Võlaõigus › Muud

Menetlusabi andmise selgitus TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist Hageja nõue ja põhjendused Pooled sõlmisid 12.04.2004 ühise tegutsemise lepingu, mille kohaselt pidi kostja omal kulul tagama Viimsi vallas Randvere külas Veehoidla I asuval kinnistul detailplaneeringus ettenähtud avalike teede väljaehitamise. I etapis pidi kostja ehitama killustikukattega ajutise tee. II etapis pidi kostja ehitama kolme aasta jooksul detailplaneeringu kehtestamisest planeeringus sätestatud tee. 13.04.2004 kehtestati detailplaneering ning planeeringus nähti ette vaidlusalusel kinnistul 5m laiune kõvakattega tolmuvaba tee. Selle tee pidi kostja lepingu järgi valmis ehitama hiljemalt 13.04.2007. Kostja jättis kohustuse täitmata. Lepingu p 2.1.8 järgi nägid pooled kohustuse rikkumise korral ette leppetrahvi 500 000 krooni. Hageja palus kohustada kostjat rajama 3 kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest 12.04.2004 lepingu, Veehoidla I detailplaneeringu ja Veehoidla teede projekti kohased teed, mõista kostjalt välja leppetrahv 500 000 krooni ja jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Vaidlusalune leping on haldusleping ning üldkohtul puudub antud asja menetlemise pädevus. Leping ei kehti vorminõude täitmata jätmise tõttu. Tegemist on eellepinguga kinnisasja võõrandamiseks. Kinnisasja võõrandamise leping peab olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis ja nii ka eelleping. Kinnisasja võõrandamise kohustus on kostja jaoks oluline kohustus, ilma milleta ei oleks ta sellist lepingut sõlminud. Seetõttu ei ole leping osadeks jaotatav ning on tühine tervikuna. Lepingu täitmine on võimatu, kuna kolmandad isikud eiravad liiklusmärke ning sõidavad raskeveokitega teel, millega lõhuvad konstruktsioone. Tegemist on Viimsi Vesi AS-ile ja Akronto AS-ile kuuluvate sõidukitega ning hageja ei tee midagi nende takistamiseks. Hageja ei andnud kostjale täiendavat mõistlikku aega kohustuse täitmiseks. Leppetrahvi nõuet ei esitatud mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist. Leppetrahvi suurus on ebamõistlikult suur ning antud asjaolude pinnal kostja jaoks ilmselt ebaõiglane. Kostja palus leppetrahvi vähendada mõistliku suuruseni. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi ja kohustas KASKO ARENDUS OÜ-d rajama kolme kuu jooksul käesoleva otsuse jõustumisest 12.04.2004 ühise tegutsemise lepingu, Veehoidla I detailplaneeringu ja Veehoidla teede projekti kohased teed kinnistutele katastritunnustega 89001:010:2349; 89001:010:2363; 89001:010:2348. Kohus mõistis KASKO ARENDUS OÜ-lt välja leppetrahvi 500 000 krooni Viimsi valla kasuks ja jättis menetluskulud kostja kanda. Puudub vaidlus, et pooled sõlmisid 12.04.2004 ühise tegutsemise lepingu (tlk 10-12). Lepingu sisust saavad pooled ühtmoodi aru: kostja pidi ehitama Viimsi vallas Randvere külas Veehoidla I kinnistul välja teed kahes etapis - I etapis killustik kattega ajutise tee; II etapis planeeringus ettenähtud kattega tee kolme aasta jooksul detailplaneeringu kehtestamisest (p 2.1.2). Hageja kohustus võtma teed tasuta enda omandisse (p 2.2.1). Kostja kohustus oma kohustuste rikkumise korral maksma hagejale leppetrahvi 500 000 krooni (p 2.1.8). Detailplaneering kehtestati 13.04.2004 (tlk 24-25), planeeringus nähti ette nimetatud kinnistule 5m laiune kõvakattega tolmuvaba tee. Lepingu järgi pidi nimetatud tee valmis olema 13.04.2007. Käesolevaks hetkeks ei

2(11)

