2-08-7134/6 - Võlaõigus - Muud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

13.04.2007. Kostja jättis kohustuse täitmata. Lepingu p 2.1.8 järgi nägid pooled kohustuse rikkumise korral ette leppetrahvi 500 000 krooni. Hageja palub kohustada kostjat rajama hiljemalt 3 kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest 12.04.2004 lepingu, Veehoidla I detailplaneeringu ja Veehoidla teede projekti kohased teed ning välja mõista kostjalt leppetrahv 500 000 krooni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited ja nende põhjendused Kostja hagi ei tunnista. Kostja leiab, et vaidlusalune leping on haldusleping ning üldkohtul puudub antud asja menetlemise pädevus. Samuti leiab kostja, et leping ei kehti vorminõude täitmata jätmise tõttu. Tegemist on eellepinguga kinnisasja võõrandamiseks. Kinnisasja võõrandamise leping peab olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis ja nii ka eelleping. Kinnisasja võõrandamise kohustus on kostja jaoks oluline kohustus, ilma milleta ei oleks ta sellist lepingut sõlminud. Seetõttu ei ole leping osadeks jaotatav ning on tühine tervikuna. Lepingu täitmine on võimatu, kuna kolmandad isikud eiravad liiklusmärke ning sõidavad raskeveokitega teel, millega lõhuvad konstruktsioone. Tegemist on VV AS ja A AS kuuluvate sõidukitega ning hageja ei tee midagi nende takistamiseks. Hageja ei ole andnud kostjale ka täiendavat mõistlikku aega kohustuse täitmiseks. Nii ei ole ka leppetrahvi nõuet esitatud mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist. Leppetrahvi suurus on ebamõistlikult suur ning antud asjaolude pinnal kostja jaoks ilmselt ebaõiglane. Kostja palub leppetrahvi vähendada mõistliku suuruseni. Kohtu põhjendused Puudub vaidlus, et pooled on sõlminud 12.04.2004 ühise tegutsemise lepingu (t lk 10-12). Lepingu sisust saavad pooled ühtmoodi aru: kostja pidi ehitama XXX vallas, XXX külas, Veehoidla I kinnistul välja teed kahes etapis - I etapis killustik kattega ajutise tee; II etapis planeeringus ettenähtud kattega tee kolme aasta jooksul alates detailplaneeringu kehtestamisest (p 2.1.2). Hageja kohustus võtma teed tasuta enda omandisse (p 2.2.1). Kostja kohustus oma kohustuste rikkumise korral maksma hagejale leppetrahvi 500 000 krooni (p 2.1.8). Puudub vaidlus, et detailplaneering kehtestati 13.04.2004 (t lk 24-25) ning planeeringus nähti ette nimetatud kinnistule 5m laiune kõvakattega tolmuvaba tee. Lepingu järgi pidi nimetatud tee valmis olema 13.04.2007. Käesolevaks hetkeks ei ole kinnistul 5m laiust kõvakattega tolmuvaba teed. Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. Kõigepealt annab kohus õigusliku hinnangu lepingule. Lepingu sisuks oli kohustus valmis ehitada planeeringus sätestatud tee. Teiseks kohustuseks oli kohustus võtta teed munitsipaalomandisse. Kohus ei nõustu kostjaga, et tegemist oli halduslepinguga, kuna antud lepinguga ei antud kostjale üle avalikku võimu. Pooltevahelist lepingut tee ehitamise osas kvalifitseerib kohus kui töövõtulepingut võlaõigusseaduse (VÕS) § 635 lg 1 tähenduses. Kuivõrd lepingus oli hageja kohustus omandada kinnistud, peab kostja seda lepingut tühiseks vorminõude täitmata jätmise tõttu. Kohus nõustub kostjaga, et kinnisasja omandamise tehing peab asjaõigusseaduse § 119 lg 1 alusel olema notariaalselt tõestatud vormis ning vaidlusalust lepingut kinnisasja omandamise osas võib pidada eellepinguks VÕS § 33 järgi, mis pidanuks olema sõlmitud põhilepinguga samas vormis. Vaatamata sellele ei nõustu kohus aga järeldusega, et vaidlusalune leping teede ehitamise kohustuse on tühine. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-le 85 tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Kohus leiab, et antud leping oleks sõlmitud ka teede võõrandamiskokkuleppeta. Nimelt on hageja kinnitanud, et hageja ei oleks ilma tee ehitamise kokkuleppeta kostja poolt detailplaneeringut kehtestanud. Seega, kui kostja soovis olla kinnistu arendaja, pidi ta tee ehitamise lepingu hagejaga sõlmima. Seetõttu leiab kohus, et tee ehitamise leping oleks

