2.Välja mõista kostjalt L K hageja N A H kasuks üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitisena 30 000 (kolmkümmend tuhat) krooni.
2-08-14751 Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud kostja L K’e kanda.
Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse
peale
on
õigus
esitada
apellatsioonkaebus
Tallinna
Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 27. aprillil 2009.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.18. aprillil 2008.a Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses palub N A H välja mõista L K’elt lepingu rikkumise tõttu tekitatud kahju summas 43 920 krooni.
2.Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt on hageja Tallinnas aadressil Xxx kaasomanik. Kinnistul asuv elamu on omandireformi käigus õigustatud subjektidele üle antud 27. detsembril 1995.a. Kostja L K elas kõnealuses elamus selle õigusjärgsetele omanikele tagastamise ajal. Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse § 121 lg-te 1 ja 3 ning elamuseaduse (ES) § 32 lg 2 alusel kehtis hageja ja kostja vahel tähtajaline üürisuhe kuni
27.detsembrini 2008.a. Kirjalikku üürilepingut poolte vahel sõlmitud ei olnud. Üürisuhe on faktiliselt lõppenud 1. detsembril 2008.a, mil kostja andis üürilepingu esemeks oleva eluruumi otsese valduse hagejale üle. Hageja väidete kohaselt on kostja teinud eluruumis omaalgatuslikke ümberkorraldusi, lõhkudes korterist välja pliidi koos soemüüriga. Pliidi ja soemüüri taastamise maksumuseks hindab hageja 43 920 krooni ning tõendab seda pottsepp (FIE) Juhan Rähni hinnapakkumisega. Kostja ei ole tekitatud kahju hagejale, vaatamata hageja korduvatele pöördumistele, vabatahtlikult hüvitanud.
3.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg-st 3 tuleneb, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda muu hulgas kahju hüvitamist. VÕS § 276 lg 2 kohaselt peab üürnik asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. VÕS § 285 lg 1 kohaselt võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Tulenevalt VÕS § 334 lgst 2 vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustamise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustamine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast endast või isikust, kellele ta asja
2-08-14751 kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Lähtuvalt VÕS § 132 lg-st 1 tuleb asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kohustuse olemasolu korral maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Samuti viitab hageja hagiavalduses VÕS § 127 lg-tele 1 ja 3 ning § 128 lg-tele 1-3.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
Kostja vaidleb kohtule esitatud kirjalikus vastuses hagile vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
4.Kostja hinnangul on tõendamata hageja väide, et pliidi väljalõhkumisega seoses on hagejal tekkinud 43 920 krooni suurune kahju. Kostja väidete kohaselt oli üüritud eluruumis asunud pliit kasutuskõlbmatu juba siis, kui kostja sinna 1985. aastal elama asus. Pliit oli lagunenud, selle tellistest seinad olid sissevajunud. Seega ei olnud eluruumis pliiti selle sõna õiges tähenduses – oli vaid pliidi väliskuju meenutav ehitis, millel puudus otstarve. Kostja oli sunnitud pliiti meenutava ehitise eluruumist välja lõhkuma, kuna hageja keeldus eluruumi parendamast ning nõudis hoopis eluruumist väljakolimist. Kostja oli sunnitud kütma eluruumi elektriradiaatoriga. Kuivõrd pliit oli täielikult kasutamis- ja taastamiskõlbmatu (olnuks võimalik vaid uue pliidi ehitamine), puudus sellel pliidina väärtus (väärtus oli 0 krooni). Kostja kandis seonduvalt pliidi vraki lammutamise ja prahi väljaviimisega märkimisväärseid kulusid (kasutatud tööjõu ja -aja kulu) kogusummas 5750 krooni. Pliidi väljalammutamisega muutus eluruum palju heakorrastatumaks. Kostja lisab, et kogu eluruumi puitpõrand oli suuresti mädanenud (ka pliidi alt). Seetõttu oli ta sunnitud parendama ka väljalammutatud pliidivraki aluspinna ja muud sissekukkunud põrandaosad. Eeltoodu põhjal kostja hagi ei tunnista, kuna see on alusetu ja pahatahtlik. Hageja nõuab summat, mis kulub uue pliidi ehitamiseks. Hageja ei ole aga arvesse võtnud väljalammutatud pliidi amortisatsiooni ning lammutamiskulusid, mille suuruseks hindab kostja 5760 krooni. Uut pliiti ei oleks hageja saanud ehitada ilma vana lammutamiseta. Kostjal oleks õigus nõuda hagejalt kasutuskõlbmatu pliidi lammutamisega seonduvate kulude hüvitamist.
