Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused OÜ Aasia Trading Int'l esitas 10.09.2007 hagi Harju Maakohtule aktsiaseltsi Volex vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista 166 782 krooni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 21.11.2006 äriruumi üürilepingu MK7-2, 2006F äriruumide üürimiseks „Mustakivi“ kaubanduskeskuses, mis asub Tallinnas, Mahtra 1, 7 ja 27 (edaspidi leping). Lepingu p 8.1 kohaselt tasus hageja kostjale lepingu tagatisena ühe kuu üüri 166 782 krooni. Lepingu p 5.1.1 järgi kohustus kostja andma üüripinna hagejale üle hiljemalt 01.06.2007 või viivitamise korral teatama uue tähtaja kolm kuud ette. Kostja ei andnud ruume hagejale tähtaegselt üle. Hageja taganes lepingust selle p 7.6 alusel, saates 11.06.2007 kostjale tähtkirjaga taganemise avalduse. Kostja ei ole hagejale tagastanud lepingu tagatisena üleantud summat. Hageja palus kostjalt välja mõista tagatisena antud 166 782 krooni. Kostja 04.05.2007 teade ei vasta lepingus sätestatud ruumide üleandmise tähtaja muutmisele, sest see ei järgi kolme kuulist etteteatamise tähtaega. Hageja jaoks oli ruumide tähtaegne üleandmine oluline ärilistel kaalutlustel. Hageja veendus 01.06.2007, et kostja ei anna ruume tähtaegselt üle, ning saatis tähitud kirjaga kostjale taganemisavalduse. Kostja vastuväited Kostja ei nõustunud hagiga. Ta väitis, et andis ruumid üle hiljem, kuid teavitas hagejat sellest esimesel võimalusel 04.05.2007, s.o kuu aega enne esialgselt planeeritud kaubanduskeskuse avamist. Hageja sai kostja kirja kätte, kuid ei vastanud sellele. Tulenevalt lepingu p-dest 5.2.12 ja 6.2 muudeti selle teatega ruumide üleandmise tähtaega. Seega lõpetas hageja lepingu ilma õigusliku aluseta. Ka juhul, kui lepingu muudatus oleks kehtetu ning kostja oleks lepingut rikkunud, ei oleks rikkumine oluline. Taganemisavaldus ei ole tehtud mõistliku aja jooksul pärast kostja väidetavat rikkumisest teada saamist. Hageja rikkus lepingut ning tal puudub õigus nõuda tagatise tagastamist. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas 04.01.2008 otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 166 782 krooni. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Kostja ei andnud ruume lepingus kokkulepitud üleandmise tähtajal 01.06.2007 üle, 11.06.2007 taganes hageja lepingust ning kostja on taganemisavalduse kätte saanud. VÕS § 277 lg-s 1 sätestatud üürilepingust taganemise eeldused on täidetud. VÕS § 277 lg 1 ei eelda üleandmiseks täiendava tähtaja andmist. VÕS § 277 lg 1 on erinorm VÕS § 116 suhtes, kuna kehtestab üürilepingutest taganemise õiguse tekkimise eeldused. Tulenevalt VÕS § 309 lg-st 2 ei rakendu üürilepingutele VÕS § 116. Asja lahendamisel ei ole õiguslikku tähendust, kas üleandmisega viivitamine oli oluline lepingurikkumine või kas hageja huvi lepingu 2(8)

