2-08-21586/27 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Menetlusabi selgitus TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue 30.05.2008 Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses palub Geonet Grupp OÜ AS-ilt YIT Ehitus välja mõista ettemaksuna tasutud 154 000 krooni ja leppetrahvi summas 231 000 krooni, samuti rahaliste kohustuste, kogusummas 385 000 krooni, täitmisega viivitamisest tekkinud viivitusintressi (viivise) summas 12 936 krooni (seisuga 16.05.2008) ja alates 17.05.2008 protsendina (s.o Euroopa Keskpanga intressimäär + 7% aastas) põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni. Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt sõlmisid pooled 27.10.2006 korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, mille esemeks oli Tallinnas aadressile Mäepealse 10 tekkiv korteriomand (edaspidi: müügileping). Vastavalt müügilepingu punktile 5.1 lepiti kokku korteriomandi hinnas 1,54 miljonit krooni, millest 10% ulatuses (s.o 154 000 krooni) tasus hageja kostjale ettemaksuna enne müügilepingu sõlmimist vastavalt müügilepingu punktile 5.2. Kostja põhiliseks kohustuseks, korteri omandi üleandmise kõrval, oli ehitada müügiobjektiks olev korter valmis, seda vastavalt müügilepingule ja selle lisades sätestatud valmidusastmele (müügilepingu p 3.2). Pooled leppisid kokku, et asjaõigusleping korteri omandi üleandmiseks sõlmitakse võimalikult lühikese aja jooksul arvates päevast, mil korteriomand on kinnistusraamatusse kantud, ja tingimusel, et kostja on tasunud ostuhinna ning pooled on täitnud kõik muud müügilepingus sätestatud kohustused (müügilepingu p. 8.1). Müügilepingu punktis 8 olid pooled kokku leppinud, et asjaõiguslepingu sõlmimine toimub eeldatavasti septembris 2007, kuid mitte hiljem kui 31.12.2007. Hageja väitel viivitas kostja asjaõiguslepingu sõlmimise ettevalmistamisega kuni 2007 detsembri keskpaigani, mil hagejale anti e-kirja teel teada, et lepingu sõlmimine võiks toimuda 18.12.2007. Ühtlasi pakkus kostja ostetava korteri seisundi ülevaatamist enne tehingu sooritamist. Müügilepingu punkti 8.2 kohaselt oli kostja kohustatud teatama asjaõiguslepingu sõlmimise ajast ja kohast ette vähemalt seitse päeva, antud juhul oli teate ja notariaja vahel üks tööpäev. Seetõttu ei olnud hageja esindajal võimalik notaribüroosse ilmuda, hageja teavitas sellest kostjat. Kostja teatas vastuseks, et notaritehingut oleks võimalik teha 27.12.2007. Arvestades müügilepingus kokkulepitut, mille kohaselt on asjaõiguslepingut võimalik sõlmida peale seda, kui mõlemad pooled on täitnud lepingust tulenevad kohustused, otsustas hageja kontrollida korteriomandi vastavust lepingu tingimustele. Vastavalt OÜ Property Advisor (ehitusjärelevalve teenust pakkuv ettevõte) poolt 20.12.2007 teostatud korteri ülevaatusaktile, tuvastati korteriomandil olulise mittevastavusena vannitoa/tualettruumi plaatide ebaõige paigaldamine. Hageja andis kostjale viivitamatult pärast eelnimetatud akti valmimist teada, et hageja ei ole nõus sõlmima 27.12.2007 plaanitud asjaõiguslepingut ja andis teada ilmnenud puudustest. Ühtlasi edastas hageja taotluse korteriomandil puuduse kõrvaldamiseks ja

müügiobjekti valmisehitamiseks vastavalt müügilepingus kokkulepitule. Kostja ei ole hageja kinnituste kohaselt 21.12.2007 edastatud avalduse ja sellele lisatud eksperdiarvamuse osas mingeid seisukohti esitanud, samuti ei asunud kostja lepinguobjektil puudust kõrvaldama. Kostja on ignoreerinud hageja üleskutset korteriomandi viimiseks seisukorda, mis annaks eelduse asjaõiguslepingu sõlmimiseks, hageja ei olnud huvitatud puudustega asja ostmisest. Hageja taganes 02.01.2008 avalduse alusel korteriomandi müügilepingust ning esitas nõude tasutud ettemaksu tagastamiseks ja lepingujärgse leppetrahvi maksmiseks kogusummas 385 000 krooni, paludes nimetatud summa üle kanda hiljemalt 24.01.2008. Hageja tugines müügilepingust taganemisel lepingu punktis 9.2.1 sätestatud alusele, mille kohaselt on hagejal kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni õigus müügilepingust taganeda kui lepingu ese ei ole kostja süül lepingu kohaselt valmis ehitatud ja/või asjaõiguslepingut ei ole kostja süül sõlmitud hiljemalt 31.12.2007. Kostja ei ole käesoleva ajani ettemaksuna saadud summasid tagastanud ega leppetrahvi tasunud. Lepingust taganemine annab hagejale õiguse ettemakstud summa tagasi nõuda. Müügilepingu punktist 9.5 tuleneb, et juhul kui hageja taganeb lepingust, tagastab kostja hagejale ettemaksuna saadud summad 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Müügilepingu punktist 9.5 tuleneb, et juhul kui hageja taganeb müügilepingust, tasub kostja hagejale leppetrahvi 15% ostuhinnast ehk 231 000 krooni. Hageja kohustas kostjat lepingust taganemise avalduse kohaselt tagastama ettemaksu ja tasuma leppetrahvi, kokku summas 385 000 krooni, hiljemalt 24.01.2008. Kuivõrd kostja seda teinud ei ole, siis on summa muutunud sissenõutavaks. Arvestades asjaolu, et VÕS §§-des 113 ja 94 nimetatud intressimäär oli hagi esitamise hetkel 11% (Euroopa Keskpanga intressimäär 4% + 7%), moodustab hageja viivisenõue 16.05.2008 seisuga 12 936 krooni (s.o 11% * 385 000 kr * 112 p). TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta selle rahuldamata. Vastuväidete kohaselt oli korteri valmidus 11.10.2007 tasemel, et seda võis hakata üle vaatama. Pooled teostasid nimetatud kuupäeval korteri ülevaatuse ja koostasid kirjalikus vormis ülevaatusprotokolli, milles fikseerisid vaid mõningad pisipuudused (üksikud vajalikud värviparandused, vigastatud seinaplaadi vahetus WC-s). Samuti leppisid pooled protokollis kokku, et nimetatud protokoll on lõplik enne valduse üleandmist-vastuvõtmist ning hiljem ilmneda võivaid puudusi käsitletakse garantii alla kuuluvatena. Pärast puuduste faktilist likvideerimist pöördus kostja hageja poole, et leppida kokku tähtaegne korteriomandi asjaõiguslepingu sõlmimise aeg. Poolte e-kirjavahetusega on tõendatud, et kostja poolt edastati hagejale juba 14.12.2008 e-kirja teel teade, milles kostja kinnitas pooltele juba varem teadaoleva notari aja paikapidavust (s.t teavitas, et tehingu aeg on broneeritud 18.12.2007, kell 12 Tallinna notar Mari-Liis Parmase juurde). 18.12.2008 teatas hageja esindaja kostjale e-kirja teel, et kahjuks talle väljapakutud notariaeg töökohustuste täitmise tõttu ei sobi. Ühtlasi informeeris hageja esindaja kostjat, et tehingu tegemiseks oleksid sobilikud kõik ajad 27. 28. ja 31. detsembril. 18.12.2008 edastas kostja hagejale ka vastuskirja, milles teatas uue notari aja broneerimisest hageja poolt soovitud ajal s.o 27.12.2007 kell 15.

