Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Selgitused:

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

eluruumi teise isiku kasutuses olemisest tegemata. Arvesse võib tulla ka tööjõud, mida kostja korteri valdamise ja kasutamisega seoses rakendas ja hageja säästis. Kuigi kostja kasutuses olev eluruum võib olla tavapärase kasutamise käigus kulunud, on kostja alates hageja poolt eluruumi omandamisest teinud eluruumi harilikuks säilitamiseks, koristamiseks ja hooldamiseks kulutusi, samuti rakendanud oma tööjõudu. Nende ressursside kasutamise väärtuse ulatuses tuleb hageja alusetu rikastumise nõuet vähendada. Vastuhagi

H. on 27. mail 2004. a. sõlmitud korteriomandi müügilepingus ja asjaõiguslepingus kinnitanud, et eluruumi ei ole koormatud kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike kolmandate isikute õigustega ning uue omaniku poolt korteri valdamise osas ei kehti mingeid piiranguid. Kuivõrd Ü. H.t esindas lepingu sõlmimisel T. T., lükkab eeltoodu ühtlasi ümber, justkui oleks T. T. sõlminud kokkuleppeid, mis oleksid andnud Maie Palmile õiguse eluruumi vallata. Seega on eluruumi endised omanikud Ü. H. ja L. A. ning neist ühe esindaja T. T. kinnitanud, et eluruumi suhtes ei ole sõlmitud mingeid üüri- või muid kasutuslepinguid. Tõendite kohaselt kohustus kostja eluruumi valduse hoopis 24. jaanuaril 2002. a. üle andma Ü. H.. Selleks, et eluruumi üürileping saaks lepinguobjekti võõrandamisel uuele omanikule üle minna, peab eluruumi üürileping olema sõlmitud ja kehtima lepinguobjekti võõrandamise momendil. Esimese astme kohtu otsus

koormab isiklik kasutusõigus elamule kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Esitatud asjaolude kohaselt erastas kostja korteri ja tal oli õiguslik alus seda kasutada omandiõiguse alusel kuni võõrandamiseni. Kokkulepped korteri esmase ostjaga ei saa õiguslikke tagajärgi luua hilisematele omanikele, kui need ei ole seaduses sätestatud korras kajastatud. Põhjendatud ei ole kostja väited, et ta valdab eluruumi üürilepingu alusel, mis on kostja poolt eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks ja annab kostjale hageja suhtes õiguse asja vallata. Ostu-müügilepingust, mis sõlmiti Maie Palmi ja Ü. H. vahel, nähtub, et müügi objektiks oli eluruum Xxxxxxxx xx-x, hinnaks 400.000 krooni, mis lepingu punkti 2 kohaselt oli täielikult tasutud, kostja kasuks vastavat korraldust (tahteavaldust) isikliku kasutusõiguse seadmise kohta ei tehtud, samuti ei ole tõendatud üürilepingust üleläinud õigusi ja kohustusi. Maie Palmi väitel sõlmis ta T. T.iga 24. jaanuaril 2002. a. vaidlusaluse eluruumi kasutuslepingu tema eluajaks, kohustusega tasuda eluruumiga seotud kõrvalkulud ja kohustuseta tasuda üüri, ning vastavast lepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused olevat läinud eluruumi võõrandamisel üle eluruumi igakordsele omandajale. Tunnistaja Ü. H. andis ütlusi selle kohta, et ta oli T. T.i peretuttav, korter vormistati tema nimele T. T. palvel, lepingu vormistamise juures oli Maie Palm, tunnistaja mingit raha talle ei andnud. Tunnistaja tegi T. T.ile volituse ning edasi ta selle korteriga ei tegelenud, talle teadaolevalt elas selles korteris Maie Palm. Tunnistaja T. T. andis ütlusi selle kohta, et Maie Palm on tema poolvenna naine. Maie Palm pöördus tema poole palvega korter ära osta, mida tunnistaja tegigi, kuid vormistades selle Ü. H. nimele. Tunnistaja ütluste kohaselt ei ole ta Maie Palmile midagi lubanud, kõik on ostu-müügilepingus kirjas. Korteri ostis ta eesmärgiga inimest aidata, muidu oleks ta võlgade tõttu välja tõstetud. VÕS § 324 lg. 1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist, teise lõike kohaselt tagab märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS §-s 323 sätestatule üles öelda. Vaidluses ei ole tõendatud võlaõigusliku üürisuhte tekkimine kuni 1. juulini 2002. a. kehtinud ES §-s 4 toodud alusel, mis oleks kohustuslik hagejale. Maie Palm võõrandas talle kuuluva korteri 24. jaanuaril 2002. a., väidetavalt oli tal suuline kokkulepe T. T.iga eluruumi kasutamise kohta. Ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud ES § 28 lg. 3 kohaselt eluruumi tasuta kasutamisel kohaldatakse eluruumi üürilepingut reguleerivaid sätteid. Nimetatud kokkulepe lõppes, kui 27. mail 2004. a. sõlmis Ü. H., keda esindas volikirja alusel T. T., L. A.uga korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu, mingeid VÕS § 324 lg. 1 kohaseid tagatisi ei seatud. Hageja leiab, et tema omandi rikkumise teel saadu harilik väärtus, mille kostja on kohustatud VÕS § 1037 lg. 1 kohaselt hagejale hüvitama, on vähemalt 5500 krooni kuus, mis on kohalik keskmine üür, ning 17.425, 78 krooni, mis on kostja poolt tarbitud soojusenergia hind. VÕS § 1037 lg. 1 kohaselt õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötlemisega või muul viisil rikkunud isik peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Asja sisulise arutamise käigus on selgunud, et hageja omandas korteri 19. juulil 2005. a., mil sõlmiti OÜ Klen Vara ja Meelis Tammre vahel Tallinnas Xxxxxxxx xx-x asuva kinnistu müügileping, asjaõigusleping omandi üleandmiseks, hüpoteekide üleandmise ja hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise leping. Meelis Tammre oli teadlik, et eluruumi valdus ei ole vaba, asjas ei kinnita ükski tõend, et ta oleks eluruumi üle vaadanud ja korteri omandamisest kostjat teavitanud. Seega oli hageja kostja valdusest teadlik ja lepingu olulistes tingimuste kokkuleppimisel (hind, võimalus ise koheselt eluruumi kasutada jms.) sellega arvestanud. VÕS §1038 näeb ette väärtuse hüvitamise kohustuse piirangud, mille järgi rikkujal, kes ei teadnud oma õigustatuse puudumisest ega pidanudki sellest teadma, ei ole § 1037 lõigetes 1 ja 4 sätestatud kohustusi niivõrd, kuivõrd ta ei ole rikkumise teel saadu väärtuse ulatuses enam rikastunud ajal, mil ta enda vastu nõude esitamisest teada sai või teada saama

pidi. Tunnistaja L. A. kinnitas, et korteri ostu–müügilepingu sõlmimine toimus tema poja palvel, sest T. T. oli võlgu, käis ka korteris, Maie Palm ei teadnud tehingutest midagi, asjaolu, kas Maie Palmil oli korteris õigus elada, ta ei teadnud. Tunnistaja sõnul müüdi korter võlausaldajate poolt. 22.10.2004.a. sõlmisid L. A. ja OÜ Klen Vara vaidlusaluse korteriomandi müügilepingu, 19.07.2005.a. sõlmisid OÜ Klen Vara ja Meelis Tammre müügilepingu. Meelis Tammre apellatsioonkaebus Meelis Tammre palub Harju Maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis Maie Palmilt tema kasuks välja mõistmata 146.675, 78 krooni. Hageja esitas hagi eluruumi väljanõudmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest ning kohus rahuldas hagi selles nõudes. Hagejal eluruumi omanikuna on õigus seda vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist (AÕS § 68 lg. 1). Hageja omandi rikkumise teel saadu harilik väärtus, mille võrra kostja on rikastunud, on vähemalt 5500 krooni kuus (kohalik keskmine üür), mida hageja tõendas spetsialisti arvamusega. Samuti taotles hageja kostjalt 17.425, 78 krooni väljamõistmist, mis on kostja poolt tarbitud soojusenergia hind. Kohus kohaldas hageja nõude rahuldamata jätmisel VÕS § 1038, mis reguleerib olukorda, kus rikkuja