2.Mõista kostjalt OÜE hageja KP kasuks välja alusetult saadud 50 000 (viiskümmend tuhat) krooni.
3.Mõista kostjalt OÜE hageja A S kasuks välja alusetult saadud 50 000
2-08-12777 (viiskümmend tuhat) krooni. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud kostja OÜE kanda.
Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse
peale
on
õigus
esitada
apellatsioonkaebus
Tallinna
Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 4. mail 2009.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJATE NÕUDED
1.7. aprillil 2008.a esitasid KP (hageja I) ja A S (hageja II) kohtule hagiavalduse Osaühingu (OÜ) E vastu. Hagis palutakse kostjalt hageja I kasuks välja mõista 43 864 krooni ja hageja II kasuks 43 864 krooni. Samuti palutakse kummagi hageja kasuks välja mõista hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis (viivitusintress) summas 3225,68 krooni ning viivis võlaõigusseaduses sätestatud suuruses põhinõudelt kuni põhinõude täieliku täitmiseni. Samuti on hagis esitatud alternatiivsed nõuded mõista kummagi hageja kasuks välja kostja poolt õigusliku aluseta saadud 50 000 krooni.
2.Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt sõlmisid hageja I ja hageja II kostjaga 17. augustil 2006.a müügieelsete läbirääkimiste kokkuleppe (mida hagejad nimetatavad broneerimislepinguks). Hagejate väidetel oli nimetatud lepingu eesmärgiks tagada kostja omandisse kuuluva XXX vallas XXX külas aadressil XXXasuva korteri müügitingimuste kokkuleppimine. Nimetatud broneerimislepinguga kohustus kostja üle andma valmis korteriomandi otsese valduse ja sõlmima hagejaga notariaalse asjaõiguslepingu hiljemalt
31.märtsil 2007.a. Ühtlasi tasusid hagejad kumbki kostjale broneerimislepingu sõlmimisel 50 000 krooni, kokku seega 100 000 krooni. Kuna kostja ei olnud oma kohustusi ettenähtud tähtajaks täitnud ja oli ilmne tähtaegade oluline ületamine, siis 18. aprillil 2007.a teatasid hagejad, et loobuvad broneeringust seoses kostjapoolse kohustuse rikkumisega ja palusid vastavalt broneerimislepingu p-le 7.2 tagastada kummalegi broneerimistasu 50 000 krooni. Kostja nimetatud taganemisega esmalt ei nõustunud, kuid 15. mail 2007.a jõudsid pooled hagejate väitel kokkuleppele ja kostja
2-08-12777 väljastas hagejatele kirjalikud kinnitused selle kohta, et kostja on valmis tagastama hagejatele broneerimistasud, millest on kummalgi juhul maha võetud 6136 krooni, seega tunnistas kostja võlgnevust summas 43 864 krooni kummagi hageja ees ja lubas nimetatud summad tagastada kahe kuu jooksul, s.t 15. juuliks 2007.a. Seega on kostja hagejate hinnangul väljastanud käesoleval juhul 15. mail 2007.a kinnituse broneerimislepingust tuleneva kohustuse kohta ja tunnistanud võla olemasolu ning on ühtlasi lubanud selle likvideerida, mistõttu on 15. mail 2007.a väljastatud kostja kinnitus vaadeldav võlatunnistusena võlaõigusseaduse (VÕS) § 30 lg 1 mõttes. VÕS §-s 76 sätestatu kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ning praktikat. Kostjal lasub võlatunnistusest tulenev kohustus tagastada kummalegi hagejale 43 864 krooni. Hagejad, käitudes heas usus ja arvestades mõistlikkuse põhimõtet, on oodanud kostja poolt 15. mai 2007.a võlatunnistuses märgitud kaks kuud ja enamgi veel. Kostja ei ole enda kohustusi käesoleva ajani täitnud. VÕS § 100 sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas ka täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tuleneb, et kui võlgnik on kohustust rikkunud võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel nõuda võlgnikult viivist. Käesoleval juhul on kostja kui võlgnik vaieldamatult rikkunud raha maksmise kohustust, kuna on jätnud täitmata võlasuhtest tuleneva ja enda poolt võlatunnistuses kinnitatud kohustuse. VÕS §113 lg-s 1 ja VÕS §-s 94 sätestatut arvestades on viivise suuruseks EURIBOR, millele lisandub 7 % aastas. Hagejad, kui võlausaldajad soovivad kasutada võlaõigusseaduses sätestatud õiguskaitsevahendit ja nõuda kostjalt kohustuse täitmisega viivitamise eest viivist. Hagejate nõuded muutusid sissenõutavaks vastavalt 15. mail 2007.a väljastatud võlatunnistustele 15. juulil 2007.a. Perioodil 15. juulist 2007.a, kuni hagi esitamise hetkeni on seadusest tulenev viivisemäär 11 % aastas. Hagi esitamise seisuga on kostja hagejate arvestuste kohaselt olnud viivituses 244 kalendripäeva. Viivise suurus päevas on 13,22 krooni (43 864 kr * 11% : 365) . Viiviste summa hagi esitamise seisuga on seega 3 225,68 krooni. TsMS § 367 kohaselt võib koos põhinõudega esitada hagis viivisenõude selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest, kuni põhinõude täitmiseni. Hagejad soovivad lisaks hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisele ka viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kuni põhinõude täitmiseni.