ole kinnistul 5m laiust kõvakattega tolmuvaba teed. Lepingu sisuks oli kohustus valmis ehitada planeeringus sätestatud tee. Teiseks kohustuseks oli kohustus võtta teed munitsipaalomandisse. Kohus ei nõustunud kostjaga, et tegemist on halduslepinguga, kuna antud lepinguga ei antud kostjale üle avalikku võimu. Pooltevaheline leping tee ehitamise osas on töövõtuleping võlaõigusseaduse (VÕS) § 635 lg 1 tähenduses. Kohus nõustus kostjaga, et kinnisasja omandamise tehing peab AÕS § 119 lg 1 alusel olema notariaalselt tõestatud vormis ning vaidlusalust lepingut kinnisasja omandamise osas võib pidada eellepinguks VÕS § 33 järgi, mis pidanuks olema sõlmitud põhilepinguga samas vormis. Kohus ei nõustunud kostjaga, et leping teede ehitamise kohustuse osas on tühine. Vastavalt TsÜS §-le 85 ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Antud leping oleks sõlmitud ka teede võõrandamiskokkuleppeta. Hageja kinnitas, et ta ei oleks kostja poolt tee ehitamise kokkuleppeta detailplaneeringut kehtestanud. Seega, kui kostja soovis olla kinnistu arendaja, pidi ta tee ehitamise lepingu hagejaga sõlmima. Seetõttu oleks tee ehitamise leping sõlmitud ka tee hageja omandisse võõrandamise kohustuseta. Hageja ei avaldanud, et ei soovi teid omandada. Seega ei ole lepingu eesmärk kostja jaoks minetatud ja leping teede ehitamise osas kehtib. Kostja väidetud kolmandate isikute käitumist ei saa hagejale ette heita. Hageja pädevuses ei ole liikluse korraldamine, viidatud sõidukid ei kuulu hagejale. Kostja ei toonud esile asjaolusid, miks ta ei suuda ehitusobjektil tagada liikluse ümbersuunamist. Raskeveokite liiklus ehitataval teel ei ole lepingu täitmist takistav ega vabandav asjaolu. Vastavalt VÕS § 114 lg-le 1, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Hageja ei pea nõustuma kohustuse täitmise tähtpäeva edasilükkamisega, täiendava tähtaja andmise põhiline tagajärg on hageja õiguskaitsevahendite blokeeritus tähtaja jooksul. Täiendava tähtpäeva andmine on üldine eeldus kahju hüvitamise nõude esitamisel, lepingust taganemisel ja lepingu ülesütlemisel. Hageja nõuab kohustuse täitmist. Juhindudes VÕS §-st 108 on hagejal õigus nõuda kohustuse täitmist ning kohustuse täitmise nõuet välistavaid asjaolusid ei esine. Kohtuistungil viitas kostja, et kolme kuu jooksul tee ehitamine ei pruugi osutuda võimalikuks, miinuskraadidega ei saa asfalti paigaldada. 3 kuud kohustuse täitmiseks on mõistlik aeg. Kostja viitas ise vastuses, et paigaldamata jäi vaid asfaltkate. 3 kuu jooksul on võimalik asfaltkate paigaldada. Kui esinevad ilmastikuoludest tulenevad takistused, tuleb neid käsitleda vääramatu jõuna ning selle võrra tööde tegemise tähtaeg pikeneb. Kostja pidas hageja nõutud leppetrahvi 500 000 krooni ebamõistlikult suureks ning palus kohtul seda vähendada VÕS § 162 alusel. Leppetrahvi nõudmiseks alus esineb. Pooled leppisid leppetrahvis lepingus kokku, kostja jättis lepingulise kohustuse täitmata. Kohustuse täitmata jätmine ei ole vabandatav ning kostja vastutab kohustuse mittetäitmise eest. Leppetrahvi suuruse hindamisel arvestas kohus lepingu hinda. Teadaolevalt ning kohtule esitatud lepingutest nähtub, et tolmuvaba kõvakattega tee ehitamine võib maksta miljoneid kroone, esitatud kalleima hinnapakkumise kohaselt üle 3 miljoni krooni (tlk 86-95, 128-129). Sellise hinnaga lepingutes ei ole leppetrahv summas 500 000 krooni ebamõistlikult suur. 3 aastat kohustuse täitmiseks on piisav aeg, kostja saanuks leppetrahvi vältida kohustuse kohase täitmisega. Pooltevaheline leping ei ole tüüptingimustega leping, võib järeldada, et leppetrahvi suurus on poolte poolt lepingu sõlmimisel läbi räägitud.

3(11)

