Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Asja sisu kirjeldus, esitatud nõuded ja väited, vastuväited ja tõendid

PÕHIHAGI

Hageja nõuded, väited ja tõendid Hageja AS Renet esitatud hagiavalduse (I kd tl 1-5), muude esitatud menetlusdokumentide (I kd tl 108-110 ja 126-129) ja asjas peetud istungeil selgitatu kohaselt sõlmis hageja 13.05.2005.a kostja N.M. ehituskohustusega kinnistu võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi leping, I kd tl 6-19). Lepingu kohaselt müüs hageja kostjale Pärnu linnas Kaasiku 2 asuva kinnistu koos müüjapoolse kohustusega püstitada kinnistule elumaja hoonekarp. Lepingu p

2 (12)

Tsiviilasi nr 2-06-32268 Hageja nõustub kostja vastuväidetest sellega, et eksperthinnangus nr C-3707 märgitud tööd, välja arvatud 1) Rõdu kandekonstruktsiooni ja piire ( p. 25) 2) Rõdu trepi platvormi puitkonstruktsioonid ( p. 26) 3) II korruse rõdu koos piirdega telgede A-E vahel ( p. 27) 4) Elamu fassaadi värvimine (p. 53) on hageja poolt tegemata või neis on ilmnenud puudused, mille eest hageja on vastutav. Samas: rõdutööd (1-3) on tegemata, kuid nende maksumuse osas esitatud vastuväited ei ole põhjendatud, kuna rõdutööde osas on juba lepingu hinda alandatud ning nende maksumus ei sisaldu hagis; Elamu fassaaditööde (4) osas leiab hageja, et elamu fassaadi ülevärvimine ei ole see puudus, mille eest hageja vastutab. Laigud fassaadil on tekkinud sellest, et elamu paikneb männimetsa all, elamu katuse ääreplekkidele langeb õietolmu jms. Ääreplekk tuleb periooditi pesta ja puhastada, selle mittetegemise korral uhub vihmavesi õietolmu jms fassaadile ja määrib seda. Antud juhul on laigud fassaadil tekkinud ülanimetatud põhjusest ehk hooldustööde mittetegemisest ning hageja leiab, et ta ei ole selle eest vastutav. Muude kostja taotlusel valminud eksperthinnangus viidatud tööde osas ei nõustu hageja osaliselt nende tööde maksumusega. Hageja on esitanud tabeli (I kd tl 111-114), mille kohaselt on puudustena märgitud tööde tegemise turuväärtus 74 138.22 krooni, lisaks on hageja esitanud OÜ Stono Ehitus hinnapakkumise nimetatud tööde tegemiseks hinnaga 72 351.10 krooni. Hageja rõhutab, et kuna pooled sõlmisid ehituskohustusega kinnistu müügilepingu, tuleb sellele kohaldada võlaõigusseaduses (VÕS) nii müügilepingu kui ka töövõtulepingu kohta sätestatut. Ostuhinna tasumine on VÕS § 208 lg 1 järgi ostja põhikohustuseks, VÕS § 635 lg 1 kohaselt on tellija põhikohustuseks töö eest tasuda. Ostuhinna tasumise kohustus on vastastikune (sünallagmaatiline) kohustus müüja (tellija) kohustusega anda ostjale üle nii müüdud eseme (praegusel juhul kinnistu) valdus kui ka omand ning teha elamu juures kokku lepitud tööd. Seega oli hagejal VÕS § 111 lg 1 järgi õigus keelduda tööde lõpetamisest, kuni ostja on oma ostuhinna tasumise kohustuse täitnud, ning sellist õigust hageja ka kasutas. Seega keeldus hageja põhjendatult objekti lõpetamisest ja lahkus objektilt. Tegemata jäid tööd, mis eksperthinnangus nr C-3707 on märgitud tegemata tööde all. Ei ole põhjendatud käsitleda neid töid, mille tegemisest hageja seoses kostjapoolse lepingurikkumisega põhjendatult keeldus, hagejapoolse lepingurikkumisena. Tegemata tööde lõpetamine on hageja müügilepingust tulenev kohustus, puudustega tööde parandamine on hageja garantiivastusest tulenev kohustus. Samas peab kostja eelnevalt tasumata ostuhinna osa tasuma või selle tasumise tagama. Samas, ei ole antud puudused need, millele tuginedes saaks kostja hinda alandada, kuna hageja on teinud hagimenetluse kestel ettepaneku need puudused ise kõrvaldada. Hageja palub kohtul kostjalt tema kasuks 329 819 krooni välja mõista, tuginedes esitatud faktilistele asjaoludele ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1, § 82 lg 1, 3 ja 7, § 208 lg 1 ja § 635 lg 1 sätetele. Kostja väited ja tõendid

3 (12)