MENETLUSE KÄIK
5.Kohtuistungil jäi hageja esindaja esitatud väidete ja nõude juurde ning palus hagi rahuldada. Kostja esindaja vaidles hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata. Kohus kuulas kohtuistungil tunnistajana üle kostja abikaasa V.M ’i.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
6.Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt.
7.Pooltel puudub vaidlus selles, et nende vahel oli üürisuhe (üürileping), mille alusel kostja kasutas Tallinnas aadressil Xxx asuvat eluruumi. Käesolevaks hetkeks on üürileping lõppenud ning kostja on vabastanud nimetatud eluruumi ja andnud selle valduse hagejale üle 1. detsembril 2008.a. Puudub vaidlus ka selles, et kostja on üürilepingu kehtivuse ajal lammutanud eluruumis asuva pliidi (hageja väitel pliidi koos soemüüriga).
8.Pooltel on õiguslik vaidlus esmalt selle üle, kas kostja on pliidi lammutamisega rikkunud enda üürilepingust tulenevaid kohustusi. Juhul kui kostja on üürilepingut rikkunud, on pooltel erimeelsus selles, kas ja millises ulatuses on kostja enda lepingurikkumisega hagejale kahju tekitanud.
2-08-14751
9.Kohtu hinnangul tuleb küsimusele kostja lepingurikkumisest vastata jaatavalt. Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg-le 1 kohaldatakse enne 1. juulit 2002.a sõlmitud kestvuslepingutele alates sellest kuupäevast tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Sama paragrahvi teisest lõikest tuleneb, et paragrahvi esimeses lõikes sätestatu ei välista ega piira lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002.a. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002.a, kohaldatakse senikehtinud seadust. Kuivõrd üürilepingu näol on tegemist kestvuslepinguga (VÕS § 195 lg 3) ning vaidlusalused asjaolud ja toimingud on tekkinud ning tehtud eeldatavalt pärast üürilepingu pikenemist 27. detsembril 2003.a ES § 32 lg 2 alusel (s.o pärast 1. juulit 2002.a), kuuluvad asja lahendamisel kohaldamisele võlaõigusseaduse sätted. VÕS §-s 271 sisalduva määratluse kohaselt kohustub üks isik (üürileandja) üürilepinguga andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS §-st 272 tulenevalt on üürilepingu kohta sätestatu üldjuhul kohaldatav ka eluruumide (s.o elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks) üürimise korral. VÕS § 276 lg 1 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti (VÕS § 276 lg 2). Vastavalt VÕS § 285 lg-le 1 võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Kostja esindaja on 25. märtsi 2009.a kohtuistungil sisuliselt möönnud, et üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekut muudatuste tegemiseks (pliidi lammutamiseks) üüritud eluruumis kostjal ei olnud (vt toimik, lk 114). Asja materjalide hulgas puuduvad ka tõendid selle kohta, et hageja oleks kostjale muudatuste tegemiseks nõusoleku VÕS § 285 lg-s 1 märgitud vormis või muus vormis andnud. Kostja on väitnud, et pöördus korduvalt muudatuste tegemiseks loa saamiseks hageja poole. Samas ei ole kostja enda nimetatud väidet tõendanud. Kohus märgib, et on kostja vastuväidete tõendamise vajadusele korduvalt kostja esindaja tähelepanu juhtinud (vt toimik, lk 80-81, lk 98). Eeltoodust johtuvalt ei pea kohus vajalikuks analüüsida siinkohal küsimust, kas hageja oli kohustatud VÕS § 285 lg 1 järgi muudatuste tegemiseks nõusoleku andma.