Apellatsioonkaebuse põhjendused KASKO ARENDUS OÜ palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi läbi vaatamata või alternatiivselt jätta hagi rahuldamata. Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda. Puuduvad tõendid, et 13.04.2007 või hilisema seisuga ei olnud kinnistule rajatud kõvakattega tolmuvaba teed. Maakohus luges tuvastatuks, et käesolevaks hetkeks ei ole kinnistul 5m laiust kõvakattega tolmuvaba teed. Kohtu järeldusest ei nähtu, millist ajahetke kohus silmas pidas (hagi esitamise, otsuse tegemise või muud kuupäeva) ega tõendid, millele järeldus rajaneb. Hageja esitas lepingu rikkumise tõendamiseks AS-i Taalri Varahaldus töötaja V. Annuse 26.08.2006 arvamuse, millest nähtuvalt on arvamuse koostamise hetkeks rajatud teede ehitamisel väidetavalt eksitud majandus- ja kommunikatsiooniministri 13.05.2004 määrusest nr 132 tulenevate nõuete vastu. Arvamus fikseerib olukorra 25.08.2006 seisuga (kinnistu ülevaatuse päeva seisuga). Lepingu võimaliku rikkumise kontekstis omab tähtsust, kas lepingutingimustele vastavad teed olid rajatud 13.04.2007 seisuga. Puuduvad tõendid, et kostja oleks lepingut rikkunud. Hagiavaldusele lisatud Viirpuu tee ja Veehoidla tee kinnistute omanike 12.02.2007 ühispöördumine ning teede seisukorda 2006.a kevadel ja väideavalt 2008 veebruaris kajastavad fototabelid kõnealust asjaolu ei tõenda. Eeltoodust tulenevalt ei rajane maakohtu järeldus, et kinnistule ei ole rajatud lepingule vastavaid teid, asjas kogutud tõenditel. Kohus rikkus TsMS § 436 lg 1-3 ja § 442 lg 8. Teede tööprojekti nr 34-04 seletuskirja p-s 8 on märgitud, et teeehitustöid teostatakse kahes etapis esimeses etapis ehitatakse killustikaluse alumine kiht. Projekti nr 34-04 koosseisu kuuluvatest tööjoonistest (joonis nr AP-5 „Teede ristprofiil. Katend.“) nähtuvalt kuulusid tee killustikaluse täitepinnasena kasutamisele purustatud betoonjäätmed. Hagiavaldusele lisatud tõenditest nähtub, et 25.08.2006 seisuga oli kostja teostanud esimese etapi tööd. Arvestades tööde iseloomu, ei saanud ega pidanud selleks hetkeks tee vastama kõvakattega tolmuvabale teele esitatavate nõuetele. Hagejal lasus kohustus tõendada, et kostja on faktiliselt lepingut rikkunud ning et lepingus kirjeldatud kohustus teede rajamiseks oli täitmata 13.04.2007 seisuga ning hagi esitamise päeva seisuga (RK 3-2-1-137-07). Ainus objektiivne tõend teede seisukorra kohta on dateeritud 26.08.2006, s.o rohkem kui pool aastat enne kohustuste täitmise tähtaega. Vaatamata asjaolule, et kostja juba kirjalikus vastuses hagiavaldusele asus seisukohale, et kostja on lepingust tulenevad kohustused täitnud, ei pidanud hageja vajalikuks enda tõendamiskoormist täita. Kostjal piisas sellises olukorras hageja nõudele üksnes vastuväite esitamisest, kuid kostja esitas tõendid ka lepingu täitmise kohta. Tõendite kohaselt OÜ Teehoiu Ekspert tuvastas killustikaluse piisava kandevõime ning AS Talter paigaldas teedele freespurust pealiskihi. Kohus kõnealustele tõenditele hinnangut ei andnud, rikkudes TsMS § 442 lg-t 8. Hageja esitas AS-i Teede Tehnokeskus 10.02.2005 kirja, milles märgitakse, viidates majandus- ja kommunikatsiooniministri 17.12.2002 määrusele nr 45, et kõva kattega on tee, mille sõidu- või käiguosa moodustab orgaanilise või mineraalse sideainega töödeldud mineraalmaterjali kiht (asfaltbetoonkate, tsementbetoonkate, mustkate jne), kiviparkett või munakivisillutis. Seega ei ole kõvakattega tolmuvaba teena käsitletav üksnes asfaltbetoonkattega tee, selliseks teeks võib olla ka freespurust tasandatud ja tihendatud kattega tee. Lepingu p 2.1.1 kohaselt tuli kinnistule rajada teed vastavuses detailplaneeringuga, detailplaneeringu seletuskirjast nähtuvalt tuli teed rajada tolmuvaba kõvakattega. Muid nõudeid teekattele detailplaneeringust ei tulenenud. Asjaolu, et teede projektdokumentatsioon nägi ette asfaltbetoonkatte rajamise, on teisejärguline (RK otsus nr 3-2-1131-05). Kohus jättis lepingu rikkumise tuvastatuks lugedes alusetult tähelepanuta kostja esitatud

4(11)

