16.veebruar 2009.a. kell 16.00 Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasi
OÜ P hagi OÜ F vastu kokkulepete tühiseks tunnustamiseks ja võlgnevuse väljamõistmiseks Hageja: OÜ P(registrikood XXX; asukoht XXX), seadusjärgne esindaja juhatuse liige I Anishin
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja lepinguline esindaja: V Härmsalu Kostja: OÜ F(registrikood XXX; elukoht seadusjärgne esindaja juhatuse liige A Sudbini
XXXX);
Kostja lepingulised esindajad vandeadvokaadid Siim Roode ja Marget Henriksen (MAQS Law Firm Advokaadibüroo; Roosikrantsi 11, Tallinn, e-post: [email protected]) Hgai läbi vaadatud kohtuistungil
20.01.2009
Kohtuistungil osalesid
Hageja esindajad I. Anishin ja V. Härmsalu, kostja esindaja adv S. Roode
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista OÜ F(registrikood XXX) 167 344,20 krooni (ükssada kuuskümmend seitse tuhat kolmsada nelikümmend neli krooni ja 20 senti) OÜ P(registrikood XXX) kasuks.
3.Menetluskulud jäävad OÜ F kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil.
10.07.2008 Harju Maakohtule esitatud hagis OÜ P taotleb tunnistada poolte vahel 18.05.2006 sõlmitud müügieelsete läbirääkimiste kokkulepe (edaspidi kokkulepe) osaliselt tühiseks Keila vallas XXX külas asuva XXX kinnistu osas, tunnistada tühiseks 15.06.2006 kompromissleping XXX müügi osas ning kostjalt FOÜ-lt välja mõista 140 400 krooni põhivõlga ja 97 156 krooni viiviseid. Hagiavalduse kohaselt 18.05.2006 sõlmisid hageja ja kostja kinnisvarabüroo Uus Maa vahendusel müügieelsete läbirääkimiste kokkuleppe kinnisasjade XXX(edaspidi objekt I) ja XXX(objekt II) müügi osas. Kokkuleppe punkti A 2 kohaselt tuli vastavalt seadusele objekti müügileping sõlmida notariaalselt tõestatud vormis. Kokkuleppe sisust tulenevalt oli kokkuleppe näol tegemist lepingupoolte soovi väljendamisega pidada läbirääkimisi kinnistute müügi kohta, mille üheks eelduseks oli kokkuleppe punktis 8 nimetatud ostjapoolne tagatisraha tasumise kohustus summas 229 805 krooni. Läbirääkimiste lõppresultaadiks, kõikide oluliste tingimuste kooskõlastamisel, pidi olema notariaalses vormis kinnistu müügilepingu sõlmimine. Müügilepingu olulistes tingimustes jõudsid hageja ja kostja kokkuleppele objekti I osas ning sõlmisid 15.06.2006 notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu XXX kohta. Kuna objekti II suhtes ei jõudnud hageja ja kostja täies ulatuses kokkuleppele, sõlmisid nad samal päeval, 15.06.2006 kompromisslepingu, millega muutsid kokkuleppes fikseeritud objekti II müügihinda, notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu ning valduse üleandmise tähtaega, samuti tagatise suurust. Uueks tagatise summaks määrati 140 400 krooni ja hageja pidi kostja valduses olevale tagatissummale juurde maksma 15 000 krooni. Kuna hageja ja kostja objekti II omandamise osas kokkuleppele ei jõudnud, jäi sõlmimata ka notariaalne müügileping ja asjaõigusleping. Notariaalse müügilepingu sõlmimata jäämise tõttu langes kostjal ära alus hoida enda käes tagatist summas 140 000 krooni. Kuna kompromisslepinguga pikendasid hageja ja kostja notariaalse müügilepingu sõlmimise tähtaega kuni 11.08.2006, siis vastavalt kokkuleppe punktile 15 pidi kostja tagatise tagastama viie tööpäeva möödumisel, seega hiljemalt 17.08.2008.a. Seega alates 17.08.2006 pidi kostja andma hagejale välja temalt olematu kohustuse täitmisena saadu, kuna kohustus langes ära. Raha tagastamise suulistele nõudmistele kostja ei reageerinud ning 18.04.2007 hageja saatis kostjale kirja nr 04/1, milles palus tagastada objekti II eest ettemaksuna tasutud tagatis. Kostja vastas 24.04.2007 tasaarvestusavaldusega, mille hageja sai kätte 27.04.2007. 25.05.2007 hageja esitas oma vastuväited kostja tasaarvestusele, kostja sellele ei vastanud. 06.12.2007 esitas hageja kostjale pretensiooni, milles andis täiendava tähtaja tagatise tagastamiseks. Kostja pretensioonile ei vastanud. Kostja on tagatise tagastamisega viivitanud alates 17.08.2006. Hagiavalduse esitamise seisuga on kostja viivituses 692 päeva, mille eest hageja vastavalt kokkuleppe punktile 16 on arvestanud viivist 0,1 % tagastamata summalt päevas, so kokku 92 383 krooni.