kehtivuse vastu oli seotud ruumide tähtaegse üleandmisega. Pooled ei ole kokkuleppel muutnud lepingujärgset ruumide üleandmise tähtaega. See, et kostja saatis 04.05.2007 hagejale teate, on tõendatud kohtule esitatud tähtkirja kviitungiga, millest nähtuvalt on hageja 04.05.2007 postitanud kostja nimele tähtkirja. Üürilepingu p-s 10.1 on pooled kokku leppinud, et lepinguga seotud teated edastatakse poolte lepingus märgitud aadressidele. Kui lepingus on ette nähtud teate kirjalik vorm, saadetakse teade teisele poolele posti teel tähitud kirjaga või antakse üle allkirja vastu. Kirjalik teade loetakse teisele poolele üle antuks, kui postitamisest on möödunud kolm kalendripäeva (p 10.2). Eeltoodu alusel ja lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, tuleb kostja teade lugeda kättesaaduks. Kaudselt kinnitab seda ka hageja esindaja kohtuistungil väljendatud seisukoht, et hageja võttis kostja teate teadmiseks ja kasutas oma õigust lepingust taganeda. Tõlgendades VÕS § 29 lg 6 kohaselt kõiki lepingutingimusi koos, ei anna leping võimalust lugeda hageja mittereageerimist kostja teatele lepingu muudatusega nõustumuseks. Lepingu p-s 11.1 on pooled kokku leppinud just vastupidises – lepingu muudatused ja täiendused vormistatakse kirjalikult ja mille kirjutavad alla mõlemad pooled, mis välistab vaikimise või tegevusetuse käsitamise lepingu muutmisega nõustumuse tahteavaldusena. Kui hageja oleks olnud nõus tähtaja muutmisega, tulnuks vormistada mõlema poole allkirjadega lepingu muudatus. 04.05.2007 teade ei ole lepingu muutmise ettepanek, vaid kostja informatiivne teade ruumide tähtaegselt üleandmise võimatuse ja üleandmise uue tähtpäeva kohta. Tulenevalt lepingu p-st 5.1.1 oli kostjal üürileandjana võimalik ühepoolselt muuta üleandmise tähtpäeva, kuid tähtpäeva muudatusest tuli hagejale ette teatada kolm kuud. Seda tähtaega järgitud ei ole. Samas ei tulene lepingust, et tähtaja muutmisest ette teatamine välistaks hageja õiguse lepingust taganeda. Ka tähtaja muutumisest nõutud ajal ette teatamise korral oleks hagejal olnud õigus kas lepingu muutmisega nõustuda ja vastav muudatus allkirjastada või taganeda lepingust VÕS § 277 lg 1 ja lepingu p 7.6 alusel. Kostja tunnistas 15.06.2007 kirjas hagejale taganemise avalduse kättesaamist ja esitas sellele vastuväited. Taganemine on nn kujundusõigus, mille kehtimapanekuks ei ole vajalik teise poole nõusolek. Kostja vastuväited ei mõjuta taganemise avalduse esitamise tõttu üürilepingu lõppemist. Taganemisavalduse vaidlustamiseks (lepingu kehtivuse tuvastamiseks) kostja kohtusse pöördunud ei ole. Taganemisavalduse esitamiseks üldist tähtaega ei ole sätestatud, samuti ei ole sätestatud eraldi tähtaega üürilepingust taganemiseks. VÕS § 118 lg-st 1 tulenevalt taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Hageja taganes üürilepingust seetõttu, et kostja ei andnud üüritud ruume üle lepingus kokkulepitud tähtajal. Taganemisavaldus koostati 11.06.2007 ja jõudis kostjani hiljemalt 14.06.2007. Kaks nädalat on taganemisavalduse esitamiseks mõistlik aeg. Isegi juhul, kui taganemise avalduse esitamise mõistlikku aega arvestada kostja 04.05.2007 teatest, tuleb enne kostja teatatud uut üleandmise tähtaega esitatud taganemisavaldust lugeda esitatuks mõistliku aja jooksul. Hageja taganemisavalduse materiaalsed (üürileandja ei andnud ruume tähtaegselt üle) ja formaalsed (kostja on mõistliku aja jooksul esitatud kirjaliku taganemisavalduse kätte saanud) eeldused on täidetud ning tulenevalt VÕS § 186 p-st 5 on pooltevaheline üürisuhe lõppenud.

3(8)

