Võlaõigus › Võõrandamislepingud

kulgemist.

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

MJ (hageja) esitas 18.11.2008 maakohtule hagi OÜO(kostja) vastu alusetult saadu tagastamiseks summas 62 050 krooni. Hagiavalduse kohaselt on pooled sõlminud 18.11.2005 lihtkirjaliku lepingueelsete läbirääkimiste protokolli korteriomandite omandamise kohta (edaspidi protokoll). Protokolli kohaselt kohustus hageja omandama XXX asuval kinnistul tulevikus valmiva korteriomandi hinnaga 1 241 000 krooni. Ostuhinnast tasus hageja kostjale ettemaksu 62 050 krooni 29.11.2006. Hageja korteriomandit, panipaika ja parkimiskohta kostjalt ei omandanud ja hageja on nõudnud ettemaksu tagastamist. Hageja tugineb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 1, § 83 lg 1, võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2, asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 sätetele, mille kohaselt on poolte vahel sõlmitud lihtkirjalik protokoll tühine ja kostjal tuleb VÕS § 1028 lg 1 alusel ettemaks kostjale tagastada.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Kostja leiab, et on hagejalt õigustatult saanud 62 050 krooni. Hageja on tahtlikult kõrvale hoidunud protokolli p 1.1.1 võetud kohustuse täitmisest. Alates 2005.a detsembrist püüdis kostja hagejaga kontakteeruda, et pakkuda aega notariaalse võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Notaritehingut 28.03.2006 kell 11:00 ei toimunud hagejast sõltuvatest asjaoludest. Pank oli nõus finantseerima ainult hageja ühe korteriomandi ostu. Kostja leiab, et 18.11.2005 sõlmitud lepingut tuleb vaadelda kinnisasja broneerimise lepinguna, s.t ajavahemikul 18.11.2005 kuni 15.12.2005 (vastuses ekslikult märgitud 15.11.2005, t lk 16) pidi kostja hoiduma korteriomandi müümisest. Arvestades korteriomandi hinda, oli broneerimistasu proportsionaalne. Hageja on ise loobunud korteriomandi ostmisest, mistõttu ei ole tal õigust lepingujärgselt tasutud broneerimistasu tagasi saada.

KOSTJA VASTUHAGI

16.01.2009 esitas kostja vastuhagi kahju hüvitamiseks. Isegi, kui pooltevaheline protokoll on tühine, siis on pooled pidanud lepingueelseid läbirääkimisi, mis on fikseeritud vaidlusaluses lepingus ning ka läbirääkimiste käigus pidid mõlemad pooled VÕS § 2 lg 2 tulenevalt arvestama vastastikuste kohustustega arvestada kummagi võlasuhte poole õiguste ja huvidega (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-89-06). Kostja esitab hageja vastu VÕS § 14 lg 3 teise lause alusel kahju hüvitamise nõude (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-89-05 p 15). Hageja on kostja suhtes käitunud äärmiselt pahauskselt, jättes müügilepingu kostjaga sõlmimata põhjusel, et pank ei nõustunud enam finantseerima hageja tehinguid ja hagejal ei õnnestunud leida uut ostjat broneeritud objektile. Hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks käitumiseks ei saa pidada hageja soovi teenida korterite vahendamisega kergelt suurt tulu ja plaani realiseerumata jäämisel loobuda korteriomandi ostust. Kostjale tekkinud kahju on usalduskahju. Korteriomand oli valmis detsembris 2005.a ning kostja on alates korteri valmimisest kandnud korteriga otseselt seotud kulud: korteri halduskulud, laenulepingu intressid ja maakleri tööga seotud kulutused. Hageja pidi sellise kahju tekkimist ette nägema. Lepingu sõlmimata jätmine hagejast tulenevatel põhjustel on oluline kahju väljamõistmisel. Hageja tegevusele võib analoogia korras kohaldada majandus- ja kutsetegevuses tegutseva isiku kohta käivaid sätteid. Hageja käitumise ja tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos. Kostja ei oleks pidanud tegema sellises ulatuses kulutusi, kui hageja ei oleks avaldanud soovi korterit osta. Hageja ei ostnud korterit, kuna ta ei leidnud kolmandat isikut korteriomandi omandamiseks.