KOSTJA VASTUS
12.09.2008 vastuses hagile kostja hagi ei tunnista ja palub hagi jätta rahuldamata. Kostja leiab, et müügieelsete läbirääkimiste kokkulepe ei ole eelleping VÕS § 33 lg 1 tähenduses ning hageja tõlgendus selle kohta ei vasta tehingu tegelikult sisule. Lepingu tõlgendamisel on määrav lepingupoolte ühine tahe. Pooled pidasid läbirääkimisi XXX ja XXX kinnistute müümiseks hagejale. Läbirääkimiste käigus saavutatud kokkulepped fikseeriti müügilepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppes, milles fikseeriti muu hulgas ka saavutatud kokkulepe objekti müügilepingu ettevalmistamise kohta ning periood, mille jooksul kostjal ei olnud õigust kokkuleppe esemeks olnud kinnistuid avalikult kolmandatele isikutele pakkuda. Pooled ei ole kokkuleppes võtnud kohustust sõlmida notariaalne müügileping, vaid kohustuvad käituma läbirääkimiste käigus heas usus eesmärgiga saavutada ostjale ja müüjale vastuvõetav kokkulepe
objekti müügilepingu sõlmimiseks ning rakendavad jõupingutusi lõpetada lepingueelsed läbirääkimised kokkuleppes fikseeritud tähtajal. 15.06.2006 sõlmisid pooled XXX osas notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu. XXX osas pikendasid pooled notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaega 15.06.2006 sõlmitud kompromisslepinguga kuni 17.08.2006.a. Seega oli poolte esmane eesmärk fikseerida periood, mille jooksul kostja kohustub hoiduma kokkuleppe esemeks olnud kinnistute avalikult kolmandatele isikutele pakkumisest. Lepingueelsetest läbirääkimistest võivad pooltele tekkida kohustused, mille täitmist pooled käesolevas asjas on taotlenudki. Seadus ei näe lepingueelsetel läbirääkimistel arutatu fikseerimise kokkuleppele, mille sisuks on hoiduda selliste tehingute tegemisest, mis takistaksid või piiraksid edaspidiselt võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist, ette kohtuslikku notariaalset vormi. Müügieelsete läbirääkimiste kokkulepe sisaldas üksnes kokkulepet objekti hagejale broneerimise kohta. Juhul, kui kohus tuvastab, et müügieelsete läbirääkimiste kokkulepe sisaldab eellepingut, siis leiab kostja, et vaidlusalune kokkulepe on osadeks jagatav selliselt, et sisaldab üheaegselt broneerimislepingut kui ka kinnisasja müügi eellepingut. Kostja leiab, et kokkuleppe need punktid, mis käsitlevad objekti broneerimist, on käsitlevad eraldi lepinguna ning poolte vahel oli sõlmitud broneerimistasu kokkulepe; sellele kohustuslikku vorminõuet ette nähtud ei ole. Hageja poolt tagatise andmine on seotud üheselt hageja huviga tagada, et objekti ei müüdaks kokkulepitud perioodi jooksul kolmandatele isikutele. Kokkuleppe alusel tasutud tagatise ühes eesmärgiks on samuti usalduskahju hüvitamise garanteerimine. Kostja on hagejat usaldades hoidunud objekti müümisest kolmandatele isikutele poolte vahel kokkulepitud perioodi jooksul. Kui hageja ei oleks kokkuleppe kohaselt tasunud kostjale XXX asuva kinnistu eest tagatiseks 140 400 krooni, oleks kostja saanud pidada läbirääkimisi kolmandate isikutega ega oleks saanud kahju. Hageja tasus 140 400 krooni kostjale eesmärgiga tekitada usaldus hageja poolt lepingueelsete läbirääkimiste käigus antud kinnituste kehtima jäämise osas. 15.06.2006 kompromisslepingus on hageja võtnud omaks kostjale kahju tekkimise. Sellest tulenevalt on pooled otsustanud muuta kokkuleppe punkti 8 tagatise suuruse osas: uus tagatise suurus oli 140 400 krooni, millest tasumata