3.TsMS § 370 lg 2 kohaselt võib hagis esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest võlatunnistusest tulenevat nõuet ei rahuldata. Hagejad soovivad esitada alternatiivse nõude juhuks, kui põhinõuet ei rahuldata. Esitatud alternatiivseid nõudeid põhjendavad hagejad järgmiselt. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. VÕS § 33 lg-st 2 tuleneb, et kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Sama paragrahvi esimese lõike kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Hagejad leiavad, et kostja ja hagejate vahel 17. augustil 2006.a sõlmitud broneerimisleping on oma olemuselt ja eesmärgilt just eelleping, mis tulenevalt asjaõigusseaduse ja võlaõigusseaduse koostoimest peab olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis.
2-08-12777 Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine. Kuna kostja ja hagejad on 17. augustil 2006.a sõlminud eellepingu seaduses ettenähtud vormireegleid eirates, on vastav kokkulepe tühine. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Vastavalt VÕS §-le 1027 peab isik 52. peatükis sätestatud alustel ja ulatuses andma teisele isikule välja temalt õigusliku aluseta saadu. Kuivõrd poolte vahel 17. augustil 2006.a sõlmitud tehing on tühine vorminõuete järgimata jätmise tõttu, siis tuleb kostjal tagastada hagejatele ilma õigusliku aluseta saadu. Kostja on saanud kummagi hageja käest 50 000 krooni, seega tuleb tagastada kummalegi hagejale 50 000 krooni.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
Kostja vaidleb kohtule esitatud kirjalikes vastustes hagile vastu ning palub jätta selle rahuldamata.
4.Kostja vaidleb vastu hagejate väitele, et kostja rikkus hagejatega sõlmitud lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppeid (s.t hagejate poolt nimetatud broneerimislepinguid) ning seetõttu on hagejatel tekkinud õigus nõuda lepingu alusel tasutud broneerimistasu tagastamist. Broneerimislepingu p 2.4 sõnastus nägi küll ette asjaõiguslepingu sõlmimise hiljemalt 31. märtsil 2007.a, kuid kokkuleppe p 2.5 sätestas kostja vastutuse piirangu juhuks, kui ehitise valmimine peaks viibima mõistliku aja jooksul, kuid mitte rohkem kui kolm kuud. Kostja on kinnitanud, et ehitised said valmis alles 31. märtsil 2007.a, seega ei olnud kostjal võimalik korraldada kohe samaks päevaks notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimist. Pealegi pidi kokkuleppe p 5.1.3 kohaselt XXX korteriomandeid vahendanud OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa teatama notariaalse lepingu sõlmimise kuupäevast hagejatele vähemalt viis tööpäeva ette. Mõistlikkuse põhimõttest tulenevalt ei olnud kostjal ega vahendajal võimalik enne ehitise valmimist kokku leppida notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimise aega ja sellest hagejaid teavitada. Notariaalse lepingu sõlmimise ajast teavitati hagejat I ja hagejat II maakler A.S poolt telefoni teel aprilli alguses 2007.a ning notariaalse lepingu sõlmimine pidi toimuma hagejaga I 25. aprillil 2007.a ja hagejaga II 18. aprillil 2007.a. Seoses notari suure töökoormusega ei olnud võimalik notariaegu varem saada. Notariaalsete