Kuna üürileping on taganemise tõttu lõppenud, tuleb üürilepingu tagatiseks makstud 166 782 krooni hagejale tagastada. Apellatsioonkaebuse põhjendused Kostja palus kohtuotsuse tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohus on rikkunud õigusnorme ja valesti tuvastanud asjaolud. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud asjaolu, et 04.05.2007 kirja näol oli tegemist informatiivse teatega. Kirja tõlgendamisel tuleb lähtuda tegelikust tahtest. Kirja saatmise eesmärgiks oli vältida lepingu rikkumisest tulenevat vastutust lepingutingimuste muutmise teel. Sellepärast on kiri käsitletav lepingu muutmise ettepanekuna. Maakohus on jätnud rakendamata VÕS § 13 lg 3, tuginedes kokkuleppele, et lepingut muudetakse kirjalikus vormis. VÕS § 13 lg 3 eesmärgiks on vältida olukordi, kui vormitühisusele tuginemine on hea usu vastane õiguse kuritarvitamine, kehtetus on ühe poole jaoks äriliselt koormav ja tehingu teine pool ei ole vorminõude täitmata jätmisele osundanud. Hageja ei ole täitnud oma lepingu p-st 6.2 tulenevat vastamise kohustust, mistõttu oli kostja õigustatud eeldama, et hageja vastuväiteid ei esita, ehk on lepingu muutmisega nõus. Pannes kirjeldatud asjaolu ka VÕS § 32 lg 1 konteksti, tuleb asuda seisukohale, et leping oli muudetud. Kas siis, kui tegemist oli informatiivse teatega, pidi hageja esitama pretensiooni (või siis taganemisavalduse) viie tööpäeva jooksul alates teadasaamisest (lepingu p 5.2.12). Hageja ei esitanud pretensiooni ega teinud muid toimingut ehk on käitunud vastuoluliselt, mis on käsitletav õiguse kuritarvitamisena. Maakohus on oma otsuses rikkunud VÕS § 227 lg 1 koostoimes VÕS § 116, § 278, § 279. VÕS § 277 annab üürnikule taganemisõiguse juhuks, kui üüritud asja ei anta tähtaegselt üle või antakse üle puudusega. Erinevusi õiguslikes tagajärgedes kahe kirjeldatud rikkumise osas seadus ette ei näe. Otsuses 3-2-1-82-06 on Riigikohus selgitanud, et kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud asjaolu tõttu, mis tekkis enne lepingu täitmisele asumise tähtaega, siis on üürnikul õigus kasutada VÕS § 278 loetletud kaitsevahendeid. VÕS § 278 järgi võib üürnik nõuda lepingu täitmist, kahju hüvitamist, samuti alandada või hoiustada üüri. Üürnikul on lepingu lõpetamise õigus alles siis, kui üürileandja puudusest või takistusest teab või peab teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul. Üürileandjal on võimalik rikkumine heastada mõistliku aja jooksul ka siis, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise. Öeldu tagajärg ja tähendus on see, et ka üürilepingust tulenevate õiguskaitsevahendite kasutamisel kehtib tavapärane VÕS üldosast tulenev kord. Maakohtu seisukoht selle kohta, et VÕS § 277 lg 1 ei eelda täiendava tähtaja andmist, on väär. Kostja üürileandjana on ise tuvastanud asja kasutamist välistava puuduse olemasolu, teatas koheselt sellest üürnikule koos lepingu muutmise ettepanekuga ning asus puudust kõrvaldama nii, et asi muutuks lepingule vastavaks mõistliku aja jooksul. 19 päeva on ilmselgelt mõistlik aeg ehitise puuduse kõrvaldamiseks. Kostja teatas koheselt üürnikule, mis on asja üleandmise aeg ning üürnikul ei olnud põhjust eeldada, et üürileandja oma kohustusi edaspidi ei täida. 19-päevane kasutamise takistus on tühine ning ei saa olla hagejale määrav 10-aastase kasutuseelise korral. Ärilisest seisukohast ei olnud hagejal vahet, kas ruumid antakse üle koheselt või väikese viivitusega. Hageja ei ole tõendanud, et tema ärihuve on sellega määravalt

4(8)