osa 15 000 krooni hageja kohustus kostjale tasuma. Kostja taotleb kohtul otsustada kostjale tekkinud kahju suurus oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades juhul, kui kohus tuvastab, et kostjale on tekkinud usalduskahju, kuid kahju täpset suurust ei õnnestu kindlaks teha. Kostja on hagejale tekitanud kahju seoses sellega, et pärast lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe sõlmimist asus hageja kokkuleppes nimetatud kinnistutel teostama mullatöid ning vedas objektile kohale suure koguse täitepinnast. Täitepinnase vedu toimus kohalikke teid mööda liiga suurte kalluritega, mis rikkusid teed. Kostja kulutas teede taastamisele 200 000 krooni. Kuna hageja tegevuse tulemusena tekkis kostjale kahju, siis tasaarvestas kostja kahjuhüvitisnõude hageja vastu hageja poolt makstud tagatisrahaga 140 400 krooni. Kostja leiab samuti, et müügieelsete läbirääkimiste kokkulepe oli tervik ja seda ei sõlmitud ühe kinnistu osas eraldi. Sellest tulenevalt esitab kostja alternatiivsed vastuväited hagile juhuks, kui kohus leiab, et 18.05.2006 müügieelsete läbirääkimiste kokkulepe on käsitletav kinnistu müügilepingu eellepinguna. Kokkuleppest nähtub müüja tahe teha tehing mõlema kinnistuga. 18.05.2006 sõlmitud kokkuleppes märgitud kinnistute müügihind oli määratud eeldusel, et hageja ostab kostjalt mõlemad kinnistud. Juhul, kui hageja oleks avaldanud soovi osta ainult 1 kinnistu, siis oleks müüja määranud kõrgema müügihinna. Kostjale oli esitatud ühe kinnistu ostmiseks kõrgema hinnaga müügipakkumine, kuid kostja loobus sellest, sest hageja oli nõus ostma mõlemad kinnistud. Vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui
tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. 15.06.2006 sõlmisid pooled notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu XXX osas ning seoses sellega muutus kehtivaks kogu müügilepingueelsete läbirääkimiste kokkulepe tervikuna, st ka XXX kinnistut puudutavas osas. Eeltoodu alusel on alusetu hageja nõue tunnistada 15.06.2006 kompromissleping XXX osas tühiseks. Kostja vaidleb vastu ka hageja viivisenõudele. Kui kohus tuvastab, et kokkulepe on tühine, on tühine ka kokkulepe kõrvalkohustuste kohta.
HAGEJA SEISUKOHT KOSTJA VASTUVÄIDETE OSAS
Hageja kostja vastuväidetega ei nõustu. Hageja nõustub, et tasus tagatise lepingu alusel, mida hageja luges kehtivaks. Hiljem selgus, et leping on vormivea tõttu tühine. Hageja ei nõustu lepingu jagamisega eraldi eellepinguks ja broneerimislepinguks. Lepinguprojekti valmistas ette maakler. Hageja seaduslikud esindajad ei valda eesti keelt määral, et oleksid võimelised ilma tõlketa aru saama lepingu nüanssidest. Lepingu sõlmimisel maakleri ja kostja esindaja poolt antud selgituste kohaselt oli tagatise maksmine vajalik, et üldse kinnistute müügi osas läbirääkimisi pidama hakata. Broneerimisest ja broneerimistasust ei ole hagejaga kunagi räägitud. Tühisel tehingul ei ole õiguslikke tagajärgi. Seetõttu ei saa lepingut jagada osadeks, millest mõni kehtiks vastavalt kostja soovile ja mõni kehtiks vastavalt hageja soovile. Väär on kostja väide, et tagatis on tasu usalduse eest ning kostja võis tagatise endale jätta, kui hageja usaldust kuritarvitab. Hageja sai lepingut sõlmides aru, et tagatis on eeldus läbirääkimiste pidamiseks. Ainuüksi läbirääkimistest ei tulene pooltele õiguslikke tagajärgi. Hageja ei ole käitunud kostja suhtes pahauskselt ega asunud