lepingute sõlmimise kavandatud ajad, vastavalt 18. aprill 2007.a ja 25. aprill 2007.a, mahuvad broneerimislepingu p-s 2.5 sätestatud mõistliku aja sisse ning nimetatud lepingu punkt välistab sellisel juhul hagejate poolt kostja vastu rahaliste nõuete esitamise. Põhjus, miks ehitustööde lõpetamine lükkus kuni 31. märtsini 2007.a seisnes muu hulgas selles, et hagejad teavitasid siseviimistluse materjalide valikust ning ehitustööde muudatusest kostjat alles 19. veebruaril 2007.a. Nimetatud asjaolu tõendavad 19. vebruari 2007.a kuupäeva kandvad allkirjastatud viimistlustabelid ja lisadokumendid. Alates materjali valikust ning muudatustest teavitamisest kuni materjali tarnimiseni ja paigaldamiseni ning muudatuste elluviimiseni kulub mõistlikkuse põhimõttest ja ehitusvaldkonna tavast ning praktikast lähtuvalt vähemalt 4-5 nädalat. Arvestada tuleb ka asjaolu, et 2007.a kevad oli ehitusvaldkonnas veel väga pingeline ja suure töökoormusega aeg. Nimetatud põhjustel jõuti mõlemad korterid viia hagejate poolt soovitud seisukorda mitte varem kui 31. märtsiks 2007.a. Kostja palub kohtul lugeda hagejate poolt muudatustöö tellimist ja siseviimistluse valikust teavitamist alles 19. veebruaril 2007.a selliseks asjaoluks, mis tingis korteriomandite ehitustööde viibimise broneerimislepingu p 2.5 mõttes. Kostja pöörab samuti tähelepanu asjaolule, et broneerimislepingu p 7.2 näeb ette kostja vastutuse üksnes sellisel juhul, kui notariaalne leping jääb sõlmimata kostja süül. Hagejad ei ole kostja süüd mainitud lepingute sõlmimata jätmisel millegagi tõendanud, samas kui kostja on tõendanud oma väiteid, miks ei olnud kostjast sõltumatutel asjaoludel võimalik
2-08-12777 lepingut sõlmida hiljemalt 31. märtsil 2007.a ning tõendatud on ka kostja poolt lepingute sõlmimiseks ettevalmistuste tegemine, s.h notariaalsete lepingute tõestamise ajast teavitamine ehk VÕS §-st 23 tuleneva koostöökohustuse täitmine. Kostja tegi kõik mõistlikult võimaliku, et täita lepingueelsetel läbirääkimistel võetud kohustusi. Kostja vaidleb vastu hagejate väitele, et kostja on 15. mai 2007.a kirjadega hagejate ees oma võlga tunnistanud. Kostja hinnangul ei ole tegemist VÕS §-le 30 vastavate tahteavaldusega, kuna tasumise kohustus on seatud sõltuvusse teatud tingimustest. 15. mai 2007.a kirjade näol oli tegemist n-ö kompromisspakkumisega, mille järgi üksnes juhul, kui kostjal oleks õnnestunud hagejatele broneeritud korteriomandid kahe kuu jooksul võõrandada, oleks kostja kohustunud broneerimistasu osaliselt tagastama. Tamme tee 8-8 korteriomand õnnestus kostjal müüa alles 31. augustil 2007.a. Kostja väidete kohaselt olid hagejad nimetatud asjaolust teadlikud kostjat esindanud A.S kaudu. TsÜS § 75 lg 1 järgi tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. TsÜS § 123 lg-st 1 tuleneb, et kui tehingu tegemisel esines eksimus, pettus, ähvardus, vägivald või muud asjaolud, mis annavad aluse tehingu tühistamiseks, või kui tehingu õiguslikud tagajärjed sõltuvad sellest, kas isik teadis teatud asjaolusid või pidi neid teadma, siis tuleb nende asjaolude hindamisel lähtuda esindaja, mitte esindatava isikust.
