2-07-6052
Kohus
Pärnu Maakohus
Kohtunik
Kristel Pedassaar
Kohtuistungisekretär
Merje Raudla
Otsuse tegemise aeg ja koht
13. veebruar 2009. a Kuressaare kohtumaja
Tsiviilasja number
2-07-6052
Tsiviilasi
M S hagi K S vastu juurdepääsutee avalikult kasutatavale teele
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja M S ( ),
saamiseks
Hageja esindaja T T ( Hageja esindaja: vandeadvokaat Jaan Tedder Advokaadibüroo Tedder (10189820) [email protected] Kungla 1-11 10141 Tallinn Tel 627 6557
Kostja K S ( ); Kostja esindaja: adv. Uno Feldschmidt AB-st Uno Feldschmidt OÜ Gonsiori 21 10147 Tallinn, e-mail [email protected] ); Kolmandad isikud:
Lk 1/ 10
süsteemis järgnevalt:
Juurdepääsuõigus on tähtajatu.
15.02.2007 esitas M S kohtule hagi K Su vastu juurdepääsu saamiseks avalikult kasutatavale teele üle võõra kinnisasja. Saare maakonna S Vallavalitsuse 22.mai 2006.a. korraldusega nr. 80 on hagejale antud ehitusluba elamu ehitamiseks S vallas R külas asuvale A kinnistule (tl.47). Käesoleval ajal puudub aga hagejal M Sl juurdepääs A kinnistult avalikult kasutatavale teele. Juurdepääs A kinnistule on võimalik ainult teiste omanduses olevate N-R või T maaüksuste kaudu, mis aga omanike vastuseisu tõttu on hageja arvates praegusel ajal võimatu. A maaüksuse ajalooliselt väljakujunenud tee on paiknenud täielikult kostja K Su N-R maaüksusel ja on ka praegusel ajal määratletav kulgevana vana kiviaja kõrval piki kinnistu piiri. Sama teed on varasemalt kasutatud juurdepääsuna küla paadisadamale ja tee on kantud isegi Eesti Põhikaardile. Tee taastamine kasutuskõlblikuks on aga osutunud kostja kategoorilise vastuseisu tõttu võimatuks. Faktiliselt on N-R maaüksus külgnevalt teega kasutuses karjamaana, mistõttu tee taastamine ja teena kasutuselevõtmine ei peaks hageja arvates kuidagi kahjustama kostja huve. Keskkonnaministeeriumi Saaremaa Keskkonnateenistuse juhataja on teatanud hagejale, et keskkonnateenistus ei anna nõusolekut uute teede rajamiseks läbi kaitstava territooriumi. Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 156 lg. l kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Kokkuleppe mittesaavutamisel on huvitatud poolel õigus juurdepääsu ja selle kasutamise tasu määramist tsiviilkohtupidamise korras. A maaüksuse mõistlikuks juurdepääsuks oleks hageja arvates vana tee taastamine ja kasutusele võtmine R-K riigimaanteest kuni A kinnistuni piki N-R kinnistut läbivat kiviaeda, mille ääres on säilinud endine tee koht. Hageja on taotlenud kohtuväliselt N-R maaüksusel, katastritunnus VVVVVVV:VVVVVVV:0375 paikneva A maaüksuse, katastritunnus VVVVVVV:VVVVVVV:VVVVVVV juurdepääsuteele servituudi määramist. Ülaltoodud kinnistud paiknevad alates 26.01.2007.a. väljakuulutatud S vallas R külas paikneval looduskaitsealal ja tulenevalt looduskaitseala eripärast on tegemist vanasti kasutuses olnud ning Eesti Põhikaardile kantud teega, mis peaks olema avalikus kasutuses päikesetõusust päikeseloojanguni. Teele on vaja seada servituut tee kasutamiseks ka päikeseloojangust päikesetõusuni. Teeservituudiga haaratud tee pikkus on 289,1 m, juurdepääsutee laius 3,0 m ja juurdepääsutee pindala kokku 866,7m2. Servituut kulgeb olemasoleva kiviaia idapoolsel küljel, kiviaiast 1,5 m kaugusel. Servituudi valdajal - hagejal - peab olema õigus vajadusel teed korrastada säilitamaks tee pinnasteena. Kohtu poolt määratav juurdepääsutee kasutamise tasu peaks olema arvestades hageja võetud kohustust tagada tee korrashoid, minimaalselt võimalik. Lähtudes eeltoodust ja juhindudes AÕS 156 lg. l palub hageja:
kasutab teed, milline läheb K – R maanteelt piki hageja kinnistu piiri ja läbib T kinnistut ning veel kahte kinnistut. Mainitud tee on kraaviga piiratud kattega tee. Kostja leiab, et hageja poolt mainitud ja väidetavalt kostja kinnistut läbiv tee ei ole ajalooliselt väljakujunenud ja käeoleval ajal kasutatav tee. Nimetatud teed kasutati enne maade võõrandamist ning käesoleval ajal ei ole tegemist teega, vaid nagu on märgitud S Vallavalitsuse kirjas 23.05.2006.a., on tegemist säilinud endise tee kohaga. Kostja juhib kohtu tähelepanu asjaolule, et tema kinnistu katastriplaanil (katastri nr VVVVVVV:VVVVVVV:0375) milline on registreeritud 12.05.2004.a. temale kuuluva maa kohta, teed, mida taotleb hageja, ei asu. Katastriplaanil on märgitud ainult kiviaed. Kostja ei nõustu ka hageja seisukohaga, et faktiliselt on N-R maaüksus külgnevalt teega kasutuses karjamaana, mistõttu tee taastamine ja teena kasutuselevõtmine ei peaks hageja arvates kuidagi kahjustama kostja huve. Kostja kasutab maad, millelt hageja soovib juurdepääsuteed, karjamaana ja seetõttu ei soovi kostja taluda mingeid kitsendusi, mis hakkab takistama tema majandustegevust. Hageja soovitud juurdepääsutee poolitaks karjamaa. Hageja poolt taotletav tee tuleb hagejal alles rajada, kuna see teerada ei ole ka varem olnud kõva kattega tee vaid tegemist on looduslikule pinnasele sissetallataud rajaga, mida mööda kalurid käisid lautrikohtadele kas jalgsi või äärmisel juhul hobusega. Nagu nähtub hageja poolt esitatud elamu projekt dokumentatsioonist, on tegemist uue tee rajamisega, millega kostja mingil juhul nõustuda ei saa. Kostja leiab, et hageja peaks taotlema oma kinnistule juurdepääsuteed T kinnistu omanikult. Õigusliku põhjendusena on kostja esitanud väite, et hagejal on juba olemas avalikult kasutatavale teele juurdepääs, mida ta tegelikult ka kasutab ( läbi T kinnistu). AÕS § 178 lg1 järgi määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus ei saa sundida pooli reaalservituudi seadmise lepingut sõlmima, kui puudub seadusest tulenev kohustus lepingu sõlmimiseks või kui on võimalik olukord lahendada antud juhul kostja kinnistut koormamata. AÕS § 156 lg1 tuleneb, et kui pooled ei saavuta kokkulepet juurdepääsu asukohas on juurdepääsu nõude rahuldamise eelduseks juurdepääsu puudumine juurdepääsu taotletava ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Kostja leiab, et antud juhul on hagejal tegelikult võimalus kasutada teed, maakorralduslikult ei ole vajalik ega võimalik uut teed ehitada ning seega puudub ka vajadus kostjat kitsendustega koormata. Sellisele seisukohale on kostja arvates asunud ka Riigikohus oma lahendites nr 3-22-45-04 ja 3-2-1-85-05. Kostja on seisukohal, et tulenevalt AÕSRS § 15.2 lg1 kohaselt on kinnistu omanikul tehnorajatise talumise kohustus üksnes juhul, kui tegemist on õiguslikul alusel ehitatud tehnorajatisega. Tehnorajatiseks ei saa lugeda püsivalt kasutusest välja lagunenud rajatist. Vaidlusalune tee ei ole aga olnud ega ole ka praegu tehnorajatis ehk tee. Kohtuistungil antud täiendavate selgituste kohaselt rõhutas kostja, et kaardimaterjalidest ei nähtu, et hageja poolt taotletav juurdepääsutee elamule oleks kunagi sõidukitele läbitav tee olnud, rääkida võiks jalgrajast. Juurdepääsu tee lubamine hageja poolt taotletud kohast vähendab kostja arvates ka kinnistu väärtust.
Kolmandate isikute seisukohad: S Vallavalitsus aktsepteerib Saaremaa Keskkonnateenistuse looduskaitse spetsialistide pädevust ja nõustub nende seisukohaga, et tee tuleb rajada asukohta, kus see kõige vähem kahjustaks olemasolevat looduskeskkonda. Täpsustuseks on vallavalitsus lisanud, et N-R kinnistu puhul ei ole tegemist tagastatud maaga õigusjärgsele subjektile, vaid Eesti NSV Taluseaduse alusel K Sule põliseks kasutamiseks antud ja maareformi kohaselt ostueesõigusega erastatud maaga. A kinnistu puhul on tegemist tagastatud endise talukohaga, kus olid säilinud kiviaiad, vanad hoonete vundamendid ja salvkaev. Tulenevalt AÕS-st oleks Lk 4/ 10
A kinnistu omanikul õigus nõuda juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt ühelt poolt üle N-R kinnistu ja teiselt poolt üle T, H, A ja N – R kinnistu. H ja A kinnistu osas on olemas läbitav tee, N-R kinnistu puhul tuleks ükskõik kumma variandi puhul tee rajada. Vastavalt R loodukaitseala kaitse-eeskirjale on kaitseala valitseja Keskkonnaministeeriumi Saaremaa Keskkonnateenistus. Tee ehitus kaitsealal võib toimuda ainult kaitseala Valitseja nõusolekul (vt. tl.146). Keskkonnaministeerium – Saaremaa Keskkonnateenistuse kaudu selgituse kohaselt (vt. tl. 169) küsis 18.01.2005.a. S Vallavalitsus keskkonnateenistuse seisukohta ehitustegevuse arendamiseks A kinnistul. Saaremaa Keskkonnateenistuse vastuses märgiti, et keskkonnateenistus on nõus ehitustegevuse arendamisega A kinnistul, kui ehitised paigutatakse vanale asustuskohale ning peetakse kinni seadusjärgsest ehituskeeluvööndist. Nõusoleku andmisel lähtus Saaremaa keskkonnateenistus sellest, et A kinnistule on võimalik juurde pääseda mööda Eesti Põhikaardile kantud vana taluteed, mis läbib N – R (VVVVVVV:VVVVVVV:0375) kinnistut. S Vallavalitsuse poolt 07.02.2005.a. korraldusega nr22 väljastatud projekteerimistingimused sisaldavad nõuet kooskõlastada juurdepääsutee krundile riigimaanteelt naaberkrundi omanikega. S Vallavalitsus on 22.05.2006.a. A kinnistule ehitusloa väljastanud, kuid projekteerimistingimustes nimetatud maaomanike kooskõlastust juurdepääsutee osas ei olnud. Oma kirjas M Sle (23.05.2006.a. nr 7-2.5/242) on S Vallavalitsus soovitanud