Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-107-08 Tartu, 20. november 2008. a Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu OÜ Aasia Trading Int'l hagi AS Volex vastu 166 782 krooni saamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 16. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 207-34582 AS Volex kassatsioonkaebus Hageja OÜ Aasia Trading Int'l (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Avo Greebe. Kostja aktsiaselts Volex (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Mart Sikut. 27. oktoober 2008. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 16. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-34582 ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada AS-le Volex kassatsioonkaebuselt 7. juulil 2008 tasutud kassatsioonikautsjon 1667 (üks tuhat kuussada kuuskümmend seitse) krooni ja 82 (kaheksakümmend kaks) senti.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ Aasia Trading Int'l (edaspidi hageja) esitas 10. septembril 2007. a hagi Harju Maakohtule aktsiaseltsi Volex (edaspidi kostja) vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista 166 782 krooni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 21. novembril 2006 äriruumi üürilepingu MK7-2, 2006F äriruumide üürimiseks �Mustakivi" kaubanduskeskuses, mis asub Tallinnas, Mahtra 1, 7 ja 27 (edaspidi leping). Lepingu p 8.1 kohaselt tasus hageja kostjale lepingu tagatisena ühe kuu üüri 166 782 krooni. Lepingu p 5.1.1 järgi kohustus kostja andma üüripinna hagejale üle hiljemalt
1.juunil 2007 või viivitamise korral teatama uue tähtaja kolm kuud ette. Kostja ei andnud ruume hagejale tähtaegselt üle. Hageja taganes lepingust selle p 7.6 alusel, saates 11. juunil 2007 kostjale tähtkirjaga taganemise avalduse. Kostja ei ole hagejale tagastanud lepingu tagatisena üleantud summat. Hageja palus kostjalt välja mõista tagatisena antud 166 782 krooni. Kostja 4. mai 2007. a teade ei vasta lepingus sätestatud ruumide üleandmise tähtaja muutmisele, sest see ei järgi kolme kuulist etteteatamise tähtaega. Hageja jaoks oli ruumide tähtaegne üleandmine oluline ärilistel kaalutlustel. Hageja veendus 1. juunil 2007, et kostja ei anna ruume tähtaegselt üle, ning saatis tähitud kirjaga kostjale taganemisavalduse. Kostja ei nõustunud hagiga. Ta väitis, et andis ruumid üle hiljem, kuid teavitas hagejat sellest esimesel võimalusel 4. mail 2007, s.o kuu aega enne esialgselt planeeritud kaubanduskeskuse avamist. Hageja sai kostja kirja kätte, kuid ei vastanud sellele. Tulenevalt lepingu p-dest 5.2.12 ja 6.2
muudeti selle teatega ruumide üleandmise tähtaega. Seega lõpetas hageja lepingu ilma õigusliku aluseta. Ka juhul, kui lepingu muudatus oleks kehtetu ning kostja oleks lepingut rikkunud, ei oleks rikkumine oluline. Taganemisavaldus ei ole tehtud mõistliku aja jooksul pärast kostja väidetavat rikkumisest teada saamist. Hageja rikkus lepingut ning tal puudub õigus nõuda tagatise tagastamist.
