Pärnu mnt 105, Tallinn 11312; elektronpost: [email protected]) Asja läbivaatamise aeg
7. aprill 2009.a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta hagi rahuldamata.
2.Vastuhagi rahuldada.
3.Mõista hagejalt GGOÜ kostja Aktsiaselts YE kasuks välja leppetrahv summas
77 000 (seitsekümmend seitse tuhat) krooni ning viivis (viivitusintress) nimetatud leppetrahvi (põhinõue) tasumisega viivitamise eest perioodil 25.02.200820.04.2009 kokku summas 9421,42 krooni (üheksa tuhat nelisada kakskümmend üks krooni ja 42 senti).
4.Mõista hagejalt GGOÜ kostja Aktsiaselts YE kasuks välja viivis protsendina rahuldatud põhinõuetelt (77 000 krooni) alates 21. aprillist 2009.a kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja GGOÜ kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 20. aprillil 2009.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.30. mail 2008.a Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses palub GGOÜ mõista Aktsiaseltsilt (AS) YE välja ettemaksuna tasutud 154 000 krooni ja leppetrahvi summas 231 000 krooni. Samuti palub hageja mõista kostjalt välja rahaliste kohustuste kogusummas 385 000 krooni täitmisega viivitamisest tekkinud viivitusintressi (viivise) summas 12 936 krooni (seisuga 16. mai 2008.a) ja alates 17. maist 2008.a protsendina (s.o Euroopa Keskpanga intressimäär + 7% aastas) põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni.
2.Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt sõlmisid pooled 27. oktoobril 2006.a korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, mille esemeks oli Tallinnas aadressile XXX tekkiv korteriomand (edaspidi: müügileping). Vastavalt müügilepingu punktile 5.1 lepiti kokku korteriomandi hinnas 1,54 miljonit krooni, millest 10% ulatuses (s.o 154 000 kr) tasus hageja kostjale ettemaksuna enne müügilepingu sõlmimist vastavalt müügilepingu punktile 5.2. Kostja põhiliseks kohustuseks, korteri omandi üleandmise kõrval, oli ehitada müügiobjektiks olev korter valmis, seda vastavalt müügilepingule ja selle lisades sätestatud valmidusastmele (müügilepingu p 3.2).
Pooled leppisid kokku, et asjaõigusleping korteri omandi üleandmiseks sõlmitakse võimalikult lühikese aja jooksul arvates päevast, mil korteriomand on kinnistusraamatusse kantud, ja tingimusel, et kostja on tasunud ostuhinna ning pooled on täitnud kõik muud müügilepingus sätestatud kohustused (müügilepingu p. 8.1). Müügilepingu punktis 8 olid pooled kokku leppinud, et asjaõiguslepingu sõlmimine toimub eeldatavasti septembris 2007.a, kuid mitte hiljem kui 31. detsembril 2007.a. Hageja väitel viivitas kostja asjaõiguslepingu sõlmimise ettevalmistamisega kuni 2007.a detsembri keskpaigani, mil hagejale anti e-kirja teel teada, et lepingu sõlmimine võiks toimuda 18. detsembril 2007.a. Ühtlasi pakkus kostja ostetava korteri seisundi ülevaatamist enne tehingu sooritamist. Müügilepingu punkti 8.2 kohaselt oli kostja kohustatud teatama asjaõiguslepingu sõlmimise ajast ja kohast ette vähemalt seitse päeva, antud juhul oli teate ja notariaja vahel aga üks tööpäev. Seetõttu ei olnud hageja esindajal võimalik notarisse ilmuda, hageja teavitas sellest kostjat. Kostja teatas vastuseks, et notaritehingut oleks võimalik teha 27. detsembril 2007.a. Arvestades müügilepingus kokkulepitut, mille kohaselt on asjaõiguslepingut võimalik sõlmida peale seda, kui mõlemad pooled on täitnud lepingust tulenevad kohustused, otsustas hageja kontrollida korteriomandi vastavust lepingu tingimustele. Vastavalt OÜ PA(ehitusjärelevalve teenust pakkuv ettevõte) poolt 20. detsembril 2007.a teostatud korteri ülevaatusaktile, tuvastati korteriomandil olulise mittevastavusena vannitoa/tualettruumi plaatide ebaõige paigaldamine. Hageja andis kostjale viivitamatult pärast eelnimetatud akti valmimist teada, et hageja ei ole nõus sõlmima 27. detsembriks 2007.a plaanitud asjaõiguslepingut ja andis teada ilmnenud puudustest. Ühtlasi edastas hageja taotluse korteriomandil puuduse kõrvaldamiseks ja müügiobjekti valmisehitamiseks vastavalt müügilepingus kokkulepitule. Kostja ei ole hageja kinnistuste kohaselt 21. detsembril 2007.a edastatud avalduse ja sellele lisatud eksperdiarvamuse osas mingeid seisukohti esitanud, samuti ei asunud kostja lepinguobjektil puudust kõrvaldama. Kostja on ignoreerinud hageja üleskutset korteriomandi viimiseks seisukorda, mis annaks eelduse asjaõiguslepingu sõlmimiseks, hageja ei olnud huvitatud puudustega asja ostmisest. Eeltoodut arvestades taganes hageja 2. jaanuari 2008.a avalduse alusel korteriomandi müügilepingust ning esitas nõude tasutud ettemakse tagastamiseks ja lepingujärgse leppetrahvi maksmiseks kogusummas 385 000 krooni, paludes nimetatud summa üle kanda hiljemalt 24. jaanuaril 2008.a. Hageja tugines müügilepingust taganemisel lepingu punktis 9.2.1 sätestatud alusele, mille kohaselt on hagejal kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni õigus müügilepingust taganeda kui lepingu ese ei ole kostja süül lepingu kohaselt valmis ehitatud ja/või asjaõiguslepingut ei ole kostja süül sõlmitud hiljemalt 31. detsembriks 2007.a. Kostja ei ole käesoleva ajani ettemaksuna saadud summasid tagastanud ega leppetrahvi tasunud.