juurdepääsut suhtes kokkuleppele jõuda N-R kinnistu omanikega,. Vastuseks T Ti teabenõudele, kus küsiti seisukohta kolme erineva teetrassi kulgemise kohta kaitsealal, on Saaremaa keskkonnateenistus oma 17.10.2006.a. kirjas vastanud, et Natura 2000 võrgustiku R loodusalal ei ole võimalik anda nõusolekut uute teede rajamiseks. Uute teetrasside rajamine läbi kaitseala rikub looduslike elupaikade terviklikkust, on vastuolus kaitseala kaitse-eesmärkidega ning elupaiga soodsa seisundi mõistega Looduskaitseseaduse § 3 lg 1 tähenduses. Kohtumenetluse käigus avaldasid pooled nõusolekut uue teetrassi rajamise osas läbi N-R kinnistu ning Saaremaa keskkonnateenistuse spetsialistid kaasati uue võimaliku teetrassi paikvaatlusse 20.05.2008.a. Tulenevalt Looduskaitseseaduse §-st 31 lg2 p8, ehitusseaduse § 2 lg1 ja lg3, R looduskaitseala kaitse-eeskirjade § 17 p2 ja R looduskaitseala kaitse-eesmärgist on Saaremaa keskkonnateenistus peale täiendavaid analüüse kaardimaterjali ja paikvaatluse tulemuste põhjal seisukohal, et A kinnistule juurdepääsutee rajamiseks on parim lahendus kasutada läbi N – R kinnistu kulgevat vana tee kohta. Kaalutlused selliseks seisukohaks on järgmised: 1) Nimetatud vana tee koha kasutamine juurdepääsuks vanale talukohale oli üks eeldusi A kinnistule ehitamise kooskõlastuse andmiseks. Kaitsealadele ei ole võimalik ehitada tingimusteta ja kõikidesse kohtadesse, kuhu soovitakse. Vana tee ja taluase on argumendid, mis toetavad ehitamist. 2) Enne ehitusloa väljastamist oleks S vallavalitsus pidanud kontrollima, kas on olemas maaomanike kokkulepe tee kasutamise osas ja selle puudumisel ehitusluba mitte väljastama. 3) Ajaloolisele tee kohale kiviaia ääres uue tee rajamine on eeldatavalt kõige väiksema negatiivse mõjuga kaitseala kaitse-eesmärkidele. Trass on looduses järgitav, ei vaja täiendavaid pinnasetöid, v.a. kruusaga tihendamine. 4) Uue tee rajamine mööda kostja poolt välja pakutud trassi omab rannaniidu kooslusele oluliselt suuremat negatiivset mõju. Tee trassilt tuleb koorida pinnast ja teisaldada kive. Kohati on pinnases märjad augud, mis vajavad täitmist, samas kasvavad seal hajusalt III kaitsekategooria kaitsealused taimeliigid. 5) Uus tee poolitab karjatatava ala ebaloomulikult ja raskendab karjatamist karjamaa põhjapoolses osas. Samas vana teekoha äärne kiviaed poolitab karjamaa reaalselt. Seda ära kasutades on soovitav karjatadagi loomi kahes osas. Lk 5/ 10
Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Kohus rahuldab hagejate nõude tähtajatu juurdepääsu õiguse saamiseks kuid ei pea põhjendatuks rahuldada hageja taotlust servituudi seadmiseks juurdepääsuteele tee kasutamiseks päikeseloojangust päikesetõusuni vaid leiab, et põhjendatud on juurdepääsutee kohta märkuse kandmine kinnistusraamatusse. Vaatamata kohtu poolt pooltele tehtud korduvatele ettepanekutele ja katsetele, ei osutunud kompromiss poolte vahel võimalikuks, kuigi pooled avaldasid selleks soovi ja tahet. Kompromissi sõlmimisele osutus takistuseks ka kinnistute asumine looduskaitse alal ning sellest tulenevalt kehtestatud piirangud uute teede rajamisele (tl.22-26). Asjaõigusseaduse § 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Lähtudes Riigikohtu tsiviilasjas 3-2-1-85-05 otsuses sätestatust kaalub kohus asja lahendamisel poolte huvisid ja kontrollib järgmisi eeldusi:
(katkendlik joon). Kaardilt on näha, et see tee kulgeb T kinnistule ehitatava suvila eest. Nimetatud kaardile on kantud ka kohtulikus menetluses kaalumisel olnud võimalikud juurdepääsud hageja kinnistule osaliselt läbi N-R kinnistu (variandid 2,3), kuid milliste teede rajamine on välistatud Keskkonnaministeeriumi seisukohtade tõttu. Keskkonnaministeerium Saaremaa Keskkonnateenistuse kaudu on seisukohal, et A kinnistule ehitamise kooskõlastuse andmiseks oli vana teekoha kasutamine juurdepääsuks vanale talukohale. Vanaks teekohaks on põhikaardile kantud kiviaia äärne tee, mida hageja taotlebki juurdepääsuteeks. Kaitsealadele ei ole võimalik ehitada tingimusteta ja kõikidesse kohtadesse kuhu soovitakse. Vana tee ja taluase on argumendid, mis toetavad ehitamist (tl.169-170) . Kohus teostas menetlusosaliste osavõtul kahel korral paikvaatluse (tl.99-114 ja 167). paikvaatluse käigus on fikseeritud järgmist: Esimene juurdepääsutee, mida taotleb hageja juurdepääsuteeks asub täielikult kostja K Su NR maaüksusel ja on hetkel määratletav kulgevana vana kiviaia kõrval piki kinnistu piiri. Juurdepääsutee algab K-R maanteelt (fotod 25,26) ja see kulgeb vana kiviaiaga kõrvuti. Pinnas mida mööda tee kulgeb on kohati pehme, vajuv ja rohtu kasvanud. Maa on kasutusel karjamaana. Pinnasel on selgelt näha auto poolt pinnasele jäetud värskeid jälgi, mis on tekitanud porised rööpad. Tee kaugus kiviaiast umbes 2 meetrit, tee laius on umbes kolm meetrit, pikkus hageja kinnistuni umbes kuni 300 meetrit. Juurdepääsuteele on ette pandud K - R maantee poolt tulles elektritraat, mille küljes ripub silt eravaldus (fotod 1-9,10-12). Fotodel 9-10 on näha juurdepääsutee lõpp hageja kinnistul asuva majani. Teine tee, mida kohus vaatles on tee, mida soovitab juurdepääsuteena hagejale kostja. Teine juurdepääsutee, millele viitab kostja, viib hageja kinnistu juurde läbi T jt. kinnistu (fotod 13-24,27). See juurdepääsutee algab K - R maanteelt ja selle tee algusele on ette pandud puidust ja traatvõrgust tehtud väravad (foto 23). Olemasolev jälgitav tee on kõvema pinnasega kruusatee. Tee hageja kinnistuni läbib kolme kinnistut ja vaatluse ajal ei osanud osalejad nimetada ühe kinnistu omanikku. T maaüksus piirneb traataiaga (fotod 15-24,27). Fotodelt nr 22-24 on näha kruusateed, mis algab K - R maanteelt ja kulgeb läbi T maaüksuse ja tee teeb enne A maaüksuse kurvi mere poole. Kostja poolt pakutav juurdepääsutee on tunduvalt pikem hageja poolt taotletavast juurdepääsuteest. T kinnistut läbiv teeosa hagejale kuuluva A kinnistu poolses osas vajab samuti täitmist ja on sõiduautole raskesti läbitav. S Vallavalitsuse esindaja – vallavanem Kalmer Poopuu selgituste kohaselt vallal T maaüksust läbiva juurdepääsu tee osas lepingut sõlmitud ei ole ja rajatava suvila õue alalt ei luba T maaüksuse elanikud läbi sõita (foto 17). Fotodel 25-26 on K-R maantee. Kohtuistungil esitas hageja esindaja veel kaardimaterjali ja kaks värvifotot taotletavast juurdepääsuteest, kinnitamaks Eesti Põhikaardil märgitut - tegemist on vana tee kohaga kiviaia ääres (tl.133-138). 2002.a . Eesti põhikaardile on kantud taotletav tee rajana (tl.181-182). Sellelt kaardilt on näha, et kostja poolt juurdepääsuteena pakutud tee on põhikaardil tähistatud osaliselt pinnasteena, mis läbib T kinnistule planeeritavate hoonete õueala ja see tee keerab mere poole enne A kinnistu piiri. Hageja jäi oma hagiavalduses esitatud taotluse juurde ja palus määrata juurdepääs oma kinnistule hagiavalduses taotletud viisil. Hageja leiab, et taotletav tee on vana talutee, mis on kantud Eesti Põhikaardile ja mis oleks lühim tee tema kinnistule. Juurdepääsuõiguse kasutamise eest pidas hageja õiglaseks tasuks 104 krooni aastas, ehk 12 senti ruutmeetri eest. Hageja leiab, et kostja poolt pakutud variant juurdepääsuteeks elamule läbi T, A ja H kinnistu ei ole vastuvõetav, kuna see läbib samuti mitmeid võõraid kinnistuid ja ühe kinnistu puhul läbiks tee kinnistule rajatava elamu hoovi. Seega on alust eeldada, et ka nimetatud kinnistu omanik ei anna nõusolekut juurdepääsu tee rajamiseks. Mõlemal juhul tuleb elamuni viiv tee autole läbitavaks muutmiseks täita. Kostja vastuväited juurdepääsu tee määramiseks hageja poolt taotletud viisil on:
Lk 7/ 10
1) Hagejal on juurdepääsuteed võimalik rajada mujalt – so. läbi teiste kinnistute (T, A, H) kinnistu, millist teed mööda hageja on ka seni oma kinnistule pääsenud. 2) Hageja poolt taotletav tee ei ole ajalooliselt väljakujunenud ja käeoleval ajal autoga sõitmiseks kasutatav tee. Tegemist on jalgsi läbitava teerajaga. 3) Kostja kasutab kinnistut, mida hakkaks hagi rahuldamise korral, poolitama hageja taotletav juurdepääsutee oma majandustegevuse arendamiseks, so. karjamaana. Rajatav tee hakkaks takistama tema majandustegevust. 