2.Harju Maakohus rahuldas 4. jaanuari 2008. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 166 782 krooni. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Kostja ei andnud ruume lepingus kokkulepitud üleandmise tähtajal 1. juunil 2007 üle, 11. juunil 2007 taganes hageja lepingust ning kostja on taganemisavalduse kätte saanud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 277 lg-s 1 sätestatud üürilepingust taganemise eeldused on täidetud. VÕS § 277 lg 1 ei eelda üleandmiseks täiendava tähtaja andmist. VÕS § 277 lg 1 on erinorm VÕS § 116 suhtes, kuna kehtestab üürilepingutest taganemise õiguse tekkimise eeldused. Tulenevalt VÕS § 309 lg-st 2 ei rakendu üürilepingutele VÕS § 116. Asja lahendamisel ei ole õiguslikku tähendust, kas üleandmisega viivitamine oli oluline lepingurikkumine või kas hageja huvi lepingu kehtivuse vastu oli seotud ruumide tähtaegse üleandmisega. Pooled ei ole kokkuleppel muutnud lepingujärgset ruumide üleandmise tähtaega. See, et kostja saatis
4.mail 2007 hagejale teate, on tõendatud kohtule esitatud tähtkirja kviitungiga, millest nähtuvalt on hageja 4. mail 2007 postitanud kostja nimele tähtkirja. Üürilepingu p-s 10.1 on pooled kokku leppinud, et lepinguga seotud teated edastatakse poolte lepingus märgitud aadressidele. Kui lepingus on ette nähtud teate kirjalik vorm, saadetakse teade teisele poolele posti teel tähitud kirjaga või antakse üle allkirja vastu. Kirjalik teade loetakse teisele poolele üle antuks, kui postitamisest on möödunud kolm kalendripäeva (p 10.2). Eeltoodu alusel ja lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, tuleb kostja teade lugeda kättesaaduks. Kaudselt kinnitab seda ka hageja esindaja kohtuistungil väljendatud seisukoht, et hageja võttis kostja teate teadmiseks ja kasutas oma õigust lepingust taganeda. Tõlgendades VÕS § 29 lg 6 kohaselt kõiki lepingutingimusi koos, ei anna leping võimalust lugeda hageja mittereageerimist kostja teatele lepingu muudatusega nõustumuseks. Lepingu p-s 11.1 on pooled kokku leppinud just vastupidises � lepingu muudatused ja täiendused vormistatakse kirjalikult ja mille kirjutavad alla mõlemad pooled, mis välistab vaikimise või tegevusetuse käsitamise lepingu muutmisega nõustumuse tahteavaldusena. Kui hageja oleks olnud nõus tähtaja muutmisega, tulnuks vormistada mõlema poole allkirjadega lepingu muudatus. 4. mai 2007. a teade ei ole lepingu muutmise ettepanek, vaid kostja informatiivne teade ruumide tähtaegselt üle andmise võimatuse ja üleandmise uue tähtpäeva kohta. Tulenevalt lepingu p-st 5.1.1 oli kostjal üürileandjana võimalik ühepoolselt muuta üleandmise tähtpäeva, kuid tähtpäeva muudatusest tuli hagejale ette teatada kolm kuud. Seda tähtaega järgitud ei ole. Samas ei tulene lepingust, et tähtaja muutmisest ette teatamine välistaks hageja õiguse lepingust taganeda. Ka tähtaja muutumisest nõutud ajal ette teatamise korral oleks hagejal olnud õigus kas lepingu muutmisega nõustuda ja vastav muudatus allkirjastada või taganeda lepingust VÕS § 277 lg 1 ja lepingu p 7.6 alusel.
Kostja tunnistas 15. juuni 2007 kirjas hagejale taganemise avalduse kättesaamist ja esitas sellele vastuväited. Taganemine on nn kujundusõigus, mille kehtimapanekuks ei ole vajalik teise poole nõusolek. Kostja vastuväited ei mõjuta taganemise avalduse esitamise tõttu üürilepingu lõppemist. Taganemisavalduse vaidlustamiseks (lepingu kehtivuse tuvastamiseks) kostja kohtusse pöördunud ei ole. Taganemisavalduse esitamiseks üldist tähtaega ei ole sätestatud, samuti ei ole sätestatud eraldi tähtaega üürilepingust taganemiseks. VÕS § 118 lg-st 1 tulenevalt taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Hageja taganes üürilepingust seetõttu, et kostja ei andnud üüritud ruume üle lepingus kokkulepitud tähtajal. Taganemisavaldus koostati 11. juunil 2007. a ja jõudis kostjani hiljemalt 14. juunil 2007. Kaks nädalat on taganemisavalduse esitamiseks mõistlik aeg. Isegi juhul, kui taganemise avalduse esitamise mõistlikku aega arvestada kostja 4. mai 2007 teatest, tuleb enne kostja teatatud uut üleandmise tähtaega esitatud taganemisavaldust lugeda esitatuks mõistliku aja jooksul. Hageja taganemisavalduse materiaalsed (üürileandja ei andnud ruume tähtaegselt üle) ja formaalsed (kostja on mõistliku aja jooksul esitatud kirjaliku taganemisavalduse kätte saanud) eeldused on täidetud ning tulenevalt VÕS § 186 p-st 5 on pooltevaheline üürisuhe lõppenud. Kuna üürileping on taganemise tõttu lõppenud, tuleb üürilepingu tagatiseks makstud 166 782 krooni hagejale tagastada.