3.Vastavalt VÕS § 189 lg-le 1 võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Hageja on tasunud kostjale müügilepingu alusel (enne müügilepingu sõlmimist) ettemaksuna 154 000 krooni. Lepingust taganemine annab hagejale õiguse nimetatud summa tagasi nõuda. Müügilepingu punktist 9.5 tuleneb, et juhul kui hageja taganeb lepingust, tagastab kostja hagejale ettemaksuna saadud summad 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Taganemise avalduses on hageja andnud kostjale tähtaja summade tasumiseks hiljemalt 24. jaanuar 2008.a, millise tähtaja sisse mahub taganemise jõustumine ja sellele järgnev 15 päeva. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Müügilepingu punktist 9.5 tuleneb, et juhul kui hageja taganeb müügilepingust, tasub kostja hagejale leppetrahvi 15% ostuhinnast ehk 231 000 krooni. Vastavalt lepingust taganemise avaldusele on
hageja esitanud leppetrahvi tasumise nõude ja andnud kostjale tasumiseks tähtaja 24. jaanuar 2008.a. Tulenevalt VOS § 113 lg 1, võib võlausaldaja nõuda võlgnikult rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni, viivitusintressi. Hageja kohustas kostjat lepingust taganemise avalduse kohaselt tagastama ettemaksu ja tasuma leppetrahvi, kokku summas 385 000 krooni, hiljemalt 24. jaanuaril 2008.a. Kuivõrd kostja seda teinud ei ole, siis on summa muutunud sissenõutavaks. Arvestades asjaolu, et VÕS §§-des 113 ja 94 nimetatud intressimäär oli hagi esitamise hetkel 11% (Euroopa Keskpanga intressimäär 4% + 7%), moodustab hageja viivisenõue 16. mai 2008.a seisuga 12 936 krooni (s.o 11% * 385 000 kr * 112 p). TsMS § 367 (hagis ilmselt ekslikult märgitud § 376) kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
Kostja vaidleb hagile vastu ning palub jätta selle rahuldamata.
4.Kostja ei vaidle vastu hageja väidetele, et pooled sõlmisid 27. oktoobril 2006.a hagis märgitud müügilepingu. Samuti ei vaidle kostja vastu, et tasus kostjale müügilepingu alusel ettemaksena 154 000 krooni. Kostja väidete kohaselt oli korteri valmidus 11. oktoobril 2007.a tasemel, et seda võis hakata poolte poolt üle vaatama. Pooled teostasid nimetatud kuupäeval korteri ülevaatuse ja koostasid kirjalikus vormis ülevaatusprotokolli. Protokollis fikseerisid pooled vaid mõningad pisipuudused (üksikud vajalikud värviparandused, vigastatud seinaplaadi vahetus WC-s). Samuti leppisid pooled protokollis kokku, et nimetatud protokoll on lõplik enne valduse üleandmist-vastuvõtmist ning hiljem ilmneda võivaid puudusi käsitletakse garantii alla kuuluvatena. Pärast puuduste faktilist likvideerimist pöördus kostja hageja poole, et leppida kokku tähtaegne korteriomandi asjaõiguslepingu sõlmimise aeg. Poolte e-kirjavahetusega on tõendatud, et kostja poolt edastati hagejale juba 14. detsembril 2008.a e-kirja teel teade, milles kostja kinnitas pooltele juba varem teadaoleva notari aja paikapidavust (s.t teavitas, et tehingu aeg on broneeritud 18. detsembriks 2007.a kell 12 Tallinna notar Mari-Liis P juurde). 18. detsembril 2008.a teatas hageja esindaja AS-ile YE e-kirja teel, et kahjuks talle väljapakutud notariaeg töökohustuste täitmise tõttu ei sobi. Ühtlasi informeeris hageja esindaja kostjat, et tehingu tegemiseks oleksid sobilikud kõik ajad 27. 28. ja 31. detsembril. Samal päeval (s.o 18.12.2008.a). edastas kostja hagejale ka vastuskirja, milles teatas uue notari aja broneerimisest hageja poolt soovitud ajal s.o 27. detsembril 2007.a kell 15. Järgnevalt sai kostja 27. detsembril 2007.a kätte aga hageja üllatusliku avalduse (koostatud 21.12.2007.a), milles hageja teavitas kostjat, et ei nõustu 27. detsembril 2007.a asjaõiguslepingut sõlmima, kuivõrd tualettruum/vannituba ei ole ehitatud valmis vastavalt kokkulepitud tingimustele (plaadid on paigaldatud horisontaalselt, mitte vertikaalselt). Hageja tugines seejuures OÜ PA poolt 20. detsembril 2007.a teostatud väidetava ülevaatuse tulemustele. Ühtlasi esitas hageja kostjale selge nõude ehitada korteriomand vastavalt lepingule valmis. Jõudmata veel hageja üllatuslike seisukohtade osas täpsemat positsiooni kujunda, sai kostja 7. jaanuaril 2008.a kätte hageja poolt 2. jaanuaril 2008.a Tallinna notar Kaata K notaribüroos koostatud müügilepingust taganemise avalduse. Taganemisavalduse kohaselt taganes hageja müügilepingust selle punkti 2.1 alusel viitega, et seisuga 31. detsembriks 2007.a ei olnud Tallinnas XXX asuv kinnistu AS-i YE süül lepingu kohaselt valmis ehitatud (tuginedes 20.