kahjustatud. On ebaaus ja ülekohtune lähtuda üksnes seaduse või lepingu otsesest grammatilisest tõlgendusest, kui asetleidnud juriidilise fakti tõttu ei ole üks pool (hageja) kahju saanud, teise poole (kostja) suhtes rakendatakse aga kõige rangem õiguskaitsevahend - lepingu lõpetamine. Hageja tegutses halvas usus eesmärgiga tekitada kostjale kahju. Teadaolevalt kaotab võlausaldaja seadusest, tavast või tehingust tuleneva nõudeõiguse, kui tuvastatud asjaolude tõttu ei vasta õiguse teostamine lepingulise suhte olemusele, lepingu eesmärgile ega poolte käitumisele seaduse või ühiskonnas väljakujunenud moraalistandardite seisukohast. Tsiviilõiguse ühe üldise põhimõtte - hea usu põhimõtte - funktsiooniks on ka lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamise piiramine. Lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamist loetakse alati õiguse kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda konkreetsel halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat. Seetõttu ei saanud hageja lepingust taganeda kostjale täiendava täitmise tähtaega andmata. Küsimus hageja heausksusest tõusetub ka sellepärast, et ta tegi taganemisavalduse alles siis, kui juba teadis ruumi üleandmise uut aega ning vahetult enne selle üleandmist. Ei saa välistada, et hageja või tema teise äriühingu kaudu tegutsev käitis on leidnud soodsama üürivõimaluse ning kasutas kirjeldatud asjaolud üürilepingu lõpetamise ettekäändeks. Kuna hageja täiendavat tähtaega andnud ei ole, siis on tema 11.06.2007 taganemise avaldus kehtetu. Hageja käitumine ei põhinenud VÕS § 277 lg 1 sättel lähtudes grammatilisest tõlgendusest ega süstemaatilis- ja objektiiv-teleoloogilisest tõlgendamisest. Ka siis, kui lepingust taganemise formaalsed eeldused on täidetud (st taganemisavaldus on tehtud), selleks, et taganemise avaldus kehtiks ja lõpetaks VÕS § 188 lg 2 alusel lepingu, peavad olema täidetud ka taganemise sisulised eeldused. Hageja peab tõendama, et tal oli lepingust taganemiseks õigus. Maakohtu väide, et kostja oleks pidanud pöörduma kohtusse taganemisavalduse vaidlustamiseks, on seega seadusel ja kohtupraktikal mittepõhinev. Kui hageja tugineb taganemisavalduse tegemisele, peab ta ise tõendama selle kehtivust. Hageja seda teinud aga ei ole. Taganemise eeldused täidetud ei ole ning üürnikul ei olnud õigust nõuda ettemaksu tagastamist. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud faktilise asjaoluna taganemise mõistlikku tähtaja. Hageja on väitnud, et üleandmisega just 01.06.2007, mitte aga 19 päeva hiljem oli seotud hageja huvi püsimine lepingu täitmise vastu. Arvestades hageja väiteid ajalise faktori olulisusest on ilmselgelt ebamõistlik oodata poolteist kuud pärast vastava teatise teadasaamist. Maakohus ei ole põhjendatud, et see tähtaeg on mõistlik, rikkudes sellega kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Pealegi on lepingu p 5.2.12 järgi pretensiooni (ja seega taganemise) tähtajaks 5 tööpäeva rikkumisest teadasaamisest. Sõltumata sellest, kas arvestada tähtaega alates 04.05.2007 või 01.06.2007, hageja seda tähtaega järginud ei ole. Kostja on sellele oma vastuses tuginenud, hageja ei ole sellele vastu vaielnud, kuid kohus ei ole selles osas seisukohta võtnud. Eeltoodust tulenevalt oli lepingujärgne ruumide üleandmise tähtaeg muudetud. Kui ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu, siis lepingust taganemine oli kehtetu nii täiendava tähtaja mitteandmise tõttu kui ka taganemise lepingus sätestatud ja mõistliku tähtaja möödalaskmise tõttu. Üürnik on ise rikkunud kehtivat lepingut ja kaotas õiguse ettemaksu tagastamisele.

5(8)

Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Vaidlust ei ole poolte vahel alljärgnevate asjaolude osas:

Hageja kui üürnik ja kostja kui üürileandja sõlmisid 21.11.2006 Tallinnas „Mustakivi" kaubanduskeskuses asuvate äriruumide tähtajalise üürilepingu. Lepingu lõppemise tähtajaks leppisid pooled kokku 1.06.2017. Lepingu p 5.1.1 järgi pidi kostja andma hagejale ruumid üle hiljemalt 1.06.2007. Kostja ei andnud ruumide valdust kokkulepitud tähtajal üle. Lepingu sõlmimise järel tasus hageja kostjale lepingu tagatisena ühe kuu üüri 166 782 krooni. Kostja teatas hagejale 4.05.2007 üürilepingu eseme lepingujärgse üleandmise tähtaja muutumisest, äriruumid lubas kostja ehituses esiletulnud probleemide tõttu anda hagejale üle 20.06.2007. Hageja ei vastanud kostja teatele, kuid esitas kostjale 11.06.2007, tuginedes lepingu ple 7.6 ja VÕS § 277 lg-le 1, lepingust taganemise avalduse ja tagatisena üleantud summa tagastamise nõude VÕS § 189 lg 1 alusel.