Kostja maksis perioodil 05.04.2006-22.03.2007 vaidlusaluselt korteriomandilt pangale intressi 77 792 krooni, mille väljanõudmist kostja hagejalt vastuhagis nõuab. Kostja kohustus hoonete müügi korral tagastama pangale laenu erakorraliselt ja ennetähtaegselt, arvestusega vähemalt 80% korteriomandi müügihinnast, kuid mitte vähem kui 10 000 krooni iga müüdava ruutmeetri kohta.

HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE

Hageja vaidleb vastuhagile vastu. Kahju summas 77 792 krooni on tõendamata. Puuduvad intressi tasumise kohta tõendid: et hageja on pangale intresse tasunud ning intresside tasumine on seotud konkreetselt vaidlusaluse korteriomandiga. Seega on kahju nõue tõendamata ning tuleb jätta rahuldamata. Hageja jättis korteriomandi ostmata, kuna hageja tõstis päev enne tehingu tegemist korteriomandi hinda 500 000 krooni võrra. 12.04.2006 kandis hageja tädipoeg Mikko Antero Seppä notari deposiitkontole 62 050 krooni. 13.04.2006 sõlmisid pooled asjaõiguslepingu korteri nr 31 omandamiseks. Pärast asjaõiguslepingu sõlmimist teatas kostja esindaja Külli Hansen, et vaidlusaluse korteriomandi (korter nr 34) ostuhind on muutunud ja see on 500 000 krooni kallim. Kuna kostja muutis päev enne asjaõiguslepingu sõlmimist tingimusi ja tõstis korteriomandi hinda, ei omandanud hageja korterit.

KOHTU SEISUKOHAD

Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Vaidlustamata asjaolude kohaselt: 1) pooled sõlmisid 18.11.2005 lepingueelsete läbirääkimiste protokolli korteriomandite omandamise kohta (edaspidi leping), mille objektiks oli tulevikus valmivad korteriomandid (t lk 5-7); 2) kostja tasus hageja poolt esitatud arve nr 2005770 summas 62 050 krooni 28.11.2005 (t lk 4, 8); 3) protokollis märgitud korteriomandit (Kopli tn 82 korter nr 34) hageja ei omandanud. VÕS § 33 lg 1 kohaselt on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel, eelleping. VÕS § 33 lg 2 kohaselt kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. AÕS § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt käesoleva paragrahvi 1. lõikes sätestatud vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. TsÜS § 83 lg 1 tulenevalt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud leping on tühine vorminõude järgimata jätmise tõttu. Poolte vahel sõlmitud lepingu näol oli tegemist kinnisasja võõrandamise eellepinguga, mis oleks pidanud olema notariaalselt tõestatud. Notariaalselt tõestatud korteriomandi võõrandamise lepingu sisuks oleks olnud vaidlusaluse lepingu sisu (ese, hind ja ostja, lepingu p 1.1.1, 1.5.1, 1.5.3, 2.2, 2.3). Kostja vastuväiteid, et hageja on tahtlikult lepinguga võetud kohustusest kõrvale hoidunud, on nõude lahendamisel asjakohatud. Kostja pole vastu vaielnud, et üheks lepingu eesmärgiks oli siiski kinnisasja (moodustatavate korteriomandite ja auto parkimiskoha) hageja poolt kostjale võõrandamine. Lepingu sisu kinnitab, et leping