detsembril 2007.a. koostatud aktis ja 21. detsembril 2007.a. koostatud avalduses märgitule) ning asjaõiguslepingut ei olnud AS Y E süül sõlmitud. Kostja hageja poolt esitatud taganemiseavaldusega ei nõustu ja on seisukohal, et kuivõrd nimetatud taganemisavaldus oli täielikult põhjendamatu ja alusetu, on vastav õigustoiming tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1 ja § 87 mõistes algusest peale tühine ja õiguslikke tagajärgi mitteomav. Nimetatud seisukohta põhjendab hageja lühidalt järgmiselt. Esiteks ei käitunud hageja kostja hinnangul 21. detsembril 2007.a täiendavatele puudustele viidates ja 2. jaanuaril 2008.a taganemisavaldust esitades heas usus, arvestades ka varasemat korteri ülevaatust 11. oktoobril 2007.a ja sellele järgnenud suhtlust notariaegade kooskõlastamisel (millest tulenevalt oli õiguskaitsevahendite kasutamine VOS § 6 ja TsÜS § 138 sätteid arvestades lubamatu ja pahatahtlik ning suure tõenäosusega tingitud muudest kaalutlustest). Teiseks ei olnud hageja poolt osundatud puuduste näol tegemist oluliste lepingutingimuste rikkumisega ega ebakvaliteetse tööga, mis oleks andnud hagejale VÕS § 116 lg 1 alusel õiguse lepingust taganeda. Kolmandaks puudus kostjal lepingujärgne kohustus tagada lepingu esemeks oleva korteri täielik ehituslik valmidus asjaõiguslepingu sõlmimise eeldusena ning korter pidi olema ekspluatatsiooni võimaldavas seisukorras alles otsese valduse üleandmise-vastuvõtmise hetkeks. Kostja tugineb seejuures müügilepingu punktidele 3.2, 7.1 ja
8.1.Samuti osundab kostja müügilepingu punktile 7.4, mille kohaselt oleks hagejal tekkinud õigus esitada nõudeid seoses lepingueseme kvaliteediga alles pärast lepingueseme valduse vastuvõtmist. Neljandaks puudus hagejal tulenevalt 11. oktoobril 2007.a ülevaatusprotokollis sisalduvast kokkuleppest õigus tugineda muudele, s.t nimetatud protokollis nimetatutele täiendavailt ilmneda võivatele, puudustele. Viiendaks realiseeris hageja taganemisõigust olukorras, kus ta oli andnud kostjale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks ja vastav mõistlik tähtaeg ei saanud olla taganemise hetkeks möödunud (VÕS § 1 1 4 lg 3). Isegi kui lähtuda ebaõigest eeldusest, et hageja poolt anti kostjale puuduste kõrvaldamiseks mõistlik tähtaeg, mis lõppes 1. jaanuaril 2008.a, siis ka sellisel juhul ei oleks hageja tohtinud kasutada õiguskaitsevahendina lepingust taganemise õigust, kuivõrd kohustused, mida kostja väidetavalt rikkus, moodustasid vaieldamatult vaid ebaolulise osa kostja poolt lepingu alusel kohaselt täidetud kohustustest (VÕS § 1 1 6 lg 5). Kostja hinnangul keeldus hageja põhjendamatult vastu võtmast kostja poolt tähtaegselt pakutud kohustust, mistõttu ei olnud hageja tulenevalt VÕS § 101 lg-st 3 õigustatud tuginema kosta poolsetele rikkumistele ega kasutama õiguskaitsevahendeid.
5.Kuivõrd kostja hinnangul oli hageja rikkunud müügilepingut, tegi kostja 15. jaanuaril 2008.a avalduse, millega omakorda taganes poolte vahel sõlmitud müügilepingust. Kostja hinnangul on tema poolt tehtud taganemine õiguspärane, mistõttu ei soostu kostja tagastama hagejale ka ettemaksu. Nimelt on müügilepingu punkti 9.4 kohaselt kostjal õigus leppetrahvile 15% ulatuses ostuhinnast. Käsitletav ettemaks katab kostja nõuet hageja vastu osaliselt (10%). Ülejäänud 5% osas (77 000 krooni) eksisteerib kostjal hageja vastu jätkuvalt nõue. Eeltoodu on põhjenduseks ka leppetrahvi ja viivise tasumise vaidlustamisel.
VASTUHAGI SISU
6.Kostja esitas menetluse käigus 26. novembril 2008.a vastuhagi. Vastuhagis palub kostja mõista hagejalt välja leppetrahvi summas 77 000 krooni ning seadusjärgse viivise nimetatud rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest alates 25. veebruarist 2008.a.
7.Vastuhagis märgitu kohaselt otsustas kostja (AS YE) olukorras, kus hageja poolt esitatud taganemisavaldus oli õigustühine ja müügileping endiselt täitmiseks kohustuslik, omakorda lepingust taganeda seoses müügilepingu olulise rikkumisega hageja poolt. Seejuures arvestas kostja ka asjaolu, et hageja käitumisest võis selgelt järeldada soovimatust müügilepingust tulenevaid kohustusi täita. Kostja taganes müügilepingust 15. jaanuaril 2008.a Tallinna notari Mari-Liis Parmas notaribüroos koostatud lepingust taganemise avaldusega. Taganemise
põhjuseks on asjaolu, et hageja ei ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimisele 27. detsembril 2007.a ega ka sellele eelnenud ega järgnenud kostja poolt väljapakutud aegadel (müügilepingu p 9.1). Muu hulgas nõudis kostja tehtud taganemisavalduses hagejalt müügilepingu punkti 9.4 alusel leppetrahvi 15% ostuhinnast, s.o 231 000 krooni. Kuivõrd hageja poolt oli tasutud kostjale ettemaksu summas 154 000 krooni, tasaarvestas kostja juhindudes müügilepingu punktis 9.4 sätestatust taganemisavalduses vastava summa leppetrahviga, mille tulemusena on hagejal kostjale maksmisele kuuluvast leppetrahvist veel tasumata 77 000 krooni. Kuigi hageja on kostja
15.jaanuari 2008.a taganemisavalduse 24. jaanuaril 2008.a kätte saanud, ei ole hageja tasumata leppetrahvi osa kostjale tänaseni maksnud.
8.VOS § 76 lg 1 ja lg 5 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele (s.t eelkõige vastavalt kokkulepitud tingimustele ja muus osas vastavalt kehtivatele õigusaktidele), vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Hageja rikkus müügilepingu punktides 8.1 ja 8.2 sätestatud kohustust sõlmida asjaõigusleping. Kuna hageja jättis korduvalt ja põhjendamatult ilmumata kostja poolt väljapakutud aegadel asjaõiguslepingu sõlmimiseks notari juurde, ei saa kostja hinnangul vaidlust olla selles, et asjaõigusleping jäi sõlmimata OÜ GG süül. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Kooskõlas VÕS § 101 lg-ga 2 võib kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevaheneid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Seoses hageja olulisele lepingurikkumisega, rakendas kostja käesoleval juhul 15. jaanuaril 2008.a müügilepingu p-s 9.1.2 sisalduvat õigust lepingust taganeda. VÕS § 158 lg 1 põhjal on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Müügilepingu punktist 9.4 tuleneb, et kui müüja lepingust taganeb ja ütleb lepingu üles punktis 9.1 nimetatud alusel või muu ostjapoolse olulise lepingurikkumise tõutu, tasub ostja müüjale leppetrahvi 15% ostuhinnast. Juhul, kui ostja on teinud ostuninna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses leppetrahviga. Arvestades müügilepingu p-s 9.4 sisalduvat kokkulepet, nõudis kostja 15. jaanuari 2008.a taganemisavalduses hagejalt ühtlasi ka 231 000 krooni suuruse leppetrahvi tasumist (s.o 15 % ostuhinnast), millest tasaarvestus hageja pooli ettemaksuna saadud 154 000 krooni ehk OÜ-l GG tuli täiendavalt tasuda veel 77 000 krooni. VÕS § 198 sätestab, et tasaarvestus toimub avalduse esitamisega teisele poolele. VÕS § 197 lg 2 kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Seoses leppetrahvi tasumisega viivitamisega, lisandub leppetrahvile kui täitmata rahalisele kohustusele käesoleval juhul täiendavalt seadusjärgne viivitusintress. Vastavalt VÕS § 113 lgle 1 võib võlausaldaja nõuda võlgniku poolt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivitusintressi (viivist) arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse sama seaduse §-s 94 ettenähtud intressimäär, millele lisandub 7% aastas, VÕS § 94 alusel tuleb intressi määrana käsitleda poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimsoperatsioonidele kohaldatavat viimas intressimäära enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Vastavalt Eesti Panga teadetele on Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär alates 1. jaanuarist 2008.a 4,0 %. Kostja on otsustanud nõuda hagejalt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise tõttu (s.t leppetrahvi osa tasumata jätmine) seadusjärgset viivitusintressi alates 25. veebruarist 2008.a. Nimelt sai hageja kostja 15. jaanuari 2008.a taganemisavalduse (m i s sisaldas leppetrahvi nõuet ja rahaliste nõuete tasaarvestamise avaldust) kätte 24. jaanuaril 2008.a Kuivõrd kostja ei määranud nõude täitmiseks hagejale konkreetset tähtaega, pidi hageja kooskõlas VÕS § 82 lg-tega 3 ja 7 täitma rahalise kohustuse mõistliku tähtaja jooksul. Kostja hinnangul on 1-kuune tähtaeg vastava kohustuse täitmiseks
igati mõistlik ja seega on põhjendatud viivitusintressi arvestamine alates 25. veebruarist 2008.a. Seadusjärgse viivise suuruseks seisuga 25. november 2008.a oli kostja arvestuste kohaselt kokku 6381,50 krooni.
HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE
9.Hageja leiab, et 2. jaanuari 2008.a müügilepingust taganemise avaldus on põhjendanud ja kehtiv. Kuivõrd hageja on õigustatult lepingust taganenud, on kostja AS YE poolne müügilepingust taganemine tühine, sest samast lepingust ei ole võimalik mitu korda taganeda. Seetõttu on ka selge, et põhihagi rahuldamise korral ei ole võimalik vastuhagi rahuldada. Kostja avaldab 15. jaanuari 2008.a müügilepingust taganemise avalduses, et ostja (s.t hageja) ei ole ilmunud asjaõiguslepingut sõlmima AS YE poolt määratud aegadel (27. detsembril 2007.a. ja 15. jaanuaril 2008.a) ja seetõttu kasutatakse müügilepingu punktis 9.1. sätestatud õigust lepingust taganemiseks. Müügilepingu punkti 9.1.2 (hageja poolt ilmselt ekslikult märgitud p 9.1.1) kohaselt on müüjal õigus leping lõpetada, kui ostja ei ilmu vähemalt kahel müüja poolt teatatud ajal ja kohas asjaõiguslepingu sõlmimisele ja asjaõigusleping jääb seetõttu sõlmimata. Hageja hinnangul eeldab müügilepingu punkti 9.1.2 rakendamine, et ostja on tegevusetu ja ilma põhjendusi esitamata ei ilmu notarisse. Käesoleval juhul on hageja enne 27. detsembrit 2007.a määratud notariaega andnud kostjale teada, et puuduste tõttu ei tule ta nimetatud päeval tehingut sõlmima. Kostja ei asunud seepeale puudusi kõrvaldama, vaid määras kindlaks uue notariaja 15. jaanuariks 2008.a ja seda olukorras, kus hageja oli lepingust juba taganenud. Hageja on arvamusel, et kosta tegevus notariaegade määramisel olukorras, kus tal oli teada hageja pretensioonid müügiobjekti osas ja lepingust taganemise tahe, oli suunatud pelgalt ettemaksu mittetagastamisele ja leppetrahvi nõudmisele (s.o lepingu p. 9.4 rakendamisele). Hageja arvates puudus kostjal vajadus müügilepingust teistkordseks taganemiseks. Selline käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Vastuhagis kirjeldatakse, et kostja on 15. jaanuari 2008.a. avalduses nõudnud müügilepingu punkti 9.4 alusel leppetrahvi 15% ostuhinnast, ehk 231 000 krooni, ja et kostja on tasaarvestanud vastava summa ettemaksuna tasutud 154 000 krooniga. Hageja hinnangul ei sisaldu 15. jaanuari 2008.a lepingust taganemise avalduses tasaarvestuse avaldust. Avalduse punktis 1.6 viidatakse vaid võimalikele nõuetele. Samuti ei ole hageja esitanud kostjale 15. jaanuari 2008.a lepingust taganemise avalduses leppetrahvinõuet, avalduse punktis 1.6. palub ostja tasuda ostuhinnast 5% kostja kontole. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Kostja ei ole esitanud hagejale mõistliku tähtaja jooksul teadet, et ta nõuab leppetrahvi.
MENETLUSE KÄIK
10.25. veebruaril 2009.a toimunud eelistungil otsustas kohus lahendada asja poolte nõusolekul kirjalikus menetluses seda kohtuistungil arutamata vastavalt TsMS § 403 lg-le 1. Kohus kohustas menetlusosalisi esitama kõik asja lahendamise seisukohast tähtsust omavad dokumendid ja avaldused kohtule hiljemalt 17. märtsiks 2009.a ning teatas, et otsus tehakse avalikult teatavaks Harju Maakohtu Tartu mnt kohtumaja kantselei kaudu 7. aprillil 2009.a.
11.17. märtsil 2009.a on hageja esindaja edastanud kohtule ja kostjale täiendavad seisukohad.
18.märtsil 2009.a on kostja edastanud omalt poolt vastuväited hageja täiendavatele seisukohtadele. Muid avaldusi ega dokumente kohtule pärast 25. veebruari 2009.a esitatud ei ole.
12.7. aprilli 2009.a määrusega on kohus kooskõlas TsMS § 452 lg-tega 4 ja 5 otsuse avaliku teatavakstegemise aega muutnud ning saatnud poolte esindajatele samal päeval e-posti teel sellekohase teate.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
13.Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata ning rahuldamisele kuulub vastuhagi.