27.12.2007 sai kostja kätte hageja üllatusliku avalduse (koostatud 21.12.2007), milles hageja teavitas kostjat, et ei nõustu 27.12.2007 asjaõiguslepingut sõlmima, kuivõrd tualettruum/vannituba ei ole ehitatud valmis vastavalt kokkulepitud tingimustele (plaadid on paigaldatud horisontaalselt, mitte vertikaalselt). Jõudmata hageja üllatuslike seisukohtade osas täpsemat positsiooni kujunda, sai kostja 07.01.2008 kätte hageja poolt 02.01.2008 Tallinna notar Kaata Kartau notaribüroos koostatud müügilepingust taganemise avalduse, mille kohaselt taganes hageja müügilepingust selle punkti 2.1 alusel viitega, et seisuga 31.12.2007 ei olnud Tallinnas Mäepealse 10 asuv kinnistu AS-i YIT Ehitus süül lepingu kohaselt valmis ehitatud ning asjaõiguslepingut ei olnud AS YIT Ehitus süül sõlmitud. Kostja ei nõustu hageja poolt esitatud taganemisavaldusega ja on seisukohal, et kuivõrd nimetatud taganemisavaldus oli täielikult põhjendamatu ja alusetu, on vastav õigustoiming TsÜS § 84 lg 1 ja § 87 mõistes algusest peale tühine ja õiguslikke tagajärgi mitteomav. Hageja ei käitunud kostja hinnangul 21.12.2007 täiendavatele puudustele viidates ja 02.01.2008 taganemisavaldust esitades heas usus, arvestades ka varasemat korteri ülevaatust 11.10.2007 ja sellele järgnenud suhtlust notariaegade kooskõlastamisel. Hageja poolt osundatud puuduste näol ei olnud tegemist oluliste lepingutingimuste rikkumisega ega ebakvaliteetse tööga, mis oleks andnud hagejale VÕS § 116 lg 1 alusel õiguse lepingust taganeda. Kostjal puudus lepingujärgne kohustus tagada lepingu esemeks oleva korteri täielik ehituslik valmidus asjaõiguslepingu sõlmimise eeldusena ning korter pidi olema ekspluatatsiooni võimaldavas seisukorras alles otsese valduse üleandmise-vastuvõtmise hetkeks (müügilepingu p-d 3.2, 7.1 ja 8.1). Hageja realiseeris taganemisõigust olukorras, kus ta oli andnud kostjale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks ja vastav mõistlik tähtaeg ei saanud olla taganemise hetkeks möödunud (VÕS § 114 lg 3). Isegi kui lähtuda ebaõigest eeldusest, et hageja poolt anti kostjale puuduste kõrvaldamiseks mõistlik tähtaeg, mis lõppes 01.01.2008, siis ka sellisel juhul ei oleks hageja tohtinud kasutada õiguskaitsevahendina lepingust taganemise õigust, kuivõrd kohustused, mida kostja väidetavalt rikkus, moodustasid vaieldamatult vaid ebaolulise osa kostja poolt lepingu alusel kohaselt täidetud kohustustest (VÕS § 116 lg 5). Kostja hinnangul keeldus hageja põhjendamatult vastu võtmast kostja poolt tähtaegselt pakutud kohustust, mistõttu ei olnud hageja tulenevalt VÕS § 101 lg-st 3 õigustatud tuginema kostjapoolsetele rikkumistele ega kasutama õiguskaitsevahendeid. Kuivõrd kostja hinnangul oli hageja rikkunud müügilepingut, tegi kostja 15.01.2008 avalduse, millega omakorda taganes poolte vahel sõlmitud müügilepingust. Kostja hinnangul on tema poolt tehtud taganemine õiguspärane, mistõttu ei nõustu tagastama ettemaksu. Müügilepingu punkti 9.4 kohaselt on kostjal õigus leppetrahvile 15% ulatuses ostuhinnast. Käsitletav ettemaks katab kostja nõuet hageja vastu osaliselt (10%). Ülejäänud 5% osas (77 000 krooni) eksisteerib kostjal hageja vastu jätkuvalt nõue. Kostja vastuhagi 26.11.2008 esitas kostja vastuhagi, milles palub mõista hagejalt välja leppetrahvi summas 77 000 krooni ning seadusjärgse viivise nimetatud rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest alates 25.02.2008. Vastuhagi kohaselt otsustas kostja olukorras, kus hageja poolt esitatud taganemisavaldus oli õigustühine ja müügileping endiselt täitmiseks kohustuslik, omakorda lepingust taganeda

seoses müügilepingu olulise rikkumisega hageja poolt. Kostja arvestas asjaolu, et hageja käitumisest võis selgelt järeldada soovimatust müügilepingust tulenevaid kohustusi täita. Kostja taganes müügilepingust 15.01.2008 Tallinna notari Mari-Liis Parmas notaribüroos koostatud lepingust taganemisavaldusega. Taganemise põhjuseks on asjaolu, et hageja ei ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimisele 27.12.2007 ega ka sellele eelnenud ega järgnenud kostja poolt väljapakutud aegadel (müügilepingu p 9.1), millega rikkus müügilepingu p 8.1 ja 8.2. Seega puudub kostja süü asjaõiguslepingu sõlmimata jäämises. Müügilepingu punktist 9.4 tuleneb, et kui müüja lepingust taganeb ja ütleb lepingu üles punktis 9.1 nimetatud alusel või muu ostjapoolse olulise lepingurikkumise tõttu, tasub ostja müüjale leppetrahvi 15% ostuhinnast. Juhul, kui ostja on teinud ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses leppetrahviga. Arvestades müügilepingu p-s 9.4 sisalduvat kokkulepet, nõudis kostja 15.01.2008 taganemisavalduses hagejalt ühtlasi ka 231 000 krooni suuruse leppetrahvi tasumist (s.o 15 % ostuhinnast), millest tasaarvestas hageja poolt ettemaksuna saadud 154 000 krooni. OÜ-l Geonet Grupp tuli täiendavalt tasuda veel 77 000 krooni. Kostja taotles hagejalt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise tõttu (s.t leppetrahvi osa tasumata jätmine) seadusjärgse viivitusintressi väljamõistmist alates 25.02.2008. Nimelt sai hageja kostja 15.01.2008 taganemisavalduse (mis sisaldas leppetrahvi nõuet ja rahaliste nõuete tasaarvestamise avaldust) kätte 24.01.2008. Kuivõrd kostja ei määranud nõude täitmiseks hagejale konkreetset tähtaega, pidi hageja kooskõlas VÕS § 82 lg-ga 3 ja 7 täitma rahalise kohustuse mõistliku tähtaja jooksul. Kostja hinnangul on ühekuuline tähtaeg vastava kohustuse täitmiseks igati mõistlik ja seega on põhjendatud viivitusintressi arvestamine alates 25.02.2008. Seadusjärgse viivise suuruseks seisuga 25.11.2008 oli kostja arvestuste kohaselt kokku 6 381,50 krooni. Hageja vastuväited vastuhagile Hageja leidis, et 02.01.2008 müügilepingust taganemise avaldus on põhjendanud ja kehtiv, kuivõrd hageja on õigustatult lepingust taganenud. Seetõttu on kostja müügilepingust taganemine tühine, sest samast lepingust ei ole võimalik mitu korda taganeda. Müügilepingu punkti 9.1.2 (hageja poolt ilmselt ekslikult märgitud p 9.1.1) kohaselt on müüjal õigus leping lõpetada, kui ostja ei ilmu vähemalt kahel müüja poolt teatatud ajal ja kohas asjaõiguslepingu sõlmimisele ja asjaõigusleping jääb seetõttu sõlmimata. Hageja hinnangul eeldab müügilepingu punkti 9.1.2 rakendamine, et ostja on tegevusetu ja ilma põhjendusi esitamata ei ilmu notarisse. Käesoleval juhul on hageja enne 27.12.2007 määratud notariaega andnud kostjale teada, et puuduste tõttu ei tule ta nimetatud päeval tehingut sõlmima. Kostja ei asunud seepeale puudusi kõrvaldama, vaid määras kindlaks uue notariaja 15.01.2008 ja seda olukorras, kus hageja oli lepingust juba taganenud. Hageja arvates puudus kostjal vajadus müügilepingust teistkordseks taganemiseks. Selline käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja hinnangul ei sisaldu 15.01.2008 lepingust taganemise avalduses tasaarvestuse avaldust. Avalduse punktis 1.6 viidatakse vaid võimalikele nõuetele. Samuti ei ole hageja esitanud kostjale 15.01.2008 lepingust taganemise avalduses leppetrahvinõuet, avalduse punktis 1.6. palub ostja tasuda ostuhinnast 5% kostja kontole. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise

Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus jättis hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi. Maakohus tuvastas tsiviilasjas järgnevad olulised asjaolud: -27.10.2006 sõlmisid pooled korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, mille esemeks oli Tallinnas aadressile Mäepealse 10 tekkiva korteriomandi võõrandamine ja selle valmis ehitamine. - Hageja tasus kostjale enne müügilepingu sõlmimist ettemaksuna 154 000 krooni. - Müügilepingu punktis 8 olid pooled kokku leppinud, et asjaõiguslepingu sõlmimine omandiõiguse üleandmiseks toimub eeldatavasti septembris 2007, kuid mitte hiljem kui 31.12.2007. - 2007. detsembri keskpaigas andis hageja kostjale teada, et asjaõiguslepingu sõlmimine võiks toimuda 18.12.2007. Nimetatud kuupäeval ei olnud hageja esindajal võimalik notarisse ilmuda, mistõttu lepiti kokku tehingu tegemise uueks ajaks 27.12.2007. - 22.12.2007 saatis hageja kostjale kirja, milles teatas, et hageja ei ole nõus sõlmima asjaõiguslepingut 27.12.2007 ning andis teada korteriomandi reaalosaks olevas eluruumis avastatud puudustest, paludes puuduse, milleks oli vannitoa seinaplaatide ebaõige paigaldus, kõrvaldada. - 02.01.2008 tehtud avaldusega taganes hageja korteriomandi võlaõiguslikust müügilepingust selle punkti 9.2.1 alusel ja esitas nõude tasutud ettemaksu tagastamiseks ja lepingujärgse leppetrahvi maksmiseks kogusummas 385 000 krooni. Kostja sai taganemisavalduse kätte 07.01.2008, ettemaksu (154 000 krooni) kostja hagejale tagastanud ei ole. -15.01.2008 taganemisavaldusega taganes omakorda kostja võlaõiguslikust müügilepingust selle punkti 9.1.2 alusel, kuna hageja ei ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimisele vähemalt kahel kostja poolt väljapakutud ajal. Hageja sai taganemisvalduse kätte 24.01.2008. Poolte vahel tekkis õiguslik vaidlus selle üle, kas võlaõiguslikust müügilepingust oli õigustatud taganema hageja või kostja. Kohtu arvates vastus küsimusele sõltub sellest, kas hagejal oli õiguslik alus keelduda asjaõiguslepingu sõlmimisest. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostja 15.01.2008 taganemisavaldus sisaldab leppetrahvinõuet ja tasaarvestusavaldust. Maakohus asus seisukohale, et vastavalt müügilepingu punktile 9.2.1 on ostjal (s.t hagejal) õigus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni ühepoolse avalduse alusel müügilepingust taganeda, kui lepingu ese ei ole müüja süül lepingu kohaselt valmis ehitatud ja/või asjaõiguslepingut ei ole müüja süül sõlmitud hiljemalt 31.12.2007. 02.01.2008 tehtud taganemisavalduse lisadest järelduvalt on hageja oluliseks mittevastavusteks lugenud asjaolu, et vastavalt müügilepingu lisaks 2 olevale siseviimistlustabelile peaksid korteriomandi vannitoa/tualettruumi seinaplaadid asuma vertikaalselt, kuid tegelikult asuvad horisontaalselt. Kohus leidis, et hagejal puudus õigus eelnimetatud alustel müügilepingust taganeda. Kostja on oma vastuväidetes põhjendatult osundanud müügilepingu punktidele 3.2, 7.1, 8.1 ning 7.4 Nimetatud punktidest järelduvalt ei olnud müüjal kohutust tagada korteriomandi täielikku ehituslikku valmidust asjaõiguslepingu sõlmimise eeldusena. Korter pidi olema ekspluatatsiooni võimaldavas seisukorras alles otsese valduse üleandmise-vastuvõtmise hetkeks ning hagejal oleks tekkinud õigus esitada nõudeid seoses lepingu eseme kvaliteediga pärast lepingueseme valduse vastuvõtmist.

Müügilepingu punktist 3.2 tuleneb, et müüja kohustub saavutama müügilepingus ja selle lisades ette nähtud lepingueseme ja hoone valmidustaseme ulatuses, millises nende seisund võimaldab lepingueseme normaalset ekspluatatsiooni hiljemalt lepingueseme otsese valduse ostjale üleandmise hetkeks. Osundatud müügilepingu punktist 7.1 järeldub, et otsene valdus antakse ostjale üle pärast (seitsme päeva jooksul arvates) kogu ostuhinna tasumist ning asjaõiguslepingu sõlmimist. Müügilepingu punktis 7.4 on pooled kokku leppinud, et ostjal on õigus esitada müüjale pretensioone ja nõudeid lepingueseme kvaliteedi osas lepingueseme valduse vastuvõtmise hetkest alates, esinevad puudused loetakse garantiiperioodil avastatud puudusteks. Kohtu hinnangul tuleneb ülalkäsitletud lepingupunktidest üheselt, et hagejal ostjana ei olnud õigust keelduda asjaõigusliku lepingu sõlmimisest, viidates ostetud korteriomandi reaalosaks olevates eluruumides avastatud väidetavatele puudustele. Hageja on eeltoodu kontekstis ebaõigesti tõlgendanud müügilepingu punktis 9.1.2 sisalduvat lepingukohase valmisehitamise mõistet. Hagejal olnuks punkti 9.1.2 alusel ilmselt õigus taganeda müügilepingust juhul, kui 31.12.2007 ei oleks lepinguese korteriomandina kinnistusraamatusse kantud või kui samaks kuupäevaks olnuks ilmne, et kostja ei suuda täita müügilepingu punktide 3.2 ja 7.1 koosmõjust tulenevat kohustust anda eluruum ostjale üle selle normaalset ekspluatatsiooni võimaldavas seisundis seitsme päeva jooksul arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest (s.t hiljemalt 07.12.2008). Seinaplaatide võimalik ebaõige paigaldus vannitoas/tualettruumis ei takista korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi sihipärast kasutamist (normaalset ekspluatatsiooni). Kohus leidis, et müügilepingu punktides 3.2 ja 7.4 sisalduvad kokkulepped kalduvad mõnevõrra ostja kahjuks kõrvale võlaõigusseaduses müügilepingute kohta sisalduvast regulatsioonist. Kuivõrd hageja kui ostja näol ei ole käesoleval juhul tegemist tarbijaga (VÕS § 34), on müügilepingus sisalduvad kokkulepped VÕS § 5 kontekstis lubatavad ning seaduse imperatiivseid sätteid kohtu hinnangul rikutud ei ole (VÕS § 237 lg 1). Asja materjalidest nähtuvalt oli ostjal käesoleval juhul siiski võimalik lepinguese (s.h eluruum) enne asjaõiguslepingu sõlmimist üle vaadata ning hageja on seda 11.10.2007 ka teinud. Toimunud ülevaatuse kohta on pooled allkirjastanud protokolli (t. I k, lk. 61). Viidatud protokollist nähtuvalt ei esitanud hageja ülevaatuse käigus pretensioone vannitoa/tualettruumi plaatide vale paigutuse kohta. Kohus asus seisukohale, et isegi kui eeldada, et hageja oli taganemisavalduses märgitud asjaoludel põhimõtteliselt õigustatud lepingust taganema, välistaks lepingust taganemise ja taganemisega seonduvate õiguste teostamise hageja käitumise vastuolu TsÜS §-s 138 ja VÕS § 6 lg-s 1 sätestatuga. Kohtu hinnangul ei ole hageja asjaolusid arvestades käitunud enda eeldatavate õiguste teostamisel kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja käitumine on olnud vastuoluline. 