3.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus kohtuotsuse tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4.Tallinna Ringkonnakohus jättis 16. juuni 2008. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus esimese astme kohtu põhjendustega. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt oli kostja 4. mai 2007. a kiri informatiivne teade, mitte lepingu muutmise ettepanek. VÕS § 13 lg 3 kohaldamiseks puudub alus, vormitühisusele tuginemine ei ole praegusel juhul hea usu vastane õiguse kuritarvitamine. Kirjale vastamata jätmist ei saa pidada selliseks käitumiseks, millest võinuks kostja aru saada, et hageja nõustub lepingut muutma ka suulises vormis. Hageja ei pidanud kostjale esitama eraldi pretensiooni. Lepingu p-s 7.6 on üürnikule antud õigus lepingust taganeda, kui üürileandja ei anna äriruume üle kokkulepitud ajal. Hageja sai teada, et üüritud ruume ei anta tähtaegselt üle, ja kasutas oma õigust taganeda üürilepingust. Maakohus tuvastas lepingust taganemise formaalsed ja sisulised eeldused. Sisulise eelduse taganemiseks andis hagejale üürileandja lepingu rikkumine. Asjakohatu on arutelu selle üle, kui oluliseks saab seda rikkumist pidada ja kas hageja oleks pidanud andma täiendava tähtaja, sest pooled olid eelnevalt lepingus kokku leppinud, et äriruumide kokkulepitud ajal üle andmata jätmine annab üürnikule õiguse taganeda lepingust. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga ka selles, et hageja ei ole taganemisavalduse esitamisega alusetult venitanud. Hageja taganes lepingust ajal, mil ruumid ei olnud veel üleandmiseks valmis, ja
hagejal polnud kohustust oodata nende valmimist. Ringkonnakohus jättis TsMS § 162 lg 1 alusel kõik menetluskulud kostja kanda.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
5.Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme. Kohtud on käsitanud hageja tasutud summat pandina, jättes tähelepanuta, millistel lepingujärgsetel tingimustel see tagastada tuli. Lepingu p-de 8.2-8.4 kohaselt tuli raha tagastada ainult siis, kui üürileandjal ei ole üürniku vastu varalisi nõudeid ja/või puudub alus nende tekkimiseks. Kostja teatas taganemisavalduses, et tal on varalised nõuded hageja vastu. Raha tuli tagastada vaid siis, kui on täidetud lepingu p-s 7.10 nimetatud eeldus, mille järgi tagastatakse tagatis üürnikule juhul, kui üürniku algatusel lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel leiab üürnik oma üüritud ruumidele uue üürniku, kes üürileandjaga lepingu sõlmib. Lepingu p 7.8 alusel on hageja kohustatud lepingu lõpetamisel enne 1. juunit 2008 tasuma kostjale leppetrahvi kolme kuu üüritasu suuruses. Kuigi kostja ei esitanud vastuhagi nimetatud summade osas, pidid kohtud nimetatud asjaoludega arvestama. Kostja 4. mai 2007. a teade on lepingu muudatus, millele vastamise kohustus tulenes lepingu p-st 6.2. Kohtud on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 13 lg-t 3. Kõikide ruumide valmimine viibis oluliselt ka hageja tellitud lisaviimistluse tõttu. Kostja võis põhjendatult käsitada hageja vaikimist nõusolekuna lepingu muudatustega. Ringkonnakohus ei hinnanud kostja apellatsioonkaebuses toodud väidet, et maakohus on ebaõigesti