4) Juurdepääsutee rajamine vähendab kostja kinnistu väärtust. Kohus leiab, et käeoleva vaidluse lahendamisel omab tähtsust ka fakt, et hagejale tagastatud A kinnistu puhul on tegemist tagastatud endise talukohaga, kus olid säilinud kiviaiad, vanad hoonete vundamendid ja salvkaev, mis andis alust hagejale hoonestusõiguse seadmiseks ja vanale talukohale elamu ehitamiseks. Kuna tegemist oli vana talukohaga, siis on mõistetav ka asjaolu, et aja jooksul on looduses muutunud varem selle talukohani viiv tee, milleks vanasti võis olla ka tee, mis oli läbitav jalgsi või hoburakendile. Kostjale kuuluva N-R kinnistu puhul ei ole tegemist tagastatud maaga õigusjärgsele subjektile, vaid Eesti NSV Taluseaduse alusel K Sule põliseks kasutamiseks antud ja maareformi kohaselt ostueesõigusega erastatud maaga. Kohus, võttes aluseks kohtule esitatud kaardimaterjali (olgu siis hageja või kostja poolt esitatud), leiab, et nendel kaartidel on selgelt näha, et kohas kuhu taotleb hageja juurdepääsuteed, on tähistatud kiviaia kõrval tee koht (ka teerada). Nimetatud tee on leidnud kajastamist ka Eesti Põhikaardil. Kuigi paikvaatluse käigus ilmnes, et taotletav tee ei ole tavalistele sõiduautodele ilma pinnase täitetöödeta kogu ulatuses läbitav, on see tee hageja jaoks pääsemaks edaspidi oma kinnistult avalikult kasutatavale teele ainuvõimalik tee. Kohus paikvaatluse käigus veendus ka selles, et tee, mida kostja väitis hagejat oma kinnistule pääsemiseks kasutavat (läbi T, A ja H kinnistute), läbib T kinnistul kinnistule ehitatava (ehitustegevus alanud) hoone õue ala (otse hoone eest) ja seetõttu on alust eeldada ja nimetatud asjaolu nähtub ka S Vallavalitsuse kirjast (tl146), et nimetatud kinnistu omanik ei ole nõus A kinnistu juurdepääsu tee läbimisega tema kinnistult. Nagu juba eelnevalt märgitud, ei ole tee, mis läbib T kinnistut, selle A kinnistu poolsest osast samuti tavalisele sõiduautole hästi läbitav ning vajab täitmist. Kuna hageja on taotlenud juurdepääsuteed läbi N-R kinnistu ja jäänud selle taotluse juurde, siis ei ole kohus ka omal algatusel asunud ära kuulama T kinnistu omanikku. Lähtuvalt paikvaatlusel ja S Vallavalitsusest ning hagejalt saadud andmetest on kohtul aga igati alust eeldada, et T kinnistu omanik ei ole nõus naaberkinnistule juurdepääsutee määramisega läbi oma kinnistule rajatavate hoonete akende alt. Kohtulikus menetluses oli kostja nõus lubama hagejale juurdepääsu läbi oma kinnistu T kinnistupoolsest küljest, kuid sellisel juhul tuleks uut teed rajada, millega ei nõustunud keskkonnateenistus (tl. 169). Eelnimetatud dokumentide alusel ning kohtu poolt läbi viidud vaatluste tulemusel on tõendamist leidnud, et hagejale kuuluvalt kinnistult on ainsaks võimalikuks juurdepääsuteeks avalikule teele tee, mida hageja taotleb. Kohtul puudub seaduslik alus, mitte arvestada Saaremaa Keskkonnateenistuse poolt antud arvamust, mille kohaselt on ehituse lubamise aluseks A kinnistule olnud vana tee ja taluase. Et ajaloolisele tee kohale kiviaia ääres uue tee rajamine on eeldatavalt kõige väiksema negatiivse mõjuga kaitseala kaitse-eesmärkidele. Vana teekoha äärne kiviaed poolitab karjamaa reaalselt. Seda ära kasutades on soovitav karjatadagi loomi kahel pool teed. Kohus leiab, et kostja ei ole kohtule veenvalt põhjendanud, mil moel hageja poolt taotletav juurdepääsutee hakkab takistama tema majandustegevust. Selles osas on kostja vastuväited jäänud paljasõnalisteks. Kostja on kasutanud ja kasutab kinnistut loomade karjatamiseks ja nagu nähtub keskkonnateenistuse seisukohtadest, millega kohus nõustub, on kinnistu ka peale hagejale taotletud juurdepääsutee määramist kasutatav karjamaana. Kohtu jaoks ei ole veenvad ka kostja väited selle kohta, et juurdepääsutee Lk 8/ 10
rajamine vähendab kostja kinnistu väärtust. Kohtu arvates ei oma enam asja lahendamise seisukohalt tähtsust fakt, et hagejale ehitusloa väljaandmisel puudus temal juurdepääsutee rajamiseks läbi kostjale kuuluva N-R kinnistu kostja nõusolek. Elamu hagejale kuuluval kinnistul on valminud ja kohtule ei ole esitatud andmeid, et tegemist oleks ebaseadusliku ehitisega. Kohus leiab, et AÕS § 156 lg1 alusel on hageja õigustatud nõudma kinnisasjale juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt. Kuna pooled ei ole juurdepääsutee osas saavutanud omavahelist kokkulepet, siis on juurdepääsutee asukohta õigustatud määrama kohus. Eeltoodust nähtub, et hageja kinnistul asuvale kinnisasjale ei pääse otse avalikult teelt ilma naaberkinnistuid läbimata. Kohtulikus menetluses on kindlaks tehtud, et kostja on teinud hagejale takistusi taotletava juurdepääsutee kasutamisel. Ka paikvaatlusel ilmnes, et taotletava juurdepääsutee alguses avalikult kasutatavalt teelt oli elektrikarjus, millel kiri eravaldus. Katsed teed kasutada on lõppenud poolte vaheliste tülidega, mida on tulnud lahendada ka politseil. Eeltoodud põhjustel on hageja kasutanud oma kinnistule pääsemiseks ka teed läbi T ja teiste kinnistute, milleks aga temal samuti luba puudub. Kohus kõike eeltoodut kogumis hinnates leiab, et kui võrrelda hagejale taotletava juurdepääsutee kasutamise takistamisega tekkivaid kahjusid ja kulutusi ning kostja ebameeldivusi seoses juurdepääsutee kasutusele võtmisega, mida kostja on seni takistanud, on hageja huvid selgelt ülekaalus. Seda eelkõige seetõttu, et uue tee rajamine mujale on loodukaitse seisukohalt võimatu ning eeltoodut arvestades puudub hagejal oma kinnistul asuvale kinnisasjale mujalt lubatav juurdepääs. Normaalseks kinnistu kasutamiseks on juurdepääs (s.h ka sõidukiga) eluliselt vajalik. Kostjal jääb ka juurdepääsutee olemaolu korral võimalus kinnistut kasutada karjamaana, kui seda sellisel juhul kahes osas. Kostjale tekib juurdepääsuõiguse kasutamisega vaid see ebameeldivus, et tema karjamaana kasutavat kinnistut läbib hageja poolt kasutatav juurdepääsutee, mis poolitab karjamaa kahte ossa, millised osad eraldi võetuna aga on kasutatavad senisel otstarbel. Eeltoodust tulenevalt ei oleks taotletav juurdepääsutee kostja jaoks ülemäära koormav. Kohus ei ole tuvastanud AÕS § 156 lg 3 esinemist käesolevas asjas. Nimetatud sätte kohaselt ei ole kinnisasja omanikul õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Kõike eeltoodut arvestades leiab kohus, et hageja nõue juurdepääsuõiguse saamiseks kinnisasjale (elamule) tuleb rahuldada. Juurdepääsuõigus tuleb anda tähtajatult. Hageja on kohtult taotlenud kasutatava juurdepääsutee kasutamise eest tasu määramist. Hagiavalduses ei ole hageja summat märkinud, kuid kohtuistungil selgitas hageja, et juurdepääsutee eest võiks määrata tasu nii, et see oleks 12 senti ruutmeetri eest ja seega 104 krooni aastas. Kohus leiab, et arvestades kostja talumiskohustust tuleb hagejatel tasuda hüvitist. Kostja, kes ei ole nõustunud juurdepääsu tee määramisega hageja poolt taotletud kohast, ei ole tasu suurust nimetanud. Kuna kohtul puuduvad muud andmed, mis võimaldaksid hageja poolt pakutust teistsugust tasu määrata, siis kohus leiab, et tasu suuruseks tuleb määrata hageja poolt pakutud 104 krooni aastas. Tasu suuruse määramisel arvestab kohus poolte huve, kostja talumiskoormist ning kohtupraktikat. Kohtulikus menetluses ei ole kostja tõendanud, et temal tekkiks kinnisasja osa kasutamise kitsendamisest kahju või peaks tasu olema muul põhjusel suurem. Uute asjaolude ilmnemisel on kostjal õigus nõuda tasu suurendamist või lahendada tasu küsimus hagejaga kokkuleppeliselt. Hageja on esitanud taotluse servituudi seadmiseks juurdepääsuteele tee kasutamiseks päikeseloojangust päikesetõusuni ning kanda see kinnitusraamatusse. AÕS § 178 lg1 järgi määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus ei saa sundida pooli reaalservituudi seadmise lepingut sõlmima, kui puudub seadusest tuleneva kohustus lepingu sõlmimiseks või kui on võimalik tekkinud olukord lahendada kinnistut koormamata. Kohus leiab tekkinud olukord on võimalik lahendada juurdepääsutee Lk 9/ 10
kohta märkuse kandmisega kinnistusraamatusse kostjale kuuluva kinnistu kolmandasse jakku. AÕS § 140 kohaselt on kinnisomandi kitsendused seadusjärgsed või need seatakse kohtuotsuse või tehinguga. Juurdepääsuõigus üle teise kinnistu on kitsenduseks nimetatud õigusega koormatud kinnisasjale ja seda saab kanda kinnistusraamatusse. AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavaks tegemiseks. AÕS § 141 lg 3 sätestab, et kohtuotsuse või tehinguga seatud kitsendus, samuti selle kitsenduse muutmine või lõpetamine kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kinnistusraamatusse kantud. Seega tagab kinnistusraamatusse kantud märkus õiguskindluse ka siis, kui hageja või kostja kinnistu suhtes saavad omanikuks kolmandad isikud. Vastavalt Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 7 alusel asendab jõustunud kohtulahend kinnistusraamatu kande tegemisel puudutatud kinnistu omaniku nõusolekut. Kohus peab antud asjas, mille menetlus on alanud ja kohtuistung toimunud enne TsMS muudatuste kehtima hakkamist 01.01.2009.a., milliste muudatuste kohaselt seda liiki asju vaadatakse läbi hagita menetluses, põhjendatuks teha otsuse. Kohtukulude jaotus TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. Lähtudes TsMS § 162 lg 2 ja § 163 lg 1 jätab kohus hageja kohtukulud täies ulatuses kostja kanda. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Kristel Pedassaar Kohtunik Märkused:
Lk 10/ 10
2-07-6052
Kohus
Pärnu Maakohus
Kohtunik
Kristel Pedassaar
Kohtuistungisekretär
Merje Raudla
Otsuse tegemise aeg ja koht
13. veebruar 2009. a Kuressaare kohtumaja
Tsiviilasja number
2-07-6052
Tsiviilasi
M S hagi K S vastu juurdepääsutee avalikult kasutatavale teele
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja M S ( ),
saamiseks
Hageja esindaja T T ( Hageja esindaja: vandeadvokaat Jaan Tedder Advokaadibüroo Tedder (10189820) [email protected] Kungla 1-11 10141 Tallinn Tel 627 6557
Kostja K S ( ); Kostja esindaja: adv. Uno Feldschmidt AB-st Uno Feldschmidt OÜ Gonsiori 21 10147 Tallinn, e-mail [email protected] ); Kolmandad isikud:
Lk 1/ 10
süsteemis järgnevalt:
Juurdepääsuõigus on tähtajatu.