rikastumine on ära langenud ajaks, mil ta sai teada tema vastu nõude esitamisest või pidi sellest teada saama, sellist olukorda aga ei esine. Kostja rikastumine ei ole käesoleva ajani ära langenud ja kohus seda ka ei tuvastanud, eluruum on praeguseni kostja ebaseaduslikus valduses. Kohtuotsusest jääb ebaselgeks, millised asjaolud kohus tuvastas ning miks kohtu poolt tuvastatud asjaoludel tuleb hageja nõue VÕS § 1037 lg. 1 alusel rahuldamata jätta. Osundatud alusel nõude rahuldamise eelduseks on, et kostja on rikkunud hageja nõusolekuta hageja omandit, muud õigust või valdust ning et ta on rikkumise teel hageja arvel rikastunud, s. t. saanud midagi, millel on harilik väärtus. Need eeldused on täidetud. Hageja on tõendanud, et kostja on rikkunud hageja nõusolekuta hageja eluruumi valdust, eluruumi valdusel on väärtus ning kostja on selle võrra hageja arvel rikastunud. Seega saab hageja nõuda eluruumi valduse rikkumisega kostja poolt saadu hüvitamist ning hageja nõue tulnuks rahuldada. Kohus leidis ekslikult, et hageja oli eluruumi omandades kostja valdusest teadlik ning lepingu olulistes tingimustes kokkuleppimisel sellega arvestanud, samuti puuduvat tõendid, et hageja oleks eluruumi üle vaadanud ja teavitanud kostjat selle omandamisest. Ühestki õigusaktist ei tulene, et kui hageja oli eluruumi omandades teadlik kostja ebaseaduslikust valdusest, siis ta minetab nõuded kostja vastu. Ka siis, kui hageja oli teadlik kostja ebaseaduslikust valdusest, on tal kostja vastu nõue eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljaandmiseks ja valduse rikkumisega hageja arvel saadu hüvitamiseks. Lepingu olulistes tingimustes kokkuleppimisel arvestas hageja, et tal on eeltoodud nõuded kostja vastu. Kui hageja oleks kostja ebaseaduslikus valduses oleva eluruumi omandamisel minetanud nõuded kostja vastu, oleksid lepingu tingimused olnud hoopis teistsugused või oleks hageja jätnud eluruumi ostmata. Menetluses ei ole arutatud, kas hageja vaatas eluruumi üle ja teavitas kostjat selle omandamisest. Kumbki pool ei ole sellist asjaolu esile toonud ega sellele tuginenud. Ühestki õigusaktist ei tulenenud hagejale kohustust eluruum üle vaadata ja teavitada kostjat selle omandamisest. Hageja sai eluruumi omanikuks 16. augustil 2005. a. ning esitas vahetult pärast seda kostja vastu hagi eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljaandmiseks. Hageja on pidanud kostja ja kostja pereliikmetega korduvalt läbirääkimisi eluruumi vabastamiseks. Kostjal oli võimalus kohe pärast hagi esitamisest teadasaamist eluruum vabastada, kuid kostja ei teinud seda. Järelikult jätkas kostja teadlikult eluruumi valdamist õigusliku aluseta ning pidi arvestama kõigi vastavate õiguslike tagajärgedega, s. h. kohustusega hüvitada hagejale eluruumi valduse rikkumise teel saadu. Kohus jättis kohtukulud poolte endi kanda. Samas menetleti käesolevas asjas kahte hagi - hagi ja vastuhagi - ning kohus rahuldas hagi osaliselt (esitatud kahest varalisest nõudest

suurema osas), vastuhagi jättis kohus täies ulatuses rahuldamata. Seega on otsus tehtud suuremas osas hageja kasuks. Menetluskulud peab kandma pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hageja taotles esimeses kohtuastmes õigusabikulude väljamõistmist summas 22.014, 90 krooni ja riigilõivu väljamõistmist summas 23.870 krooni. Kuna hagi rahuldati 67% osas, oleks kohus pidanud kostjalt hageja kasuks välja mõistma riigilõivu 15.992, 29 krooni ja kõik taotletud õigusabikulud summas 22.014, 90 krooni. Maie Palmi apellatsioonkaebus Maie Palm palub tühistada Harju Maakohtu otsuse ning teha uue otsuse, millega