11.10.2007 vaatasid pooled müügilepingu esemeks oleva korteriomandi üle ning koostasid selle kohta juba ülalviidatud protokolli. Protokollis fikseeritud puudustele ei ole hageja edaspidiselt tuginenud. Kõnealune akt sisaldab (küll ilmselt kostja poolt kasutatava tüüptingimusena) klauslit, et protokoll on lõplik enne (korteri) valduse üleandmistvastuvõtmist ning hiljem ilmneda võivaid puudusi käsitletakse garantii alla kuuluvatena. Sellele vaatamata on hageja hiljem ilmnenud väidetavaid puudusi käsitlenud asjaõiguslepingu sõlmimise ja seega ka valduse üleandmise-vastuvõtmise takistusena. 18.12.2007 keeldus hageja asjaõiguslepingut sõlmimast, kuna esindajal ei olnud võimalik sellel päeval tehingu tegemiseks notari juurde ilmuda (t. I k, lk 30). Seega ei olnud tehingu tegemisest keeldumise algne põhjus kostja võimalik lepingurikkumine. Nimetatud põhjuse on hageja tehingu tegemisest keeldumise alusena välja toonud alles 21.12.2007 koostatud avalduses ( t. I k, lk. 33). Osundatud avalduses on hageja muu hulgas palunud ehitada korteriomandi valmis

vastavalt lepingule. Seega on hageja oma avalduses selgelt väljendanud, et ta soovib müügilepingust tuleneva põhikohustuse jätkuvat täitmist kostja poolt. Kostja väidetel sai ta hageja 21.12.2007 avalduse kätte 27.12.2007 ning hageja ei ole avalduse varasemat kättesaamist tõendanud. Vaatamata täitmise nõude esitamisele on hageja juba 02.01.2008 teinud müügilepingust taganemise avalduse (t. I k, lk. 35-37). Ajavahemikku 28.12.2007 kuni 02.01.2008 (k.a) jäi kuus kalendripäeva, millest üksnes kolm olid tööpäevad. Nimetatud ajavahemik on ilmselgelt liiga lühike selleks, et kostja saanuks võimalike puuduste kõrvaldamisele asuda, rääkimata puuduste kõrvaldamisest. Eelkirjeldatud asjaolude põhjal jõudis kohus seisukohale, et müügilepingust taganemise põhjuseks ei olnud lepinguesemel ilmnenud väidetavad puudused, vaid hageja tegelikuks sooviks oli enda müügilepingust tulenevate kohustuste (s.h kogu müügihinna tasumise kohustus) täitmisest vabaneda. Kostja väidetavad rikkumised olid üksnes ettekäändeks. Lähtudes ülaltoodust, ei lõpetanud hageja 02.01.2008 taganemisavaldus poolte müügilepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi. Hagejal puudub seetõttu õigus ettemaksuna tasutud 154 000 krooni kostjalt VÕS § 189 lg 1 ja müügilepingu punkti 9.5 alusel tagasi nõuda. Kuivõrd müügilepingu rikkumine kostja poolt ei ole tuvastamist leidnud, puudub alus ka leppetrahvi summas 231 000 krooni nõudmiseks (VÕS § 158 lg 1). Samuti on põhjendamatu hagis esitatud viivisenõue, kuna kostjal ei ole täitmata rahalisi kohustusi (põhikohustusi) hageja ees. Hageja on tsiviilasja menetluse käigus väitnud, et hagejal puudus kohustus anda enne taganemisavalduse tegemist kostjale täiendavat tähtaega mittevastavuste kõrvaldamiseks. Nimetatud asjaolul puudub õiguslik tähtsus, kuna hagejal puudus taganemisavalduses märgitud asjaoludel üldse õigus müügilepingust taganeda. Täiendava tähtaja andmine ei pruukinud iseenesest tõepoolest vajalik olla, kuna müügilepingu punkti 8.2 kohaselt pidi asjaõiguslepingu sõlmimine toimuma eeldatavasti 2007 septembris, kuid mitte hiljem kui 31.12.2007. Lisaks võimaldab müügilepingu punktis 9.5 sisalduv järeldada, et punktis 9.2 loetletud rikkumiste näol on tegemist oluliste lepingurikkumistega. Samas on üheselt selge, et hageja oma 21.12.2007 avalduses nõudis kostjalt täitmist ning kostja võis hageja sellisele käitumisele mõistlikult tugineda. Kuivõrd hageja enda 21.12.2007 avalduses täitmiseks tähtaega ei määratlenud, võis kostja arvestada mõistliku täiendava tähtajaga (VÕS § 114 lg 1). Mõistlikuks tähtajaks võinuks juhtumi asjaolusid arvestades olla 20-30 päeva arvates avalduse kättesaamisest. Kindlasti ei saanud nimetatud mõistlik täiendav tähtaeg olla lõppenud 02.01.2008. 11.10.2007 korteri ülevaatusprotokollis sisalduv klausel "protokoll on lõplik enne valduse üleandmist, hiljem ilmneda võivaid puudusi käsitletakse garantii alla kuuluvatena" võib tüüptingimusena olla VÕS § 44 järgi ebamõistlikult kahjustav (ja seega tühine), kuid see õiguslik asjaolu ei oma vaidluse lahendamise seisukohast käesoleval juhul iseseisvat tähtsust. Kuivõrd hagejal puudus õiguslik alus müügilepingust taganeda, ei pidanud kohus vajalikuks käsitleda kostaja poolt põhihagile esitatud muid vastuväiteid. Vastuhagi rahuldamise aluseks on kostja 15.01.2008 taganemisavaldus (t. I k, lk 64-66). Kostja on müügilepingust taganenud selle punkti 9.1.2 alusel, mille kohaselt on müüjal õigus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni müügilepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda, kui ostja ei ilmu vähemalt kahel müüja poolt teatatud ajal ja kohas asjaõiguslepingu sõlmimisele ning asjaõigusleping jääb seetõttu sõlmimata. Taganemisavaldus on kohtu hinnangul kehtiv, kuna hageja on selle vaidlustamata asjaoludel kätte saanud ning esinesid müügilepingust tulenevad taganemise eeldused. Taganemisavalduse kohaselt ei ole ostja, so Geonet Grupp OÜ, ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimisele 27.12.2007