14.Pooltel puudub vaidlus järgmiste õiguslikku tähtsust omavate peamiste asjaolude üle. 27. oktoobril 2006.a sõlmisid pooled korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, mille esemeks oli Tallinnas aadressile XXX tekkiv korteriomand. Hageja on tasunud kostjale enne müügilepingu sõlmimist ettemaksuna 154 000 krooni. Müügilepingu punktis 8 olid pooled kokku leppinud, et asjaõiguslepingu sõlmimine omandiõiguse üleandmiseks toimub eeldatavasti septembris 2007.a, kuid mitte hiljem kui 31. detsembril 2007.a. 2007.a detsembri keskpaigas andis hageja kostjale teada, et asjaõiguslepingu sõlmimine võiks toimuda 18. detsembril 2007.a. Nimetatud kuupäeval ei olnud hageja esindajal võimalik notarisse ilmuda, mistõttu lepiti kokku tehingu tegemise uueks ajaks 27. detsember 2007.a. 22. detsembril 2007.a saatis hageja kostjale kirja, milles teatas, et hageja ei ole nõus sõlmima asjaõiguslepingut 27. detsembril 2007.a ning andis teada korteriomandi reaalosaks olevas eluruumis avastatud puudustest, paludes ühtlasi puudused kõrvaldada (ehitada müügiobjekt valmis vastavalt müügilepingus kokkulepitule). Samuti puudub vaidlus selles, et 2. jaanuaril 2008.a tehtud avaldusega taganes hageja korteriomandi võlaõiguslikust müügilepingust selle punkti 9.2.1 alusel ja esitas nõude tasutud ettemaksu tagastamiseks ja lepingujärgse leppetrahvi maksmiseks kogusummas 385 000 krooni. Kostja sai taganemisavalduse kätte 7. jaanuaril 2008.a, ettemakset (154 000 kr) kostja hagejale tagastanud ei ole. 15. jaanuaril 2008.a tehtud taganemisavaldusega taganes kostja võlaõiguslikust müügilepingust selle punkti 9.1 alusel, kuna hageja ei olnud ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimisele vähemalt kahel kostja poolt väljapakutud ajal. Hageja ei ole vaidlustanud kostja 15. jaanuari 2008.a taganemisavalduse kättesaamist 24. jaanuaril 2008.a.
15.Pooltel on õiguslik vaidlus selle üle, kas võlaõiguslikust müügilepingust oli õigustatud taganema hageja või kostja. Vastus küsimusele sõltub sellest, kas hagejal oli õiguslik alus keelduda asjaõiguslepingu sõlmimisest müügilepingus nimetatud tähtpäeval (31. detsember 2007.a). Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostja 15. jaanuari 2008.a taganemisavaldus sisaldab leppetrahvinõuet ja tasaarvestusavaldust. Vastavalt VÕS § 208 lg-le 1 kohustub müüja asja müügilepingu puhul andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 188 lg 1 kohaselt taganeb lepingupool lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Seejuures muutub taganemisavalus kui tahteavaldus TsÜS § 69 lg 1 kohaselt kehtivaks kättesaamisega. VÕS § 188 lg-st 2 tuleneb, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 sätestatule nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu.
16.Vastavalt müügilepingu punktile 9.2.1 on ostjal (s.t hagejal) õigus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni ühepoolse avalduse alusel müügilepingust taganeda, kui lepingu ese ei ole müüja süül lepingu kohaselt valmis ehitatud ja/või asjaõiguslepingut ei ole müüja süül sõlmitud hiljemalt tähtpäeva (s.o 31. detsember 2007.a) jooksul. 2. jaanuaril 2008.a tehtud taganemisavalduses kinnitab, hageja, et 31. detsembriks 2007.a ei olnud müügilepingu esemeks olnud kinnistu kostja süül lepingu kohaselt valmis ehitatud ja asjaõiguslepingut ei ole sõlmitud kostja süül (vt toimik, I k, lk 35-37). Taganemisavalduse lisadest järelduvalt on hageja oluliseks mittevastavusteks lugenud asjaolu, et vastavalt müügilepingu lisaks 2 olevale siseviimistlustabelile peaksid korteriomandi vannitoa/tualettruumi plaadid (silmas peetud ilmselt seinaplaate) asuma vertikaalselt, kuid tegelikult asuvad plaadid horisontaalselt.
17.Kohus leiab, et hagejal puudus õigus eelnimetatud alustel müügilepingust taganeda. Kostja on oma vastuväidetes põhjendatult osundanud müügilepingu punktidele 3.2, 7.1, 8.1 ning 7.4 Nimetatud punktidest järelduvalt ei olnud müüjal (s.t kostjal) kohutust tagada korteriomandi täielikku ehituslikku valmidust asjaõiguslepingu sõlmimise eeldusena. Korter pidi olema ekspluatatsiooni võimaldavas seisukorras alles otsese valduse üleandmise-vastuvõtmise hetkeks ning hagejal oleks tekkinud õigus esitada nõudeid seoses lepingu eseme kvaliteediga pärast lepingueseme valduse vastuvõtmist. Müügilepingu punktist 3.2 tuleneb, et müüja kohustub saavutama müügilepingus ja selle lisades ette nähtud lepingueseme ja hoone valmidustaseme ulatuses, millises nende seisund võimaldab lepingueseme normaalset ekspluatatsiooni hiljemalt lepingueseme otsese valduse ostjale üleandmise hetkeks. Osundatud müügilepingu punktist 7.1 järeldub, et otsene valdus antakse ostjale üle pärast (seitsme päeva jooksul arvates) kogu ostuhinna tasumist ning asjaõiguslepingu sõlmimist (olenevalt selles, kumb toimub hiljem). Punktis 8.1 on pooled kokku leppinud, et asjaõigusleping sõlmitakse tingimusel, et ostja on kogu ostuhinna müüjale täielikult tasunud või taganud selle tasumise vastavalt müügilepingu punktis 5.3 ja 5.4 toodule ning lepinguosalised on täitnud kõik lepingus sätestatud kohustused, v.a lepingueseme valduse üleandmise kohta käivad kohustused. Müügilepingu punktis 7.4 on pooled kokku leppinud, et ostjal on õigus esitada müüjale pretensioone ja nõudeid lepingueseme kvaliteedi osas lepingueseme valduse vastuvõtmise hetkest alates, esinevad puudused loetakse garantiiperioodil avastatud puudusteks.