Meelis Tammre hagi jätta täies ulatuses rahuldamata ja rahuldada Maie Palmi vastuhagi või saata asi tagasi maakohtusse uueks läbivaatamiseks. Vaidlusalune korteriomand on ajavahemikul 24. jaanuarist 2002. a. kuni 19. juulini 2005. a. võõrandatud ja üle antud erinevatele omanikele neljal korral. Apellant tugines nii vastuväitena hagile kui vastuhagi nõude põhjendusena sellele, et vaidlusaluse eluruumi võõrandamistehingud olid tehtud eesmärgiga anda korteriomandi võõrandaja võlale tagatis (tagatisomandamine), mis võimaldaks ühtlasi rahuldada korteri arvel omandaja (võlausaldaja) nõudeid. Seejuures on igakordse võõrandamistehingu juures korteriomandi omandaja (võlausaldaja) olnud teadlik, et korter on apellandi valduses ja kasutuses. Maakohus on jätnud arvestamata ja hindamata korteriomandi võõrandamistehingute eesmärgi ja asjaolud. Samuti ei ole maakohus andnud õiguslikku hinnangut vastustaja teadmisele korteri apellandi valduses ja kasutuses olemisest. Asjaolust, et vastustaja oli laenu tagatisena käibesse antud korteriomandi omandamisel teadlik asjaolust, et korteriomand oli apellandi valduses, tuleneb, et vastustaja aktsepteeris korteriomandi apellandi poolt kasutamist. Vastustaja õigustatud huvi korteriomandi omandamisel piirdus korteriomandi tagatisena omandamisega ja selle kaudu korteriomandi käsutusõiguse saamisega. Käsutusõiguse eesmärk on tagada vastustaja nõuete rahuldamine pandiõigusega sarnastel alustel ja korras (AÕS § 276 lg. l), mitte anda tagatisomandajale vindikatsiooni vms. rahalise nõude tagamisega mitteseotud nõuet. Maakohus ei ole andnud kohast õiguslikku hinnangut vastustaja teadmisele korteriomandi apellandi valduses olemisest. Kohus ei ole tuvastanud ega andnud õiguslikku hinnangut vastustaja poolt korteriomandi omandamise tehingu eesmärgile ja asjaoludele. Asjas tuvastatud asjaoludele õigusliku hinnangu andmine nii hea usu põhimõtte alusel kui tehingu kehtivuse hindamiseks on õiguse kohaldamise küsimus, mis on kohtu ülesanne ja mis ei sõltu poole sellekohasest taotlusest (TsMS § 438 lg. 1). Olukorras, kus vastustaja omandas vaidlusaluse korteriomandi, olles teadlik selle apellandi valduses olemisest, aktsepteeris ta ühtlasi korteri kasutust apellandi poolt (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg. 3). Kirjeldatud olukorras nõude esitamine apellandi korterist väljatõstmiseks on õigust kuritarvitav hea usu vastane käitumine (VÕS § 6 lg. l). Nimetatud nõude esitamine on samuti vastuolus vastustaja poolt korteriomandi omandamise aluseks oleva tagatisomandamistehinguga saadud õigusliku positsiooniga. AÕS § 276 lg. l kohaselt võib asja pandiõigusega koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks on pant seatud, on õigus pandiga tagatud nõude rahuldamisele panditud vara arvel. Korteriomandi tagatisomandamisega sai vastustaja õiguse apellandi valduses oleva korteriomandi rahalise nõude rahuldamise eesmärgil võõrandamiseks. Apellandil kui tagatise saajal ei ole eeltoodust tulenevalt õigustatud huvi ega õigust korteriomandi kui tagatisega seotud valdussuhete ümberkujundamiseks. VÕS § 6 lg. 2 tulenevalt on apellandi sellekohane tegevus ühtlasi tõkestatud. Tagatisomandamise tehingu vormistamine tavapärase müügilepinguna on käsitatav teeseldud tehinguna, mille eesmärgiks on varjata teist tehingut, s. o. tehingut, mille tegemisele poolte tegelik tahe on suunatud. Teeseldud tehing ei loo isikule subjektiivseid õigusi, kuna on näiliku tehinguna tühine (TsÜS § 89 lg. l ja 2). Õigusi ja kohustusi loob üksnes tehing, mida pooled teeseldud tehingut tehes tegelikult silmas pidasid (varjatud tehing). Varjatud tehingu sisu ja kehtivust, sealhulgas vastavust vorminõuetele, tuleb hinnata vastavalt varjatud tehingu suhtes

