Võlaõigus › Võõrandamislepingud

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

TN(hageja) esitas 23.10.2008 maakohtule hagi H J ’e (kostja) vastu 100 000 krooni nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled lihtkirjalikult lepingueelsete kavatsuste protokolli xxx (edaspidi leping) kinnistu müügilepingu sõlmimiseks, millega fikseeriti Xxx paarismaja osa notariaalse müügilepingu ning asjaõiguslepingu sõlmimiseks peetud läbirääkimiste tulemused 06.11.2006 seisuga. Lepinguga on pooled andnud üksteisele kinnitusi ning leppinud kokku sõlmida müügileping hiljemalt 30.04.2007. Lepinguga lepiti kokku objekti müügihinnas ja ettemaksu tasumises. Sellest ettemaksu 100 000 krooni maksis hageja kostjale 17.11.2006 lepingu p 4.2 kohaselt. Kuna nimetatud leping on tühine ning pooled ei sõlminud notariaalset müügi- ega asjaõiguslepingut, siis hageja nõuab kostjalt 100 000 krooni tagasi. Kostja raha ei tagasta, kuna leiab, et vastavalt lepingu p 4.6 jääb raha kostjale ootetasuna. Hageja sellega ei nõustu ning leiab, et hageja võib nõuda kostjalt 100 000 krooni tagastamist. Nimetatud leping on eelleping ja selles puudub broneerimisleping. Sellega on pooled võtnud kohustuse hiljemalt 30.04.2007 kinnistu vastavalt omandama või võõrandama. Samuti lepingus toodud tingimused kinnitavad selle vastavust eellepingule. Sellega on kokku lepitud müügihinnas (lepingu p 4.1) ning selle tasumise tingimustes, muuhulgas ettemaksu tasumises (lepingu p 4.2). Lepingu p 4.6 ei sisalda broneerimislepingut. Nimetatud lepingu punktiga ei ole kostjale pandud kohustust mitte võõrandada kinnistut teatud ajavahemiku jooksul kolmandatele isikutele ning hagejale ei ole pandud kohustust maksta selle eest kostjale broneerimistasu. Kogu leping on suunatud vaid hageja ja kostja vahel põhilepingu sõlmimisele. Lepingu p 4.6 on üksnes lepingueelsete kavatsuste protokollis toodud kohustuse rikkumise puhuks ettenähtud leppetrahv. See on ettenähtud ka müüja kohustuse rikkumise puhuks. Leping on tühine asjaõigusseaduse (AÕS) § 33 lg 2, § 119 lg 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 tulenevalt. Tühised on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu ka leppetrahvi kokkulepped (lepingu p 4.5 ja 4.6). Lepingu p 4.6 oleks tühine isegi juhul, kui selles osas oleks tegemist broneerimislepinguga (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-70-07). Kui samas lepingus on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 alusel nõuab hageja kostjalt 100 000 krooni tagasi.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja on seisukohal, et vaidlusalune leping sisaldab pooltevahelist kokkulepet, mis vastab broneerimislepingu tunnustele. Broneerimislepingu kohaselt kohustus kostja lepingus kokkulepitud perioodil, s.o 17.11.2006-30.04.2007 (lepingu p 3.1) mitte võõrandama hageja kasuks broneeritud kinnisasja. Kinnisasja nimetatud perioodil müügis ei hoitud, s.t kostja täitis oma kohustuse. Broneeritud perioodil oli kinnisvaraturg üliaktiivne ja ostusurve suur, kuid broneerimisaja lõppemisel nõudlus oluliselt vähenes ning kostja võõrandas objekti alles kaks aastat hiljem ja 300 000 krooni odavama hinnaga. Broneerimislepingule ei ole ette nähtud vorminõudeid. Tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa tehingu teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks

tehtud ka tühise osata. 17.11.2006 tehing oli leping, mille põhiesemeks oli siiski broneerimine, mitte müük ja tehing on osadeks jagatav. Lepingu p 4.5 nimetatud summa oli broneerimis- ehk ootetasu, vastav järeldus tuleneb lepingu p 4.6 mõttest. Nimetatud summa oli mõistlikus suuruses, kuna eellepingute ettemaksud nimetatud perioodil olid 5%-10% müügihindadest. Broneerimistasu ei olnud ette nähtud ostuhinna osaliseks tasumiseks lepingu p 4.6 tulenevalt.