18.Ülalkäsitletud lepingupunktidest tuleneb kohtu hinnangul üheselt, et hagejal ostjana ei olnud õigust keelduda asjaõigusliku lepingu sõlmimisest, viidates ostetud korteriomandi reaalosaks olevates eluruumides avastatud väidetavatele puudustele. Hageja on eeltoodu kontekstis ebaõigesti tõlgendanud müügilepingu punktis 9.1.2 sisalduvat lepingukohase valmisehitamise mõistet. Hagejal olnuks punkti 9.1.2 alusel ilmselt õigus taganeda müügilepingust juhul, kui 31. detsembriks 2007.a ei oleks lepinguese korteriomandina kinnistusraamatusse kantud või kui samaks kuupäevaks olnuks ilmne, et kostja ei suuda täita müügilepingu punktide 3.2 ja 7.1 koosmõjust tulenevat kohustust anda eluruum ostjale üle selle normaalset ekspluatatsiooni võimaldavas seisundis seitsme päeva jooksul arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest (s.t hiljemalt 7. jaanuariks 2008.a). Poolte poolt esitatu põhjal otsustades taolisi asjaolusid käesoleval juhul ei esinenud. Seinaplaatide võimalik ebaõige paigaldus vannitoas/tualettruumis ei takista eeldatavalt korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi sihipärast kasutamist (normaalset ekspluatatsiooni).
19.Kohus möönab, et müügilepingu punktides 3.2 ja 7.4 sisalduvad kokkulepped kalduvad mõnevõrra ostja kahjuks kõrvale võlaõigusseaduses müügilepingute kohta sisalduvast regulatsioonist. Nii tuleneb VÕS § 213 lg-st 3, et üldjuhul ei pea ostja ei pea tasuma ostuhinda enne, kui tal on olnud võimalus asi üle vaadata, kuid seda siiski üksnes juhul, kui kokkulepitud üleandmis- või tasumisviisist tulenevalt ei ole see võimalik. Ka VÕS §-s 5 sisalduv üldnorm võimaldab võlaõigusseaduses sätestatust lepingupoolte kokkuleppel kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et seadusest kõrvalekaldumine ei ole lubatud või kui kõrvalekaldumine oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi. Kuivõrd hageja kui ostja näol ei ole käesoleval juhul tegemist tarbijaga (VÕS § 34), on müügilepingus sisalduvad kokkulepped VÕS § 5 kontekstis lubatavad ning seaduse imperatiivseid sätteid kohtu hinnangul rikutud ei ole (VÕS § 237 lg 1). Siinkohal tuleb ka lisada, et asja materjalidest nähtuvalt oli ostjal käesoleval juhul siiski võimalik lepinguese (s.h eluruum) enne asjaõiguslepingu sõlmimist üle vaadata ning hageja on seda 11. oktoobril 2007.a ka teinud. Toimunud ülevaatuse kohta on pooled allkirjastanud protokolli (vt toimik, I k, lk 61). Viidatud protokollist nähtuvalt ei esitanud hageja ülevaatuse käigus pretensioone vannitoa/tualettruumi plaatide vale paigutuse kohta.
20.Kohus lisab, et isegi kui eeldada, et hageja oli taganemisavalduses märgitud asjaoludel põhimõtteliselt õigustatud lepingust taganema, välistaks lepingust taganemise ja taganemisega seonduvate õiguste teostamise hageja käitumise vastuolu TsÜS §-s 138 ja VÕS § 6 lg-s 1 sätestatuga. Vastavalt TsÜS § 138 lg-le 1 tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Sama paragrahvi teise lõike järgi ei ole lubatud õiguse teostamine seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. Kohtu hinnangul ei ole hageja asjaolusid arvestades käitunud enda eeldatavate õiguste teostamisel kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja lepinguline käitumine on olnud vastuoluline (venire contra factum proprium). Tuleb silmas pidada, et 11. oktoobril 2007.a vaatasid pooled müügilepingu esemeks oleva korteriomandi üle ning koostasid selle kohta juba ülalviidatud protokolli (vt toimik, I k, lk 61). Protokollis fikseeritud puudused on kostja eeldatavalt kõrvaldanud, vähemalt ei ole hageja nende puuduste esinemisele edaspidiselt tuginenud. Kõnealune akt sisaldab (küll ilmselt kostja poolt kasutatava tüüptingimusena) klauslit, et protokoll on lõplik enne (korteri) valduse üleandmist-vastuvõtmist ning hiljem ilmneda võivaid puudusi käsitletakse garantii alla kuuluvatena. Sellele vaatamata on hageja hiljem ilmnenud väidetavaid puudusi käsitlenud asjaõiguslepingu sõlmimise ja seega ka valduse üleandmise-vastuvõtmise takistusena. Samuti keeldus hageja 18. detsembril 2007.a asjaõiguslepingut sõlmimast, kuna esindajal ei olnud võimalik sellel päeval tehingu tegemiseks notari juurde ilmuda (vt toimik, I k, lk 30). Seega ei olnud tehingu tegemisest keeldumise algne põhjus kostja võimalik lepingurikkumine. Nimetatud põhjuse on hageja tehingu tegemisest keeldumise alusena välja toonud alles 21. detsembril 2007.a koostatud avalduses (vt toimik, I k, lk 33). Osundatud avalduses on hageja muu hulgas palunud ehitada korteriomandi valmis vastavalt lepingule. Seega on hageja oma avalduses selgelt väljendanud, et ta soovib müügilepingust tuleneva põhikohustuse jätkuvat täitmist (ning väidetava rikkumise heastamist) kostja poolt. Kostja väidetel sai ta hageja 21. detsembri 2007.a avalduse kätte 27. detsembril 2007.a ning hageja ei ole avalduse varasemat kättesaamist tõendanud. Vaatamata täitmise nõude esitamisele on hageja aga juba 2. jaanuaril 2008.a teinud müügilepingust taganemise avalduse (vt toimik, I k, lk 35-37). Ajavahemikku 28. jaanuarist 2007.a kuni 2. jaanuarini 2008.a (k.a) jäi kuus kalendripäeva, millest üksnes kolm olid tööpäevad. Nimetatud ajavahemik on ilmselgelt liiga lühike selleks, et kostja saanuks võimalike puuduste kõrvaldamisele asuda, rääkimata puuduste kõrvaldamisest. Eelkirjeldatud asjaolude põhjal on kohus veendunud, et müügilepingust taganemise põhjuseks ei olnud lepinguesemel ilmnenud väidetavad puudused, vaid hageja tegelikuks sooviks oli enda müügilepingust tulenevate kohustuste (s.h kogu müügihinna tasumise kohustus) täitmisest vabaneda. Kostja väidetavad rikkumised olid üksnes ettekäändeks. Õiguste teostamine sellisel viisil ei ole kooskõlas VÕS § 6 lg-st 1 tuleneva lepingupoole kohustusega käituda hea usu põhimõttest lähtuvalt. Iseenesest võib nõustuda hageja seisukohaga, et kostja peab kandma võimalikke riske, mis seonduvad väidetava kollektiivpuhkusega kostja ettevõttes. Samas tuli hagejal 21. detsembri 2007.a avalduse tegemisel ja selle edastamisel arvestada, et ajavahemikku 21.-31.12.2007 jäid mitmed riiklikud pühad ja puhkepäevad, tööpäevi oli selles ajavahemikus üksnes kaks.