5.Kostja vaidleb vastu ka hagejate alternatiivsele nõudele. Kostja leiab, et lepingueelsete läbirääkimiste kokkulepped ei ole käsitletavad eellepingutena ega ole vorminõude rikkumise tõttu tühised. Hagejatega sõlmitud kokkulepe (broneerimisleping) olid vastavalt lepingu p-le 1.3 suunatud eesmärgile vältida kostja poolt kokkulepete esemeks olevate korteriomandite võõrandamine kolmandatele isikutele kokkulepetes sätestatud tähtaja jooksul ehk nn broneeringu hoidmiseks. Eeltoodut kinnitab ka märkimisväärselt väike broneerimistasu 50 000 krooni. Lähtudes kinnisvaraturul kehtivast tavast ja praktikast oleks eellepingu sõlmimise korral nn esmase sissemakse suurus olnud vähemalt 10 % korteriomandi hinnast ehk mõlema hageja puhul umbkaudu 280 000 krooni. Kostja kinnitab, et kokkulepetes fikseeriti kirjalikult lepingueelsetel läbirääkimistel arutatu VÕS § 14 mõttes. VÕS § 14 lg 1 kohaselt lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ettevalmistavad isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Kirjalike kokkulepetega vormistati kummagi poole huvid ja õigused seoses hagejate potentsiaalse huviga Tamme tee 8-5 ja 8-8 korteriomandite omandamise vastu eesmärgiga tagada kokkulepetes sätestatud tähtaja jooksul selle huvi realiseerumine broneerimistasu maksmise kaudu. VÕS § 14 lg-st 3 tuleneb, et kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei teki neile õiguslikke tagajärgi. Isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. Kostja arusaamise järgi ei pidanud hagejatega sõlmitud müügieelsete läbirääkimiste kokkulepped tooma lepingu pooltele muid tagajärgi kui teatud tähtajaks kokkulepete esemeks olnud korteriomandite omandamise õiguse reserveerimine ainult hagejatele. Korteriomandite võõrandamise olulised ja lepingupooltele kohustuslikud tingimused pidid sisalduma notariaalsetes müügi- ja asjaõiguslepingutes, mille sõlmimise nägid ette broneerimiselepingute punktid 3.2.3 ja 3.2.4. Lähtudes eeltoodust, ei vasta hagejatega sõlmitud kokkulepped eellepingu tunnustele VÕS § 33 lg-s 1 mõttes. Isegi kui hagejatega sõlmitud broneerimiselepingud korteriomandite võõrandamise kohta võiksid vastata oma sisu poolest eellepingutele ning võivad olla seega vorminõuete rikkumise tõttu tühised, ei ole põhjendatud kostja hinnangul tuvastada kõigi müügieelsete läbirääkimiste kokkulepetes sätestatud kokkulepete tühisus. Vastavalt TsÜS §-le 85 ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib
2-08-12777 eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Kostja leiab, et hagejatega sõlmitud kokkulepped on osadeks jagatavad selliselt, et üks osa kokkuleppest reguleerib nn broneeringu hoidmises kokku leppimist broneerimistasu eest, mille eesmärgiks oli vältida kostja poolt kokkulepete esemeks olevate korteriomandite võõrandamist kolmandatele isikutele kokkulepetes sätestatud tähtaja jooksul. Teist osa kokkuleppest on võimalik tõlgendada kui eellepingut, milles pooled kohustuvad tulevikus sõlmima korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguskokkuleppe eellepingus kokkulepitud tingimustel. Arvestades asjaolu, et hagejate sooviks oli mitte lihtsalt omandada konkreetsed korteriomandid teatud seisukorras ja hinnaga, vaid esmajärjekorras välistada teatud perioodil kolmandate isikute õigused nendele korteriomanditele (broneerimislepingu p-des 1.3, 3.2.2, 5.1.5 sisalduvad keelud), tuleb teatud tähtaja jooksul korteriomandite müümisest hoidumise kokkulepe lugeda vormi osas kehtivaks ning hagejate alternatiivne nõue jätta rahuldamata. Kuna kostja on korteriomandite müümisest hoidumise kokkuleppe täitnud, ei ole hagejatel õigust broneerimistasu tagasi saada.