kostjaga läbirääkimistesse ilma tegeliku tahteta läbirääkimisi pidada. Seega ei saa olla tagatise näol tegemist hüvitisega usalduskahju eest. Kuna kompromissleping on vormistatud lepingu lisana, on kompromissleping samuti tühine. Kompromisslepingu teksti koostas kostja ning see sõlmiti samal päeval XXX suhtes notariaalse lepingu sõlmimisega. Kompromisslepingus ei ole sätestatud, millest kostjal tekkis varaline kahju ja selle suurus. Kuna kostjal ei saanud tekkida usalduskahju lepingueelsetest läbirääkimistest, ei ole kohtul vaja tuvastada selle tekkimist ega teha kindlaks kahju suurust. Hageja ei ole oma tegevusega kostjale kahju tekitanud. Kostja väited kahju tekkimisest seoses täitepinnase veoga on paljasõnalised ja üllatuslikud. Kostja ei ole varem sellist väidet hagejale esitanud ega ole kahju tõendanud. 24.04.2007 tasaarvestusavalduses kostja väidab, et tasaarvestab kahjuhüvitisnõude, mis tuleneb hagejapoolsest lepingueelsete läbirääkimiste pahatahtlikust katkestamisest, kokkuleppe ja kompromisslepingu rikkumisest. Hageja nõustub, et kokkulepe oli sõlmitud kahe kinnistu osas, kuid tühist kokkulepet ei saa muuta kehtivaks sellega, et ühe kinnisasja osas sõlmiti notariaalne müügi- ja asjaõigusleping. Hageja on seisukohal, et viivisenõue on põhjendatud. Alusetu rikastumise korral võib kohaldada VÕS § 113. Hageja nõuab viivist vastavalt pooltevahelise kokkulepe punktis 16 tagatise tagastamisega viivitamise puhuks ette nähtud viivisemääras 0,1 % päevas. Juhul, kui kohus tunnistab lepingu tühiseks, korrigeerib hageja viivisearvestust ning taotleb viiviseid seaduses sätestatud määras.
KOHTUISUTNG
20.01.2009 kohtuistungil hageja jäi oma varasemate seisukohtade ja nõuete juurde. Lepingueelsete läbirääkimiste kokkulepe oli eelleping, mis XXX osas on vormivea tõttu tühine. Hageja leiab, et leping on tühine osaliselt, sest XXX osas on leping notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimisega muutunud kehtivaks, seetõttu kehtib ka viivisekokkulepe. Hageja ei öelnud lepingut üles, sest kompromisslepingul, millega kokkulepet muudeti, oli tähtaeg ning ei saa üles öelda
lõppenud lepingut. Kuna poolte vahel olid arusaamatused ja tingimustes kokkuleppele ei jõutud, jäi müügileping sõlmimata. Kostja jäi oma kirjalike vastuväidete juurde. Kostja leiab, et 15.06.2006 kompromisslepingu järgi tekkisid pooltel uued kohustused, varasem kokkulepe jäi lepingu üldosaks. Kostja on täitnud lepingust tulenenud kohustust hoiduda kinnistu teistele müügiks pakkumisest. Tegu ei olnud ostuhinna tasumise kokkuleppega. Kokkulepe on ühe kinnistu osas täidetud ja see muutus kehtivaks ka siis, kui eeldada, et kohustuslik oli notariaalne tõestamine.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Hageja taotleb kostjalt välja mõista tühise lepingu alusel saadu, tuginedes alusetu rikastumise sätetele. Kostja leiab, et leping ei ole tühine, müügilepingu sõlmimata jäämise tõttu on kostjale tekkinud kahju ning kostjal oli õigus tagatisraha tasaarvestada kahjunõudega.
2.Vaidluse lahendamiseks kohus esmalt analüüsib, kas pooltevahelise lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe näol oli tegemist notariaalselt tõestatud vormi nõudva kinnisasja müügi eellepinguga ning kas tehing on vormivea tõttu tühine. Seejärel kohus analüüsib, kas kostja oli kohustatud kokkuleppe alusel tasutud tagatise tagastama ning kas kostjal oli õigus teostada tasaarvestust.