leidnud, et kostja pidi ise taganemisavaldust kohtus vaidlustama. Kostja teatas kirjalikult hagejale, et ta ei tunnista lepingust taganemist ning ka VÕS ei näe ette taganemisavalduse kohtulikku vaidlustamist. Ringkonnakohus ei hinnanud kostja väidet selle kohta, et kui asja lepinguline kasutamine on takistatud asjaolu tõttu, mis tekkis enne lepingu täitmisele asumise aega, on üürnikul õigus kasutada VÕS §-s 278 loetletud õiguskaitsevahendeid. Hageja ei ole tõendanud, et tal oleks õigus lepingust taganeda. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et pooled leppisid kokku sellises taganemise võimaluses. Kostja leiab, et VÕS § 116 lg-s 2 nimetatud asjaolud kohalduvad ka lepingus sätestatud taganemise üldisest õigusest sõltumata ning laienevad ka üürniku lepingust taganemisele. Hageja leidis vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on põhjendatud ja õige.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
7.Kohtud on asjas tuvastanud mh järgmised asjaolud: Hageja kui üürnik ja kostja kui üürileandja sõlmisid 21. novembril 2006 Tallinnas �Mustakivi"
kaubanduskeskuses asuvate äriruumide tähtajalise üürilepingu. Lepingu lõppemise tähtajaks leppisid pooled kokku 1. juuni 2017. Lepingu p 5.1.1 järgi pidi kostja andma hagejale ruumid üle hiljemalt 1. juunil 2007. Kostja ei andnud ruumide valdust kokkulepitud tähtajal üle. Lepingu sõlmimise järel tasus hageja kostjale lepingu tagatisena ühe kuu üüri 166 782 krooni. Kostja teatas hagejale 4. mail 2007 üürilepingu eseme lepingujärgse üleandmise tähtaja muutumisest, äriruumid lubas kostja ehituses esiletulnud probleemide tõttu anda hagejale üle 20. juunil 2007. Hageja ei vastanud kostja teatele, kuid esitas kostjale 11. juunil 2007. a, tuginedes lepingu p-le 7.6 ja VÕS § 277 lg-le 1, lepingust taganemise avalduse ja tagatisena üleantud summa tagastamise nõude VÕS § 189 lg 1 alusel.
8.Kostja on seisukohal, et 4. mai 2007. a teatele vastamata jätmisega nõustus hageja kostja ettepanekuga ja ruumide üleandmise tähtaeg pikenes 20. juunini 2007. Kostja tugineb sellele, et 4. mai 2007. a teatele vastamise kohustus tulenes lepingu p-st 6.2, mille järgi pidi lepingupool, kes keeldus teise poole kirjalikust muudatusettepanekust, sellest kirjalikult teatama kümne päeva jooksul. Kolleegium jagab kohtute arusaama, et kostja teade hagejale äriruumide üleandmise tähtaja muutumisest ei ole käsitatav lepingu muutmisena, millega lepingujärgne täitmise tähtaeg oleks pikenenud. TsÜS § 68 lg 4 järgi loetakse vaikimist või tegevusetust tahteavalduseks üksnes siis, kui see tuleneb seadusest, isikute kokkuleppest või nendevahelisest praktikast. Üksnes lepingupoole kohustus vastata teise poole muudatusettepanekule kirjalikult, ei anna alust käsitada lepingupoole vaikimist nõustumusena TsÜS § 68 lg 4 alusel. Ühe poole tehtud lepingu muutmise ettepaneku saamine lepingu osaks juhul, kui teine pool oma keeldumisest kümne päeva jooksul kirjalikult ei teata, ei tulene ka lepingu p-st 6.2. Kolleegium on seisukohal, et ka VÕS § 13 lg 3 kohaldamiseks puudub alus. VÕS § 13 lg 3 järgi ei või üks lepingupool tugineda lepingutingimusele, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis.