21.Lähtudes ülaltoodust, ei lõpetanud hageja 2. jaanuari 2008.a taganemisavaldus poolte müügilepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi. Hagejal puudub seetõttu õigus ettemaksuna tasutud 154 000 krooni kostjalt VÕS § 189 lg 1 ja müügilepingu punkti 9.5 alusel tagasi nõuda. Kuivõrd müügilepingu rikkumine kostja poolt ei ole tuvastamist leidnud, puudub alus ka leppetrahvi (summas 231 000 kr) nõudmiseks (VÕS § 158 lg 1). Samuti on põhjendamatu hagis esitatud viivisenõue, kuna kostjal ei ole täitmata rahalisi kohustusi (põhikohustusi) hageja ees.
22.Seonduvalt poolte väidetega põhihagi osas märgib kohus veel järgmist. Hageja on tsiviilasja menetluse käigus väitnud, et hagejal puudus kohustus anda enne taganemisavalduse tegemist kostjale täiendavat tähtaega mittevastavuste kõrvaldamiseks. Esmalt märgib kohus, et nimetatud asjaolul puudub õiguslik tähtsus, kuna hagejal puudus taganemisavalduses märgitud asjaoludel üldse õigus müügilepingust taganeda. Täiendava tähtaja andmine ei pruukinud iseenesest tõepoolest vajalik olla, kuna müügilepingu punkti 8.2 kohaselt pidi asjaõiguslepingu sõlmimine toimuma eeldatavasti 2007.a septembris, kuid mitte hiljem kui 31. detsembril 2007.a. Lisaks võimaldab müügilepingu punktis 9.5 sisalduv järeldada, et punktis 9.2 loetletud rikkumiste näol on tegemist (poolte kokkuleppest tulenevalt) oluliste lepingurikkumistega. Samas on üheselt selge, et hageja oma 21. detsembri 2007.a avalduses kostjalt täitmist nõudis ning kostja võis hageja sellisele käitumisele (avaldusele) mõistlikult tugineda. Kuivõrd hageja enda 21. detsembri 2007.a avalduses täitmiseks tähtaega ei määratlenud, võis kostja arvestada mõistliku täiendava tähtajaga (VÕS § 114 lg 1). Mõistlikuks tähtajaks võinuks juhtumi asjaolusid (eeskätt ilmnenud väidetavate puuduste iseloomu) arvestades olla 20-30 päeva arvates avalduse kättesaamisest. Kindlasti ei saanud nimetatud mõistlik täiendav tähtaeg olla lõppenud 2. jaanuariks 2008.a. Hageja on 17. märtsil 2009.a esitatud täiendavates seisukohtades leidnud, et 11. oktoobri 2007.a korteri ülevaatusprotokollis sisalduv klausel "protokoll on lõplik enne valduse üleandmist, hiljem ilmneda võivaid puudusi käsitletakse garantii alla kuuluvatena" on tüüptingimus ja sellisena VÕS § 42 ja § 44 järgi tühine. Hageja hinnangul kahjustab see tingimus teda ebamõistlikult ning kallutab lepingulist tasakaalu ebavõrdselt kostja kasuks. Taoline tingimus tüüptingimusena võib VÕS § 44 järgi olla tõepoolest eelduslikult ebamõistlikult kahjustav (ja seega tühine), kuid see õiguslik asjaolu ei oma vaidluse lahendamise seisukohast käesoleval juhul iseseisvat tähtsust. Kuivõrd hagejal puudus õiguslik alus müügilepingust taganeda, ei pea kohus vajalikuks käsitleda kostaja poolt põhihagile esitatud muid vastuväiteid.
23.Vastuhagi rahuldamise aluseks on kostja 15. jaanuari 2008.a taganemisavaldus (vt toimik, I k, lk 64-66). Kostja on müügilepingust taganenud selle punkti 9.1.2 alusel, mille kohaselt on müüjal õigus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni müügilepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda, kui ostja ei ilmu vähemalt kahel müüja poolt teatatud ajal ja kohas asjaõiguslepingu sõlmimisele ning asjaõigusleping jääb seetõttu sõlmimata. Taganemisavaldus on kohtu hinnangul kehtiv, kuna hageja on selle vaidlustamata asjaoludel kätte saanud ning esinesid müügilepingust tulenevad taganemise eeldused. Taganemisavalduse kohaselt ei ole ostja (s.t hageja) ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimisele 27. detsembril 2007.a ega ka eelnevatel ega järgnevatel kostja poolt määratud aegadel. Samuti osundatakse kostja taganemisavalduses müügilepingu punktile 8.2, milles pooled leppisid kokku, et asjaõigusleping omandiõiguse üleandmiseks sõlmitakse hiljemalt 31. detsembril 2007.a. Tsiviilasja menetluse käigus on leidnud tuvastamist, et hageja ei ilmunud mõjuva põhjuseta asjaõiguslepingu sõlmimisele 18. ja
27.detsembril 2007.a. Seetõttu jäi asjaõigusleping 31. detsembriks 2007.a sõlmimata hagejast (kui ostjast) tulenevatel asjaoludel. Kostja väidete kohaselt pakuti hagejale siiski võimalust asjaõiguslepingu sõlmimiseks ka 15. jaanuaril 2008.a. Müügilepingu järgi ei olnud viimane siiski ilmselt otseselt vajalik, kuna tehingu ärajäämisega 27. detsembril 2007.a olid müügilepingu punktis 9.1.2 nimetatud tingimused saabunud. Samuti võis hageja 2. jaanuari 2008.a taganemisavaldusest järeldada huvi puudumist müügilepingu täitmise vastu.
24.Hageja on vastuväidetes vastuhagile sisuliselt leidnud, et müügilepingu punkti 9.1.2 rakendamine eeldab ostjapoolse süü tuvastamist – ostja on tegevusetu ja ilma põhjendusi esitamata ei ilmu notarisse. Kohus hageja käsitlusega ei nõustu. Müügilepingu punkti 9.1.2 rakendamine ei ole lepingu sõnastuse järgi seotud täiendavate tingimustega. Seega saaks siin eeldatavalt arvestatavad olla üksnes rikkumise vabandatavusega seonduvad vastuväited (VÕS § 103).