3.Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjas tähtsust omavate faktiliste asjaolude üle: - 18.05.2006 pooled sõlmisid lihtkirjaliku müügilepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe XXX ja XXX asuva kahe kinnistu ostmiseks müügieelsete läbirääkimiste pidamiseks. - 15.06.2006 sõlmisid pooled XXX osas notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõiguslepingu. - 15.06.2006 sõlmisid pooled kompromisslepingu, millega muudeti 18.05.2006 kokkulepet XXX müügihinna, notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise ning valduse üleandmise tähtpäevade osas ning tagatise suuruse osas. - Hageja tasus kokkuleppe alusel kostjale XXX kinnistu omandamise tagatisrahana 140 400 krooni. - XXX osas pooled müügilepingut ega asjaõiguslepingut kokkulepitud ja kompromisslepinguga muudetud tähtpäevaks ei sõlminud ning tähtaja möödumisega on kokkulepe lõppenud: - 24.04.2007 kostja esitas hagejale tasaarvestusavalduse, milles tasaarvestas hageja tagatisraha 140 400 krooni tagastamise nõude oma kahjunõudega 140 400 krooni, mis tuleneb hageja poolsest lepingueelsete läbirääkimiste pahatahtlikust katkestamisest, kokkuleppe ja kompromisslepingu rikkumisest. Hageja on tasaarvestusavalduse kätte saanud ja esitanud sellele 25.05.2007 vastuväited.
4.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 järgi juhul, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Vastavalt VÕS § 11 lg - le 3 tuleb lepingule seadusega kehtestatud vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti.
5.Kohus, kuulanud ära menetlusosalised, tunnistajad ning uurinud igakülgselt ja objektiivselt kõiki tõendeid, leiab, et pooltevaheline lepingueelsete läbirääkimiste kokkulepe (edaspidi leping) on kinnisasja müümisele suunatud eelleping, millele AÕS § 119 lg 1 sätestab kohustusliku notariaalselt tõestatud vormi. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lepingu tõlgendamisel lähtutakse poolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 4 sätestab, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Tulenevalt VÕS § 29 lg 5 sätetest tuleb lepingu
tõlgendamisel muu hulgas arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sh lepingueelseid läbirääkimisi (p 1), lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (p 3) ja lepingu olemust ja eesmärki (p 4). VÕS § 33 lg 1 järgi eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel.
6.Pooltevahelises müügieelsete läbirääkimiste kokkuleppe sõnastuse järgi leppisid pooled osas (B) kokku kinnistute müügi üle läbirääkimiste pidamise eeldustes. Punktides (B) 1 ja 2 märgitud kummagi kinnistu müügihind, punktis (B) 3 notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise lõpptähtpäev, punktis (B) 4 kinnistute valduse üleandmise tähtpäev ning punktis (B) 5 notariaalsete lepingute sõlmimisega kaasnevate notaritasude ja riigilõivu jaotuse poolte vahel. Kokkulepped kinnistu hinnas, asjaõiguslepingu sõlmimise ja valduse üleandmise tähtpäevades on müügilepingu olulised tingimused. XXXosas sõlmisidki pooled 15.06.2006 notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu vastavalt lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppes märgitud tingimustele. Kokkuleppe punkti (B) 6 alusel loeti müügilepingu sõlmimisel müügihinnast tasutuks kokkuleppe alusel müüjale tasutud summa. Samuti nähtub müügieelsete läbirääkimiste kokkuleppe punktidest 1 – 18, et müügilepingu olulistes tingimustes olid pooled tegelikult juba kokkuleppe saavutanud ning edasine läbirääkimiste pidamine sisaldas üksnes müügilepingu ettevalmistamiseks vajalike toimingute ja koostöö tegemist, vajadusel dokumentide esitamist ja müügilepinguga seotud olulise info vahetamist. Asjaolu, et tegemist on kinnisasja müügilepingu eellepinguga, nähtub ka 15.06.2006 pooltevahelisest kompromisslepingust. Kostja kirjalikus vastuses kohtule esitatud vastupidistest väidetest hoolimata järeldub kompromisslepingu punktist iii), et ka kostja ise pidas lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppes sisalduvaid tingimusi pooltele siduvaks, st tingimused kinnistute hinna, notariaalsete lepingute sõlmimise ja valduse üleandmise tähtpäeva osas ei olnud peale kokkuleppe sõlmimist enam läbirääkimiste esemeks. Nii nähtub kompromisslepingu punktist iii) ja iv), et kokkuleppes määratud tähtpäevaks XXXkinnistu notariaalse müügilepingu (väidetavalt hagejast olenevatel põhjustel) sõlmimata jäämisega on kostjale tekkinud kahju, mistõttu kompromisslepingu punktis 1) otsustasid pooled muuta 18.05.2006 kokkuleppe punkti (B) 2 XXXmüügihinna osas ning punktides (B) 3 ja 4 sätestatud notariaalse lepingu sõlmimise ja valduse üleandmise tähtpäeva osas. Lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe punktis 13 nähti ette kokkulepet rikkunud poole kohustus hüvitada teisele poolele lisaks leppetrahvile kokkuleppe rikkumisega tekitatud kahju.