kehtivatele sätetele. Tehingu tühisuse aluseid peab kohus arvestama olenemata sellest, kas pool sellele menetluses tugineb. Maakohus ei ole eeltoodud asjaoludele õiguslikku hinnangut andnud, ka pole viidanud vajadusele esitada täiendavaid tõendeid ega asjaolusid. Apellant esitas maakohtus tunnistajate ütluste ja dokumentaalsete tõenditega tõendatud asjaolud, mis viitavad korteriomandi tagatisena üleandmisele ja võlausaldajast omandaja teadmisele, et korter oli apellandi valduses. Juhul, kui maakohus ei pidanud apellandi esitatud asjaolusid vastustaja nõuet takistava vastuväite alusena piisavaks või asjakohaseks, oleks ta TsMS § 351 lg. l ja 2 kohaselt pidanud seda apellandile selgitama ja TsMS § 392 lg. l p.l alusel tegema apellandile ettepaneku seisukohti täpsustada. Maakohus on jätnud apellandi poolt vastustaja vindikatsiooninõude suhtes esitatud vastuväiteid põhjendavad asjaolud tähelepanuta. Samuti on esitamata asjakohane õiguslik hinnang, sealhulgas hea usu põhimõttel põhinev õiguslik hinnang eeltoodud asjaoludele ja vastustaja nõudele. Korteriomandi võõrandamistehingud, 24. jaanuari 2002. a. tehing apellandi ja Ü. H. vahel (tehingule järgnes korteriomandi kinnistamisel sellel Balti Investeeringute Grupp AS-i kasuks seatud vallaspandi ümbervormistamine hüpoteegiks) ning 27. mai 2004. a. tehing Ü. H., L. A. ja Balti Investeeringute Grupp AS-i vahel on ostuhinna tasumise osas sõlmitud sarnastel tingimustel, s. t. müügilepingus sisaldub kinnitus müügihinna enne tehingu tegemist tasumise kohta, kusjuures faktiliselt mingit tasumist ei toiminud. Viimast asjaolu on kinnitanud ka tunnistajana Ü. H.. L. A. andis tunnistajana ütlusi selle kohta, et omandas korteriomandi oma poja huvides ja pojale antud laenule tagatise omandamisega. Mõlemad eelnimetatud võõrandamistehingud olid rahatud, s. t. ostuhinna tasumist ei toiminud, ja on tehtud võlale tagatise andmise eesmärgil. 22. oktoobri 2004. a. korteriomandi võõrandamistehingu osalisteks olid peale korteriomandi üleandja L. A.u ja omandaja OÜ Klen Vara ka võlausaldaja Balti Investeeringute Grupp AS ja vastustaja Meelis Tammre. Korteriomandi võõrandaja L. A. andis taas kinnituse müügihinna saamisest enne tehingu sõlmimist, faktiliselt raha tasumist ei toiminud. Toimus üksnes Balti Investeeringute Grupp AS-i kui võlausaldaja nõude rahuldamine, hüpoteekide kustutamine ja uute võlausaldajate, sealhulgas vastustajast võlausaldaja Meelis Tammre kasuks uue hüpoteegi seadmine. Ühtlasi lepiti kokku omaniku allumises kohesele sundtäitmisele. Eeltoodu viitab üheselt asjaolule, et ka vastustaja Meelis Tammre huvi korteriomandi vastu piirdus huviga asjaõigusliku tagatise vastu. Maakohus on eeltoodud müügilepingute tegemise asjaolud jätnud tähelepanuta ja õigusliku hinnanguta. 19. juuli 2005. a. tehingu osalisteks olid taas vastustaja Meelis Tammre korteriomandi omandajana ja OÜ Klen Vara korteriomandi üleandjana. Tehingu sisuks oli laenu võõrandaja võla katteks (tagatisena) võlausaldaja Meelis Tammre poolt pandi eseme omandamine. Apellant tugines menetluses sellele, et kokkulepe pandi eseme pandipidaja poolt omandamise kohta on vastuolus pandiõiguse kui realiseerimisõiguse olemuse, samuti AÕS-ist tuleneva keeluga (AÕS § 292 lg. 3, § 302, lg. 2, § 352 lg. 2). Asjaolusid, mis viitavad tehingu tühisusele kui õiguslikule tagajärjele, saab kohus kontrollida olenemata sellest, kas apellant seda hagis nõuab või muul viisil sellele tugineb. Maakohus ei ole eeltoodud