15.02.2007 esitas M S kohtule hagi K Su vastu juurdepääsu saamiseks avalikult kasutatavale teele üle võõra kinnisasja. Saare maakonna S Vallavalitsuse 22.mai 2006.a. korraldusega nr. 80 on hagejale antud ehitusluba elamu ehitamiseks S vallas R külas asuvale A kinnistule (tl.47). Käesoleval ajal puudub aga hagejal M Sl juurdepääs A kinnistult avalikult kasutatavale teele. Juurdepääs A kinnistule on võimalik ainult teiste omanduses olevate N-R või T maaüksuste kaudu, mis aga omanike vastuseisu tõttu on hageja arvates praegusel ajal võimatu. A maaüksuse ajalooliselt väljakujunenud tee on paiknenud täielikult kostja K Su N-R maaüksusel ja on ka praegusel ajal määratletav kulgevana vana kiviaja kõrval piki kinnistu piiri. Sama teed on varasemalt kasutatud juurdepääsuna küla paadisadamale ja tee on kantud isegi Eesti Põhikaardile. Tee taastamine kasutuskõlblikuks on aga osutunud kostja kategoorilise vastuseisu tõttu võimatuks. Faktiliselt on N-R maaüksus külgnevalt teega kasutuses karjamaana, mistõttu tee taastamine ja teena kasutuselevõtmine ei peaks hageja arvates kuidagi kahjustama kostja huve. Keskkonnaministeeriumi Saaremaa Keskkonnateenistuse juhataja on teatanud hagejale, et keskkonnateenistus ei anna nõusolekut uute teede rajamiseks läbi kaitstava territooriumi. Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 156 lg. l kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Kokkuleppe mittesaavutamisel on huvitatud poolel õigus juurdepääsu ja selle kasutamise tasu määramist tsiviilkohtupidamise korras. A maaüksuse mõistlikuks juurdepääsuks oleks hageja arvates vana tee taastamine ja kasutusele võtmine R-K riigimaanteest kuni A kinnistuni piki N-R kinnistut läbivat kiviaeda, mille ääres on säilinud endine tee koht. Hageja on taotlenud kohtuväliselt N-R maaüksusel, katastritunnus VVVVVVV:VVVVVVV:0375 paikneva A maaüksuse, katastritunnus VVVVVVV:VVVVVVV:VVVVVVV juurdepääsuteele servituudi määramist. Ülaltoodud kinnistud paiknevad alates 26.01.2007.a. väljakuulutatud S vallas R külas paikneval looduskaitsealal ja tulenevalt looduskaitseala eripärast on tegemist vanasti kasutuses olnud ning Eesti Põhikaardile kantud teega, mis peaks olema avalikus kasutuses päikesetõusust päikeseloojanguni. Teele on vaja seada servituut tee kasutamiseks ka päikeseloojangust päikesetõusuni. Teeservituudiga haaratud tee pikkus on 289,1 m, juurdepääsutee laius 3,0 m ja juurdepääsutee pindala kokku 866,7m2. Servituut kulgeb olemasoleva kiviaia idapoolsel küljel, kiviaiast 1,5 m kaugusel. Servituudi valdajal - hagejal - peab olema õigus vajadusel teed korrastada säilitamaks tee pinnasteena. Kohtu poolt määratav juurdepääsutee kasutamise tasu peaks olema arvestades hageja võetud kohustust tagada tee korrashoid, minimaalselt võimalik. Lähtudes eeltoodust ja juhindudes AÕS 156 lg. l palub hageja:
kasutab teed, milline läheb K – R maanteelt piki hageja kinnistu piiri ja läbib T kinnistut ning veel kahte kinnistut. Mainitud tee on kraaviga piiratud kattega tee. Kostja leiab, et hageja poolt mainitud ja väidetavalt kostja kinnistut läbiv tee ei ole ajalooliselt väljakujunenud ja käeoleval ajal kasutatav tee. Nimetatud teed kasutati enne maade võõrandamist ning käesoleval ajal ei ole tegemist teega, vaid nagu on märgitud S Vallavalitsuse kirjas 23.05.2006.a., on tegemist säilinud endise tee kohaga. Kostja juhib kohtu tähelepanu asjaolule, et tema kinnistu katastriplaanil (katastri nr VVVVVVV:VVVVVVV:0375) milline on registreeritud 12.05.2004.a. temale kuuluva maa kohta, teed, mida taotleb hageja, ei asu. Katastriplaanil on märgitud ainult kiviaed. Kostja ei nõustu ka hageja seisukohaga, et faktiliselt on N-R maaüksus külgnevalt teega kasutuses karjamaana, mistõttu tee taastamine ja teena kasutuselevõtmine ei peaks hageja arvates kuidagi kahjustama kostja huve. Kostja kasutab maad, millelt hageja soovib juurdepääsuteed, karjamaana ja seetõttu ei soovi kostja taluda mingeid kitsendusi, mis hakkab takistama tema majandustegevust. Hageja soovitud juurdepääsutee poolitaks karjamaa. Hageja poolt taotletav tee tuleb hagejal alles rajada, kuna see teerada ei ole ka varem olnud kõva kattega tee vaid tegemist on looduslikule pinnasele sissetallataud rajaga, mida mööda kalurid käisid lautrikohtadele kas jalgsi või äärmisel juhul hobusega. Nagu nähtub hageja poolt esitatud elamu projekt dokumentatsioonist, on tegemist uue tee rajamisega, millega kostja mingil juhul nõustuda ei saa. Kostja leiab, et hageja peaks taotlema oma kinnistule juurdepääsuteed T kinnistu omanikult. Õigusliku põhjendusena on kostja esitanud väite, et hagejal on juba olemas avalikult kasutatavale teele juurdepääs, mida ta tegelikult ka kasutab ( läbi T kinnistu). AÕS § 178 lg1 järgi määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus ei saa sundida pooli reaalservituudi seadmise lepingut sõlmima, kui puudub seadusest tulenev kohustus lepingu sõlmimiseks või kui on võimalik olukord lahendada antud juhul kostja kinnistut koormamata. AÕS § 156 lg1 tuleneb, et kui pooled ei saavuta kokkulepet juurdepääsu asukohas on juurdepääsu nõude rahuldamise eelduseks juurdepääsu puudumine juurdepääsu taotletava ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Kostja leiab, et antud juhul on hagejal tegelikult võimalus kasutada teed, maakorralduslikult ei ole vajalik ega võimalik uut teed ehitada ning seega puudub ka vajadus kostjat kitsendustega koormata. Sellisele seisukohale on kostja arvates asunud ka Riigikohus oma lahendites nr 3-22-45-04 ja 3-2-1-85-05. Kostja on seisukohal, et tulenevalt AÕSRS § 15.2 lg1 kohaselt on kinnistu omanikul tehnorajatise talumise kohustus üksnes juhul, kui tegemist on õiguslikul alusel ehitatud tehnorajatisega. Tehnorajatiseks ei saa lugeda püsivalt kasutusest välja lagunenud rajatist. Vaidlusalune tee ei ole aga olnud ega ole ka praegu tehnorajatis ehk tee. Kohtuistungil antud täiendavate selgituste kohaselt rõhutas kostja, et kaardimaterjalidest ei nähtu, et hageja poolt taotletav juurdepääsutee elamule oleks kunagi sõidukitele läbitav tee olnud, rääkida võiks jalgrajast. Juurdepääsu tee lubamine hageja poolt taotletud kohast vähendab kostja arvates ka kinnistu väärtust.
Kolmandate isikute seisukohad: S Vallavalitsus aktsepteerib Saaremaa Keskkonnateenistuse looduskaitse spetsialistide pädevust ja nõustub nende seisukohaga, et tee tuleb rajada asukohta, kus see kõige vähem kahjustaks olemasolevat looduskeskkonda. Täpsustuseks on vallavalitsus lisanud, et N-R kinnistu puhul ei ole tegemist tagastatud maaga õigusjärgsele subjektile, vaid Eesti NSV Taluseaduse alusel K Sule põliseks kasutamiseks antud ja maareformi kohaselt ostueesõigusega erastatud maaga. A kinnistu puhul on tegemist tagastatud endise talukohaga, kus olid säilinud kiviaiad, vanad hoonete vundamendid ja salvkaev. Tulenevalt AÕS-st oleks Lk 4/ 10
A kinnistu omanikul õigus nõuda juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt ühelt poolt üle N-R kinnistu ja teiselt poolt üle T, H, A ja N – R kinnistu. H ja A kinnistu osas on olemas läbitav tee, N-R kinnistu puhul tuleks ükskõik kumma variandi puhul tee rajada. Vastavalt R loodukaitseala kaitse-eeskirjale on kaitseala valitseja Keskkonnaministeeriumi Saaremaa Keskkonnateenistus. Tee ehitus kaitsealal võib toimuda ainult kaitseala Valitseja nõusolekul (vt. tl.146). Keskkonnaministeerium – Saaremaa Keskkonnateenistuse kaudu selgituse kohaselt (vt. tl. 169) küsis 18.01.2005.a. S Vallavalitsus keskkonnateenistuse seisukohta ehitustegevuse arendamiseks A kinnistul. Saaremaa Keskkonnateenistuse vastuses märgiti, et keskkonnateenistus on nõus ehitustegevuse arendamisega A kinnistul, kui ehitised paigutatakse vanale asustuskohale ning peetakse kinni seadusjärgsest ehituskeeluvööndist. Nõusoleku andmisel lähtus Saaremaa keskkonnateenistus sellest, et A kinnistule on võimalik juurde pääseda mööda Eesti Põhikaardile kantud vana taluteed, mis läbib N – R (VVVVVVV:VVVVVVV:0375) kinnistut. S Vallavalitsuse poolt 07.02.2005.a. korraldusega nr22 väljastatud projekteerimistingimused sisaldavad nõuet kooskõlastada juurdepääsutee krundile riigimaanteelt naaberkrundi omanikega. S Vallavalitsus on 22.05.2006.a. A kinnistule ehitusloa väljastanud, kuid projekteerimistingimustes nimetatud maaomanike kooskõlastust juurdepääsutee osas ei olnud. Oma kirjas M Sle (23.05.2006.a. nr 7-2.5/242) on S Vallavalitsus soovitanud juurdepääsut suhtes kokkuleppele jõuda N-R kinnistu omanikega,. Vastuseks T Ti teabenõudele, kus küsiti seisukohta kolme erineva teetrassi kulgemise kohta kaitsealal, on Saaremaa keskkonnateenistus oma 17.10.2006.a. kirjas vastanud, et Natura 2000 võrgustiku R loodusalal ei ole võimalik anda nõusolekut uute teede rajamiseks. Uute teetrasside rajamine läbi kaitseala rikub looduslike elupaikade terviklikkust, on vastuolus kaitseala kaitse-eesmärkidega ning elupaiga soodsa seisundi mõistega Looduskaitseseaduse § 3 lg 1 tähenduses. Kohtumenetluse käigus avaldasid pooled nõusolekut uue teetrassi rajamise osas läbi N-R kinnistu ning Saaremaa keskkonnateenistuse spetsialistid kaasati uue võimaliku teetrassi paikvaatlusse 20.05.2008.a. Tulenevalt Looduskaitseseaduse §-st 31 lg2 p8, ehitusseaduse § 2 lg1 ja lg3, R looduskaitseala kaitse-eeskirjade § 17 p2 ja R looduskaitseala kaitse-eesmärgist on Saaremaa keskkonnateenistus peale täiendavaid analüüse kaardimaterjali ja paikvaatluse tulemuste põhjal seisukohal, et A kinnistule juurdepääsutee rajamiseks on parim lahendus kasutada läbi N – R kinnistu kulgevat vana tee kohta. Kaalutlused selliseks seisukohaks on järgmised: 1) Nimetatud vana tee koha kasutamine juurdepääsuks vanale talukohale oli üks eeldusi A kinnistule ehitamise kooskõlastuse andmiseks. Kaitsealadele ei ole võimalik ehitada tingimusteta ja kõikidesse kohtadesse, kuhu soovitakse. Vana tee ja taluase on argumendid, mis toetavad ehitamist. 2) Enne ehitusloa väljastamist oleks S vallavalitsus pidanud kontrollima, kas on olemas maaomanike kokkulepe tee kasutamise osas ja selle puudumisel ehitusluba mitte väljastama. 3) Ajaloolisele tee kohale kiviaia ääres uue tee rajamine on eeldatavalt kõige väiksema negatiivse mõjuga kaitseala kaitse-eesmärkidele. Trass on looduses järgitav, ei vaja täiendavaid pinnasetöid, v.a. kruusaga tihendamine. 4) Uue tee rajamine mööda kostja poolt välja pakutud trassi omab rannaniidu kooslusele oluliselt suuremat negatiivset mõju. Tee trassilt tuleb koorida pinnast ja teisaldada kive. Kohati on pinnases märjad augud, mis vajavad täitmist, samas kasvavad seal hajusalt III kaitsekategooria kaitsealused taimeliigid. 5) Uus tee poolitab karjatatava ala ebaloomulikult ja raskendab karjatamist karjamaa põhjapoolses osas. Samas vana teekoha äärne kiviaed poolitab karjamaa reaalselt. Seda ära kasutades on soovitav karjatadagi loomi kahes osas. Lk 5/ 10
Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Kohus rahuldab hagejate nõude tähtajatu juurdepääsu õiguse saamiseks kuid ei pea põhjendatuks rahuldada hageja taotlust servituudi seadmiseks juurdepääsuteele tee kasutamiseks päikeseloojangust päikesetõusuni vaid leiab, et põhjendatud on juurdepääsutee kohta märkuse kandmine kinnistusraamatusse. Vaatamata kohtu poolt pooltele tehtud korduvatele ettepanekutele ja katsetele, ei osutunud kompromiss poolte vahel võimalikuks, kuigi pooled avaldasid selleks soovi ja tahet. Kompromissi sõlmimisele osutus takistuseks ka kinnistute asumine looduskaitse alal ning sellest tulenevalt kehtestatud piirangud uute teede rajamisele (tl.22-26). Asjaõigusseaduse § 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Lähtudes Riigikohtu tsiviilasjas 3-2-1-85-05 otsuses sätestatust kaalub kohus asja lahendamisel poolte huvisid ja kontrollib järgmisi eeldusi:
(katkendlik joon). Kaardilt on näha, et see tee kulgeb T kinnistule ehitatava suvila eest. Nimetatud kaardile on kantud ka kohtulikus menetluses kaalumisel olnud võimalikud juurdepääsud hageja kinnistule osaliselt läbi N-R kinnistu (variandid 2,3), kuid milliste teede rajamine on välistatud Keskkonnaministeeriumi seisukohtade tõttu. Keskkonnaministeerium Saaremaa Keskkonnateenistuse kaudu on seisukohal, et A kinnistule ehitamise kooskõlastuse andmiseks oli vana teekoha kasutamine juurdepääsuks vanale talukohale. Vanaks teekohaks on põhikaardile kantud kiviaia äärne tee, mida hageja taotlebki juurdepääsuteeks. Kaitsealadele ei ole võimalik ehitada tingimusteta ja kõikidesse kohtadesse kuhu soovitakse. Vana tee ja taluase on argumendid, mis toetavad ehitamist (tl.169-170) . Kohus teostas menetlusosaliste osavõtul kahel korral paikvaatluse (tl.99-114 ja 167). paikvaatluse käigus on fikseeritud järgmist: Esimene juurdepääsutee, mida taotleb hageja juurdepääsuteeks asub täielikult kostja K Su NR maaüksusel ja on hetkel määratletav kulgevana vana kiviaia kõrval piki kinnistu piiri. Juurdepääsutee algab K-R maanteelt (fotod 25,26) ja see kulgeb vana kiviaiaga kõrvuti. Pinnas mida mööda tee kulgeb on kohati pehme, vajuv ja rohtu kasvanud. Maa on kasutusel karjamaana. Pinnasel on selgelt näha auto poolt pinnasele jäetud värskeid jälgi, mis on tekitanud porised rööpad. Tee kaugus kiviaiast umbes 2 meetrit, tee laius on umbes kolm meetrit, pikkus hageja kinnistuni umbes kuni 300 meetrit. Juurdepääsuteele on ette pandud K - R maantee poolt tulles elektritraat, mille küljes ripub silt eravaldus (fotod 1-9,10-12). Fotodel 9-10 on näha juurdepääsutee lõpp hageja kinnistul asuva majani. Teine tee, mida kohus vaatles on tee, mida soovitab juurdepääsuteena hagejale kostja. Teine juurdepääsutee, millele viitab kostja, viib hageja kinnistu juurde läbi T jt. kinnistu (fotod 13-24,27). See juurdepääsutee algab K - R maanteelt ja selle tee algusele on ette pandud puidust ja traatvõrgust tehtud väravad (foto 23). Olemasolev jälgitav tee on kõvema pinnasega kruusatee. Tee hageja kinnistuni läbib kolme kinnistut ja vaatluse ajal ei osanud osalejad nimetada ühe kinnistu omanikku. T maaüksus piirneb traataiaga (fotod 15-24,27). Fotodelt nr 22-24 on näha kruusateed, mis algab K - R maanteelt ja kulgeb läbi T maaüksuse ja tee teeb enne A maaüksuse kurvi mere poole. Kostja poolt pakutav juurdepääsutee on tunduvalt pikem hageja poolt taotletavast juurdepääsuteest. T kinnistut läbiv teeosa hagejale kuuluva A kinnistu poolses osas vajab samuti täitmist ja on sõiduautole raskesti läbitav. S Vallavalitsuse esindaja – vallavanem Kalmer Poopuu selgituste kohaselt vallal T maaüksust läbiva juurdepääsu tee osas lepingut sõlmitud ei ole ja rajatava suvila õue alalt ei luba T maaüksuse elanikud läbi sõita (foto 17). Fotodel 25-26 on K-R maantee. Kohtuistungil esitas hageja esindaja veel kaardimaterjali ja kaks värvifotot taotletavast juurdepääsuteest, kinnitamaks Eesti Põhikaardil märgitut - tegemist on vana tee kohaga kiviaia ääres (tl.133-138). 2002.a . Eesti põhikaardile on kantud taotletav tee rajana (tl.181-182). Sellelt kaardilt on näha, et kostja poolt juurdepääsuteena pakutud tee on põhikaardil tähistatud osaliselt pinnasteena, mis läbib T kinnistule planeeritavate hoonete õueala ja see tee keerab mere poole enne A kinnistu piiri. Hageja jäi oma hagiavalduses esitatud taotluse juurde ja palus määrata juurdepääs oma kinnistule hagiavalduses taotletud viisil. Hageja leiab, et taotletav tee on vana talutee, mis on kantud Eesti Põhikaardile ja mis oleks lühim tee tema kinnistule. Juurdepääsuõiguse kasutamise eest pidas hageja õiglaseks tasuks 104 krooni aastas, ehk 12 senti ruutmeetri eest. Hageja leiab, et kostja poolt pakutud variant juurdepääsuteeks elamule läbi T, A ja H kinnistu ei ole vastuvõetav, kuna see läbib samuti mitmeid võõraid kinnistuid ja ühe kinnistu puhul läbiks tee kinnistule rajatava elamu hoovi. Seega on alust eeldada, et ka nimetatud kinnistu omanik ei anna nõusolekut juurdepääsu tee rajamiseks. Mõlemal juhul tuleb elamuni viiv tee autole läbitavaks muutmiseks täita. Kostja vastuväited juurdepääsu tee määramiseks hageja poolt taotletud viisil on:
Lk 7/ 10
1) Hagejal on juurdepääsuteed võimalik rajada mujalt – so. läbi teiste kinnistute (T, A, H) kinnistu, millist teed mööda hageja on ka seni oma kinnistule pääsenud. 2) Hageja poolt taotletav tee ei ole ajalooliselt väljakujunenud ja käeoleval ajal autoga sõitmiseks kasutatav tee. Tegemist on jalgsi läbitava teerajaga. 3) Kostja kasutab kinnistut, mida hakkaks hagi rahuldamise korral, poolitama hageja taotletav juurdepääsutee oma majandustegevuse arendamiseks, so. karjamaana. Rajatav tee hakkaks takistama tema majandustegevust. 4) Juurdepääsutee rajamine vähendab kostja kinnistu väärtust. Kohus leiab, et käeoleva vaidluse lahendamisel omab tähtsust ka fakt, et hagejale tagastatud A kinnistu puhul on tegemist tagastatud endise talukohaga, kus olid säilinud kiviaiad, vanad hoonete vundamendid ja salvkaev, mis andis alust hagejale hoonestusõiguse seadmiseks ja vanale talukohale elamu ehitamiseks. Kuna tegemist oli vana talukohaga, siis on mõistetav ka asjaolu, et aja jooksul on looduses muutunud varem selle talukohani viiv tee, milleks vanasti võis olla ka tee, mis oli läbitav jalgsi või hoburakendile. Kostjale kuuluva N-R kinnistu puhul ei ole tegemist tagastatud maaga õigusjärgsele subjektile, vaid Eesti NSV Taluseaduse alusel K Sule põliseks kasutamiseks antud ja maareformi kohaselt ostueesõigusega erastatud maaga. Kohus, võttes aluseks kohtule esitatud kaardimaterjali (olgu siis hageja või kostja poolt esitatud), leiab, et nendel kaartidel on selgelt näha, et kohas kuhu taotleb hageja juurdepääsuteed, on tähistatud kiviaia kõrval tee koht (ka teerada). Nimetatud tee on leidnud kajastamist ka Eesti Põhikaardil. Kuigi paikvaatluse käigus ilmnes, et taotletav tee ei ole tavalistele sõiduautodele ilma pinnase täitetöödeta kogu ulatuses läbitav, on see tee hageja jaoks pääsemaks edaspidi oma kinnistult avalikult kasutatavale teele ainuvõimalik tee. Kohus paikvaatluse käigus veendus ka selles, et tee, mida kostja väitis hagejat oma kinnistule pääsemiseks kasutavat (läbi T, A ja H kinnistute), läbib T kinnistul kinnistule ehitatava (ehitustegevus alanud) hoone õue ala (otse hoone eest) ja seetõttu on alust eeldada ja nimetatud asjaolu nähtub ka S Vallavalitsuse kirjast (tl146), et nimetatud kinnistu omanik ei ole nõus A kinnistu juurdepääsu tee läbimisega tema kinnistult. Nagu juba eelnevalt märgitud, ei ole tee, mis läbib T kinnistut, selle A kinnistu poolsest osast samuti tavalisele sõiduautole hästi läbitav ning vajab täitmist. Kuna hageja on taotlenud juurdepääsuteed läbi N-R kinnistu ja jäänud selle taotluse juurde, siis ei ole kohus ka omal algatusel asunud ära kuulama T kinnistu omanikku. Lähtuvalt paikvaatlusel ja S Vallavalitsusest ning hagejalt saadud andmetest on kohtul aga igati alust eeldada, et T kinnistu omanik ei ole nõus naaberkinnistule juurdepääsutee määramisega läbi oma kinnistule rajatavate hoonete akende alt. Kohtulikus menetluses oli kostja nõus lubama hagejale juurdepääsu läbi oma kinnistu T kinnistupoolsest küljest, kuid sellisel juhul tuleks uut teed rajada, millega ei nõustunud keskkonnateenistus (tl. 169). Eelnimetatud dokumentide alusel ning kohtu poolt läbi viidud vaatluste tulemusel on tõendamist leidnud, et hagejale kuuluvalt kinnistult on ainsaks võimalikuks juurdepääsuteeks avalikule teele tee, mida hageja taotleb. Kohtul puudub seaduslik alus, mitte arvestada Saaremaa Keskkonnateenistuse poolt antud arvamust, mille kohaselt on ehituse lubamise aluseks A kinnistule olnud vana tee ja taluase. Et ajaloolisele tee kohale kiviaia ääres uue tee rajamine on eeldatavalt kõige väiksema negatiivse mõjuga kaitseala kaitse-eesmärkidele. Vana teekoha äärne kiviaed poolitab karjamaa reaalselt. Seda ära kasutades on soovitav karjatadagi loomi kahel pool teed. Kohus leiab, et kostja ei ole kohtule veenvalt põhjendanud, mil moel hageja poolt taotletav juurdepääsutee hakkab takistama tema majandustegevust. Selles osas on kostja vastuväited jäänud paljasõnalisteks. Kostja on kasutanud ja kasutab kinnistut loomade karjatamiseks ja nagu nähtub keskkonnateenistuse seisukohtadest, millega kohus nõustub, on kinnistu ka peale hagejale taotletud juurdepääsutee määramist kasutatav karjamaana. Kohtu jaoks ei ole veenvad ka kostja väited selle kohta, et juurdepääsutee Lk 8/ 10
