Võlaõigus › Võõrandamislepingud

erinevad. Hagejale esitatud hinnapakkumised on ülepaisutatud ja hageja võhikuna ei ole osanud neid õigesti hinnata. Hageja ei ole põhjendanud hinna alandamise põhjusi ja ulatust ega andnud kostjale aega ka oletatavate puuduste kõrvaldamiseks. Riigikohus on lahendites 3-2-1-131-05 ja 3-2-1-5906 leidnud, et hinna alandamise eelduseks on puudustest teatamine ja müüjale puuduste kõrvaldamiseks võimaluse andmine. Hageja ei ole nõus ka ostetud kinnistust loobuma, sest tegelik kinnistu väärtus on tema suuruses ja asukohas. Esimese astme kohtu otsus 17.12.2008 otsusega jättis Pärnu Maakohus hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. Kohtuotsuse kohaselt Jane Kask tutvus kinnistuga 2005 suvel kahe ja poole kuu jooksul enne ostu-müügilepingu sõlmimist koos ehitusmehest isa J. K.. Mingeid puudusi ostja elamu juures ei avastanud. Lille Laube teavitas ostjat, et kinnistul asuv elamu on ehitatud 1970-ndatel aastatel tollaste normide järgi ja siis kättesaadavast materjalist ning et elamu on 2000-2001 renoveeritud, mille käigus paigaldati kostja teada elamule uus välisvooder koos välisseinte täiendava soojustusega. See, et suveterrass ja sokkel olid soojustamata, ei olnud saladus. Lille Laube oli 2001 võtnud renoveeritud elamu ehitusmeestelt vastu heas usus ning elanud pärast seda seal vähemalt viis aastat. Normaalse kütmisega oli toas ka normaalne soojus, torud kinni ei külmunud ja seal oli võimalik elada väikese 8-9 kuuse lapsega, mida kinnitasid ka tunnistaja I. V. ütlused. Tunnistaja A. K. ütluste kohaselt oli elamu keskküttesüsteemi maht suhteliselt väike ja vesi võis suuremal kütmisel süsteemis kiiresti keema minna. Seetõttu sai süsteemi soojaks juba väikese kütmisega. Seega ei saa tõsiselt võtta tunnistaja J. K. ütlusi, et isegi ööpäevasel kütmisel ei saadud maja soojaks ja tõele ei vasta ka jutud liiga suurest küttekulust. J. K., kes enda sõnul on ehitusmees, ei uurinud maja ostmisel selle ehituslikke omadusi ja ehituseks kasutatud materjale, kuigi kohtu arusaamise järgi kasutas Jane Kask oma isa ostu-müügilepingu puhul just ehitusspetsialistina. Kõik standardid ja normatiivid ehituste juures on soovituslikud ja ei saa nõuda, et kolmkümmend aastat tagasi, nõukogude aegsetes tingimustes ja tolleaegsetest käepärastest materjalidest ehitatud elamud vastaksid täies ulatuses tänapäevastele nõuetele. Ammugi ei saa nende puudumist pidada varjatud puuduseks. Elamu termograafilise ülevaatuse aktist nähtuvalt oli sokli ja välisseinte soojusjuhtivus, arvestades tänapäevaseid norme, ülemääraselt suur. Samas tungis külm elamusse mitte ainult selle omaduste, vaid ka hoone ebaõige ekspluateerimise tulemusel. Nimelt hageja ei olnud maja õieti kütnud ega soojustanud maja tagaküljel asuvat heitvete kogumiskaevu luuki, mille vajadust kostja oli talle eriliselt toonitanud. Samuti külmus WC toru seetõttu, et hageja oli põrandakütte välja lülitanud. Kinnistu ostuhinna sisse on pooled arvestanud eelkõige kinnistu suurust ja asukohta, mitte elamu väärtust. Hageja ei ole soovinud kostjalt mingite puuduste kõrvaldamist, mis Riigikohtu lahendite 3-2-1-131-05 ja 3-2-1-59-06 alusel võiks olla hinna alandamise aluseks, ega ka kinnistut tagasi anda. See näitab, et ta väärtustab ostetut kõrgelt ning ostu-müügilepingu sõlmimisel arvestati kinnistu tollast turuväärtust ja –situatsiooni. Seetõttu ei ole võimalik hagejal nõuda mingit müügihinna alandamist VÕS § 112 lg 1 alusel. Samuti ei ole tal õigust nõuda kahjude hüvitamist VÕS § 115 ja 127 alusel, sest kahju hageja tõendanud ei ole. Pealegi on hagejale esitatud uute renoveerimistööde kalkulatsioonid ülepakutud. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Jane Kask palub tühistada maakohtu otsuse, millega jäeti hagi rahuldamata. Teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