sõlmitud ka ilma tee hageja omandisse võõrandamise kohustuseta. Samuti märgib kohus, et hageja ei ole avaldanud, et ei sooviks teid omandada. Seega ei ole antud lepingu eesmärk kostja jaoks minetatud. Kohus leiab, et leping teede ehitamise osas kehtib. Kostja väidab, et lepingu täitmine on võimatu, kuna kolmandad isikud eiravad liiklusmärke ning sõidavad raskeveokitega teel. Kohus leiab, et kolmandate isikute käitumist ei saa hagejale ette heita. Hageja pädevuses ei ole liikluse korraldamine, viidatud sõidukid ei kuulu hagejale. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, miks ta ei suuda ehitusobjektil tagada liikluse ümbersuunamise. Teatavasti toimub tee-ehitus selliselt, et liiklus ehitatavalt lõigult suunatakse ümber teisele sõidureale või kõrvalteedele. Nende toimingute tegemise võimatust ei ole kostja esile toonud. Raskeveokite liiklust ehitataval teel ei pea kohus lepingu täitmist takistavaks ega vabandavaks asjaoluks. Kostja heidab hagejale ette, et hageja ei määranud kohustuse täitmise täiendavat tähtaega VÕS § 114 alusel. Vastavalt VÕS § 114 lg 1 kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Kohus leiab, et hageja ei pea nõustuma kohustuse täitmise tähtpäeva edasilükkamisega, täiendava tähtaja andmise põhiline tagajärg on hageja õiguskaitsevahendite blokeeritus tähtaja jooksul. Täiendava tähtpäeva andmine on üldine eeldus kahju hüvitamise nõude esitamisel, lepingust taganemisel ja lepingu ülesütlemisel. Antud juhul nõuab hageja aga kohustuse täitmist. Kohus juhindub VÕS § 108 ning leiab, et hagejal on õigus nõuda kohustuse täitmist ning kohustuse täitmise nõuet välistavaid asjaolusid ei esine. Kohustuse täitmiseks on hageja palunud anda 3 kuud. Kohtuistungil viitas kostja sellele, et kolme kuu jooksul tee ehitamine ei pruugi osutuda võimalikuks. Kostja viitas ilmastukuoludele – miinuskraadidega ei saa asfalti paigaldada. Kohus leiab, et 3 kuud kohustuse täitmiseks on mõistlik aeg. Kostja on ise vastuses viidanud, et paigaldamata jäi vaid asfaltkate. 3 kuu jooksul on võimalik asfaltkatet kohtu hinnangul paigaldada. Kui esinevad ilmastikuoludest tulenevad takistused selleks tööks, tuleb neid käsitleda vääramatu jõuna ning selle võrra tööde tegemise tähtaeg pikeneb. Hageja nõuab kostjalt leppetrahvi 500 000 krooni. Kostja peab seda ebamõistlikult suureks ning palub kohtul seda vähendada VÕS § 162 alusel. Kohus leiab, et leppetrahvi nõudmiseks alus esineb. Pooled on leppetrahvis lepingus kokku leppinud, kostja on jätnud lepingulise kohustuse täitmata. Kohus ei ole pidanud kohustuse täitmata jätmist vabandatavaks ning kostja vastutab kohustuse mittetäitmise eest. Kohus ei leia, et leppetrahv oleks ebamõistlikult suur. Leppetrahvi suuruse hindamisel arvestab kohus lepingu hinda. Teadaolevalt ning kohtule esitatud lepingutest nähtub, et tolmuvaba kõvakattega tee ehitamine võib maksta miljoneid kroone, esitatud kõige kallima hinnapakkumise kohaselt üle 3 miljoni krooni (t lk 86-95, 128-129). Sellise hinnaga lepingutes ei ole leppetrahv summas 500 000 krooni ebamõistlikult suur. 3 aastat kohustuse täitmiseks on piisav aeg, kostja saanuks leppetrahvi vältida kohustuse kohase täitmisega. Kohus ei pea pooltevahelist lepingut tüüptingimustega lepinguks ning võib järeldada, et leppetrahvi suurus on poolte poolt lepingu sõlmimisel läbi räägitud. Kohus mõistab kostjalt leppetrahvi nimetatud suuruses välja. Seega rahuldab kohus hagi tervikuna. Viitamata tõendid ei oma asja lahendamisel tähtsust. Kooskõlas TsMS § 162 lg 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus hagi rahuldas, jäävad kohtukulud kostja kanda.