rajamine vähendab kostja kinnistu väärtust. Kohtu arvates ei oma enam asja lahendamise seisukohalt tähtsust fakt, et hagejale ehitusloa väljaandmisel puudus temal juurdepääsutee rajamiseks läbi kostjale kuuluva N-R kinnistu kostja nõusolek. Elamu hagejale kuuluval kinnistul on valminud ja kohtule ei ole esitatud andmeid, et tegemist oleks ebaseadusliku ehitisega. Kohus leiab, et AÕS § 156 lg1 alusel on hageja õigustatud nõudma kinnisasjale juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt. Kuna pooled ei ole juurdepääsutee osas saavutanud omavahelist kokkulepet, siis on juurdepääsutee asukohta õigustatud määrama kohus. Eeltoodust nähtub, et hageja kinnistul asuvale kinnisasjale ei pääse otse avalikult teelt ilma naaberkinnistuid läbimata. Kohtulikus menetluses on kindlaks tehtud, et kostja on teinud hagejale takistusi taotletava juurdepääsutee kasutamisel. Ka paikvaatlusel ilmnes, et taotletava juurdepääsutee alguses avalikult kasutatavalt teelt oli elektrikarjus, millel kiri eravaldus. Katsed teed kasutada on lõppenud poolte vaheliste tülidega, mida on tulnud lahendada ka politseil. Eeltoodud põhjustel on hageja kasutanud oma kinnistule pääsemiseks ka teed läbi T ja teiste kinnistute, milleks aga temal samuti luba puudub. Kohus kõike eeltoodut kogumis hinnates leiab, et kui võrrelda hagejale taotletava juurdepääsutee kasutamise takistamisega tekkivaid kahjusid ja kulutusi ning kostja ebameeldivusi seoses juurdepääsutee kasutusele võtmisega, mida kostja on seni takistanud, on hageja huvid selgelt ülekaalus. Seda eelkõige seetõttu, et uue tee rajamine mujale on loodukaitse seisukohalt võimatu ning eeltoodut arvestades puudub hagejal oma kinnistul asuvale kinnisasjale mujalt lubatav juurdepääs. Normaalseks kinnistu kasutamiseks on juurdepääs (s.h ka sõidukiga) eluliselt vajalik. Kostjal jääb ka juurdepääsutee olemaolu korral võimalus kinnistut kasutada karjamaana, kui seda sellisel juhul kahes osas. Kostjale tekib juurdepääsuõiguse kasutamisega vaid see ebameeldivus, et tema karjamaana kasutavat kinnistut läbib hageja poolt kasutatav juurdepääsutee, mis poolitab karjamaa kahte ossa, millised osad eraldi võetuna aga on kasutatavad senisel otstarbel. Eeltoodust tulenevalt ei oleks taotletav juurdepääsutee kostja jaoks ülemäära koormav. Kohus ei ole tuvastanud AÕS § 156 lg 3 esinemist käesolevas asjas. Nimetatud sätte kohaselt ei ole kinnisasja omanikul õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Kõike eeltoodut arvestades leiab kohus, et hageja nõue juurdepääsuõiguse saamiseks kinnisasjale (elamule) tuleb rahuldada. Juurdepääsuõigus tuleb anda tähtajatult. Hageja on kohtult taotlenud kasutatava juurdepääsutee kasutamise eest tasu määramist. Hagiavalduses ei ole hageja summat märkinud, kuid kohtuistungil selgitas hageja, et juurdepääsutee eest võiks määrata tasu nii, et see oleks 12 senti ruutmeetri eest ja seega 104 krooni aastas. Kohus leiab, et arvestades kostja talumiskohustust tuleb hagejatel tasuda hüvitist. Kostja, kes ei ole nõustunud juurdepääsu tee määramisega hageja poolt taotletud kohast, ei ole tasu suurust nimetanud. Kuna kohtul puuduvad muud andmed, mis võimaldaksid hageja poolt pakutust teistsugust tasu määrata, siis kohus leiab, et tasu suuruseks tuleb määrata hageja poolt pakutud 104 krooni aastas. Tasu suuruse määramisel arvestab kohus poolte huve, kostja talumiskoormist ning kohtupraktikat. Kohtulikus menetluses ei ole kostja tõendanud, et temal tekkiks kinnisasja osa kasutamise kitsendamisest kahju või peaks tasu olema muul põhjusel suurem. Uute asjaolude ilmnemisel on kostjal õigus nõuda tasu suurendamist või lahendada tasu küsimus hagejaga kokkuleppeliselt. Hageja on esitanud taotluse servituudi seadmiseks juurdepääsuteele tee kasutamiseks päikeseloojangust päikesetõusuni ning kanda see kinnitusraamatusse. AÕS § 178 lg1 järgi määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus ei saa sundida pooli reaalservituudi seadmise lepingut sõlmima, kui puudub seadusest tuleneva kohustus lepingu sõlmimiseks või kui on võimalik tekkinud olukord lahendada kinnistut koormamata. Kohus leiab tekkinud olukord on võimalik lahendada juurdepääsutee Lk 9/ 10
kohta märkuse kandmisega kinnistusraamatusse kostjale kuuluva kinnistu kolmandasse jakku. AÕS § 140 kohaselt on kinnisomandi kitsendused seadusjärgsed või need seatakse kohtuotsuse või tehinguga. Juurdepääsuõigus üle teise kinnistu on kitsenduseks nimetatud õigusega koormatud kinnisasjale ja seda saab kanda kinnistusraamatusse. AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavaks tegemiseks. AÕS § 141 lg 3 sätestab, et kohtuotsuse või tehinguga seatud kitsendus, samuti selle kitsenduse muutmine või lõpetamine kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kinnistusraamatusse kantud. Seega tagab kinnistusraamatusse kantud märkus õiguskindluse ka siis, kui hageja või kostja kinnistu suhtes saavad omanikuks kolmandad isikud. Vastavalt Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 7 alusel asendab jõustunud kohtulahend kinnistusraamatu kande tegemisel puudutatud kinnistu omaniku nõusolekut. Kohus peab antud asjas, mille menetlus on alanud ja kohtuistung toimunud enne TsMS muudatuste kehtima hakkamist 01.01.2009.a., milliste muudatuste kohaselt seda liiki asju vaadatakse läbi hagita menetluses, põhjendatuks teha otsuse. Kohtukulude jaotus TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. Lähtudes TsMS § 162 lg 2 ja § 163 lg 1 jätab kohus hageja kohtukulud täies ulatuses kostja kanda. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Kristel Pedassaar Kohtunik Märkused:
Lk 10/ 10
2-07-6052
Kohus
Pärnu Maakohus
Kohtunik
Kristel Pedassaar
Kohtuistungisekretär
Merje Raudla
Otsuse tegemise aeg ja koht
13. veebruar 2009. a Kuressaare kohtumaja
Tsiviilasja number
2-07-6052
Tsiviilasi
M S hagi K S vastu juurdepääsutee avalikult kasutatavale teele
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja M S ( ),
saamiseks
Hageja esindaja T T ( Hageja esindaja: vandeadvokaat Jaan Tedder Advokaadibüroo Tedder (10189820) [email protected] Kungla 1-11 10141 Tallinn Tel 627 6557
Kostja K S ( ); Kostja esindaja: adv. Uno Feldschmidt AB-st Uno Feldschmidt OÜ Gonsiori 21 10147 Tallinn, e-mail [email protected] ); Kolmandad isikud:
Lk 1/ 10
süsteemis järgnevalt:
Juurdepääsuõigus on tähtajatu.
15.02.2007 esitas M S kohtule hagi K Su vastu juurdepääsu saamiseks avalikult kasutatavale teele üle võõra kinnisasja. Saare maakonna S Vallavalitsuse 22.mai 2006.a. korraldusega nr. 80 on hagejale antud ehitusluba elamu ehitamiseks S vallas R külas asuvale A kinnistule (tl.47). Käesoleval ajal puudub aga hagejal M Sl juurdepääs A kinnistult avalikult kasutatavale teele. Juurdepääs A kinnistule on võimalik ainult teiste omanduses olevate N-R või T maaüksuste kaudu, mis aga omanike vastuseisu tõttu on hageja arvates praegusel ajal võimatu. A maaüksuse ajalooliselt väljakujunenud tee on paiknenud täielikult kostja K Su N-R maaüksusel ja on ka praegusel ajal määratletav kulgevana vana kiviaja kõrval piki kinnistu piiri. Sama teed on varasemalt kasutatud juurdepääsuna küla paadisadamale ja tee on kantud isegi Eesti Põhikaardile. Tee taastamine kasutuskõlblikuks on aga osutunud kostja kategoorilise vastuseisu tõttu võimatuks. Faktiliselt on N-R maaüksus külgnevalt teega kasutuses karjamaana, mistõttu tee taastamine ja teena kasutuselevõtmine ei peaks hageja arvates kuidagi kahjustama kostja huve. Keskkonnaministeeriumi Saaremaa Keskkonnateenistuse juhataja on teatanud hagejale, et keskkonnateenistus ei anna nõusolekut uute teede rajamiseks läbi kaitstava territooriumi. Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 156 lg. l kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Kokkuleppe mittesaavutamisel on huvitatud poolel õigus juurdepääsu ja selle kasutamise tasu määramist tsiviilkohtupidamise korras. A maaüksuse mõistlikuks juurdepääsuks oleks hageja arvates vana tee taastamine ja kasutusele võtmine R-K riigimaanteest kuni A kinnistuni piki N-R kinnistut läbivat kiviaeda, mille ääres on säilinud endine tee koht. Hageja on taotlenud kohtuväliselt N-R maaüksusel, katastritunnus VVVVVVV:VVVVVVV:0375 paikneva A maaüksuse, katastritunnus VVVVVVV:VVVVVVV:VVVVVVV juurdepääsuteele servituudi määramist. Ülaltoodud kinnistud paiknevad alates 26.01.2007.a. väljakuulutatud S vallas R külas paikneval looduskaitsealal ja tulenevalt looduskaitseala eripärast on tegemist vanasti kasutuses olnud ning Eesti Põhikaardile kantud teega, mis peaks olema avalikus kasutuses päikesetõusust päikeseloojanguni. Teele on vaja seada servituut tee kasutamiseks ka päikeseloojangust päikesetõusuni. Teeservituudiga haaratud tee pikkus on 289,1 m, juurdepääsutee laius 3,0 m ja juurdepääsutee pindala kokku 866,7m2. Servituut kulgeb olemasoleva kiviaia idapoolsel küljel, kiviaiast 1,5 m kaugusel. Servituudi valdajal - hagejal - peab olema õigus vajadusel teed korrastada säilitamaks tee pinnasteena. Kohtu poolt määratav juurdepääsutee kasutamise tasu peaks olema arvestades hageja võetud kohustust tagada tee korrashoid, minimaalselt võimalik. Lähtudes eeltoodust ja juhindudes AÕS 156 lg. l palub hageja:
kasutab teed, milline läheb K – R maanteelt piki hageja kinnistu piiri ja läbib T kinnistut ning veel kahte kinnistut. Mainitud tee on kraaviga piiratud kattega tee. Kostja leiab, et hageja poolt mainitud ja väidetavalt kostja kinnistut läbiv tee ei ole ajalooliselt väljakujunenud ja käeoleval ajal kasutatav tee. Nimetatud teed kasutati enne maade võõrandamist ning käesoleval ajal ei ole tegemist teega, vaid nagu on märgitud S Vallavalitsuse kirjas 23.05.2006.a., on tegemist säilinud endise tee kohaga. Kostja juhib kohtu tähelepanu asjaolule, et tema kinnistu katastriplaanil (katastri nr VVVVVVV:VVVVVVV:0375) milline on registreeritud 12.05.2004.a. temale kuuluva maa kohta, teed, mida taotleb hageja, ei asu. Katastriplaanil on märgitud ainult kiviaed. Kostja ei nõustu ka hageja seisukohaga, et faktiliselt on N-R maaüksus külgnevalt teega kasutuses karjamaana, mistõttu tee taastamine ja teena kasutuselevõtmine ei peaks hageja arvates kuidagi kahjustama kostja huve. Kostja kasutab maad, millelt hageja soovib juurdepääsuteed, karjamaana ja seetõttu ei soovi kostja taluda mingeid kitsendusi, mis hakkab takistama tema majandustegevust. Hageja soovitud juurdepääsutee poolitaks karjamaa. Hageja poolt taotletav tee tuleb hagejal alles rajada, kuna see teerada ei ole ka varem olnud kõva kattega tee vaid tegemist on looduslikule pinnasele sissetallataud rajaga, mida mööda kalurid käisid lautrikohtadele kas jalgsi või äärmisel juhul hobusega. Nagu nähtub hageja poolt esitatud elamu projekt dokumentatsioonist, on tegemist uue tee rajamisega, millega kostja mingil juhul nõustuda ei saa. Kostja leiab, et hageja peaks taotlema oma kinnistule juurdepääsuteed T kinnistu omanikult. Õigusliku põhjendusena on kostja esitanud väite, et hagejal on juba olemas avalikult kasutatavale teele juurdepääs, mida ta tegelikult ka kasutab ( läbi T kinnistu). AÕS § 178 lg1 järgi määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus ei saa sundida pooli reaalservituudi seadmise lepingut sõlmima, kui puudub seadusest tulenev kohustus lepingu sõlmimiseks või kui on võimalik olukord lahendada antud juhul kostja kinnistut koormamata. AÕS § 156 lg1 tuleneb, et kui pooled ei saavuta kokkulepet juurdepääsu asukohas on juurdepääsu nõude rahuldamise eelduseks juurdepääsu puudumine juurdepääsu taotletava ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Kostja leiab, et antud juhul on hagejal tegelikult võimalus kasutada teed, maakorralduslikult ei ole vajalik ega võimalik uut teed ehitada ning seega puudub ka vajadus kostjat kitsendustega koormata. Sellisele seisukohale on kostja arvates asunud ka Riigikohus oma lahendites nr 3-22-45-04 ja 3-2-1-85-05. Kostja on seisukohal, et tulenevalt AÕSRS § 15.2 lg1 kohaselt on kinnistu omanikul tehnorajatise talumise kohustus üksnes juhul, kui tegemist on õiguslikul alusel ehitatud tehnorajatisega. Tehnorajatiseks ei saa lugeda püsivalt kasutusest välja lagunenud rajatist. Vaidlusalune tee ei ole aga olnud ega ole ka praegu tehnorajatis ehk tee. Kohtuistungil antud täiendavate selgituste kohaselt rõhutas kostja, et kaardimaterjalidest ei nähtu, et hageja poolt taotletav juurdepääsutee elamule oleks kunagi sõidukitele läbitav tee olnud, rääkida võiks jalgrajast. Juurdepääsu tee lubamine hageja poolt taotletud kohast vähendab kostja arvates ka kinnistu väärtust.