ega ka eelnevatel ega järgnevatel kostja poolt määratud aegadel. Tsiviilasja menetluse käigus leidis tuvastamist, et hageja ei ilmunud mõjuva põhjuseta asjaõiguslepingu sõlmimisele 18. ja 27.12.2007. Seetõttu jäi asjaõigusleping 31.12.2007 sõlmimata hagejast kui ostjast tulenevatel asjaoludel. Kostja väidete kohaselt pakuti hagejale siiski võimalust asjaõiguslepingu sõlmimiseks ka 15.01.2008. Müügilepingu järgi ei olnud viimane siiski ilmselt otseselt vajalik, kuna tehingu ärajäämisega 27.12.2007 olid müügilepingu punktis 9.1.2 nimetatud tingimused saabunud. Samuti võis hageja 02.01.2008 taganemisavaldusest järeldada huvi puudumist müügilepingu täitmise vastu. Hageja on vastuväidetes vastuhagile sisuliselt leidnud, et müügilepingu punkti 9.1.2 rakendamine eeldab ostjapoolse süü tuvastamist – ostja on tegevusetu ja ilma põhjendusi esitamata ei ilmu notarisse. Kohus hageja käsitlusega ei nõustunud. Müügilepingu punkti 9.1.2 rakendamine ei ole lepingu sõnastuse järgi seotud täiendavate tingimustega. Seega saaks siin eeldatavalt arvestatavad olla üksnes rikkumise vabandatavusega seonduvad vastuväited (VÕS § 103). Hageja on asja materjalidest nähtuvalt rikkunud müügilepingu punktidest 8.1 ja 8.2 tulenevat kohustust sõlmida asjaõigusleping korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks hiljemalt 31.12.2007. Müügilepingu punktist 9.4 tuleneb, et juhul kui müüja lepingust müügilepingu punktis 9.1 nimetatud alustel taganeb, tasub ostja müüjale leppetrahvi 15% ostuhinnast (1 540 000 krooni). Juhul kui ostja on teinud ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses leppetrahviga ning ülejäänud osa ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Kostja taganemisavalduses on müügilepingu punktile 9.4 viidatud ning palutud hagejal 5% ostuhinnast (ehk 77 000 krooni) tasuda kostja avalduses näidatud kontole 15 päeva jooksul taganemise jõustumisest. Kohtu hinnangul pidi hageja kostja 15.01.2007 taganemisavaldusest mõistlikult aru saama, et kostja nõuab leppetrahvi lepingu punkti 9.4 alusel seoses müügilepingust taganemisega. Seetõttu ei nõustunud kohus hageja väitega, nagu ei oleks kostja teatanud leppetrahvi nõudmisest mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist. VÕS § 159 lg-s 2 sätestatu rakendamiseks ei ole kohtu hinnangul alust. Kostja taganemisavalusest võib jääda mõnevõrra ebaselgeks, kas kostja on enda leppetrahvinõude 231 000 krooni (s.o 15% ostuhinnast) tasaarvestanud hageja poolt enne müügilepingu sõlmimist tasutud ettemaksuga summas 154 000 krooni. Selgesõnalist tahteavaldust nõuete tasaarvestamiseks 15.01.2008 taganemisavaldus ei sisalda. Samas ei ole sellel määravat tähtust, kuna nimetatud kaks nõuet saab lugeda kattuvas osas tasaarvestatuks ka kostja esindaja poolt 25.02.2009 toimunud eelistungil tehtud avalduse alusel (t. I k, lk 194). Hageja on esitanud ka nõude seadusjärgse viivise väljamõistmiseks leppetrahvi summalt 77 000 krooni. Kostja on VÕS § 82 lg-tele 3 ja 7 tuginedes leidnud, et kuivõrd hageja sai kostja taganemisavalduse koos selles sisalduva leppetrahvinõudega kätte 24.01.2008, sattus hageja leppetrahvi tasumise kohustuse täitmisega viivitusse alates 25.02.2008. Kohus nõustus kostja käsitlusega. Ajavahemikku 25.02.2008-31.12.2008 jääb 311 kalendripäeva. Lähtudes VÕS § 113 lg-s 1 sätestatust, oli ühe päeva viivis summalt 77 000 krooni sellel perioodil 23,21 (s.o 77 000 * 11% : 365) krooni. Hagejal on seega õigus nõuda kostjalt selle ajaperioodi eest viivist kogusummas 7 216,90 (s.o 311 * 23,21) krooni. Ajavahemikku 01.01.2009 kuni kohtuotsuse tegemiseni

20.04.2009 jääb 110 kalendripäeva. Lähtudes VÕS § 113 lg-s 1 sätestatust, on ühe päeva viivis summalt 77 000 krooni nimetatud perioodil 20,04 (s.o 77 000 * 9,5% : 365) krooni. Hagejal on seega õigus nõuda kostjalt nimetatud perioodi eest viivist kogusummas 2 204,52 (s.o 110 * 20,04) krooni. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja viivise ajaperioodi 25.02.2008-20.04.2009 eest kogusummas 9 421,42 krooni (s.o 7216,90 kr + 2204,52 kr) ning alates 21.04.2009 kuni põhinõude täitmiseni viivise VÕS § 113 lg 1 järgi.. Apellatsioonkaebus Geonet Grupp OÜ palub tühistada maakohtu otsuse ning uue otsusega rahuldada hagi ja jätta rahuldamata kostja vastuhagi ja menetluskulud jätta kostja kanda. Apellant on seisukohal, et maakohtu otsus ei ole põhjendatud. Maakohus on tõlgendanud müügilepingut ebaõigest. Vaidluses taandus küsimus sellele, kas hageja on õigustatud müügilepingust 02.01.2008 esitatud avalduse alusel taganema või mitte. Apellant sai müügilepingust (p. 3.2 ja 9.2.1) aru, et kui müüja ei ole hiljemalt 31.12.2007 korterit valmis ehitanud, so. suutnud tagada korteri vastavust projektdokumentatsioonile, tabelile ja viimistluse valikule (lepingule), siis on tal täielik õigus müügilepingust taganeda. Müügilepingu p. 9.2.1 pani müüjale selgesõnalise kohustuse ehitada korter valmis hiljemalt 31.12.2007 ning ta ei näe vastava lepingulise kokkuleppe osas tõlgendamisruumi. Apellant tuvastas ehitusasjatundjate OÜ Property Advisor abil, et korter ei vastanud enne plaanitud asjaõiguslepingu sõlmimist müügilepingule ja selle lisale 2 (tabel, viimistluse valik), korteri vannitoas olid seinaplaadid paigaldatud valesti. Pooltel ei olnud vaidlust, et korteris esines mittevastavus. Maakohus leidis, et hagejal ei olnud õigust müügilepingust taganeda ja seda müügilepingu p.-s 3.2, 7.1, 8.1 ja 7.4 kokkulepitu tõttu. Apellant on seisukohal, et kohus on eelnimetatud lepingupunkte ebaõigesti tõlgendanud, mistõttu on asjas jõutud ebaõige lahendini. Maakohus on järeldanud, et korter pidi olema ekspluatatsiooni võimaldavas seisukorras alles otsese valduse üleandmise hetkeks (p. 3.2) ning hagejal oli õigus esitada nõudeid seoses lepingu eseme kvaliteediga pärast lepingu eseme valduse vastuvõtmist. Kohus on põhistanud oma seisukohti viitega müügilepingu p-le 8.1, mille kohaselt sõlmitakse asjaõigusleping tingimusel, et ostja on tasunud müüjale ostuhinna ja lepinguosalised on täitnud kõik muud lepingus sätestatud, v.a. lepingu eseme valduse üleandmise kohta käivad kohustused. Apellant ei vaidlusta, et pooled eristasid müügilepingus kahte etappi - korteri asjaõiguslepingu sõlmimist ja seejärel korteri otsese valduse üleandmist, kuid korteri valduse üleandmise sätted (müügilepingu p. 7.1-7.4) ei sisalda endas kokkulepet, et müüja ei peaks asjaõigusliku lepingu sõlmimise hetkeks korterit lepingu kohaselt valmis ehitama. Müügilepingu p. 8.1 sätestab müüjale enne asjaõigusliku lepingu sõlmimist nõude, mille kohaselt peab müüja olema täitnud kõik lepingus sätestatud kohustused, st. ka lepingu p-s 3.2 sätestatud kohustuse korteri valmis ehitamiseks, so. korteri viimine seisukorda, mis vastaks projektdokumentatsioonile, tabelile ja viimistluse valikule (lepingule). Lepingu eseme valduse üleandmise kohta käivad kohustused ei anna müüjale mingit alust väita, et ta ei pidanuks asjaõigusliku lepingu sõlmimise hetkeks täitma müügilepingu p-s 3.2 ja

