise maksumus on kokku 87 381 krooni (tööde hind 50 221 krooni ja materjal 37 160 krooni).

hagejate väidetest, millised tööd tuleb sellega seoses teostada ja kui suur on hagejate kahju. Kohus jätab hagi selles osas rahuldamata. Eeltoodu alusel loeb kohus tõendatuks, et kõrvalhoone ei ole ehitatud kooskõlas hea ehitustavaga ning ei vasta seega lepingutingimustele. Ülejäänud hinnapakkumises nimetatud töid kohus ei käsitle, kuna hageja ei ole oma nõudes neile viidanud.

Eeltoodu alusel mõistab kohus müügilepingu alusel kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja elamu puudustega tekitatud kahju hüvitamiseks 348 872 krooni ja kõrvalhoone puudustega tekitatud kahju hüvitamiseks 41 914 krooni, kokku 390 786 krooni. II Puudustega tehtud tööde või tegemata tööde eest kahju hüvitamise nõue töövõtulepingu alusel. VÕS § 635 lg 1 kohaselt kohustub üks isik töövõtulepinguga (töövõtja) valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu. Analoogselt eelpool analüüsitud töövõtulepinguga tuleb kohtul analüüsida kolme asjaolu: 1) töövõtja tehtud töö vastavus lepingutingimustele; 2) kas töövõtja vastutab töö lepingutingimustele mittevastavuse eest; 3) kas hagejad saavad nõuda kahju hüvitamist.

TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Hagejad võivad nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid.

Gerty Pau Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.