Kohus ei ole andnud hinnangut AS-i Kiva koostatud kinnistu hindamisaktile, mille kohaselt on elamu korralikult renoveeritud 2000-2001 ning väga heas seisukorras. Antud asjaoludele tuginedes oli hagejal mõistlik alus eeldada, et elamu on soojapidav ja tehniliselt väga heas korras. Kohus ei ole hinnanud ka FIE Rein Särg koostatud ülevaatuse akti, mille kohaselt ei vasta kogu maja soojustus normidele. Reno Ehituse OÜ 03.07.2006 õiendist tulenevalt oli elamu välisseintele paigaldatud soojustus üksnes osaline ja paigaldatud ebakvaliteetselt. Ollmann GR OÜ 11.06.2008 õiendist tulenevalt ei vastanud lepingu ese ostu-müügi tingimustele. Ka ei ole kohus arvestanud tunnistajate T. K. ja Ü. H. ütlustega. Kohus on hinnanud vääralt OÜ Rähmose koostatud termograafilise ülevaatuse akti, millisest tuleneb üheselt, et müüdud asi ei vasta lepingu tingimustele ning tegemist on olulise lepingurikkumisega kostja poolt. Menetluse käigus ei ole esitatud ühtegi tõendit, millest tuleneks, et J. K. on ehitusspetsialist või et ta end selleks peab. Seetõttu on sellekohane kohtu seisukoht arusaamatu. VÕS § 219 lg 1 kohaselt ei ole majandus-või kutsetegevuses mittetegutseval isikul seadusest tulenevat kohustust asja üle vaadata. Ent isegi kui ostjal selline kohustus on või kui ostja asja üle vaatab, siis ei saa eeldada, et ostja avastaks kõik asjal esinevad puudused, st puudused, mida ei ole asja üldiselt väliselt üle vaadates võimalik mõistlikult tuvastada. Sellist seisukohta on väljendanud Riigikohus lahendis 3-2-1-50-06. Hageja õiguslik kvalifikatsioon ei ole kohtule siduv. Kohus on seotud hagi aluseks olevate asjaoludega ja oleks võinud muuta õiguslikku kvalifikatsiooni ning rahuldada hagi kahju hüvitamise sätete alusel. Samuti oleks kohus pidanud pooltele selgitama, missuguseid asjaolusid nad peavad tõendama nende seatud materiaalõiguslike eesmärkide saavutamiseks. Kohus ei ole arvestanud analoogset situatsiooni käsitleva Riigikohtu lahendiga 3-2-1-115-04. Tuginedes osundatud Riigikohtu praktikale ja asjas kogutud tõenditele puudub alus hagi rahuldamata jätmiseks. Vastus apellatsioonkaebusele Lille Laube vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Pärnu Maakohtu 17.12.2008 otsus tuleb tühistada menetlusõiguse normide olulise rikkumise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu ja asi saata uueks läbivaatamiseks samale kohtule. TsMS § 442 lg 8 kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Nimetatud nõuetele kohtuotsus ei vasta. Hageja on põhjendatult kaebuses nimetanud, et kohus ei ole andnud hinnangut enamusele asjas esitatud tõenditele ja hinnangu on andnud valikuliselt vaid mõnele tõendile ja seetõttu asjaolud ebaõigesti tuvastanud. Otsusest ei nähtu, miks kohus ei arvestanud suure hulga hageja poolt esitatud tõenditega ja samuti ei andnud hinnangut kõigile kostja esitanud tõenditele. Hageja on esitanud asjas hulgaliselt tõendeid: 1. kinnistu müügileping ja asjaõiguslepingud (t.l. 9-22); 2. AS Kiva hindamisakt 20.07.2005 XXXXXXXXX XXX X asuva kinnistu kohta (t.l. 23-41); 3. OÜ Rähmose poolt koostatud termograafilise ülevaatluse akt 22.01.2006 (t.l. 42-64); 4. FIE Rein Särg ́i poolt 2006 a veebruaris koostatud ülevaatuse akt (t.l.65-75); 5. hageja 13.03.2006 avaldus kostjale (t.l.76-79); 6. Ollmann GR OÜ analüüs soojapidavusprobleemidele XXX X eramus (t.l. 177-188); 7. tunnistaja R. S. ́i ütlused /II kd,