on kohus teinud järelduse, et korter ei pidanudki asjaõigusliku lepingu sõlmimise hetkeks olema valmis ehitatud. Maakohus väidab, et müügilepingu p-s 9.1.2 sisalduva korteri lepingukohase valmisehitamise mõiste kohaselt võinuks ostja müügilepingust taganeda, kui korter ei oleks hiljemalt 31.12.2007 kantud kinnistusraamatusse või kui olnuks ilmne, et müüja ei suudaks anda korteri valdust üle 7 päeva jooksul arvates asjaõigusliku lepingu sõlmimisest. Apellandi hinnangul on kohtu tõlgendus arusaamatu ja ebaõige - müügilepingu p. 9.1.2 ise ei sisalda korteri valmisehitamise mõistet, nagu kohus ekslikult väidab, sest korteri valmisehitamise kriteeriumid (mõiste) sisalduvad müügilepingu p. 3.2. (alapeatüki III pealkiri „Lepingu eseme valmisehitamine") ja selles punktis viidatu kohaselt tähendab korteri valmisehitamine seda, et korter tuleb ehitada projektdokumentatsioonis, tabelis ja viimistluse valikus (müügilepingu lisad) sätestatud valmidusse. Kohus ei ole sellele mingit tähelepanu pööranud. Kui pooled on lepingu p-s 3.2 viidanud müüja kohustusele saavutada korteri lepinguline valmidustase hiljemalt korteri otsese valduse ostjale üleandmise hetkeks, siis pidanuks müüja koosmõjus müügilepingu p-ga 9.2.1 ikkagi tagama selle, et nii korteri asjaõiguslik leping oleks sõlmitud kui ka korteri otsene valdus oleks üle antud hiljemalt 31.12.2007. Kohus ei ole antud momendile tähelepanu pööranud. Apellant on seisukohal, et keegi ei pea ostma korterit (asja), millel on puudused ja ka antud juhul olid pooled kokku leppinud, et enne korteri omandamise tehingut peab korter olema valmis ehitatud (p. 3.2, 8.1, 9.2.1). Asjaolu, et ostjal oli õigus esitada korteri kvaliteedi osas pretensioone otsese valduse vastuvõtmisel (p. 7.4), ei saa kuidagi kõrvaldada müüja kohustust korteri varasemale valmisehitamisele. Maakohus on jõudnud järeldusele, et hageja kui ostja oli kohustatud igal juhul korteri ostma, hoolimata selle mistahes puudustest. Kohus on pidanud võimalikuks, et ostja peaks ostma korteri ka siis, kui see on veel täielikult ehitusjärgus. Selline tahe ei tulene pooltevahelisest müügilepingust ega müügilepingu regulatsioonist VÕS-is, samuti oleksid sellekohased kokkulepped lubamatud VÕS § 6 järgi. Apellant ei ole käitunud hea usu põhimõttega vastuolus olevalt. Poolte vormistatud 11.10.2007 protokoll (akt) ei saanud võtta hagejalt võimalust tugineda hilisemalt ilmnenud puudustele. Pooled vormistasid protokolli (akti) siis, kui müüja veel korterit ehitas ja ostjal ei olnud ülevaadet korterit täielikust valmidusest. Kostja saatis hagejale 14.12.2007 e-kirja, kus tehakse hagejale ettepanek ostetav korter veel enne tehingut üle vaadata. Arvestades asjaolu, et hagejal olid juba korteri võtmed, otsustas hageja enne plaanitud notaritehingut korteri valmiduse koos ehitusekspertidega üle vaadata, mille raames ongi 20.12.2007 OÜ Property Advisors tuvastanud korteril puudused. Kohus on tuvastanud ebaõigesti hageja käitumise vastuolu selles, et ta on täiendavalt kontrollinud korteri seisukorda ehk soovinud oma huve maksimaalsel määral kaitsta, hageja ei soovinud minna asjaõigustehingu sõlmimisele olles teadmatu korteri seisukorrast. Kohtu enda seisukohad on siinjuures vasturääkivad, sest ühest küljest nõustutakse hageja seisukohaga, et 11.10.2007 vormistatud protokoll sisaldab tüüptingimusena ebamõistlikult kahjustavat tingimust ja võiks olla seega tühine (otsuse p. 22.), kuid teisest küljest sisustab kohus 11.10.2007 protokollis sisaldunud tingimusega hageja vastuolulist käitumist.

Apellant on arvamusel, et protokolli tingimuse tühisuse tingimustes ei pidanud ta sellest lähtuma ja oli õigustatud korteri puuduste ilmnemisel kasutama õiguskaitsevahendeid (lepingust taganemine). Kohus loeb vastuoluliseks käitumiseks ka seda, et lepingurikkumine on tehingu keeldumise põhjusena esile toodud alles 21.12. 2007 koostatud avalduses. Apellant on seisukohal, et ka siinjuures puudub igasugune vastuoluline käitumine. Müügilepingu p-s 8.2 leppisid pooled kokku, et korteri asjaõiguslepingu sõlmimine toimub eeldatavasti septembris 2007, kuid mitte hiljem kui 31.12.2007, kusjuures müüja kohustub teatama asjaõiguslepingu sõlmimiseset seitse päeva ette. Kostja viivitas asjaõiguslepingu sõlmimise ettevalmistamisega (korteriomandi ehitamisega) kuni 2007. detsembri keskpaigani, teavitades 14.12.2007 lepingu sõlmimise asjast ette ühe tööpäeva, pakkudes asjaõigusliku lepingu sõlmimise kuupäevana välja 18.12.2007. Apellant teatas, et ta ei saa töökohustuste täitmise tõttu notarisse tulla ja palus määrata uus aeg, pakkudes välja uued sobivad kuupäevad. Tal ei olnud 18.12.2007 seisuga teada, et korteril on puudused, seetõttu ei olnud ka võimalik notariaja edasilükkamisel lepingurikkumisele tugineda. Põhjendamatu on kohtu etteheide, et hageja on toonud lepingurikkumise esile alles 21.12.2007 koostatud avalduses. Objektiivselt ei olnudki hagejal varem võimalik lepingurikkumisele viidata, sest korteri ülevaatus ja OÜ Property Advisors arvamus (milles rikkumine tuvastati) on koostatud vaid üks päev varem, 20.12.2007. Kohus on heitnud hagejale ette, et 21.12.2007 avalduses kostjale on tehtud ettepanek ehitada korter valmis vastavalt Müügilepingule, kuid kuna hageja taganes Müügilepingust juba 02.01.2007, siis jäi kostjale liiga vähe aega puuduste kõrvaldamisele asumiseks või puuduste kõrvaldamiseks. Apellant ei näe siin vastuolulist käitumist, millest võiks tuletada hea usu põhimõttega vastuolus olevat tegutsemist. Tal ei olnud antud juhul üldse kohustust anda vastustajale täiendavat tähtaega kohustuste rikkumise heastamiseks (korteril puuduste kõrvaldamiseks), kuid arvestades tema huvi korteri omandamise vastu (mis oleks puudusteta) enne lepingu tähtaja saabumist (31.12.2007.a.), andis vastustajale võimaluse puuduste kõrvaldamiseks. Kohus on nõustunud, et antud juhul ei olnud iseenesest vajalik täiendava tähtaja andmine puuduste kõrvaldamiseks, sest viidatud lepingurikkumiste näol oli tegemist kokkuleppeliselt oluliste rikkumistega, mis andis aluse lepingust taganemiseks (otsuse p. 22). Arvestades asjaolu, et hagejal ei olnud kohustust täiendava tähtaja andmiseks, kuid ta seda kostjale siiski võimaldas, ei saa rääkida hageja pahausksest käitumisest. Eeltoodust tulenevalt leiab apellant, et ei ole kohtu esile toodud asjaoludega tõendatud temapoolne vastuoluline käitumine. Kostja enda käitumine on olnud vastuoluline. Andes hinnangut hageja käitumisele, on kohus jätnud käsitlemata kostja tegutsemise, mis viis hageja poolt lepingust taganemisele. Müügilepingu p-s 8.2 leppisid pooled kokku, et korteri asjaõiguslepingu sõlmimine toimub eeldatavasti septembris 2007, kuid mitte hiljem kui 31.12.2007. Kostja ei võimaldanud asjaõigusliku lepingu sõlmimist septembris 2007, vaid viivitas korteri ehitusega ja tehingu ettevalmistusega 2007 detsembri keskpaigani. Hagejale ei saa ette heita, et kostja jättis ise tehingu vormistamise viimasele hetkele ja hageja soovis enne tehingu allkirjastamist veenduda korteri vastavuses.