Tsiviilasi nr 2-06-32268 Kostja oma vastuses hagile (I kd tl 50-51) ja teistes menetlusdokumentides (I kd tl 59-60, 105-107, 120-121, 137-138) ning kohtuistungitel ei vaidle sisuliselt vastu hageja nimetatud faktilistele asjaoludele, küll aga väidab, et hageja ei täitnud oma kohustusi hoonekarbi püstitamisel ja sellega seotud töövõtulepingu tunnustele vastavas lepingu osas kohaselt VÕS § 635 lg 1 ja § 641 lg 1 mõttes. Hageja tehtud tööde kvaliteet ja maht ei vasta lepingule ega seadusele VÕS § 77 lg 1 mõttes. Selle kinnituseks on kostja esitanud S&R Engineering OÜ 08.08.2006.a tõendi (I kd tl 61-62) ja eksperthinnangu nr C-3707 (edaspidi eksperthinnang, I kd tl 144-188, eksperthinnang valminud kohtu 09.04.2007.a määruse alusel). Nimetatud eksperthinnangu lisa 3 kohaselt on hageja tegemata ja lõpetamata tööde hinnaks 104 569 krooni, ehituslike defektide kõrvaldamise hinnaks 144 425 krooni ning vajalike mõõdistuste tegemise hinnaks 21 240 krooni (hinnad sisaldavad käibemaksu). Seega tuleks hagi jätta rahuldamata summas 270 234 krooni ning vastavas osas jätta kohtukulud hageja kanda. Hageja väidab, et rõdutööd on küll tegemata, kuid vastavas osas on hageja ka oma nõuet vähendanud. Hageja poolt hagiavalduses nimetatud rõdutööd ja eksperthinnangu p-des 25-27 nimetatud tööde nimetused ei kattu ning hageja ei ole põhistanud, miks tuleb need tööd lugeda identseks. Kuni hageja ei ole oma väidet põhistanud, leiab kostja, et lähtuda tuleb eksperthinnangus märgitust. Fassaadiplekkide osas märgib kostja, et ta on fassaadile teinud hooldustöid (esitatud aknapesuarved I kd tl 122-123), lisaks on ülemised fassaadi kahjustused sellised, mis tekiksid ka juhul, kui akna ääreplekid oleks pesemata. Nimetatud asjaolude osas esitas kostja tunnistaja A. M. ütlused. Isegi kui möönda, et hageja oli õigustatud keelduma enda kohustuste täitmisest, st tööde lõpetamisest, jääb arusaamatuks, miks hageja nõuab täies ulatuses tööde eest (sh puudustega tööde eest) tasumist. Hageja ise möönab oma arvutuses, et tegemata tööde maksumus on vähemalt 35 055.40 krooni, puudustega tööde maksumus on vähemalt 33 182.78 krooni, kokku 74 138.22 krooni. Kostjale jääb arusaamatuks, miks hageja jätkuvalt selle summa tasumist nõuab. Lisaks on kohtumenetluse ajal ehitises ilmnenud uued puudused: katus ei ole veekindel ning II korrusel oleva „riideaida“ laest immitseb vihma ajal vett, lisaks konstruktsioonidele on rikutud toas olev mööbel. Kuigi esialgselt tugines kostja vastuväidetes oma õiguse hinda alandada, on ta asunud menetluse käigus seisukohale, et tema oli õigustatud kasutama õiguskaitsevahendit oma kohustuse täitmisest keeldumine. Vaegtööde kokkuleppe järgi (kogumaksumus töödel 81 311 krooni) tuli enne teha töö ja alles seejärel tasuda raha. Hageja ei ole vaegtööde kokkuleppes nimetatud töid kohaselt täitnud (see nähtub eksperthinnangust) ning kostjal oli õigus keelduda 81 311 krooni tasumisest. Ülejäänud summa, mille tasumise tähtajas kokku lepiti, on kostja poolt tasutud. Tasumise tähtaega 215 000 krooni osas kokku ei ole lepitud ning õige ei ole hageja väide, et seda pidi kostja vastavalt lepingu p 3.1.2. tegema 17.03.2006.a. Hageja nõutav 33 508 krooni osaliselt valmis ehitatud grillmaja eest ei ole põhjendatud, sest VÕS § 637 lg 3 kohaselt saab töövõtja tasu nõuda alates töö valmimisest. Kuna juba eelpool on kostja põhjendanud oma õigust keelduda 296 311 krooni tasumisest, ja hageja ei ole tõendanud väidetavate grillmaja tööde tegemist, ei ole tal õigust ka nimetatud summat nõuda. Kostja nõustub, et võttis vastu puudustega töö, ent ei nõustu hageja vaidlustusega eksperthinnangus nimetatud hindade osas. Kostja on esitanud 4 erinevat hinnapakkumist hageja tegemata ja puudustega tehtud tööde tegemiseks, mis kinnitavad tema väiteid eksperthinnangus nimetatud maksumuste õigsusest (Visorek OÜ, Rundel Ehitus OÜ, OÜ Ardis Ehitus ja NordicMajad OÜ hinnapakkumised I kd tl 193-204).