7.Õige on kostja väide, et kokkulepe sisaldas broneerimislepingut: kostja kohustus hoiduma kokkuleppe kehtivuse ajal kolmandatele isikutele kokkuleppe objektiks olevate kinnistute müügiks pakkumisest, kostja kohustus hoiduma sarnaste kinnisasjade ostuks kolmandate isikutega läbirääkimiste pidamisest ning maakler kohustus hoiduma kokkuleppe kehtivuse ajal kinnistute reklaamimisest ja müügiks pakkumisest. Sellise kohustuse olemasolu lepingus ei välista aga, et tegemist on eellepinguga VÕS § 33 lg 1 mõttes. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma lahendis nr 3-2-1-32-06 märkinud järgmist: „... AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele. Erandina saab nn broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult
on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud.“ Käesolevas tsiviilasjas leppisid pooled kokku, et hageja tasub kokkuleppest tulenevate nõuete tagamiseks kostjale tagatisraha 229 805 krooni. Tagatisrahaga samas suuruses nähti ette poole kohustus tasuda teisele poolele leppetrahvi kolmandate isikutega läbirääkimistest hoidumise, koostöö tegemise ja infovahetuse kohustuse osas kokkuleppe rikkumise korral. Pärast ühe kinnistu osas müügilepingu sõlmimist loeti tasutud tagatisrahast osa müügihinna katteks, osaliselt (summas 125 400 krooni) jäi juba tasutud tagatisraha teise kinnistu tagatisrahaks: kompromisslepinguga määrati XXXkinnistu tagatisraha suuruseks 140 400 krooni selliselt, et hagejal tuli varem tasutule lisaks maksta 15 000 krooni. Samuti nähti läbirääkimiste kokkuleppes ette lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise kohustus ning müüja õigus tasaarvestada kokkuleppe kehtivuse lõppemisel tagastamisele kuuluv tagatis kokkuleppest tuleneva nõudega. Seega on pooled kokkuleppes ette näinud sanktsioonid juhuks, kui müügileping jääb poolest olenevatel põhjustel sõlmimata. Kompromisslepingus on juba sisuliselt fikseeritud, et müügilepingu sõlmimata jäämisega on kostjale tekkinud kahju, kokkuleppest tulenevalt oli kostjal müüjana õigus kahjunõue tagatissummaga tasaarvestada. Kostja on seda käesolevas asjas ka teinud. Seega puudub kokkuleppe punktil 15, mis käsitleb tagatissumma tagastamist kokkuleppe kehtivuse lõppemisel, reaalne sisu. Hagejal ostjana ei olnud müügilepingu sõlmimisest loobumise korral võimalust saada tagasi kogu tasutud tagatissummat. Eeltoodu alusel kohus asub seisukohale, et sisuliselt oli hageja kokkuleppe alusel kohustatud mõlemad kinnistud ostma ning kohustuse rikkumise tagajärjena nähti ette tagatissumma jäämine hüvitisena kostjale.
8.Tunnistajana üle kuulatud, lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe üheks osaliseks olnud kinnisvarabüroo Uus Maa esindaja maakler MRausi seletusest nähtub, et kokkuleppe sõlmimise eesmärk oli fikseerida omavahelised kokkulepped, kuna 2006.a. kinnisvaraturg oli aktiivne, pakkumised muutusid kiiresti ning notarite järjekorrad olid pikad. Väga pikaks ajaks ei tahetud sellel ajal kokkuleppeid sõlmida, pikemaks ajaks tehti kokkulepped boonusena mitme krundi ostmise eest. Eeltoodust järeldub, et hageja ja kostja vahelise kokkuleppe sõlmimise eesmärk oli suunatud kokkuleppes nimetatud kinnistute võõrandamisele/omandamisele kokkulepitud hinnaga ja kokkulepitud tähtpäevaks. Seega on lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe näol tegemist kinnisasja võõrandamise eellepinguga.