nõudega arvestanud. Maakohus on apellandi vastuhagi lahendades jätnud arvestamata apellandi poolt korteriomandi 24. jaanuari 2002. a. tehinguga üleandmise asjaolud. Samuti on hindamata tehingu asjaolude kohta tunnistaja Ü. H. antud ütlused. Tehingu oluliseks tingimuseks oli, et apellant säilitab korteri osas kasutusõiguse. Apellant oli tehingu tegemisel soliidses eas pensionär, elanud korteris praktiliselt kogu oma elu ja tal puudus muu korter, suvila vms. elukoht. Eeltoodud asjaoludel puudus apellandil korteriomandi võõrandamiseks, millega kaasneks korteriomandi kasutusõiguse õigusliku aluse lõppemine, igasugune motiiv ja mõistlik põhjus. Apellant tugines tehingu tegemisel oma surnud abikaasa poolvenna T. T.i tungivale soovile ja selgitusele, et korteri omandi ülekandmine on seotud üksnes T. T.i võlausaldajale Balti Investeeringute Grupp AS-ile tagatise andmisega ning apellandile kuuluvat korteri kasutusõigust see ei mõjuta. Seega oli tehingu oluliseks tingimuseks, et apellandile jääb elu lõpuni korteri tasuta kasutusõigus, apellant omalt poolt teeb aga rahaliselt hinnatava soorituse, s.

o. kannab tehingu vastaspoolele korteri omandi (AÕS § 68) kui rahaliselt hinnatava hüve. Nimetatud hüve võib erandlikel asjaoludel, millised käesoleva tsiviilasja asjaolud vaieldamatult on, olla käsitatav apellandi kui üürniku poolt korteri omandajale kui üürileandjale üüri katteks (ette) tehtud sooritusena. Pärast selle soorituse tegemist apellandil korteriomandiga seotud muud rahalised kohustused (v .a. korteriga seotud kulutuste kandmise kohustus) puudusid. Seega oli korteriomandi võõrandamistehing seotud apellandi rahaliselt hinnatava soorituse tegemisega, mille vastu apellant sai korteriomandi kasutusõiguse. Nimetatud tehing vastab nii ES § 28 lõikes l kui VÕS §-s 271 sätestatud üürilepingu tunnustele, mille sätted on kohus jätnud ebaõigesti kohaldamata. Kohtul endal oli võimalik apellandi esitatud asjaoludel tuvastada üürisuhte olemasolu. Asjaolu, et korteriomandi hilisemad omandajad ei olnud teadlikud apellandi kasutusõigusest, ei välista kasutusõiguse kvalifitseerimist üürilepinguks. Kohus ei ole eeltoodud hageja esitatud väiteid sisuliselt hinnanud, piirdudes tõdemusega, et eelkirjeldatud tingimustel üürisuhte olemasolu ei ole tõendatud. Milline üürisuhte eeldus on tõendamata, kohtuotsusest ei selgu. Kohus on jätnud tuvastamata üürisuhte olemasolule viitavad, asja lahendamiseks olulised asjaolud. Poolte seisukohad vastaspoole kaebuse kohta Kumbki pool ei nõustu vastaspoole apellatsioonkaebusega. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust tühistada maakohtu otsust osas, millega hagi eluruumi väljanõudmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest rahuldati ja kostja vastuhagi jäeti rahuldamata. Otsus tuleb tühistada ja tsiviilasi saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks osas, millega Meelis Tammre hagi rahalises nõudes jäeti rahuldamata. Vaidlust ei olnud selle üle, et kostja, kes oli eluruumi omanik, võõrandas selle

saanud T. T. anda kostjale eluruumi suhtes mingeid eluruumi omandajale siduvaid lubadusi. Lisaks sellele ei kinnitanud aga T. T. ka tunnistajana ütlusi andes kostja väidet, nagu oleks ta Ü. H.ga müügilepingu sõlmimise korraldamisel lubanud kostjale võõrandatava eluruumi suhtes enamat, kui müügilepingus kirjas. Ü. H.ga sõlmitud müügilepingut ei ole kostja tühistanud, seega ei saa ta tugineda sellele, nagu oleks see leping sõlmitud olulise eksimuse, pettuse või muul müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-des 71 – 74 sätestatud vaieldava tehingu tühistamiseks alust