9.Tuginedes lepingust taganemisele, nõuab hageja kostjalt tagatisena üleantud raha tagastamist. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga, et esinesid võlaõigusseaduses sätestatud lepingust taganemise eeldused ja asja lahendamisel ei ole õiguslikku tähtsust sellel, kas üleandmisega viivitamine oli oluline lepingurikkumine, kas üürnik pidi andma täitmiseks täiendava tähtaja või kas hageja huvi lepingu kehtivuse vastu oli seotud ruumide tähtaegse üleandmisega. VÕS § 277 lg-s 1 sätestatud üürniku üürisuhtest taganemise võimalus peab silmas juhte, kui üürileandja ei ole üürilepingu eset veel üürniku kasutusse andnud. VÕS § 277 lg 1 järgi võib üürnik üürilepingust taganeda, kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise. Seega saab üürnik üürieseme mittetähtaegsel üleandmisel võimaluse ühepoolselt lepingust taganeda koos taganemise kohta kehtivate õiguslike tagajärgedega. VÕS § 189 järgi peavad taganemise tagajärjel lepingupooled tagastama teineteisele lepingu järgi üleantu.
Kolleegium on seisukohal, et VÕS § 277 määrab kindlaks asjaolud, mille esinemisel on üürnikul võimalik üürilepingust taganeda, kuid ka nende asjaolude esinemisel tuleb lisaks arvestada taganemise kui õiguskaitsevahendi kasutamise üldisi eeldusi, mis on sätestatud VÕS §-s 116.
10.VÕS § 116 lg 1 näeb lepingust taganemise eeldusena ette lepingurikkumise olulisust, lg 2 loetleb näitlikult juhud, mille esinemisel saab olla tegemist olulise lepingurikkumisega. Samuti võivad lepingupooled ise kokku leppida, et oluliseks lepingurikkumiseks on mõni muu rikkumine, mis ei ole sätestatud VÕS § 116 lg 2 p-des 1-4 (vt Riigikohtu 21. mai 2008. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-31-08, p 14), kuid annab ühele poolele õiguse lepingust taganeda.
11.Ka pooled on üürilepingus viidanud üürniku õigusele lepingust taganeda. Lepingu p 7.6 annab üürnikule õiguse lepingust taganeda, kui üürileandja ei anna ruume üle kokkulepitud ajal või annab üle ruumid, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral. Sisuliselt kordab see lepingu punkt VÕS §-s 277 üürniku taganemisõigust reguleerivat sätet. Kohtud pole tuvastanud, et nimetatud lepingupunktis soovisid pooled lugeda oluliseks lepingurikkumiseks igasuguse viivituse ruumide üleandmisel või leppisid kokku lepingust taganemise õiguses mitteolulise rikkumise korral ilma täitmiseks täiendavat tähtaega andmata. Seega pidid kohtud lepingust taganemise õiguspärasuse kindlakstegemisel selgitama välja, kas lepingujärgse täitmise tähtaja ületamine 20 päeva võrra oli hageja jaoks oluline lepingurikkumine. Tähtaja ületamise olulisuse hindamise juures tuleks mh arvestada kogu lepingu kestvuse aega ja võtta seisukoht kostja väite kohta, et ruumide üleandmisega viivitamine oli peamiselt tingitud hageja soovitud ruumide viimistlemise ja kujundamisega.
12.Kolleegium märgib, et kassatsioonkaebuses viidatud üürniku võimalus kasutada VÕS §-s 278 nimetatud õiguskaitsevahendeid on asjakohatu. Nimetatud sättele saab tugineda siis, kui asja kasutamise takistus ilmneb pärast üürilepingu eseme üleandmist.
13.Kolleegium lisab hageja taganemisavalduse kohta seonduvalt VÕS § 118 lg-ga 1, et nimetatud avaldus oli tehtud 11 päeva jooksul pärast seda, kui hageja sai lepingurikkumisest teada. Seda võib lugeda mõistlikuks ajaks. Lepingu rikkumisest teadasaamise ajaks ei saa lugeda aega, mil hageja sai kätte kostja saadetud 4. mai 2007. a teate, sest rikkumine leidis aset siis, kui ruume kokkulepitud ajal üle ei antud.
14.Kohtud on ekslikult leidnud, et kostja pidi hageja taganemisavalduse vaidlustamiseks ning lepingu kehtivuse tuvastamiseks eraldi kohtusse pöörduma. Sellist eraldi nõuet ei ole vaja esitada.
15.Menetluskulude jaotus sõltub asja lahendamisest uuel läbivaatamisel. Lea Laarmaa, Henn Jõks, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.