VASTUHAGI

4 (12)

Tsiviilasi nr 2-06-32268 Vastuhagi esitaja nõuded, väited ja esitatud tõendid Menetluse käigus esitas kostja N.M. 13.08.2008.a vastuhagi (I kd tl 213-215, täiendav vastus II kd tl 15-16), milles tugineb juba põhihagis ja sellele tema poolt esitatud vastuväidetes toodud faktilistele asjaoludele – kostja AS Renet on rikkunud oma lepingulisi kohustusi ja tema lõpetamata tööde tegemise ning ehituslike defektide kõrvaldamise maksumus on vastavalt eksperthinnangule 270 234 EEK. Lisaks on selgunud, et krundi täiteks kasutatud muld on segunenud ehitus- ja muude jäätmetega ning see tuleb välja vahetada ja elamu katus ei ole niiskuskindel (läbijooksu tõttu on kahjustunud II korruse konstruktsioonid). Katuse väljavahetamise kulud on 82 000 krooni, muru ja mulla asendamise maksumus 32 500 krooni ja II korrus lagede parandamise kulud on 4480 krooni – kokku 118 980 krooni, millele lisandub käibemaks 21 416.40 krooni ehk kogukahju 270 234 + 118 980 + 21 416.40 krooni = 410 630.40 krooni. Sellises ulatuses kohustuse rikkumine viitab N. M. arvates sellele, et kohustust on rikutud raske hooletuse tõttu või tahtlikult, samuti annab sellises ulatuses rikkumine mõistliku põhjuse eeldada, et kohustusi ei täideta kohaselt ka edaspidi. 23.07.2008.a saatis hageja AS-le Renet kirja nõudega kahju hüvitamiseks (I kd tl 216), millele vastaspool ei reageerinud. Vastuhageja leiab, et äsjanimetatud asjaoludel on temal õigus VÕS § 76 lg 1, § 77, § 100, § 101 lg 1 p 3 alusel nõuda kohustuse rikkumise tõttu kahju hüvitamist ning VÕS § 115 lg 1 ja 3 ja § 116 lg 2 p 1-4 alusel nõuda seda kohustuse täitmise asemel täiendavat tähtaega andmata. Kohustuste täitmist on hageja nõudnud AS-lt Renet 2006.a teises pooles korduvalt (selle kohta esitas hageja ka tunnistaja A. M. ütlused). Kostja pakkus hagejale puuduste kõrvaldamist alles kohtumenetluse käigus peale ekspertiisi tulemuste selgumist. Kuivõrd AS Renet pika aja jooksul enda kohustusi ei täitnud, oli hagejal mõistlik põhjus peale puuduste ilmnemist eeldada, et kostja enda kohustusi täita ei kavatsenud. Vastuhageja on seisukohal, et kostja tegematajätmised on N. M. tekkinud kahjuga põhjuslikus seoses, sest lepingu kohase täitmise korral ei peaks hageja kandma kulutusi tegemata tööde tegemiseks ja mittekohaselt tehtud tööde parandamiseks. Hageja nõuab kahju hüvitamist summas 410 630.40 krooni vastavalt ülalmärgitud arvutusele ja tema poolt esitatud tõenditele (lisaks eksperthinnangule ka esitatud hinnapakkumised). Vastuhagi rahuldamine välistab N. M. arvates põhihagi rahuldamise. Täiendavalt on hageja esitanud tõendina: -

tunnistaja I. Ranna ütlused puuduste osas katuse, seina ja pinnase puhul ja

-

AS If Eesti Kindlustuse 22.08.2008.a kirja (II kd tl 17) selle kohta, et elamu katusel ei ole isoleeritud kõiki vahesid ja pragusid, mis võimaldasid vihmavee tungimise läbi hoone konstruktsioonide.

Juhul kui kohus leiab, et N. M. ei ole õigustatud nõudma kahju hüvitamist, vaid peab vastu võtma vastaspoole poolt pakutud täitmise, taotleb hageja, et kohus teeks tingimusliku kohtuotsuse (sellisele võimalusele viitab ka Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06). Samuti tuleneb tingimusliku kohtuotsuse tegemise võimalus täitemenetluse seadustiku § 19 lg

5 (12)

