Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

Hagiavalduse kohaselt hageja on Pärnus, X asuva korteriomandi omanik. Korterelamut köetakse nii elektri- kui kaugküttega. Hageja seadistas enda korteri kaugküttesüsteemilt elektriküttele vastavalt AS Elwo koostatud XX (endine aadress) korteri küttesüsteemi rekonstrueerimise tehnilisele projektile. Nimetatud projekti alusel teostati tööd hageja korteris ning elektriküttele läks hageja täielikult üle alates 1999/2000 kütteperioodi algusest. Alates sellest ajast on hageja tasunud kaugkütte eest osaliselt, hüvitades 25% arvel näidatud summast. 19.12.2007.a. toimus KÜ Karmo liikmete üldkooslek , kus otsustati , et hagejal on tekkinud küttevõlg ning see tuleb sisse nõuda täies ulatuses. Lisaks kohustus üldkoosolek hagejat likvideerima küttesüsteemi ümberehitus. Hageja on seisukohal, et korteriühistu ei olnud pädev vastu võtma 19.12.2007.a. üldkoosoleku protokolli punktides 1 ja 2 märgitud otsuseid. Korterelamu kütmiseks mõeldud küttesüsteem, mis läbib kortereid on vajalik korteriomanike ühiseks kasutamiseks ja on korteriomanike kaasomandis. Küttesüsteemi ümberehitamiseks on andnud 04.11.2002.a. nõusoleku KÜ Karmo juhatuse liige A A, väljastades tehnilised tingimused. Hageja on seisukohal, et KÜ Karmo nõusolek on piisav alus kaasomandis oleva küttesüsteemi ümebrehituseks. Korteriühistu on pädev esindama korteriühistu liikmeid kaasomandi majandamist puudutavates küsimustes. Juhatuse liige A A oli pädev esindama ühistut ja kõiki korteriomanikke ning andma nõusolekut KÜ Karmo nimel hageja küttesüsteemi ümberehituseks. Seega ei ole küttesüsteemi ümberehitus omavoliline ning KÜ Karmo üldkoosolek on ebaseaduslikult kohustanud hagejat küttesüsteemi ümberehitust likvideerima. Kuna vaidlusalune elektriküttesüsteem ei ole ühendatud kaasomandis oleva kaugküttesüsteemiga, siis ei moodusta see kaasomandi osa. Korteriühistu pädevus ja tegevus on piiratud korteriomandi mõttelise osaga. Seega ei ole KÜ Karmo üldkoosolek pädev kohustama hagejat likvideerima omavolilist ümberehitust. Üldkoosolek otsustas sisse nõuda ka kogu võlgnevus. Hageja ei nõustu võla olemasoluga , hageja on maksnud arvest 25 %. Keegi pole kohustatud tasuma teenuse v. kauba eest , mida ta pole tarbinud v. saanud. Vastasel juhul tekkiks alusetu rikastumise situatsioon VÕS § 1028 tähenduses. Kui hageja tasuks arved kogu ulatuses siis rikastuks KÜ Karmo alusetult. Hageja palub tunnistada KÜ Karmo 19.12.2007.a. üldkoosoleku otsused (p.-d 1 ja 2) ebaseaduslikuks ja kehtetuks ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja kirjalikud vastuväited Kostja kirjalikus vastuses vaidles hagile vastu. Üldkoosoleku otsused on kooskõlas MTÜS § 21 lg.1, lg.4 ja lg.5. Üldkoosoleku otsused on vastu võetud vastavalt MTÜS § 22 lg.1 ja KÜS § 17 lg.1 ja lg.2. Hagejal on korteriomand elamus XX korterelamus on 40 korteriomandit, elamu on kaugküttel. Sõlmitud on kehtiv leping AS Pärnu Soojusega. 10.09.1998.a. elamu haldamine ja majandamine üle võetud üleandmise aktiga AS-lt Astron , nr.2 ja nr.10 korterisse paigaldatud elektrikütte dokumendid. Hageja väide kütmisest elektienergiaga on alusetu ja paljasõnaline. KÜ Karmo poolt ei ole antud nõusolekut elektriküttele üleminekuks. Korteris nr.31 teostatud omavoliline kaasomandi lõhkumine, mille kohta koostatud KÜ Karmo juhatuse poolt akt ja protokoll 07.12.1999.a. , mille p.1 järgi tuli probleem lahendada 1999/2000 kütteperioodi lõpuks vastavalt punktile 3. Protokolli täitmiseks on hagejale korduvalt antud nõu kirjutada avaldus elektriküttele üleminekuks ja väljastatud tehnilised tingimused, seda ka 06.11.2002.a. Küttesüsteem kuulub kaasomandisse ja esmane on teiste kaasomanike nõusolek. KÜ Karmo korraldas küsitluse 15.05.2002- 08.10.2002 , mille tulemusena enamus s.o. 32 korterit olid omavolitsemise vastu. Hageja on teostanud kaasomandis olevate süsteemide lõhkumise omavoliliselt ja ette teatamata. Osade lõhkumine toob kaasa häireid üldises talituses, soojavarustuses on hageja poolt rikutud hoone tasakaalustatud kütmine ja esialgse olukorra