11.Seonduvalt kostja väidetega märgib kohus, et üürniku peamised õigused juhuks, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus (mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama) või asja lepingujärgse kasutamise takistus, on sätestatud VÕS §-s 287 – üürnik võib nõuda üürileandjalt muu hulgas puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt VÕS §-s 279 sätestatule; alandada üüri vastavalt VÕS §-s 296 sätestatule või hoiustada üüri vastavalt VÕS §-s 298 sätestatule. Lähtudes VÕS § 279 lg-s 3 sätestatust, võib üürnik puuduse või takistuse küll ka ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. Seda siiski eeldusel, et üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral. Kostja väidete kohaselt takistas lagunenud pliit eluruumi sihtotstarbelist kasutamist. Järelikult ei olnud eluruumi kasutamine takistatud ebaolulisel määral. Liiatigi ei kõrvaldanud kostja pliidi lammutamisega veel väidetavat puudust või takistust, kuivõrd eluruumi kütmine oli jätkuvalt võimatu. Lisaks ei ole tõendamist leidnud ka asjaolu, et üürileandja olnuks puuduse või takistuse kõrvaldamisega
2-08-14751 viivituses. Seega puuduvad kohtu hinnangul käesoleval juhul alused VÕS § 279 lg 3 kohaldamiseks.
12.Edasiselt analüüsib kohus kahju tekitamisega seonduvat. VÕS § 115 lg-st 1 tulenevalt võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral võlgniku poolt nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 334 lg 2 kohaselt vastutab üürnik üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Sama paragrahvi neljanda lõike järgi peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Lisaks tuleb käesoleval juhul arvestada VÕS §-s 132 sisalduvate erinormidega kahju hüvitamine kohta asja hävimise, kaotsimineku või kahjustamise korral. Vastavalt VÕS § 132 lg-le 1 tuleb asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel, võrreldes uue samaväärse asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist kahjuhüvitise määramisel mõistlikult arvestada. Asja kahjustamise korral hõlmab kahjuhüvitis vastavalt VÕS § 132 lg-le 3 eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta hüvitist vastavalt paragrahvi esimesele lõikele. Hageja on põhjendatult märkinud, et asjade hävimisel ja kahjustamisel on kaitstavaks huviks esmajoones asja omaniku huvi asja taastamise vastu, s.t asja terviklikkus. Seega ei ole hüvitise suurus tuletatav mitte asjal vahetult enne kaotsiminekut olnud väärtusest, vaid rahasummast, mis on vajalik samaväärse asja uueks soetamiseks ehk kannatanu vara senise koosseisu taastamiseks tarvilike kulutuste suurusest (vt nt: Riigikohtu 25. veebruari 2009.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-08 (p 15)). Seega kuuluvad VÕS § 132 lg 3 esimese lause järgi hüvitamisele asja parandamise mõistlikud kulud (ja võimalik asja väärtuse vähenemine vaatama taastamisele). Seejuures ei oma kahjuhüvitise kindlaksmääramisel tähtsust see, kas asja endist koosseisu tegelikult taastada soovitakse või mitte. Hageja poolt esitatud pottsepp Juhan Räni 30. märtsi 2008.a hinnapakkumisest nähtuvalt moodustaksid eluruumis asunud pliidi ja soemüüri taastamise kulud 43 920 krooni (vt toimik, lk 21 ja lk 107). Kostja ei ole nimetatud asjaolu kohta omalt poolt tõendeid (hinnapakkumisi vms) esitanud. Seega on kohtu hinnangul piisavalt tõendatud hageja väide, et lammutatu asemele uue pliidi ja soemüüri ehitamiseks eluruumi (korterisse) oleks 2008.a märtsis kulunud 43 920 krooni. Kohtu hinnangul eksisteerib põhjuslik seos kostja tegevuse ja hagejal tekkinud kahju vahel (VÕS § 127 lg 4). Juhul kui hageja ei oleks eluruumis asunud pliiti lammutanud, puuduks hagejal vajadus teha kulutusi eluruumi terviklikkuse taastamiseks.