Tsiviilasi nr 2-06-32268 AS Renet leiab vastuhagi kostjana oma vastuses (II kd tl 3-6) ja kohtuistungil, et hageja ei ole õigustatud väidetavalt talle kohustuse rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamist nõudma. Analüüsimata iga hageja poolt märgitud puuduse olemasolu või puudumist, leiab kostja, et hageja ei ole õigustatud nõudma kahju hüvitamist isegi siis, kui puudused tema poolt nimetatud mahus olemas on. Lepingu rikkumise korral on võlausaldajal võimalik valida VÕS §-s 101 sätestatud õiguskaitsevahend, mida ta võib kooskõlas VÕS § 101 lg-ga 2 kasutada eraldi või koos, kui neid saab üheaegselt kasutada. Kostja leiab, et hageja ei ole põhistanud ega tõendanud tal VÕS § 115 lg 2 ja 3 sätestatud kahju nõude aluseks olevaid asjaolusid. Nimelt ei ole hageja kostjalt kohustuse täitmist nõudnud ega selleks ka tähtaega andnud. Põhihagis tõusetunud vaidluste ja selles arutusel olnud läbirääkimiste käigus on kostja korduvalt pakkunud, et kui ehitises esineb puudusi, siis kostja parandab need puudused. Hageja on sellest keeldunud. Antud asjas ei ole vaidlust selles, et kostja oleks jätnud oma kohustuse täielikult täitmata, vaid et ehitisel on ilmnenud peale selle vastuvõtmist puudused. Seega ei saa antud juhul kohaldada VÕS § 115 lg 2 ja 3, vaid lõiget 4, mille järgi juhul, kui võlgnik on kohustuse täitnud osaliselt, võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist kohustuse tervikuna täitmise asemel üksnes juhul, kui tal ei ole osalise täitmise vastu mõistlikku huvi. Kuivõrd antud juhul on kostja puuduste parandamist pakkunud ja hageja on sellest pakkumisest keeldunud, ei ole kahju hüvitamise nõue antud juhul kohane õiguskaitsevahend ja hageja nõue tuleb jätta rahuldamata. Lisaks eelnevale märgib kostja, et vastavalt müügilepingule on pooled müügi esemel puuduste ilmnemise puhuks leppinud kokku garantiivastutuses, mille järgi peab müüja müügi esemel ilmnenud puudused kõrvaldama. Tööde üleandmisaktid nr 4, 6 ja 7 (vt põhihagi lisad) on täitmise kviitung VÕS § 95 tähenduses. Seega muutus AS Renet ostuhinna tasumise nõue vastavalt põhihagile sellega sissenõutavaks. Vastavalt müügilepingu p 4.2.1. annab müüja ostjale 24-kuulise garantii ehitustöödele lepinguobjektiks oleva kinnistu reaalosaks olevas ehituses alates kinnistu valduse üleandmisest. See vastab ka VÕS § 230 lg 2 sätetele. Garantiiajal ilmnenud vead kohustub müüja omal kulul garantiiperioodil likvideerima. AS Renet ei ole oma garantiivastutust vaidlustanud, ent vastaspool ei ole sellele tuginevat nõuet ka esitanud. Kostja on avaldanud, et ta nõus parandama ekspertiisiaktis märgitud tööd, välja arvatud, rõdu kandekonstruktsiooni ja piire (p 25), rõdu trepi platvormi puitkonstruktsioonid (p 26) ja II korruse rõdu koos piirdega telgede A-E vahel (p 27). Elamu fassaadi osas asus kostja seisukohale, et sellele tuleb teha täiendav ekspertiis (vastavat taotlust ei esitatud), selgitamaks fassaadikahjustuste põhjused. Kui ilmneb, et ta on selle eest vastutav, siis parandab ta ka fassaadi. Lisaks eksperthinnangus toodule nõuab hageja ka katuse väljavahetamise kulusid, muru ja mulla asendamise kulusid ja II korruse lagede parandamise kulusid kokku 140 396.40 krooni. Kostja väidab, et hageja ei ole nende puuduste olemasolu tõendanud. Krundi haljastus ei ole ühegi poolte vahel sõlmitud lepingu esemeks. Samas isegi kui sellised puudused oleksid olemas, siis täiendavalt eelnevatele vastuväidetele leiab kostja, et hageja nõue on selles osas aegunud. Hageja on müügi eseme kostjalt vastu võtnud märtsis 2006 ning garantiitähtaeg on lõppenud märtsis 2008. Puudused katuse läbijooksu osas ilmnesid vastavalt hageja esitatud AS If Eesti Kindlustuse kirjale alles hiljem. N.M. märgib, et esitatud täiendavad nõuded (katuse ja seina parandus, pinnase väljavahetamine) ei ole aegunud. Esiteks pidi hageja tegema töid ka pärast viidatud

6 (12)

Tsiviilasi nr 2-06-32268 notariaalset lepingut 02.03.2006, mis on käesoleva hetkeni tegemata. Lisaks ei välista garantiivastutus teiste õiguskaitsevahendite kasutamist, garantiivastutus on võlausaldajale täiendavaks võimaluseks. Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on 3 aastat, ehitise puuduste tõttu müügilepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg ei aegu enne 5 aasta möödumist ehitise valmimisest. Seega ei ole nõuded aegunud.