9.AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 järgi peab kinnisasja võõrandamisele suunatud eelleping olema notariaalselt tõestatud vormis. Tulenevalt TsÜS § 77 lg-st 3 saab seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui seaduses ei ole ette nähtud teisiti. Seega pidi notariaalselt tõestatud vormis olema ka kompromissleping, millega muudeti lepingueelsete läbirääkimiste kokkulepet müügihinna ja lepingu sõlmimise tähtpäevade osas. VÕS § 11 lg 3 sätestab, et kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta. TsÜS § 83 lg 1 alusel on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu lepingueelsete läbirääkimiste kokkulepe ja kompromissleping tühised.
10.Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (TsÜS § 84 lg 1). VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuna kohus tuvastas lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe tühisuse muu hulgas tagatise andmise kohustuse osas ning tehing on tühine algusest peale, siis tuleb tagatis hagejale tagastada, kuna kohustust ei tekkinud.
11.Kostja ei ole sisuliselt vaidlustanud hageja õigust saada tagasi tagatisena makstud 140 400 krooni. Kostja on aga tagatise tasaarvestanud on kahju hüvitamise nõudega. VÕS § 197 lg 1 kohaselt juhul, kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestatavad nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti (VÕS § 197 lg 2). Tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele (VÕS § 198). Tulenevalt VÕS § 200 lg-st 4 ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja on kostja 24.04.2007 tasaarvestusavalduse kätte saanud ning hageja on esitanud sellele kirjalikult vastuväited. Kohus leiab, et kostjal puudub materiaalõiguslik alus tasaarvestuseks, sest hageja on esitanud tasaarvestusele nõude puudumise vastuväite ning kohtumenetluses ei ole kostjal tasaarvestatava kahjunõude olemasolu tõendamist leidnud.
12.Kirjaliku tasaarvestusavalduse kohaselt tekkis kostjal kahju summas 140 400 krooni seoses sellega, et hageja pahatahtlikult katkestas lepingueelsed läbirääkimised ning rikkus kokkulepet ja kompromisslepingut. Avaldusest ei nähtu, milles konkreetselt varaline kahju seisnes ning kuidas kahjusumma kujunes. TsÜS § -st 139 tulenevalt heausksust eeldatakse ning pahausksust peab isik, kes sellele tugineb, tõendama. Kostja ei ole tõendanud hageja pahatahtlikkust läbirääkimiste katkestamisel. Ainuüksi asjaolust, et hageja loobus kinnistu ostmisest, ei tulene läbirääkimiste katkestamise pahatahtlikkus. Kostja vastupidine seisukoht tõendab samas veelkordselt, et lepingueelsete läbirääkimiste kokkulepe oli kinnistu võõrandamise eelleping, st hagejal oli selle järgi kohustus omandada mõlemad kinnistud. Kohus nõustub hageja väitega, et hageja tegutsemist heas usus näitab see, et hageja tasus kokkuleppe ja selle lisana hiljem sõlmitud kompromisslepingu alusel tagatisraha ning omandas ühe kokkuleppes nimetatud kinnistu. Lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe punktist 15 nähtub võimalus, et leping lõpeb, kui selles sätestatud tähtajaks notariaalset müügi- ja asjaõiguslepingut ei sõlmita. Seega ostusoovist taganemist ei saa käsitleda pahatahtlikkusena.