tõendid freespuru kattega (s.o tolmuvaba kõvakattega) teede rajamise kohta ning luges lepingu rikkumise tõendatuks üksnes hageja paljasõnalistele väidetele tuginedes. Kohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme. Kirjeldatud rikkumised on piisavad otsuse tühistamiseks ja hagi rahuldamata jätmiseks Maakohus leidis õigesti, et lepingus sisalduv kokkulepe vaidlusaluste teede aluse maa (kinnistute) omandamiseks on VÕS § 33 ja AÕS § 119 lg 1 tulenevalt vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Meelevaldne on kohtu järeldus, et leping oleks sõlmitud ka ilma teede võõrandamiskokkuleppeta. Kostja ei oleks lepingut sõlminud, kui hageja ei oleks võtnud endale kohustust vaidlusaluste teede omandamiseks, mistõttu on leping tervikuna tühine. TsÜS § 85 kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. VÕS § 29 lg 1 tulenevalt on tehingu tõlgendamisel oluline poolte ühine tegelik tahe. TsÜS § 85 rakendamisel tuleb tuvastada, kas poolte ühine tegelik tahe olnuks suunatud tehingu tegemisele ka ilma tühiseks osutunud osata. Arusaamatud on maakohtu argumendid, et kuivõrd hageja ei oleks tema kinnitusel tee ehitamise kokkuleppe sõlmimiseta detailplaneeringut kehtestanud, siis eeldusel, et kostja soovis olla kinnistu arendaja, oleks leping sõlmitud ka teede võõrandamiskokkuleppeta; kuivõrd hageja ei avaldanud, et ta ei soovi teid omandada, ei ole lepingu eesmärk kostja jaoks minetatud. Kohus ei tuvastanud poolte ühist tegelikku tahet lepingu sõlmimisel, vaid sisustas lepingu meelevaldselt, tuginedes hageja lepingulise esindaja paljasõnalistele väidetele, mis ei ole tõenditena käsitletavad ega too hagejale siduvaid kohustusi. Detailplaneeringu kehtestamise või sellest keeldumise otsuse teeb kohaliku omavalitsuse organ planeerimismenetluse raames, kaaludes kõiki olulisi asjaolusid. Hageja tagantjärele esitatud tõendamata väitel, justkui ei oleks hageja lepingut sõlmimata detailplaneeringut kehtestanud, ei ole tõenduslikku väärtust. Planeerimisseadusest ja haldusmenetluse seadusest tulenevalt oli hageja kohustatud planeerimismenetluse tulemusena võtma vastu otsuse detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise kohta, vastav otsus allunuks iseseisvale kohtulikule kontrollile. Muude eelduste täitmise korral ei oleks hagejal olnud võimalik keelduda detailplaneeringu kehtestamisest üksnes motiivil, et kostja ei nõustu enda kulul rajama kinnistule avalikuks kasutamiseks mõeldud teid. Võttes endale lepingu alusel kohustuse teede rajamiseks, oli kostjale oluline õigus anda teed nende valmimise järgselt koheselt üle hageja omandisse. Teede omandiõigusega kaasneb teeseadusest tulenevalt teehoiutööde teostamise kohustus, mis tähendab märkimisväärseid rahalisi väljaminekuid ning vastutust tee võimalikust mittekvaliteetsusest tingitud kahjude eest. Lepingu sõlmimisel ei arvestanud kostja, et teede rajamise järgselt tuleb tal määramata aja vältel teostada teehoiutöid ning tagada teede korrasolek. Kui hageja ei oleks lepinguga võtnud kohustust omandada teede alused kinnistud, ei oleks kostja lepingut sõlminud ning oleks kaalunud kinnistu arendamisest loobumist, kuna määramatu tähtaja vältel teehoiutööde teostamise kohustus muutnuks arendusprojekti kasumlikkuse küsitavaks. Otsusest ei selgu, miks omistas kohus suurema kaalu hageja esindaja selgitustele ja jättis poolte ühise tegeliku tahte väljaselgitamisel tähelepanuta kostja väited. Arusaamatu on maakohtu väide, et lepingu eesmärk (s.o teede võõrandamine hagejale) ei ole kostja jaoks minetatud. Lepingus sisalduv vastavasisuline kokkulepe on tühine ja hagejal puudub siduv kohustus teede omandamiseks. Hageja ei ole väljendanud valmisolekut teede omandamiseks. Hageja käitumine viitab, et hageja ei ole huvitatud teede omandamisest ning sellega kaasneva teehoiutööde teostamise kohustuse täitmisest. Vaatamata asjaolule, et kostja rajas lepingule vastava kõvakattega tolmuvaba tee, on hageja keeldunud teede omandamisest. Teede seisukord halveneb

5(11)