andva asjaolu mõjul, sealhulgas kolmanda isiku poolt toimepandud pettuse tõttu. Isegi kui see müügileping oleks aga tühine TsÜS § 66, 69 või 70 alusel, siis ei saaks see tühisuse aluseks olevast asjaolust olenemata iseenesest anda kostjale õigust keelduda hagejale kui eluruumi omanikule selle valdust üle andmast, sest müügilepingu tühisusest ei saaks tuletada kostja õigust eluruumi jätkuvalt vallata: et kostja valdas eluruumi omandiõiguse alusel, mille ta on kaotanud, siis peaks tal eluruumi valdamiseks olema mingi muu asja- või võlaõigus, kuid asjaolusid, millest taoline õigus nähtuks, ei ole kostja esile toonud. Apellatsioonkaebuses ei ole kostja arusaadavalt põhjendanud, millisel alusel oleks tal väidetavalt õigus vaidlusalust eluruumi kasutada, isegi kui ta oleks müügilepingu sõlmimisel pidanud silmas tagatisomandamist, samuti seda, milline järeldus tuleks teha sellest, et vaidlusaluse korteriomandi igakordne omandaja on olnud teadlik, et faktiliselt kasutab korterit kostja. Kolleegium leiab, et vaidlusaluses asjas ei saa nendest väidetest tuletada kostja õigust eluruumi kasutada: faktiline valdus ei anna iseenesest õigust asja vallata. Väite omandajate teadmisest kostja valdusest on apellant esitanud ka vastuolulisena, sest samas kaebuses on apellant väitnud, et korteriomandi hilisemad omandajad ei olnud apellandi kasutusõigusest teadlikud. Kolleegium ei nõustu ka kostja väitega, nagu võiks sellest, et hageja kostja faktilisest valdusest teadis, järeldada, et ta kostja õigust korterit vallata aktsepteeris. Taoline väide on alusetu seda enam, et hageja pöördus kohtusse nõudega kostja vastu eluruumi valduse väljaandmiseks kolm päeva pärast seda, kui ta oli korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud, väljendades sõnaselgelt oma nõustumatust. Esiletoodud faktiliste asjaoludega seostamatuks jäävad apellatsioonkaebuse väited hageja poolt korteriomandi omandamise ja tema poolt hea usu vastase käitumise kohta, samuti korteriomandile seatud pandi kohta. Et hageja on kantud vaidlusaluse korteriomandina kinnistusraamatusse, kostja ei ole aga vaidlustanud hageja omandit ega esitanud omandisse puutuvalt mingeid nõudeid, siis ei pidanud maakohus vaidluse lahendamiseks käsitlema seda, millisel alusel hageja korteriomandi omanikuks sai, sealhulgas kontrollima vaidlusaluse korteriomandiga tehtud järjestikuste tehingute kehtivust. Hageja rahalise nõude lahendamisel kohaldas maakohus ebaõigesti materiaalõiguse sätteid ja rikkus menetlusõiguse norme. Nii nõudis hageja 146.675, 78 krooni väljamõistmist kostjalt VÕS § 1037 lg. 1 alusel, mille kohaselt õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Selles normis sätestatud väärtuse hüvitamise kohustus eeldab, et oleks rikutud teisele isikule – hagejale – kuuluvat õigust, kusjuures õiguse rikkumine peab olema toimunud õigustatud isiku nõusolekuta. Sätte eesmärgiks on kõrvaldada rikastumine väärtuse osas, mida rikastunud isik ei oleks pidanud saama. Hageja tugines väitele, et kostja on tema omandit ajavahemikul 16. augustist 2005. a. kuni 30. juulini 2007. a. alusetult kasutanud ning hagisumma on kostja poolt saadud hüve harilikuks väärtuseks. Maakohus ei kontrollinud VÕS § 1037 lg. 1 kohaldamise eeldusi. Nii ei sisalda kohtuotsus järeldusi selle kohta, kas kostja rikkus hageja omandit tema nõusolekuta. Kohus märkis otsuses üksnes, et hageja oli teadlik, et eluruumi valdus ei ole vaba, ei teinud sellest aga mingeid järeldusi VÕS § 1037 lg. 1 kohaldamise eelduste kohta. Samas on asjaga seostamatu kohtu järeldus, mis puudutab hageja poolt eluruumi omandamise tingimusi.