Kohaldatavad õigusnormid, tuvastatud asjaolud ja kohtu põhjendused Esmalt peab kohus vajalikuks analüüsida, millist tüüpi lepingutega poolte vahel üldse tegemist on, sest pooled viitavad nii müügi- kui töövõtulepingut puudutavatele VÕS-i sätetele. Antud juhul sõlmisid pooled 13.05.2005.a lisaks asjaõiguslikele lepingutele (mille osas vaidlus puudub) ka vaidlusaluse kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ehitamiskohustusega. VÕS § 1 lg 2 sätestab, et kui leping vastab kahe või enama seaduses sätestatud lepinguliigi tunnustele, kohaldatakse nende lepinguliikide kohta seaduses sätestatut üheaegselt, v.a sätted, mille üheaegne kohaldamine ei ole võimalik või mille kohaldamine oleks vastuolus lepingu olemuse või eesmärgiga (nn segatüüpi lepingud). VÕS § 208 lg 1 järgi läheb müügilepingu alla ka valmistatava asja üleandmine kohustusega selle eest rahas ostuhind tasuda. Samas täpsustab VÕS § 208 lg 2 teine lause, et müügilepingu sätted ei kohaldu lepingutele, mille puhul suurem osa lepingupoole kohustustest, kes asja muretseb, seisneb töö tegemises või muu teenuse osutamises. VÕS § 635 lg 1 järgi kohustub üks isik (töövõtja) valmistama asja, teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu. Kuigi lepingu punktis 1.1. on kinnistu defineeritud 1500 m2 suuruse maatükina, on lepingu punktis 4.1.2. kokku lepitud kinnistu müügihinna koosseisus ning nimetatud punktis loetletu on kohtu hinnangul täies ulatuses tehtava töö tulemus. Lepingu punktis 4.1.2. puudub viide sellele, et maatüki hind kinnistu müügihinnas sisalduks. Lepingu sõlmimise hetkel oli selle punktis 2.1. sisalduva kinnituse kohaselt tegemist hoonestamata maaga. Samas leppisid pooled lepingu punktis 5.1. kokku müügihinna suuruses ja tasumise korras, kusjuures ligemale pool ostuhinnast (950 000 krooni) kas oli tasutud või tuli tasuda vahetult pärast lepingu sõlmimist. Ülejäänud ostuhind tuli tasuda vastavalt tehtavatele töödele. VÕS § 637 lg 3 sätestab, et töövõtja tasunõue muutub sissenõutavaks töö valmimisest. Selle sätte sisu arvestades on pooltevaheline leping segane, kuigi seadus ei keela töö eest makstavat tasu enne selle valmimist maksta (ettemaks). Kuna lepingu p 5.1. kasutab mõistet „müügihind“, asub kohus seisukohale, et kõnesoleva lepingu puhul on tegemist segatüüpi lepinguga VÕS § 1 lg 2 mõttes – kinnistu kui maatüki omandiõigus üleandmise ning kinnistu võimalike puudustega seonduv osa ja lepingus tööde valmimisest sõltuvusse mitteseatud müügihinna tasumise osa allub müügi sätetele, hoone püstitamise ja selle puudustega seotud osa, sh müügihinna osas 1 160 000 krooni tasumise osa, allub töövõtulepingu sätetele. Tuleb sedastada, et praktiline vahetegu kõnesoleva kahe lepinguliigi osas ei ole asjas määrava tähtsusega, sest nii müük kui töövõtt on suunatud tulemuse saavutamisele vastavalt VÕS § 24 lg 1 ja mõlema lepingu puhul on samad tagajärjed lepingu täitmata jätmise või mittenõuetekohase täitmise puhuks (vastavalt VÕS § 218-227 ja § 642-651). Lepingut muudeti 02.03.2006.a kokkuleppega. Nimelt täpsustati lepingu p 4.1.2. muutmisega summaliselt müügihinna sisu üksikute komponentide osas (tulenevad lepingu lisadeks olevatest aktidest nr 4 (2 sama numbriga lisa), 6 ja 7). Lisadest nähtub, millises osas on kinnistu müügihinnaks ehitustööd ja millises osas maa maksumus – aktis nr 7 on maa maksumuseks märgitud 444 915 krooni. Samas muudeti erinevalt töövõtulepingu regulatsioonist müügihinna tasumise kohustus iseseisvaks kohustuseks, mis ei sõltunud enam tehtud või tehtavatest töödest, vaid oli määratletud konkreetsete tähtpäevadega.

7 (12)

Tsiviilasi nr 2-06-32268 Mõnevõrra erinev on aga poolte õigussuhe, mis tuleneb samal päeval sõlmitud vaegtööde kokkuleppest, ja kõrvalhoone (grillmaja) ehitusest. Vaegtööde kokkuleppes nimetatud summade tasumine oli seatud sõltuvusse tööde valmimisest, kokkuleppes oli nimetatud ka konkreetsed tähtajad. Grillmaja ehituse eest esitas hageja arve tehtud tööde eest 22.09.2006.a, tasumise tähtajaga 29.09.2006.a. Mõlemal juhul on kohtu hinnangul tegemist töövõtulepingu tunnustele vastava õigussuhtega. Vaegtööde kokkuleppe puhul tuleb märkida, et sellega täpsustati sisuliselt kokkuleppejärgse summa (3 150 240 krooni) tasumise tähtaega 81 311 krooni osas, sest vaegtööde kokkuleppes nimetatud tööd kajastuvad juba kokkuleppe järgses hinnas vastavates lisadena esitatud aktides (aktis nr 4 veebruarist 2006 ja aktis nr 6). Kostja on põhihagis nõutava summa mittetasumist põhjendanud oma õigusega keelduda kohustuse täitmisest. Kuivõrd seda õiguskaitsevahendit ei välista VÕS-i sätted ei müügi- ega töövõtulepingu osas, tuleb selle kohaldamise võimalikkust kaaluda. VÕS § 111 lg 1 kohaselt võib vastastikuste lepingute (milleks on nii müük kui töövõtt) puhul üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt ei või kohustuse täitmisest keelduda, kui see ei oleks asjaolusid arvestades mõistlik või ei vastaks hea usu põhimõttele, eelkõige kui teine lepingupool on oma kohustuse suuremas osas või oluliste puudusteta täitnud. Antud asjas puudub vaidlus selles, et vähemalt kohtumenetluse ajal pärast eksperthinnangu valmimist on hageja pakkunud kostjale eksperthinnangus nimetatud puuduste kõrvaldamist (v.a rõdu- ja fassaaditööd, nende osas vt allpool), kuid kostja ei ole täitmist soovinud. Ka müügi- ja töövõtulepingu puhul on esmaseks õiguskaitsevahendiks puudustega müüdud või valmistatud asja puhul ikkagi selle parandamise ehk lepingu täitmise nõue (vastavalt VÕS § 222 ja § 646). Kostja väide, nagu tal puuduks hageja vastu usaldus, ei põhista seaduse mõttes mittekohaselt täidetud lepinguliste kohustuste puhul oma õiguskaitsevahendi valikut. Pealegi selgitab kohus, et kostja ei soostunud ka kohtule nimetama konkreetseid puudusi (osaliselt on need märgitud täiendava vastuse juurde esitatud S&R Engineering OÜ tõendis, I kd tl 61-62) vastavalt kohtu nõudmisele, mille kõrvaldamist ta hagejalt nõuab ning oma vastuväited ja vastuhagi on kostja rajanud alles 2007.a lõpus valminud eksperthinnangule. Seega leiab kohus, et alust lepingus (ja kokkuleppes) kokkulepitud summa tasumisest keeldumiseks vastavaks tähtajaks kostjal ei ole, v.a osa vaegtööde kokkuleppes märgitust, mida kohus allpool käsitleb. Hageja nõuete sissenõutavus. Hageja nõue koosneb summaliselt kolmest osast: 1) 81 311 krooni vaegtööde kokkuleppe kohaselt – selles osas on kostja kokkuleppe järgsest ostuhinnast vähem tasunud. Nagu kohus juba ülalpool märkis, täpsustas vaegtööde kokkulepe 81 311 krooni osas kostja poolt lepingu punktis 5.1. (kokkuleppega muudetud redaktsioonis) nimetatud ostuhinna tasumise tähtaegu. Kostja väide, et hageja ei ole tulenevalt eksperthinnangust täitnud vaegtööde kokkuleppes nimetatud töid kohaselt, vastab tõele vaid osaliselt. Eksperthinnangus ei ole nimetatud, et hageja oleks teinud puudustega või jätnud tegemata vaegtööde kokkuleppes punktides 5-8 nimetatud järgmised tööd:

8 (12)

Tsiviilasi nr 2-06-32268 Seega leiab kohus, et nimetatud summade osas on tasumise tähtpäev saabunud vastavalt vaegtööde kokkuleppele (vastavalt 20.04.2006 punktide 5 ja 6 osas või 15.05.2006 punktide 7 ja 8 osas), tööd on tehtud, summadele lisandub käibemaks ning hagi tuleb selles osas summas (724 + 3594 + 15 525 + 15 000) x 1,18 = 41 114.74 krooni rahuldada. Vaegtööde kokkuleppe punktides 3 ja 4 nimetatud tööde (seinte ja lagede pahteldamine ja värvimine) osas nõustub kohus kostjaga, et tööd on kas tegemata või tehtud mittekohaselt – puudustele seinte ja lagede värvimises ja viimistlemises on eksperthinnangus viidatud korduvalt (nt eksperthinnangu Lisa 3 tabeli pos 5, 10-14, 18, 29, 33 jt) ja puuduste kõrvaldamise väärtus on oluliselt suurem vaegtööde kokkuleppes märgitust. Seega loeb kohus need tööd mittevalminuks ning jätab hagi nende osas summas (4614 + 6466) x 1,18 = 13 074.40 krooni rahuldamata. Mis puutub rõdu trepi ja platvormiga seonduvasse (vaegtööde kokkuleppe punktid 1 ja 2), siis kohus peab hageja käsitlust põhjendatuks. Hageja ei ole neid töid teinud, tegematajätmise põhjendusi (puudusid projekti muudatused) ei ole kostja vaidlustanud. Kuivõrd nimetatud tööd ja summad on küll viidatud vaegtööde kokkuleppes, aga samas ulatuses on need maha võetud grillmaja tööde arvestusest, tuleb summa (2195 + 20790) x 1,18 = 27 122.30 krooni kostjalt välja mõista, seda küll just hageja esitatud hinnapakkumise ja vastava arve (I kd tl 33 ja 34) alusel grillmaja tööde eest. Siinkohal märgib kohus, et arusaamatuks jääb kostja väide, nagu ei vastaks hagis nimetatud rõdutööd eksperthinnangule. Ekspert ise on neid töid käsitlenud samadena, vaatamata veidi erinevale sõnastusele, sest kasutab oma hinnangus samasid hindu. Eksperthinnangu lisas 3 punkti 27 all märgitud tegemata töö – II korruse rõdu telgede D-E vahel koos piirdega 10,2m2 – ei kajastu müügihinda sisustavates aktides ning kohus ei mõista, milline seos on sellel tööl hageja kohustustega. 2) 33 508 krooni grillmaja ehituse eest esitatud arve kohaselt. Selles osas ei nähtu eksperthinnangust tööde tegematajätmine või puudused ning arve tasumise tähtpäev (29.09.2006) ja hageja antud täiendav tähtpäev (10.10.2006) on möödunud. Kostjal puudub alus keelduda nimetatud summa tasumisest. 3) 215 000 krooni, millises osas (hageja väitel arvutusvea tõttu) puudub kokkuleppes tasumise tähtaeg. Siinkohal kohus nõustub hagejaga, et tegemist on ilmse arvutusveaga kokkuleppe tekstis. Kui kokku liita kokkuleppe lisadeks olevates aktides märgitud summad (mis koosnevad maa maksumusest ja tehtud/tehtavatest ehitustöödest), saame 3 150 240 krooni, ent kokkulepe ise kajastab vaid 2 935 240 krooni tasumise korda. Hageja on õigesti andnud nimetatud summa tasumiseks oma 22.09.2006.a kirjaga kostjale tähtaja 10. oktoobriks 2006.a, sest vähemalt hageja hinnangul oli selleks ajaks kokkulepitud tööd tehtud ja kostja oli need (tõsi küll, puudustega) vastu võtnud ja pidi seega puuduoleva müügihinna tasuma. Kostja õiguskaitsevahendi – kohustuse täitmisest keeldumine - kasutamise küsimust on kohus juba käsitlenud. Seega on hagi põhjendatud 316 744.60 krooni suuruses summas (329 819 – 13 074.40). Vastuhagi N. M. vastuhagi rahuldamise eelduseks on vajalik tuvastada, et selle esitaja saab üldse kahju hüvitamist kui kohustuse rikkumise puhuks ettenähtud õiguskaitsevahendit kasutada. Üldsätetena kahju hüvitamise nõude esitamise osas ütlevad VÕS § 115 lõiked 1-3 järgmist: (1) Kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui

9 (12)

Tsiviilasi nr 2-06-32268 võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. (2) Kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda pärast käesoleva seaduse §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist. Kui kohustus seisneb teatud eseme tagastamises, võib kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda üksnes juhul, kui võlausaldaja on viivituse tõttu kaotanud huvi eseme tagastamise vastu. (3) Kohustuse täitmise asemel võib kahju hüvitamist nõuda ka täiendavat tähtaega määramata, kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust, samuti käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 1-4 nimetatud juhtudel või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik. VÕS § 114 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja, kui võlgnik rikub kohustust. Kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Kui võlausaldaja on täitmiseks täiendavalt andnud ebamõistliku tähtaja, pikeneb see mõistliku täiendava tähtajani. VÕS § 116 räägib olulisest lepingurikkumisest ning selle lõike 2 punktid 1-4 on järgmise sisuga: (2) Olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui: 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Lisaks on nii müügi- kui töövõtulepingu puhul järgmised erisätted: VÕS § 225. Kahju hüvitamise erisused Ostja võib nõuda müüjalt ka sellise kahju hüvitamist, mis tekkis asja selle otstarbele mittevastava kasutamise tõttu, kui see tulenes ostja ebapiisavast teavitamisest müüja poolt, samuti kahju hüvitamist, mis tekkis asjale selle lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. VÕS § 647. Töövõtulepingu oluline rikkumine töövõtja poolt (1) Töövõtja loetakse töövõtulepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas siis, kui töö parandamine või uue töö tegemine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui töövõtja õigustamatult keeldub tööd parandamast või uut tööd tegemast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. (2) Tarbijatöövõtu puhul loetakse töövõtja lepingurikkumiseks ka töö parandamise või uue töö tegemisega tellijale põhjendamatute ebamugavuste tekitamist.

10 (12)

Tsiviilasi nr 2-06-32268 (3) Käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud juhtudel ei pea tellija määrama töövõtjale täitmiseks käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega ning võib muu hulgas lepingust taganeda. VÕS § 649. Kahju hüvitamise erisused Tellija võib nõuda töövõtjalt ka sellise kahju hüvitamist, mis tekkis tööna tehtud asja otstarbele mittevastava kasutamise tõttu, kui kahju tulenes tellija ebapiisavast teavitamisest töövõtja poolt, samuti kahju hüvitamist, mis tekkis asjale selle lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. Nagu näha, ei välista erisätted üldsätete kohaldamist (VÕS § 225 ja § 649 kasutavad sõna „ka“, § 647 lg 1 sõnu „muu hulgas“) ning antud juhul tuleb kontrollida just üldsätete eelduste esinemist, sest VÕS § 225 ja § 649 kohaldamise eeldustele ei viidata. Antud asjas puudub vaidlus selles, et vastuhagi esitaja ei ole andnud AS-le Renet VÕS § 114 lõikes 1 nimetatud mõistlikku tähtaega, vaid on asunud nõudma kahju hüvitamist seoses 1) müüja/töövõtja poolt väidetava lepingu olulise rikkumisega raske hooletuse või tahtluse tõttu ning 2) eeldusel, et lepingut on rikutud ulatuses, mis annab aluse eeldada selle mittekohast täitmist ka edaspidi. Kohus on asjas esitatud tõendite põhjal veendumusel, et kumbki nimetatud väidetest ei ole leidnud kohtus tõendamist, mistõttu ei ole N. M. alust jätta vastaspoolele lepingu kohaseks täitmiseks tähtaega andmata. VÕS § 104 lg 4 kohaselt on raskeks hooletuseks käibes vajaliku hoole olulisel määral järgimata jätmine, sama paragrahvi lõike 5 järgi loetakse tahtluseks õigusvastase tagajärje soovimist võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Kuivõrd -