25.Järgnevalt käsitleb kohus vastuhagis esitatud leppetrahvi nõuet. VÕS § 158 lg-s 1 kohaselt tuleb leppetrahvina mõista lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustust maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Hageja on asja materjalidest nähtuvalt rikkunud müügilepingu punktidest 8.1 ja 8.2 tulenevat kohustust sõlmida asjaõigusleping korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks hiljemalt 31. detsembril 2007.a. Müügilepingu punktist 9.4 tuleneb, et juhul kui müüja lepingust müügilepingu punktis 9.1 nimetatud alustel taganeb, tasub ostja müüjale leppetrahvi 15% ostuhinnast (1 540 000 kr). Juhul kui ostja on teinud ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses leppetrahviga ning ülejäänud osa ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Kostja taganemisavalduses (vt avalduse punkt 1.6) on müügilepingu punktile 9.4 viidatud (refereerides selle sisu) ning palutud hagejal 5% ostuhinnast (ehk 77 000 kr) tasuda kostja avalduses näidatud kontole 15 päeva jooksul taganemise jõustumisest. Vastavalt TsÜS § 75 lg-le 1 tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kohtu hinnangul pidi hageja kostja 15. jaanuari 2007.a taganemisavaldusest mõistlikult aru saama, et kostja nõuab leppetrahvi lepingu punkti 9.4 alusel seoses müügilepingust taganemisega. Seetõttu ei saa nõustuda hageja väitega, nagu ei oleks kostja teatanud leppetrahvi nõudmisest mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist. VÕS § 159 lg-s 2 sätestatu rakendamiseks ei ole kohtu hinnangul seega käesoleval juhul alust.
26.Kostja taganemisavalusest võib jääda mõnevõrra ebaselgeks, kas kostja on enda leppetrahvinõude 231 000 krooni (s.o 15% ostuhinnast) tasaarvestanud hageja poolt enne müügilepingu sõlmimist tasutud ettemaksuga summas 154 000 krooni. Vastavat VÕS § 197 lg 2 esimesele lausele lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada. VÕS § 198 esimese lause kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Selgesõnalist tahteavalust nõuete tasaarvestamiseks 15. jaanuari 2008.a taganemisavaldus ei sisalda. Samas ei ole sellel määravat tähtust, kuna nimetatud kaks nõuet saab lugeda kattuvas osas tasaarvestatuks ka kostja esindaja poolt 25. veebruaril 2009.a toimunud eelistungil tehtud avalduse alusel (vt toimik, I k, lk 194).
27.Hageja on esitanud ka nõude seadusjärgse viivise väljamõistmiseks leppetrahvi summalt 77 000 krooni. Vastavalt VÕS § 76 lg-le 3 loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 101 lg 1 p 6 järgi ja § 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustusega täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Kostja on VÕS § 82 lg-tele 3 ja 7 tuginedes leidnud, et kuivõrd hageja sai kostja taganemisavalduse koos selles sisalduva leppetrahvinõudega kätte 24. jaanuaril 2008.a, sattus hageja leppetrahvi tasumise kohustuse täitmisega viivitusse alates 25. veebruarist 2008.a. Kohus leiab, et kostja taoline käsitlus on põhjendatud ning nõustub sellega. VÕS § 82 lg-st 3 tuleneb, et kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik kohustuse täitma selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. Sama paragrahvi seitsmenda lõike kolmandast lausest tuleneb, et kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast paragrahvi kolmandas lõikes nimetatud kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist. VÕS § 113 lg 1 teisest lausest lähtudes on seadusjärgse viivisemäära suuruseks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. VÕS § 94 lg 1 kohaselt on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele
kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Intressimäära õigeaegse avaldamise korraldab VÕS § 94 lg 2 järgi Eesti Pank väljaandes Ametlikud Teadaanded. Vastavalt Eesti Panga poolt väljaandes Ametlikud Teadaanded 2. jaanuaril 2008.a ja 1. juulil 2008.a avaldatud teadetele oli VÕS § 94 lg-s 1 nimetatud Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne 1. jaanuari 2008.a ja 1. juulit 2008.a 4%. 31. detsembril 2008.a ilmunud teate ja 6. jaanuaril 2009.a ilmunud õiendi kohaselt oli põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne
1.jaanuari 2009.a 2,50% ning alates 10. detsembrist 2008.a on Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonide fikseeritud intressimäär 2,50%. Lähtudes ülaltoodust, tuleb VÕS § 113 lg-s 1 nimetatud viivisemäära suuruseks 1. jaanuarist 2008.a kuni 31. detsembrini 2008.a lugeda 11% aastas. Alates 1. jaanuarist 2009.a on kõnealuse viivisemäära suuruseks 9,5% aastas.
28.Ajavahemikku 25.02.2008-31.12.2008 jääb 311 kalendripäeva. Lähtudes VÕS § 113 lg-s 1 sätestatust, oli ühe päeva viivis summalt 77 000 krooni sellel perioodil 23,21 (s.o 77 000 * 11% : 365) krooni. Hagejal on seega õigus nõuda kostjalt kõnesoleva ajaperioodi eest viivist kogusummas 7216,90 (s.o 311 * 23,21) krooni. Ajavahemikku 1. jaanuarist 2009.a kuni käesoleva kohtuotsuse tegemiseni 20. aprillil 2009.a jääb 110 kalendripäeva. Lähtudes VÕS § 113 lg-s 1 sätestatust, on ühe päeva viivis summalt 77 000 krooni nimetatud perioodil 20,04 (s.o 77 000 * 9,5% : 365) krooni. Hagejal on seega õigus nõuda kostjalt kõnesoleva ajaperioodi eest viivist kogusummas 2204,52 (s.o 110 * 20,04) krooni. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista viivis ajaperioodi 25.02.2008-20.04.2009 eest kogusummas 9421,42 krooni (s.o 7216,90 kr + 2204,52 kr).
29.Kostja on samuti taotlenud viivise väljamõistmist hagejalt TsMS § 367 alusel kuni põhinõude täitmiseni. Vastavalt VÕS §-le 367 võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks lisaks välja mõista viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 21. aprillist 2009.a kuni põhinõude täitmiseni.
30.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus käesoleval juhul hagi ei rahulda ning rahuldab vastuhagi, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3).
Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik
ÄRAKIRI ÕIGE
KOHTUNIK
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.