MENETLUSE KÄIK
6.Kohtuistungil jäi hagejate esindaja esitatud väidete ja nõude juurde ning palus hagi rahuldada. Kostja esindaja vaidles hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata. Kohus kuulas kohtuistungil üle tunnistaja A.S ’a.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
7.Kohus leiab, et rahuldamisele kuuluvad hagejate poolt esitatud alternatiivsed nõuded. Vastavalt TsMS § 370 lg-le 2 võib hagis esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. Alternatiivsete nõuete esitamisel määratakse hagihind suurema nõude järgi (TsMS § 134 lg 1).
8.TsMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kohus ei ole otsust tehes seotud poolte õiguslike väidetega (TsMS § 436 lg 7). Muu hulgas võib kohus menetluses omal algatusel (ilma vastava vastuväiteta) tuvastada tehingu tühisuse, sest kohus ei saa lahendada asja lepingu alusel, mille kehtivust seadus imperatiivselt ei tunnusta (vt nt: Riigikohtu 8. mai 2006.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 (p 14) või 25. veebruari 2009.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-122-08 (p 19)).
9.Hagejad on oma nõuete alusena muu hulgas viidanud väidetavalt 17. augustil 2006.a sõlmitud müügieelsete läbirääkimiste kokkulepetele (mida hagejad on nimetanud broneerimislepinguteks) (vt ka toimik, lk 5-8, lk 33 ja lk 35). Kostja ei ole eitanud hagejate poolt nimetatud kokkulepete sõlmimist. Vastavalt TsÜS § 83 lg-le 1 on tehing selle seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kooskõlas VÕS § 33 lg-s 1 sisalduva määratlusega on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Sama paragrahvi teisest lõikest tuleneb, et kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab kooskõlas AÕS § 119 lg-ga 1 olema notariaalselt tõestatud. Arvestades VÕS § 33 lg-s 2 sätestatut, kehtib samasugune vorminõue järelikult ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel tuleb tehingut lugeda TsÜS § 83 lg 1 järgi tühiseks. Esitatud seisukoht on leidnud korduvalt kinnitust Riigikohtu tsiviilkolleegiumi praktikas (vt nt: Riigikohtu
10.novembri 2003.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-127-03 (p 27-29); 19. novembri 2003.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-03 (p 23-26) ja 20. detsembri 2004.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-16
2-08-12777 151-04 (p 15 ja 16)). Erandiks võib seejuures olla üksnes AÕS § 119 lg 2 juhtum, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud kehtiv asjaõigusleping ja tehtud kanne kinnistusraamatusse.
10.Kohus leiab, et hagis märgitud müügieelsete läbirääkimiste kokkulepete näol on tegemist kinnisasja omandamisele suunatud eellepingutega VÕS § 33 lg 1 tähenduses. Hagile lisatud hageja I ja kostja vahel sõlmitud kokkuleppe punktist 3.2.1 nähtuvalt on müüja (s.t kostja) kohustunud müüma lepingu eseme ( XXXs XXX külas XXXhoones asuva korteriomandi) broneerijale (s.t hagejale I) hinnaga 2 887 520 krooni. Punkti 3.2.4 järgi on kostja kohustunud sõlmima hagejaga I ridaelamu boksi (lepingu ese) notariaalse asjaõigusliku müügilepingu mitte hiljem kui 31. märtsil 2007.a. Sama