Kostja väitis, et 04.05.2007 teatele vastamata jätmisega nõustus hageja kostja ettepanekuga ja ruumide üleandmise tähtaeg pikenes kuni 20.06.2007. Kolleegium leiab, et kostja teade hagejale äriruumide üleandmise tähtaja muutmisest ei ole käsitatav lepingu muutmisena, millega lepingujärgne täitmise tähtaeg oleks pikenenud. TsÜS § 68 lg 4 järgi loetakse vaikimist või tegevusetust tahteavalduseks üksnes siis, kui see tuleneb seadusest, isikute kokkuleppest või nendevahelisest praktikast. Üksnes lepingupoole kohustus vastata teise poole muudatusettepanekule kirjalikult, ei anna alust käsitada lepingupoole vaikimist nõustumusena TsÜS § 68 lg 4 alusel. Ühe poole tehtud lepingu muutmise ettepaneku saamine lepingu osaks juhul, kui teine pool oma keeldumisest kümne päeva jooksul kirjalikult ei teata, ei tulene ka lepingu p-st 6.2. Maakohus on eeltoodu õigesti tuvastanud ja kaebaja väide ei ole õige. Samuti ei olnud alust tugineda VÕS § 13 lg-le 3. Seega tuli kostjal üüritud ruumid anda hagejale üle 01.06.2007. Hageja nõudis lepingust taganemisele tuginedes kostjale lepingu sõlmimisel tagatisena makstud raha tagastamist. Üürniku õigus lepingust taganeda tuleneb VÕS § 277 lg-st 1, mis sätestab, et kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal, võib üürnik lepingust taganeda. Seega saab üürnik üürieseme mittetähtaegsel üleandmisel võimaluse ühepoolselt lepingust taganeda koos taganemise kohta kehtivate õiguslike tagajärgedega. VÕS § 189 järgi peavad taganemise tagajärjel lepingupooled tagastama teineteisele lepingu järgi üleantu. Kolleegium on seisukohal, et VÕS § 277 määrab kindlaks asjaolud, mille esinemisel on üürnikul võimalik üürilepingust taganeda, kuid ka nende asjaolude esinemisel tuleb lisaks arvestada taganemise kui õiguskaitsevahendi kasutamise üldisi eeldusi, mis on sätestatud VÕS §-s 116. VÕS § 116 lg 1 näeb lepingust taganemise eeldusena ette lepingurikkumise olulisust, lg 2 loetleb näitlikult juhud, mille esinemisel saab olla tegemist olulise lepingurikkumisega. Samuti võivad lepingupooled ise kokku leppida, et oluliseks lepingurikkumiseks on mõni muu

6(8)