2 (5)

taastamine on elamu kui terviku huvides. Korteriomanik ei tohi enamuse nõusolekuta ümber ehitada v. muuta elamu ühiseid osi. Koosolekul ei otsustatud hageja küttevõla suurust , võlg hagejal tekkis perioodil 31.12.2000 – 30.11.2007.a. kui hageja tasus arved omavoliliselt vähendatud osas. Hageja palub jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. Menetluse käik Hageja kirjalikus arvamuses kostja vastuse kohta leiab, et korteriühistu üldkoosolek ei ole pädev langetama otsuseid korteriomandi reaalosa kohta ja hageja elektriküttesüsteem on korteriomandi reaalosas, seega ei saa kostja kohustada hagejat likvideerima omavolilist ümberehitust ja üldkoosleku otsuse p.2 on tühine.Pärast korteriühistu liikmete poolt 07.12.1999.a. koostatud akti, milles kirjeldatakse, et korterist on omavoliliselt eemaldatud radiaatorid, osaliselt paigaldatud elektriküttekehad ja elektrijuhtmed on veetud mööda seinu ja põrandaid, olemasolevad püstikud isoleerimata ja tööde projektdokumentatsioon puudu, käis korteris AS Elwo elektriinsener , kes andis eksperthinnangu . Töö on teostatud korrektselt ning jälgides häid tavasid, KÜ Karmo akt on koostatud pooleliolevate tööde ajal. 07.12.1999.a. KÜ Karmo juhatuse koosoleku protokolliga otsustati 1999/2000 kütteperioodil arvestada XX korteri ruutmeetri küttest 50% seoses ümberehitusega. Alates oktoobrist 2000.a. määras KÜ Karmo juhatus kütte eest tasumise 100% põhjendades seda omavolilise käitumisega. Ei ole alus nõuda rohkem tasu kui keegi tarbib s.o. alusetu rikastumine. Hageja on arved korrektselt tasunud v.a. kütte eest maksis 25% arvel näidatud summast. Kuna hageja on keskküttesüsteemi ümber ehitanud elektriküttele ei ole ta teenust tarbinud. Kohtuistungil hageja jäi esitatud hagi juurde ja palus hagi rahuldada. Kohtuistungil kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi rahuldamata. Kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused ja seadused, mida kohus kohaldas Kohus kuulanud ära protsessiosaliste seletused, tunnistajate ütlused ja tutvunud asjas kogutud kirjalike tõenditega leidis, et hagi ei ole põhjendatud ja rahuldamisele ei kuulu. Hageja M M kuulub korteriomand Pärnus, XX (endine aadress XX) Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu linna reg.osa nr. 1924005. Kinnistu kaasomanikud asutasid Korteriühistu Karmo, mis on mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse kantud 19.11.1998.a. KÜS § 2 lg.1 järgi on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriomandeid on kokku 40 (tl.42-44). Korteriühistu Karmo üldkoosolekul 19.12.2007.a. võeti vastu otsus sisse nõuda hageja M M põhivõlg täies ulatuses ja otsustati, et hagejal tuleb omavoliline ümberehitus likvideerida s.o. kaugkütteradiaatorite asemel elektrikütte paigaldamine korteris XX. KÜS § 13 lg.3 järgi korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Hageja vaidlustas kohtus antud üldkoosoleku otsused. MTÜS § 24 lg.1 järgi kohus võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse v. põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. Nõude aegumistähtaeg on 3 kuud alates otsuse vastuvõtmisest. Otsuse tühisuse alused sätestab MTÜS § 24.1 lg.1. Sama sätestavad ka TsÜS § 38 lg.1 ja lg.2.