kokkuleppe punkti 4.2.1 järgi on hageja I omakorda kohustunud tasuma kostjale lepingu eseme müügihinna, millest osa tasutakse broneerimistasuna ja teine osa asjaõigusliku lepingu sõlmimisel. Samuti on hageja I vastavalt kokkuleppe punktile 4.2.3 kohustunud ilmuma ridaelamu boksi notariaalse asjaõigusliku müügilepingu sõlmimiseks notari juurde hiljemalt 31. märtsil 2007.a. Seega on kostja kokkuleppega sisuliselt kohustunud müüma ja hageja I ostma kokkuleppes märgitud korteriomandi, samuti on pooled kokku leppinud korteriomandi müügihinnas ning asjaõigusliku müügilepingu sõlmimise toimumise ajas. Nimetatud tingimused on ilmselgelt omased eellepingule VÕS § 33 lg 1 tähenduses. Samuti on eellepingule omased kokkuleppe punktides 7.1 ja 7.2 sisalduvad leppetrahvisanktsioonid. Nii näeb kokkuleppe punkt 7.1 ette broneerija kohustuse tasuda leppetrahvi 50 000 krooni, kui lepingu eseme (korteriomandi) asjaõiguslik leping jääb sõlmimata broneerija süül. Leppetrahvi võib müüja seejuures tasaarvestada vastava osaga broneerimistasust. Kokkuleppe punkt 7.2 annab omakorda broneerijale õiguse nõuda müüjalt leppetrahvi, kui leping jääb sõlmimata müüja süül. Lähtudes poolte esitatust, on samasisuline müügieelsete läbirääkimiste kokkulepe sõlmitud ka hageja II ja kostja vahel. Seega pidanuks 17. augustil 2006.a sõlmitud müügieelsete läbirääkimiste kokkuleppena pealkirjastatud lepingud kui kinnisasja (korteriomandi) omandamise eellepingud olema notariaalselt tõestatud (TsÜS § 82) ning kirjalikus vormis sõlmitud (TsÜS § 78) lepingud tuleb lugeda õigustühiseks. Poolte poolt sõlmitud kokkuleppeid võiks nende ülalkäsitletud tingimuste põhjal vaadelda isegi kinnisasja (võlaõiguslike) müügilepingutena AÕS § 119 lg 1 tähenduses, millele aga samuti laieneks notariaalse tõestatuse vorminõue. Nii AÕS § 119 lg 1 kui VÕS § 33 lg 2 sätete eesmärgiks on kaitsta lepingupooli järelemõtlematult ning notari selgitusteta kinnisasja omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Selliselt on viidatud sätete sisu selgitatud näiteks Riigikohtu 8. mail 2006.a tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 tehtud otsuse punktis
11.Vastavalt TsÜS §-le 85 ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Kostja on viimatinimetatud sättele tuginedes väitnud, et hagejatega sõlmitud kokkulepped on osadeks jagatavad selliselt, et üks osa kokkuleppest reguleerib nn broneeringu hoidmises kokku leppimist broneerimistasu eest, mille eesmärgiks oli vältida kostja poolt kokkulepete esemeks olevate korteriomandite võõrandamist kolmandatele isikutele kokkulepetes sätestatud tähtaja jooksul. Teist osa kokkuleppest on võimalik tõlgendada kui eellepingut, milles pooled kohustuvad tulevikus sõlmima korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguskokkuleppe eellepingus kokkulepitud tingimustel. Eeltoodu põhjal leiab kostja, et korteriomandite müümisest hoidumise kokkulepped (müügieelsete läbirääkimiste kokkulepete punktides 1.3, 3.2.2 ja 5.1.5 sisalduvad keelud) tuleb igal juhul lugeda vormi osas kehtivaks ning hagejate alternatiivsed nõuded rahuldamisel ei kuuluks.