rikkumine, mis ei ole sätestatud VÕS § 116 lg 2 p-des 1-4, kuid annab ühele poolele õiguse lepingust taganeda. Hageja tugines VÕS § 116 lg 2 p-le 2, mille kohaselt oluliseks lepingurikkumiseks on see, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Hageja väitis, et pooled on kokku leppinud, et üüritud ruumide tähtajaks üleandmisel on igasugune viivitus oluline lepingurikkumine, mis annab õiguse üürnikule ilma täiendavat tähtaega andmata lepingust taganeda. Hageja selgitas ringkonnakohtu istungil, et talle oli oluline, et üüritud ruumid antakse tema käsutusse just kokkulepitud päeval, kuna ruumid olid ette nähtud firmakaupluseks, kus plaaniti põhiliselt müüa riideid ja kaupluse inventar saabus Hollandist just selleks ajaks. Hageja väitis ringkonnakohtus, et kostjaga räägiti lepingut sõlmides läbi ja hageja huvides lepiti kokku lepingu p-s 5.1.1, et ruumid antakse üle 01.06.2007 ja selle tähtaja muutmisest tuli ette teatada vähemalt 3 kuud ning juhul, kui üüritud ruume tähtajaks üle ei anta, siis on hagejal õigus p. 7.6 alusel leping ilma täiendavat tähtaega andmata üles öelda. Kostja selgituse kohaselt oli aga tegemist tüüplepinguga ja p 5.1.1 on tüüptingimus, milles lepiti kokku eraldi ainult tähtaja 01.06.2007 osas. Oma väidet peab hageja TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama. Hageja ei ole tõendanud, et lepingu p-d 5.1.1 ja 7. 6 oleksid olnud eraldi läbi räägitud ja pooled oleksid selles kokku leppinud, et oluliseks lepingurikkumiseks on igasugune viivitus ruumide üleandmisel või et lepingust võib taganeda tähtaja igasuguse rikkumise korral ilma täitmiseks täiendavat tähtaega andmata. Kuna hageja ei ole tõendanud, et pooled oleksid lepingus kokku leppinud, et igasugune viivitus ruumide üleandmisel hagejale on oluline lepingurikkumine, siis tuleb lepingust taganemise õiguspärasuse tuvastamiseks selgitada, kas lepingus kokkulepitud täitmise tähtaja ületamine 20 päeva võrra oli oluline lepingurikkumine. Pooltevaheline üürileping oli sõlmitud tähtajaga 10 aastat. Kostja oli 04.05.2007 hagejale teatanud, et seoses ehitamise ajal tekkinud küsimustega on muutunud üüritud pinna üleandmise aeg 20 päeva võrra ja see antakse üle 20.06.2007. Hageja ei ole kostja teatele vastanud ega teatanud, et viivitus ruumide üleandmisel on talle vastuvõtmatu. Samuti ei ole kohtumenetluses hageja veenvalt põhistanud ega tõendanud, miks 20-päevane viivitus ruumide üleandmisel kahjustas oluliselt tema huvisid. Kolleegium leiab, et arvestades üürilepingu 10-aastast kestvust ja kostja viivituse pikkust, ei ole mõistlik järeldada, et 20-päevane viivitus on oluline lepingurikkumine, mis kahjustaks oluliselt hageja huvisid. Seega ei olnud lepingust taganemise materiaalsed eeldused täidetud ning hageja ei olnud õigustatud lepingust taganema. Kostja on väitnud, et viivitus hagejale ruumide üleandmisel tekkis hageja soovitud kujunduse ja viimistluse teostamise tõttu. Lepingu p 2.1 järgi tegi kostja vastavalt hageja projektile ruumide siseviimistluse. Siseviimistluse loetelu lepiti p 2.1 järgi eraldi kokku lepingu lisas nr 2, mida pooled kohtule esitanud ei ole. Hageja kostja väitega ei nõustunud ja selgitas, et kostjale teatati lepingu sõlmimisel novembris 2006, millised tööd on vaja teha. Asjaolu, et viivitus tekkis hageja soovitud viimistlustööde tõttu, pidi TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama kostja. Kolleegium leiab, et kostja ei ole väite aluseks olevaid asjaolusid tõendanud, mistõttu sellele asjaolule kohus tugineda ei saanud. Ringkonnakohtu menetluse ajal esitatud plaanid ja saadetud e-kiri ei tõenda, et kostja ei saanud hageja süül lepingut täita. 02.04.2007 e-kirjas kostja töötaja küsib arvamust ruumi- ja elektrijaotusplaani kohta, kuid kirjast ei selgu, kes nimetatud plaanid koostas ja kas need olid tehtud õigeaegselt. Kostja poolt hagejale 04.05.2007 saadetud kirjas äriruumide üleandmise tähtaja kohta ei tugine kostja sellele, et hageja poolt tellitud tööde tõttu on ruumide üleandmise tähtaeg muutunud. Kuna kolleegium on eelnevalt tuvastanud, et hageja poolt üürilepingust taganemiseks puudus

7(8)

alus, siis oli taganemine kehtetu ja hageja ei ole õigustatud VÕS § 189 lg 1 järgi nõudma lepingu alusel üleantu tagastamist. Seega tuleb hagi jätta rahuldamata. Eelnevalt on tuvastatud, et üürilepingust taganemine on kehtetu seoses materiaalsete eelduste puudumisega, mistõttu pole vajadust kontrollida formaalseid eeldusi ning hinnata, kas avaldus lepingust taganemiseks oli esitatud mõistliku aja jooksul. Eeltoodu tõttu kolleegium jätab sellekohased kaebuse väited tähelepanuta. Kolleegium märgib, et maakohus on ekslikult leidnud, et kostja pidi taganemisavalduse vaidlustamiseks ja lepingu kehtivuse tuvastamiseks eraldi kohtusse pöörduma. Sellist nõuet eraldi esitama ei pea. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamisega ja hagi rahuldamata jätmisega tuleb TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 järgi jätta menetluskulud hageja kanda.

Ülle Jänes

Imbi Sidok

Margo Klaar

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.