13.Kohtu hinnangul tuleb kahjuhüvitise suuruse määramisel siiski arvestada kostja poolt välja toodud asjaolu, et pliit oli enne selle lammutamist halvas seisukorras ning tuleohtlik. Väiteid pliidi seisukorra kohta tõendavad tunnistaja V.M ’i ütlused (vt toimik, lk 115). Siiski ei saa üksnes tunnistaja ütluste põhjal lugeda tõendatuks kostja väiteid selle kohta, et pliiti ei olnud võimalik parandada ning see tulnuks igal juhul lammutada ja ehitada uus. Tunnistaja V.M ’il puuduvad kohtule teadaolevalt pottseppatöö-alased eriteadmised. VÕS §
2-08-14751 127 lg 5 kohaselt tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. Osundatud ütlustest nähtuvalt on tõenäoline, et hagejal tulnuks sõltumata kostja lepingurikkumisest teha kulutusi pliidi remondile tagamaks eluruumi sihipärase kasutamise võimalus. Nende kulutuste suurus ei saa siiski olla võrreldav uue pliidi ja soemüüri ehitamiseks vajalike kulutustega. Lisaks tuleb siinkohal arvestada, et hageja ei ole hetkel pliiti ja soemüüri taastama asund (vt toimik, lk 98). Kohus leiab, et üldiselt teadaolevalt (TsMS § 231 lg 1) on ehitushinnad Eestis käesolevaks hetkeks võrreldes 2008.a märtsiga langenud. Seega ei kajasta hageja poolt esitatud Juhan Räni hinnapakkumine tõenäoliselt täpselt hageja eeldatavate kulude mahtu käesoleva otsuse tegemise ajal. Arvestades eeltoodut ning juhindudes VÕS § 127 lg-st 5, peab kohus mõistlikuks 30 000 krooni suuruse kahjuhüvitise väljamõistmist kostjalt hageja kasuks.
14.Kohtu hinnangul ei oma tähtsust tunnistaja V.M ’i ütlustest nähtuv asjaolu, et kostja lasi lammutada üksnes pliidi, mitte pliidi koos selle juurde kuuluva soemüüriga (vt toimik, lk 115). Kostja ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et pliiti oleks võimalik taastada iseseisvalt (ilma soemüüri uuesti ehitamata) ning et sellisel juhul oleksid endise olukorra taastamisega seonduvad kulud hageja poolt väidetust väiksemad. Kohtu hinnangul ei oma hageja nõude lahendamise seisukohast õiguslikku tähtsust ka kostja poolt esitatud muud vastuväited, mistõttu kohus ei pea neid vajalikuks siinkohal üksjalikumalt käsitleda.
15.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Sama paragrahvi teisest lõikest tuleneb, et kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Hageja esindaja tegi 25. märtsi 2009.a kohtuistungil ettepaneku lõpetada vaidlus kompromissiga, mille raames tasub kostja hagejale 15 000-17 000 krooni (vt toimik, lk 114, pöördel). Kostja nimetatud pakkumisega ei nõustunud. Kuivõrd kohus rahuldab hagi 30 000 krooni ulatuses (seega kompromissina pakutust suuremas ulatuses), peab kohus põhjendatuks jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 2 alusel tervikuna kostja kanda. Kohus selgitab, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3).
Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik
2-08-14751
ÄRAKIRI ÕIGE
KOHTUNIK
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.