2-08-12777 Iseenesest nõustub kohus kostja käsitlusega, et müügieelsete läbirääkimiste kokkulepped sisaldavad n-ö broneerimisele omaseid tingimusi. Kokkulepete punkti 1.3 kohaselt broneerib müüja broneerijale lepingu eseme, s.t kohustub mitte müüma kokkuleppe punktis 2 määratletud pindasid broneerimislepingu kehtivuse ajal kolmandatele isikutele. Sisuliselt sama kohustus tuleneb müüjale punktist 3.2.2. Kostja poolt märgitud kokkuleppe punkt 5.1.5 puudutab vahendaja OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa kohutusi mitte tegeleda lepingu eseme müümisega kolmandatele isikutele. Eesti kohtute senise praktika põhjal võib järeldada, et kinnisasja müügilepingu eellepingu tühisus ei pruugi tõepoolest kaasa tuua kogu lepingu tühisust. Täpsemalt võib taoline leping kehtida juhul, kui tasu makstakse üksnes selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks (n-ö broneerimine), kuid ostjal ega müüjal ei tohi olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Seejuures on poolte kohustuse hindamisel oluline ka broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab olema notariaalselt tõestatud. (vt nt: Riigikohtu 8. mai 2006.a. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 (p 16)). Hagejate poolt müügieelsete läbirääkimiste kokkuleppe alusel kostjale makstud 50 000 krooni võis 2006.a turutingimusi arvestades olla korteriomandi broneerimise eest mõistlikult makstav summa. Seda on kinnitanud ka kinnisvaramaakler A.S oma ütlustes kohtule (vt toimik, lk 98). Samas ei võimalda müügieelsete läbirääkimiste kokkulepete sisu järeldada, et broneerimistasuks nimetatud 50 000 krooni maksti hagejate poolt üksnes nn broneerimise eest. Kokkulepete ülalkäsitletud punktide 7.1 ja 7.2 põhjal võib pigem teha vastupidise järelduse. A.S poolt käesoleva kohtumenetluse raames antud ütlused (vt toimik, lk 97 pöördel ja lk 98) ei saa muuta kirjalikult fikseeritud kokkulepete sisu. Hagis esitatud väidete põhjal ei ole hagejad pidanud tasutud 50 000 krooni üksnes broneerimise eest makstud summadeks. Seetõttu ei ole võimalik kokkulepete tõlgendamisel poolte tegelikust tahtest lähtuda ning lepingut tuleb kooskõlas VÕS § 29 lg-ga 4 tõlgendada nii nagu, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Samuti tuleks siiski eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkulepete tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkulepete (broneerimise, ehitamise või kinnisasja jagamise) tühisuse (vt: Riigikohtu 8. mai 2006.a ülalviidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 (p 16) ja 19. juuni 2007.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07 (p 15)). Seega juhul kui samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata. Kuivõrd poolte vahel sõlmitud kokkulepete pinnal ei ole üheselt selge, mille eest kummagi hageja poolt kostjale 50 000 krooni tasuti, ei saa lugeda tõendatuks kostja väidet, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata.
12.Arvestades ülaltoodut on poolte vahel 17. augustil 2006.a sõlmitud müügieelsete läbirääkimiste kokkulepped (hagejate poolt nimetatud broneerimislepinguteks) tervikuna tühised tehingud ning nendest ei saanud tekkida pooltele siduvalt õigusi ega kohustusi. Kohus jätab rahuldamata mõlema hageja nõuded 43 864 krooni saamiseks ning lisanduva viivise väljamõistmiseks. Eeltoodust lähtudes ei pea kohus vajalikuks käesolevas otsuses käsitleda poolte väiteid kõnealuste kokkulepetega võetud kohustuste täitmise või mittetäitmise kohta. Kohus jätab TsMS § 238 lg-st 5 juhindudes tähelepanuta ka poolte esitatud sellekohased dokumentaalsed tõendid (vt toimik, lk 39, lk 53, lk 56-59, lk 84-85) ning tunnistaja A.S ’a ütlused nimetatud küsimuses.