asjas on poolte esitatud tõenditega leidnud kinnitust, et AS Renet on müünud N. M. elamumaa koos hoonekarbi püstitamise kohustusega tehingu hinnaks koos kõigi ehitustöödega on 3 150 240 krooni sellest ehitustööde väärtus on ligemale 86% (maa maksumus 444 915 krooni) tegemata ja puudustega tööde parandamise väärtus on eksperthinnangu kohaselt 270 234 krooni, millele N. M. väitel lisanduvad katuse ja pinnase vahetamise kulud ja lagede parandamise kulud summas 140 396.40 krooni

siis moodustavad N. M. vastuhagis nimetatud summad kokku ca 15% kogu tehingu väärtusest. Arvestada tuleb lisaks ka seda, et tegemata tööd kogusummas 104 569 krooni on eksperthinnangu lisa 3 kohaselt valdavas enamuses viimistlustööd ning rohkem kui poole sellest summast moodustavad vaidlusalused rõdutööd (vaidlus on selles, kas neid sai/pidi tegema, kusjuures vastuhagi esitaja ei ole ümber lükanud AS Renet väidet projektimuudatuse puudumisest). Eelneva põhjal leiab kohus, et AS Renet tegevust ei saa käsitleda raske hooletusena, või veel enam, tahtliku lepingu rikkumisena. Isegi kui lugeda N. M. vastuhagis nimetatud kahjusummad õigeks, on nende osakaal lepingu mahtu arvestades tagasihoidlik ning enamjaolt on müüja/töövõtja siiski lepingu täitnud. Kohus nõustub, et lepingut on AS Renet poolt rikutud (seda on AS Renet ka ise tunnistanud), ent seda ei ole rikutud määras, mis

11 (12)

Tsiviilasi nr 2-06-32268 vastaks VÕS § 116 lg 2 p 1-4 või § 647 lg 1 eeldustele. AS Renet on pakkunud võimalust lepingut kohaselt täita (kohtule teadaolevalt toimusid selles osas 2008.a kevadtalvel poolte vahel läbirääkimised, kohus andis selleks 05.02.2008.a kirjaga võimaluse, pikendas 28.02.2008.a määrusega tähtaega), kuid vastaspool on sellest kohtule mõistetamatult keeldunud. Väidet, et tööde parandamine ei ole võimalik, ei ole N. M. esitanud. Mis puutub tunnistaja A. M. ütlustesse sellest, et enne 2006.a detsembris AS Renet tööliste lahkumist Kaasiku 2 objektilt nõuti puuduste kõrvaldamist, siis selline tõend ei ole kohtu arvates piisav VÕS § 114 lg 1 eelduste täitmiseks. Tunnistaja viitas konkreetsete puuduste osas vaid katlamaja õhutusele ja liistudele, ei tunnistaja ega kostja ise ei ole viidanud nt asjaolule, et S&R Engineering OÜ tõend (mis kannab kuupäeva 08.08.2006.a ja oli seega väidetavaks puuduste kõrvaldamise nõudeks olemas) oleks pretensioonide nimekirjana AS-le Renet esitatud. Eelnevast tulenevalt ei ole võimalik vastuhagi rahuldada, sest N. M. ei ole järginud seadusest lähtuvaid õiguskaitsevahendite kohaldamise protseduure, eelkõige ei ole seadnud konkreetseid nõudeid ja tähtaegu puudustega saadud asja ja töö parandamiseks. Kuna kohus ei pea õiguslikult võimalikuks vastuhagi rahuldamist, jätab kohus tähelepanuta poolte tõendid ja väited võimaliku kahju olemasolu ja suuruse osas, samuti aegumise vaidluses tõusetunud küsimused, sest neid küsimusi saaks lahendada alles kahju hüvitamise nõude eelduste olemasolul. Tingimuslik kohtuotsus. Kohus nõustub N. M. väidetega sellest, et tulenevalt Riigikohtu lahendist tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 on võimalik teha kohtuotsus tingimuslikult. Ilmselt oleks see võimalik ka käesolevas asjas, lähtudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 sätetest, ent kuna kohus saab otsuse täitmise korda kindlaks määrata vaid poole taotlusel ning puudub õiguslik alus määrata AS Renet poolt tehtavate võimalike parandustööde tegemist enne rahuldatud hagi osas summa tasumist, ei saa taotlust rahuldada. Kuna kohus juba otsuses järeldas, et 316 744.60 krooni osas haginõue põhjendatud ja summa tasumise tähtpäev saabunud rohkem kui kaks aastat tagasi, ei saa selle tasumist edasi lükata. Kohus märgib, et eelnev ei välista N. M. õigust nõuda tööde parandamist ka pärast käesolevat menetlust. Menetluskulud TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldas põhihagi pea täielikult, on õiglane selles osas jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega ehk 316 744.60 : 329 819 x 100 = 96,04% menetluskuludest kannab kostja ja 100 – 96,04 = 3,93% ulatuses hageja. Vastuhagi menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 kohaselt vastuhagi esitaja. Menetluskulude rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 174 kohaselt kindlaksmääramiseks pärast asjas tehtud lahendi jõustumist.

Toomas Talviste Kohtunik

12 (12)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.