Kui kostja oleks valmistanud tehingu ette varem, ei oleks ilmselt lepingust taganemise vajadust tekkinud, sest puudused oleks eelduslikult jõutud kõrvaldada. Kohus ei ole pööranud mingit tähelepanu asjaolule, et kostja ei reageerinud mitte mingil moel 21.12.2007 puuduste kõrvaldamise avaldusele ega taotlenud mingit täiendavat aega puuduste kõrvaldamiseks. Kostja ei ole kunagi teavitanud, et ta kavatseks hakata puudusi kõrvaldama, mistõttu on arusaamatud kohtu arutlused tähtaja ebamõistlikkusest - kostja on seisukohal, et antud juhul ei pidanud ta mingeid puudusi kõrvaldama enne valduse üleandmist. Kuigi kostja oli saanud kätte hageja ettepaneku puuduste kõrvaldamiseks ja OÜ Property Advisors ekspertarvamuse, on vastustaja seepeale andnud 31.12.2007 teada, et uus notariaeg asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks on 15.01.2008. Olukorras, kus kostja ignoreerib hageja üleskutset puuduste kõrvaldamiseks, ega tunne mingit huvi, kuidas võiks leida probleemile lahenduse ja esitab vaid uusi kutseid notarisse ilmumiseks ja puudustega asja ostmiseks, oli hageja poolt 02.01.2008 avalduse alusel lepingust taganemine põhjendatud ja loogiline samm. Eelnevast tulenevalt on tuvastatav, et tekkinud olukorra ja tehingu planeerimise nn viimasele hetkele on tekitanud kostja ise oma käitumisega, mistõttu on kohatu rääkida hageja pahausksusest ja puudustest teavitamisel enne riiklikke pühi. Arusaamatu on kohtu väide mõistlikust tähtajast 20-30 päeva ulatuses, sest hageja hinnangul saanuks kostja tahtmise korral kõrvaldada puudused mõne päeva jooksul ja enne 31.12.2007. Kostja on üks suurematest Eestis tegutsevatest ehitusettevõtetest, kellel on eelduslikult ressursse ja võimalusi puuduste kiireks kõrvaldamiseks. Kohus on õigustamatult rahuldanud vastuhagi. Kostja on 15.01.2008 avalduse alusel taganenud samast müügilepingust, olles arvamusel, et ostja on rikkunud kohustust ilmuda notaribürooisse asjaõigusliku lepingu sõlmimisele. Hageja on seisukohal, et arvestades tema põhjendatud lepingust taganemist, on kostja 15.01.2008 müügilepingust taganemine tühine, sest samast lepingust ei ole võimalik mitu korda taganeda. Hageja on seisukohal, et kohus on hoolimata põhihagi rahuldamata jätmisest ikkagi ebaõigesti rahuldanud vastuhagi. Müügilepingu p-i 9.1.1 kohaselt on müüjal õigus leping lõpetada, kui ostja ei ilmu vähemalt kahel müüja poolt teatatud ajal ja kohas asjaõiguslepingu sõlmimisele ja asjaõigusleping jääb seetõttu sõlmimata. Kohus on jätnud tähelepanuta, et antud juhul ei ilmunud ostja notarisse tulenevalt asjaolust, et asjal lasusid puudused ja ostja soovis nende kõrvaldamist. Samuti ei pidanud ostja ilmuma notarisse peale seda, kui ta oli müügilepingust taganenud. Hageja hinnangul ei pidanud ta eeltoodud asjaoludel notaribüroosse ilmuma ja puudustega asja ostma. Kui kostja leidis, et hageja lepingust taganemine oli põhjendamatu, siis pidanuks ta esitama hagejale sellekohased vastuväited koos üleskutsega lepingu edasisele täitmisele. Selle asemel on kostja hoopis ise lepingust taganenud, milline käitumine oli ilmselt kantud eesmärgist lepingu p. 9.4 rakendamiseks (ettemaksu mittetagastamiseks ja leppetrahvi nõudmiseks). Apellant nõustus kohtu hinnanguga, et kostja 15.01.2008 lepingust taganemisavaldusest jääb arusaamatuks, kas kostja on leppetrahvinõude tasaarvestanud hageja poolt tasutud ettemaksuga. Kohus on õigesti järeldanud, et selgesõnalist tahteavaldust nõuete tasaarvestamiseks 15.01.2008 taganemisavaldus ei sisalda. Samas oli sellise tasaarvestuse teostatus vastuhagi esitamise aluseks.

Hagejale jääb ebaselgeks kohtu väide, et eelnimetatud kaks nõuet saab lugeda kattuvas osas tasaarvestatuks kostja esindaja poolt 25.02.2009 toimunud eelistungil tehtud avalduse alusel. Hageja hinnangul oli kostja poolt istungil esitatud esmane väide, et 15.01.2008 avalduses oli tasaarvestus teostatud, kostja kaitses antud seisukohta ja vastava avalduse tõlgendust. VÕS § 198 kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Tingimuslikult tehtud avaldus on tühine. Kostja ei ole teinud hagejale suulist ega kirjalikku avaldust tasaarvestuse teostamiseks. kostja on palunud teha tasaarvestus kohtumenetluse käigus - see ei ole avaldus vastaspoolele tasaarvestamise teostamiseks. Pealegi on kostja soovinud teha tasaarvestust tingimuslikult (juhul, kui kohus loeb leiab, et ..."), mistõttu on see igal juhul tühine. Vastus apellatsioonkaebusele Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosaliste esindajad, ei tuvastanud maakohtu poolt materiaalõiguse normi ebaõiget kohaldamist ega ka menetlusõiguse normi rikkumist. Maakohus on täitnud otsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 § 8 ). Apellatsioonkaebuses esitatud väiteid on maakohus otsuses käsitlenud. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohtadega ning tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei korda otsuses olevaid motiive. Vastuseks apellatsioonkaebuses olevatele väidetele märgib kolleegium alljärgnevat. Maakohus põhjendas, miks ei ole võimalik hagi rahuldada. Maakohus on hinnanud esitatud tõendeid, sealhulgas ka korteri 11.10.2007 ülevaatusprotokolli. Nimetatud protokollis puudub märkus vannitoa/tualettruumi seinaplaatide ebaõige paigutuse osas. Maakohus tuvastas, et ülevaatusprotokollis olevad puudused on kostja kõrvaldanud ning selle üle puudus vaidlus. Ringkonnakohtu istungil ilmnes, et seinaplaadid olid juba ülevaatuse ajal seinas. Pretensioone plaatide paigutuse kohta ostja ei esitanud, kuigi esinenud puudust oli võimalik märgata ka ilma spetsialisti abita. Apellandi käes olid korteri võtmed, seega oli tal võimalik jälgida, mida korteris tehakse. Seda enam, et tegemist on äriühinguga, kelle üheks tegevusalaks on kinnisvara ost, müük ja kinnisvaraarendus. 11.10.2007 protokollist võib teha järelduse, et vannitoa plaatide paigutus ei häirinud apellanti ning ta ei lugenud seda selliseks puuduseks, mida oli vaja kõrvaldada. Maakohus leidis, et hagejal puudus õigus müügilepingust taganeda, tulenevalt müügilepingu punktidest 3.2, 7.1, 8.1 ning 7.4. Lepingu 3.2. osas asus kohus seisukohale, et vaidlusalune korter võimaldas selle normaalset ekspluatatsiooni. Otsese valduse üleandmine pidi toimuma 7 päeva jooksul arvates kogu ostuhinna tasumisest (p. 7.1) ning müüjal oli õigus esitada pretensioone ja nõudeid kvaliteedi osas lepingu eseme valduse vastuvõtmise hetkest alates, milliseid puudusi loeti garantiiajal avastatud puudusteks. Lepingu p 8.1 sisaldab asjaõiguslepingu sõlmimise kohustust. Maakohus märkis põhjendatult, et vastavalt müügilepingule kostjal tuli anda hagejale eluruum üle selle normaalset ekspluatatsiooni võimaldavas seisundis seitsme päeva jooksul arvates asjaõiguslepingu sõlmimisest. Kolleegium nõustub vastustajaga, et seinaplaatide ebaõige paigaldus vannitoas/ tualettruumis ei saa takistada korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi sihipärast kasutamist (normaalset ekspluatatsiooni).