2-08-12777
13.Hagejad on oma nõuete esitamisel tuginenud muu hulgas kostja juhatuse liikme U.L 15. mai 2007.a kirjadele, mille kohaselt on kostja nõustunud maksma kummalegi hagejale tagasi 17. augustil 2006.a sõlmitud müügieelsete läbirääkimiste kokkuleppe alusel OÜ-le E makstud broneerimistasu 50 000 krooni (vt toimik, lk 9 ja lk 10). Hagejate hinnangul on tegemist konstitutiivsete võlatunnistustega või kompromissidega, mille täitmise kohta anti võlatunnistused (vt toimik, lk 61). Vastavalt VÕS § 30 lg-le 1 on võlatunnistus leping, millega lubatakse kohustuse täitmist selliselt, et lubadusega luuakse iseseisev kohustus või millega tunnistatakse kohustuse olemasolu. Lähtudes VÕS § 11 lg-s 4 sätestatust võiks võlatunnistust kui lepingut lugeda sõlmituks ka siis, kui lepingudokumendile on alla kirjutanud üksnes kohustatud lepingupool. Kohtu hinnangul ei saa siiski nõustuda hagejate käsitlusega, et tegemist on konstitutiivsete võlatunnistustega (ehk abstraktse võlatunnistusega). Poolte tahe luua iseseisev kohustus peaks kokkuleppest selgelt nähtuma ning seda peab tõendama võlausaldaja. Vastasel juhul tuleb eeldada, et tegemist on deklaratiivse võlatunnistusega (vt nt: Riigikohtu 23. septembri 2008.a ostus tsiviilasjas nr 32-1-72-08 (p 12) või 6.septembri 2006.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-06 (p 13)). Lähtudes käsitletavate tõendite sisust võiks tegemist olla võlatunnistustega, millega tunnistatakse juba tekkinud kohustuste olemasolu. Seega võib tegu olla deklaratiivsete võlatunnistustega. Hagejad ei ole esitanud omalt poolt täiendavaid tõendeid selle kohta, et kostja tahe oli suunatud iseseisvate kohustuste loomisele. Deklaratiivne võlatunnistus on oma olemuselt kausaalne (aktsessoorne), seega on võlatunnistuse kehtivus seotud põhikohustuse kehtivusega. Kui on tühine tehing, millest tuleneb põhikohustus, on tühine ka deklaratiivne võlatunnistus (vt nt: Riigikohtu 24. aprilli 2006.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-21-06 (p 15)). Kuivõrd poolte vahel sõlmitud müügieelsete läbirääkimiste kokkulepped on tühised tehingud, tuleks lugeda tühisteks ka võlatunnistusi, millega tunnistati sellistest tehingutest tulenevaid kohustusi. Lisaks on kostja vastuväidete kontekstis küsitav ka see, kas väidetavates võlatunnistustes sisaldub selge soov võlga tunnistada ning kohustuse täitmist lubada. Kostja on põhjendatult märkinud, et käsitletavates 15. mai 2007.a kirjades on kohustuse täitmine kostja poolt seatud sõltuvusse ridaelamubokside müümisest kolmandatele isikutele. Eeldatavaks müügiperioodiks on seejuures peetud kahte kuud.
14.Samuti on õiguslikult välistatud see, et pooled said sõlmida suulises või (liht)kirjalikus vormis kompromissi 17. augusti 2006.a müügieelsete läbirääkimiste kokkulepete muutmiseks. VÕS § 578 lg-s 1 sisalduvast määratlusest lähtuvalt on kompromissleping suunatud õigussuhte muutmisele. Viidatud paragrahvi teise lõike kohaselt eeldatakse, et kompromissilepingu tagajärjel loobuvad lepingupooled oma nõuetest ning omandavad kompromissilepingu alusel uued õigused. TsÜS § 77 lg 3 esimesest lausest tuleneb, et seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuivõrd müügieelsete läbirääkimiste kokkulepetele laienes seadusest tulenev notariaalse tõestatuse vorminõue, tulnuks sama vorminõuet seega järgida ka kokkulepete muutmisel. Muus vormis sõlmitud võimalikud kokkulepped müügieelsete läbirääkimiste kokkulepete muutmise kohta ja nende alusel väljastatud võlatunnistused on õigustühised.
15.Lähtudes ülaltoodust, ei saa kohus rahuldada hagejate nõudeid, mis rajanevad 17. augusti 2006.a lihtkirjalikus vormis sõlmitud müügieelsete läbirääkimiste kokkulepetel või nende alusel väljastatud võlatunnistustel.
16.Kohtu hinnangul saab rahuldada hagejate alternatiivsed nõuded. Ülalviidatud TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi ning tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 1028 lg-st 1 tuleneb, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja)
2-08-12777 midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Vaidlustamata asjaolude kohaselt on kumbki hageja maksnud tühiste eellepingute (müügieelsete läbirääkimiste kokkulepete) alusel kostjale 50 000 krooni. Eeltoodut aluseks võttes rahuldab kohus mõlema hageja nõude 50 000 krooni kui alusetult saadu väljamõistmiseks kostjalt.
17.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus rahuldab hagi, jäävad menetluskulud käesoleval juhul kostja kanda. Kohus selgitab, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3).
Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik
ÄRAKIRI ÕIGE
KOHTUNIK
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.