pideva ekspluatatsiooni (kõnealuseid teid kasutab naaberkinnistutel läbiviidavat ehitustegevust teenindav rasketehnika) käigus. Kostjal puudub garantii, et teede seisukorra parandamiseks kulutuste tegemise järgselt hageja tee alused kinnistud omandab ega jätka enda kohustuse täitmisega viivitamist, mis viib uute hooldustööde tegemise vajaduseni. Kui tõlgendada lepingut viisil, et teede võõrandamiskokkulepe tühisus ei too kaasa lepingu tühistust, tuleb kostjal määramatu aja vältel tagada teede heakord ilma, et oleks tagatud teede omandamine hageja poolt. Vastava kohustuse asetamine kostjale ei olnud lepingu sõlmimisel poolte tahteks. Selline kohustus on kostjale ebamõistlikult koormav, kuna detailplaneeringu kohaselt on tee määratud avalikult kasutatavaks (teed kasutavad kõik piirkonna elanikud), õiguspärane ei ole kirjeldatud kulutuste ja kohustuste jätmine kostja kanda isegi lühiajaliselt. Kohus ei arvestanud motiive, millistel kostja oli valmis lepingu sõlmima. Kohtu seisukohad on ebaõiged, otsus ei vasta TsMS § 436 lg-tele 1-3. Olukorras, kus kostja ei oleks lepingut sõlminud, kui hageja ei oleks endale võtnud lepinguga kohustust teede omandamiseks, toob lepingus sisalduva teede võõrandamiskokkuleppe tühisus kaasa lepingu kui terviku tühisuse. Tühise lepingu alusel kohustamis- või leppetrahvi nõuete esitamine võimalik ei ole. Eeldades lepingu kehtivust ja asjaolu, et lepingut nõuetekohaselt täidetud ei ole, on 3-kuuline tähtaeg kohustuste täitmiseks ebamõistlikult lühike. Kohus jättis tähelepanuta, et enne lepingu täitmisele suunatud teeehitustöödega alustamist, peab kostja leidma teeehitusettevõtte, rääkima läbi töövõtulepingu tingimused, sõlmima töövõtulepingu ja korraldama tööde finantseerimise. Lepingu täitmiseks tähtaja määramisel ei saa arvestada üksnes tööde teostamiseks kuluvat aega. Arvestades, et arengud kinnisvara- ja finantsturgudel on muutnud laenuvahendite kättesaadavuse olematuks ning asjaolu, et kostjalt ei saa mõistlikult eeldada rohkem kui kolme miljoni krooni ulatuses vabade omavahendite olemasolu, vajab kostja kohustamisnõude täitmiseks piisavalt aega finantseerimisega seotud probleemide lahendemiseks. Jääb arusaamatuks, millele tuginedes luges kohus 3-kuulise perioodi piisavaks. Asja materjalide hulgas ei sisaldu eriteadmistega isiku seisukohti tööde teostamise tähtaja osas. Teeehitustööde teostamiseks kuluvat aega ei saa lugeda üldteadaolevaks, kohus pidi vastavad järeldused põhistama tõenditega. Maakohus seda ei teinud. Kostja vastusele lisatud ehituse töövõtulepingu nr 2542-06 p-st 3.2 nähtuvalt kulus ainuüksi freespurust tasanduskihi paigaldamisele u 2 kuud. Arvestades, et hageja väitel on vajalik ümber ehitada ka olemasolevate teede väidetavalt ebakvaliteetne aluskiht, ei ole lepingu objektiks olevate tööde teostamine kolme kuu jooksul realistlik ega tehnoloogiliselt võimalik. Lepingust tulenevate teede rajamise kohustuse täitmiseks on kostjale vajalik anda vähemalt 6-kuuline tähtaeg. Kohus rahuldas põhjendamatult leppetrahvi nõude. Kostja on lepingust tulenevad kohustused täitnud (vähemalt ei ole tõendatud lepingu rikkumine kostja poolt) või leping on tühine ja hagejal puudub õiguslik alus leppetrahvi nõudmiseks. Maakohus jättis tähelepanuta VÕS § 159 lg 1, mille kohaselt kohustuse täitmist ei või lisaks leppetrahvile nõuda, kui leppetrahv lepiti kokku mitte kohustuse täitmisele sundimiseks, vaid kohustuse täitmise asendamiseks. Lepingu p 2.1.8 sätestab, et leppetrahv kuulub tasumisele lepingu p-des 2.1.1-2.1.6 sätestatud kohustuste rikkumise korral. Arvestades kohustuste iseloomu ja eesmärki (hageja vabastamine avalike teede rajamisega seotud kuludest) oli lepingu p-de 2.1.1-2.1.6 rikkumisel korral rakenduv leppetrahv mõeldud kohustuste täitmise asendamiseks, mitte kohustuste täitmisele sundimiseks. Leppetrahvi rakendumise korral on hagejal võimalik finantseerida teede rajamist leppetrahvi arvelt. Eeltoodud tõlgendust toetab ka asjaolu, et lepingu p-des 2.1.1-2.1.6 toodud kohustuste rikkumisega ei kaasne hagejale varalist kahju. Kahju tekkimist ei väitnud ega tõendanud ka hageja. VÕS § 159 lg-st 1 tulenevalt ei ole nõuete kumulatiivne rahuldamine võimalik ega kooskõlas lepinguga. Isegi, kui lepingu rikkumist kostja poolt eeldada, mõistis kohus põhjendamatult leppetrahvi välja

6(11)