t.l.7); 8. tunnistaja T. K. ütlused (II kd, t.l. 11); 9. tunnistaja J. K. ütlused (II kd, t.l. 14); 10. tunnistaja Ü. H. ütlused (II kd, t.l.30); 11. Renoehituse OÜ õiend 03.07.2006 (I kd, t.l. 147148). Kostja on esitanud asjas: 1. OÜ Aarete Kinnisvara eksperthinnangu, teostatud septembris 2005 (t.l.98-109); 2. vastuse hageja avaldusele (t.l.95-96); 3. hageja vastus ettepanekule kinnistu XXX X müügilepingu kokkuleppel lõpetamiseks ja tagasitäitmiseks (t.l.111); 4. Lei Ehitusgrupp OÜ hinnang termopildi aktile (t.l. 124-125); 5. tunnistaja I. V. ́i ütlused (II kd, t.l.5); 6. tunnistaja A. K. ütlused (II kd, t.l. 19); 7. tunnistaja H. L. ütlused (II kd, t.l. 32). Maakohus on otsuse tegemisel andnud hinnangu vaid tunnistajate J. K. ́i, A. K. ja I. V. ́i ütlustele ja OÜ Rähmose poolt koostatud termograafilise ülevaatuse aktile. Ülejäänud tõenditele ei ole maakohus hinnangut andnud ega nähtu ka otsusest, miks kohus nimetatud tõendid kõrvale jätab. Põhjendatud on hageja poolt kaebuses toodud väide, mille kohaselt ei tulene J. K. ́i ütlustest, et ta oleks ehitusspetsialist. VÕS § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepinguga seonduvalt reguleerib asja vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1, mille järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. Asja lepingutingimustele mittevastavus on VÕS § 100, § 101 ja § 218 lg 1 järgi aluseks müüja vastutusele. Seega tuli asja lahendamiseks esmalt vastata küsimusele, kas kostja on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes ostjale üle lepingutingimustele mittevastava asja. Nimetatud asjaolu on võimalik tuvastada vaid andes hinnangu kõigile asjas esitatud tõenditele. Riigikohus on lahendis 3-2-1-50-06 leidnud, et VÕS § 220 lg 3 puhul tuleb eristada tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi nn varjatud puudustest, s.o lepingutingimustele mittevastavusest, mida ostja ei võinuks avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Vastutusest varjatud puuduste eest vabaneb müüja VÕS § 220 lg-le 3 tuginedes üksnes juhul, kui ostja ei teatanud puudustest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai puudustest teada või pidi teada saama. Kui müügiobjekt ei vastanud lepingus kokkulepitule, siis tuli asja lahendamiseks analüüsida, kas vaidlusaluses asjas on kostja (müüja) lepingutingimustele mittevastavuse eest vastutav. Nimelt ei vastuta müüja VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Ostja kohustuseks oli teatada müüjale puudustest, mida oli võimalik asja tavapärasel ülevaatusel avastada. Seadus ei sätesta ostjale kohustust ostetud asja eraldi ülevaatamiseks, v.a kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses (VÕS § 219 lg 1). Maakohtu otsusest ei nähtu, miks kohus leidis, et hoonel soojustuse puudumine ei ole käsitletav varjatud puudusena ja kuidas hageja selle suvel, mil ta eramut üle vaatas, avastama pidi. Hageja on korduvalt väitnud, et see puudus ilmnes alles talvel, kui algas kütteperiood. Hageja on hagiavalduses märkinud, et kasutab VÕS-is nimetatud õiguskaitsevahendeid ja peab võimalikuks nõuda hinna alandamist mahus, mis kulub tuvastatud puuduste likvideerimiseks ja renoveerimispuuduste kõrvaldamiseks elamu soojapidavusnormidega vastavusse viimiseks (t.l.7). Sisuliselt on tegemist kahjuhüvitamise nõudega. Maakohus ei ole hageja tähelepanu sellele eelmenetluses juhtinud. Hageja leiab ebaõigesti, et maakohus saanuks ise hageja nõuet muuta või täpsustada. Tegemist ei ole pelgalt õigusliku hinnangu andmisega. Kahjuhüvitamise nõude ja hinna alandamise nõude puhul on vajalik tuvastada täiesti erinevad asjaolud, mille peab siiski hagiavalduses esitama hageja. Samuti esitama kohased tõendid oma väidete tõendamiseks. Riigikohus on lahendis 3-2-1-131-05 leidnud, et ehitise müügilepingu tingimustele mittevastavuse korral ei saa ostja nõuda üheaegselt kahju hüvitamist ja hinna alandamist.

Kahju hüvitamise eesmärgiks on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hinna alandamise eesmärgiks on VÕS § 112 järgi mittekohase täitmisega rikutud pooltevaheliste kohustuste tasakaalu taastamine olukorras, kus ostja on mittekohase täitmise vastu võtnud ja ei soovi lepingust taganeda. Kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohutuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Hageja on esitanud küll hinna alandamise nõude, kuid pole õigesti arvestanud võimalikku alandatud hinda. Maakohus ei ole eelmenetluses nimetatud asjaolule hageja tähelepanu juhtinud, kuigi kostja on sellise vastuväite ka esitanud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul tuvastada, kas esinevad kõik vajalikud eeldused hinna alandamise nõude rahuldamiseks. Kuivõrd maakohus ei ole tuvastanud asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid, osaliselt teinud seda ebaõigesti ja ei ole andnud hinnangut suurele osale tõenditele, siis tuleb asi saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Asja uueks arutamiseks saatmine samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas sellega, et laiaulatusliku tõendite kogumise ja hindamise juures, samuti uute faktiliste asjaolude tuvastamisel peab olema pooltele tagatud põhiseaduse §-ga 24 lg 5 ja TsMS §-ga 688 lg 3 ja 4 antud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks. Menetluskulud tuleb esimese astme kohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

R. Allikvere

U. Reinola

I. Sidok

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.