KOHTU SEISUKOHAD

Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele täies ulatuses. Vaidlustamata asjaolude kohaselt: 1) pooled sõlmisid 17.11.2006 kinnisvaramaakleri vahendusel lepingueelsete kavatsuste protokolli xxx kinnistu müügilepingu sõlmimiseks (edaspidi leping), mille objektiks oli kinnistu asukohaga Xxx(t lk 8-10); 2) kostja tasus hagejale lepingu p 4.5 alusel 100 000 krooni 17.11.2006 (t lk 11); 3) vaidlusaluses lepingus märgitud kinnistut hageja ei omandanud (t lk 23-25). VÕS § 33 lg 1 kohaselt on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel, eelleping. VÕS § 33 lg 2 kohaselt kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. AÕS § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt käesoleva paragrahvi 1. lõikes sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. TsÜS § 83 lg 1 tulenevalt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud leping on tühine vorminõude järgimata jätmise tõttu. Poolte vahel sõlmitud lepingu näol oli tegemist kinnisasja võõrandamise eellepinguga, mis oleks pidanud olema notariaalselt tõestatud. Kostja vastuse kohaselt on lepingu põhieesmärgiks broneerimine (t lk 21, 4 lõige). Kohus sellise järeldusega ei nõustu. Lepingus on märgitud poolte üksteisele antud kinnitused kinnistu omandiõigusliku kuuluvuse, hüpoteekide, koormatiste ja kitsenduste olemasolu või nende puudumise kohta ning kinnistu seisukorra ja muude müügilepingu sõlmimisel oluliste asjaolude kohta ning poolte õigus- ja teovõime kohta. Lepingu p 1 on märgitud lepingu objekt; p 2 on müüja kinnitused objekti kohta; lepingu p 3.1 on pooled kokku leppinud, et kavatsevad müügilepingu sõlmida hiljemalt 30.04.2007; lepingu p 3.2 on kokku lepitud müügilepingult notaritasu ja riigilõivu jagamises; lepingu p 4.1 on märgitud lepingu objekti hind 4 100 000 krooni; lepingu p 4.2 on kokku lepitud ettemaksu 100 000 krooni tasumises kostja arveldusarvele; lepingu p 4.2.1 on kokku lepitud ülejäänud osa müügihinna, s.o 4 000 000 krooni tasumises; lepingu p 4.4 on kokku lepitud, et kui sõlmitakse müügileping, loetakse, et hageja on tasunud ettemaksuna lepingu p 4.2 nimetatud osa (100 000 krooni) müügihinnast; lepingu p 4.5 ja 4.6 on müügilepingu sõlmimata jätmise sanktsioonid (lepingu p 4.6 kohaselt kui müügileping jääb sõlmimata lepingu p 3.1 nimetatud tähtajaks, s.o 30.04.2007, hagejast tulenevatel põhjustel, tasub hageja kostja poolt müügiobjekti müümisega oodatud aja eest ootetasuna 100 000 krooni kostjale. Ootetasu tasaarvestatakse poolte vahel ettemaksu arvelt); lepingu p 5 sätestab maakleri kohustused ning p 6 muud tingimused.

Mõlemale poolele osutas maakleri teenuseid OL. Leping oli maakleri poolt koostatud ning selle eesmärk oli lepingu koostaja sõnul ostja ja müüja omavahel siduda. Maakleri eesmärk oli hiljem korraldada asjaõiguslepingu sõlmimine. Tunnistaja OL’i ütluste kohaselt leppisid pooled selle lepinguga kokku ka asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja (t lk 47-48). Kohtu hinnangul kinnitab lepingu sisu, et leping koostati seetõttu, et kostja saaks kinnistu hagejale võõrandada ja hageja saaks selle kostjalt omandada: lepingu p 1.1 leppisid kokku lepingu objektis; lepingu p 3.1 leppisid pooled kokku müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajas ning p 3.2 notaritasu ja riigilõivu tasumises; lepingu p 4.1 on sätestatud kinnistu hind ja p 4.2 ja 4.2.1 hinna tasumine ning lepingu p 4.5 ja 4.6 müügilepingu sõlmimata jätmise sanktsioonid. Lepingus kinnisasja müügilepingu muudes olulistes tingimustes kokku leppimine tähendabki seda, et tegemist on kinnisasja võõrandamise eellepinguga, mis tulenevalt VÕS § 33 lg 1 ja AÕS § 119 lg 1 vajab notariaalset tõestamist. Kostja leiab, et ettemaks on tasutud kehtiva lepingu, s.o broneerimislepingu, alusel. TsÜS § 85 kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Hinnates lepingutes sätestatud tingimusi ja tunnistaja OL’i ütlusi kogumis, leiab kohus, et hageja tasus 100 000 krooni kinnisasja omandamise eellepingu alusel. Tulenevalt lepingu p 4.6 on kostjal õigus müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimata jäämisel hagejast sõltuvatest asjaoludest, nõuda hagejalt ootetasu 100 000 krooni, mis tasaarvestatakse ettemaksuga. Lepingu enda sõnastusest tulenevalt oli 100 000 krooni ettemaks (mis oli ka osa müügihinnast) ning lepingu p 4.6 kohaselt oli kostjal õigus müügilepingu sõlmimata jäämisel sanktsioonina hagejalt nõuda nn. ootetasuna 100 000 krooni. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-70-07 p 15 seisukoha kohaselt tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkuleppe tühisuse. Sellest seisukohast järeldub, et kui samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata. Ennekõike näitavad lepingu p 4.5 ja 4.6 sätestatud sanktsioonid kinnistu võõrandamise ja ostmise kohustuse siduvust ja seega kokkulepet, mis on suunatud kokkuvõttes siiski kinnisasja omandamisele. Hageja makstav ettemaks 100 000 krooni (nimetatud summa on lepingu p 4.2 nimetatud ettemaksuna) on lepingu p 4.4 kohaselt osa müügihinnast. Kohtu hinnangul on oluline see, et nn broneerimislepinguga võetud kohustus lausus maakleril, samas oli maakleril tasu saamise õigus siis, kui müük on toimunud (t lk 48). Nähtuvalt tunnistaja OL’i ütlustest sõltus broneerimistasu suurus objekti hinnast ning ennekõike ostja võimest seda summat tasuda (t lk 48). Eeltoodud asjaolusid arvesse võttes ei ole kohtu hinnangul 100 000 krooni näol tegemist broneerimistasuga vaid leppetrahviga. Ootetasu nõue ei ole eraldi kehtiva lepinguna käsitatav ning seega on tühine ka kõrvalkokkuleppena lepingu p 4.6 ja sellest tulenev kostja tasaarvestuse õigus. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuna poolte vahel kinnistu ostuks-müügiks sõlmitud eelleping on tühine, on hagejal õigus nõuda kostjalt lepingu alusel tasutud summa tagastamist VÕS § 1028 lg 1 alusel. Kuna tühine on ka lepingus märgitud kõrvalkokkulepped (lepingu p 4.6) ei ole kostjal õiguslikku alust 100 000 krooni endale jätmiseks.

TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulud jäävad kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Meeli Kaur kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.