Kolmandate isikute seisukohad: S Vallavalitsus aktsepteerib Saaremaa Keskkonnateenistuse looduskaitse spetsialistide pädevust ja nõustub nende seisukohaga, et tee tuleb rajada asukohta, kus see kõige vähem kahjustaks olemasolevat looduskeskkonda. Täpsustuseks on vallavalitsus lisanud, et N-R kinnistu puhul ei ole tegemist tagastatud maaga õigusjärgsele subjektile, vaid Eesti NSV Taluseaduse alusel K Sule põliseks kasutamiseks antud ja maareformi kohaselt ostueesõigusega erastatud maaga. A kinnistu puhul on tegemist tagastatud endise talukohaga, kus olid säilinud kiviaiad, vanad hoonete vundamendid ja salvkaev. Tulenevalt AÕS-st oleks Lk 4/ 10
A kinnistu omanikul õigus nõuda juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt ühelt poolt üle N-R kinnistu ja teiselt poolt üle T, H, A ja N – R kinnistu. H ja A kinnistu osas on olemas läbitav tee, N-R kinnistu puhul tuleks ükskõik kumma variandi puhul tee rajada. Vastavalt R loodukaitseala kaitse-eeskirjale on kaitseala valitseja Keskkonnaministeeriumi Saaremaa Keskkonnateenistus. Tee ehitus kaitsealal võib toimuda ainult kaitseala Valitseja nõusolekul (vt. tl.146). Keskkonnaministeerium – Saaremaa Keskkonnateenistuse kaudu selgituse kohaselt (vt. tl. 169) küsis 18.01.2005.a. S Vallavalitsus keskkonnateenistuse seisukohta ehitustegevuse arendamiseks A kinnistul. Saaremaa Keskkonnateenistuse vastuses märgiti, et keskkonnateenistus on nõus ehitustegevuse arendamisega A kinnistul, kui ehitised paigutatakse vanale asustuskohale ning peetakse kinni seadusjärgsest ehituskeeluvööndist. Nõusoleku andmisel lähtus Saaremaa keskkonnateenistus sellest, et A kinnistule on võimalik juurde pääseda mööda Eesti Põhikaardile kantud vana taluteed, mis läbib N – R (VVVVVVV:VVVVVVV:0375) kinnistut. S Vallavalitsuse poolt 07.02.2005.a. korraldusega nr22 väljastatud projekteerimistingimused sisaldavad nõuet kooskõlastada juurdepääsutee krundile riigimaanteelt naaberkrundi omanikega. S Vallavalitsus on 22.05.2006.a. A kinnistule ehitusloa väljastanud, kuid projekteerimistingimustes nimetatud maaomanike kooskõlastust juurdepääsutee osas ei olnud. Oma kirjas M Sle (23.05.2006.a. nr 7-2.5/242) on S Vallavalitsus soovitanud juurdepääsut suhtes kokkuleppele jõuda N-R kinnistu omanikega,. Vastuseks T Ti teabenõudele, kus küsiti seisukohta kolme erineva teetrassi kulgemise kohta kaitsealal, on Saaremaa keskkonnateenistus oma 17.10.2006.a. kirjas vastanud, et Natura 2000 võrgustiku R loodusalal ei ole võimalik anda nõusolekut uute teede rajamiseks. Uute teetrasside rajamine läbi kaitseala rikub looduslike elupaikade terviklikkust, on vastuolus kaitseala kaitse-eesmärkidega ning elupaiga soodsa seisundi mõistega Looduskaitseseaduse § 3 lg 1 tähenduses. Kohtumenetluse käigus avaldasid pooled nõusolekut uue teetrassi rajamise osas läbi N-R kinnistu ning Saaremaa keskkonnateenistuse spetsialistid kaasati uue võimaliku teetrassi paikvaatlusse 20.05.2008.a. Tulenevalt Looduskaitseseaduse §-st 31 lg2 p8, ehitusseaduse § 2 lg1 ja lg3, R looduskaitseala kaitse-eeskirjade § 17 p2 ja R looduskaitseala kaitse-eesmärgist on Saaremaa keskkonnateenistus peale täiendavaid analüüse kaardimaterjali ja paikvaatluse tulemuste põhjal seisukohal, et A kinnistule juurdepääsutee rajamiseks on parim lahendus kasutada läbi N – R kinnistu kulgevat vana tee kohta. Kaalutlused selliseks seisukohaks on järgmised: 1) Nimetatud vana tee koha kasutamine juurdepääsuks vanale talukohale oli üks eeldusi A kinnistule ehitamise kooskõlastuse andmiseks. Kaitsealadele ei ole võimalik ehitada tingimusteta ja kõikidesse kohtadesse, kuhu soovitakse. Vana tee ja taluase on argumendid, mis toetavad ehitamist. 2) Enne ehitusloa väljastamist oleks S vallavalitsus pidanud kontrollima, kas on olemas maaomanike kokkulepe tee kasutamise osas ja selle puudumisel ehitusluba mitte väljastama. 3) Ajaloolisele tee kohale kiviaia ääres uue tee rajamine on eeldatavalt kõige väiksema negatiivse mõjuga kaitseala kaitse-eesmärkidele. Trass on looduses järgitav, ei vaja täiendavaid pinnasetöid, v.a. kruusaga tihendamine. 4) Uue tee rajamine mööda kostja poolt välja pakutud trassi omab rannaniidu kooslusele oluliselt suuremat negatiivset mõju. Tee trassilt tuleb koorida pinnast ja teisaldada kive. Kohati on pinnases märjad augud, mis vajavad täitmist, samas kasvavad seal hajusalt III kaitsekategooria kaitsealused taimeliigid. 5) Uus tee poolitab karjatatava ala ebaloomulikult ja raskendab karjatamist karjamaa põhjapoolses osas. Samas vana teekoha äärne kiviaed poolitab karjamaa reaalselt. Seda ära kasutades on soovitav karjatadagi loomi kahes osas. Lk 5/ 10
Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Kohus rahuldab hagejate nõude tähtajatu juurdepääsu õiguse saamiseks kuid ei pea põhjendatuks rahuldada hageja taotlust servituudi seadmiseks juurdepääsuteele tee kasutamiseks päikeseloojangust päikesetõusuni vaid leiab, et põhjendatud on juurdepääsutee kohta märkuse kandmine kinnistusraamatusse. Vaatamata kohtu poolt pooltele tehtud korduvatele ettepanekutele ja katsetele, ei osutunud kompromiss poolte vahel võimalikuks, kuigi pooled avaldasid selleks soovi ja tahet. Kompromissi sõlmimisele osutus takistuseks ka kinnistute asumine looduskaitse alal ning sellest tulenevalt kehtestatud piirangud uute teede rajamisele (tl.22-26). Asjaõigusseaduse § 156 lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Lähtudes Riigikohtu tsiviilasjas 3-2-1-85-05 otsuses sätestatust kaalub kohus asja lahendamisel poolte huvisid ja kontrollib järgmisi eeldusi:
(katkendlik joon). Kaardilt on näha, et see tee kulgeb T kinnistule ehitatava suvila eest. Nimetatud kaardile on kantud ka kohtulikus menetluses kaalumisel olnud võimalikud juurdepääsud hageja kinnistule osaliselt läbi N-R kinnistu (variandid 2,3), kuid milliste teede rajamine on välistatud Keskkonnaministeeriumi seisukohtade tõttu. Keskkonnaministeerium Saaremaa Keskkonnateenistuse kaudu on seisukohal, et A kinnistule ehitamise kooskõlastuse andmiseks oli vana teekoha kasutamine juurdepääsuks vanale talukohale. Vanaks teekohaks on põhikaardile kantud kiviaia äärne tee, mida hageja taotlebki juurdepääsuteeks. Kaitsealadele ei ole võimalik ehitada tingimusteta ja kõikidesse kohtadesse kuhu soovitakse. Vana tee ja taluase on argumendid, mis toetavad ehitamist (tl.169-170) . Kohus teostas menetlusosaliste osavõtul kahel korral paikvaatluse (tl.99-114 ja 167). paikvaatluse käigus on fikseeritud järgmist: Esimene juurdepääsutee, mida taotleb hageja juurdepääsuteeks asub täielikult kostja K Su NR maaüksusel ja on hetkel määratletav kulgevana vana kiviaia kõrval piki kinnistu piiri. Juurdepääsutee algab K-R maanteelt (fotod 25,26) ja see kulgeb vana kiviaiaga kõrvuti. Pinnas mida mööda tee kulgeb on kohati pehme, vajuv ja rohtu kasvanud. Maa on kasutusel karjamaana. Pinnasel on selgelt näha auto poolt pinnasele jäetud värskeid jälgi, mis on tekitanud porised rööpad. Tee kaugus kiviaiast umbes 2 meetrit, tee laius on umbes kolm meetrit, pikkus hageja kinnistuni umbes kuni 300 meetrit. Juurdepääsuteele on ette pandud K - R maantee poolt tulles elektritraat, mille küljes ripub silt eravaldus (fotod 1-9,10-12). Fotodel 9-10 on näha juurdepääsutee lõpp hageja kinnistul asuva majani. Teine tee, mida kohus vaatles on tee, mida soovitab juurdepääsuteena hagejale kostja. Teine juurdepääsutee, millele viitab kostja, viib hageja kinnistu juurde läbi T jt. kinnistu (fotod 13-24,27). See juurdepääsutee algab K - R maanteelt ja selle tee algusele on ette pandud puidust ja traatvõrgust tehtud väravad (foto 23). Olemasolev jälgitav tee on kõvema pinnasega kruusatee. Tee hageja kinnistuni läbib kolme kinnistut ja vaatluse ajal ei osanud osalejad nimetada ühe kinnistu omanikku. T maaüksus piirneb traataiaga (fotod 15-24,27). Fotodelt nr 22-24 on näha kruusateed, mis algab K - R maanteelt ja kulgeb läbi T maaüksuse ja tee teeb enne A maaüksuse kurvi mere poole. Kostja poolt pakutav juurdepääsutee on tunduvalt pikem hageja poolt taotletavast juurdepääsuteest. T kinnistut läbiv teeosa hagejale kuuluva A kinnistu poolses osas vajab samuti täitmist ja on sõiduautole raskesti läbitav. S Vallavalitsuse esindaja – vallavanem Kalmer Poopuu selgituste kohaselt vallal T maaüksust läbiva juurdepääsu tee osas lepingut sõlmitud ei ole ja rajatava suvila õue alalt ei luba T maaüksuse elanikud läbi sõita (foto 17). Fotodel 25-26 on K-R maantee. Kohtuistungil esitas hageja esindaja veel kaardimaterjali ja kaks värvifotot taotletavast juurdepääsuteest, kinnitamaks Eesti Põhikaardil märgitut - tegemist on vana tee kohaga kiviaia ääres (tl.133-138). 2002.a . Eesti põhikaardile on kantud taotletav tee rajana (tl.181-182). Sellelt kaardilt on näha, et kostja poolt juurdepääsuteena pakutud tee on põhikaardil tähistatud osaliselt pinnasteena, mis läbib T kinnistule planeeritavate hoonete õueala ja see tee keerab mere poole enne A kinnistu piiri. Hageja jäi oma hagiavalduses esitatud taotluse juurde ja palus määrata juurdepääs oma kinnistule hagiavalduses taotletud viisil. Hageja leiab, et taotletav tee on vana talutee, mis on kantud Eesti Põhikaardile ja mis oleks lühim tee tema kinnistule. Juurdepääsuõiguse kasutamise eest pidas hageja õiglaseks tasuks 104 krooni aastas, ehk 12 senti ruutmeetri eest. Hageja leiab, et kostja poolt pakutud variant juurdepääsuteeks elamule läbi T, A ja H kinnistu ei ole vastuvõetav, kuna see läbib samuti mitmeid võõraid kinnistuid ja ühe kinnistu puhul läbiks tee kinnistule rajatava elamu hoovi. Seega on alust eeldada, et ka nimetatud kinnistu omanik ei anna nõusolekut juurdepääsu tee rajamiseks. Mõlemal juhul tuleb elamuni viiv tee autole läbitavaks muutmiseks täita. Kostja vastuväited juurdepääsu tee määramiseks hageja poolt taotletud viisil on:
Lk 7/ 10