3 (5)

Antud juhul korteri 31 omanik J M (käesoleval ajal omanik hageja M M) paigaldas 1999 aastal korterisse kaugkütteradiaatorite asemel elektriradiaatorid ja hakkas tasuma korteriühistu poolt kaugkütte eest esitatavaid arveid osaliselt s.o. 25% ulatuses esitatud arve summast. Hageja väited, et talle oli korteriühistu poolt antud luba elektriküttele üleminekuks ei ole põhjendatud ega tõendamist leidnud. Hagiavalduses hageja väidab, et loa elektriküttele üleminekuks andis KÜ Karmo juhatuse liige A A 04.11.2002.a., kui väljastas tehnilised tingimused (tl.4, 19). Hageja kirjalikus selgituses kohtule 14.10.2008.a. märgib, et KÜ Karmo juhatuse liige A A andis loa elektriküttele üleminekuks. Korteriühistu Karmo juhatus otsustas 07.12.1999.a. omanik J M kohustada likvideerima omavoliline ümberehitus v. korrastama elektriküttele üleminekuks vajalik dokumentatsioon ning kooskõlastused kütteperioodi lõpuks, 1999/ 2000 kütteperioodil arvestada korter 31 m2 küttest 50% seoses omavolilise ümberehitusega ja elektriküttele üleminekul lähtuda Pärnu Linnavolikogu 20.02.1997.a. määrusega nr. 5 kinnitatud eeskirjast „Tsentraalküttel olevate hoonete elektriküttele ja soojavarustusele ülemineku eeskirjast“ (tl.49). Tunnistaja J M kohtuistungil antud ütluste järgi pöördus ta 1999 aastal A A poole sooviga üle minna elektriküttele, A A oli nõus ja ütles mida peab tegema ja juhatus otsustab kõik. Juhatus otsustas, et peab tasuma 50% küttearvest ja järgmine aasta kaugkütte taastama, mida ta ei teinud. Kaugkütte eest hakkas tasuma 25% (tl.127-128). Tunnistajate endiste korteriühistu juhatuse liikmete A A ja A A kohtuistungil antud ütluste kohaselt ei ole korteriühistu nõusolekut hagejale elektriküttele üleminekuks andnud. Samuti nemad ei ole selleks nõusolekut andnud (tl.128,129). Hagejale väljastati tema nõudel avalduse blankett tehniliste tingimuste saamiseks korteri küttesüsteemi ja soojaveevarustuse ümberehitamiseks elektriküttele 04.11.2002.a. (tl.19). Antud tehniliste tingimuste p.3,4,5,6 järgi pidi hageja elektrikütte projekti kooskõlastama Pärnu elektrivõrkude peainseneriga; elamu elektrivarustuse tehnilised tingimused , milles asub ümberehitatav korter, tuli viia vastavusse korterile taotletavate tehniliste tingimustega; korterit läbiv küttetorustik isoleerida ja vajadusel paigaldada korterisse alles jäävale küttetorustikule automaatne õhu eraldamise süsteem. Korteri küttesüsteemi rekonstrueerimise tehniline projekt hageja poolt kohtule esitatud (tl.16). P.8 järgi parandused soojusenergia arvestusse viiakse sisse pärast hoone valdaja ja korteri omaniku poolt koostatud ümberehituse ülevaatuse akti vormistamist. Antud akti vormistatud ei ole. Punkt 9 järgi hageja pidi võtma allkirjad koridori selles püstikus elavatelt omanikelt, et neil ei ole pretensioone projekti vastu s.o. elektriküttele ülemineku vastu (tl.19). Vaidlusaluses püstikus on 5 korterit – 31,33, 35,37 ja 39 (tl.127, 130) Korter 31 on hageja enda korter. Nõusolekud puuduvad korterite 35 ja 37 osas (tl.75). Hageja esindaja kohtuistungil väitis, et ühte korteriomaniku s.o. korter 35 ei olnud võimalik kätte saada ja korter 37 A ei andnud luba (tl.130). Kostja väitel korteri 33 osas ei ole nõusolekut andnud korteriomanik K M vaid tema naine. Seega puuduvad püstikus asuvate korterite korteriomanike nõusolekud elektriküttele üleminekuks. Samuti puudub korteriühistu luba üleminekuks elektriküttele, ülemineku ajal oli korteriühistu juba moodustatud. Korteriühistu juhatuse liikme A A poolt väljastatud tehniliste tingimuste blanketi ei saa käsitleda korteriühistu poolt antud nõusolekuna elektriküttele üleminekuks. Hageja poolt kogutud allkirju (tl.75) ei saa käsitleda korteriomanike poolt antud loana. Korteriühistu üldkoosolek ega korteriomanike üldkoosolek ei ole vastavat otsust vastu võtnud ega luba hagejale elektriküttele üleminekuks andnud. Hageja väited, et korteriühistu pädevuses ei olnud vastu võtta otsust omavoliline ümberehitus hageja korteris likvideerida s.o. likvideerida elektriküte ja paigaldada tagasi kaugkütte radiaatorid ja tasuda kaugkütte võlg, ei ole põhjendatud. KÜS § 13 lg.4 järgi korteriühistu