Hageja esitatud raha nõude jättis kohus rahuldamata viitega VÕS § 1038 lausele 1, mille kohaselt rikkujal, kes ei teadnud oma õigustatuse puudumisest ega pidanudki sellest teadma, ei ole sama seaduse § 1037 lõigetes 1 ja 4 sätestatud kohustusi niivõrd, kuivõrd ta ei ole rikkumise teel saadu väärtuse ulatuses enam rikastunud ajal, mil ta enda vastu nõude esitamisest teada sai või teada saama pidi. Osundatud sätte kohaldamiseks pidi maakohus tuvastama, et kostja ei teadnud ega pidanudki teadma sellest, et ta kasutab vaidlusalust eluruumi õigusliku aluseta. Samuti eeldas osundatud normi alusel hagi rahuldamata jätmine alusetu rikastumise ulatuse ja kostja poolt tema vastu nõude esitamisest teada saamise või teada saama pidamise aja tuvastamist, samuti selle kindlakstegemist, et alusetu rikastumine oli nõude esitamise ajaks ära langenud. Maakohtu otsus ei sisalda mingeid faktilisi asjaolusid, mille põhjal võiks järeldada VÕS § 1038 lause 1 kohaldamise eelduste olemasolu või puudumist. Kohus on üksnes kirjeldanud tunnistaja L. A.u ütlusi, ilma et oleks neile mingit hinnangut andnud või märkinud, kuidas on need ütlused asjas oluliste asjaoludega seostatavad. Eespooltoodust nähtub, et rahalist nõuet puudutavas osas on maakohus kohaldanud materiaalõiguse norme, ilma et oleks nende kohaldamise eeldusi kontrollinud ja otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendatud. Seega on rikutud TsMS § 436 lõiget 1, mille kohaselt kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud. Nõuded otsuse põhjendusele on sätestatud TsMS § 442 lõikes 8, mille kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas; kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega; kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima; kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Maakohtu otsus neile nõuetele ei vasta. Et esmalt peab vaidluse lahendama esimese astme kohus (TsMS § 9 lg. 3) ja kassatsioonimenetluse eripärast tulenevalt ei saa ringkonnakohtu otsust vaidlustada tõendite hindamise ja faktiliste asjaolude tuvastamise osas, siis rikuks ringkonnakohtu poolt esmakordselt asjas olulise faktikogumi tuvastamine poolte õigust otsuse peale edasi kaevata. Seega ei saa ringkonnakohus otsuse põhjendust puudutavat menetlusnormi rikkumist kõrvaldada ja tsiviilasi tuleb rahalise nõude osas kooskõlas TsMS § 656 lg. 1 punktiga 5 saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Menetluskulud tuleb maakohtul poolte vahel jaotada pärast asja tühistatud osas uut läbivaatamist, arvestades kõigi esitatud nõuete lahendamise tulemust.

Margo Klaar

Imbi Sidok

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.