koostati seetõttu, et kostja saaks korteriomandi hagejale võõrandada ja hageja saaks need kostjalt omandada: lepingu p 1.1.1 kohaselt leppisid pooled vaidlusaluse lepinguga kokku notariaalselt tõestatud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ja/või asjaõiguslepingu üldtingimused; lepingu p 1.5.1, 1.5.2, 1.5.3 leppisid kokku lepingu objektis; lepingu p 2.2 leppisid kokku objekti omandamises (müüja müüb ja ostja ostab müüjalt lepingus nimetatud moodustatava korteriomandi ja parkimiskoha) ning notari aja reserveerimises; lepingu p 2.3 leppisid pooled kokku objektiks oleva moodustatava korteriomandi, panipaiga ja parkimiskoha hinnas ning hinna tasumises; lepingu p 2.3.1 ja 2.3.2 ettemaksu tasumises, lepingu p 2.4 on kokku lepitud, kes kannab lepingu tõestamise notaritasu ning lepingu p 2.7 kohaselt juhul, kui ostja loobub müüjast olenematutel põhjustel notariaalse võlaõigus- ja/või asjaõiguslepingu sõlmimisest, siis jääb tasutud ettemaks müüjale. Hageja poolt tasutud ettemaks loeti ostuhinna sisse. Lepingus kinnisasja müügilepingu muudes olulistes tingimustes kokku leppimine tähendab seda, et tegemist on kinnisasja võõrandamise eellepinguga, mis tulenevalt VÕS § 33 lg 1 ja AÕS § 119 lg 1 vajab notariaalset tõestamist. Ennekõike näitab lepingu p 2.7 sätestatud sanktsioon korteriomandi võõrandamise ja ostmise kohustuse siduvust ja seega kokkulepet, mis on suunatud kokkuvõttes siiski kinnisasja omandamisele. Seega on poolte vahel sõlmitud lepingud suunatud kinnisasja võõrandamisele ja seetõttu tühised. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuna poolte vahel korteriomandi ostuks-müügiks sõlmitud eelleping on tühine, on hagejal õigus nõuda kostjalt lepingu alusel tasutud summa tagastamist VÕS § 1028 lg 1 alusel. Hageja nõue kostjalt 62 050 krooni väljanõudmiseks on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Vastuhagis nõuab kostja hagejalt kahju hüvitamist summas 77 792 krooni, mis on vastuhagist tulenevalt korteri osas arvestatud intressikulu. Iseenesest saab kahjuna olla VÕS § 172 lg 2 tulenevalt kulude kandmine laenuintresside maksmise tõttu, kuid käesoleval juhul ei saa kostja seda nõuda, kuna kostja ei olnud VÕS § 15 lg 1 tulenevalt kahjustatud pool. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et hageja suhtes saab analoogia korras kohaldada majandus- ja kutsetegevuses tegutseva isiku kohta käivaid sätteid. Käesolevas asjas on tuvastatud, et hageja tahtis osta Kopli tn 82 valmivas majas kahte korterit. Nimetatud asjaolu ei ole piisav kostjapoolse järelduste tegemiseks. VÕS § 15 lg 1 kohaselt kui üks lepingupool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv. Seega VÕS § 15 reguleerib juhtumeid, kus poolte läbirääkimised on lõppenud ja pooled on lepingu sõlminud, kuid leping on tühine. Seda sätet saab kohaldada ka eellepingule. Käesoleval juhul rakendub VÕS § 15 lg 1, kuna lepingu tühisus on seotud vorminõuete täitmata jätmisega. Hüvitada saab ennekõike kahju, mis kahjustatud isikul tekkis lepingu kehtivusele tuginemisest. Kohtu hinnangul kostja hagejalt kahju hüvitamist nõuda ei saa, kuna usutavasti on kostja, kelle tegevusvaldkonnaks oli lepingu sõlmimise ajal kinnisvaratehingud ja keda esindas objektijuht Külli Hansen, kohustatud tagama kehtiva eellepingu sõlmimise. Kostja ei saa VÕS § 15 lg 1 sätte mõtte kohaselt olla kahjustatud isikuks. Seega ei saa kostja tugineda ka VÕS § 14 lg 3 alusele (kui isik, kes on lõpetanud läbirääkimised pahauskselt enne lepingule nõutava vormi andmist või keeldudes lepingule nõutava vormi andmisest), kuna kostja ise on VÕS § 15 lg 1 tulenevalt kohustusi rikkunud pool ja vastutaks hageja ees ka VÕS § 14 lg 3 alusel. Seega jätab kohus tähelepanuta ja hindamata poolte väited ja esitatud dokumendid notariaalselt tõestatud müügi- ja

asjaõiguslepingu sõlmimata jätmise kohta. Samuti on õige hageja osundamine asjaolule, et isegi kui kostja oleks kahjustatud pool, siis kostja kahju on tõendamata ja üksnes paljasõnaline. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldab hagi ja jätab vastuhagi rahuldamata, siis kõik menetlusega kaasnenud menetluskulud jätab kohus kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Meeli Kaur kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.