täies ulatuses. Kohus lähtus alusetult leppetrahvi suuruse hindamisel lepingu hinnast. Leppetrahvi vähendamiseks tuleb tasumisele kuuluvat leppetrahvi võrrelda kreeditori kahjudega, mitte tehingu väärtusega, mille täitmist on leppetrahviga tagatud (RK 3-2-1-80-99; lahendi seisukohad on kohaldatavad - RK 3-2-1-66-05). Kohus hageja kahjust ei lähtunud. Kohus lähtus rohkem kui aasta tagasi esitatud hinnapakkumistest. Kostja on osaliselt selles kirjeldatud tööd teostanud. AS-i Talter ja AS-i Viatel Ehitus aastase vahega esitatud hinnapakkumised varieeruvad u 500 000 krooni võrra. Hinnapakkumiste koostamise käigus nimetatud äriühingud kostjaga ühendust ei võtnud, mistõttu ei arvestatud seni teostatud tööde koosseisu ja mahtu. Hinnapakkumised on allkirjastamata (AS-i Talter hinnapakkumine sisaldab käsikirjalisi tuvastamata isiku tehtud ülekirjutusi), toodud tööde mahud on meelevaldsed ja ülepaisutatud. Hinnapakkumistest ei nähtu, millistele andmetele ja (projekt)dokumentidele tuginedes need koostati. AS-i Talter ja AS-i Viatel Ehitus hinnapakkumised ei ole usaldusväärsed tõendid ning tuleb jätta tähelepanuta. Ei nähtu, et kohus analüüsis VÕS § 162 lg 1 kohaselt hindamisele kuuluvaid asjaolusid. Kohus ei arvestanud kostja seni tehtud kulutusi lepingu täitmiseks (kohustuse täitmise ulatust). Kostja rajas oma kulul kõvakattega tolmuvaba tee. Ainuüksi AS-ilt Talter tellitud freespuruga tasanduskihi paigaldamisega seotud kulud olid 998 940 krooni. Otsusest ei nähtu, et kohus analüüsis hageja õigustatud huvi. Kuna lepingu väidetava rikkumisega ei kaasne hagejale varalist kahju, peaks hageja õigustatud huvi lepingu rikkumise korral olema suunatud teede rajamisele. Seda eesmärki kannab ka hageja kohustamisnõue. Kuna kohustamisnõue rahuldati, puudub hagejal õigustatud huvi leppetrahvi saamiseks, hageja rikastuks leppetrahvi saamise läbi alusetult. Kostja peaks leppetrahvi maksma hageja kohustuseks olevate avalike teede rajamisega viivitamise eest. Kohus ei arvestanud leppetrahvi väljamõistmisel poolte majanduslikku seisundit. Tingituna olukorrast kinnisvaraturul ning välisfinantseerimise võimaluste kadumisest, ei ole kostjal võimalik sedavõrd suurt leppetrahvi tasuda, eriti olukorras, kus paralleelselt leppetrahvi tasumisega tuleks investeerida rohkem kui kolm miljonit krooni teedeehitusse. Esinevad kõik seadusandja poolt VÕS § 162 lg-s 1 esitatud alused leppetrahvi vähendamiseks. Kohus vastavaid aluseid ei analüüsinud, mis viis leppetrahvi vähendamise osas ebaõigete järelduste tegemiseni. Erialakirjanduse kohaselt on kohtupraktikas tavaline leppetrahvi võrdlemine võlausaldaja kahjuga ja kõnealune põhimõte on kohaldatav ka VÕS-i alusel nõutava leppetrahvi osas. Kahju puudumine võib olla aluseks leppetrahvi vähendamisele, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega (RK 3-2-1-78-05). Lepingu väidetava rikkumisega hagejale kahju ei tekitatud ja leppetrahvi täies ulatuses kostjalt sissenõudmine tooks ebaõiglase resultaadi kostjal lasuks lisaks kohustuse täitmisega seotud kulude kandmisele kohustus märkimisväärselt suure leppetrahvi tasumiseks. Otsus leppetrahvi täies ulatuses väljanõudmise osas tuleb tühistada. Põhjendatud on leppetrahvi vähendamine mõistliku suuruseni, st mitte rohkem kui 50 000 krooni. Kostja jääb ka maakohtus esitatud väidete juurde, et tegemist on halduslepinguga, millest tulenevaid vaidlused on halduskohtu pädevuses ning et hageja rikkus VÕS § 23 lg 2 sätestatud koostöökohustust, võimaldades kolmandatel isikutel (sh vallaettevõttel AS Viimsi Vesi) takistada kostjat lepingu täitmisel. PES § 47 sätestatud kohustuste üleandmiseks sõlmitav kokkulepe vastab halduslepingu tunnustele (RK nr 3-3-1-35-04). Kuivõrd PES § 47 sätestas analoogiliselt EhS § 13 kohaliku omavalitsuse õiguse anda detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee rajamise kohustus üle arendajale, on kõnealune seisukoht asjakohane ja kohaldatav. Halduslepinguna on käsitletav mh planeeringu koostamise korraldamise ja finantseerimise õiguse üleandmiseks sõlmitav kokkulepe (RK nr 3-3-1-37-07). EhS § 13 tulenevate kohustuste üleandmiseks sõlmitav leping on eesmärkidelt ja sisult analoogne planeeringu koostamise korraldamise ja finantseerimise õiguse üleandmise lepinguga (mõlema eesmärgiks on seadusandja poolt kohalikule omavalitsusele

7(11)