1) Hagejal on juurdepääsuteed võimalik rajada mujalt – so. läbi teiste kinnistute (T, A, H) kinnistu, millist teed mööda hageja on ka seni oma kinnistule pääsenud. 2) Hageja poolt taotletav tee ei ole ajalooliselt väljakujunenud ja käeoleval ajal autoga sõitmiseks kasutatav tee. Tegemist on jalgsi läbitava teerajaga. 3) Kostja kasutab kinnistut, mida hakkaks hagi rahuldamise korral, poolitama hageja taotletav juurdepääsutee oma majandustegevuse arendamiseks, so. karjamaana. Rajatav tee hakkaks takistama tema majandustegevust. 4) Juurdepääsutee rajamine vähendab kostja kinnistu väärtust. Kohus leiab, et käeoleva vaidluse lahendamisel omab tähtsust ka fakt, et hagejale tagastatud A kinnistu puhul on tegemist tagastatud endise talukohaga, kus olid säilinud kiviaiad, vanad hoonete vundamendid ja salvkaev, mis andis alust hagejale hoonestusõiguse seadmiseks ja vanale talukohale elamu ehitamiseks. Kuna tegemist oli vana talukohaga, siis on mõistetav ka asjaolu, et aja jooksul on looduses muutunud varem selle talukohani viiv tee, milleks vanasti võis olla ka tee, mis oli läbitav jalgsi või hoburakendile. Kostjale kuuluva N-R kinnistu puhul ei ole tegemist tagastatud maaga õigusjärgsele subjektile, vaid Eesti NSV Taluseaduse alusel K Sule põliseks kasutamiseks antud ja maareformi kohaselt ostueesõigusega erastatud maaga. Kohus, võttes aluseks kohtule esitatud kaardimaterjali (olgu siis hageja või kostja poolt esitatud), leiab, et nendel kaartidel on selgelt näha, et kohas kuhu taotleb hageja juurdepääsuteed, on tähistatud kiviaia kõrval tee koht (ka teerada). Nimetatud tee on leidnud kajastamist ka Eesti Põhikaardil. Kuigi paikvaatluse käigus ilmnes, et taotletav tee ei ole tavalistele sõiduautodele ilma pinnase täitetöödeta kogu ulatuses läbitav, on see tee hageja jaoks pääsemaks edaspidi oma kinnistult avalikult kasutatavale teele ainuvõimalik tee. Kohus paikvaatluse käigus veendus ka selles, et tee, mida kostja väitis hagejat oma kinnistule pääsemiseks kasutavat (läbi T, A ja H kinnistute), läbib T kinnistul kinnistule ehitatava (ehitustegevus alanud) hoone õue ala (otse hoone eest) ja seetõttu on alust eeldada ja nimetatud asjaolu nähtub ka S Vallavalitsuse kirjast (tl146), et nimetatud kinnistu omanik ei ole nõus A kinnistu juurdepääsu tee läbimisega tema kinnistult. Nagu juba eelnevalt märgitud, ei ole tee, mis läbib T kinnistut, selle A kinnistu poolsest osast samuti tavalisele sõiduautole hästi läbitav ning vajab täitmist. Kuna hageja on taotlenud juurdepääsuteed läbi N-R kinnistu ja jäänud selle taotluse juurde, siis ei ole kohus ka omal algatusel asunud ära kuulama T kinnistu omanikku. Lähtuvalt paikvaatlusel ja S Vallavalitsusest ning hagejalt saadud andmetest on kohtul aga igati alust eeldada, et T kinnistu omanik ei ole nõus naaberkinnistule juurdepääsutee määramisega läbi oma kinnistule rajatavate hoonete akende alt. Kohtulikus menetluses oli kostja nõus lubama hagejale juurdepääsu läbi oma kinnistu T kinnistupoolsest küljest, kuid sellisel juhul tuleks uut teed rajada, millega ei nõustunud keskkonnateenistus (tl. 169). Eelnimetatud dokumentide alusel ning kohtu poolt läbi viidud vaatluste tulemusel on tõendamist leidnud, et hagejale kuuluvalt kinnistult on ainsaks võimalikuks juurdepääsuteeks avalikule teele tee, mida hageja taotleb. Kohtul puudub seaduslik alus, mitte arvestada Saaremaa Keskkonnateenistuse poolt antud arvamust, mille kohaselt on ehituse lubamise aluseks A kinnistule olnud vana tee ja taluase. Et ajaloolisele tee kohale kiviaia ääres uue tee rajamine on eeldatavalt kõige väiksema negatiivse mõjuga kaitseala kaitse-eesmärkidele. Vana teekoha äärne kiviaed poolitab karjamaa reaalselt. Seda ära kasutades on soovitav karjatadagi loomi kahel pool teed. Kohus leiab, et kostja ei ole kohtule veenvalt põhjendanud, mil moel hageja poolt taotletav juurdepääsutee hakkab takistama tema majandustegevust. Selles osas on kostja vastuväited jäänud paljasõnalisteks. Kostja on kasutanud ja kasutab kinnistut loomade karjatamiseks ja nagu nähtub keskkonnateenistuse seisukohtadest, millega kohus nõustub, on kinnistu ka peale hagejale taotletud juurdepääsutee määramist kasutatav karjamaana. Kohtu jaoks ei ole veenvad ka kostja väited selle kohta, et juurdepääsutee Lk 8/ 10
rajamine vähendab kostja kinnistu väärtust. Kohtu arvates ei oma enam asja lahendamise seisukohalt tähtsust fakt, et hagejale ehitusloa väljaandmisel puudus temal juurdepääsutee rajamiseks läbi kostjale kuuluva N-R kinnistu kostja nõusolek. Elamu hagejale kuuluval kinnistul on valminud ja kohtule ei ole esitatud andmeid, et tegemist oleks ebaseadusliku ehitisega. Kohus leiab, et AÕS § 156 lg1 alusel on hageja õigustatud nõudma kinnisasjale juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt. Kuna pooled ei ole juurdepääsutee osas saavutanud omavahelist kokkulepet, siis on juurdepääsutee asukohta õigustatud määrama kohus. Eeltoodust nähtub, et hageja kinnistul asuvale kinnisasjale ei pääse otse avalikult teelt ilma naaberkinnistuid läbimata. Kohtulikus menetluses on kindlaks tehtud, et kostja on teinud hagejale takistusi taotletava juurdepääsutee kasutamisel. Ka paikvaatlusel ilmnes, et taotletava juurdepääsutee alguses avalikult kasutatavalt teelt oli elektrikarjus, millel kiri eravaldus. Katsed teed kasutada on lõppenud poolte vaheliste tülidega, mida on tulnud lahendada ka politseil. Eeltoodud põhjustel on hageja kasutanud oma kinnistule pääsemiseks ka teed läbi T ja teiste kinnistute, milleks aga temal samuti luba puudub. Kohus kõike eeltoodut kogumis hinnates leiab, et kui võrrelda hagejale taotletava juurdepääsutee kasutamise takistamisega tekkivaid kahjusid ja kulutusi ning kostja ebameeldivusi seoses juurdepääsutee kasutusele võtmisega, mida kostja on seni takistanud, on hageja huvid selgelt ülekaalus. Seda eelkõige seetõttu, et uue tee rajamine mujale on loodukaitse seisukohalt võimatu ning eeltoodut arvestades puudub hagejal oma kinnistul asuvale kinnisasjale mujalt lubatav juurdepääs. Normaalseks kinnistu kasutamiseks on juurdepääs (s.h ka sõidukiga) eluliselt vajalik. Kostjal jääb ka juurdepääsutee olemaolu korral võimalus kinnistut kasutada karjamaana, kui seda sellisel juhul kahes osas. Kostjale tekib juurdepääsuõiguse kasutamisega vaid see ebameeldivus, et tema karjamaana kasutavat kinnistut läbib hageja poolt kasutatav juurdepääsutee, mis poolitab karjamaa kahte ossa, millised osad eraldi võetuna aga on kasutatavad senisel otstarbel. Eeltoodust tulenevalt ei oleks taotletav juurdepääsutee kostja jaoks ülemäära koormav. Kohus ei ole tuvastanud AÕS § 156 lg 3 esinemist käesolevas asjas. Nimetatud sätte kohaselt ei ole kinnisasja omanikul õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Kõike eeltoodut arvestades leiab kohus, et hageja nõue juurdepääsuõiguse saamiseks kinnisasjale (elamule) tuleb rahuldada. Juurdepääsuõigus tuleb anda tähtajatult. Hageja on kohtult taotlenud kasutatava juurdepääsutee kasutamise eest tasu määramist. Hagiavalduses ei ole hageja summat märkinud, kuid kohtuistungil selgitas hageja, et juurdepääsutee eest võiks määrata tasu nii, et see oleks 12 senti ruutmeetri eest ja seega 104 krooni aastas. Kohus leiab, et arvestades kostja talumiskohustust tuleb hagejatel tasuda hüvitist. Kostja, kes ei ole nõustunud juurdepääsu tee määramisega hageja poolt taotletud kohast, ei ole tasu suurust nimetanud. Kuna kohtul puuduvad muud andmed, mis võimaldaksid hageja poolt pakutust teistsugust tasu määrata, siis kohus leiab, et tasu suuruseks tuleb määrata hageja poolt pakutud 104 krooni aastas. Tasu suuruse määramisel arvestab kohus poolte huve, kostja talumiskoormist ning kohtupraktikat. Kohtulikus menetluses ei ole kostja tõendanud, et temal tekkiks kinnisasja osa kasutamise kitsendamisest kahju või peaks tasu olema muul põhjusel suurem. Uute asjaolude ilmnemisel on kostjal õigus nõuda tasu suurendamist või lahendada tasu küsimus hagejaga kokkuleppeliselt. Hageja on esitanud taotluse servituudi seadmiseks juurdepääsuteele tee kasutamiseks päikeseloojangust päikesetõusuni ning kanda see kinnitusraamatusse. AÕS § 178 lg1 järgi määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus ei saa sundida pooli reaalservituudi seadmise lepingut sõlmima, kui puudub seadusest tuleneva kohustus lepingu sõlmimiseks või kui on võimalik tekkinud olukord lahendada kinnistut koormamata. Kohus leiab tekkinud olukord on võimalik lahendada juurdepääsutee Lk 9/ 10
kohta märkuse kandmisega kinnistusraamatusse kostjale kuuluva kinnistu kolmandasse jakku. AÕS § 140 kohaselt on kinnisomandi kitsendused seadusjärgsed või need seatakse kohtuotsuse või tehinguga. Juurdepääsuõigus üle teise kinnistu on kitsenduseks nimetatud õigusega koormatud kinnisasjale ja seda saab kanda kinnistusraamatusse. AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavaks tegemiseks. AÕS § 141 lg 3 sätestab, et kohtuotsuse või tehinguga seatud kitsendus, samuti selle kitsenduse muutmine või lõpetamine kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kinnistusraamatusse kantud. Seega tagab kinnistusraamatusse kantud märkus õiguskindluse ka siis, kui hageja või kostja kinnistu suhtes saavad omanikuks kolmandad isikud. Vastavalt Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 7 alusel asendab jõustunud kohtulahend kinnistusraamatu kande tegemisel puudutatud kinnistu omaniku nõusolekut. Kohus peab antud asjas, mille menetlus on alanud ja kohtuistung toimunud enne TsMS muudatuste kehtima hakkamist 01.01.2009.a., milliste muudatuste kohaselt seda liiki asju vaadatakse läbi hagita menetluses, põhjendatuks teha otsuse. Kohtukulude jaotus TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. Lähtudes TsMS § 162 lg 2 ja § 163 lg 1 jätab kohus hageja kohtukulud täies ulatuses kostja kanda. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Kristel Pedassaar Kohtunik Märkused:
Lk 10/ 10
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.