Kolleegium nõustub aga apellandiga selles, et ostjalt ei saa võtta õigust nõuda müügieseme vastavusse viimist lepingu tingimustega ka enne asjaõiguslepingu sõlmimist. Apellandi väide on õige, et ostjana oli tal õigus nõuda kõigi tööde projektile vastavusse viimist ning seda ta ka tegi, esitades vastava nõude. VÕS § 114 lg 1 järgi, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Situatsioonis, kus hageja nõuab jätkuvalt kohustuste täitmist ja ei määra selleks lisatähtaega, tuleb VÕS § 114 lg 1 järgi eeldada kohustuste täitmiseks täiendava mõistliku aja määramist. Vastustaja märkus on õige, et tulenevalt VÕS § 114 lg-st 3 täiendava tähtaja andmisel ei või võlausaldaja kasutada õiguskaitsevahendina lepingust taganemise õigust. Maakohus tuvastas, et kostja sai kätte hageja 21.12.2007 avalduse puuduse kõrvaldamiseks 27.12.2007, kuid juba 02.01.2008 tegi müügilepingust taganemise avalduse. Kolleegium nõustub maakohtuga, et hageja ei käitunud lepingust taganemise avalduse esitamisel heas usus. Maakohus on oma seisukohta piisavalt põhjendanud ning kolleegium ei pea vajalikuks üle korrata otsuses olevaid põhjendusi. Arvestades hageja avalduse kättesaamise aega vannitoa/ tualettruumi plaatimise mittevastavuse kohta aasta lõpus ja sel perioodil olevaid riigipühi on ilmne, et ajavahemikku 27.12.2007 kuni 02.01.2008 ei saa lugeda mõistlikuks tähtajaks puuduste kõrvaldamiseks. 21.12.2007 avalduses on hageja märkinud, et müüjapoolse vea parandamine eeldab sisuliselt uuesti ehitamist (vanade seinte lammutus, vanni, tualettpoti, segisti, ripplae, valgustuse eemaldamist, uue hüdroisolatsioonikihiga katmist ja vannitoa/tualettruumi uuesti ehitamist (t.lk. 33). Seega nimetatud tööde tegemiseks ei piisa apellatsioonkaebuses väidetud mõnest päevast. Apellandiga võib nõustuda aga selles, et otsuses olev tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks 20-30 päeva on ehitustegevusega tegeleva äriühingu jaoks ilmselt pikk aeg, kuid otsuses olev seisukoht ei oma ka olulist tähendust. Vastustaja on juhtinud apellandi tähelepanu sellele, et 11.10. 2007 ülevaatuse akti koostamise ajal ei omanud ta pretensioone seina plaatimise osas, kortervõtmed olid hagejale antud 13.11.2007. 18.12.2007 notari aja edasilükkamise avalduses ei toonud hageja esile, et on probleem seina plaatimise osas. Järgnev notari aeg kooskõlastati poolte vahel, milleks pidi olema 27.12.2007. Apellandi väitega selles, et kõik tööd pidid olema tehtud müügilepingu p 8.2 kohaselt hiljemalt

Kolleegium, kontrollinud otsust vastuhagi osas, leiab, et maakohus on vastuhagi rahuldamist põhjendanud TsMS § 442 lg 8 nõuete kohaselt. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga. Maakohus tuvastas, et kostjapoolne 15.01.2008 lepingust taganemine on kehtiv ning on oma seisukohta piisavalt põhjendanud. Leppetrahvi kokkulepe tulenes lepingu p-st 9.4. Tulenevalt pooltevahelise lepingu p-st 9.4 oli kostja müüjana õigustatud nõudma leppetrahvi 15 % ostuhinnast. Nimetatud lepingu p 9.4 sisaldab ka poolte kokkulepet selles, et kui toimub müüja poolt lepingust taganemine, siis tasumisele kuuluv leppetrahv tasaarveldatakse ostja poolt tasutud ettemaksuga. Seega tasaarvelduse kokkulepe sisaldus müügilepingus. Vastuhagi osas leiab apellant, et kostja ei ole leppetrahvi nõudnud mõistliku tähtaja jooksul. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu. 15.01.2008 lepingust taganemisavalduse punktis 1.6 on märgitud, et müügilepingu p 9.4 kohaselt on leppetrahviks 231 000 krooni ning teatab, et kuivõrd tema valduses on ettemaks 154 000 krooni, siis palub tasuda 77 000 krooni nende arvele 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. Seega sisaldab nimetatud avaldus tasaarvestuse tegemist, mis on seadusega lubatud ja poolte vahel kokku lepitud. Kolleegium ei tuvastanud asjaolu, et tegemist on tingimusliku tasaarveldusega. Ühtlasi kostja teavitas hagejat leppetrahvi kohaldamisest. Maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et 15.01.2008 taganemisavaldusest pidi hageja aru saama, et kostja nõuab leppetrahvi (otsuse p.25). Kolleegium ei nõustu aga maakohtuga selles, et 15.01.2008 taganemisavalduses ei olnud selgesõnalist tahteavaldust nõude tasaarvestamiseks. 25.02.2009 eelistungil kostja selgitas, et lepingu p 9.4 kohaselt saab teostada poolte vahel kokku lepitud tasaarvestust automaatselt, millist õigust ta ka kasutas (t.lk.194). Seega puudus vajadus kohtumenetluse ajal esitada tasaarvelduse taotlust. Maakohus on otsuses viivise arvestuse välja toonud ning seda ei ole ka vaidlustatud. Kostja taotles viivise väljamõistmist TsMS § 367 alusel kuni põhinõude rahuldamiseni, millise nõude on maakohus VÕS § 113 lg 1 alusel põhjendatult rahuldanud. Kolleegium ei tuvastanud kostja käitumises apellatsioonkaebuses väidetud pahausksust. Tulenevalt VÕS § 101 lg 1 p-st 6 ja pooltevahelise müügilepingu p-st 9.4 oli kostja õigustatud nõudma leppetrahvi. Arvestades eeltoodut, puudub alus otsuse tühistamiseks vastuhagi osas. Kuivõrd apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.