asetatud ülesannete üleandmine planeeringulahenduse kehtestamist huvitatud eraõiguslikule subjektile). Puuduvad põhjendused lepingu halduslepinguna mittekäsitlemiseks. Vastus apellatsioonkaebusele Viimsi vald ei nõustunud apellatsioonkaebuse põhjendustega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste esindajad ning tutvunud toimiku materjalidega, andis pooltele võimaluse kompromissi sõlmimiseks, kuid see ei andnud tulemusi. Kolleegium leiab, et otsuse tühistamiseks puudub seaduslik alus, kuid otsust tuleb muuta kohustuse täitmise tähtaja ja leppetrahvi suuruse osas. Maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et tegemist on tsiviilasjaga, mis kuulub üldkohtu pädevusse. Pooltevahelisest 12.04.2004 ühise tegutsemise lepingust ei tulene, et lepinguga anti kostjale avaliku võimu kandmise kohustusi. Kolleegium nõustub vastustajaga, et kohalik omavalitsusüksus võib sõlmida kõrvuti halduslepingutega ka tsiviilõiguslikke lepinguid. Vastustaja on põhjendatult juhtinud apellandi tähelepanu sellele, et ehitusseaduse § 13 kohaselt detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagab kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Pooled leppisid kokku, et tee rajab kostja ning ei ilmne ühtegi avaliku võimu volitust, mida pidi kostja teostama. Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et 12.04.2004 lepingus olev kokkulepe tee ehitamise osas on kvalifitseeritav töövõtulepinguna võlaõigusseaduse ( VÕS ) § 635 lg 1 tähenduses. TsÜS § 85 kohaselt tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühistust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Töövõtulepingu osas ei ole kehtestatud notariaalse vormi nõuet ning vaidlusalune leping on jagatav osadeks. Apellandi väidetel ei oleks ta sõlminud teede ehituse kokkulepet ilma teede võõrandamise kokkuleppeta, mis osutus tühiseks. Maakohus põhjendas, miks ta leiab, et teede ehitamise leping oleks sõlmitud ka ilma tee võõrandamise kohustuseta: kostja oli huvitatud kinnistu arendamisest ning hageja ei oleks detailplaneeringut kinnitanud ilma teede rajamise kohustuseta. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga. Vastustaja vastuväide on õige, et detailplaneering oli terviklahendus koos teedega. Ilma teedeta ei oleks ka kinnitatud detailplaneeringut, millest oli kostja kinnisvaraarendajana huvitatud. Viimsi vald ei ole maakohtus ega ka ringkonnakohtus keeldunud tee omandisse võtmisest, kui see on valmis ehitatud. Seega apellandi kartus on ennatlik, et Viimsi vald ei võta teid oma omandisse. Apellandi väidetel puuduvad tõendid, et kinnistule ei ole rajatud kõvakattega tolmuvaba teed. Seega puuduvad tõendid lepingulise kohustuse rikkumisest. 25.08.2006 seisuga oli kostja teostanud tee väljaehitamiseks esimese etapi tööd ning selleks hetkeks ei pidanud tee vastama kõvakattega tolmuvabale teele esitavatele nõuetele. 13.04.2007 seisuga oli AS Talter paigaldanud teedele freespurust pealiskihi, mida loetakse kõva kattega teeks. Seega on ta lepingulise kohustuse täitnud.

8(11)

Kolleegium ei nõustu apellandiga, et teekatte osas ei olnud kohustust katta tee asfaltbetoonkattega. Pooltevahelise 12.04.2004 ühise tegutsemise lepingu punkti 2.1.1. kohaselt kohustus kostja tagama oma kulul kinnistule detailplaneeringus ettenähtud avalike teede väljaehitamise vastavuses projekti või projektidega, mis on eelnevalt kooskõlastatud vallaga ( t.lk.10). Teeseaduse § 19 lg 2 kohaselt avalikult ja kasutatava tee ehitamise ja remontimise aluseks on tee-ehitusprojekt või teetööde kirjeldus. Nimetatud paragrahvi lõike 6 kohaselt projekt koostatakse kooskõlas üldplaneeringuga. Seega on apellandi väide ekslik, et kuivõrd detailplaneeringus ei olnud märgitud asfaltbetoonkatet, siis ei oma mingit tähendust projektdokumentatsioon. Kostja kohustus välja ehitama tee vastavuses projektidega ning projektdokumentatsioonist on üheselt mõistetav, et tee pidi olema asfaltbetoonkattega. Toimiku materjalide kohaselt sai kostja ka nii lepingulisest kohustusest aru, mis ilmneb tema vastusest maakohtule. Hagiavaldusele esitatud kostja vastuse kohaselt jäi paigaldamata vaid asfaltkate, muus osas oli leping täietud (t.lk.81). Vastavalt 12.04. 2004 lepingu punktile 2.1.2 pidi kostja teise etapi tee ehitamise töö lõpetama kolme aasta jooksul alates detailplaneeringu kehtestamisest. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et detailplaneering kehtestati 13.04. 2004. Seega tee väljaehitamise tähtajaks oli 13.04. 2007. Asjaolu, millises staadiumis oli teeehitus 26.08.2006 seisuga, ei oma õiguslikku tähendust. Oluline on, kas lepinguline kohustus oli täidetud selleks kokkulepitud tähtajaks, so 13.04.2007. Maakohus tuvastas, et selleks ajaks ei olnud tee asfaltbetoonkattega kaetud. Ka apellatsioonimenetluse ajal ei olnud kostja oma kohustust lepingule vastavalt täitnud. Apellatsioonkaebuses esitatud väide, et AS Talter paigaldas teedele freespurust pealiskihi, ei oma tähendust. Seega on maakohus põhjendatult rahuldanud hageja nõude kostja kohustamises rajada projektijärgne tee. Hageja oli õigustatud VÕS § 101 lg 1 1 kohaselt nõudma kostjalt kui võlgnikult kohustuse täitmist. Apellandi väidetel ei ole tal võimalik kohtu poolt määratud kolmekuulise tähtaja jooksul teed katta asfaltbetoonkattega. Kohtu poolt määratud tähtaeg on ebamõistlikult lühike. Kohustust oleks võimalik täita kuue kuu jooksul. Kolleegium nõustub apellandiga, et tee rajamiseks tuleb teha ettevalmistava iseloomuga toiminguid, so otsida teeehitusettevõtte, kes on kompetentne, läbi rääkida töövõtulepingu tingimused ning korraldada tööde finantseerimise. Alles seejärel järgneb teeehitus. Kohtu poolt määratud tähtaeg võib kujuneda ebamõistlikult lühikeseks, mistõttu kolleegium peab mõistlikuks määrata kostjale kohustuse täitmise tähtajaks kuus kuud. Vastustaja vastuväidetel oli apellandil piisavalt aega lepingulise kohustuse täitmiseks, kuid pooltel tekkis õiguslik vaidlus selle üle, mida nad mõistsid kõvakattega tee all. Apellandi väidetel oli ta rajanud freeskattega tee, mis on ka kõvakattega tee, ning on teinud selleks kulutusi. Kolleegium leiab, et vastustaja huviks peaks olema projektijärgse tee väljaehitamine kostja poolt ning selle kohustuse täitmiseks määratud tähtaeg peab olema reaalne, so mõistlik, mis tuleneb ka VÕS § 114 lg 1 mõttest. Arvestades eeltoodut, tuleb otsust muuta kohustuse täitmise tähtaja osas.