4 (5)

otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS § 15.1 lg.1 kohaselt majandamiskulud KÜS tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Lg. 2 järgi eluruumi hoolduseks KÜS tähenduses loetakse töid , millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks KÜS tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide , tehnosüsteemide v. nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist v. ennistamist. Sama sätestas KÜS enne 22.10.2006.a. jõustunud muudatusi. Kohus leiab, et elamusisene küttesüsteem on korteriomanike kaasomandis. Selline on ka kohtupraktika- RKL 3-2-1-153-05. Vastavalt eeltoodud KÜS sätetele on korteriomanike kaasomandis oleva kaugküttesüsteemi eemaldamine, asendamine ja taastamine eluruumi hooldus ja sellega hoitakse kaasomandi ese kasutuskõlblikus seisundis ning see on korteriühistu majandustegevusest tulenev kohustus. Samuti mõttelise osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub, valdamisega seonduv tuleb korteriühistus KOS § 1 lg.1 ja § 8 lg.1 kohaselt otsustada KÜS ja AÕS sätete alusel, arvestades KÜS § 1 lg.2 tulenevalt ka MTÜS sätestatud põhimõtteid. AÕS § 72 lg.1 tulenevalt puudub kaasomanikul õigus ainuisikuliselt otsustada asja üle. Kaasomandi puhul toimub asja valdamis-, kasutamis- ja käsutamisõiguse teostamine kaasomanike kokkuleppel, selle puudumisel enamuse otsuse alusel. Seega kuulub igale kaasomanikule ainult teatud osa ühisest otsustamisõigusest e. õigus osaleda ühise asja suhtes otsuse tegemisel. Seega korteriühistu on pädev vastu võtma otsuseid kaugküttesüsteemi taastamise ja samuti kaugkütte eest tasumise osas ja hageja väited ei ole põhjendatud. Antud juhul elektrikütte radiaatorid on paigaldatud kaugkütte radiaatorite asemele ning endise olukorra taastamiseks tuleb likvideerida ka elektriküte olemasoleval kujul. Samuti hageja omavoliliselt ilma teiste kaasomanike nõusolekuta lõhkus kõigi korteriomanike kaasomandisse kuuluva kaugküttesüsteemi ja paigaldas selle asemele elektriradiaatorid ning hakkas tasuma kütte eest vähem. Antud omavoliline tegutsemine ei anna alust kütte eest vähem tasuda ja kütte eest tasumist ei saa käsitleda korteriühistu alusetu rikastumisena. Seega ei ole hagi põhjendatud ja rahuldamisele ei kuulu. Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 162 lg.1 kuna hagi jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

Ivika Sillaots Kohtunik

5 (5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.