13.Kohtuistungil kostja lisaks eeltoodule tugines kahju tekkimise alusena ka sellele, et hageja tekitas kostjale kahju omavolilise tegevusega kokkuleppes nimetatud kinnistutel. Kostja väidete kohaselt vedas hageja kinnistutele täiteks ehitusjääke, mis vähendas hageja poolt ostmata jäänud XXXkinnistu visuaalset atraktiivsust ja mõjutas seeläbi kinnistu hinda alanemise suunas. Oma väiteid sellisel viisil kahju tekkimist soovis kostja tõendada tunnistajate ütlustega ning taotles VÕS § 127 lg 6 alusel kohtul otsustada kahju suurus. Kohus leiab, et kostja ei ole kahju tekkimist ja suurust tõendanud. Tunnistajana üle kuulatud Kämpinguranna ringtee kinnisvaraprojekti finantseerinud GOÜ juhatuse liige J Glaase väide, et hageja poolt kinnistule täiteks veetud ehituspraht vähendas kinnistu väärtust, on paljasõnaline ja ebausaldusväärne. Tunnistaja Glaase oli vaadeldavate sündmuste toimumise ajal osaühingu ainuosanik ja ainus juhatuse liige. Tunnistaja sisuliselt projekti finantseerijana ei teadnud nimetada kinnistu müügihinda, kuid mäletas täpselt, et hind langes 50 000 krooni võrra. Tunnistaja M. Raus, kes maaklerina korraldas XXX kinnistu müüki nii hagejale, kui hiljem kolmandale isikule, ei mäletanud, kas kinnistule veetud täitepraht kinnistu hinda mõjutas. Kohus leiab, et kostjal saanuks tekkida kahju eelkõige sellisel juhul, kui uus ostja tasunuks hagejaga kokkulepitud hinnast madalama hinna. Kohus leiab, et tunnistajate ütlused ei ole sellise asjaolu tõendamiseks kohane tõend, sest sellist asjaolu olnuks võimalik tõendada kinnistu müügilepingu kui dokumentaalse tõendi esitamisega. Hageja esindaja juhtis kohtuistungil sellele asjaolule kostja tähelepanu, kuid kostja leidis, et tal on õigus otsustada, milliste tõenditega oma väiteid tõendada. Elektroonilise kinnistusraamatu andmetel sõlmiti XXX kinnistu osas asjaõigusleping 16.10.2006.a, seega uue ostjaga sõlmiti leping kahe kuu jooksul hagejaga kokkulepitud tähtaja möödumisest. Kõike eeltoodut arvesse võttes on kohtu hinnangul mõistlik eeldada, et kostja sai
kinnistu müümisel hagejaga kokkulepituga samaväärse või kõrgema hinna. Seega puudus kostjal 24.04.2007 kahjuhüvitise nõue, mida tasaarvestada hageja nõudega tagastada tühise lepingu alusel makstud tagatis. Eeltoodu alusel tuleb hagi põhinõude osas rahuldada.
14.Vaidlust ei ole selle üle, et lepingueelsete läbirääkimiste kokkulepe on XXX kinnistu osas muutunud kehtivaks asjaõiguslepingu sõlmimisega. Kohus ei nõustu aga hageja seisukohaga, et seetõttu muutus kokkuleppes sisalduv viivisenõue kehtivaks ka XXX osas. Hageja on alternatiivselt taotlenud viiviste väljamõistmist seaduses sätestatud määras, kui kohus leiab, et kokkulepe on tühine ka viivisekokkuleppe osas. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumine ka võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 6 annab võlausaldajale õiguse nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. VÕS § 113 lg 1 järgi rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS § -s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 7 % aastas. VÕS § 94 lg 1 sätestab intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga refinantseerimisoperatsioonidele kohaldatava intressimäära enne iga aasta 1.jaanuari ja 1.juulit. Hageja arvestas kostjale viiviseid alates 17.08.2006.a, sest kompromisslepingu kehtivuse korral oleks kostjal olnud kohustus tagatis tagastada 16.08.2006.a., kuni hagiavalduse esitamiseni 09.07.2008, kokku 692 viivitatud päeva eest. Kohtuistungil hageja kinnitas, et jääb selle viiviseperioodi juurde ja nõuet muuta ei soovi. Kohus leiab, et hageja taotlus on mõistlik. Kohus mõistab viivised kostjalt välja taotletud perioodi eest, kuid hageja poolt alternatiivselt taotletud seadusjärgses määras. Viivisesumma arvutamisel lähtus kohus Eesti Panga poolt väljaandes Ametlikud Teadaanded avaldatud intressimäära teadetest. Perioodil 17.08.2006 – 31.12.2006 oli viivisemäär 9,75 % aastas (0,026 % päevas), kokku perioodil viivitatud 137 päeva x 0,026 % x 140 400 krooni = viivis 5001,048 krooni; Perioodil 01.01.2007 – 30.06.2007 oli viivisemäär 10,5 % aastas (0, 029 % päevas), kokku perioodil viivitatud 151 päeva x 0,029 % x 140 400 krooni = viivis 6148,116 krooni; Perioodil 01.07.2007 – 09.07.2008 oli viivisemäär 11 % aastas (0,030 % päevas), kokku perioodil viivitatud 375 päeva x 0,030 % x 140 400 krooni = viivis 15 795 krooni. Kokku tuleb kostjalt välja mõista perioodil 17.08.2006 – 09.07.2008 tagatissumma 140 400 krooni tagastamisega viivitamise eest viivis 26 944,20 krooni.
15.Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldas, jäävad menetluskulud kostja kanda.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.