9(11)

Apellant vaidlustas maakohtu otsuse ka leppetrahvi osas, leides, et leppetrahvi sissenõudmiseks puudub alus ning lisaks sellele on see ebamõistlikult suur summa. Mõistlikuks summaks peab apellant 50 000 krooni. Leppetrahvi vähendamist taotles apellant kostjana ka maakohtus. Kolleegium nõustub maakohtuga, et pooltevahelise lepingu punkt 2.1.8 andis hagejale õiguse nõuda kostjalt leppetrahvi kohustuse rikkumise korral, milleks oli ka tee väljaehitamise tähtaja rikkumine. Apellandi väide on ekslik, et hagejal puudub alus leppetrahvi nõudmiseks VÕS § 159 lg 1 alusel. Õige on, et VÕS § 159 lg 1 järgi ei saa leppetrahvi nõuda, kui leppetrahv lepiti kokku mitte kohustuse täitmisele sundimiseks, vaid kohustuse täitmise asendamiseks. Lepingu punktist 2.1.8 ei ilmne, et pooled oleksid kokku leppinud kohustuse täitmise nõude asendamises leppetrahviga. VÕS § 159 lg 1 kohaselt leppetrahvi kokkuleppimisel kohustuse rikkumise puhuks võib kahjustatud lepingupool nõuda ka kohustuse täitmist. Käesolevas tsiviilasjas oli hageja õigustatud kasutama õiguskaitsevahenditena nii kostja kohustamist kohustuse täitmiseks kui ka leppetrahvi kohaldamist. Leppetrahvi nõue oli esitatud mõistliku tähtaja jooksul, so 14.05.2007 (t.lk. 62). Järgnevalt võtab kolleegium seisukoha apellandi taotluses leppetrahvi vähendamiseks. Maakohus jättis kostja taotluse leppetrahvi vähendamiseks rahuldamata, asudes seisukohale, et kostja poolt kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Tolmuvaba kõvakattega tee ehitamine võib maksta miljoneid, kallima hinnapakkumise kohaselt üle 3 miljoni (t.lk. 86-95,128-129), mistõttu leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur. Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga ning leiab, et leppetrahvi suurust tuleb vähendada. VÕS § 162 lg 1 kohaselt võib tasumisele kuuluvat leppetrahvi vähendada leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Apellant on esile toonud leppetrahvi vähendamise asjaoluna kohustuse täitmise ulatuse, so kinnistule on rajatud freespuruga tolmuvaba tee, milleks ta kulutas märkimisväärse summa 998 940 krooni. Vaidlus on üksnes selles, kas tee vastab kokkulepitud tingimustele. Hageja ei ole tõendanud kahju olemasolu ning tema huviks peaks olema nõuetekohase tee rajamine. Arvestades kujunenud majandussituatsiooni kinnisvaraturul on kohtu poolt sissenõutud leppetrahvi tasumine võimatu. Lisaks sellele tuleb kostjal paralleelselt leppetrahvi tasumisega investeerida rohkem kui kolm miljonit krooni teedeehitusse. Kolleegium leiab, et apellandi poolt esiletoodud asjaolud on arvestatavad leppetrahvi vähendamiseks. Arvestades kinnisvaraturul olevat majandussituatsiooni ning kostja poolt tehtud kulutusi tee katmiseks freespuruga, mis võimaldab teed kasutada, peab kolleegium võimalikuks leppetrahvi vähendada tulenevalt VÕS § 162 lg-st 1 ning peab õiglaseks ja mõistlikuks leppetrahvi suuruseks 250 000 krooni. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd hagi rahuldatakse osaliselt, siis tuleb otsust muuta ka menetluskulude jaotamise osas. Vastavalt § 163 lg-le 1 hagi osalise rahuldamise korral tuleb menetluskulud jaotada proportsionaalsuse põhimõttest lähtudes.

10(11)

Hagi kuulub rahuldamisele kohustuse täimise nõude osas, leppetrahvi nõue kuulub osalisele rahuldamisele. Seega tuleb menetluskulud jätta 75 % ulatuses kostja kanda ja 25% ulatuses hageja kanda.

Mare Merimaa

Malle Seppik

Imbi Sidok

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.